Ответить
  • 3300773 Member
    офлайн
    3300773 Member

    417

    менее полугода на сайте
    пользователь #3300773

    Профиль
    Написать сообщение

    417
    # 28 мая 2021 16:01

    мне вот как раз надо деревянный стеклопакет другой по гуманной цене а их нет

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4844

    18 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4844
    # 28 мая 2021 16:53 Редактировалось Touring, 36 раз(а).
    3300773:

    у меня в доме в капремонт 300+ квартир получили новые окна в большинстве поменяли стеклопакеты это примерно 1000-1100 стеклопакетов то есть для капремонта обьемы они (минскдрев я так полагаю) дать могут для новоделов - хз по сравнению с коммерческой деревянной дверью конечно они как запарожец с волгой но вот по сравнению минскдрева с любым пластиковым стеклопакетов как мерседес к жигулям :D

    Вот часть производства Skaala в Финляндии.

    |
    Вот их производство в РФ под Питером. Тянут туда свою северную сосну, готовую продукцию вывозят в Финляндию. Используют более дешёвый труд в РФ, кроме него больше ничего. Хотя казалось могли бы брать и дерево. Но нет.

    |
    Подобного масштаба цехов и организованности я у белорусских частных производителей не видел. У белорусских госов в дереве тоже непонятно что и как по факту работает.

    AntonVict:

    Не согласен. При себестоимости "бетонной коробки" в 200$, среди белорусских покупателей найдётся немало желающих заплатить и за нормальные окна и за нормальную звуко/шумоизоляцию па300$ сверху и приобрести жильё по итоговому ценнику в 1.000$ за метр и с нормальными характеристиками по этим показателям. И не важно будет людям, что в этом случае стоимость окон будет занимать в конечной цене не 1%, как в Финляндии, а все 20-30%. Но для этого надо допустить на рынок недвижимости всех желающих строить.

    Так не бывает, считает бюджет строительства всегда девелопер, заранее, исходя из планируемых цен реализации, и в плохоньком бюджетном конструктиве дерево-алюминия у него точно не будет.

    Что я вижу по Литве.

    Современное клееное дерево местного прозводства, даже не дерево-алюминий, а простое окрашенное евро-окно с одной створкой появляется там при минимальной стоимости квартир в 1,400 евро/м2, это с серой готовностью к финишной отделке.

    Пример такого проекта, массового класса, на окраине Вильнюса.

    |
    Сваи буронабивные, фундамент монолитная лента.

    |
    Конструктив современная финпанелька, перекрытия плиты-пустотки 25 см, по которым 3 см прослойка из финской минваты, затем 5 см стяжка (500 кг/м2 перекрытие в сумме).

    Внешние стены трёхслойные железобетонные (390 кг/м2), ниже уровня земли с полистирольным, выше уровня земли с финским минераловатным изолятором, финскими связями панелей из нержавейки, и структурной внешней частью по немецкой технологии (матрицы Reckli), внутренние межквартирные сплошные железобетонные в 20 см (500 кг/м2).

    Собираются они без сварки, на финские петли и болты. Балконные выносы организованы через финские анкеры с минераловатным терморазрывом. Каналы в плитах внешних стен под приточные вентклапаны выполнены уже на заводе. Весь железобетон, также связи-петли-болты-анкеры, а также минвата, литовского производства.

    |
    Крыша плоская с гудронным покрытием, парапеты заводские трёхслойные, кустарщины из кирпича как в Беларуси нет, с завода едет весь комплект изделий.

    |
    Отделка фасада краска по бетону, балконные экраны выполнены из кортена.

    |
    Сочетание окрашенного структурного бетона фасада, и окрашенного дерева деревянных рам. Виды вариантов структурирования фасадных панелей.

    |
    Паркинг как встроенный, так и плоскостной. Здание идёт уступами вслед за ландшафтом.

    |
    Общие зоны c укладкой на полах плитки, лифт Kone.

    |
    Приток организован через стеновые клапаны, отопление радиаторное. По умолчанию готовность к финишной отделке полная, разведена электрика-сантехника, и установлены перегородки.

    Девелопер проекта эстонская строительная фирма Merko, реализован он был в 2013-2014 годах.

    Розничные 1,400 евро/м2 за вычетом литовского финального НДС в 21% превращаются в 1,160 евро/м2, эта сумма, которую получил на руки девелопер. То есть, один НДС забрал 240 евро/м2.

    Место, окраина Вильнюса, земля там стоит порядка 70 евро/м2. С интенсивностью застройки в 0,6 метра квартир на метр земли она обошлась в 120 евро/м2 квартир, или в районе 8% к стоимости реализации жилья.

    Базовое строительство стоило девелоперу с учётом цены материалов и труда в Литве около 750 евро/м2.

    За вычетом всех этих затрат, остаток девелоперу около 300 евро. Минус его затраты на маркетинг проекта, на управление проектом, выплата за кредитование процесса строительства, и налог на прибыль 20% = чистая потенциальная прибыль около 200 евро/м2.

    Почему такое же массовое жильё даже в такую же цифру стоимости как в Литве не может строить А-100, имея собственное производство железобетонных изделий, труд на ЖБИ и труд строителей в три раза дешевле чем в Литве, бетон в два раза дешевле, получая участки земли в подарок, вопрос открытый.

