(это ответ юриста по жилищным вопросам.)
Взносы в товарищество собственников жилья: классификация, порядок определения, ответственность
Для обеспечения финансирования деятельности товарищества собственников жилья (ТСЖ) его члены вносят взносы и другие обязательные платежи. Со вступлением в силу 2 марта 2013 г. нового Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) в ТСЖ появятся новые взносы.
Кроме того, в соответствии с ЖК корректируется целевое назначение и «старых» взносов, установленных действующими актами законодательства. Одним из таких актов является Типовой устав товарищества собственников, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8.04.1998 № 569 (далее — Типовой устав ТС). Попытаемся дать характеристику каждому из взносов, которые будут собираться с членов ТСЖ начиная уже с марта 2013 г.
Общие положения о взносах
В ЖК предусмотрено, что для обеспечения деятельности ТСЖ его члены уплачивают:
• вступительный взнос,
• членский взнос,
• целевой взнос,
• дополнительный взнос.
Как известно, отличительной особенностью ТСЖ (в частности, от организации застройщиков) является то, что члены товарищества не уплачивают паевого взноса. Это объясняется тем, что ТСЖ не имеет своей целью строительство многоквартирного жилого дома, а представляет собой лишь форму управления общим имуществом дома, который уже построен (ну, или почти построен).
Правда, здесь есть нюанс. Организация застройщиков за счет паевых взносов своих членов может осуществлять не только строительство, но и реконструкцию многоквартирного жилого дома. Реконструкцию своего жилого дома может проводить по решению общего собрания своих членов и ТСЖ. Для такого случая в ЖК предусмотрено, что члены ТСЖ должны вносить не паевые, а иные взносы.
Взносы представляют собой денежные суммы, которые члены ТСЖ обязаны уплачивать товариществу на четко определенные цели, в установленном порядке и размере. Членам ТСЖ важно понимать, что уплаченные ими взносы поступают в собственность товарищества. В этой связи возврат внесенного взноса возможен только в случаях и порядке, предусмотренных законодательством. Взносы, внесенные на текущие расходы или затраты прошлых периодов, возврату вообще не подлежат.
Нарушение обязанности по уплате взносов членами ТСЖ влечет ответственность, предусмотренную законодательством и уставом ТСЖ (об этом мы расскажем ниже).
Согласно ЖК взносы могут вноситься на текущий (расчетный) банковский счет ТСЖ и (или) наличными денежными средствами в порядке, установленном законодательством и уставом ТСЖ. Установление размера взносов относится к исключительной компетенции общего собрания (собрания уполномоченных) членов ТСЖ.
Согласно ЖК размеры, состав и порядок внесения вступительного, членских, целевых и дополнительных взносов должны указываться в уставе ТСЖ. В Типовом уставе ТС такого требования нет. У ТСЖ объективно возникнут трудности, связанные с необходимостью указания в уставе согласно ЖК сведений о взносах. Дело в том, что в момент составления и утверждения общим собранием устава ТСЖ определить точный размер тех взносов, которые могут возникнуть в будущем (целевые, дополнительные), просто невозможно. Предусмотреть заранее точный размер членского взноса тоже нелегко: он может изменяться в процессе жизнедеятельности ТСЖ по причине изменения величины покрываемых им расходов. И только размер вступительного взноса может быть безболезненно отражен в уставе, так как его можно рассчитать к моменту утверждения устава. Получается, что для того, чтобы исполнить требование ЖК, ТСЖ придется вносить в свой устав изменения и (или) дополнения каждый раз, когда общим собранием будет устанавливаться размер и состав целевого или дополнительного взноса, изменяться размер и состав членского взноса. Указания размера и состава того или иного взноса только в решении общего собрания (протоколе) формально будет недостаточно. Получается, что ТСЖ придется каждый раз оформлять приложение к своему уставу.
Конечно, это будет излишнее и никому не нужное бумаготворчество. Но таково требование Закона. Единственным утешением в этом случае может служить то, что изменения и (или) дополнения в устав ТСЖ относительно взносов не обязательно представлять для государственной регистрации в регистрирующий орган согласно действующему законодательству (п. 21 Положения о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1).
