Ответить
  • wilson Senior Member
    офлайн
    wilson Senior Member

    22577

    17 лет на сайте
    пользователь #43316

    Профиль
    Написать сообщение

    22577
    # 18 октября 2021 10:59

    Touring

    Точная геометрия блоков позволяет не заполнять раствором вертикальный шов, и иметь горизонтальный толщиной всего 1-2 мм, что сводит на нет растворные мостики холода.

    шов раствора так актуален с учетом толщины стенок блока и их кол-ва? И в чем смысл заполнения полостей блока ватой от наличия там просто воздуха? Ведь по сути вата - это тот же воздух? Или там теория как в стеклопакетах, что при толщине расстояния между стеклами более 14мм или 16мм, начинает работать конвекционный перенос тепла?
    Я так понимаю блоки просто штукатурили без утеплителя?

    Ставни - ну так себе решение, на вид совсем печаль - намного лучше смотрятся маркизы.

    На входной группе нет козырька - как и расположени почтовых ящиков на улице без оного - так себе решение...

    прикольно, что теплоснабжение в сумме 240-250евро в месяц составляет всего 23-34 евро :super:

    Коридор в больнице был настолько длинный и светлый, что Вася проверил пульс.
  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4968

    19 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4968
    # 18 октября 2021 14:24 Редактировалось Touring, 52 раз(а).

    Строительство в городе Кёльне.

    Часть 8. Дома коммерческого рынка, построенные городом, проект Clouth.3.

    |
    Участок под застройку расположен на южной стороне территории бывшего завода, напротив домов строительных групп, приведённых ранее.

    |
    Застраивает его муниципалитет города Кёльна, через moderne stadt, соседствует он через улицу с также приведёнными ранее краснокирпичными проектами Clouth.Eins+Zwei, и светло-кирпичным Clouth.M, от этой же городской компании.

    |
    Архитектурный проект выполнен бюро KSG, выигравшим объявленный moderne stadt конкурс. В него также закладывались натуральные фасадные материалы и формы, вызывающие воспоминания о фабричном прошлом этого места. И, одновременно, умеренные затраты на строительство.

    |
    К участку (WA15) идёт регламент застройки, где первый параметр, GRZ, равный 0,6, разрешает застроить его 60%, оставшиеся 40% пойдут в общий со второй группой двор и отступы. Второй параметр, GFZ равный 1,6, задаёт максимальную общую площадь этажей здания, вычисляемую как 1,880 м2 х 1,6 = 3,000 м2.

    В трёхподьездном доме в сумме 28 квартир. Минимальная норма города Кёльна по постоянным автомобильным паркоместам равна 0,75 на квартиру, и компании города нужно построить в этой очереди минимум 28 x 0,75 = 21 подземных паркомест для 28-ти квартир. По факту она построила в ней 28 паркомест, по одному на квартиру, за что учитывая малый размер участка полагается бонус в 28-21=7 х 25 м2 = 180 м2 наземной площади, плюс ещё один бонус в 500 м2, в сумме 680 м2.

    За вычетом из площади этажей внешних и внутренних стен здания, лифтовой шахты, лестниц и общих коридоров регламент позволяет построить на данном участке 3,680 м2 площади надземных этажей / ~1,37 = 2,690 м2 квартир, без учёта их террас, балконов и лоджий.

    Вкупе с высотным ограничением по регламенту в 13 метров, прямо идущим от высоты соседних исторических домов в 4 этажа, это приводит к одному подземному этажу дома в 3,25 метра, и четырём наземным, высотой по 3,00 метра каждый, плюс 0,5 метра парапета. Итоговая высота здания над уровнем земли, 3,00 х 4 + 0,5 = 12,5 метров.

    Подземный этаж.

    Здесь кроме технических комнат предусмотрены кладовки, 28 штук, по одной на квартиру, 3 велосипедных, на 36 веломест в сумме, паркинг на 28 автомобильных мест, по одному месту на квартиру, 3 колясочных, и отдельная комната хаусмастера, со своим санузлом.

    Этажи 1-4.

    Здесь в отличие от предыдущих проектов строительных групп примерно одинаковые поэтажные конфигурации квартир, так как нужды конкретных домохозяйств при продаже жилья на коммерческом рынке в отличие от групп заранее неизвестны.

    Дом на 3 подъезда и 28 квартир, в первых двух 2 квартиры на этаж, в третьем 3 квартиры. Площади от 62 м2 для 1-спаленной, до 136 м2 для 3-спаленной с кабинетом. К каждой из квартир идут балконы/террасы по 9/18 м2.

    Примеры.

    2-спаленная в 85 м2 + балкон в 9 м2.

    |
    2-спаленная в 90 м2 + балкон в 9 м2.

    |
    3-спаленная с кабинетом в 136 м2 + балкон в 9 м2.

    |
    Общая площадь квартир в доме равна 2,810 м2, включая лоджии и террасы, посчитанные с коэффициентами 0,25 и 0,5. Без них, общая чистая площадь квартир, около 2,690 м2. Средняя площадь квартиры без учёта лоджий и террас равна 96 м2, средняя площадь приходящаяся на человека около 30 м2.

    Добавочно к квартирам в очереди построено:

    + 120 м2 колясочных, велосипедных, комнат хаус-мастеров, в подземном этаже (+4 м2 на квартиру в среднем),
    + 200 м2 индивидуальных кладовок, в подземном этаже (+7 м2 на квартиру в среднем),
    + 700 м2 паркинга, в подземном этаже (+25 м2 на квартиру в среднем).

    В цифрах, отношение общей построенной площади к чистой площади квартир 3,830 / 2,690 м2 = 1,40.

    Площадь участка под очередь равна 1,880 м2, локальная интенсивность застройки составляет 2,690 м2 квартир / 1,880 м2 участка = 1,40. По всему проекту она заметно меньше, ~100,000 м2 квартир / 160,000 м2 участок = 0,6. Как упоминалось, проект подразумевает общую плотность заселения в 190 человек на гектар.

    |
    Подземная часть, фундаментная монолитная железобетонная плита, и монолитные железобетонные стены.

    Это массивное строительство (Massivbau), несущие надземные стены выполнены из крупноформатных силикатных плит (Kalksandstein, KS). Для внешних несущих стен выбраны плиты толщины 17,5 см, с включениями из железобетона толщины в 17,5 см, c утеплением из 16-см минеральной ваты, и с облицовкой керамической клинкерной плиткой толщиной в 1,5 см. Общая толщина стены около 37 см (410-470 кг/м2).

    Для несущих межквартирных и коридорных стен применёны силикатные блоки (Kalksandstein, KS) плотности 2,000 кг/м3 и толщины 24 см (480 кг/м2 стены), или монолитный железобетон толщины 22 см (500 кг/м2 стены, ради достижения требуемого уровня звукоизоляции. Общая толщина такой стены с штукатурными слоями 24-26 см (500-520 кг/м2). Шахта лифта железобетонная монолитная, толщиной до 30 см (700 кг/м2), также ради достижения требуемого уровня звукоизоляции.

    Перекрытия здесь железобетонные сборно-монолитные, выполненные по несъёмной опалубке из 4-см железобетонных филигри-плит (Elementdecke), с армированием и заливкой 16 см бетона, с общей толщиной железобетона в 20 см (470 кг/м2). Общая толщина стяжки с акустическим демпфером равна 15 см, итоговая высота перекрытий со стяжкой 35 см (670 кг/м2).

    При высоте надземных этажей в 3,00 метра это даёт потолки в чистоте равные 3,00 - 0,35 = 2,65 метра.

    Элементы данного дома, построенного по стандарту KfW70 '2014:

    - 16 см минваты теплоизоляции стен (R=4,5),
    - трёхстекольные стеклопакеты с двойным i-стеклом, с заполнением промежутка аргоном (R=1,1),
    - 26 и 12 см полистирольного утеплителя крыши и основания (R=7,4 и 3,4),
    - инфильтрация не более 1,5 объёма помещений в час (на перепаде давлений в 50 Па),
    - вытяжная мехвентиляция.

    Система вентиляции включает в себя приточные гигрорегулируемые клапаны, в рольставнях, и индивидуальные вытяжные вентиляторы, в санузлах и кухнях квартир, выбрасывающие воздух через вентканалы, идущие на крышу здания.

    При строительстве дома по стандартам KfW, от спецбанка KfW застройщику предоставляется кредит в сумме до 100 тысяч евро на домохозяйство (под 0,76% годовых), то есть половину строительных затрат он финансирует по этой ставке.

    Потребление тепловой энергии в климате Кёльна составляет около 55 кВт-ч/м2/год, что в 1,6 раза ниже чем современной белорусской панелькой в климате Минска (90 кВт-ч/м2/год). Добавочно, вытяжная мехвентиляция потребляет около 2 кВт-ч/м2/год электрической энергии на работу вентиляторов.

    Строительство второй очереди, с полной финишной отделкой, включая подземную часть, шло с декабря 2015-го по июнь 2017-го, 1 год и 7 месяцев.

    Возведение несущей части, монтаж теплоизоляции.

    |
    Внешне дом почти готов.

    |
    Внутри идёт финишная отделка, на фото ниже 2-спаленная квартира в 85 м2 + балкон в 9 м2, планировка которой была приведена чуть ранее.

    Балкон, в 9 м2.

    |
    Зал-кухня, в 35 м2.

    |
    Родительская спальня, в 16 м2.

    |
    Детская спальня, в 11 м2.

    |
    Коридор, в 10 м2.

    |
    Ванная, в 9 м2.

    |
    Туалет в 3 м2.

    |
    Плюс комната для стиралки в 1,2 м2 и шкаф для одежды в 0,4 м2.

    Финальная готовность.

    Сполохи светло-серого клинкера на антрацитовом фоне убирают монотонность фасада, на это же работает разнообразный оконный ритм, где сами окна вытянуты по вертикали. Здесь важно не переусердствовать, выдержать баланс разнообразия и однородности, и это архитекторами достигнуто. Дополнительно, монотонность убрана ими заглублением у одного из подъездов, с радиусным скруглением стены в это месте, в духе начала-середины 20-го века. Две лоджии даны внутри розовым, в виде цветового акцента.

    Материал и цвет фасада, вертикальные окна, скругление отсылают к истории места.

    |
    Чередование лицевых и задних поверхностей плитки, выполненное через ряд.

    |
    Деревянная дверь в подъезд, также в духе начала-середины 20-го века, отсылает к истории места.

    Она расположена в подъездной нише, ради лучшей сохранности и защиты от осадков, и включает светопрозрачные участки, ради лучшей освещённости холла. Тут же, в нише, расположены звонки с фамилиями жильцов, и почтовые ящики. Отмечу традиционное чередование типов отмостки, здесь их три, это также вносит необходимое разнообразие.

    |
    В подъезде опять же всё решено в духе начала-середины 20-го века, монохромное. И снова отсылает к истории места. На полах и стенах полированный искусственный гранит от Euval, поручни лестниц из дуба, лифт от Schindler. Светильники современные, от Designhouse Stockholm, линейка Pendant.

    |
    В пространстве внутреннего двора цвета уже больше, балконы даны внутри розовым, их металлические ограждения алые. Они от Abel Metallsysteme, модель Ratio Ferro. Отмечу заглубленные в фасад водостоки с балконов. Приточные клапаны системы вентиляции как и в предыдущем проекте спрятаны в верхних частях рольставен, что способствует чистоте фасада.

    |
    Внутреннее наполнение квартир, их финишная отделка, по материалам и производителям аналогичны предыдущему проекту, подробнее в разделе “Брошюра проекта”.

    |
    Обжитое состояние.

    На фоне домов строительных групп, справа, сохранённого и реконструированного здания заводского цеха Halle 18, и более светлых домов очереди Clouth.M, слева, также от moderne stadt.

    Очередь Clouth.M, как и предыдущие краснокирпичные Clouth.Eins+Zwei делало бюро ASTOC. Данный антрацитовый дом Clouth.Drei, бюро KSG. Дома индивидуальных строительных групп делало 8 иных архитектурных бюро. Так и достигается разнообразие.

    |
    Паркоместа на улице, гостевые, заезд на них почти без бордюра, у деревьев бордюр специальный со скруглением. Отмечу скромную и не кричащую нумерацию дома, и не кричащий цветовой акцент лоджий. Как и гармоничную высотность, плавную небесную линию.

    |
    Развитые заглубления у окон, их отличающийся по горизонтали размер, разный ритм, в то же время их гармоничность, за счёт одинаковой их высоты, также, заглубление со скруглением фасадной стены, и, наконец, фактура на облицовочной плитке, игра цвета плитки, всё это формирует искомое разнообразие. Отмечу гармонию цвета фасада с цветом оконных рам и отливов, а также аккуратные и не лезущие в глаза накладки на парапеты, и аварийные водостоки. Практически плоский фасад хорошо формирует уличный фронт.

    |
    Отмечу заглубленные в фасад водостоки с балконов, дворового фасада, а также аккуратные и не лезущие в глаза аварийные водостоки с крыши, в парапетах.

    |
    Во внутреннем дворе доминируют цветовые акценты балконов, их выступы и заглубления, что также хорошо убирает монотонность. Благоустройство природное, дерево и песок, выделяется лишь маленькая цветастая пластиковая горка, для самых маленьких. Живые изгороди террас сформированы цельными, что даёт приватность. Въезд в подземный паркинг со стенами из бетона, нейтральный.

    |
    Ограждение внутреннего двора светопрозрачное, небольшой высоты.

    |
    Оголовки вентшахт естественной вентиляции подземного гаража бетонные, с решётками.

    |
    Помещение для мусорных баков, из бетона и дерева.

    |
    Снова-таки благодаря применению ассистирующей поквартирной межвентиляции на крышах дома нет несимпатичных, выпирающих вверх вентканалов. И ещё замечание, в городе Кёльне явно ценят небесную линию, с её соборами в виде высотных доминант, поэтому она нарушается лишь высотками, построенными в 60-70-х, и телебашней. Вывод насчёт такого строительства тогда был сделан, и от него отказались.

    |
    Проект реализовывался тем же брокером Kampmeyer, по ценам, равным предыдущему краснокирпичному от moderne stadt.

    Цены реализации
    4,200-4,600 евро/м2
    +
    Налоги и сборы (6,5% налог на переход права на собственность в бюджет федеральной земли, 1,0% нотариальный сбор, 0,5% сбор за внесение в земельный реестр, в сумме 8%)
    300-350 евро/м2
    =
    Стоимость жилья на м2 квартир
    4,500-5,000 евро/м2

    Подземное автомобильное паркоместо стоит ещё 21,000 евро/штука, с налогами около 23,000 евро/штука. Выплата покупателем в месяц банкам за квартиру в 100 м2 равна около 1,600 евро.

    Реклама.

    |
    Объявление.

    |
    Примерная стоимость эксплуатации квартиры в 100 м2 с 4-мя проживающими.