    При этом в Литве балконы не считают в оплачиваемую площадь, как в Беларуси, значит эквивалентная белорусской цифра ещё на процентов пять ниже. И финальный НДС в жилье в Беларуси в отличие от Литвы не начисляется, а начисляется только на материалы и часть работ.

    По факту А-100 строит в лесу под Минском, на подаренной земле, в хилом конструктиве советского типа, с пластиковыми окнами, с естественной вентиляцией, без стяжки, с кустарными вставками из кирпича и газобетонных блоков, не платит полного финального НДС, считает балконы в стоимость квартир, и хочет за это дело 1,100-1,250 евро/м2 жилья.

    Из её прямых затрат, кроме недорогого строительного подряда, сети, но в них ничего фантастически дорогого, до 50 евро/м2 квартир.

    |
    1. Вот например литовская экс-президент "построилась" в маленьком, можно сказать захолустном проекте.

    https://www.delfi.lt/ru/news/live/gribauskajte-zaplatila-za-zemly ... d=76791535

    https://www.delfi.lt/ru/news/live/v-novom-dome-prezidenta-litvy-r ... d=81364402

    Плата за участок 75,500 евро / 25,41 сотки = 30 евро/м2

    Участки в это месте 12-35 соток / 25-65 евро/м2, с прибылью земельного девелопера их продающего (который купил эту землю у муниципалитета и организовал сети).

    Старт проекта.

    https://bajoruparkas.lt/naujienos/teritorijos-valymas/

    Часть работ финансирует продавец проекта по контрактам с организациями поставщиками услуг, часть финансирует администрация района (дорожная сеть).

    Асфальтированная дорога.

    https://bajoruparkas.lt/naujienos/bajoru-kelio-atkarpa/

    https://bajoruparkas.lt/naujienos/asfaltas-2018-m/

    https://bajoruparkas.lt/naujienos/baigti-bajoru-kelio-asfaltavimo-darbai/

    https://bajoruparkas.lt/naujienos/zemuogiu-gatves-asfaltas/

    https://bajoruparkas.lt/naujienos/asfaltavimo-darbai-baigti/

    Электра.

    https://bajoruparkas.lt/naujienos/lesto-kloja-elektros-kabeli/

    https://bajoruparkas.lt/naujienos/elektros-dezutes/

    Газоснабжение.

    https://bajoruparkas.lt/naujienos/dujotiekis/

    https://bajoruparkas.lt/naujienos/dujotiekis-2/

    Оптоволокно.

    https://bajoruparkas.lt/naujienos/sviesolaidis-2/

    https://bajoruparkas.lt/naujienos/sviesolaidis-3/

    Расположение, 2 км от окраины города/супермаркета, 12 км от исторического центра.

    Ну собственно это такой же открытый вопрос как со стоимостью дерево-алюминиевых окон здесь.

  • AntonVict Senior Member
    офлайн
    AntonVict Senior Member

    27536

    14 лет на сайте
    пользователь #93534

    Профиль
    Написать сообщение

    27536
    # 28 мая 2021 17:51
    Touring:

    открытый вопрос

    Почему открытый? Конкуренции нет, зачем строить с бОльшей себестоимостью, если на конечной цене это никак не отразится?

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4844

    18 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4844
    # 28 мая 2021 18:36 Редактировалось Touring, 8 раз(а).

    Ну так на фото в т. н. Зелёной Гавани даже не панель СБК а опять мапидка серии 464 с её 350 кг/м2 межквартирными и 400 кг/м2 перекрытиями без стяжки. В этот раз названная "ситихаус".

    Цитата.

    "Квадрат предлагали по 1320$ в ситихаусах 4х этажных этих."

    Зная продажу балконов здесь в площадь, реальная цена на 5% выше (по литовским меркам без учёта балконов это $1,390/м2 = 1,140 евро/м2). За 464-ю серию в гриме, в лесу.

    Они будут продавать 464-ю серию вечно.

  • AntonVict Senior Member
    офлайн
    AntonVict Senior Member

    27536

    14 лет на сайте
    пользователь #93534

    Профиль
    Написать сообщение

    27536
    # 28 мая 2021 20:01
    Touring:
    AntonVict:

    Не согласен. При себестоимости "бетонной коробки" в 200$, среди белорусских покупателей найдётся немало желающих заплатить и за нормальные окна и за нормальную звуко/шумоизоляцию па300$ сверху и приобрести жильё по итоговому ценнику в 1.000$ за метр и с нормальными характеристиками по этим показателям. И не важно будет людям, что в этом случае стоимость окон будет занимать в конечной цене не 1%, как в Финляндии, а все 20-30%. Но для этого надо допустить на рынок недвижимости всех желающих строить.

    Так не бывает, считает бюджет строительства всегда девелопер, заранее, исходя из планируемых цен реализации, и в плохоньком бюджетном конструктиве дерево-алюминия у него точно не будет.

    Почему тогда гродненский застрой пихает в свой бюджетный конструктив гранитные подоконники? Зачем это делать, если пластиковые на порядок дешевле?

