Ответить
  • gpmkr Onliner Moto ClubАвтор темы
    офлайн
    gpmkr Onliner Moto Club Автор темы

    2550

    18 лет на сайте
    пользователь #8053

    Профиль
    Написать сообщение

    2550
  • monkeypaw Senior Member
    офлайн
    monkeypaw Senior Member

    4653

    17 лет на сайте
    пользователь #17197

    Профиль
    Написать сообщение

    4653
    # 7 апреля 2006 12:31

    Cyber,

    наша страна построена на зависти

    все больше на понтах, помоему ;)

    цены растут, да...

    Vaiyo A-O A # Home Va Ya Ray # Vaiyo A-Rah # Jerhume Brunnen G!
  • kastus777 Senior Member
    офлайн
    kastus777 Senior Member

    1578

    16 лет на сайте
    пользователь #38651

    Профиль
    Написать сообщение

    1578
    # 7 апреля 2006 12:52

    растут цены....

    все предпосылки для этого есть - стабильно развивающаяся экономика, увеличение ВВП, увеличение уровня доходов населения,гибкая кредитная политика....:super:

    Tellit A77-Benefon Dragon-Phillips Diga-Mitsubisi M430-Siemens S35-Ericson A2628-Siemens S40-SonyErison T610-Siemens S35-Siemens CX70-Siemens SXG75- iPhone-Siemens S75-U8150-Samsung Galaxy S2+LGp970Black+and so on
  • Jefa Senior Member
    офлайн
    Jefa Senior Member

    34367

    18 лет на сайте
    пользователь #8704

    Профиль
    Написать сообщение

    34367
    # 7 апреля 2006 13:26

    St.Patrick,

    земля в москве недооцененная

    что Вы хотите этим сказать?

    если не затруднит конечно.

    Дела идут хорошо, но неизвестно куда.
  • maximum Senior Member
    офлайн
    maximum Senior Member

    537

    18 лет на сайте
    пользователь #10666

    Профиль
    Написать сообщение

    537
    # 7 апреля 2006 13:44

    раскройте тему: где вы у бамбука понты нашли?

    Исключительно в бамбуковй подписи.

  • gorr Senior Member
    офлайн
    gorr Senior Member

    20159

    20 лет на сайте
    пользователь #1268

    Профиль
    Написать сообщение

    20159
    # 7 апреля 2006 17:57
    alldeadfish:

    2Gorr Спасибо за график,дайте источник,плиз.

    2Anatom Дружеский Вам совет:прежде,чем постить очередной бред с умным видом,воспользуйтесь калькулятором для проверки своих знаний арифметики,потому как

    1 000 000 \ 200 = 5000,а не 50 000.

    реалт.by

    +375296226614
  • 15214 Member
    офлайн
    15214 Member

    178

    17 лет на сайте
    пользователь #15214

    Профиль
    Написать сообщение

    178
    # 7 апреля 2006 18:35

    Проще на бензин ценник до 1 евро поднять :D

  • Jefa Senior Member
    офлайн
    Jefa Senior Member

    34367

    18 лет на сайте
    пользователь #8704

    Профиль
    Написать сообщение

    34367
    # 7 апреля 2006 18:38

    проще чем что?

    Дела идут хорошо, но неизвестно куда.
  • St.Patrick Senior Member
    офлайн
    St.Patrick Senior Member

    25665

    17 лет на сайте
    пользователь #13966

    Профиль
    Написать сообщение

    25665
    # 7 апреля 2006 18:43
    Dr Martin:

    Проще на бензин ценник до 1 евро поднять :D

    v rossii on i tak podnimetsya s bolshoi dolei veoyatnosti do 1 euro

  • Aruss Senior Member
    офлайн
    Aruss Senior Member

    530

    19 лет на сайте
    пользователь #4691

    Профиль
    Написать сообщение

    530
    # 11 апреля 2006 19:12

    Интересная статья в Ведомостях.

    Питер считай как Минск.

