Жилые проекты. Технические решения

2674407:

Какая альтернатива в Минске ЖК Левада на данном этапе?

Кому что нравится. То что мне нравится, в Минске не строят.

Как по мне, в региональной Литве до сих пор строят наиболее толково. Это несущие 25/38-см стены из местной мелкоштучной пустотной керамики, массой 2,5 кг/штука, с 330/500 кг/м2 стены. Внешние стены в сумме с утеплением и отделочными слоями выходят 49-62 см, и 380-550 кг/м2, межквартирные в сумме с отделочными слоями 40 см и 530 кг/м2.

Плюс сборные 25 см перекрытия-пустотки, с их 400 кг/м2, собираемые с бетонированием стыков и периметра в единое перекрытие, поверх пустоток прокаленный песок для выравнивания поверхности, и 5 см стяжка, 100 кг/м2, по 3 см спец-минвате Paroc SSB. В сумме перекрытие 33 см, и 500 кг/м2.

|
Такой же минераловатный демпфер уложен вдоль стен, то есть стяжка качественно акустически развязана от перекрытия, и перекрытие в целом достаточно массивно чтобы уложиться например в требования немецкого DIN 4109-1:2018: R’w > 54 dB (реально 57…60) и L’n,w < 50 dB (реально 45…48.). Межквартирная стена с её 530 кг/м2 также укладывается в соответствующее минимальное требование DIN 4109-1:2018: R’w > 53 dB. Фактически такие конструкции укладываются даже в более жёсткие требования рекомендуемого стандарта VDI 4100:2017.

|
Этажность выбрана для людей, 4-7, а не для скворцов.

Фасады, штукатурная система с включениями из реальной керамической плитки, а не путём накладывания трафарета с краской, как у белорусов. Балконные консоли с терморазрывом, а не через пару блоков полистирола, как у белорусов. Балконные экраны без сплошного остекления, клеток не городят, для хранения есть специальные кладовки.

|
Упоминавшееся малое количество подъездов на здание.

|
Всё выполнено практически так, как строили немцы в 1930-х: стены керамика, перекрытия железобетон, фасады штукатурка и керамическая плитка, всё проверено почти столетием эксплуатации. Литовский архитектор явно на них оглядывался.

В качестве примера.

Берлин, Siemensstadt, арх. Walter Gropius, 1929-1932.

|
Продолжаем про Литву.

Оконные рамы сейчас из ПВХ, вместо ранее дерева. Но это в базовом строительстве, где критичны каждые пару евро себестоимости, в более дорогих проектах где дополнительные 30 евро/м2 в смете не так критичны, сейчас идёт то же дерево, но уже клеёное, которое не ведёт, плюс алюминиевая внешняя рамка, защищающая от осадков и солнца. Вместо обычных стёкол сейчас появились стеклопакеты.

Перекрытия сейчас вместо прежних наборных п-образных многопустотные с преднапряжённой арматурой, позволяющие перекрыть пролёт хоть 12 метров, за счёт этого и выполняют размерное помещение зала-кухни в 30 м2 без колонн. Повышенная высота и масса перекрытий позволяют иметь значительно более высокую звукоизоляцию, чем ранее.

Также добавилась продвинутая система мехвентиляции, вдобавок к естественной. Ну и конечно же добавился лифт. Также, подземный паркинг.

Террасы первых этажей, доска.

|
Входная дверь алюминий. Лифт финский, от Kone. Ступени лестниц шлифованный бетон по балкам, поручни дерево. Стены коридоров стеклоблок. Входные двери с отделкой под дерево добротные, унифицированные, поэтому жильцы их не меняют.

|
Планировки квартир рациональные, без лишних метров в коридорах, и никакие колонны ниоткуда не выпирают.

|
По умолчанию в квартирах возведены все перегородки, а стены готовы к финишной отделке. Разведены все электрические и сантехнические коммуникации. Приток воздуха осуществляется через оконные клапаны. На то что "жилец-открой окно на микропроветривание ради притока" как у белорусов никто уже не полагается, в этом тоже копируют немцев.

|
Удаление отработанного воздуха осуществляется через общие вентшахты, с ассистированием естественной системе механическим вентилятором Aereco, установленном на крыше, на оголовке. Включается он по датчику температуры, когда естественная система из-за малой разницы температур в помещении и на улице останавливается, сохраняя должную разницу давлений. На то что "как-нибудь перекантуются" как у белорусов уже никто не полагается.

|
Такое жильё оказалось возможно проектировать и строить литовскими руками, с зарплатами строителям на руки в 800-1,200 евро, и полным фондом оплаты с налогами в 1,300-2,000 евро в месяц. С финским финансированием и литовским общим руководством. С выгодой продавая его по 1,400 евро/м2. При этом отчисляя из них 21% НДС в бюджет, то есть застройщик имеет за его вычетом 1,150 евро/м2.

Почему белорусские застройщики с нулевым финальным НДС, нанимая строителей по 350-500 евро на руки, с полным фондом оплаты их труда с налогами в 550-800 евро в месяц, применяя более дешёвые материалы, имеют в итоге в Минске те же конечные цены жилья в евро, что и у литовцев в примере выше, вопрос.

jet_tech:

2674407:

"только вторичка". Вы пытаетесь продать свою вторичку и не берут?(((

Во вторичке уже застелены ковры в квартирах других вариантов преимущества по шуму вроде быть не может

то есть Туринг приводя здесь поверхностные массы стен разговаривал со стенкой

как я и предполагал типовой тефтелевладелец туп как тапок

jet_tech:

не увидел в посте у туринга ни одной минской вторички...

а вот цифры. конкретные цифры там были

согласно ним ни одна говностроечка не удовлетворяет современным нормам по шуму

вторичка тоже не удовлетворяет - но не настолько там все плачевно как
в говностроечках из говноблочка и каркасных домах с более плотным заполнением

про 464-М1 вообще молчу - ахтунг по шуму

кому я это пытаюсь обьяснить????

Интерлейкин_4:

я так понимаю полноценные бетонные блоки в том же форм факторе что и газоблочик стоят ровно столько же и проконтролировать что уложен бетон а не газик непонятной плотности нааамного легче?

Тот же YIT финский строит в региональной Литве жильё и подороже, причём стены тоже в керамике, я приводил ранее проект.

Сначала они укрепили откосы и насыпали дамбу, потом облагородили набережную.

|
Строительство, 5 этажей, те же 25-см и 400 кг/м2 пустотные плиты перекрытий от тракайской Betonika, и 25/38-см пустотный керамический кирпич стен, 1,35NF и 950 кг/м3, литовский алитусский. Первый этаж бетонные блоки.

|
Фасад штукатурка в сочетании с включениями из керамической плитки, от финской Tiieri, как в проекте выше, и HDF плит, и деревянной планки. Оконные рамы колерованный ПВХ, вытяжная мехвентиляция ассистирующая естественной, отопление безрадиаторное водяное, в стяжке пола.

Итог.

|
Общие зоны.

|
Пример финишной отделки.

|
Строительство, 7 этажей, те же 25-см и 400 кг/м2 пустотные плиты перекрытий от тракайской Betonika, и 25/38-см пустотный керамический кирпич стен, 1,35NF и 950 кг/м3, литовский алитусский. Первый этаж бетонные блоки.

|
Утепление минвата Isover RKL-31 c ветрозащитой, звукоизоляция пола под стяжкой, минвата Isover Flo.

|
Фасад здесь дороже, это объёмная керамика от немецкой Agrob Buchtal, или терракота, скрытого монтажа, на подсистеме, с включениями из керамической плитки, от финской Tiieri. Наполнение тоже дороже, оконные рамы дерево-алюминий, приточно-вытяжная мехвентиляция с рекуперацией, отопление безрадиаторное водяное, в стяжке пола.

Итог.

|
Общие зоны.

|
Пример финишной отделки.

|
Виды.

|
Паркинг здесь как встроенный так и плоскостной.

|
Продавалось первое от 1,700 евро/м2, второе от 2,000 евро/м2, в состоянии под чистовую отделку.

В общем кирпич более чем жив если хотеть в нём строить, а каркас не обязательно и нужен.

Моей целью было показать что и в кирпиче можно строить современно. Планировки такие какие виделись их маркетологам правильными, если их купили значит и покупателям подошло. В более дорогом комплексе ровно то же, несмотря на 20% большую площадь квартиры. Я бы спланировал совсем по-другому, но это уже иной вопрос, личных предпочтений.

Touring:

если их купили значит и покупателям подошло

Любой, даже самый ущербный и галимый товар можно продать, вопрос лишь в цене.

Touring:

В более дорогом комплексе ровно то же, несмотря на 20% большую площадь квартиры.

Жэсть. Коврик для уличной обуви лежит у двери в санузел. Как здорово ночью сходить босиком в туалет, а потом пройдя по этому коврику лечь в постель.

AntonVict:

Любой, даже самый ущербный и галимый товар можно продать, вопрос лишь в цене. Жэсть. Коврик для уличной обуви лежит у двери в санузел. Как здорово ночью сходить босиком в туалет, а потом пройдя по этому коврику лечь в постель.

Почти 170 тысяч евро и продадут. Почему нет, найдётся тот кому понравится такой минималистичный коридор, или вообще его отсутствие. Благодаря чему есть 44 м2 зал-кухня и 7 м2 санузел в квартире в 81 м2. Такой зал и санузел по опыту скажу что неплох, я как раз в подобной конфигурации жил как-то. 17 м2 балкон тоже весьма. Вопрос приоритетов. А ты упёрся в коврик.

ichi:

что думаете про польские дома близнецы (там где дома гаражами соеденины) и есть ли современные кирпичные многоквартирные дома в польше? на otodom по фильтру кирпич - обычный монолит+кирпич. UPD: вот нашел дома в варшаве от YIT (Арома Парк) простой монолит с заполнением блоками.

На данном фото у польского YIT-а не совсем аналог белорусского каркасника.

Подземный этаж там да, монолитный, а стены выше несущие, из силикатных блоков с пустотами толщины 24 см, плотность может быть от 1,350 до 1,700 кг/м3, стена с отделочными слоями будет соответственно 370-450 кг/м2, вкупе с железобетонными стенками-колоннами такой же толщины. Данная кладка идёт без компенсационного зазора, с монолитными железобетонными перекрытиями. Всего этого в бел. каркасниках нет, там блочные включения лёгкие, не несущие, и с компенсационным зазором, отсюда собственно и проблемы со звуко- и теплоизоляцией.

|
Терморазрывы балконных консолей в этом примере правильные, заводские, с минватой, см. фото, чего также нет в бел. каркасниках, там в толщу плиты устанавливается пара-тройка блоков полистирола в месте выхода консоли, в итоге неизбежные мостики холода.

|
Внутренние межквартирные стены и стены коридоров там такие же силикатные блоки заодно с перекрытиями, толщины 24 см, как пустотные так и нет, соответственно их плотность может быть от 1,350 до 2,200 кг/м3, стена с отделочными слоями будет соответственно 350-570 кг/м2, от уровня социалистической панельки 70-х до современного финского, всё зависит от совести застройщика, его подходу к звукоизоляции. Чего снова нет в бел. каркасниках с их двойными 10-см стенами из газобетона плотности 500-600 кг/м2, или двойными из 12-см пустотного керамического блока 800-1,200 кг/м2, в итоге масса стен находится в вилке 150-350 кг/м2, отсюда и проблемы со звукоизоляцией.

|
Качество бетонирования судя по фото конечно на троечку. Оконные рамы колерованный ПВХ с традиционным монтажом на полиуретановой пене, в целом как в бел. каркасниках.

|
Утепление фасадов и крыши полистирол, белый, в бел. каркасниках из-за большей высотности и выходящей из-за этого на первый план проблемы горючести для теплоизоляции стен применяется минвата.

|
Отделка фасадов там штукатурка и керамическая плитка. В бел. каркасниках, из-за большей высотности и боязни падения плитки с высоты у экспертизы, в ходу имитация её краской, к тому же это обходится застройщикам дешевле. Ну или керамогранит на видимых кляймерах. В последнее время получил распространение окрашенный фиброцемент на заклёпках. И то и другое спорные решения, со своими минусами, а подобная плитка наоборот вносит разнообразие, глаз за счёт игры её цвета не устаёт от монотонности поверхности фасада.

|
Реставрировали одно небольшое историческое здание, плитка фасадов объединяет новые здания с историческими.

|
На очереди реставрация двух других, более объёмных, находящихся сейчас в довольно печальном состоянии. На одном из них уже заново накрывают крышу, на очереди фасады и внутренняя реконструкция. Фактически их ждал снос, но благодаря жилищному девелопменту их восстановят, польза от высоких цен квартир.

|
Есть подземный этаж, с мехвентиляцией.

|
Не несущие стены санузлов и перегородки здесь гипсовые плиты толщиной 10 см, плотности около 1,000 кг/м3, сборки на паз-гребень, с компенсационным зазором с перекрытием, заполняемым полиуретановой пеной. В бел. каркасниках стены санузлов по советской традиции это полнотелый керамический кирпич, решение не боящееся воды, и более тяжёлое, здесь у них выигрыш. Белорусские застройщики пробовали применять гипсовые плиты, но без доп. изоляции стыков результат вышел неудовлетворительным. А межкомнатных перегородок они вообще традиционно не возводят, экономят, называя почему-то это свободной планировкой.

|
Электрокоммуникации разведены там по потолку, что достаточно нетипично.

|
Кладка гипсоблоковых перегородок с паз-гребнем, видно что-то типа шнура, закладываемого в пазы.