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4844

    18 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4844
    # 28 мая 2021 20:13

    Потому что гранит подоконников вместо пластика это в предельном случае +4 евро/м2 жилья, а дерево-алюминий вместо ПВХ +40 евро/м2.

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4844

    18 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4844
    # 29 мая 2021 11:52 Редактировалось Touring, 28 раз(а).

    Где появляется дерево-алюминий, с какой минимальной ценой квартир.

    Как пример, Таллинн, проект около исторического центра, средняя цена реализации квартир в нём была около 2,600 евро/м2.

    |
    В эту цену входит финский панельный конструктив с 500 кг/м2 межквартирными стенами и перекрытиями, настоящая клинкерная плитка фасада, безрамное остекление лоджий и балконов, полная отделка с паркетной доской и качественной плиткой и сантехникой, встроенные сауны, поквартирная мехвентиляция, встроенное кондиционирование квартир южного фасада, кладовки, и подземный паркинг (паркинг за отдельные деньги).

    Дом, улица, фасад.

    |
    Виды в сторону улицы.

    |
    Виды в сторону двора.

    |
    Стандарт передачи квартиры клиенту.

    |
    Подъезд, почтовые ящики, лифт (Kone), лестница, коридор, двери, нумерация квартир.

    |
    Демо-квартира в две спальни в 84,7 м2 + 11,2 лоджия + 3,3 балкон.

    Прихожая, встроенные сигнализация и интерком, стандарт передачи клиенту.

    |
    Зал, встроенная мехвентиляция, отопление через полы, добавлены к стандарту передачи клиенту кухня, шторы и свет.

    |
    Окна.

    |
    Спальни, встроенный гардероб, встроенная мехвентиляция, добавлены к стандарту шторы и свет.

    |
    Санузел с ванной, встроенная мехвентиляция, стандарт передачи.

    |
    Санузел с душевой кабиной и сауной, встроенная мехвентиляция, стандарт передачи. В нём установлен вентблок мехвентиляции, это белый короб у входа под потолком.

    |
    Кладовки в подземном этаже, идут к каждой из квартир. Место в подземном паркинге предлагалось за 20 тыс. евро.

    |
    Планировки квартир с 2-мя спальнями, метраж от 61 до 108 м2 + балконы 6,6-15,7 м2.

    |
    Все квартиры дома сразу идут с полной отделкой, продаётся законченный продукт в котором сразу можно жить, не ожидая когда все соседи закончат отделку, это стандарт для всех новых квартир в Эстонии.

    Девелопер всё та же строительная фирма Merko, реализация шла в 2015-2017 годах. При продаже квартир в среднем по 2,600 евро/м2, за вычетом эстонского финального НДС в 20%, девелопер получил на руки 2,170 евро/м2.

    В Беларуси же финальный НДС в жилье не начисляется, только на материалы и часть работ. Приводя к эквивалентным белорусским цифрам с учётом разницы в наполнении.

    - финальная отделка, порядка 300 евро/м2, осталось 1,870 евро/м2,
    - поквартирная мехвентиляция 70 евро/м2, осталось 1,800 евро/м2,
    - окна дерево-алюминий, доплата к пластику 40 евро/м2, осталось 1,760 евро/м2,
    - фасад клинкерная плитка, доплата к штукатурке и керамограниту 20 евро/м2, осталось 1,740 евро/м2,
    - безрамное остекление балконов и лоджий, доплата к рамному 20 евро/м2, осталось 1,720 евро/м2,
    - балконы не входят в оплачиваемую площадь, как в Беларуси, это 10% площади пола, осталось 1,580 евро на м2,
    - перегородки не входят в оплачиваемую площадь, как в Беларуси, в среднем 3% площади пола, осталось 1,520 евро/м2.

    Итак, эквивалентная белорусскому наполнению цена равна 1,520 евро/м2. Это без учёта большей рациональности планировок квартир в эстонском проекте, на фоне как правило меньшей в минских.

    Примерно за эти деньги в среднем, 1,500-1,550 евро/м2, Трайпл и продавал своё Престижкино, также около центра Минска, также 2 км до центра старого города.

    Вопросы затрат на землю и доходности.

    НДС, как указывалось, забрал 430 евро/м2.

    Место, около центра Таллинна, земля там стоит порядка 300 евро/м2. С интенсивностью застройки 1,6 метра квартир на метр земли она обошлась в 200 евро/м2 квартир, или в районе 8% к стоимости реализации жилья.

    Базовое строительство стоило девелоперу с учётом цены материалов и труда в Эстонии около 800 евро/м2, опции и отделка ещё 450 евро/м2, в сумме 1,250 евро/м2.

    За вычетом этих затрат, остаток девелоперу около 700 евро/м2. Минус его затраты на маркетинг проекта, на управление проектом, выплата за кредитование строительства, и налог на прибыль 20% = чистая потенциальная прибыль около 500 евро/м2.

    Белорусский же Трайпл получил землю под то же Престижкино в виде вознаграждения за расселение военнослужащих в других местах, без денег, бартером, а сети в квартале обновлял уже за деньги.

    Сколько стоили ему сети на м2 квартир, понять невозможно, предположу что до 100 евро/м2.

    Базовое строительство стоило ему до 500 евро/м2.