    Что нам стоит дом построить

    1 кв. м жилья обходится инвестору не дороже $1900

    Екатерина Дербилова

    Борис Сафронов

    Ведомости

    11.04.2006, №63 (1590)

    Сколько стоит построить дом, квартиры в котором продаются от $2500 за 1 кв. м — дешевле купить жилье в Москве уже практически невозможно? Изучив несколько реальных проектов, “Ведомости” выяснили, что строителям 1 кв. м обходится в $1000-1500 и уж никак не дороже $1900 — даже с учетом компенсации городу.

    Пока аналитики говорят о пузыре на рынке недвижимости, а чиновники пытаются обеспечить население “доступным жильем”, квартиры становятся все менее доступными: только за последнюю неделю они подорожали на 2,5% (см. статью на стр. А6). Как выяснили “Ведомости”, затраты на строительство составляют лишь половину этих поражающих воображение цифр, остальное — доход застройщиков. Мы изучили сметы строительства пяти жилых домов, которые уже возводятся или скоро начнут возводиться в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге (см. таблицу). Эти сметы нам предоставили инвесторы, управляющие компании, вкладывающие средства в недвижимость, и независимый оценщик, проводивший экспертизу проекта по заказу кредитора, но не строители.

    Затраты на строительство дома складываются из пяти частей: это плата за землю, на которой будет стоять дом, разработка проекта и его согласование, подготовка участка к стройке, собственно возведение дома, включая подводку коммунальных сетей, и, наконец, расходы на продажу квартир (см. рисунок). Еще есть разные другие затраты — в каждом проекте они свои, мы объединили их в статью “прочие”.

    Не во всех проектах указана полезная площадь — собственно квартир, гаражей и офисных помещений. Тогда мы брали ее как 80% от общей площади — средняя, по словам строителей и независимых экспертов, доля полезной площади в общей. Суммарные затраты мы делили на нее или ту ее часть, которая остается в распоряжении застройщика после расчетов с городом, ведь именно эти квадратные метры продают нам строители.

    Земля

    Строительный проект начинается с получения земли. Участками распоряжаются местные власти и компенсация им — одна из основных составляющих себестоимости 1 кв. м жилья, говорит директор департамента маркетинга “Инком-Недвижимости” Сергей Елисеев. Форма расчетов бывает разной — деньгами, передачей части квартир в собственность города или дополнительными обременениями, например обязательством построить школу или детский сад. Так, за право построить монолитный дом полезной площадью 16 760 кв. м (общая — 25 000 кв. м) на окраине Северо-Восточного округа столицы компания заплатила около $4 млн. В пересчете на 1 кв. м полезной площади это составляет $236, или 16,4% сметы. По мнению Елисеева, это очень выгодные условия. Значительно сложнее сложились отношения с городом у строителей монолитного дома общей площадью 25 100 кв. м, возводимого в Северном округе, недалеко от центра. Им пришлось заплатить городу компенсацию за пользование сетями и отдать часть квартир — около 30% жилой площади, 40% нежилых помещений и 16% гаражей в подземном паркинге. В результате из 18 220 кв. м полезной площади инвестору досталось только 12 700 кв. м. Неудивительно, что себестоимость 1 кв. м в этом проекте оказалась самой высокой среди изученных “Ведомостями” — $1897, а расчеты с городом заняли в ней $621, или 33%. Впрочем, квартиры в этом доме продаются по $3500-4000 за 1 кв. м.

    Чтобы получить землю в Санкт-Петербурге, с 2003 г. нужно заплатить городу $80 за 1 кв. м общей площади возводимого жилья. Но на деле застройщики могут получить участок и дешевле. Компании, строящей два дома в Северной столице, земля обошлась примерно в $14 за 1 кв. м общей площади. “Просто это были участки на свалке”, — объясняет источник, знакомый с подробностями проекта. При этом условием проекта была ликвидация свалки, а расходы на это включены в затраты на строительство. Почва на местах свалок непригодна для строительства и придется вложить немало средств в подготовку этой площадки, говорит старший инженер департамента контроллинга капитальных инвестиций компании “2К Аудит — Деловые консультации” Мария Жданова. К тому же потенциальных покупателей может отпугнуть перспектива жить на месте бывшей свалки, отмечает Владимир Свиньин, гендиректор УК “Свиньин и партнеры”, реализующей проекты в области недвижимости в Питере.