    1. Электроэнергия, средний тариф от провайдеров 0,30 евро/кВт-ч, 250 кВт-ч.
    --------------
    75 евро/месяц

    2. Хаус-мастер, тариф 0,5 евро/м2.
    --------------
    50 евро/месяц

    3. Централизованное теплоснабжение, тариф от муниципальной компании Кёльна 54 евро/МВт-ч + 0,18 евро/м2 услуга, 55 кВт-ч/м2/год.
    --------------
    43 евро/месяц

    4. Подогрев воды, тариф от муниципальной компании Кёльна 7,5 евро/м3, 5 м3.
    --------------
    38 евро/месяц

    5. Интернет, средний тариф от провайдеров 30 евро/месяц.
    --------------
    30 евро/месяц

    6. Вывоз мусора, тариф от муниципальной компании Кёльна 9,4 евро/месяц/чел + 0,05 евро/м2/месяц уборка улиц.
    --------------
    24 евро/месяц

    7. Вода и канализация, тариф от муниципальной компании Кёльна 1,0 евро/м3 + 0,09 евро/м2 услуга, 12 м3.
    --------------
    19 евро/месяц

    Сумма:
    --------------
    280 евро/месяц

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4968

    19 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4968
    # 18 октября 2021 18:15 Редактировалось Touring, 18 раз(а).
    wilson:

    шов раствора так актуален с учетом толщины стенок блока и их кол-ва? И в чем смысл заполнения полостей блока ватой от наличия там просто воздуха? Ведь по сути вата - это тот же воздух? Или там теория как в стеклопакетах, что при толщине расстояния между стеклами более 14мм или 16мм, начинает работать конвекционный перенос тепла? Я так понимаю блоки просто штукатурили без утеплителя?Ставни - ну так себе решение, на вид совсем печаль - намного лучше смотрятся маркизы. На входной группе нет козырька - как и расположени почтовых ящиков на улице без оного - так себе решение... прикольно, что теплоснабжение в сумме 240-250евро в месяц составляет всего 23-34 евро :super:

    |
    Растворный горизонтальный и вертикальный шов в 1 см с R=1,1 на модуле в 25 см даст 0,08 м2 площади швов, на толщине в 49 см даст утечку в 0,144 Вт/м2/гр. Блок с R=7 на площади 0,920 м2 даст утечку в 0,131 Вт/м2/гр. Сумма утечек, 0,275 Вт/м2/гр. (R стены = 3,6).

    Растворный горизонтальный шов в 1 мм с R=1,1 на модуле в 25 см даст 0,004 м2 площади швов, на толщине в 49 см даст утечку в 0,007 Вт/м2/гр. Блок с R=7 на площади 0,996 м2 даст утечку в 0,143 Вт/м2/гр. Сумма утечек, 0,150 Вт/м2/гр. (R стены = 6,7).

    То есть к блоку с такими характеристиками нужен только тонкий шов, отсюда обязательно шлифованные основание и верхняя грань. Этот же тонкий шов вкупе с точной геометрией блока даёт нужную прочность стены на сжатие. Также, малый эксцентриситет стены, ровную её поверхность под монтаж утеплителя, это снова минимизация утечек тепла и ровная поверхность утеплителя под отделку.

    Крупные полости в блоке почти бесполезны из-за неизбежного движения в них воздуха, поэтому и идёт минвата внутри (или вспученный перлит). По сути сейчас придумано два способа снизить теплопередачу керамической стены до невысоких значений, не прибегая к внешней теплоизоляции.

    Первый, очень большое число тонких зигзагообразных перемычек в блоках, и поэтому исключительно длинный путь для утечек (эквивалент очень толстой сплошной стены из керамики), вкупе с поризацией материала, дающей как раз закрытые поры без движения воздуха. Технологически, такие блоки достаточно трудно изготовить, правильной геометрии, они более хрупкие, у них меньше прочность на сжатие, с ними сложнее анкеровка из-за тонких вертикальных граней.

    Второй, малое число достаточно толстых перемычек в блоках, и не очень длинный путь для утечек, вкупе с поризацией. Дополнительно, заполнение крупных полостей вспученным перлитом, или минватой. Такие блоки правильной геометрии проще изготовить, они гораздо менее хрупкие, у них выше прочность на сжатие, с ними проще анкеровка из-за утолщенных вертикальных граней. Весь вопрос лежит в технологии качественного заполнения пустот.

    Баварский Sсhlagmann предлагает одновременно три вида, блок с множеством тонких перемычек, блок с толстыми перемычками и заполнением полостей перлитом, блок с толстыми перемычками и заполнением полостей минватой, плюс разнообразные дополнительные блоки для устранения мостиков холода.

    Оштукатуривание, да, прямо по блоку, в этом и смысл данной системы, возврат к более надёжной и менее дефектоёмкой однослойной керамической стене (пусть и сложно устроенной внутри).

    Ставни такие пассивные намеренно, типичные электрические было поставить не вопрос, но архитекторы намеренно хотели менее ресурсоёмкое и технически простое решение. Уверен что они вышли для клиентов не сильно дешевле электрических, в силу малого тиража, но в Германии готовы платить за меньшее больше.

    Козырьков где-то нет, где-то есть, ящики как правило в заглублениях, там где они присутствуют. Зная немцев, будет конструкция ящика не особо допускающая проникновение влаги.

    По потреблению энергии, в примерах выше есть суммы в 25 евро в месяц на теплоснабжение для 100 м2 квартиры, при применении мехвентиляции с рекуперацией (т. н. стандарт KfW55/40). Она в их климате при соответствующей оболочке здания и корректном использовании убирает около 20 кВт-ч/м2/год расхода тепловой энергии, однако добавляет 5 кВт-ч/м2/год расхода электрической.

    При немецких тарифах в 300 евро/МВт-ч электричества и около 100 евро/МВт-ч централизованной тепловой энергии это не очень выгодная история, для квартиры в 100 м2 ты сэкономил 200 евро в год на тепловой энергии и затратил 150 евро на электроэнергию вентблока, плюс 60 евро на фильтры для него. Да и установка такой системы обходится небесплатно, около 60 евро/м2 (хотя часть стоимости, около 40 евро/м2, компенсирует KfW возврат). И раз в лет 25 вентблок придётся менять, ну или вентиляторы в нём.

    Эта система у них для конечного потребителя скорее способ дать качественное вентилирование, за дополнительные деньги, к их доходам очень небольшие, чем сэкономить их. Для страны в целом, это способ снизить общий расход энергии жильём, и дать загрузку внутреннему производству вентоборудования, в общем-то вполне выгодная история.

    Что до расхода энергии, корректнее смотреть на общий: на теплоснабжение + на подогрев воды + на освещение и работу бытовых приборов. Эта сумма падает не так быстро.

    Например, у немцев в 100 м2 квартире с четырьмя проживающими в 4-5 этажном доме постройки начала 90-х, расход тепловой энергии был около 150 кВт-ч/м2/год:

    - теплопотери через оболочку 120 кВт-ч/м2/год,
    - теплопотери через вентиляцию 30 кВт-ч/м2/год,
    - подогрев воды около 60 кВт-ч/м2/год,
    - электроэнергия 40 кВт-ч/м2/год.

    - сумма 250 кВт-ч/м2/год.

    Сейчас в таком же, но теплосанированном доме, расход тепловой энергии около 70 кВт-ч/м2/год:

    - теплопотери через оболочку 120/2,5=45 кВт-ч/м2/год, за счёт существенной теплоизоляции, более герметичных оконных конструкций,
    - теплопотери через вентиляцию 30 кВт-ч/м2/год,
    - подогрев воды около 45 кВт-ч/м2/год, за счёт теплоизоляции линий подачи,
    - электроэнергия 30 кВт-ч/м2/год, за счёт внедрения светодиодного освещение и подсветки матриц телевизоров и компьютеров, снижения потребления их чипов, точного регулирования компрессоров холодильников.

    - сумма 150 кВт-ч/м2/год (снизили в 1,7 раза к началу 90-х).

    В стандартном современном доме (EnEV'2016), расход тепловой энергии около 60 кВт-ч/м2/год:

    - теплопотери через оболочку 120/4=30 кВт-ч/м2/год, за счёт существенной теплоизоляции, герметичных оконных конструкций, ликвидации мостиков холода,
    - теплопотери через вентиляцию 30 кВт-ч/м2/год, неизменные,
    - подогрев воды около 45 кВт-ч/м2/год, за счёт теплоизоляции линий подачи,
    - электроэнергия 30 кВт-ч/м2/год, за счёт внедрения светодиодного освещение и подсветки матриц телевизоров и компьютеров, снижения потребления их чипов, точного регулирования компрессоров холодильников.

    - сумма 135 кВт-ч/м2/год (снизили в 1,9 раза к началу 90-х).

    В энергоэффективном современном доме (т. н. KfW40), расход тепловой энергии около 30 кВт-ч/м2/год:

    - теплопотери через оболочку 30 / 1,5 = 20 кВт-ч/м2/год, за счёт ещё более существенной теплоизоляции, ещё более герметичных оконных конструкций, предельной ликвидации мостиков холода,
    - теплопотери через вентиляцию 30 х 0,5 = 15 кВт-ч/м2/год, за счёт применения мехсистемы с рекуперацией,
    - подогрев воды около 45 кВт-ч/м2/год, неизменно к стандартному,
    - электроэнергия 30 кВт-ч/м2/год + 5 кВт-ч/м2/год на мехвентиляцию,
    - выработка фотовольтаики на крыше 15 кВт-ч/м2/год.

    - сумма 100 кВт-ч/м2/год (снизили в 2,5 раза к началу 90-х).

    Осталось придумать как поднять эффективность преобразования фотоэлементов с нынешних 12% до 80%+ и задача самообеспечения энергией новых зданий практически решена. Но, пока никто не придумал как.

    Ну и старых зданий очень много, основная часть, они потребляют ещё больше энергии, чем первая категория.

  • wilson Senior Member
    офлайн
    wilson Senior Member

    22577

    17 лет на сайте
    пользователь #43316

    Профиль
    Написать сообщение

    22577
    # 18 октября 2021 20:19 Редактировалось wilson, 2 раз(а).

    При немецких тарифах в 300 евро/МВт-ч электричества и около 75 евро/МВт-ч централизованной тепловой энергии

    А почему такая разница?

    Добавлено спустя 7 минут 33 секунды

    Налоги и сборы (6,5% налог на переход права на собственность в бюджет федеральной земли, 1,0% нотариальный сбор, 0,5% сбор за внесение в земельный реестр, в сумме 8%)

    я думал только у нас за "процедуру" берут % от стоимости - я за услуги нотариуса и внесение в земельный реестр.

    Добавлено спустя 1 минута 15 секунд

    Растворный горизонтальный и вертикальный шов в 1 см с R=1,1 на модуле в 25 см даст 0,08 м2 площади швов, на толщине в 49 см даст утечку в 0,144 Вт/м2/гр. Блок с R=7 на площади 0,920 м2 даст утечку в 0,131 Вт/м2/гр. Сумма утечек, 0,275 Вт/м2/гр. (R стены = 3,6).

    Растворный горизонтальный шов в 1 мм с R=1,1 на модуле в 25 см даст 0,004 м2 площади швов, на толщине в 49 см даст утечку в 0,007 Вт/м2/гр. Блок с R=7 на площади 0,996 м2 даст утечку в 0,143 Вт/м2/гр. Сумма утечек, 0,150 Вт/м2/гр. (R стены = 6,7).

    получается сквозных там от внутренней стены к наружной идет 3 стенки. Конечно добавить четверную, это увеличить на 25%... мне казалось там этих мостиков штук 15 и 1 лишний погоды не сделает, но внимательно посмотрел на картинку блока. Это в наших поризованных керамических блоках так...

    Коридор в больнице был настолько длинный и светлый, что Вася проверил пульс.
  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4968

    19 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4968
    # 19 октября 2021 00:26 Редактировалось Touring, 25 раз(а).
    wilson:

    А почему такая разница?...

    |
    Конкретно у поставщика централизованного тепла в Кёльне, RheinEnergie, тариф за тепло в этом отопительном сезоне равен 42,2 евро/МВт-ч, сверху НДС в 19% = 50,2 евро/МВт-ч, плюс налог на выбросы 3,6 евро/МВт-ч, равно 54 евро/МВт-ч.

    |
    Для стандартной новой квартиры в 100 м2, в доме построенном по базовому стандарту EnEV '2016 будет счёт за отопление, 100 м2 х 55 кВт-ч/м2/год = 5,5 МВт-ч/год х 54 евро/МВт-ч = 300 евро/год.

    Но само тепло это не всё, поставщик там ещё взимает отдельный тариф за коннект, то есть возвращает отдельно сетевые издержки, в размере 52,6 евро/кВт подключенной мощности/год, сверху НДС в 19% = 62,6 евро/кВт/год, и например для стандартной новой квартиры в 100 м2 это будет 100 м2 х 55 кВт-ч/м2/год / 1,800 ч = 3,0 кВт мощности х 62,6 евро/кВт/год = 190 евро/год.

    Третий компонент счёта, биллинг раз в месяц, 16,4 евро/год, сверху НДС в 19% = 20 евро/год.

    Итого полная плата за отопление такой квартиры в 100 м2 равна 300 тепло + 190 коннект + 20 биллинг = 510 евро/год. В пересчёте на 12 месяцев, в среднем 43 евро/месяц. В пересчёте на 1 МВт-ч тепла, 93 евро/МВт-ч.

    Полная плата за отопление квартиры в 100 м2, в доме построенном по стандарту повышенной энергоэффективности KfW40, 160 тепло + 100 коннект + 20 биллинг = 280 евро/год. В пересчёте на 12 месяцев, в среднем 23 евро/месяц. В пересчёте на 1 МВт-ч тепла, те же 93 евро/МВт-ч.

    Плюс 0,5 МВт-ч/год на электроэнергию вентблока, по тарифу 300 евро/МВт-ч электроэнергии х 0,5 = 150 евро, плюс 35х2=70 евро на два комплекта фильтров вентблока в год. В сумме с теплом, выходит 500 евро в год, или 42 евро/месяц, те же деньги что и для предыдущей квартиры, в доме по базовому стандарту EnEV '2016.

    Почему у них электроэнергия в розницу стоит 300 евро/МВт-ч?

    Потому что генерация для конечных потребителей в среднем стоит там 75 евро/МВт-ч, сетевые издержки для конечных потребителей высокие, занимают столько же, сколько и генерация, 75 евро/МВт-ч, есть доплата на компенсацию тарифа для возобновляемых источников (EEG) в 65 евро/МВт-ч, ну и сверху на все это 85 евро/МВт-ч НДС и акцизов. В сумме, 300 евро/МВт-ч и выходит.