    За вычетом этих затрат остаток девелоперу около 900 евро/м2. Минус затраты на маркетинг проекта, на управление проектом, выплата за кредитование части строительства, налог на прибыль 18% = потенциальная прибыль около 700 евро/м2.

    Какая из неё чистая часть, непонятно, так как непонятен размер компенсационных выплат за расселение военнослужащих.

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4844

    18 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4844
    # 29 мая 2021 13:54 Редактировалось Touring, 27 раз(а).

    Ещё один пример применения дерево-алюминия дерева, в историческом центре Вильнюса.

    |
    Фасад здесь штукатурный, скаты мансард фальц, окна дерево.

    |
    Вокруг типичная полуразрушка вильнюсского центра, её состояние это "наследие" эпохи социализма.

    |
    Благоустройство, всё достаточно просто.

    |
    Лифт панорамный, Schindler, общие зоны аккуратные.

    |
    Квартиры, как принято в Литве, передаются с серой подготовкой под финишную отделку. Это важное отличие от Эстонии.

    Мехвентиляция здесь поквартирная, вентблоки от литовский Salda, установлены в коридоре. Это минус, будет повышенный шум, лучше устанавливать в санузлах, а ещё лучше в общем коридоре, в изолированном помещении. Также в квартире установлены интерком и сигнализация.

    |
    Конструктив, внешние стены из 25 см газобетонных блоков D435, с утеплением графитовым полистиролом Neopor толщиной в 23 см (R = 8,3), в сумме 150 кг/м2. Стены мансардного этажа каркасные деревянные с 37 см минераловатным заполнением (R = 8,3) и двойной внутренней зашивкой из ГКЛ, внешней обшивкой из фальцевого листа, в сумме 35 кг/м2. Крыша каркасная деревянная с 48 см утеплением минватой (R = 10), с битумным покрытием, и внутренней подшивкой из ГКЛ, в сумме 35 кг/м2.

    Межквартирные стены двойные, блочные, 15 см газобетон D535 + 15 см газобетон D435 c 5 см зазором между ними, с 3 см минераловатным его заполнением, отделаны гипсовой штукатуркой, в сумме 150 кг/м2, компенсационный верхний зазор с перекрытием заполнен минватой.

    Это сертифицированное в Литве решение. На средних и высоких частотах горизонтальная изоляция воздушного шума им адекватная, за счёт двухслойной конструкции разной массы и толщины, с заполнением воздушного зазора звукоизолятором, что эффективно гасит стоячую волну. Однако, на низких частотах за счёт недостаточной массы изоляция воздушного шума им недостаточная. Поэтому в Финляндии или Германии такое решение в многоквартирном жилье не принимается как допустимое.

    Межкомнатные стены также блочные, 10 см газобетон D535, отделка гипсовая штукатурка, в сумме 75 кг/м2, компенсационный верхний зазор с перекрытием заполнен минватой. На средних и высоких частотах горизонтальная изоляция воздушного шума им адекватная, на низких за счёт недостаточной массы недостаточная.

    |
    Перекрытия монолитные железобетонные, толщиной 20 см, затем идёт 5 см минераловатный демпфер, затем 9 см стяжка, с контуром водяного отопления в ней. В том числе стяжка развязана минераловатным демпфером в 2 см от всех стен, он виден на фото. За счёт этих мер вертикальная изоляция ударного шума отличная. Масса перекрытий в сумме 660 кг/м2, за счёт его вертикальная изоляция воздушного шума также отличная. Лестницы изолированы от стен акустическими подвесами.

    |
    Окна, как упоминалось, с деревянными рамами, в данном случае с одной створкой, немецкого типа (R = 1,1).

    |
    Паркинг подземный, там же размещены и кладовки к каждой из квартир. Стены паркинга 30 см бетонные блоки c монолитными участками, с 10 см утеплением экструдированным полистиролом (R = 2,8), утепление потолка паркинга 6 см минераловатные блоки (R = 1,8).

    Реализовала проект всё та же эстонская фирма Merko, в 2014-2015 годах. Продажи квартир шли в среднем по 3,300 евро/м2, из которых 21% это НДС.

    На НДС ушло 600 евро/м2, девелопер получает на руки разницу в 2,700 евро/м2.

    Из них он должен профинансировать покупку земли в историческом центре, около 1,000 евро/м2, с интенсивностью застройки равной 1,28 это выльется в около 800 евро/м2 доли земли на м2 квартир.

    Базовое строительство с серой подготовкой под отделку стоило ему с учётом цены материалов и труда в Литве около 800 евро/м2, опции мехвентиляции и дерева добавили в сумме ещё около 100 евро/м2, итого около 900 евро/м2.

    За вычетом этих затрат остаток девелоперу около 1,000 евро/м2. Минус затраты на маркетинг проекта, на управление проектом, выплата за кредитование строительства, налог на прибыль 20% = чистая потенциальная прибыль около 700 евро/м2.