    Проект

    Получив землю, можно заказывать разработку проекта и согласовывать документацию. Эти затраты у всех примерно одинаковы — по словам Елисеева, примерно $35-40 за 1 кв. м общей площади. В пересчете на 1 кв. м продаваемых квартир в сметах, с которыми удалось ознакомиться “Ведомостям”, эта статья составила 1-5% расходов. Еще до 2% сметы заложено на подготовку участков к застройке — снос зданий, вырубку деревьев и проч.

    Стройка

    Строительные работы — главная и самая постоянная составляющая сметы, отмечает первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский. Его компании наземная часть панельных домов серии П-44М обходится в 12 000-14 000 руб. на 1 кв. м общей площади. В проектах, которые проанализировали “Ведомости”, затраты на строительство составили более половины всех расходов.

    Заметный вклад в себестоимость вносят и инженерные сети, но расходы на них очень сильно варьируются. Если не повезет, их цена оказывается сопоставима со стоимостью коробки, говорит Паньковский. В питерских домах на наружные и внутренние сети приходится более 30% стоимости дома — вблизи бывшей свалки нет коммуникаций. Покупая участок, сложно спрогнозировать, во сколько обойдется инфраструктура, говорит Паньковский. Покупаешь кота в мешке, вторит Жданова: сложно предположить, сколько кабеля надо проложить до той подстанции, к которой тебе позволят подключиться, а то и вовсе придется раскошелиться на новую подстанцию.

    В среднем строительство монолитного дома с инфраструктурой в Москве обойдется в $750-800 на 1 кв. м общей площади, резюмирует Елисеев, или в $900-1100 в пересчете на полезную.

    И прочие продажи

    Когда дом наконец построен, квартиры в нем надо продать. Впрочем, на практике продажи начинаются раньше. Это также требует денег — на рекламу, маркетинг, комиссии риэлторам и проч. — и увеличивает себестоимость 1 кв. м на $30-70.

    Остальное — страхование объекта, оформление его в собственность, разные резервы, плата компании, управляющей строительством, — мы объединили в категорию “прочие”, добавившую в стоимость 1 кв. м $15-60.

    Итого 1 кв. м в продаваемых квартирах обходится строителям от $926 в Питере до $1897 в Москве.

    Доходность

    Но эти затраты не очень-то беспокоят застройщиков. Во всех сметах указана ориентировочная цена реализации: 1 кв. м в московской новостройке продается по $2500-4000, в подмосковной и питерской — по $1200-1320. Так что расходы окупаются порой более чем вдвое. “Мы редко беремся за проекты рентабельностью ниже 100%”, — признается Елисеев.

    Но эти цифры не дают представления о рентабельности строительного бизнеса. Сметы не позволяют оценить денежный поток застройщика, он во многом зависит от хода и цены продаж. Например, расчетные цены одного из московских проектов уже сильно выросли. Если 1 кв. м обошелся застройщику в $1000, а продает он его за $2000, по балансу рентабельность составит 100%, но, если вложено только $100, а достроен объект за счет средств от продаж, рентабельность будет почти 1000%, объясняет один из инвесторов. Но Жданова напоминает о провалах: многие дома не были достроены в том числе потому, что застройщики продали сразу много квартир и им не хватало денег на достройку, ведь вместе с ценами на жилье росла и себестоимость.

    Себестоимость ни при чем

    Есть ли у строителей резерв снижения себестоимости? Минимальный, категоричен Елисеев: рабочая сила и так дешева до предела, а с учетом инфляции на рынке стройматериалов говорить о снижении себестоимости за счет этой строки не приходится. Не видит “подушки” и Свиньин.