    Для средней по масштабу промышленности конечный тариф равен 150 евро/МВт-ч, для крупной и очень энергоёмкой 110 евро/МВт-ч, так как для них обоих сетевое распределение обходится гораздо дешевле, чем для розницы, и сама генерация дешевле, для крупной промышленности ещё и нет доплаты на развитие возобновляемых источников. Таким образом немцы одновременно стимулируют возобновляемую, то есть локальную по источникам энергетику, и достигают конкурентоспособности своей крупной промышленности.

    Стоимость электроэнергии и газа в Германии, 2013-2014.

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4968

    19 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4968
    # 20 октября 2021 01:58 Редактировалось Touring, 60 раз(а).

    Строительство в городе Кёльне.

    Часть 9. Дома коммерческого арендного рынка, построенные городом, проект Clouth.M.

    |
    Участки под застройку расположены на южной стороне территории бывшего завода. Застраивает их муниципалитет города Кёльна, через городскую компанию moderne stadt, соседствуют они с приведёнными ранее краснокирпичными очередями Clouth.Eins+Zwei, от этой же компании.

    |
    Архитектурный проект очереди Clouth.M выполнен бюро Lorber+Paul, выигравшим второе место на объявленном moderne stadt конкурсе (первое заняло бюро ASTOC, планировавшее Clouth.Eins+Zwei). В него закладывались натуральные фасадные материалы и формы, вызывающие воспоминания о фабричном прошлом этого места, и, одновременно, умеренные затраты на строительство.

    Первоначальные идеи архитекторов Lorber+Paul.

    1. Разнесение в пространстве основных помещений квартир обозначено жёлтым кантом. Синим обозначены входы в подъезды из общественных зон, зелёным из приватных дворов. Жёлтым обозначена ориентация квартир. Всё это в очередях Clouth.M, и Clouth.Eins+Zwei соответственно.

    |
    2. Расстановка зданий очередей, чтобы обеспечить проницаемость и вид на парк. Синим здесь дана общественная зона улиц, зелёным общественный парк.

    |
    Рендеры.

    |
    К участкам (WA8 и 12) идёт регламент застройки, где первый параметр, GRZ, равный 0,4, разрешает застроить его 40%, оставшиеся 60% пойдут в общий со второй группой двор и отступы. Второй параметр, GFZ равный 1,2, задаёт максимальную общую площадь этажей здания, вычисляемую как 4,910 м2 х 1,2 = 5,900 м2.

    В двух домах в сумме 72 квартиры. Дома на три и четыре подъезда. В каждом подъезде по 8-12 квартир, по 2-3 на этаж.

    Минимальная норма города Кёльна по постоянным автомобильным паркоместам равна 0,75 на квартиру, и компании города нужно построить в этой очереди минимум 72 x 0,75 = 54 подземных паркоместа для 28-ти квартир. По факту она построила в ней 72 паркоместа, по одному на квартиру, за что учитывая малый размер участка полагается бонус в 72-54=18 х 25 м2 = 450 м2 наземной площади, плюс ещё один бонус в 1,750 м2, в сумме 2,200 м2.

    За вычетом из площади этажей внешних и внутренних стен здания, лифтовой шахты, лестниц и общих коридоров регламент позволяет построить на данном участке 7,600 м2 площади надземных этажей / ~1,35 = 5,650 м2 квартир, без учёта их террас, балконов и лоджий.

    Вкупе с высотным ограничением по регламенту в 13 метров, прямо идущим от высоты соседних исторических домов в 4 этажа, это приводит к одному подземному этажу дома в 3,25 метра, и четырём наземным, высотой по 3,00 метра каждый, плюс 0,5 метра парапета. Итоговая высота здания над уровнем земли, 3,00 х 4 + 0,5 = 12,5 метров.

    Подземный этаж.

    Здесь кроме технических комнат предусмотрены кладовки, по одной на квартиру, велосипедные, паркинг на 72 автомобильных места, по одному месту на квартиру, колясочные, и комнаты хаусмастера, со своим санузлом.

    Этажи 1-4.

    Здесь в отличие от предыдущих проектов строительных групп примерно одинаковые поэтажные конфигурации квартир, так как нужды конкретных домохозяйств при продаже жилья на коммерческом рынке аренды в отличие от групп заранее неизвестны.

    Площади квартир от 52 м2 для 1-спаленной, до 105 м2 для 4-спаленной. К каждой из квартир идут балконы или лоджии по 5,5-8 м2.

    Примеры планировок.

    2-спаленная в 80 м2 + балкон в 8 м2.

    |
    2-спаленная в 81 м2 + лоджия в 5,5 м2.

    |
    2-спаленная в 85 м2 + балкон в 8 м2.

    |
    2-спаленная в 90 м2 + терраса в 8 м2.

    |
    Общая площадь квартир в доме равна 5,900 м2, включая террасы и балконы/лоджии, посчитанные с коэффициентами 0,25 и 0,5. Без них, общая чистая площадь квартир, около 5,650 м2. Средняя площадь квартиры без учёта лоджий и террас равна 79 м2, средняя площадь приходящаяся на человека около 28 м2.

    Добавочно к квартирам в очереди построено:

    + 250 м2 колясочных, велосипедных, комнат хаус-мастеров, в подземном этаже (+4 м2 на квартиру в среднем),
    + 500 м2 индивидуальных кладовок, в подземном этаже (+7 м2 на квартиру в среднем),
    + 1,800 м2 паркинга, в подземном этаже (+25 м2 на квартиру в среднем).

    В цифрах, отношение общей построенной площади к чистой площади квартир 8,450 / 5,650 м2 = 1,5.

    Площадь участка под очередь равна 4,910 м2, локальная интенсивность застройки составляет 5,650 м2 квартир / 4,910 м2 участка = 1,15. По всему проекту она заметно меньше, ~100,000 м2 квартир / 160,000 м2 участок = 0,6. Как упоминалось, проект подразумевает общую плотность заселения в 190 человек на гектар.

    |
    Подземная часть, фундаментная монолитная железобетонная плита, и монолитные железобетонные стены.

    Это массивное строительство (Massivbau), несущие надземные стены выполнены из железобетона. Для внешних несущих стен выбран железобетон толщины 17,5 см, с включениями из крупноформатных силикатных плит (Kalksandstein, KS) плотности 2,000 кг/м3 и толщины в 17,5 см, c утеплением из 16-см минеральной ваты, с частичной облицовкой керамической клинкерной плиткой толщиной в 1,5 см, частичным оштукатуриванием. Общая толщина стены около 37 см (410-470 кг/м2).

    Для несущих межквартирных и коридорных стен применён монолитный железобетон толщины 22 см (500 кг/м2 стены), или силикатные блоки (Kalksandstein, KS) плотности 2,000 кг/м3 и толщины 24 см (480 кг/м2 стены), ради достижения требуемого уровня звукоизоляции. Общая толщина такой стены с штукатурными слоями 24-26 см (500-520 кг/м2). Шахта лифта железобетонная монолитная, толщиной до 30 см (700 кг/м2), также ради достижения требуемого уровня звукоизоляции.

    Перекрытия здесь железобетонные сборно-монолитные, выполненные по несъёмной опалубке из 4-см железобетонных филигри-плит (Elementdecke), с армированием и заливкой 16 см бетона, с общей толщиной железобетона в 20 см (470 кг/м2). Общая толщина стяжки с акустическим демпфером равна 15 см, итоговая высота перекрытий со стяжкой 35 см (670 кг/м2).

    При высоте надземных этажей в 3,00 метра это даёт потолки в чистоте равные 3,00 - 0,35 = 2,65 метра.

    Оконные рамы здесь из ПВХ, снаружи плёнка коричневого цвета, внутри белые, дополнены традиционными электрифицированными рольставнями.

    Применена ETICS-система от STO, с внешним минераловатным утеплителем, и оштукатуривание в комбинации с облицовкой клинкерной плиткой.

    Элементы данного дома, построенного по стандарту KfW70 '2014:

    - 16 см минваты теплоизоляции стен (R=4,5),
    - трёхстекольные стеклопакеты с двойным i-стеклом, с заполнением промежутка аргоном (R=1,1),
    - 26 и 12 см полистирольного утеплителя крыши и основания (R=7,4 и 3,4),
    - инфильтрация не более 1,5 объёма помещений в час (на перепаде давлений в 50 Па),
    - вытяжная мехвентиляция.

    Система вентиляции включает в себя приточные гигрорегулируемые клапаны, в рольставнях, и индивидуальные вытяжные вентиляторы, в санузлах и кухнях квартир, выбрасывающие воздух через вентканалы, идущие на крышу здания.

    При строительстве дома по стандартам KfW, от спецбанка KfW застройщику предоставляется кредит в сумме до 100 тысяч евро на домохозяйство (под 0,76% годовых), то есть половину строительных затрат он финансирует по этой ставке.

    Потребление тепловой энергии в климате Кёльна составляет около 55 кВт-ч/м2/год, что в 1,6 раза ниже чем современной белорусской панелькой в климате Минска (90 кВт-ч/м2/год). Добавочно, вытяжная мехвентиляция потребляет около 2 кВт-ч/м2/год электрической энергии на работу вентиляторов.

    Строительство данной очереди, с полной финишной отделкой, включая подземную часть, шло с августа 2014-го по декабрь 2015-го, 1 год и 6 месяцев.

    Clouth.M в проекте (выделен цветом), совместно с Clouth.Eins+Zwei (справа), и Clouth.3. (сверху).

    |
    Возведение несущей части.

    |
    Дома почти готовы.

    |
    Финальная готовность.

    Вид от краснокирпичных очередей: здания вытянуты по горизонтали, как и их оконные проёмы, на устранение монотонности работает разнообразие оконного ритма. Здесь важно не переусердствовать, выдержать баланс разнообразия и гармонии, и это архитекторами достигнуто.

    |
    Вид с улицы.

    |
    Снова отмечу вмонтированные в ограждения балконов аварийные водостоки. Приточные клапаны системы вентиляции, как и в предыдущем проекте, спрятаны в верхних частях рольставен, что способствует чистоте фасада.

    |
    Вход в подъезд расположен в нише, ради защиты от осадков. Двери здесь светопрозрачные, ради лучшей освещённости холла, в алюминиевом профиле от Heroal. Тут же, в нише, расположены звонки с фамилиями жильцов, и почтовые ящики.

    |
    Облицовка фасада клинкерной плиткой выполнена с вариацией её тона, снова-таки ради устранения монотонности. Видно аккуратное примыкание облицовки к оконным рамам, и качественно выполненные отливы, они здесь из алюминия. Снова-таки, отмечу чередование типов отмостки, это вносит необходимое разнообразие.

    |
    Внутренний фасад дан в штукатурке, ради гармонии с остальными домами, формирующими двор. Монотонность штукатурного фасада разбита вариацией выступов, игрой ограждений балконов, в данном случае это перфорированная сталь. Оголовки вентшахт естественной вентиляции подземного гаража здесь также бетонные, с решётками, и являются базой для скамеек.

    |
    Водоотведение с балконов внешнее, оцинкованные трубы, заведённые в подземную канализационную систему, в парапетах крыши видны аварийные водостоки.

    |
    Вид на фасад из общего двора.

    |
    Вид на общий двор.

    |
    Общие зоны: на полах площадок и лестниц натуральный мрамор Jura, из него же выполнены подоконники, перила стальные с окраской, поручни их из дуба, стены окрашены, потолки с обоями от Erfurt под окраску, лифт от Schindler.

    |
    Внутреннее наполнение квартир, их финишная отделка, по материалам и производителям практически аналогичны остальным очередям. Во всех квартирах конечно же полная отделка по умолчанию.

    Конкретно здесь оконные рамы поливинилхлорид от KBE, фурнитура от Roto, ручки алюминий от Hoppe, подоконники выполнены из мрамора Jura. Внешние рольставни c электроприводом, встроенные в них приточные клапаны от Aereco, они видны на фото над оконными проёмами. Вытяжка ассистирующая механическая, от Limodor, из санузлов и кухни. На полах двухслойная паркетная доска от Weitzer. Стены и потолки с обоями под окраску от Erfurt. Двери от Jeld-Wen, дверная фурнитура от Hoppe.

    |
    Плитка в ванных под камень, от Porcelaingres. Ванна из стали, от Kaldewei. Раковина от Keramag, унитаз от Keramag, со скрытой арматурой от Viega. Сантехарматура от Hansgrohe, верхней линейки Talis S. Радиатор в ванной электрический, от Zehnder.

    |
    На полах балконов бетонные плитки, от Metten.

    |
    Строительство, учитывая подземный этаж с подсобными и коллективными помещениями, а также паркингом
    1,800 евро/м2 = 10,200,000 евро / 5,650 м2 квартир
    +
    Услуги архбюро, надзора
    200 евро/м2
    =
    Средняя стоимость создания жилья на м2 квартир, для города (без учёта покупки им участка, сноса, рекультивации, сетей)
    2,000 евро/м2

    Проект целиком сдаётся в аренду, тем же посредником-брокером Kampmeyer.

    Цены аренды
    14-15 евро/м2, то есть например 2-спаленная в 85 м2 в аренде стоит 1,250 евро/месяц.
    +
    Подземное автомобильное паркоместо стоит в аренду ещё 90 евро/месяц.
    +
    Плата по показаниям счётчиков, примерная сумма по ним для квартиры в 85 м2 с 3-мя проживающими.

    1. Электроэнергия, средний тариф от провайдеров 0,30 евро/кВт-ч, 200 кВт-ч.
    --------------
    60 евро/месяц

    3. Централизованное теплоснабжение, тариф от муниципальной компании Кёльна 54 евро/МВт-ч + 0,15 евро/м2 услуга, 55 кВт-ч/м2/год.
    --------------
    34 евро/месяц

    4. Подогрев воды, тариф от муниципальной компании Кёльна 7,5 евро/м3, 4 м3.
    --------------
    30 евро/месяц

    5. Интернет, средний тариф от провайдеров 30 евро/месяц.
    --------------
    30 евро/месяц

    7. Вода и канализация, тариф от муниципальной компании Кёльна 1,0 евро/м3 + 0,09 евро/м2 услуга, 10 м3.
    --------------
    17 евро/месяц

    Сумма:
    --------------
    170 евро/месяц

    Также обязателен страховой депозит, равный 3 стоимости месячной аренды, или 3,750 евро для такой квартиры.

    Интерьер квартиры находящейся в аренде.

    |
    Если предположить что городу покупка земли у её частного владельца, рекультивация, снос, сети обошлись в 500 евро/м2, то в сумме со строительством для города выходит 2,000/1,19+500/1,15=2,120 евро/м2 х квартира в 85 м2 = 180,000 евро.

    Арендная доходность для города с такой квартиры 1,250 евро/месяц + опционально 90 евро/месяц паркинг - 40 евро/месяц хаусмастер = 1,200-1,300 евро/месяц х 12 = 14,400-15,600 евро в год, возврат капитала брутто 185,000 / 14,400-15,600 = 12-13 лет (8-8,5% годовых).

