Товарищество собственников

del

yrik_FL:

vitsaminsk, я тоже все перечитал. Нет там такого. Да ещё кругом анонсировали, что голоса считать от людей, а в кодексе по прежнему от доли.

кто это и с какого перепугу анонсировал считать голоса от людей?
у нас же демократия - кто сколько приобрел, тот столько имеет, оплачивает и соответственно участвует в управлении/принятии решений.

RET_FRAN:

Вот такие претензии к качеству правового регулирования создания и деятельности ТС высказывались:

Жилищный кодекс о ТС

Пункт 2 статьи 208
Согласно п. 2 ст. 208 ЖК «Решение о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах и (или) иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на придомовой территории, принимается на общем собрании дольщиков, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества».
С возможностью подобным образом создать ТС нельзя согласится по следующим причинам.
1. Решение о создании ТС принимается на общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом в порядке, установленном гл. 30 ЖК (п. 9 ст. 207 ЖК), а не на общем собрании дольщиков
2. В данном случае дольщики, принявшие участие в общем собрании дольщиков и проголосовавшие за создание ТС, будут являться учредителями ТС. Между тем, учредителями ТС являются участники совместного домовладения, принявшие участие в общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом, в том числе проводимом в форме письменного опроса, и голосовавшие за создание ТС (п. 9 ст. 207 ЖК).
3. Согласно п. 1 ст. 53 ЖК «Совместное домовладение – правоотношения собственников объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности двух и более собственников». До ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрации возникновения права собственности «дольщиков» на жилые (нежилые) помещения, совместное домовладение отсутствует, как и его участники.
4. У созданного подобным образом ТС не может быть членов ТС. Согласно п. 1 ст. 213 членами ТС могут быть только лица, являющиеся участниками совместного домовладения. Участниками совместного домовладения являются собственники помещений в жилом доме с момента возникновения у них права собственности на объекты недвижимого имущества (п. 1 ст. 165 ЖК). Товарищество собственников должно состоять из двух и более членов (п. 4 ст. 207 ЖК).
5. У созданного подобным образом ТС не может быть учредительных документов. Учредительным документом ТС является его устав (п. 1 ст. 209 ЖК), который утверждается общим собранием его учредителей – участников совместного домовладения (п. 2 ст. 209 ЖК), которые в данном случае отсутствуют.
6. Государственная регистрация созданного подобным образом ТС не может быть осуществлена, т.к. «Государственная регистрация товарищества собственников осуществляется по месту нахождения общего имущества», а общее имущество (п. 33 ст. 1 ЖК) до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрации возникновения права собственности будущих членов товарищества собственников на жилые (нежилые) помещения отсутствует.
7. Строительство жилых домов может осуществляться двумя способами:
а) долевое строительство на основании договоров создания объектов долевого строительства;
б) с использованием жилищных облигаций.
Пунктом 2 ст. 208 ЖК предусматривается возможность принять решение только «дольщиками» (первый способ), но не «владельцами жилищных облигаций» (второй способ).
8. Действующее законодательство не содержит каких-либо требований к «общему собранию дольщиков, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества» при принятии на нем «решение о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах и (или) иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на придомовой территории» в части порядка:
а) созыва такого собрания (инициаторы, извещение «дольщиков»);
б) его проведения (в т.ч. ведения);
в) кворума;
г) принятию решений;
д) оформлению принятых решений.
В целом возможность принятия решения о создании ТС дольщиками, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества, противоречит правовой природе ТС и создает благоприятные условия для фальсификаций, споров и возникновению социальной напряженности между будущими участниками совместного домовладения.
До ввода объекта недвижимости в эксплуатацию могут осуществляют только подготовительные действия по созданию ТС, указанные в п. 1 ст. 208 ЖК: подготовка устава ТС и других документов для создания ТС и его государственной регистрации. Само же создание ТС и его государственная регистрация могут быть осуществлены только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрации возникновения права собственности будущих членов товарищества собственников на жилые (нежилые) помещения.
Пункт 9 статьи 215 ЖК
Решение общего собрания членов ТС может приниматься путем проведения письменного опроса (п. 10 ст. 215 ЖК). Итоги письменного опроса оформляются протоколом, который подписывается всеми членами правления ТС, заверяется печатью ТС и хранится в делах ТС постоянно (ч. 2 п. 11 ст. 215 ЖК). При этом в ст. 215 ЖК не определен порядок ведения общего собрания (собрания уполномоченных) членов ТС, которое проводится в общем порядке (не путем письменного опроса), а также порядок оформления его хода и итогов. Между тем, порядок ведения аналогичного общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков определен в п. 7 ст. 188 ЖК, а порядок оформления результатов общего собрания определен в п. 8 ст. 188 ЖК.
3. Решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов ТС, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов ТС (п. 3 ст. 215 ЖК). Каким образом и в какие сроки члены ТС должны узнать об указанных решениях? Факт и сроки доведения до сведения членов ТС указанных решений имеют правовое значение (например, пресекательные сроки).
В аналогичном случае решения общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков доводятся до сведения членов организации застройщиков и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами этой организации, не позднее пяти дней после проведения собрания путем размещения копии протокола на информационных стендах организации застройщиков (п. 9 ст. 188 ЖК).
Пункт 3 статьи 216
В ТС в качестве локальных нормативных правовых актов должны быть утверждены: штатное расписание, правила внутреннего трудового распорядка, должностные инструкции работников, рабочие инструкции работников, инструкция по охране труда, инструкция по делопроизводству, правила по охране труда (Постановлением Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь от 28 ноября 2008 г. № 176 «Об утверждении Инструкции о порядке принятия локальных нормативных правовых актов по охране труда для профессий и отдельных видов работ (услуг)» утвержден порядок принятия различными юридическими лицами (работодателями) локальных нормативных правовых актов по охране труда), положение об оплате труда. Возможно наличие положения о материальной ответственности работников за ущерб, причиненный нанимателю, положение о документообороте, график работ (сменности) и т.д.
Согласно п. 3 ст. 216 ЖК к компетенции председателя правления товарищества собственников относятся «утверждение должностных инструкций штатных работников товарищества собственников, утверждение штатного расписания этого товарищества после его согласования с общим собранием (собранием уполномоченных) членов товарищества собственников».
Кто должен разрабатывать и утверждать иные локальные нормативные правовые акты ТС (правила внутреннего трудового распорядка, рабочие инструкции работников, инструкция по охране труда, инструкция по делопроизводству, правила по охране труда, положение об оплате труда)?
Пункт 4 статьи 216
Согласно п. 4 ст. 216 ЖК, председатель правления ТС избирается из числа членов товарищества или принимается на работу по трудовому договору (контракту) в ТС на срок до 5 лет в соответствии с уставом ТС.
Наличие союза «или» можно трактовать так, что заключение трудового договора с Председателем правления ТС необязательно: он избирается общим собранием ТС, работает на общественных началах, а документом, подтверждающим его полномочия, является протокол собрания (выписка из протокола); либо же с ним заключается трудовой договор (контракт), который будет служить подтверждением его полномочий.