(фото дано с другой площадки)

|
Полы, могут быть с внутренним слоем минваты под стяжкой, чтобы улучшить звукоизоляцию, затем идёт полиэтиленовая гидроизоляция, и собственно стяжка. Могут быть с полистиролом вместо минваты. В бел. каркасниках подложка под стяжку в целях экономии это 5-10 мм вспененный полиэтилен, работающий одновременно и гидро- и звукоизоляцией, вероятность продавливания стяжкой такой подложки и акустического замыкания стяжки на перекрытие достаточно приличная.

(фото дано с другой площадки)

|
Стандарт передачи клиенту белая подготовка к чистовой отделке, с перегородками и разводкой сантех- и электро коммуникаций, под выполнение финишных покрытий, и установку сантехоборудования. В бел. каркасниках по умолчанию формат передачи скажем так серая отделка, без перегородок, а где-то и без разводки сантех- и электро коммуникаций, где-то и без стен санузлов, всё зависит от жадности конкретного застройщика. По уму хорошо бы сдавать квартиры сразу с полной отделкой, как делают немцы и скандинавы, так рациональнее с точки зрения предсказуемости работы стен, и инженерных коммуникаций квартир, да и меньше портятся общие зоны, меньше головной боли от шума.

Вентиляция там судя по всему естественная, с приточными стеновыми клапанами, отопление традиционное радиаторное. В бел. каркасниках в целом то же самое, естественная система и радиаторное отопление, самые традиционные и дешёвые технологии, но стеновых клапанов как правило не ставят, экономят, считают что режим микропровертивания оконной фурнитуры сойдёт, но на самом деле конечно же не сойдёт. Да и компенсировать падение эффективности естественной системы летом хорошо бы, хотя бы за счёт установки ассистирующего её вытяжного механического вентилятора на подъезд.

(фото снова с другой площадки)

|
В реальности пока так.

|
Должно в итоге выйти примерно так.

|
В целом симпатичное, и недорогое строительство, со значительной долей ручного труда. По немецкому образцу, но более упрощённое. У финнов например всё сильно технологичнее, но как правило и несколько скучнее.

|
Общие зоны, ничего особенно дорого или яркого, спокойная серая гамма, лифт Kone. Паркинг автоматизированный двухуровневый.

|
Итоговое благоустройство и фото заселённых домов.

|
Пример 2-спаленной квартиры.

2-й этаж, спальни 14 и 11 м2, взрослая и детская, зал-кухня 23 м2, ванная 5 м2, туалет 2 м2. Оптимум для компактной квартиры, общая площадь 63,5 м2, из них на коридоры всего 8 м2. Балкон неплохой, 6 м2. Стоимость 133,000 евро + отделка и обстановка.

Touring:

AntonVict:

Тоже через коврик в санузел перепрыгивать приходилось?

Да, транзитный путь из спален в санузел пересекается с входной зоной, но если обувь ставить сразу в шкаф, то и грязи там не будет.

Предварительно разувшись ЗА пределами квартиры. Тогда поверю.
В противном случае через коврик придётся перепрыгивать.
А если в квартиру одновременно зашли муж, жена и ребёнок, то вообще атас.

Touring:

AntonVict:

Тоже через коврик в санузел перепрыгивать приходилось?

Было так же, как здесь, входишь и не упираешься в стену, идёшь сразу в зал и видишь пространство помещения, и небо через окна. Это реально здорово.

Что мешало в проекте на картинке сделать дверь в санузле слева, а стиралку поставить в правый угол? Пару метров канализационных труб пожалели?

AntonVict:

Что мешало в проекте на картинке сделать дверь в санузле слева, а стиралку поставить в правый угол? Пару метров канализационных труб пожалели?

Есть реальный интерес, напиши авторам арх. проекта, спроси пожалели ли они труб или были другие соображения. Вообще есть хорошая практика размещать дверь туалета и унитаз максимально близко ко входной двери, по достаточно понятным соображениям.