Вступительный взнос
Согласно ЖК вступительный взнос в ТСЖ — это сумма денежных средств, вносимая гражданином, юридическим лицом или ИП при вступлении в ТСЖ и предназначенная для покрытия расходов, связанных с деятельностью ТСЖ. В Типовом уставе ТС не определено, что является вступительным взносом и на какие цели должна направляться сумма этих взносов. В нем лишь указано, что вступительные взносы уплачиваются членами ТСЖ для обеспечения его деятельности. Исходя из определения вступительного взноса, установленного в ЖК, можно сказать, что отличительными чертами этого взноса в ТСЖ является то, что он:
• вносится при вступлении в ТСЖ,
• направляется на покрытие расходов, связанных с деятельностью ТСЖ.
В ЖК не предусмотрено, на покрытие каких конкретно расходов ТСЖ может направляться собранная сумма вступительных взносов. Такая неопределенность может создать на практике некоторые трудности, так как согласно ЖК те же членские взносы также расходуются на цели, связанные с деятельностью ТСЖ. Попробуем сами отделить зерна от плевел.
По нашему мнению, исходя из буквального толкования понятия вступительного взноса, в его состав следует включать расходы, связанные с деятельностью ТСЖ, которые были уже понесены к моменту вступления в него его членов. К таким расходам можно отнести издержки, связанные с созданием ТСЖ (созыв и проведение учредительного собрания, государственная регистрация), процедурой вступления в него физических и юридических лиц. Иными словами, речь может идти о расходах общего характера на самом начальном этапе деятельности ТСЖ.
В качестве примера можно привести норму Закона Республики Беларусь от 25.02.2002 № 93-З «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Республике Беларусь». В ст. 1 этого Закона предусмотрено, что вступительный взнос — это денежные средства, вносимые гражданином или юридическим лицом при вступлении в члены потребительского общества и союза потребительских обществ, используемые на возмещение издержек, связанных со вступлением в потребительское общество и союз потребительских обществ. В данном случае состав расходов, которые закладываются в сумму вступительного взноса, четко очерчен затратами некоммерческой организации, связанными с приемом в нее новых членов.
По нашему мнению, затраты будущих периодов, какими бы необходимыми и важными они ни казались, не могут покрываться за счет вступительных взносов. На финансирование таких мероприятий должны направляться другие взносы, а также иные платежи.
На практике может возникнуть вопрос о том, как поступить, если член ТСЖ имеет в собственности не одно, а два или более жилых (нежилых) помещений. Можно ли с такого члена ТСЖ взимать столько вступительных взносов, сколько у него объектов недвижимости? Мы считаем, что, нельзя. Член ТСЖ должен уплачивать только один вступительный взнос уже хотя бы потому, что процедура вступления в ТСЖ носит однократный, а не многократный характер. Другое дело, что размер вступительного взноса должен рассчитываться исходя из общего количества помещений, принадлежащих на праве собственности. В таком случае будет вполне обоснованным, если вступительный взнос для члена ТСЖ, имеющего в собственности два или более объекта недвижимости, будет увеличен соответственно в два или более раз.
Может возникнуть и вопрос о том, вправе ли ТСЖ устанавливать для своих членов размер вступительного взноса в зависимости от площади принадлежащего им жилого (нежилого) помещения. ЖК не дает ответа на этот вопрос. По нашему мнению, увязывать размер вступительного взноса с площадью помещения необоснованно. Это объясняется тем, что расходы ТСЖ на этапе становления никоим образом не зависят от размеров помещений, а потому обязанности по возмещению его членами этих расходов должны быть равными.
Связано ли внесение вступительного взноса с моментом возникновения членства в ТСЖ? Дадим ответ и на этот вопрос.
В соответствии с Типовым уставом ТС членами товарищества являются его учредители, а также новые собственники жилых (нежилых) помещений, иного недвижимого имущества совместного домовладения с момента возникновения у них права собственности. При этом факт членства в товариществе связан не с принятием решения каким-либо из его органов управления, а с фактом нахождения в собственности лица самостоятельного объекта недвижимости в жилом доме товарищества. Аналогичные положения содержатся и в ЖК. Таким образом, увязывать момент возникновения членства в ТСЖ с фактом уплаты вступительного взноса нельзя. Невнесение вступительного взноса членом ТСЖ влечет лишь те последствия, которые установлены законодательством и уставом ТСЖ.