  • yah0o88 Senior Member
    офлайн
    yah0o88 Senior Member

    798

    11 лет на сайте
    пользователь #211544

    Профиль
    Написать сообщение

    798
    # 29 мая 2021 22:51 Редактировалось yah0o88, 1 раз.
    Touring:

    Ещё один пример применения дерево-алюминия, в историческом центре

    .

    |
    Фасад здесь штукатурный, утепление полистирол, крыша мансард скатная фальцевая, окна дерево-алюминий.

    |
    Вокруг типичная полуразрушка вильнюсского центра, её состояние это "наследие" эпохи социализма.

    |
    Благоустройство, всё достаточно просто.

    |
    Лифт панорамный, очевидно Schindler, общие зоны аккуратные.

    |
    Квартиры, как принято в Литве, передаются с серой подготовкой под финишную отделку. Это важное отличие от Эстонии.

    Мехвентиляция здесь поквартирная, вентблоки от литовский Salda, установлены в коридоре. Это минус, будет повышенный шум, лучше устанавливать в санузлах, а ещё лучше в общем коридоре, в изолированном помещении. Также в квартире установлены интерком и сигнализация.

    |
    Конструктив, внешние, межквартирные и межкомнатные стены из газобетонных блоков, перекрытия монолитные железобетонные, стены мансардного этажа каркасные деревянные с минераловатным заполнением и внутренней зашивкой из ГКЛ, внешней обшивкой из фальцевого листа.

    Межквартирные стены двойные, блочные, 15 см газобетон D600 + 15 см газобетон D500 c 5 см зазором между ними, с 3 см минераловатным его заполнением, отделаны гипсовой штукатуркой, в сумме 160 кг/м2, компенсационный верхний зазор с перекрытием заполнен минватой.

    Это сертифицированное в Литве решение. На средних и высоких частотах горизонтальная изоляция воздушного шума им адекватная, за счёт двухслойной конструкции разной массы и толщины, с заполнением воздушного зазора звукоизолятором, что эффективно гасит стоячую волну. Однако, на низких частотах за счёт недостаточной массы изоляция воздушного шума им недостаточная. Поэтому в Финляндии или Германии такое решение в многоквартирном жилье не принимается как допустимое.

    Межкомнатные стены здесь также блочные, 15 см газобетон D600, отделка гипсовая штукатурка, в сумме 110 кг/м2, компенсационный верхний зазор с перекрытием заполнен минватой. На средних и высоких частотах горизонтальная изоляция воздушного шума им адекватная, на низких за счёт недостаточной массы недостаточная.

    |
    Перекрытия монолитные железобетонные, толщиной 20 см, затем идёт 3 см минераловатный демпфер, затем 6 см стяжка, с контуром водяного отопления в ней. В том числе стяжка развязана минераловатным демпфером в 2 см от всех стен, он виден на фото. За счёт этих мер вертикальная изоляция ударного шума отличная. Масса перекрытий в сумме 600 кг/м2, за счёт его вертикальная изоляция воздушного шума также отличная.

    |
    Окна, как упоминалось, с дерево-алюминиевыми рамами, в данном случае с одной створкой, и алюминиевыми накладками, немецкого типа.

    |
    Паркинг подземный, с утеплением потолка минераловатными блоками, там же размещены и кладовки к каждой из квартир.

    Реализовала проект всё та же эстонская фирма Merko, в 2014-2015 годах. Продажи квартир шли в среднем по 3,300 евро/м2, из которых 21% это НДС.

    На НДС ушло 600 евро/м2, девелопер получает на руки разницу в 2,700 евро/м2.

    Из них он должен профинансировать покупку земли в историческом центре, около 1,000 евро/м2, с интенсивностью застройки равной 1,0 это выльется в 1,000 евро/м2 доли земли на м2 квартир.

    Базовое строительство с серой подготовкой под отделку стоило ему с учётом цены материалов и труда в Литве около 800 евро/м2, опции мехвентиляции и дерево-алюминия добавили в сумме ещё около 100 евро/м2, итого около 800 евро/м2.

    За вычетом этих затрат остаток девелоперу около 800 евро/м2. Минус затраты на маркетинг проекта, на управление проектом, выплата за кредитование строительства, налог на прибыль 20% = чистая потенциальная прибыль около 600 евро/м2.

    так-то архитектура в Таллинне поинтереснее будет

    <p>Be Free!</p>
  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4844

    18 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4844
    # 29 мая 2021 23:50 Редактировалось Touring, 14 раз(а).

    Видимо архитектор ставил себе задачу "не кричать" в историческом контексте, он с ней справился, дома скромные.

    |
    Зимние.

    |
    Место строительства.

    |
    Квартиры небольшие, средняя площадь 59 м2, 43-55 м2 односпаленные, 61-86 м2 двухспаленные, 105-123 м2 трёхспаленные, общая стоимость с серой подготовкой под отделку в 2014-2015 была в вилке 150-400 тысяч евро.

    |
    Соседей немного, 13/14 квартир на здание, плюс по одному бюро на первом этаже.

    |
    Как здание живёт в среде, фото 2020-го. За квартиру в 54 м2 с отделкой и обстановкой хотят уже 260 тысяч евро.