Изучаем

добрый день.
может кто знает, как это все работает на практике сейчас? собираются ли членские взносы с дольщиков, создавших ТС, но не вступивших еще в право собственности? может у кого есть официальные ответы соответствующих ведомств по этому поводу?

vitsaminsk:

про новый ЖК, искал не нашел, где именно там указано, что теперь можно заочно голосовать (по вопросам общего собрания) через мессенджеры, соцсети итд (как сказано во многих новостях). Может кто скинет цитату (ссылку) из нового ЖК или иного официального источника? Интересно описание механизма такого голосования (как проверить личность голосовавшего, как хранить голоса итд).
И вообще предлагаю обсудить свое видение организации легального заочного голосования в электронном виде, то есть как это можно организовать на практике, методом, который будет соответствовать всем аспектам законодательства.

считаю, что это описано тут:

Статья 157.1.
Решение общего собрания участников совместного домовладения по вопросу
создания товарищества собственников может быть принято путем проведения
письменного опроса – передачи решений участников совместного домовладения по
адресу, который указан в письменном уведомлении о проведении общего собрания
участников совместного домовладения, в письменной форме либо иным способом,
предусмотренным решением участников совместного домовладения.

иной способ это и есть в том числе электронное голосование.

отсюда берем определение письменного опроса и далее везде, где используется это определение, можно его использовать, чтобы проводить эти опросы, например:

Статья 159.1
...
При необходимости решение общего собрания участников совместного
домовладения может приниматься на общем собрании участников совместного
домовладения, проводимом в форме письменного опроса.

единственное, нужно утвердить на общем собрании этот способ, а так же бюллетень для голосования:

Статья 159. 5. При проведении общего собрания участников совместного домовладения в форме
письменного опроса каждому участнику совместного домовладения вручается под
роспись либо направляется заказным письмом с уведомлением о получении или иным
способом, предусмотренным решением общего собрания участников совместного
домовладения, бюллетень для голосования единого образца, установленного общим
собранием участников совместного домовладения

У расвикома, кто там обслуживается, можно сделать личный кабинет каждого члена ТС. Почти уверен, что и голосовалку там можно тоже сделать.

По "электронному голосованию" все разжевано тут

Обратил внимание на ч. 2 п. 3 ст. 159 проекта ЖК:
...
Проблемы очевидны - споры, скандалы, обвинения в подлоге и т.д...