Членский взнос
Согласно ЖК членским взносом в ТСЖ признаются денежные средства, периодически вносимые его членом на цели, связанные с деятельностью товарищества, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора).
Типовой устав ТС не упоминает членский взнос вообще. Правда, в нем указано, что имущество товарищества формируется за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов и прочих поступлений. Исчерпывающий перечень не установлен. Это означает, что действующие на сегодняшний день ТСЖ могут собирать со своих членов членские взносы. Если такие взносы не установлены, то с марта 2013 г. их придется установить.
Согласно ЖК отличительными чертами членского взноса в ТСЖ является то, что он:
• вносится периодически в течение всего срока деятельности ТСЖ,
• направляется на содержание аппарата ТСЖ и его выборных органов, а также на иные цели, связанные с деятельностью ТСЖ.
На какие иные цели можно тратить сумму членских взносов, в ЖК не разъяснено. Попробуем разобраться в этом сами.
Как было указано выше, членский взнос в отличие от других взносов вносится периодически (как правило, помесячно) и направляется покрытие внутренних затрат ТСЖ, которые носят постоянный, а не случайный (временный) характер. К таким постоянным расходам как раз и относятся суммы, направляемые на оплату труда штатных работников ТСЖ и на вознаграждение членов выборных органов ТСЖ. К ним же можно отнести издержки, которые связаны с функционированием органов управления и контроля ТСЖ (расходы на содержание помещения, в котором располагаются штатные работники, содержание оборудования, необходимого этим работникам для исполнения своих обязанностей, оплату услуг связи и т.п.).
Размер членских взносов должен быть обоснован соответствующей сметой.
Важным представляется вопрос о том, с какого момента можно взимать членские взносы с членов ТСЖ в случае создания товарищества в строящемся жилом доме. В ЖК ответа на этот вопрос не содержится. В прежние времена членские взносы собирали с членов подобных некоммерческих организаций, как правило, после сдачи жилого дома в эксплуатацию. На сегодняшний день такую практику трудно признать обоснованной, так как работники аппарата ТСЖ и члены выборных органов могут не согласиться работать на так называемых общественных началах, что практиковалось в советское время. Поставив вопрос о необходимости оплаты труда с момента начала исполнения своих обязанностей, эти лица будут совершенно правы с юридической точки зрения. Таким образом, если текущие расходы ТСЖ возникнут еще до того, как будет сдан в эксплуатацию построенный жилой дом, то с этого момента, соответственно, придется формировать и источник для финансирования этих расходов. Иными словами, для покрытия таких затрат придется собирать членские взносы.
Размер членских взносов, по нашему мнению, нельзя устанавливать в зависимости от величины жилого (нежилого) помещения, принадлежащего члену ТСЖ на праве собственности. Текущие расходы ТСЖ никак не связаны с количеством занимаемых каждым из его членов квадратных метров, а потому бюджет товарищества в этой части должен формироваться всеми его членами на равных.
С какого момента следует взимать членский взнос с нового члена ТСЖ? Лицо, к которому перешло право собственности на жилое (нежилое) помещение, становится членом ТСЖ с момента возникновения у него права собственности. Подавать какое-либо заявление в данном случае новому собственнику не требуется. Факт появления нового члена товарищества фиксируется правлением путем внесения соответствующих сведений в реестр членов ТСЖ. Таким образом, членские взносы с вступившего в ТСЖ лица взимаются со дня обретения им статуса собственника помещения. До этого дня должником по уплате членских взносов является прежний собственник помещения.
Целевой взнос
Согласно ЖК целевым взносом в ТСЖ признаются денежные средства, вносимые его членом для дополнительного финансирования работ и мероприятий, утвержденных общим собранием членов ТСЖ.
В Типовом уставе ТС ничего не говорится о целевом взносе. Вместе с тем в нем предусмотрено, что на содержание и ремонт общих элементов совместного домовладения все собственники в совместном домовладении вносят так называемые дополнительные платежи. Размеры этих дополнительных платежей определяются пропорционально принадлежащей каждому собственнику доле в общем имуществе совместного домовладения исходя из общей стоимости затрат на эксплуатацию и ремонт общего имущества, содержание придомовых территорий, с учетом доходов товарищества, а также субсидий, предоставляемых государством по этим видам услуг.