    Конечно, это до амортизации отделки, и комиссии брокера, но всё равно в итоге срок окупаемости у города раза в три меньше, чем для частника в соседнем доме, купившего квартиру у города, и сдающего её.

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4968

    19 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4968
    # 22 октября 2021 11:23 Редактировалось Touring, 39 раз(а).

    Строительство в городе Кёльне.

    Часть 10. Дома коммерческого арендного рынка, построенные городом, проект Clouth.MI 3A.

    |
    Участок под застройку расположен на северной стороне территории бывшего завода. Застраивает его также муниципалитет города Кёльна, через городскую компанию moderne stadt.

    Соседствуют он с офисами Clouth 104, содержащими сохранённую фасадную часть бывшего здания завода, зелёной зоной с сохранённым цехом завода Halle 17, реконструированном в жильё и магазины, и с сохранённой исторической административной частью завода, реконструируемой в общественные зоны, при них будут отдельные посты.

    |
    Архитектурный проект очереди выполнен франкфуртским бюро SFA, выигравшим первое место на объявленном moderne stadt конкурсе. В него закладывались натуральные фасадные материалы и формы, вызывающие воспоминания о фабричном прошлом этого места, и, одновременно, умеренные затраты на строительство.

    Первоначальные рендеры.

    Светлый клинкер со сполохами, доминирующие горизонтальные русты на фасаде, фасадные заглубления, выполненные без них, перфорация в клинкере, уступы аттикового этажа, протяжённые лоджии, контрастные рамы, всё это способствует внесению разнообразия. Созданный архитекторами образ отсылает к 1920-м годам.

    |
    Окончательный вариант, выбран иной цвет клинкера, более тёмный, для лучшей гармонии с окружением.

    |
    Общий двор, с двумя другими домами, социальной аренды, на 76 квартиры в сумме, со средней площадью квартиры в 65 м2, плюс лоджия или балкон в 4-10 м2.

    |
    Дома социальной аренды (по ставке субсидируемой городом к уровню коммерческой) тоже индивидуальный проект, спроектированы архитектурным бюро Schmitz-Helbig.

    Имеют общий двор с домом коммерческой аренды.

    |
    Той же высотности, 15 метров, в высоту взрослого дерева, ту же высоту этажа в 2,90-3,05 метра, и потолков в чистую 2,55-2,70 метра, ту же звукоизоляцию, с таким же пятым аттиковым этажом, стоят на общем подземном паркинге, там расположены выделенные в том числе для них места, по норме 0,75 на квартиру.

    |
    Имеют ту же отделку лицевого фасада из клинкерной плитки. Отделку аттика, фасада двора из комбинации штукатурки и плитки. Те же размерные лоджии, те же по качеству оконные рамы и прочее. Ту же внутреннюю отделку общих зон и квартир. В общем, никакого принижения людей с доходами меньшими средних в проект не закладывается.

    |
    О них будет отдельный пост, несколько позднее. Возвращаемся к основной теме.

    К участку под дома (MI 3A) идёт регламент застройки, где первый параметр, GRZ, равный 0,6, разрешает застроить его 60%, оставшиеся 40% пойдут в общий с двумя другими домами двор и отступы. Второй параметр, GFZ равный 1,8, задаёт максимальную общую площадь этажей здания, вычисляемую для дома коммерческой аренды как 3,090 м2 х 1,8 = 5,560 м2.

    Дом это переменной этажности, 4 основных этажа, и аттиковый пятый, с дополнительным подземным этажом.

    |
    Подъездов в нём пять, в каждом из них по 7-18 квартир, по 1-4 на этаж. Всего в доме 77 квартир.

    |
    Минимальная норма города Кёльна по постоянным автомобильным паркоместам равна 0,75 на квартиру, и компании города нужно построить в этой очереди минимум 77 x 0,75 = 58 подземных паркомест для 77-ти квартир. По факту она построила в ней 77 паркомест, по одному на квартиру, за что учитывая малый размер участка полагается бонус в 77-58=19 х 25 м2 = 480 м2 наземной площади, плюс ещё один бонус в 1,960 м2, в сумме 2,440 м2.

    За вычетом из площади этажей внешних и внутренних стен здания, лифтовой шахты, лестниц и общих коридоров регламент позволяет построить на данном участке 8,000 м2 площади надземных этажей / ~1,37 = 5,850 м2 квартир, без учёта их террас и лоджий.

    Вкупе с высотным ограничением по регламенту в 16 метров, прямо идущим от высоты соседних исторических домов в 5 этажей, это приводит к одному подземному этажу дома в 3,40 метра, и четырём наземным, высотой по 2,90 метра каждый, плюс 0,5 метра парапета. Итоговая высота здания над уровнем земли, 2,90 х 5 + 0,5 = 15 метров.

    Подземный этаж.

    Здесь кроме технических комнат предусмотрены кладовки, по одной на квартиру, велосипедные, паркинг на 77 автомобильных мест, по одному на квартиру, колясочные, и комнаты хаусмастера, со своим санузлом.

    Этажи 1-5.

    Здесь примерно одинаковые поэтажные конфигурации квартир, так как нужды конкретных домохозяйств при аренде жилья на коммерческом рынке аренды заранее неизвестны. На этажах 1-4 они практически одинаковые, на аттиковом пятом иные.

    Этажи 2-4.

    |
    Аттиковый этаж 5.

    |
    Площади квартир от 50 м2 для 1-спаленной, до 109 м2 для 3-спаленной. Есть квартиры с размерными залами-кухнями, есть с отдельными кухнями галерейного типа. К каждой из квартир идут лоджии по 4-15 м2, часть квартир имеет дополнительно террасы.

    Примеры планировок.

    1-спаленная в 50 м2 + лоджия в 3,8 м2.

    |
    2-спаленная в 80 м2 + лоджия в 10 м2.

    |
    3-спаленная в 95 м2 + лоджия в 8 м2 + терраса в 38 м2.

    |
    3-спаленная в 106 м2 + лоджия в 10 м2.

    |
    2-спаленная в 109 м2 + лоджия в 15 м2.

    |
    Общая площадь квартир в доме равна 6,165 м2, включая террасы и балконы/лоджии, посчитанные с коэффициентами 0,25 и 0,5. Без них, общая чистая площадь квартир, около 5,845 м2. Средняя площадь квартиры без учёта лоджий и террас равна 77 м2, средняя площадь приходящаяся на человека около 27 м2.

    Добавочно к квартирам в очереди построено:

    + 300 м2 колясочных, велосипедных, комната хаус-мастера, в подземном этаже (+4 м2 на квартиру в среднем),
    + 500 м2 индивидуальных кладовок, в подземном этаже (+7 м2 на квартиру в среднем),
    + 1,900 м2 паркинга, в подземном этаже (+25 м2 на квартиру в среднем).

    В цифрах, отношение общей построенной площади к чистой площади квартир 8,850 / 3,090 м2 = 2,9.

    Площадь части участка под дом равна 3,090 м2, локальная интенсивность застройки составляет 5,845 м2 квартир / 3,090 м2 участка = 1,9. По всему проекту она заметно меньше, ~100,000 м2 квартир / 160,000 м2 участок = 0,6. Как упоминалось, проект подразумевает общую плотность заселения в 190 человек на гектар.

    |
    Подземная часть, фундаментная монолитная железобетонная плита, и монолитные железобетонные стены.

    Это массивное строительство (Massivbau), несущие надземные стены выполнены из крупноформатных силикатных плит (Kalksandstein, KS). Для внешних несущих стен выбраны плиты толщины 17,5 см, с включениями из железобетона толщины в 17,5 см, c утеплением из 14-см минеральной ваты, с облицовкой керамической клинкерной плиткой толщиной в 1,5 см. Общая толщина стены около 36 см (410-470 кг/м2).

    Для несущих межквартирных и коридорных стен также применёны силикатные блоки, но плотности 2,000 кг/м3 и толщины 24 см (480 кг/м2 стены), или же монолитный железобетон толщины 22 см (500 кг/м2 стены), ради достижения требуемого уровня звукоизоляции. Общая толщина такой стены с штукатурными слоями 24-26 см (500-520 кг/м2). Шахта лифта железобетонная монолитная, толщиной до 30 см (700 кг/м2), также ради достижения требуемого уровня звукоизоляции.

    Перекрытия здесь железобетонные сборно-монолитные, выполненные по несъёмной опалубке из 4-см железобетонных филигри-плит (Elementdecke), с армированием и заливкой 16 см бетона, с общей толщиной железобетона в 20 см (470 кг/м2). Общая толщина стяжки с акустическим демпфером равна 15 см, итоговая высота перекрытий со стяжкой 35 см (670 кг/м2).

    При высоте надземных этажей в 2,90-3,05 метра это даёт потолки в чистоте равные 2,90-3,05 - 0,35 = 2,55-2,70 метра.

    Оконные рамы здесь из ПВХ, снаружи плёнка под дерево, внутри белые (ради экономии относительно деревянных рам).

    Применена ETICS-система с внешним минераловатным утеплителем, и облицовкой клинкерной плиткой, подробное описанная в предыдущем проекте, раздел “Фасадная отделка”.

    Элементы данного дома, построенного по стандарту KfW70 '2016:

    - 16 см минваты теплоизоляции стен (R=4,5),
    - трёхстекольные стеклопакеты с двойным i-стеклом, с заполнением промежутка аргоном (R=1,1),
    - 26 и 14 см полистирольного утеплителя крыши и основания (R=7,4 и 4,0),
    - инфильтрация не более 1,5 объёма помещений в час (на перепаде давлений в 50 Па),
    - вытяжная мехвентиляция.

    Система вентиляции включает в себя приточные гигрорегулируемые клапаны, в рольставнях, и индивидуальные вытяжные вентиляторы, в санузлах и кухнях квартир, выбрасывающие воздух через вентканалы, идущие на крышу здания.

    При строительстве дома по стандартам KfW, от спецбанка KfW застройщику предоставляется кредит в сумме до 100 тысяч евро на домохозяйство (под 0,76% годовых), то есть половину строительных затрат он финансирует по этой ставке.

    Потребление тепловой энергии в климате Кёльна составляет около 55 кВт-ч/м2/год, что в 1,6 раза ниже чем современной белорусской панелькой в климате Минска (90 кВт-ч/м2/год). Добавочно, вытяжная мехвентиляция потребляет около 2 кВт-ч/м2/год электрической энергии на работу вентиляторов.

    Строительство данной очереди, с полной финишной отделкой, включая подземную часть, шло с июня 2019-го по декабрь 2020-го, 1 год и 6 месяцев.

    Возведение несущей части.

    |
    Монтаж окон, дверей и теплоизолятора.

    |
    Выполнение гидроизоляции и утепления крыши, вид сверху, на фото вместе с остальными строящимися зданиями.

    |
    Дом почти готов.

    |
    На фоне двух остальных строящихся зданий, социальной аренды.

    Они с несущими стенами из толстостенных керамоблоков с заполнением крупных пустот минватой (или перлитом), без монтажа внешнего теплоизолятора, под оштукатуривание и наклейку клинкерной плитки. Видна термоизоляция торцов перекрытий керамикой с внутренней полистирольной вставкой, в итоге оболочка создаётся и мономатериальной, и с минимумом мостиков холода. Также видны железобетонные выносы лоджий, на заводских минераловатных терморазрывах с армированием, также устраняющих мостики холода.

    |
    Вид на зелёную зону и сохранённый цех завода Halle 17, реконструированный в жильё и магазины.

    |
    Финальная готовность.

    Вид со стороны зелёной зоны: здание вытянуто по горизонтали, как и его оконные проёмы. На устранение монотонности (при фиксированном оконном ритме) работают заглубления аттикового этажа, фасадные заглубления этажей 2-4, и отличающийся от них первый этаж. Также, на это работает горизонтальная рустовка, практически по всей поверхности. Здесь важно не переусердствовать, выдержать баланс разнообразия и гармонии, и это архитекторами достигнуто.

    |
    Лицевой фасад здесь с рустовкой, и локальной перфорацией, она предназначена для естественной вентиляции встроенных в здание комнат для мусора. Поэтому первый этаж облицован не клинкерной плиткой, а клинкерным кирпичом, с которым перфорация возможна. Верхние этажи и остальные части фасада уже облицовка клинкерной плиткой, ради экономии относительно облицовки из клинкерного кирпича.

    Входы в подъезды со сторону улицы расположены в нишах, ради защиты от осадков, там же звонки с фамилиями, и почтовые ящики.

    |
    Фасад со стороны двора также выполнен с рустовкой. Приточные клапаны системы вентиляции, как и в предыдущем проекте, спрятаны в верхних частях рольставен, что способствует его чистоте.

    |
    Вид на внутренний двор. Детские площадки выполнены из дерева, цветовой акцент один, зелёный, размещены они в большой песочнице. Заметны бетонные оголовки вентшахт системы естественной вентиляции подземного этажа, с решётками. Также видна пергола для растений.

    |
    Лоджии с террасой, аттикового этажа.

    |
    Вход в подъезд, со стороны двора.

    Отмечу горизонтальные заглубления фасада, чередование рустовки и плоской поверхности. На заглублениях крышки-отливы из алюминия с окраской по RAL. На окнах этажа выше первого небольшие металлические экраны с окраской по RAL.

    Двери в подъезды светопрозрачные, ради лучшей освещённости холла, в деревянном профиле. На стене рядом с ними расположены звонки с фамилиями жильцов. Также на фото видны расположенные рядом с ними стойки для велосипедов.

    Ограждение террас невысокое бетонное, плюс живая изгородь, в ней установлены калитки. Видны два типа отмостки, и решётки встроенного водоотведения.

    |
    Вид с лоджии на внутренний двор. На ограждениях её крышки из алюминия, с окраской по RAL. Отмостка на полу лоджий, бетонные плитки, от Metten. Водоотведение с крыши, лоджий и террас встроенное, скрытое, заведённое в подземную систему. На фото видны соответствующие решётки на полу лоджий.

    |
    Общий двор.

    Так как деревья растут на крыше паркинга, и высота почвы мала, они подняты над уровнем земли в бетонных боксах. Зона высадки кустарника мульчирована, чтобы не разносилась грязь. Слева видны бетонные оголовки вентшахт системы естественной вентиляции подземного этажа, с решётками.

    |
    Вдоль песочницы установлено ограждение с травмобезопасным покрытием, с кантом из бетонного камня, чтобы было удобно подходить к ней со всех сторон. Детские площадки выполнены из дерева, цветовой акцент один, дополнены гладкими валунами.

    |
    Скамейки с влагозащитной пропиткой дерева покрытия. Пергола для растений из металла с порошковой окраской по RAL, собрана на хромированных болтах, без сварки, чтобы исключить ржавление.

    |
    Общие зоны монохромные, на полах площадок и лестниц плитка под гранит, из такого же камня выполнены подоконники окон. Перила стальные с окраской по RAL, поручни их из дуба. Стены и потолки окрашены. Лифт, от Schindler.

    |
    Внутреннее наполнение квартир, их финишная отделка, по материалам и производителям практически аналогичны остальным очередям. Во всех квартирах конечно же идёт полная отделка по умолчанию.