  • 3300773 Member
    офлайн
    3300773 Member

    417

    менее полугода на сайте
    пользователь #3300773

    Профиль
    Написать сообщение

    417
    # 30 мая 2021 03:54

    до боли знакомая картина

    Добавлено спустя 4 минуты 4 секунды

    судя по улыбке девица справа вместе с деревом импортирована из финляндии

    Добавлено спустя 3 минуты 57 секунд

    кто производит входные двери
    и что за они

    если дерево по большой но не совсем конской цене в минске купить на окно еще можно то для входных деревянных дверей опций дешевле лиственницы за 1,5кило евро я у нас пока не нашел

    Добавлено спустя 4 минуты 26 секунд

    yah0o88:

    так-то архитектура в Таллинне поинтереснее будет

    чо то и мне этот постмодернизм с прыщами оконных проемов нравился пару лет взад
    но как постарел сообразил что скатные кровли добавляют уюта

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4844

    18 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4844
    # 30 мая 2021 13:28 Редактировалось Touring, 1 раз.

    Да здесь обсуждать дерево-не дерево уже становится не к месту. Не верю что после событий последнего года люди с деньгами и желанием будут начинать новые проекты кроме как завершить то что уже в работе. Риски были высокими, а сейчас ещё и скачком выросли. С таким подходом будет начинаться только хлам.

  • 3300773 Member
    офлайн
    3300773 Member

    417

    менее полугода на сайте
    пользователь #3300773

    Профиль
    Написать сообщение

    417
    # 30 мая 2021 13:30
    Touring:

    Да здесь обсуждать дерево-не дерево уже становится не к месту. Не верю что после событий последнего года люди с деньгами и желанием будут начинать новые проекты кроме как завершить то что уже в работе. Риски были высокими, а сейчас ещё и скачком выросли. С таким подходом будет начнаться только хлам.

    когда я упал на дно снизу постучали...

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4844

    18 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4844
    # 30 мая 2021 16:02 Редактировалось Touring, 14 раз(а).

    Финские и шведские девелоперы сюда не приходили и не приходят потому что для них не купить землю в собственность и не иметь возможность решать когда на ней строить это сразу стоп. То есть они начинают с азов, с привычного для них и базового права частной собственности.

    Вторым пунктом идут равные условия для всех девелоперов, чтобы привилегированные девелоперы получающие землю и/или сети бесплатно не просаживали рынок ниже полной себестоимости тех девелоперов, кто за всё это платит, и не выкидывали их таким образом с рынка. То есть вторым пунктом они хотят привычную им и обычную для настоящего капитализма рыночную конкуренцию.

    Третье, никакого архаичного и плохо просчитываемого бартера в виде обременений, квази-налогов, всё должно идти за деньги в виде покупки в собственность земли, и финального НДС и налога на прибыль в местный и центральный бюджеты, привычная для них налоговая система.

    Четвёртое, настоящая конкуренция в секторе стройподряда, наличие на рынке контрактных цен подряда, когда подрядчик выставляет их, и несёт ответственность за попадание в них без ущерба для качества, вне зависимости от изменений цен материалов, труда и прочего, к чему привык северо- и западноевропейский рынок строительства.

    Пятый базовый пункт, это стабильность финснсовой системы, и возможность выходить из рубля в стабильную валюту по понятному курсу, всегда, без ограничений, снова обычное дело у них дома.

    Судя по Балтии, где эти пункты обеспечили, цена входа финнов и шведов при стройзатратах в 750-800 евро/м2 это 1,400-1,500 евро цены реализации жилья с серой подготовкой под отделку, включая финальный НДС.

    Без НДС это есть 1,150-1,250 евро/м2, то есть при цене земли в 100 евро/м2 им достаточно зазора в 300-350 евро/м2 на привлечение ими финансирования, на управлением проектом, его маркетинг, чтобы получить за вычетом налога на прибыль свои 200 евро/м2 в чистую.

    При местных стройзатратах на то же наполнение что и в Балтии в 500 евро/м2, в силу меньшей цены труда, плюс земля 50 евро/м2, плюс зазор в 300-350 евро/м2, необходимая общая сумма равна 850-900 евро/м2 без НДС. С 20% НДС цифра будет 1,000-1,100 евро/м2. В эту цену как видно по Литве здесь было бы возможно и дерево современных окон, и финпанель без кустарщины и советской хилоты, и ограждающие квартир в 500 кг/м2, с перечислением денег девелоперу по факту приёмки квартиры, без всяких долёвок и облигаций.

    Но, смотри пункты 1-5. Поэтому тут в стройке и местные жулики, кототорые всё воруют из наполнения, и работают на деньгах клиентов. И так и будет, пока вместо капитализма здесь позднесоветский фэйк.

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4844

    18 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4844
    # 31 мая 2021 02:17 Редактировалось Touring, 17 раз(а).

