2674407:"только вторичка". Вы пытаетесь продать свою вторичку и не берут?(((
мечтайте дальше
офлайн
Интерлейкин_4
Senior Member
|
|
6426 |
5 лет на сайте Город:
|
2674407:"только вторичка". Вы пытаетесь продать свою вторичку и не берут?(((
мечтайте дальше
2674407:Какая альтернатива в Минске ЖК Левада на данном этапе?
Кому что нравится. То что мне нравится, в Минске не строят.
Как по мне, в региональной Литве до сих пор строят наиболее толково. Это несущие 25/38-см стены из местной мелкоштучной пустотной керамики, массой 2,5 кг/штука, с 330/500 кг/м2 стены. Внешние стены в сумме с утеплением и отделочными слоями выходят 49-62 см, и 380-550 кг/м2, межквартирные в сумме с отделочными слоями 40 см и 530 кг/м2.
Плюс сборные 25 см перекрытия-пустотки, с их 400 кг/м2, собираемые с бетонированием стыков и периметра в единое перекрытие, поверх пустоток прокаленный песок для выравнивания поверхности, и 5 см стяжка, 100 кг/м2, по 3 см спец-минвате Paroc SSB. В сумме перекрытие 33 см, и 500 кг/м2.
|
Такой же минераловатный демпфер уложен вдоль стен, то есть стяжка качественно акустически развязана от перекрытия, и перекрытие в целом достаточно массивно чтобы уложиться например в требования немецкого DIN 4109-1:2018: R’w > 54 dB (реально 57…60) и L’n,w < 50 dB (реально 45…48.). Межквартирная стена с её 530 кг/м2 также укладывается в соответствующее минимальное требование DIN 4109-1:2018: R’w > 53 dB. Фактически такие конструкции укладываются даже в более жёсткие требования рекомендуемого стандарта VDI 4100:2017.
|
Этажность выбрана для людей, 4-7, а не для скворцов.
Фасады, штукатурная система с включениями из реальной керамической плитки, а не путём накладывания трафарета с краской, как у белорусов. Балконные консоли с терморазрывом, а не через пару блоков полистирола, как у белорусов. Балконные экраны без сплошного остекления, клеток не городят, для хранения есть специальные кладовки.
|
Упоминавшееся малое количество подъездов на здание.
|
Всё выполнено практически так, как строили немцы в 1930-х: стены керамика, перекрытия железобетон, фасады штукатурка и керамическая плитка, всё проверено почти столетием эксплуатации. Литовский архитектор явно на них оглядывался.
В качестве примера.
Берлин, Siemensstadt, арх. Walter Gropius, 1929-1932.
|
Продолжаем про Литву.
Оконные рамы сейчас из ПВХ, вместо ранее дерева. Но это в базовом строительстве, где критичны каждые пару евро себестоимости, в более дорогих проектах где дополнительные 30 евро/м2 в смете не так критичны, сейчас идёт то же дерево, но уже клеёное, которое не ведёт, плюс алюминиевая внешняя рамка, защищающая от осадков и солнца. Вместо обычных стёкол сейчас появились стеклопакеты.
Перекрытия сейчас вместо прежних наборных п-образных многопустотные с преднапряжённой арматурой, позволяющие перекрыть пролёт хоть 12 метров, за счёт этого и выполняют размерное помещение зала-кухни в 30 м2 без колонн. Повышенная высота и масса перекрытий позволяют иметь значительно более высокую звукоизоляцию, чем ранее.
Также добавилась продвинутая система мехвентиляции, вдобавок к естественной. Ну и конечно же добавился лифт. Также, подземный паркинг.