    Конкретно здесь, оконные рамы из поливинилхлорида с внешней ламинацией по дерево, от KBE, фурнитура от Roto, ручки алюминиевые, от Hoppe. Подоконники выполнены из светлого искусственного камня. Внешние рольставни c электроприводом. В них встроены приточные клапаны системы вентиляции от Aereco, они видны на фото, прямо над оконными проёмами. Вытяжка здесь ассистирующая механическая, от Limodor, из санузлов и кухни, её решётки также видны на фото, под потолком в области оконного фартука. На полах двухслойная паркетная доска от Weitzer, стены и потолки с обоями под окраску от Erfurt. Двери от Jeld-Wen, дверная фурнитура от Hoppe.

    В части квартир организованы залы-кухни.

    |
    В другой части, отдельные залы.

    |
    И, небольшие отдельные кухни к ним, галерейного типа.

    |
    Спальни взрослых.

    |
    Детские спальни.

    |
    Ванные, с естественным светом.

    Плитка здесь под камень, от Porcelaingres. Ванна из стали, от Kaldewei. В полах душевых встроен трап, от Viega. Раковина от Ideal Standard, унитаз также от Ideal Standard, со скрытой арматурой от Viega. Сантехарматура от Hansgrohe. Радиаторы электрические, от Zehnder.

    |
    Туалеты.

    Облицовка плиткой, как ранее упоминалось, в ванных и туалетах только в тех зонах, куда долетают брызги.

    |
    Строительство, учитывая подземный этаж с подсобными и коллективными помещениями, а также паркингом
    1,800 евро/м2 = 10,500,000 евро / 5,850 м2 квартир
    +
    Услуги архбюро, надзора
    200 евро/м2
    =
    Средняя стоимость создания жилья на м2 квартир, для города (без учёта покупки им участка, сноса, рекультивации, сетей)
    2,000 евро/м2

    Проект целиком сдаётся в аренду, тем же посредником-брокером Kampmeyer.

    Цены аренды
    14-15 евро/м2, то есть например 2-спаленная в 80 м2 в аренде стоит 1,150 евро/месяц.
    +
    Подземное автомобильное паркоместо стоит в аренду ещё 90 евро/месяц.
    +
    Плата по показаниям счётчиков, примерная сумма по ним для квартиры в 80 м2 с 3-мя проживающими.

    1. Электроэнергия, средний тариф от провайдеров 0,30 евро/кВт-ч, 200 кВт-ч.
    --------------
    60 евро/месяц

    3. Централизованное теплоснабжение, тариф от муниципальной компании Кёльна 54 евро/МВт-ч + 0,15 евро/м2 услуга, 55 кВт-ч/м2/год.
    --------------
    32 евро/месяц

    4. Подогрев воды, тариф от муниципальной компании Кёльна 7,5 евро/м3, 4 м3.
    --------------
    30 евро/месяц

    5. Интернет, средний тариф от провайдеров 30 евро/месяц.
    --------------
    30 евро/месяц

    7. Вода и канализация, тариф от муниципальной компании Кёльна 1,0 евро/м3 + 0,09 евро/м2 услуга, 10 м3.
    --------------
    17 евро/месяц

    Сумма:
    --------------
    170 евро/месяц

    Также обязателен страховой депозит, равный 3 стоимости месячной аренды, или 3,450 евро для такой квартиры.

    Если предположить что городу покупка земли у её частного владельца, рекультивация, снос, сети обошлись в 500 евро/м2, то в сумме со строительством для города выходит 2,000/1,19+500/1,15=2,120 евро/м2 х квартира в 80 м2 = 170,000 евро.

    Арендная доходность для города с такой квартиры 1,150 евро/месяц + опционально 90 евро/месяц паркинг - 40 евро/месяц хаусмастер = 1,100-1,200 евро/месяц х 12 = 13,300-14,400 евро в год, возврат капитала брутто 170,000 / 14,400-15,600 = 12-13 лет (8-8,5% годовых).

    Конечно, это до амортизации отделки, и комиссии брокера, но всё равно в итоге срок окупаемости у города раза в три меньше, чем для частника в соседнем доме, купившего квартиру, часто у того же города, и сдающего её.

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4968

    19 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4968
    # 22 октября 2021 15:56 Редактировалось Touring, 15 раз(а).

    Строительство в городе Кёльне.

    Часть 11. Дома коммерческого рынка, построенные городом, проект Josefine.

    |
    Участок под застройку расположен на западной стороне территории бывшего завода, назван по имени жены его основателя, впрочем как и улица с которой он граничит. Застраивает его муниципалитет города Кёльна, через moderne stadt, соседствует он со светло-кирпичными многоквартирными домами очереди Clouth.M, от этой же городской компании, и, через улицу, с историческими индивидуальными домами работников завода.

    |
    Архитектурный проект выполнен бюро Konrath+Wennemar, выигравшим объявленный moderne stadt конкурс. В него закладывались фасадные материалы, гармонирующие с фасадами исторических заводских домов, и равная им этажность.

    |
    Минимальная норма города Кёльна по постоянным автомобильным паркоместам равна 0,75 на квартиру, и компании города нужно построить в этой очереди минимум 17 x 0,75 = 13 подземных паркомест для 17-ти квартир. По факту она построила в ней 17 паркомест, по одному на квартиру.

    Высотное ограничение по регламенту равно 6 метров, оно прямо идёт от высоты соседних исторических домов в два этажа, что приводит к одному подземному этажу дома, и двум надземным, высотой по 2,90 метра каждый.

    В данном трёхсекционном рядном доме в сумме 17 двухэтажных квартир, с отдельными входами и задними двориками, построенных на участках в 150 м2.

    Площади 2-спаленных квартир здесь от 105 до 115 м2, за вычетом лестниц, без учёта кладовок, лоджий, террас. К каждой из них идёт кладовка в 27 м2 в подземном этаже, со спуском прямо из квартиры, по лестнице. Также, балкон на 4 м2, и две террасы, по 11 и 12 м2.

    Плюс, подземное автомобильное паркоместо.

    2-спаленная квартира в 115 м2 жилых.

    Первый этаж, с залом-кухней и санузлом, плюс террасы в 11 м2 и 12 м2.

    |
    Второй этаж, с двумя спальнями, санузлом, и лоджией в 4 м2.

    |
    Подземный этаж, кладовая/постирочная в 27 м2.

    |
    Общая площадь квартир в доме равна 2,100 м2, включая лоджии и террасы, посчитанные с коэффициентами 0,25 и 0,5. Без них, общая чистая площадь квартир, около 1,940 м2. Средняя площадь квартиры без учёта лоджий и террас равна 114 м2, средняя площадь приходящаяся на человека около 38 м2.

    Добавочно к квартирам в этой очереди построено:

    + 300 м2 лестниц (+18 м2 на квартиру в среднем).
    + 400 м2 паркинга, в подземном этаже (+25 м2 на квартиру в среднем).
    + 460 м2 индивидуальных кладовок, в подземном этаже (+27 м2 на квартиру в среднем),

    В цифрах, отношение общей построенной площади к чистой площади квартир 3,100 / 1,940 м2 = 1,60.

    Площадь участка под очередь равна 3,250 м2, локальная интенсивность застройки составляет 1,940 м2 квартир / 3,200 м2 участка = 0,60. По всему проекту она такая же, ~100,000 м2 квартир / 160,000 м2 участок = 0,6. Как упоминалось, проект подразумевает общую плотность заселения в 190 человек на гектар.

    |
    Подземная часть, фундаментная монолитная железобетонная плита, и монолитные железобетонные стены.

    Это массивное строительство (Massivbau), несущие надземные стены выполнены из сборного и монолитного железобетона.

    Для внешних несущих стен выбран железобетон толщины 15 см, c утеплением из 16-см минеральной ваты, с частичной облицовкой керамической плиткой толщиной в 1,5 см (380 кг/м2 несущей стены). Общая толщина стены около 34 см.

    Для несущих межквартирных стен применён двойной 15 см железобетон (750 кг/м2), с 2 см минераловатной прослойкой, ради достижения требуемого уровня звукоизоляции. Общая толщина стены с штукатурными слоями 34 см.

    Перекрытия здесь железобетонные в 20 см (470 кг/м2). Общая толщина стяжки с акустическим демпфером равна 15 см, итоговая высота перекрытий со стяжкой 35 см (670 кг/м2).

    При высоте надземных этажей в 2,90 метра это даёт потолки в чистоте равные 2,90 - 0,35 = 2,55 метра.

    Элементы данного дома, построенного по стандарту KfW70 '2014:

    - 16 см минваты теплоизоляции стен (R=4,5),
    - трёхстекольные стеклопакеты с двойным i-стеклом, с заполнением промежутка аргоном (R=1,1),
    - 26 и 12 см полистирольного утеплителя крыши и основания (R=7,4 и 3,4),
    - инфильтрация не более 1,5 объёма помещений в час (на перепаде давлений в 50 Па),
    - вытяжная мехвентиляция.

    Система вентиляции включает в себя приточные гигрорегулируемые клапаны, в рольставнях, и индивидуальные вытяжные вентиляторы, в санузлах и кухнях квартир, выбрасывающие воздух через вентканалы, идущие на крышу здания.

    При строительстве дома по стандартам KfW, от спецбанка KfW застройщику предоставляется кредит в сумме до 100 тысяч евро на домохозяйство (под 0,76% годовых), то есть половину строительных затрат он финансирует по этой ставке.

    Потребление тепловой энергии в климате Кёльна составляет около 55 кВт-ч/м2/год, что в 1,6 раза ниже чем современной белорусской панелькой в климате Минска (90 кВт-ч/м2/год). Добавочно, вытяжная мехвентиляция потребляет около 2 кВт-ч/м2/год электрической энергии на работу вентиляторов.

    Строительство, с полной финишной отделкой, включая подземную часть, шло с сентября 2015-го по март 2017-го, 1 год и 6 месяцев.

    Откопка котлована.

    |
    Монтаж канализации.

    |
    Устройство фундаментных плит.

    |
    Подземный этаж.

    |
    Надземные этажи.

    |
    Монтаж окон.

    |
    Финальная готовность.

    Серый клинкер контура сочетается с серым бетона ограждений, и двумя градациями серого фиброцементной зашивки фасада и входной группы. Жёлтый рам дополнен таким же цветом ограждений, цветовой акцент здесь опять-таки один.

    |
    Лоджии со стеклянным ограждением верхней части, окна второго этажа также со стеклянными ограждениями. В нижней части ограждения лоджий и парапете крыши выполнены аварийные водостоки.

    |
    У входа, в бетонном ограждении, почтовый ящик. Отмечу традиционное чередование типов отмостки, здесь их три, это также вносит необходимое разнообразие. Дерево ограждения отделено от земли бетонным поясом, у калитки такая же ступенька.

    |
    Выход в задний дворик через сдвижную дверь окна, плитка террасы здесь бетонная, производитель Schellevies.

    |
    Подземный паркинг.

    |
    Отделка.

    |
    Улица.

    |
    Вид с балкона соседнего дома. Заметно что крыши данных домов озеленены, на них ведут такие же светопрозрачные поликарбонатные люки, как в многоквартирных домах.

    |
    Обжитое состояние, одна из квартир.

    Зона входа с улицы.

    |
    Зона кухни, первый этаж.

    |
    Вход со двора.

    |
    Зона зала, первый этаж.

    |
    Спальня взрослых, второй этаж.

    |
    Детская спальня, второй этаж.

    |
    Туалет, первый этаж.

    |
    Кладовка, подземный этаж.

    |
    Проект реализовывался тем же брокером Kampmeyer, цены за м2 были на 25% выше чем в предыдущем краснокирпичном многоквартирном, также от moderne stadt.

    Квартира в 105 м2 (116 м2 без учёта лестниц, но с учётом лоджии и террас с коэффициентами 0,5 и 0,25) плюс кладовая в 27 м2 и паркоместо в 25 м2 продавалась за 618 тысяч евро плюс налоги, такая же квартира в 115 м2 (127 м2) за 678 тысяч плюс налоги.

    Цены реализации
    5,900 евро/м2 (чисто жилой площади надземных этажей в 105-115 м2, лестницы, кладовая, подземное паркоместо, лоджия и террасы в ней не входят)
    +
    Налоги и сборы (6,5% налог на переход права на собственность в бюджет федеральной земли, 1,0% нотариальный сбор, 0,5% сбор за внесение в земельный реестр, в сумме 8%)
    500 евро/м2
    =
    Стоимость жилья на м2 квартир
    6,400 евро/м2

    Выплата покупателем в месяц банкам за квартиру в 115 м2 равна около 2,500 евро.

    Реклама.

    |
    Примерная стоимость эксплуатации квартиры в 115 м2 с 3-мя проживающими.

    1. Централизованное теплоснабжение, тариф от муниципальной компании Кёльна 54 евро/МВт-ч + 0,18 евро/м2 услуга, 55 кВт-ч/м2/год.
    --------------
    66 евро/месяц

    2. Электроэнергия, средний тариф от провайдеров 0,30 евро/кВт-ч, 200 кВт-ч.
    --------------
    60 евро/месяц

    4. Подогрев воды, тариф от муниципальной компании Кёльна 7,5 евро/м3, 4 м3.
    --------------
    30 евро/месяц

    5. Интернет, средний тариф от провайдеров 30 евро/месяц.
    --------------
    30 евро/месяц

    6. Вывоз мусора, тариф от муниципальной компании Кёльна 9,4 евро/месяц/чел + 0,05 евро/м2/месяц уборка улиц.
    --------------
    25 евро/месяц

    7. Вода и канализация, тариф от муниципальной компании Кёльна 1,0 евро/м3 + 0,09 евро/м2 услуга, 10 м3.
    --------------
    20 евро/месяц

    Сумма:
    --------------
    230 евро/месяц

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4968

    19 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4968
    # 23 октября 2021 13:40 Редактировалось Touring, 3 раз(а).

    Живые фото №3.

    |
    День как и во второе посещение снова солнечный. Из видимых изменений за месяц, закончили парапеты второго дома и стали монтировать на него теплоизоляцию.

    |
    Часть её валяется на земле.

    |
    Также разрушили заброшенный фундамент, собираются там что-то строить.

  • wilson Senior Member
    офлайн
    wilson Senior Member

    22577

    17 лет на сайте
    пользователь #43316

    Профиль
    Написать сообщение

    22577
    # 23 октября 2021 14:31
    Touring:

    Живые фото №3.

    |
    День как и во второе посещение снова солнечный. Из видимых изменений за месяц, закончили парапеты второго дома и стали монтировать на него теплоизоляцию.

    |
    Часть её валяется на земле.

    |
    Также разрушили заброшенный фундамент, собираются там что-то строить.