Кстати с 01.01.2020 исполкомы не согласовывают в должности вновь избранных председателей ТС со ссылкой о их несоответствии требованиям ЖК РБ, не принимая во внимание нормы Указа 538, который имеет выше силу.
Может кто то уже имеет разъяснение по данному вопросу.
Спасибо

Еще казусы нашего бытия с новым ЖК.

https://gazetaby.com/post/yurist-o-novom-zhilishhnom-kodekse-vozm ... se.mail.ru

сапер:

ф-о-м-а, а что стоит исполкому утвердить перечень документов и в включить в него скажем, справку о наличии соответствующего опыта работы? В 2018 году была на приеме в исполкоме по вопросу согласования председателя без трудового договора (без зарплаты). Мне ответили, что мало ли что там предусмотрено законом, но без договора они в любом случае не согласуют. Вопрос, кто будет с ними судиться.

У них утверждено было ранее и действует положение о порядке согласования.
Оно принято по нормам Указа 538. Но отказ принимают по причине несоответствия нормам ЖК...
Обсурдно. Напишем выше в МГИ

1853702:

добрый день.
может кто знает, как это все работает на практике сейчас? собираются ли членские взносы с дольщиков, создавших ТС, но не вступивших еще в право собственности? может у кого есть официальные ответы соответствующих ведомств по этому поводу?

Тоже интересует этот вопрос - ТС создали, дом сдастся неизвестно когда, а взносы требуют. Не нашлось конкретных статей ЖК или указов, которые обязывают дольщиков исполнять обязательства собственников в рамках товарищества. Может кто-то сталкивался, что делать дольщикам в этом случае?

CarTrader:

1853702:

добрый день.
может кто знает, как это все работает на практике сейчас? собираются ли членские взносы с дольщиков, создавших ТС, но не вступивших еще в право собственности? может у кого есть официальные ответы соответствующих ведомств по этому поводу?

Тоже интересует этот вопрос - ТС создали, дом сдастся неизвестно когда, а взносы требуют. Не нашлось конкретных статей ЖК или указов, которые обязывают дольщиков исполнять обязательства собственников в рамках товарищества. Может кто-то сталкивался, что делать дольщикам в этом случае?

Ваш избранный председатель должен знать указы Президента 538 и 536

В соответствии с УКАЗОМ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ от 31 декабря 2015 г. № 536 (Далее – Указа)
Пункт 1.3. если до ввода в эксплуатацию жилого дома, строительство которого осуществлялось путем долевого строительства на основании договоров создания объектов долевого строительства и (или) с использованием жилищных облигаций, гражданами, участвующими в его строительстве, которым будет принадлежать право собственности на объекты имущества в нем, не принято в установленном законодательством порядке решение о создании товарищества собственников, – по истечении одного месяца со дня приемки жилого дома в эксплуатацию;
Пунктом 2 ст. 208 ЖК предусматривается возможность принять решение только «дольщиками», до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию могут осуществлятся подготовительные действия по созданию ТС, указанные в п. 1 ст. 208 ЖК: подготовка устава ТС и других документов для создания ТС и его государственной регистрации. Само же создание ТС и его государственная регистрация могут быть осуществлены после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрации возникновения права собственности будущих членов товарищества собственников на жилые (нежилые) помещения
Согласно этого указа, при создании ТС дольщики(собственники) оплачивают все взносы, утвержденные на общем собрании

Еще до создания ТС выуже являетесь собственником помещения, оплатив, и собственником в общем домовом имуществе. С момента регистрации ТС вы являетесь членами ТС, а это обязывает вас оплачивать затраты по управлению домом, зарплаты штатным работникам, налоги и др. В ЖК все это прописано, читайте внимательно.

Tktyf75:

Еще до создания ТС выуже являетесь собственником помещения, оплатив, и собственником в общем домовом имуществе.

Странный вывод. Собственником помещения можно стать только после введения дома в эксплуатацию и госрегистрации. ТС же может быть создано еще на этапе строительства. Эта ситуация и обсуждается. ТС уже создано и зарегистрировано в установленном порядке, хотя дом еще не сдан.

Tktyf75:

С момента регистрации ТС вы являетесь членами ТС

Тоже спорно.
Статья 176. Членство в товариществе собственников
1. Членами товарищества собственников могут быть граждане и юридические лица, являющиеся участниками совместного домовладения.
2. Членами товарищества собственников являются участники совместного домовладения, в том числе не принимавшие участия в голосовании либо голосовавшие против, с даты государственной регистрации товарищества собственников.

Статья 146. Возникновение и прекращение совместного домовладения
1. Совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в нескольких одноквартирных, блокированных жилых домах, иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на смежных земельных участках, или в одном многоквартирном жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенных на одной придомовой территории, у двух и более собственников (далее – участники совместного домовладения).