    Аркадий Дроздовский, заместитель гендиректора инжиниринговой компании “2К”, которая анализирует строительные проекты, придерживается другого мнения. “Резерв есть на каждом этапе, — уверен он. — Уже в смете строительства заложена рентабельность в среднем 15%”. В частности, материалы достаются строителям до 15% дешевле сметной стоимости, ведь покупаются оптом и у постоянных поставщиков, уверен он. Часто бывает, что даже в актах выполненных работ фигурируют “резервы на непредвиденные расходы”, продолжает Дроздовский, недоумевая, “какие могут быть резервы, когда работы выполнены”. Правда, в смете не указываются так называемые откаты чиновникам и техслужбам, которые, по его словам, могут составлять до 20% всех расходов.

    Впрочем, эта дискуссия носит сугубо теоретический характер: если себестоимость сократится, квартиры дешевле не станут. “Даже если затраты упадут до $500 за 1 кв. м, цены не снизятся, — убежден Елисеев. — Они растут из-за того, что спрос сильно превышает предложение”. Снижение себестоимости жилья приведет лишь к появлению инвесторов, которые выкупят его дешевле, но продавать будут все равно по рыночным ценам, соглашается Паньковский.

  • Joker27 Senior Member
    офлайн
    Joker27 Senior Member

    4917

    18 лет на сайте
    пользователь #9246

    Профиль
    Написать сообщение

    4917
    # 12 апреля 2006 08:45
    Aruss:

    Снижение себестоимости жилья приведет лишь к появлению инвесторов, которые выкупят его дешевле, но продавать будут все равно по рыночным ценам,

    ИМХО в этом и есть правда жизни... и надежды людей, что если задавить административно застройщиков, енто приведет к снижению цен, НЕ ОПРАВДАНЫ! Тут систему откатно-советских чиновников и власти нужно менять... у нас же для народа равенство (социализм) в нищете, а для "Вертикали" - дикий капитализм... :bazar:

  • Cyber Senior Member
    офлайн
    Cyber Senior Member

    3465

    20 лет на сайте
    пользователь #92

    Профиль
    Написать сообщение

    3465
    # 12 апреля 2006 08:59

    Joker27, думаю систему откатов уже не победишь. Люди крепко сидят на деньгах и отказываться от этого сложно. Чиновник не должен получать доход более чем даёт ему государство.

    Устал- отдохни. Но после этого ты уже никогда не будешь бойцом революции! (c) Че Гевара.
  • bambuk Senior Member
    офлайн
    bambuk Senior Member

    6011

    18 лет на сайте
    пользователь #9850

    Профиль
    Написать сообщение

    6011
    # 12 апреля 2006 11:39

    Cyber, а как же "борьба с коррупцией"? никто же за язык не тянет.

    счастливый параноик [img]http://fool.exler.ru/sm/kos.gif[/img]
  • Cyber Senior Member
    офлайн
    Cyber Senior Member

    3465

    20 лет на сайте
    пользователь #92

    Профиль
    Написать сообщение

    3465
    # 12 апреля 2006 12:00

    bambuk, пчёлы против мёда?

    Устал- отдохни. Но после этого ты уже никогда не будешь бойцом революции! (c) Че Гевара.
  • bambuk Senior Member
    офлайн
    bambuk Senior Member

    6011

    18 лет на сайте
    пользователь #9850

    Профиль
    Написать сообщение

    6011
    # 12 апреля 2006 12:23

    Cyber, но люди-то ещё верят. типа "мешают ему". ладно оффтоп уже дальше пойдёт.

    а вот то что рентабельность стройки далеко не 8% это стопро

    счастливый параноик [img]http://fool.exler.ru/sm/kos.gif[/img]
  • kvantor Onliner Auto Club
    офлайн
    kvantor Onliner Auto Club

    9114

    17 лет на сайте
    пользователь #13191

    Профиль
    Написать сообщение

    9114
    # 22 мая 2006 01:49

    Цены на квартиры перестали расти

    21 мая 2006 Агентства недвижимости в замешательстве. Количество сделок по купле-продаже квартир в мае снизилось до минимума, едва обеспечивающего покрытие текущих расходов на содержание штата сотрудников и рекламу. А доходы риэлтеров — это деньги клиентов, улучшающих свои жилищные условия. Нынче покупателей очень мало.

    В конце прошлого года спрос, подогреваемый слухами о том, что квартиры обложат налогом на недвижимость, взлетел невероятно. Агентства едва успевали оформлять просто плывущие им в руки сделки. Шли в рост и цены: за полгода они увеличились на 15-25 процентов.

    "Сейчас рынок замер. Продавцы, которым сбывать квартиры не к спеху, продолжают держать декабрьский уровень цен, — говорит Николай Простолупов, председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость", — потому что считают: жилье не может не дорожать, если на другие товары цены растут. А вот те, кому недвижимость нужно реализовать побыстрее, уступают 1-5 тысяч долларов".

    Причин, считает Н.Простолупов, несколько. В середине прошлого года Президент поручил Правительству подготовить предложения по снижению стоимости жилья. Пакет проектов нормативных актов уже есть. Например, доказано: чтобы удовлетворить спрос на жилье в Минске, нужно ежегодно строить не менее 1 квадратного метра в год на одного жителя.

    Государственные и коммерческие строительные фирмы готовы увеличить объемы ввода многоэтажек, если город выделит под них достаточное количество площадок. Но пока чиновники не могут этого сделать, потому что связали себя обязательством прежде подвести к каждой стройплощадке инженерные сети. А в бюджете на это лишних денег нет.

    Новые проекты нормативных документов призваны ситуацию разрулить, и в результате стоимость квадратного метра в новостройках может существенно снизиться. Еще одна причина ценового затишья на рынке недвижимости — начавшийся переговорный процесс о ценах на российский природный газ. Те, для кого покупка жилья — просто выгодный бизнес, пока не спешат вкладывать в нее капиталы.

    [censored]

  • Serge-Nimble Senior Member
    офлайн
    Serge-Nimble Senior Member

    2541

    16 лет на сайте
    пользователь #33695

    Профиль
    Написать сообщение

    2541
    # 22 мая 2006 10:57

    Еще причиной может быть то что банки кредитов не дают.. ни под какие проценты

    Способ похудания: всегда носить с собой 5-10 кг груза. Организм начинает худеть. Поэтому грузчики всегда худые и жилистые.
  • Jefa Senior Member
    офлайн
    Jefa Senior Member

    34367

    18 лет на сайте
    пользователь #8704

    Профиль
    Написать сообщение

    34367
    # 22 мая 2006 11:03

    Serge-Nimble, да что вы говорите? дают нормально кредиты, под 19% правда, но дают.

    Дела идут хорошо, но неизвестно куда.
  • Serge-Nimble Senior Member
    офлайн
    Serge-Nimble Senior Member

    2541

    16 лет на сайте
    пользователь #33695

    Профиль
    Написать сообщение

    2541
    # 22 мая 2006 11:16

    да что вы говорите? дают нормально кредиты, под 19% правда, но дают.

    И где дают? у меня подруга хочет взять кредит менять квартиру уже третий месяц.

    Способ похудания: всегда носить с собой 5-10 кг груза. Организм начинает худеть. Поэтому грузчики всегда худые и жилистые.
  • tut Senior Member
    офлайн
    tut Senior Member

    18932

    20 лет на сайте
    пользователь #93

    Профиль
    Написать сообщение

    18932
    # 22 мая 2006 11:19
    Serge-Nimble:

    И где дают?

    Да почти в любом банке дают. Может, именно подруге не дают?

    Нельзя быть одновременно умным, трезвым и веселым.
  • Jefa Senior Member
    офлайн
    Jefa Senior Member

    34367

    18 лет на сайте
    пользователь #8704

    Профиль
    Написать сообщение

    34367
    # 22 мая 2006 11:21

    Serge-Nimble, идёте в белорусбанк своего района, там подскажут где находится кредитный отдел вашего же района. там очень любезно всё расскажут какие документы надо предоставить. аминь. никаких проблем под 19% взять.

    другое дело если подруга ваша хочет льготный кредит - тут гораздо сложнее...

    Дела идут хорошо, но неизвестно куда.