    Попалось на глаза.

    |
    О применённых решениях.

    |
    Фундамент монолитная лента, дальше сборные бетонные блоки.

    |
    Конструкция зданий, монолитные колонны и перекрытия со стенами из керамики.

    |
    Вентшахты, лестничные марши с площадками, сборный железобетон.

    |
    Внешние стены в 38 см пустотного поризованного блока производства Радошковичей, плотности 850 кг/м3 (с отделочными слоями около 380 кг/м2). Лучше было бы иметь 38 см полнотелого кирпича с его 1,700 кг/м3, можно было бы получить 700 кг/м2 стены, ноль проблем с звукоизоляцией и хорошую тепловую инерцию.

    |
    Балконные консоли монолитные, с рукодельным терморазрывом в виде заложенных в них полистирольных вкладышей. Лучше конечно применять сплошные заводские терморазрывы, с минераловатной прослойкой.

    |
    Утепление стен минвата, облицовка профилированный металлический лист по несущей подсистеме, технология разработана для быстровозводимых магазинов и складов. Расчётный срок службы облицовки 15-20 лет, с полиуретановым покрытием до 30-ти лет, потом замена, но здесь полиуретанового покрытия скорее всего не будет. Лучше конечно бы выполнить качественно оштукатуривание, внешний вид традиционнее, проще поддерживать годное состояние.

    |
    Оконные рамы здесь колерованный ПВХ, что неплохо. Лучше было бы применить клееное дерево, с ним чуть больше ухода но оно лучше перерабатывается, и это местный материал. В идеале, дерево-алюминий, но увы цена его высока.

    Вентиляция здесь естественная, приточных клапанов нет, механической вытяжки тоже нет, поэтому остаётся надеяться только на режим микропроветривания фурнитуры, а также на сквозное проветривание для квартир с окнами на две стороны фасада. Лучше конечно было бы предусмотреть приточные стеновые клапаны в сочетании с вытяжной мехвентиляцией.

    |
    Межквартирные стены здесь толщины 25 см, из пустотного кирпича произвоства Радошковичей, плотности 1,050 кг/м3. Весят они с отделочными слоями 330 кг/м2 стены. Маловато, по горизонтальной изоляции воздушного шума это на уровне 464-й панельной серии.

    Опять таки, выполнив их в полнотелом кирпиче от Радошковичей с его 1,700 кг/м3, можно было с межквартирной стеной толщиной в 40 см с отделочными слоями получить 700 кг/м2 стены, и ноль проблем со звукоизоляцией.

    |
    Стены между секциями двойные, 25+25 см, из пустотного поризованного блока Радошковичи плотности 850 кг/м3, весят с отделочными слоями 500 кг/м2. Снова, выполнить бы их в полнотелом кирпиче от Радошковичей с его 1,700 кг/м3, толщиной в 40+40 см, были бы лучше, ноль проблем со звукоизоляцией и хорошая тепловая инерция.

    |
    Межкомнатные стены, гипсовые плиты Волма, с паз-гребнем, масса стены 85 кг/м2. Они звонкие, звукоизоляция оказывается хуже чем с межкомнатными железобетонными плитами в местных панельках. Опять таки, выполнив их в полнотелом кирпиче от Радошковичей с его 1,700 кг/м3, можно было с 12 см стеной с отделочными слоями получить 250 кг/м2, и ноль проблем со звукоизоляцией.

    Перекрытия железобетонные монолитные, толщиной в 20 см, массы 460 кг/м2. Со стяжкой в 5-6 см общая масса около 560 кг/м2, поэтому по изоляции воздушного шума в вертикальном направлении всё должно быть сильно лучше чем в современных местных панельках, с их 350-400 кг/м2.

    Подложка под стяжку здесь увы вспененный полиэтилен в 5 мм, при должном исполнении стяжки без его продавливаний она будет плавающей, без замыканий на перекрытие, и ударный шум будет беспокоить меньше, чем в местных панельках. Но это должное исполнение на практике с такой подложкой осуществить не всегда удаётся. Поэтому хорошо бы применить под стяжку демпфер из минваты, толщиной в 2,5-3 см, и прокладки по периметру стяжки выполнить из такой же минваты, толщиной 2 см, что гарантированно развяжет стяжку от плиты перекрытия и стен.

    |
    Отделка кирпичных стен цементная штукатурка, гипсоблочные перегородки идут с затиркой швов. По умолчанию выполнена электроразводка.

    |
    Отопление поквартирное, индивидуальным газовым котлом, что с белорусскими противопожарными нормами не добавляет эстетики, и требует обслуживания. Логичнее было бы построить внешнюю газовую котельную, и получать тепло от неё. Радиаторы отопления традиционные, выносные.

    |
    Лифтов в домах нет, и это недостаток, особенно для людей в возрасте, нельзя в 2021-м году так строить. Пусть даже местный могилёвский, но он должен быть.

    В общем, что возвращают керамику в строительство, хорошо. Но, как указывалось выше, делать это нужно полноценно, а не "экономично", ориентируясь на минимальные цены реализации жилья. Пусть такое жильё будет чуть дороже в возведении, но его долговременная ценность будет выше, и жить в нём будет значительно комфортнее.

    Чтобы его купили с нынешним уровнем доходов, достаточно снизить ставку по жилищным кредитам, она компенсирует рост строительной строимости.

  • 3300773 Member
    офлайн
    3300773 Member

    417

    менее полугода на сайте
    пользователь #3300773

    Профиль
    Написать сообщение

    417
    # 31 мая 2021 09:20

    "Они звонкие и проблемнные места стыки, через них проникает звук, в итоге звукоизоляция оказывается хуже чем межкомнатными железобетонными конструкциями в местных панельках." у кого есть мозги тот оштукатурит сильно улучшив работу этой подсистемы

    Добавлено спустя 41 секунда

    Touring:

    Конечно то, что разработчики возвращают керамику в строительство, особенно в провинции, в бюджетном сегменте, это хорошо.