    кирпич полнотелый?

    Коридор в больнице был настолько длинный и светлый, что Вася проверил пульс.
  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4968

    19 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4968
    # 23 октября 2021 15:16 Редактировалось Touring, 3 раз(а).

    Где как.

    Внешние стены, пустотный поризованный керамоблок 2,1. Межквартирные стены, пустотный кирпич 1,3. Ограждения балконов первого этажа, парапеты крыши, каналы коммуникаций полнотелый кирпич 1,0.

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4968

    19 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4968
    # 25 октября 2021 07:47 Редактировалось Touring, 54 раз(а).

    Строительство в городе Кёльне.

    Часть 12. Дома коммерческого рынка, построенные застройщиком Pandion, проект Pandion Fine.

    |
    Участок под застройку расположен на южной стороне территории бывшего завода. Застраивает его крупный коммерческий девелопер Германии, Pandion AG, выкупивший участок в 4,735 м2 у городского мастер-девелопера moderne stadt на тендере.

    |
    Два дома данного проекта, нижние, имеют единый внутренний двор с двумя домами другого коммерческого девелопера, WHS, расположенными сверху, коммерческим арендным проектом Clouth.M от moderne stadt, дом справа, и Г-образным арендным домом для работников коммунальных служб Кёльна, также от moderne stadt, слева.

    |
    Для реализации проекта его застройщиком совместно с moderne stadt и архитектурным офисом Кёльна hdak был организован архитектурный конкурс. Ниже одна из поданных на него работ, от бюро Römer+Kögeler, ностальгическая, в духе начала 20-го века. Увы, не вышедшая в финал.

    |
    В реализацию взяли проект от крупного архитектурного бюро HPP, более модный, и, видимо, дававший меньшие затраты на строительство. Он предполагает тиражирование одинаковой концепции на два дома.

    |
    Его окончательная, проработанная в деталях версия, фасад со стороны улицы.

    |
    Фасад со стороны двора.

    |
    Общие зоны.

    |
    Интерьеры квартир.

    |
    К участку (WA13) идёт регламент застройки, где первый параметр, GRZ, равный 0,4, разрешает застроить его 40%, оставшиеся 60% пойдут в общий со второй группой двор и отступы. Второй параметр, GFZ равный 1,2, задаёт максимальную общую площадь этажей здания, вычисляемую как 4,735 м2 х 1,2 = 5,680 м2.

    В двух двухподьездных домах в сумме 74 квартиры. Минимальная норма города Кёльна по постоянным автомобильным паркоместам равна 0,75 на квартиру, и Pandion нужно построить в этой очереди минимум 74 x 0,75 = 56 подземных паркомест для 74-х квартир. По факту она построила в ней 74 паркоместа, по одному на квартиру, за что полагается бонус в 74-56=16 х 25 м2 = 460 м2 наземной площади.

    За вычетом из площади этажей внешних и внутренних стен здания, лифтовой шахты, лестниц и общих коридоров регламент позволяет построить на данном участке 6,140 м2 площади надземных этажей / ~1,3 = 4,800 м2 квартир, без учёта их террас, балконов и лоджий.

    Вкупе с высотным ограничением по регламенту в 13 метров, прямо идущим от высоты соседних исторических домов в 4 этажа, это приводит к одному подземному этажу дома в 3,25 метра, и четырём наземным, высотой по 3,00 метра каждый, плюс 0,5 метра парапета. Итоговая высота здания над уровнем земли, 3,00 х 4 + 0,5 = 12,5 метров.

    Подземный этаж.

    Здесь кроме технических комнат предусмотрены кладовки, 74 штуки, по одной на квартиру, 4 велосипедных, на 94 веломеста в сумме, паркинг на 74 автомобильных места, по одному месту на квартиру, 4 колясочных, и отдельная комната хаусмастера, со своим санузлом.

    Этажи 1-4.

    Здесь одинаковые поэтажные конфигурации квартир, так как нужды конкретных домохозяйств при продаже жилья на коммерческом рынке в отличие от групп заранее неизвестны.

    Дома на 2 подъезда и 37 квартир каждый, по 4-5 квартир на этаж. Площади от 36 м2 для 1-спаленной, до 115 м2 для 3-спаленной с кабинетом. К каждой из квартир идут балконы/террасы по 7-9 м2.

    Примеры.

    1-спаленная в 51 м2 + балкон в 7 м2.

    |
    2-спаленная в 82 м2 +лоджия в 7 + балкон в 2 м2.

    |
    Общая площадь квартир в доме равна 5,100 м2, включая лоджии и террасы, посчитанные с коэффициентами 0,25 и 0,5. Без них, общая чистая площадь квартир, около 4,800 м2. Средняя площадь квартиры без учёта лоджий и террас равна 65 м2, средняя площадь приходящаяся на человека около 28 м2.

    Добавочно к квартирам в очереди построено:

    + 260 м2 колясочных, велосипедных, комнат хаус-мастеров, в подземном этаже (+3,5 м2 на квартиру в среднем),
    + 440 м2 индивидуальных кладовок, в подземном этаже (+6 м2 на квартиру в среднем),
    + 1,850 м2 паркинга, в подземном этаже (+25 м2 на квартиру в среднем).

    В цифрах, отношение общей построенной площади к чистой площади квартир 7,650 / 4,800 м2 = 1,6.

    Площадь участка под очередь равна 5,000 м2, локальная интенсивность застройки составляет 4,800 м2 квартир / 4,735 м2 участка = 1,0. По всему проекту она заметно меньше, ~100,000 м2 квартир / 160,000 м2 участок = 0,6. Как упоминалось, проект подразумевает общую плотность заселения в 190 человек на гектар.

    |
    Подземная часть, фундаментная монолитная железобетонная плита, и монолитные железобетонные стены.

    Это массивное строительство (Massivbau), несущие надземные стены выполнены из железобетона. Для внешних несущих стен выбран железобетон толщины 17,5 см, с включениями из крупноформатных силикатных плит (Kalksandstein, KS) плотности 2,000 кг/м3 и толщины в 17,5 см, c теплоизоляцией из 16-см полистирола, и штукатурной отделкой. Общая толщина стены около 36 см (410-470 кг/м2). Балконные ограждения из сборного железобетона.

    Для несущих межквартирных и коридорных стен применён монолитный железобетон толщины 22 см (500 кг/м2 стены), или силикатные блоки (Kalksandstein, KS) плотности 2,000 кг/м3 и толщины 24 см (480 кг/м2 стены), ради достижения требуемого уровня звукоизоляции. Общая толщина такой стены с штукатурными слоями 24-26 см (500-520 кг/м2). Шахта лифта железобетонная монолитная, толщиной до 30 см (700 кг/м2), также ради достижения требуемого уровня звукоизоляции.

    Перекрытия здесь железобетонные сборно-монолитные, выполненные по несъёмной опалубке из 4-см железобетонных филигри-плит (Elementdecke), с армированием и заливкой 16 см бетона, с общей толщиной железобетона в 20 см (470 кг/м2). Общая толщина стяжки с акустическим демпфером равна 15 см, итоговая высота перекрытий со стяжкой 35 см (670 кг/м2).

    При высоте надземных этажей в 3,00 метра это даёт потолки в чистоте равные 3,00 - 0,35 = 2,65 метра.

    Элементы данного дома, построенного по стандарту KfW70 '2014:

    - 16 см полистирола теплоизоляции стен (R=4,5),
    - двухстекольные стеклопакеты с одинарным i-стеклом, с заполнением промежутка аргоном (R=0,9),
    - 26 и 12 см полистирольного утеплителя крыши и основания (R=7,4 и 3,4),
    - инфильтрация не более 1,5 объёма помещений в час (на перепаде давлений в 50 Па),
    - вытяжная мехвентиляция.

    Система вентиляции включает в себя приточные гигрорегулируемые клапаны, в рольставнях, и индивидуальные вытяжные вентиляторы, в санузлах и кухнях квартир, выбрасывающие воздух через вентканалы, идущие на крышу здания.

    При строительстве дома по стандартам KfW, от спецбанка KfW застройщику предоставляется кредит в сумме до 100 тысяч евро на домохозяйство (под 0,76% годовых), то есть половину строительных затрат он финансирует по этой ставке.

    Потребление тепловой энергии в климате Кёльна составляет около 55 кВт-ч/м2/год, что в 1,6 раза ниже чем современной белорусской панелькой в климате Минска (90 кВт-ч/м2/год). Добавочно, вытяжная мехвентиляция потребляет около 2 кВт-ч/м2/год электрической энергии на работу вентиляторов.

    Строительство, с полной финишной отделкой, включая подземную часть, шло с декабря 2015-го по июнь 2017-го, 1 год и 7 месяцев.

    Начало работ.

    |
    Смешанная железобетонно-силикатная конструкция здания.

    |
    Финальный этап.

    |
    Внутри произведена финишная отделка, с установкой домофона, сигнализации и прочего. Вокруг выполняется благоустройство.

    |
    Залы-кухни, плитка террас здесь бетонная.

    |
    Плитка на полах балконов также бетонная, видны решётки встроенных водостоков.

    |
    Спальни взрослых.

    |
    Детские спальни.

    |
    Санузлы.

    |
    Финальная готовность, вид со двора.

    Цветные включения с обрамлениями убирают монотонность фасада, на это же работает разнообразный оконный ритм, где сами окна вытянуты по вертикали. Здесь важно не переусердствовать, выдержать баланс разнообразия и однородности, и это архитекторами достигнуто. Дополнительно, монотонность убрана ими заглублением в середине фасада. Приточные клапаны системы вентиляции как и в предыдущих проектах спрятаны в верхних частях рольставен, что способствует чистоте фасада.

    |
    Вид в сторону парка, очередей Clouth.M и Clouth.Eins, с улицы. Здесь разнообразие вносят балконные обрамления с цветным кантом и ограждениями, часть из них дана цветом и внутри, заглубления фасада, и разнообразный оконный ритм. Въезд в подземный паркинг оформлен бетоном, бетонные же плиты у основания ограждений из кустарника, живых изгородей. Металлические ограждения минимизированы, это в основном калитки.

    |
    Ниже вид на историческую часть города. Выступы тротуаров в проезжую часть работают успокоителями трафика, это эффективно заменяет т. н. лежачих полицейских.

    |
    Входы в подъезды расположены в нишах, ради защиты от осадков, входные двери включают светопрозрачные участки, ради лучшей освещённости холла. Тут же, в нише, расположен видеодомофон. Номера домов даны нейтрально, не ярко. Снова-таки чередование типов отмостки, здесь их два, это вносит разнообразие.

    |
    Интерьеры подъездов решены в броском ключе, яркие. На полах полированный юрский мрамор, поручни лестниц металлические, полированные, выделяющиеся на фоне чёрных матовых перил, лифт от Schindler, также в обрамлении из мрамора. Стены как гладкие, так и с ячеистой фактурой. Светильники цвета меди, выраженно современные, привлекающие внимание, часть стен дана цветовым акцентом, комплиментарным акцентам светильников. Дополнено всё это размерными зеркалами. Здесь же, в подъездах, в отличие от предыдущий зданий, установлены и почтовые ящики.

    |
    Форма лестниц намеренно сложная.

    |
    Внутреннее наполнение квартир, их финишная отделка, по материалам и производителям практически аналогична предыдущим проектам, это стены и потолки обои под окраску, полы паркетная доска. Около входной двери виден пульт домофона и убранные в стены электро и отопительные распределительные модули, со счётчиками.

    |
    Контур отопления здесь в стяжке пола, поэтому радиаторов не видно, на стенах комнат видны термостаты регулировки. Над проёмами видны приточные клапаны системы мехвентиляции.

    |
    В санузлах на полах и на стенах нейтральный керамогранит под камень, причём на стенах только в местах куда долетают брызги, стандартный, добротный сантехфаянс, такая же и арматура. Опять же, на фото видны вытяжные решётки системы мехвентиляции.

    |
    Вид с балкона, на дома коммерческого девелопера BPD, напротив, и дома от города Clouth.M и Clouth.Eins, вдалеке.

    |
    Проект реализовывался непосредственно самим застройщиком, Pandion AG, по ценам, близким к домам коммерческого рынка от moderne stadt (Clouth.Eins+Zwei, Clouth.3, Clouth.M).
    |
    Цены реализации
    3,900-5,300 евро/м2
    +
    Налоги и сборы (6,5% налог на переход права на собственность в бюджет федеральной земли, 1,0% нотариальный сбор, 0,5% сбор за внесение в земельный реестр, в сумме 8%)
    300-400 евро/м2
    =
    Стоимость жилья на м2 квартир
    4,200-5,700 евро/м2

    Подземное автомобильное паркоместо стоит ещё 21,000 евро/штука, с налогами около 23,000 евро/штука. Выплата покупателем в месяц банкам за квартиру в 100 м2 равна около 1,600 евро.

    К зданию идёт энергетический сертификат, заявлено потребление энергии на отопление и подогрев воды в 59 кВт-ч/м2/год (класс В), реальный же будет ближе к 100 кВт-ч/м2/год.

    |
    Примерная стоимость эксплуатации квартиры в 100 м2 с 4-мя проживающими.

    1. Электроэнергия, средний тариф от провайдеров 0,30 евро/кВт-ч, 250 кВт-ч.
    --------------
    75 евро/месяц

    2. Хаус-мастер, тариф 0,5 евро/м2.
    --------------
    50 евро/месяц

    3. Централизованное теплоснабжение, тариф от муниципальной компании Кёльна 54 евро/МВт-ч + 0,18 евро/м2 услуга, 55 кВт-ч/м2/год.
    --------------
    43 евро/месяц

    4. Подогрев воды, тариф от муниципальной компании Кёльна 7,5 евро/м3, 5 м3.
    --------------
    38 евро/месяц

    5. Интернет, средний тариф от провайдеров 30 евро/месяц.
    --------------
    30 евро/месяц

    6. Вывоз мусора, тариф от муниципальной компании Кёльна 9,4 евро/месяц/чел + 0,05 евро/м2/месяц уборка улиц.
    --------------
    24 евро/месяц

    7. Вода и канализация, тариф от муниципальной компании Кёльна 1,0 евро/м3 + 0,09 евро/м2 услуга, 12 м3.
    --------------
    19 евро/месяц

    Сумма:
    --------------
    280 евро/месяц

    |
    Примерные составляющие стоимости (на м2 квартир).