Террасы первых этажей, доска.
|
Входная дверь алюминий. Лифт финский, от Kone. Ступени лестниц шлифованный бетон по балкам, поручни дерево. Стены коридоров стеклоблок. Входные двери с отделкой под дерево добротные, унифицированные, поэтому жильцы их не меняют.
|
Планировки квартир рациональные, без лишних метров в коридорах, и никакие колонны ниоткуда не выпирают.
|
По умолчанию в квартирах возведены все перегородки, а стены готовы к финишной отделке. Разведены все электрические и сантехнические коммуникации. Приток воздуха осуществляется через оконные клапаны. На то что "жилец-открой окно на микропроветривание ради притока" как у белорусов никто уже не полагается, в этом тоже копируют немцев.
|
Удаление отработанного воздуха осуществляется через общие вентшахты, с ассистированием естественной системе механическим вентилятором Aereco, установленном на крыше, на оголовке. Включается он по датчику температуры, когда естественная система из-за малой разницы температур в помещении и на улице останавливается, сохраняя должную разницу давлений. На то что "как-нибудь перекантуются" как у белорусов уже никто не полагается.
|
Такое жильё оказалось возможно проектировать и строить литовскими руками, с зарплатами строителям на руки в 800-1,200 евро, и полным фондом оплаты с налогами в 1,300-2,000 евро в месяц. С финским финансированием и литовским общим руководством. С выгодой продавая его по 1,400 евро/м2. При этом отчисляя из них 21% НДС в бюджет, то есть застройщик имеет за его вычетом 1,150 евро/м2.
Почему белорусские застройщики с нулевым финальным НДС, нанимая строителей по 350-500 евро на руки, с полным фондом оплаты их труда с налогами в 550-800 евро в месяц, применяя более дешёвые материалы, имеют в итоге в Минске те же конечные цены жилья в евро, что и у литовцев в примере выше, вопрос.
2674407:"только вторичка". Вы пытаетесь продать свою вторичку и не берут?(((
Во вторичке уже застелены ковры в квартирах других вариантов преимущества по шуму вроде быть не может
офлайн
Интерлейкин_4
Senior Member
|
|
6426 |
5 лет на сайте Город:
|
jet_tech:2674407:"только вторичка". Вы пытаетесь продать свою вторичку и не берут?(((
Во вторичке уже застелены ковры в квартирах
других вариантов преимущества по шуму вроде быть не может
то есть Туринг приводя здесь поверхностные массы стен разговаривал со стенкой
как я и предполагал типовой тефтелевладелец туп как тапок
Интерлейкин_4:jet_tech:2674407:"только вторичка". Вы пытаетесь продать свою вторичку и не берут?(((
Во вторичке уже застелены ковры в квартирах
других вариантов преимущества по шуму вроде быть не может
то есть Туринг приводя здесь поверхностные массы стен разговаривал со стенкой
как я и предполагал типовой тефтелевладелец туп как тапок
не увидел в посте у туринга ни одной минской вторички...
офлайн
Интерлейкин_4
Senior Member
|
|
6426 |
5 лет на сайте Город:
|
jet_tech:не увидел в посте у туринга ни одной минской вторички...
а вот цифры. конкретные цифры там были
согласно ним ни одна говностроечка не удовлетворяет современным нормам по шуму
вторичка тоже не удовлетворяет - но не настолько там все плачевно как
в говностроечках из говноблочка и каркасных домах с более плотным заполнением
про 464-М1 вообще молчу - ахтунг по шуму
кому я это пытаюсь обьяснить????
Интерлейкин_4:про 464-М1 вообще молчу - ахтунг по шуму
кому я это пытаюсь обьяснить????
ну.. похоже Вы "туп как тапок"... у 464 как в 80 году стены, так и в 2021... То что туринг рассказывает про литву... по его же постам, например, в леваде не реализовано... И раньше не было.. ну может пару кирпичных домов.. да много ли их в минске?? впрочем...
"кому я это пытаюсь обьяснить???"
Интерлейкин_4:я так понимаю полноценные бетонные блоки в том же форм факторе что и газоблочик стоят ровно столько же и проконтролировать что уложен бетон а не газик непонятной плотности нааамного легче?
Решения для 1-3 этажей, индивидуальное строительство:
- газобетонные блоки 8,0-40,0NF и 350-600 кг/м3, в том числе белорусские Забудова-Чисть = 52 евро/м3, КСМ-Гродно = 53 евро/м3, эстонские Rocklite = 64+ евро/м3, немецко-польские Ytong = 66+ евро/м3, эстонские Bauroc = 70+ евро/м3, польские Prefbet = 70 евро/м3,
- керамические многопустотные поризованные блоки для внешних стен 5,1-15,5NF и 700-750 кг/м3, латышские Lode = 62-78 евро/м3,
- керамические многопустотные блоки для внутренних стен 5,6-7,9NF и 900-1,000 кг/м3, латышские Lode = 83-120 евро/м3.