Таким образом, до марта 2013 г. на цели финансирования ремонтно-хозяйственных работ в ТСЖ направляются дополнительные платежи, а начиная с марта 2013 г. работы по ремонту и содержанию общих элементов совместного домовладения будут осуществляться за счет целевых взносов членов ТСЖ.
Целевой взнос в отличие, например, от членского взноса, не носит характера постоянного платежа. Возникновение обязанности по его уплате связано не с самим фактом создания и деятельности ТСЖ, а с появлением каких-либо задач или проблем, которые не вписываются в рамки текущих расходов и для решения которых необходимы дополнительные денежные средства. Типичным примером может служить возникшая необходимость в проведении ремонта какой-либо части общего имущества. В качестве другого примера можно привести реконструкцию жилого дома ТСЖ. Финансирование такого мероприятия должно осуществляться также за счет целевых взносов членов ТСЖ.
В ЖК совсем мало сказано о том, на какие нужды может направляться сумма целевых взносов. По нашему мнению, мероприятия, финансируемые за счет целевых взносов, должны отвечать как минимум двум критериям:
• во-первых, иметь непостоянный, разовый характер;
• во-вторых, иметь объективно необходимый характер.
Необходимость проведения того или иного мероприятия может вытекать из соответствующих требований законодательства, интересов самого ТСЖ. При этом действующим ТСЖ следует избегать ситуации, когда на общем собрании необходимое для принятия решения большинство навяжет свое мнение меньшинству, интересам которого планируемое мероприятие будет противоречить. Конечно, с юридической точки зрения оспорить такое решение будет достаточно сложно, однако его принятие может способствовать возникновению таких внутренних проблем в ТСЖ, которые потом будут годами разрешаться в судебных инстанциях.
Дополнительный взнос
Согласно ЖК дополнительным взносом в ТСЖ признаются денежные средства, вносимые его членом для покрытия убытков товарищества. В соответствии с Типовым уставом ТС дополнительные взносы членов товарищества по решению общего собрания могут направляться прежде всего на цели пополнения основных и оборотных средств товарищества. В нем также предусмотрено, что при отсутствии иных источников за счет дополнительных взносов могут покрываться убытки товарищества.
С марта 2013 г. ТСЖ должны будут направлять суммы дополнительных взносов исключительно на покрытие убытков. Основные и оборотные средства товарищества придется пополнять за счет других источников.
В отношении потребительских кооперативов (таких как, например, организация застройщиков) Гражданским кодексом Республики Беларусь предусмотрено, что их члены обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов в течение 3 месяцев после утверждения ежегодного баланса. В случае невыполнения этой обязанности потребительский кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Члены потребительского кооператива несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.
Согласно законодательству ТСЖ не является потребительским кооперативом. По этой причине вышеприведенная правовая норма не относится к ТСЖ. Вместе с тем нам представляется, что действующие ТСЖ могут применить аналогичный порядок установления и взимания дополнительных взносов со своих членов.
На практике могут возникнуть проблемы в части того, как распределить возникшие убытки ТСЖ между его членами. Иными словами, какой размер дополнительного взноса следует устанавливать каждому из членов ТСЖ в случае возникновения тех или иных убытков. Вопрос этот непростой. Есть как минимум три варианта его решения. Размер дополнительных взносов может быть:
• одинаковым для всех;
• пропорционален размеру принадлежащего на праве собственности жилого (нежилого) помещения;
• определен исходя из каких-либо иных критериев.
По нашему мнению, решение этого вопроса зависит от характера убытков. Если они возникли объективно и вне зависимости от действий отдельных членов ТСЖ, никак не связаны с размером помещений членов ТСЖ, величина дополнительных взносов должна быть одинаковой для всех. Принцип пропорциональности при определении размеров дополнительных взносов применим в том случае, когда площадь помещений членов ТСЖ повлияла на величину общих потерь. Если же убытки ТСЖ возникли по вине отдельных его членов, то в таком случае их возмещение должно быть возложено только на виновных лиц. Добросовестно исполнившие свои обязательства члены ТСЖ не должны нести дополнительные расходы из-за финансовых или иных нарушений, допущенных их сотоварищами.
Ответственность за невнесение взносов
Согласно ЖК в уставе ТСЖ должны быть предусмотрены меры ответственности членов ТСЖ за нарушение обязательств по внесению взносов. В ЖК не предусмотрено, какими должны быть эти меры ответственности. На практике за просрочку исполнения денежных обязательств чаще всего предусматривают в виде наказания уплату пени.
Пеня — это денежная сумма, которая уплачивается должником в определенном размере за каждый день просрочки исполнения обязательства. Размер пени, как правило, определяется в процентах от неуплаченной (недоплаченной) суммы. Чаще всего ее размер составляет 0,1% в день. Пеня уплачивается за все дни просрочки, включая день исполнения основного обязательства. Просрочка исполнения начинается со дня, следующего за последним днем исполнения обязательства. Если последний день исполнения обязательства приходится на нерабочий день, то таким днем считается первый рабочий день, следующий за нерабочим.
В ЖК не указано, какой именно орган управления должен заниматься вопросами взыскания пени. Согласно ЖК учет имущества (в том числе денежных средств), доходов и расходов товарищества относится к компетенции правления. Исходя из этого нам представляется, что контроль за уплатой взносов в ТСЖ, взыскание пени за просрочку их уплаты должно осуществлять правление ТСЖ.
Для взыскания пени члену ТСЖ — должнику направляется письменная претензия, которая должна содержать расчет пени. От имени правления претензии может подписывать его председатель либо иное лицо, уполномоченное на это решением правления.
Взыскание пени может быть не единственной мерой ответственности за неуплату или просрочку уплаты взносов. Другой такой мерой может быть взыскание убытков, которые понесло ТСЖ в связи с нарушением денежного обязательства членом ТСЖ. Но между возникшими у ТСЖ убытками и неисполнением членом ТСЖ обязательства по уплате взноса должна существовать, как говорят юристы, причинно-следственная связь. Иными словами, первое обстоятельство должно быть прямым следствием второго. Такая связь существует, например, в случае, когда на ТСЖ были наложены штрафные санкции за просрочку платежа по договору со сторонней организацией, допущенную по вине членов ТСЖ, которые вовремя не внесли необходимые взносы.
Еще одной своеобразной мерой ответственности можно считать решение об исключении члена ТСЖ из товарищества за невнесение того или иного взноса или взносов. В ЖК прямо не предусмотрена такая мера наказания. Однако в ст. 213 ЖК сказано, что уставом ТСЖ могут быть предусмотрены дополнительные основания для прекращения членства в товариществе кроме тех, которые установлены законодательными актами.
Иные вопросы установления и внесения взносов
Согласно ЖК в уставе ТСЖ должны указываться размеры, состав и порядок внесения вступительного, членских, целевых и дополнительных взносов. Из этой правовой нормы следует, что каждый взнос должен быть подкреплен соответствующим расчетом. На основании этого расчета общее собрание членов ТСЖ утверждает размер взноса и его состав, а также устанавливает порядок его внесения.
Размер взносов может изменяться в том же порядке, в котором был установлен, то есть по решению общего собрания членов ТСЖ.
ТСЖ не вправе устанавливать для своих членов взносы, не предусмотренные ЖК.
Разногласия по вопросам внесения взносов рассматриваются в порядке, предусмотренном уставом ТСЖ. В уставе ТСЖ можно предусмотреть, что такие разногласия рассматриваются правлением. Если их не удалось разрешить, то возникший спор разрешается общим собранием и (или) судом.
Добавлено спустя 8 минут 26 секунд
вот такой ответ нам дал юрист, после чего мы обратились в суд(писала выше). суд мы выиграли, собственник, без госрегистрации жилья, договор долевого строительства, оплатил за два года все причитающиеся ТС платежи, в том числе и юриста.
Добавлено спустя 21 минута 56 секунд
В моем понимании, нет смысла создавать ТС, если уже, на начальном этапе, каждый делает, что хочет-плачу -не плачу. В последующем будет так же-один посчитает, у меня дети взрослые, зачем мне детская площадка, я не буду платить. А другой посчитает-мне не нужна уборка придомовой территории, я же не мусорю- и тоже платить не станет. И будут выискивать законы , чтобы только не платить.
Создание товарищества-это обязательства для всех собственников жилых и не жилых помещений. Какая разница заплатить взнос до госрегистрации или после, неделя - для регистрации недвижимости в БТИ. Или кто-то думает, что раз я только собственник, а не член ТС, то и платить не нужно.