    Участок с осуществлёнными сносом, заменой грунта, с подведёнными инженерными сетями
    1,000 евро/м2 (20%)
    +
    Строительство, с полной отделкой, учитывая подземный этаж с подсобными помещениями и паркингом
    1,800 евро/м2 (36%)
    +
    Стоимость привлечения финансирования
    220 евро/м2 (4,5%)
    +
    Услуги архитектурного и конструкторских бюро, организация процесса, надзор
    200 евро/м2 (4%)
    +
    Внутренние расходы и маркетинг
    100 евро/м2 (2%)
    +
    Прибыль
    600 евро/м2 (12%)
    +
    Налог на прибыль и НДС
    1,080 евро/м2 (21,5%)
    =
    Средняя цена реализации с включенным в стоимость паркоместом
    5,000 евро/м2

  • Konstantin_Ev Senior Member
    офлайн
    Konstantin_Ev Senior Member

    2782

    4 года на сайте
    пользователь #2556310

    Профиль
    Написать сообщение

    2782
    # 26 октября 2021 14:41
    Touring:

    Строительство в городе Кёльне.

    Часть 12. Дома коммерческого рынка, построенные застройщиком Pandion AG, проект Pandion Fine

    При такой цене и такая прибыль в сравнении с нашими, наших застройщиков в такие рамки не загнать и кнутом.

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4968

    19 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4968
    # 26 октября 2021 19:52 Редактировалось Touring, 9 раз(а).

    Ну Гродножилстрою хватает менее чем 100 евро/м2 привара к стоимости строительства.

    Осталось по уму заменить силикат стен на керамику и 120-квартирную трёхподъездную 10-этажку в советском стиле на 20-квартирную двухподъездную 4-этажку в немецком стиле.

    Повышенную теплоизоляцию стен, деревянные оконные рамы, остекление c двумя i-стёклами, мехвентиляцию с рекуперацией, фотовольтаику, рекуператор серых стоков оставить.

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4968

    19 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4968
    # 27 октября 2021 17:06 Редактировалось Touring, 35 раз(а).

    Строительство в городе Кёльне.

    Часть 13. Дома коммерческого рынка, построенные застройщиком BPD, проект Eins & Meins.

    |
    Участок под застройку расположен на южной стороне территории бывшего завода. Застраивает его крупный коммерческий девелопер родом из Нидерландов, BPD Immobilienentwicklung, он выкупил участок у городского мастер-девелопера moderne stadt на тендере.

    Стоит остановиться подробнее на истории возникновения девелопера BPD.

    Организация с названием Bouwspaarkas Drentsche Gemeenten (BDG), или муниципальная касса строительной взаимопомощи, была основана в 1946-м тремя работниками муниципалитета города Drenther. В то время Нидерланды испытывали суровый жилищный кризис, возникший в результате войны, и такие кассы были на него адекватным ответом, поэтому уже в 1947-м в ней было уже 2,000 вкладчиков, имевших цель построить себе по квартире.

    В том же году одной из семей вкладчиков был передан первый построенный кассой дом.

    |
    Строительство домов подобного типа продолжалось до конца 1940-х.

    |
    В это же время в кассу вложились муниципалитеты городов Friesland, Groningen, и иных, к 50-му году она строила уже по всем Нидерландам. Поэтому, сменила название на Bouwfonds Nederlandse Gemeenten (BNG), или муниципальный строительный фонд Нидерландов.

    Тысячный дом построен в 1950-м, в следующие три года ещё 2,500. В 1950-х этот фонд начал покупать землю под застройку, под рядные дома. В 1957-м в рамках специализированного шоу по стране фондом представлено 39 модельных дома.

    |
    В середине 1950-х фонд ради увеличения скорости строительства начал строить из изготовленных на заводе железобетонных конструкции (prefab).

    |
    К середине 60-х в нём было уже более 20,000 участников, а в 1968-м был завершён 50,000-й дом, в Delft-е. В 1967-м году структура фонда была изменена, он был преобразован в коммерческую девелоперскую компанию. Собранные в нём средства участников были инвестированы в ряд крупных национальных банков, а ипотечные займы стали осуществляться у крупных институциональных инвесторов.

    В 70-х рынок жилья в Нидерландах перешёл от предыдущей модели социального муниципального жилья к новой модели, коммерческого, с первой системной застройкой такого типа, от BNG, в Monnickendam.

    |
    К 90-м застройка Monnickendam была тиражирована на все Нидерланды.

    |
    В 93-м данный фонд пришёл в Германию, основав там дочернюю компанию Bouwfonds Immobilienentwicklung, и постепенно стал одним из трёх крупнейших застройщиков страны. Ниже приведён пример его застройки во Франкфурте, сделавшей компании репутацию на немецком рынке.

    |
    В 2006-м Bouwfonds стал подразделением крупного нидерландского банка Rabobank, что придало ему дополнительную стабильность в финансировании.

    В 2015-м, с 9-ю офисами в крупнейший городах Германии, он был переименован в BPD Immobilienentwicklung. В 2019-м она ведёт строительство в 15-ти регионах страны, и продаёт в год 2,500 квартир.

    В 2021-м BPD, построившей с 1946-го более 365,000 квартир, исполняется 75 лет.

    Возвращаемся в Кёльн.

    Два дома данного проекта имеют смежный внутренний двор с рядными домами проекта Josefine и арендным домом Clouth.M городского мастер-девелопера moderne stadt, описанными ранее, и домом социальной аренды, который будет описан позднее.

    |
    Для реализации проекта его застройщиком BPD совместно с moderne stadt и архитектурным офисом Кёльна hdak был организован архитектурный конкурс. В реализацию взяли проект от архитектурного бюро schulte architekten.

    Проект предполагает тиражирование одинаковой концепции на два дома.

    |
    Фасад со стороны улицы.

    |
    Фасад со стороны двора.

    |
    Террасы.

    |
    Балконы.

    |
    Интерьеры квартир.

    |
    К участку (WA11) идёт регламент застройки, условия по нему практически аналогичны предыдущему проекту, подробнее в предыдущем посте.

    Подземный этаж.

    Здесь кроме технических комнат предусмотрены кладовки, 44 штуки, по одной на квартиру, 4 велосипедных, на 48 веломест в сумме, паркинг на 44 автомобильных места, по одному месту на квартиру, 4 колясочных, и отдельная комната хаусмастера, со своим санузлом.

    Этажи 1-4.

    Здесь одинаковые поэтажные конфигурации квартир этажей 2-3, так как нужды конкретных домохозяйств при продаже жилья на коммерческом рынке в отличие от групп заранее неизвестны. Этажи 1 и 4 имеют отличные от других конфигурации.

    Дома на 3 подъезда и 22 квартиры каждый, по 1-2 квартиры на этаж, и по 7-8 на подъезд. Площади от 52 м2 для 1-спаленной, до 149 м2 для 4-спаленной с кабинетом. К каждой из квартир идут балконы/террасы по 8-38 м2. 12 квартир первых этажей имеет свои индивидуальные дворики.

    Примеры.

    1-спаленная в 52 м2 + терраса в 13 м2 на первом этаже.

    |
    2-спаленная в 90 м2 + балкон в 16 м2.

    |
    2-спаленная в 103 м2 + террасы в 7 и 31 м2 на верхнем этаже.

    |
    3-спаленная в 149 м2 с кабинетом, с отдельной кухней галерейного типа + терраса в 39 м2 на верхнем этаже.

    |
    Сайт проекта можно глянуть здесь.

    Брошюра проекта, рендеры.

    |
    Расположение в городе.

    |
    Основные параметры.

    |
    Детализация отделки.

    |
    Общая информация, в том числе о девелопере и архетекторах проекта.

    |
    Подземная часть, фундаментная монолитная железобетонная плита, сборные железобетонные внешние стены, стены кладовок из силикатных плит.

    Это массивное строительство (Massivbau), несущие надземные стены выполнены из крупноформатных силикатных плит (Kalksandstein, KS). Для внешних несущих стен выбраны плиты толщины 17,5 см, с включениями из железобетона толщины в 17,5 см, c утеплением из 14-см полистирола, со штукатурной отделкой. Общая толщина стены около 34 см (410-470 кг/м2).

    Для несущих межквартирных и коридорных стен применёны силикатные блоки (Kalksandstein, KS) плотности 2,000 кг/м3 и толщины 24 см (480 кг/м2 стены), или монолитный железобетон толщины 22 см (500 кг/м2 стены, ради достижения требуемого уровня звукоизоляции. Общая толщина такой стены с штукатурными слоями 24-26 см (500-520 кг/м2). Шахта лифта железобетонная монолитная, толщиной до 30 см (700 кг/м2), также ради достижения требуемого уровня звукоизоляции.

    Перекрытия здесь железобетонные сборно-монолитные, выполненные по несъёмной опалубке из 4-см железобетонных филигри-плит (Elementdecke), с армированием и заливкой 16 см бетона, с общей толщиной железобетона в 20 см (470 кг/м2). Общая толщина стяжки с акустическим демпфером равна 15 см, итоговая высота перекрытий со стяжкой 35 см (670 кг/м2).

    При высоте надземных этажей в 3,00 метра это даёт потолки в чистоте равные 3,00 - 0,35 = 2,65 метра.

    Элементы данного дома, построенного по стандарту EnEV ‘2016:

    - 14 см полистирола теплоизоляции стен (R=4,0),
    - двухстекольные стеклопакеты с одинарным i-стеклом, с заполнением промежутка аргоном (R=0,8),
    - 24 и 10 см полистирольного утеплителя крыши и основания (R=6,8 и 2,8),
    - инфильтрация 1,5...3 объёма помещений в час (на перепаде давлений в 50 Па),
    - вытяжная мехвентиляция.

    Система вентиляции включает в себя приточные гигрорегулируемые клапаны, в рольставнях, и индивидуальные вытяжные вентиляторы, в санузлах и кухнях квартир, выбрасывающие воздух через вентканалы, идущие на крышу здания.

    Потребление тепловой энергии в климате Кёльна составляет около 65 кВт-ч/м2/год, что в 1,4 раза ниже чем современной белорусской панелькой в климате Минска (90 кВт-ч/м2/год). Добавочно, вытяжная мехвентиляция потребляет около 2 кВт-ч/м2/год электрической энергии на работу вентиляторов.

    Строительство, с полной финишной отделкой, включая подземную часть, шло с июля 2016-го по декабрь 2017-го, 1 год и 5 месяцев.

    Лето 2016-го, начало работ, монтаж крана.

    |
    Август 2016-го, монолитная фундаментная плита залита.

    Идёт монтаж внешних стен подземного этажа, из сборного железобетона с внутренним теплоизолятором, и выполнение кладки стен кладовок и подсобных помещений из крупноформатных силикатных плит.

    |
    Зима 2016-го, праздник крыши с будущими жителями.

    |
    Здесь применяются как стеновые элементы из сборного железобетона заводского изготовления с монолитными включениями, так и кладка стен из крупноформатных силикатных плит. Перекрытия сборно-монолитные железобетонные, выполнены непосредственно на площадке литьём по тонким плитам сплошного настила, или несъёмной опалубке из сборного железобетона заводского изготовления.

    |
    Май 2017-го, выполнение теплоизоляции крыши и её гидроизоляции.

    |
    На фото видна смешанная конструкция внешних стен, их несущая кладка из силикатных плит омоноличена с железобетонными перекрытиями, за счёт чего достигается нужная звукоизоляция и воздухонепроницаемость. Также на фото можно увидеть выносные железобетонные сборные элементы террас. Заметны блоки встроенных рольставен, алюминиевые отливы, алюминиевые крышки парапетов, оголовки вентканалов мехвентиляции.

    |
    Июнь 2017-го, внутренний фасад, финальный этап.

    На фото видны каналы водоотведения с лоджий, заведённые в подземную систему.

    |
    Внешний фасад, финальный этап, на фото видны каналы водоотведения с крыши, заглубленные в стены, также заводимые в подземную систему сбора воды.

    |
    Лето 2017-го, практически готовое состояние.

    |
    Подземный паркинг.

    |
    Финальная готовность, вид с улицы.

    Цветные включения оконных блоков со светлыми прямоугольниками на фасаде убирают монотонность, на это же работает разнообразный оконный ритм, где сами окна вытянуты по вертикали. Здесь важно не переусердствовать, выдержать баланс разнообразия и однородности, и это архитекторами достигнуто.

    Дополнительно, монотонность убрана ими террасой-уступом на верхнем этаже, и лоджией на среднем. Приточные клапаны системы вентиляции как и в предыдущих проектах спрятаны в верхних частях рольставен, что способствует чистоте фасада, водосточные трубы также спрятаны в толщу фасада. Защитные решётки на окнах оцинкованные, отливы алюминиевые, антрацитовые, как и оконные рамы снаружи.

    Входы в подъезды расположены под козырьками, ради защиты от осадков, входные двери включают светопрозрачные участки, ради лучшей освещённости холла. Тут же расположен видеодомофон. Номера домов даны нейтрально, не ярко. Снова-таки чередование типов отмостки, здесь их два, это вносит разнообразие.

    |
    Вид со двора.

    Солнцезащитные решётки блоков балконов опять-таки убирают монотонность, на это же работает разнообразный ритм их расстановки. Дополнительно, монотонность убрана колоннами и балками над угловыми террасами верхнего этажа, металлическими конструкциями над ними. Водосточные трубы здесь заглублены в пространство балконов. Защитные решётки ограждения также оцинкованные.

    |
    Террасы первых этажей разделены живой изгородью, иных ограждений здесь не применяют. Металлические ограждения минимизированы, это в основном калитки.

    |
    На фоне арендного дома Clouth.M.

    |
    На фоне дома социальной аренды, и собора.

    |
    Вид с террасы верхнего этажа на озеленённые крыши рядных домов проекта Josefine, и на историческую застройку. Отмечу оцинкованные потолочные и ограждающие металлические конструкции, собранные на таких же болтах, без сварки, это минимизирует потеки ржавчины. Также отмечу, бетонные плиты покрытия, и решётки встроенного водоотведения.

    |
    Соседствующие с проектом парк, и историческая застройка.

    |
    Внутреннее наполнение квартир, их финишная отделка, по материалам и производителям практически аналогична предыдущим проектам, это стены и потолки обои под окраску, полы паркетная доска, и так далее.

    Квартира в 52 м2 + балкон в 9 м2.

    Вход с лестничной площадки.

    |
    Прихожая в 4 м2.

    |
    Зал-кухня в 25,3 м2, балконная дверь здесь распашного типа. Контур отопления здесь в стяжке пола, поэтому радиаторов не видно, на стенах комнат видны термостаты регулировки.

    |
    Вид с балкона площадью 9,2 м2 на рядные дома.

    |
    Пространство кухни. Под потолком видно окно в санузел, частично дающее тому естественное освещение, также видна светопрозрачная вставка в глухой часть двери, ведущей в прихожую, также ради естественного её освещения.

    |
    В совмещённом санузле в 5,4 м2 с душевой кабиной на полах нейтральный керамогранит под камень, на стенах белый. Добротный сантехфаянс, такая же и арматура.

    |
    Спальня в 15,6 м2, выходящая окном на фасад соседнего дома. Здесь заметна глухая оконная секция, колерованная снаружи.

    |
    Ниша в ней под шкаф.

    |
    Квартира в 103 м2 + терраса в 27 м2.

    Вход с лестничной площадки в прихожую.

    |
    Прихожая в 14,8 м2, около входной двери виден пульт домофона и убранные в стены электро и отопительные распределительные модули, со счётчиками.

    |
    Вид на зал-кухню из прихожей, здесь также присутствует светопрозрачная вставка в двери, плюс светопрозрачная вставка в глухую часть.

    |
    Зал-кухня в 29,9 м2, окон здесь два, балконная дверь здесь уже сдвижного типа.

    |
    Вид с террасы площадью 27 м2 на рядные дома.

    |
    Пространство кухни.

    |
    В совмещённом санузле в 8 м2 с ванной на полах и стенах такой же керамогранит, что и в предыдущей квартире, причём на стенах только в местах куда долетают брызги, добротный сантехфаянс, такая же и арматура. Счётчики воды установлены под раковинами в стене. На фото также видна вытяжная решётка системы мехвентиляции.

    |
    Второй совмещённый санузел в 3,8 м2 идёт с душевой кабиной.

    |
    Кабинет в 13,3 м2, выходящий окном на историческую застройку.

    |
    Спальня взрослых в 19,3 м2, выходящая окном на фасад соседнего дома. Здесь заметна глухая оконная секция, колерованная снаружи.

    |
    Детская спальня в 14 м2, выходящая окном также на улицу.

    |
    К квартирам идут комплектом две кладовых по 6 м2 каждая.

    |
    Проект реализовывался непосредственно самим застройщиком, BPD, по ценам, близким к домам коммерческого рынка от moderne stadt (Clouth.Eins+Zwei, Clouth.3, Clouth.M).
    |
    Цены реализации, в среднем
    4,600 евро/м2
    +
    Налоги и сборы (6,5% налог на переход права на собственность в бюджет федеральной земли, 1,0% нотариальный сбор, 0,5% сбор за внесение в земельный реестр, в сумме 8%)
    400 евро/м2
    =
    Стоимость жилья на м2 квартир
    5,000 евро/м2

    Подземное автомобильное паркоместо стоит ещё 21,000 евро/штука, с налогами около 23,000 евро/штука. Выплата покупателем в месяц банкам за квартиру в 100 м2 равна около 1,600 евро.

    Примерная стоимость эксплуатации квартиры в 100 м2 с 4-мя проживающими.

    1. Электроэнергия, средний тариф от провайдеров 0,30 евро/кВт-ч, 250 кВт-ч.
    --------------
    75 евро/месяц

    2. Хаус-мастер, тариф 0,5 евро/м2.
    --------------
    50 евро/месяц

    3. Централизованное теплоснабжение, тариф от муниципальной компании Кёльна 54 евро/МВт-ч + 0,18 евро/м2 услуга, 65 кВт-ч/м2/год.
    --------------
    47 евро/месяц

    4. Подогрев воды, тариф от муниципальной компании Кёльна 7,5 евро/м3, 5 м3.
    --------------
    38 евро/месяц

    5. Интернет, средний тариф от провайдеров 30 евро/месяц.
    --------------
    30 евро/месяц

    6. Вывоз мусора, тариф от муниципальной компании Кёльна 9,4 евро/месяц/чел + 0,05 евро/м2/месяц уборка улиц.
    --------------
    24 евро/месяц

    7. Вода и канализация, тариф от муниципальной компании Кёльна 1,0 евро/м3 + 0,09 евро/м2 услуга, 12 м3.
    --------------
    19 евро/месяц

    Сумма:
    --------------
    280 евро/месяц

  • Konstantin_Ev Senior Member
    офлайн
    Konstantin_Ev Senior Member

    2782

    4 года на сайте
    пользователь #2556310

    Профиль
    Написать сообщение

    2782
    # 28 октября 2021 13:30
    Touring:

    Ну Гродножилстрою хватает менее чем 100 евро/м2 привара к стоимости строительства.

    Они единичный случай в нашей стране.

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4968

    19 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4968
    # 28 октября 2021 14:25 Редактировалось Touring, 1 раз.

    Если глянуть внимательно, то в белорусских регионах УКСам почти везде такой суммы привара хватает. В Минске в «льготном» секторе его сумма также умеренная. То есть оно реализуемо, при условии что средние доходы ограничены.

    Собственно в Гродно именно это и есть, цена массового жилья определяется доходами большинства, и строительство обходится недешево, по причине дороговизны к невысоким белорусским доходам производственного оборудования в секторе стройматериалов, дороговизны энергоносителей, арматуры, автомобильного топлива, кранов, машин и иного, что стоит здесь на уровне или чуть меньше развитых стран, при средних доходах раз в 6-10 ниже.

    Поэтому и дельта застройщика между ценой реализации и стоимостью строительства в Гродно небольшая. Поэтому же там не сделать высокие цены на землю, инфраструктурный налог и прочее, так как не из чего их платить.

    Минский коммерческий сектор, привар в абсолюте вплоть до уровня немецкого, за счёт наличия прослойки с относительно высокими доходами создана ниша для получения сверхприбыли. И если в Германии или Финляндии немалая разница цены реализации и цены физического строительства дома и инфраструктуры идёт в основном в налоги, и возвращается их плательщикам в виде плюшек типа уровня этой инфраструктуры, уровня пособий на детей, етс то в Минске она идёт в основном в заработок застройщика.

  • Konstantin_Ev Senior Member
    офлайн
    Konstantin_Ev Senior Member

    2782

    4 года на сайте
    пользователь #2556310

    Профиль
    Написать сообщение

    2782
    # 30 октября 2021 10:27
    Touring:

    В Минске в «льготном» секторе его сумма также умеренная. То есть оно реализуемо, при условии что средние доходы ограничены.

    Умеренная, но отстоять 20 лет не каждый осилит в этой очереди на льготное жилье.

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4968

    19 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4968
    # 30 октября 2021 10:40 Редактировалось Touring, 28 раз(а).

    По теме старения зданий постройки 90-х и 00-х.

    |
    Расположены на улице газеты Правда, крайняя левая аналогична таковым в микрорайоне Веснянка, две других несколько иные.

    |
    Левая, монолитная, самая старая, постройки 1998-го. Возведена (видимо) методом скользящей опалубки, из бетона на легком щебне. Здесь 20 этажей, и 120 квартир на подъезд, по 6 на этаж. Паркинг плоскостной, и мест всем на нём не хватает, поэтому окрестные дворы и стоянки магазинов плотно заняты.

    Нависает эта башня довольно зловеще.

    |
    Входные группы здесь с лестницами, и антивандальными металлическими дверями.

    |
    Окна в оригинале шли в деревянном обрамлении.

    |
    Лоджии судя по всему были изначально остеклены, и также шли в деревянном обрамлении. На фото видно водоотведение с них, почему-то выходящее практически на фасад.

    |
    Конструкция оригинальных окон: деревянная коробка и двойные створки, с двухстекольными стеклопакетами во внутренних, и одинарными стёклами в наружных. Пакеты без закачки в межстекольное пространство аргона, и без применения i-стекла. На момент проектирования дома только-только вводился норматив по окну R=0,6 вместо советского R=0,4, актуальный до сих пор. Рамы здесь не клееные, значит их будет крутить. Капельники деревянные, и, как видно, они наиболее сильно страдают от влаги. Фурнитура ещё советская, простая.

    Сейчас в большинстве своём оконные конструкции дома заменены на ПВХ, с различными характеристиками профиля и остекления.

    |
    Дом этот шёл без ETICS-системы утепления, хотя был сдан в 1998-м, когда уже три года действовал норматив по монолитной стене R=2,2, вместо советского R=1,0.

    |
    Второй дом, о котором основной разговор, каркасно-блочный, в 20 этажей, плюс теплый чердак. Здесь более ста квартир на подъезд, и три лифта. На момент постройки он был и необычным, и модным.

    |
    Строился он в 2003-2005, и продавался в 2003-м по $250/м2. Например, квартира в 90 м2 стоила $23 тысячи (панельки в полях Малиновки продавались тогда по $200/м2, с отделкой советского типа). Подземное паркоместо обходилось ещё в $4,500.

    И этих денег, $250/м2, застройщику тогда хватало, чтобы сработать с прибылью, так как труд строителя обходился ему в $150 в месяц со всеми налогами, цемент стоил $35 за тонну, арматура $400 за тонну, и так далее. В виде "компенсации" городу за участки, на первых этажах бесплатно селили многодетных, направляемых от районных администраций, не обошла данная практика и эти дома.

    Вторая причина низких по нынешним временам цен, в руки покупателей тогда ещё не хлынули рекой деньги, в том числе от продажи нефти и нефтепродуктов родом из одной соседней страны. Поэтому бюджетник имел тогда на руки около $50 в месяц, строитель в стройтресте около $100. Средний программист, $400. Проект-менеджер в софтвер-сфере $800-1,200. Успешный предприниматель средней руки такие же деньги, и более.

    Последние собственно здесь жильё и покупали. Банковский кредит тогда ещё не работал, а они имели всю сумму на руках, чего например не было у тех же рядовых программистов. Также, лишь люди с доступом к "живым" деньгам могли потратить на отделку и обстановку квартир ещё $40-50 тысяч.

    Возвращаемся к дому.

    Товарищество его собственников выбрало для себя довольно двусмысленное название “Гигант-20”, сообразно числу этажей, и, видимо, новизне концепции здания.

    Шёл он с ETICS-системой внешней минераловатной теплоизоляции, согласно действовавшему тогда нормативу R=2,5, толщина минваты на колоннах была около 10 см.

    Нависает он так же брутально, как и первый. За 16 лет эксплуатации фактура фасадной штукатурки забилась грязью и водорослями, а светлыми пятнами проступают анкеры крепежа теплоизоляции.

    |
    Под этим домом, что необычно на то время, был реализован подземный паркинг.

    |
    Архитекторы пытались даже сделать естественное освещение его въездной зоны, но получилось у них сомнительно.

    |
    Так как мест в подземном всем не хватило, не было заложено в проект, вокруг башнен расположили дополнительные плоскостные парковки. В том числе поэтому придомовая территория вокруг них так и не получила должного благоустройства, и осталась по сути ничейной.

    |
    За башнями расположена школа, здесь взрослые деревья, небольшая этажность строений, и в целом достаточно приятный вид.

    |
    Увы, данное пространство зажато между панельными 9-этажками, и небесная линия ими испорчена.

    |
    Панельки здесь с оригинальными балконными экранами под рыбью чешую.

    |
    С северной стороны расположен оголовок вентшахты подземного паркинга, он к настоящему моменту выглядят как качественные декорации для “Сталкера”.

    |
    Окружающие башни панельные 9-этажки разбавлены 12-этажными включениями, домов 90-й серии.

    |
    Часть из них к настоящему моменту теплосанирована.

    |
    Северный фасад данной башни, с выходящими на него лоджиями незадымляемых лестниц, снова-таки находится в состоянии декораций для “Сталкера”.

    |
    Конструкция оригинальных окон здания такая же, как и у предыдущей башни. Опыт применения стеклопакетов нарабатывался белорусской строительной отраслью постепенно, и отличия от первого дома здесь лежат в более широких переплётах, с пониженным светопропусканием, и в том что в рамах выполнены вентиляционные отверстия.

    Оконные конструкции дома в большинстве своём сейчас ПВХ, с различными характеристиками профиля и остекления.

    |
    С севера штукатурный фасад атакуют не только водоросли, но и лишайник.

    |
    Как видно, штукатурка активно трещит, трещины замазывают герметиком.

    |
    Входная группа с лестницей, тоже потихоньку разрушается. Внутреннее пространство товарищество не так давно облицевало плиткой, неподходящего к фасаду тона, видимо она была самой дешёвой из возможных. Перила выкрасили в насыщеный зелёный, тоже видимо самый дешёвый.

    |
    Углы плитки решили не защищать, просто подмазали раствором.

    |
    Входная дверь здесь типичная для Минска, металлическая, антивандального типа.

    |
    Скамейка сделана для галочки, а отмостка проваливается.

    |
    В качестве компенсации за всё это некто Алекс снимет вашу свадьбу, его машине не досталось места в подземном паркинге.

    |
    Не досталось оно и владельцу нового Х6 стоимостью примерно 90 тысяч евро, что конечно странно. Как и наличие такого авто у данного дома.

    |
    Впрочем, ровно как и наличие Х5М, а также F-Pace, RR Sport у второй такой же башни, где подземного паркинга и вовсе нет.

    |
    Она тоже каркасно-блочная, той же этажности, почти что копия. Строилась в 2005-2007, в ней видимо учли опыт эксплуатации предыдущей, и первый этаж облицевали прессованным цементным камнем от производителя Бессер-Бел. Кому и когда из товарищества собственников дома пришло в голову выкрасить его в розовый, неясно, но сделано это было недавно. Видимо, чтобы скрыть характерные для такой кладки потёки.

    |
    Фасадная штукатурная отделка трещит здесь ровно так же, в тех же местах, что и в предыдущем доме, что намекает на системный брак её реализации.

    |
    Но заделывают трещины здесь чуть по-другому.

    |
    Входная группа с лестницей такая же, как и в предыдущем доме, но разрушается лестница чуть интенсивнее. Внутреннее пространство группы товарищество окрасило в иной цвет, чем цоколь, в сино-серый, также установило новую антивандальную дверь. Перила выкрасили в такой же сино-серый, прогресс по отношению к предыдущему дому.

    |
    Оригинальные окна здесь также деревянные, но уже с одинарными створками, трёхстекольными стеклопакетами, и с алюминиевыми вставками в рамы. Нижняя часть створки и рамы как можно заметить всё равно страдает. Поскольку верхняя часть находится в большей сохранности, причина видимо в том что вода с козырька над облицовкой первого этажа попадает на оконный отлив, а с него брызги летят уже прямо на дерево нижней части.

    Оконные конструкции дома в большинстве своём сейчас также ПВХ, с различными характеристиками профиля и остекления.

    |
    Скамейки здесь достаточно психоделические, разноцветные.

    |
    Как данные дома будут выглядеть через 15 лет, видимо ещё хуже чем сейчас. Что тогда будут строить в Минске, непонятно, но есть надежда что и человечнее, и качественнее. Отмечу что в Западной Европе в подобных одноподъездных башнях с сотнями квартир живут обычно не самые удачливые мигранты, не имеющие особого дохода.

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4968

    19 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4968
    # 30 октября 2021 19:50
    Konstantin_Ev:

    Умеренная, но отстоять 20 лет не каждый осилит в этой очереди на льготное жилье.

    Реально, околонулевая разница в стоимости создания жилья в Минске и Гродно. Разница в ценах реализации лежит в величине налогов которые хотят собрать местные власти, прямо или косвенно. Другой причины нет.