- полнотелые керамзитобетонные блоки 4,6-16,3NF и 700-900 кг/м3, эстонские Fibo = 85-100 евро/м3.
Решения для 1-6 этажей, индивидуальное и многоквартирное:
- пустотные бетонные блоки 9,6-12,3NF и 950 кг/м3, литовские Haus = 65 евро/м3,
- силикатные блоки с пустотами и без 3,6-19,0NF и 1,300-2,100 кг/м3, в том числе белорусские SLS-Берёза (75 евро/м3), немецко-польские Ytong-Silka (94+ евро/м3), польские Prefbet (95 евро/м3), литовские Arko (98+ евро/м3).
Решения для 1-8 этажей, индивидуальное и многоквартирное:
- полнотелый силикатный кирпич 1,35NF и 1,700-1,900 кг/м3, литовский Arko (80+ евро/м3),
- пустотный керамический кирпич 1,35NF и 1,000 кг/м3, латышский Lode (85-95 евро/м3),
- полнотелый керамический кирпич 1,0NF и 2,150 кг/м3, 4,2 кг, латышский Lode (300 евро/м3).
Поэтому сборный железобетон на литовском рынке многоквартирного жилья оказался не особо и нужен, только в этажности 9 и более, ибо проекты там все не типовые как в Беларуси, а индивидуальные, и панели под них нужно заказывать загодя, и цена приятная за метр квартир выходит только при сравнительно масштабном проекте, где есть переиспользование элементов, вдобавок в панели есть ограничения в архитектуре. По этим же причинам не прижились там и сборные железобетонные коттеджи.
И в то же время первое место постепенно выиграл силикатный кирпич 1,3NF. У него одна из самых низких цен за м2 стены, плюс благодаря малому формату он обеспечивает гибкость в решениях проёмов и выступов фасада. Благодаря высокой плотности из него не проблема строить достаточно тяжёлые межквартирные стены в 25 см толщины. Пока труд каменщика в Литве строит 1/2-1/3 немецкого, он и выиграет в этом сегменте.
Пустотный керамический кирпич 1,3NF чуть дороже, но почти в два раза легче, поэтому межквартирные стены из него нужны толщины 38 см, опять же первые этажи с большей этажностью нужны в ином материале, или же в очень дорогом полнотелом керамическом, поэтому такое строительство в чистой керамике стен выходит дороже чем в силикатном кирпиче.
А когда труд в Литве станет стоить как немецкий, то выиграет как и в Германии уже крупноформатный силикатный блок, за счёт экономии времени.
Тот же YIT финский строит в региональной Литве жильё и подороже, причём стены тоже в керамике, я приводил ранее проект.
Сначала они укрепили откосы и насыпали дамбу, потом облагородили набережную.
|
Строительство, 5 этажей, те же 25-см и 400 кг/м2 пустотные плиты перекрытий от тракайской Betonika, и 25/38-см пустотный керамический кирпич стен, 1,35NF и 950 кг/м3, литовский алитусский. Первый этаж бетонные блоки.
|
Фасад штукатурка в сочетании с включениями из керамической плитки, от финской Tiieri, как в проекте выше, и HDF плит, и деревянной планки. Оконные рамы колерованный ПВХ, вытяжная мехвентиляция ассистирующая естественной, отопление безрадиаторное водяное, в стяжке пола.
Итог.
|
Общие зоны.
|
Пример финишной отделки.
|
Строительство, 7 этажей, те же 25-см и 400 кг/м2 пустотные плиты перекрытий от тракайской Betonika, и 25/38-см пустотный керамический кирпич стен, 1,35NF и 950 кг/м3, литовский алитусский. Первый этаж бетонные блоки.
|
Утепление минвата Isover RKL-31 c ветрозащитой, звукоизоляция пола под стяжкой, минвата Isover Flo.
|
Фасад здесь дороже, это объёмная керамика от немецкой Agrob Buchtal, или терракота, скрытого монтажа, на подсистеме, с включениями из керамической плитки, от финской Tiieri. Наполнение тоже дороже, оконные рамы дерево-алюминий, приточно-вытяжная мехвентиляция с рекуперацией, отопление безрадиаторное водяное, в стяжке пола.
Итог.
|
Общие зоны.
|
Пример финишной отделки.
|
Виды.
|
Паркинг здесь как встроенный так и плоскостной.
|
Продавалось первое от 1,700 евро/м2, второе от 2,000 евро/м2, в состоянии под чистовую отделку.
В общем кирпич более чем жив если хотеть в нём строить, а каркас не обязательно и нужен.
Touring:Планировки квартир рациональные, без лишних метров в коридорах, .
Планировки настолько рациональны, что невозможно пройти в санузел не споткнувшись об уличную обувь.
Моей целью было показать что и в кирпиче можно строить современно. Планировки такие какие виделись их маркетологам правильными, если их купили значит и покупателям подошло. В более дорогом комплексе ровно то же, несмотря на 20% большую площадь квартиры. Я бы спланировал совсем по-другому, но это уже иной вопрос, личных предпочтений.
что думаете про польские дома близнецы (там где дома гаражами соеденины)
и есть ли современные кирпичные многоквартирные дома в польше? на otodom по фильтру кирпич - обычный монолит+кирпич.
UPD: вот нашел дома в варшаве от YIT (Арома Парк)
простой монолит с заполнением блоками.
Touring:если их купили значит и покупателям подошло
Любой, даже самый ущербный и галимый товар можно продать, вопрос лишь в цене.
Touring:В более дорогом комплексе ровно то же, несмотря на 20% большую площадь квартиры.
Жэсть. Коврик для уличной обуви лежит у двери в санузел. Как здорово ночью сходить босиком в туалет, а потом пройдя по этому коврику лечь в постель.
офлайн
Интерлейкин_4
Senior Member
|
|
6426 |
5 лет на сайте Город:
|
Touring:упов фасада. Благодаря высокой плотности из него не проблема строить достаточно тяжёлые межквартирные стены в 25 см толщины.
бетон у него все равно немного выиграет в силу большей плотности
ну и влагонакопление у бетона меньше
а у силиката еще и низкая скорость десорбции что не сильно хорошо в жилых домах
AntonVict:Любой, даже самый ущербный и галимый товар можно продать
ну так да
дана же продает реактивным технологиям
Touring:Стены коридоров стеклоблок.
реактинвым технологиям такого не продашь - это технология 50х годов
AntonVict:Любой, даже самый ущербный и галимый товар можно продать, вопрос лишь в цене. Жэсть. Коврик для уличной обуви лежит у двери в санузел. Как здорово ночью сходить босиком в туалет, а потом пройдя по этому коврику лечь в постель.
Почти 170 тысяч евро и продадут. Почему нет, найдётся тот кому понравится такой минималистичный коридор, или вообще его отсутствие. Благодаря чему есть 44 м2 зал-кухня и 7 м2 санузел в квартире в 81 м2. Такой зал и санузел по опыту скажу что неплох, я как раз в подобной конфигурации жил как-то. 17 м2 балкон тоже весьма. Вопрос приоритетов. А ты упёрся в коврик.
Touring:AntonVict:Любой, даже самый ущербный и галимый товар можно продать, вопрос лишь в цене. Жэсть. Коврик для уличной обуви лежит у двери в санузел. Как здорово ночью сходить босиком в туалет, а потом пройдя по этому коврику лечь в постель.
Почти 170 тысяч евро и продадут.
Был бы нормальный коридор с обособленной "грязной зоной", продали бы за 200.000
Touring:я как раз в подобной конфигурации жил как-то
Тоже через коврик в санузел перепрыгивать приходилось?
ichi:что думаете про польские дома близнецы (там где дома гаражами соеденины) и есть ли современные кирпичные многоквартирные дома в польше? на otodom по фильтру кирпич - обычный монолит+кирпич. UPD: вот нашел дома в варшаве от YIT (Арома Парк) простой монолит с заполнением блоками.
На данном фото у польского YIT-а не совсем аналог белорусского каркасника.
Подземный этаж там да, монолитный, а стены выше несущие, из силикатных блоков с пустотами толщины 24 см, плотность может быть от 1,350 до 1,700 кг/м3, стена с отделочными слоями будет соответственно 370-450 кг/м2, вкупе с железобетонными стенками-колоннами такой же толщины. Данная кладка идёт без компенсационного зазора, с монолитными железобетонными перекрытиями. Всего этого в бел. каркасниках нет, там блочные включения лёгкие, не несущие, и с компенсационным зазором, отсюда собственно и проблемы со звуко- и теплоизоляцией.
|
Терморазрывы балконных консолей в этом примере правильные, заводские, с минватой, см. фото, чего также нет в бел. каркасниках, там в толщу плиты устанавливается пара-тройка блоков полистирола в месте выхода консоли, в итоге неизбежные мостики холода.
|
Внутренние межквартирные стены и стены коридоров там такие же силикатные блоки заодно с перекрытиями, толщины 24 см, как пустотные так и нет, соответственно их плотность может быть от 1,350 до 2,200 кг/м3, стена с отделочными слоями будет соответственно 350-570 кг/м2, от уровня социалистической панельки 70-х до современного финского, всё зависит от совести застройщика, его подходу к звукоизоляции. Чего снова нет в бел. каркасниках с их двойными 10-см стенами из газобетона плотности 500-600 кг/м2, или двойными из 12-см пустотного керамического блока 800-1,200 кг/м2, в итоге масса стен находится в вилке 150-350 кг/м2, отсюда и проблемы со звукоизоляцией.
|
Качество бетонирования судя по фото конечно на троечку. Оконные рамы колерованный ПВХ с традиционным монтажом на полиуретановой пене, в целом как в бел. каркасниках.
|
Утепление фасадов и крыши полистирол, белый, в бел. каркасниках из-за большей высотности и выходящей из-за этого на первый план проблемы горючести для теплоизоляции стен применяется минвата.
|
Отделка фасадов там штукатурка и керамическая плитка. В бел. каркасниках, из-за большей высотности и боязни падения плитки с высоты у экспертизы, в ходу имитация её краской, к тому же это обходится застройщикам дешевле. Ну или керамогранит на видимых кляймерах. В последнее время получил распространение окрашенный фиброцемент на заклёпках. И то и другое спорные решения, со своими минусами, а подобная плитка наоборот вносит разнообразие, глаз за счёт игры её цвета не устаёт от монотонности поверхности фасада.
|
Реставрировали одно небольшое историческое здание, плитка фасадов объединяет новые здания с историческими.
|
На очереди реставрация двух других, более объёмных, находящихся сейчас в довольно печальном состоянии. На одном из них уже заново накрывают крышу, на очереди фасады и внутренняя реконструкция. Фактически их ждал снос, но благодаря жилищному девелопменту их восстановят, польза от высоких цен квартир.
|
Есть подземный этаж, с мехвентиляцией.
|
Не несущие стены санузлов и перегородки здесь гипсовые плиты толщиной 10 см, плотности около 1,000 кг/м3, сборки на паз-гребень, с компенсационным зазором с перекрытием, заполняемым полиуретановой пеной. В бел. каркасниках стены санузлов по советской традиции это полнотелый керамический кирпич, решение не боящееся воды, и более тяжёлое, здесь у них выигрыш. Белорусские застройщики пробовали применять гипсовые плиты, но без доп. изоляции стыков результат вышел неудовлетворительным. А межкомнатных перегородок они вообще традиционно не возводят, экономят, называя почему-то это свободной планировкой.
|
Электрокоммуникации разведены там по потолку, что достаточно нетипично.
|
Кладка гипсоблоковых перегородок с паз-гребнем, видно что-то типа шнура, закладываемого в пазы.
(фото дано с другой площадки)
|
Полы, могут быть с внутренним слоем минваты под стяжкой, чтобы улучшить звукоизоляцию, затем идёт полиэтиленовая гидроизоляция, и собственно стяжка. Могут быть с полистиролом вместо минваты. В бел. каркасниках подложка под стяжку в целях экономии это 5-10 мм вспененный полиэтилен, работающий одновременно и гидро- и звукоизоляцией, вероятность продавливания стяжкой такой подложки и акустического замыкания стяжки на перекрытие достаточно приличная.
(фото дано с другой площадки)
|
Стандарт передачи клиенту белая подготовка к чистовой отделке, с перегородками и разводкой сантех- и электро коммуникаций, под выполнение финишных покрытий, и установку сантехоборудования. В бел. каркасниках по умолчанию формат передачи скажем так серая отделка, без перегородок, а где-то и без разводки сантех- и электро коммуникаций, где-то и без стен санузлов, всё зависит от жадности конкретного застройщика. По уму хорошо бы сдавать квартиры сразу с полной отделкой, как делают немцы и скандинавы, так рациональнее с точки зрения предсказуемости работы стен, и инженерных коммуникаций квартир, да и меньше портятся общие зоны, меньше головной боли от шума.
Вентиляция там судя по всему естественная, с приточными стеновыми клапанами, отопление традиционное радиаторное. В бел. каркасниках в целом то же самое, естественная система и радиаторное отопление, самые традиционные и дешёвые технологии, но стеновых клапанов как правило не ставят, экономят, считают что режим микропровертивания оконной фурнитуры сойдёт, но на самом деле конечно же не сойдёт. Да и компенсировать падение эффективности естественной системы летом хорошо бы, хотя бы за счёт установки ассистирующего её вытяжного механического вентилятора на подъезд.
(фото снова с другой площадки)
|
В реальности пока так.
|
Должно в итоге выйти примерно так.
|
В целом симпатичное, и недорогое строительство, со значительной долей ручного труда. По немецкому образцу, но более упрощённое. У финнов например всё сильно технологичнее, но как правило и несколько скучнее.
|
Общие зоны, ничего особенно дорого или яркого, спокойная серая гамма, лифт Kone. Паркинг автоматизированный двухуровневый.
|
Итоговое благоустройство и фото заселённых домов.
|
Пример 2-спаленной квартиры.
2-й этаж, спальни 14 и 11 м2, взрослая и детская, зал-кухня 23 м2, ванная 5 м2, туалет 2 м2. Оптимум для компактной квартиры, общая площадь 63,5 м2, из них на коридоры всего 8 м2. Балкон неплохой, 6 м2. Стоимость 133,000 евро + отделка и обстановка.
офлайн
Интерлейкин_4
Senior Member
|
|
6426 |
5 лет на сайте Город:
|
Touring:называя почему-то это свободной планировкой.
иначе ты слона не продашь
Touring:и инженерных коммуникаций квартир
вы забываете о реалиях беларуской приемки
е меня на съемной хате обратный уклон сливного стояка с кухни
все гавно течет туда
теперь представьте что было бы если бы там была кухня от застройщика поверх этого "чуда"
- полный демонтаж шкапчиков
Touring:как делают немцы и скандинавы
так ненцы и скандинавы на контроль не забили
поставит проверяющий неуд и вперед - демонтаж
а у нас сдают же как то это полное гавно
Touring:AntonVict:Тоже через коврик в санузел перепрыгивать приходилось?
Да, транзитный путь из спален в санузел пересекается с входной зоной, но если обувь ставить сразу в шкаф, то и грязи там не будет.
Предварительно разувшись ЗА пределами квартиры. Тогда поверю.
В противном случае через коврик придётся перепрыгивать.
А если в квартиру одновременно зашли муж, жена и ребёнок, то вообще атас.
Touring:AntonVict:Тоже через коврик в санузел перепрыгивать приходилось?
Было так же, как здесь, входишь и не упираешься в стену, идёшь сразу в зал и видишь пространство помещения, и небо через окна. Это реально здорово.
Что мешало в проекте на картинке сделать дверь в санузле слева, а стиралку поставить в правый угол? Пару метров канализационных труб пожалели?
вот во вроцлаве нашел: Olimpia Port
http://wroclaw-olimpia-port.mojeosiedle.pl/viewtopic.php?t=88277
смотрю что у них модно комнаты по 9кв.м. делать.
https://www.archicom.pl/m/25296#&gid=1&pid=1
AntonVict:Что мешало в проекте на картинке сделать дверь в санузле слева, а стиралку поставить в правый угол? Пару метров канализационных труб пожалели?
Есть реальный интерес, напиши авторам арх. проекта, спроси пожалели ли они труб или были другие соображения. Вообще есть хорошая практика размещать дверь туалета и унитаз максимально близко ко входной двери, по достаточно понятным соображениям.