    она в замкадье никуда и не уходила
    ровно так трехэтажки в колодищах строили

    Добавлено спустя 1 минута 4 секунды

    Touring:

    но его долговременная ценность будет выше, и жить в нём будет комфортнее.

    застройщиков это не сильно волнует
    поэтому у тевтонов есть госрегулирование и приснопамятный дин 4109

    Добавлено спустя 1 минута 18 секунд

    Touring:

    Отделка кирпичных стен по умолчанию цементная штукатурка

    предположу что все же сложный раствор (то есть известь там все же есть - я надеюсь ее там овэрдохера)

    Добавлено спустя 1 минута 39 секунд

    Touring:

    В этих местах в итоге будет пониженное сопротивление теплопередаче.

    это вряд ли проблемные места.
    да и все мосты холода убирать незачем - это не так фатально как с мостами звука.
    меня интересует что будет над верхним жилым этажом

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4844

    18 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4844
    # 31 мая 2021 15:07 Редактировалось Touring, 14 раз(а).

    Да минус в том что досыпав в вышеописанное $100/м2 на этапе строительства можно получить и классную акустику, и нормальную вентиляцию, и приличный лифт, и окна дерево, и фасад штукатурный, будет в итоге такой рядовой немецкий многоквартирный дом. Но эти "экономы" срезают со сметы строительства сотку на метр в погоне за клиентом без денег, и получают никакой кирпич. И они тоже по своему правы, они бизнес, который хочет заработать.

    И основной вопрос а где нормальный кредит при котором большинство клиентов скажет забери свою ладу длинное крыло дом без лифта и в хилом конструктиве с рамами ПВХ и пленной вентиляцией и дай мне на 15-20% дороже, но фольксваген гольф добротный и современный дом европейского масс-класса. А лучше конечно сразу принять современные нормативы, и политику строительную проводить долговременную, как у финнов, чтобы ничего не решала толпа клиентов-экономов, даже при нормальном кредите.

    Но это же 464-ю и 90-ю серии перестать строить придётся, и каркасники местные нужно будет перепроектировать, а отрасль стройматериалов переводить на евро-стандарты, с нынешних специально подогнанных под строительство удешевлённого жилья. Вся политика "лёгкого дома", которую два десятилетия крэпкуны проводили, пойдёт в мусорку. Было бы круто, если бы это сделали, но нет, будут зубами держаться.

    Можно было бы рассчитывать на приход финских или шведских девелоперов, которые бы строили выше местных, подогнанных под строительство удешевлённого жилья минимальных нормативов, пусть и за деньги, но они сюда не придут, причины этого описаны выше. На местных застройщиков-крохоборов надежды нет, там по-моему только схватить деньги и убежать в голове. В этом их поведении конечно есть резон, не строят добротно потому что высоки риски, но и погоня за краткосрочными целями стала второй натурой.

  • 3300773 Member
    офлайн
    3300773 Member

    417

    менее полугода на сайте
    пользователь #3300773

    Профиль
    Написать сообщение

    417
    # 31 мая 2021 16:15 Редактировалось 3300773, 2 раз(а).
    Touring:

    и политику строительную проводить долговременную, как у финнов, чтобы вообще ничего не решала толпа клиентов-экономов, даже при нормальном кредите.

    это был бы идеальный вариант
    но власти играются в популизм и после августа это усугубится

    Добавлено спустя 38 секунд

    Touring:

    Вся политика "лёгкого дома" которую два десятилетия крэпкуны проводили, пойдёт в мусорку.

    вместе со всем калом что был произведен вследствие подобной политики

    в общем все надежды на отличный (от текущего) конструктив упираются во власть придержащих

    ПЫСЫ интересно было узнать что немцам пришлось за автотаз восьмерку проектировать

  • Touring Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Touring Senior Member Автор темы

    4844

    18 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4844
    # 31 мая 2021 22:59 Редактировалось Touring, 4 раз(а).
    3300773:

    ПЫСЫ интересно было узнать что немцам пришлось за автотаз восьмерку проектировать

    Ну так там через субподряд много кто работал.

    Камаз тоже всем миром делали.

    По списку поставок оборудования на завод Камаза и лицензий можно изучать географию развитых стран. Советы не любили об этом распространяться, это портило имидж "могём если захочем, просто не хотим пока".

    Как видно по форуму, некоторые до сих пор в это верят.

  • 3300773 Member
    офлайн
    3300773 Member

    417

    менее полугода на сайте
    пользователь #3300773

    Профиль
    Написать сообщение

    417
    # 1 июня 2021 08:33
    Touring:

    По списку поставок оборудования на завод Камаза и лицензий можно изучать географию развитых стран. Советы не любили об этом распространяться, это портило имидж "могём если захочем, просто не хотим пока".

    Как видно по форуму, некоторые до сих пор в это верят.

    Январь 1971 года – сдан первый в Набережных Челнах 12-этажный жилой дом для первопроходцев «КАМАЗа»

    1971год
    пол миллиона человек в городе а какой то пидорас решает впихнуть туда 12 ти этажный небоскреб :puke: