Жилищный кодекс Республики Беларусь (новая редакция)

Законопроект
Статья 3 законопроекта
Статьей 3 проекта Закона Республики Беларусь «О внесении изменений и дополнений в некоторые законы Республики Беларусь по вопросам правового регулирования жилищных отношений» (далее – законопроект) предлагается ст. 1-1 Закона Республики Беларусь от 5 июля 2004 года «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» дополнить частью второй следующего содержания: «Особенности проведения капитального ремонта, текущего ремонта жилых помещений, жилых домов, выполнения работ по обследованию многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах устанавливаются жилищным законодательством». В данной норме употребляются следующие термины:
1) «жилые дома» – общий термин, включает в себя все виды жилых домов;
2) «многоквартирные, блокированные и одноквартирные жилые дома» – указание на три вида жилых домов.
Существуют ли жилые дома, не относящиеся к «многоквартирные, блокированные и одноквартирные жилые дома», т.е. являющиеся каким-то иным видом жилых домов? Вряд ли.
Соответственно, предлагается заменить «многоквартирные, блокированные и одноквартирные жилые дома» на «жилые дома».
Статьей 5 законопроекта предлагается внести в Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 года изменения и дополнения, изложив его в новой редакции (далее – проект ЖК).
Проект ЖК
Термины «жилые дома» и «многоквартирные, блокированные и одноквартирные жилые дома»
Исходя из вышеизложенного, предлагается по всему тексту проекта ЖК заменить «многоквартирные, блокированные и одноквартирные жилые дома» на «жилые дома».
Статья 1 проекта ЖК
Нормирование размеров и благоустройства придомовых территорий
В п. 48 ст. 1 проекта ЖК содержится определение следующего термина: «Придомовая территория – земельный участок (земельные участки), на котором (которых) расположены жилой дом, элементы озеленения и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого жилого дома».
Важнейшей характеристикой любого земельного участка является его размер. При этом проект ЖК и иное законодательство не нормирует размеры придомовых территорий многоквартирных жилых домов.
Законодательством также не установлены нормативы благоустройства придомовой территории многоквартирных жилых домов и ее элементов (детские игровые, физкультурные и хозяйственно-бытовые площадки, зоны отдыха взрослых, вместимость автомобильных парковок). В итоге в жилой застройке можно наблюдать такую картину: песочница – это «детская игровая площадка», турник – это «физкультурная площадка», стойка для выбивания ковров – «хозяйственно-бытовая площадка», скамейка – «зона тихого отдыха взрослых», несколько машиномест парковки, а вокруг – «каменные джунгли» из многоквартирных жилых домов (?!).
На практике граница придомовой территории многоквартирных жилых домов обычно проходит по отмостке жилого здания. Соответственно, элементы озеленения и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства таких жилых домов располагаются за пределами придомовых территорий на землях общего пользования. Фактически придомовые территории у большинства многоквартирных жилых многоквартирных домов отсутствуют. В тоже время имеются многоквартирные жилые дома, где элементы озеленения и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства таких жилых домов располагаются в пределах придомовых территорий.
Возможно создание товариществ собственников (далее – ТС) для управления общим имуществом многоквартирного жилого дома. После создания и регистрации ТС возможен отвод земельного участка для создания придомовой территории такого жилого дома. Какого размера должен быть этот земельный участок? Очевидно, что размер придомовой территории должен зависеть от общей площади квартир в многоквартирном жилом доме. Проблема осложняется тем, что в жилом доме до половины общей площади может составлять площадь нежилых помещений (п. 19 ст. 1 проекта ЖК). Для жилых домов с нежилыми помещениями размер придомовой территории должен зависеть не только от общей площади квартир, но и от функционального назначения и площади нежилых помещений в жилом доме.
Для решения данных вопросов предлагается дополнить проект ЖК следующей нормой: «Нормативы размеров и благоустройства придомовых территорий многоквартирных жилых домов, а также их элементов устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь».
Термин «Эксплуатация жилищного фонда»
В п. 65 ст. 1 проекта ЖК содержится определение следующего термина: «Эксплуатация жилищного фонда – использование по назначению жилищного фонда с систематическим осуществлением комплекса организационно-технических мероприятий по содержанию, техническому обслуживанию, техническому обслуживанию лифта, текущему ремонту, капитальному ремонту жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений)». Между тем, в подп. 1.8 п. 1 Директивы Президента Республики Беларусь от 11.03.2004 № 1 «О мерах по укреплению общественной безопасности и дисциплины» содержится более широкое понимание «комплекса организационно-технических мероприятий» при эксплуатации зданий и сооружений: «при эксплуатации производственных, жилых, общественных зданий и сооружений обеспечить безусловное выполнение обязательных для соблюдения требований технических нормативных правовых актов, в том числе по их техническому состоянию, своевременному обслуживанию, проведению обследований, содержанию прилегающих территорий и ведению соответствующей технической документации;»
Из чего следует, что эксплуатация жилых зданий включает:
1) содержание жилого здания в надлежащем техническом состоянии;
2) обслуживание;
3) проведение обследований;
4) содержание прилегающих (придомовых) территорий;
5) ведение технической документации.
Соответственно, предлагается изложить п. 65 ст. 1 проекта ЖК в следующей редакции:
«Эксплуатация жилищного фонда – использование по назначению жилищного фонда с систематическим осуществлением комплекса организационно-технических мероприятий по содержанию в надлежащем техническом состоянии, обслуживанию, обследованию, ведению технической документации жилых зданий, иных капитальных строений (зданий, сооружений), придомовых территорий».
Статья 14 проекта ЖК
1. Согласно ч. 3 п. 2 ст. 14 проекта ЖК «Использование жилого помещения для ремесленной деятельности, деятельности по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, деятельности посредством предоставления мест для краткосрочного проживания осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом с соблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований, природоохранных требований и в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений». При этом не учтена возможность использование жилого помещения для:
1) осуществления трудовой деятельности работников-надомников, которыми в соответствии с ч. 1 ст. 304 Трудового кодекса Республики Беларусь от 26.07.1999 № 296-З (далее – ТК) «считаются лица, заключившие трудовой договор с нанимателем о выполнении работы на дому личным трудом с использованием собственных материалов, оборудования, инструментов, механизмов, приспособлений или выделяемых нанимателем либо приобретаемых за счет средств нанимателя», при этом «Под работой на дому понимается работа, которую работник-надомник выполняет по месту его жительства или в других помещениях по его выбору вне помещений нанимателя» (ч. 2 ст. 304 ТК).
2) осуществления предпринимательской деятельности (например, виды предпринимательской деятельности, указанные в ст. 296 Налогового кодекса Республики Беларусь (Особенная часть) от 29.12.2009 г.);
3) осуществления физическими лицами непредринимательской деятельности, предусмотренной подп. 1.1 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 19.09.2017 № 337 «О регулировании деятельности физических лиц».
Соответственно, в ч. 3 п. 2 ст. 14 проекта ЖК предлагается добавить: «трудовой, предпринимательской и иной деятельности».
2. В соответствии с ч. 6 ст. 306 ТК «Отдельные виды надомных работ в соответствии с общими правилами противопожарной безопасности и санитарии, а также жилищно-бытовыми условиями работников-надомников могут допускаться только с разрешения соответствующих органов». На практике ч. 6 ст. 306 ТК не может быть реализована, т.к. отдельные виды надомных работ, которые «могут допускаться только с разрешения соответствующих органов», в настоящее время не определены. Также в ч. 6 ст. 306 ТК не определено, какие именно «соответствующие органы» могут выдавать указанные разрешения. Представляется, что это должны быть местные исполнительные и распорядительные органы.
Данный вопрос также актуален при осуществлении отдельных видов предпринимательской и непредпринимательской деятельности в жилых помещениях.
Соответственно, предлагается дополнить п. 2 ст. 14 проекта ЖК частью 4 следующего содержания: «Использование жилого помещения для осуществления отдельных видов трудовой, предпринимательской и иной деятельности допускается только с разрешения местных исполнительных и распорядительных органов. Перечень таких видов деятельности определяется Советом Министров Республики Беларусь или уполномоченным им органом».
Статья 15 проекта ЖК
1. Согласно п. 1 ст. 15 ЖК «Обследование состояния многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах проводится в целях обеспечения сохранности, эксплуатационной надежности и безопасности жилых помещений, выявления дефектных участков конструктивных элементов, инженерных систем и придомовой территории».
При этом в ст. 1 проекта ЖК отсутствует определение термина «Обследование состояния жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах».
В п. 3.14 ТКП 45-1.04-305-2016 «Техническое состояние и техническое обслуживание зданий и сооружений. Основные требования» содержится следующее определение: «3.14 обследование: Комплекс работ, включающих обработку, систематизацию и анализ данных о техническом состоянии здания или его отдельных элементов, оценке их технического состояния и степени износа». В ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» содержится наиболее полное определение данного термина: «обследование – комплекс работ по сбору, обработке, систематизации и анализу данных о техническом состоянии капитального строения (здания, сооружения), его отдельных элементов, оценке его технического состояния и степени износа, подготовке выводов об условиях дальнейшей эксплуатации капитального строения (здания, сооружения) и о проведении необходимых мероприятий по обеспечению его надежности и долговечности, в том числе путем замены его элементов».
Исходя из вышеизложенного, предлагается следующее определение:
«Обследование состояния жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах – комплекс работ по сбору, обработке, систематизации и анализу данных о техническом состоянии жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах, их отдельных элементов, оценке их технического состояния и степени износа, подготовке выводов об условиях их дальнейшей эксплуатации и о проведении необходимых мероприятий по обеспечению их надежности и долговечности, в том числе путем замены элементов».
2. В ст. 15 проекта ЖК предусматривается проведение обследования состояния многоквартирных жилых домов и их придомовых территорий, состояния квартир только «организациями, осуществляющими эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющими жилищно-коммунальные услуги». Очевидно, что указанные организации являются заинтересованными лицами в части результатов обследования данных объектов. Поэтому предлагается предоставить право (возможность) собственникам и нанимателям жилых помещений проводить указанные выше обследования на договорных условиях (за плату) силами специализированных организаций (имеющих в штате аттестованных специалистов), осуществляющих деятельность по обследованию зданий и сооружений.
Статья 16 проекта ЖК
Признание жилого помещения (дома) «аварийным или грозящим обвалом»
В ч. 1 п. 1 ст. 82, ст. 141, ч. 1 п. 1 и ч. 1 п. 2 ст. 142 проекта ЖК упоминается «признанное не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания либо аварийным или грозящим обвалом».
В п. 1 ст. 83 проекта ЖК сказано: «Граждане в административном порядке по постановлению прокурора подлежат выселению из жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии или грозящих обвалом…», из чего следует, что для выселения из жилого помещения по данному основанию жилые помещения должны находится «в аварийном состоянии или грозящих обвалом», а соответствуют ли они «установленным для проживания санитарным и техническим требованиям» – значения не имеет.
В п. 6 ст. 87 проекта ЖК упоминается «общежитие находится в аварийном состоянии или грозит обвалом».
Из вышеизложенного следует, что жилые помещения (дома) могут быть признаны «не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания» либо «аварийным или грозящим обвалом».
Признание жилых домов и их придомовых территорий, квартир «не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям» регламентирует ст. 16 проекта ЖК. В отношении признания жилых помещений (домов) «аварийным или грозящим обвалом» аналогичная статья в проекте ЖК отсутствует.
Соответственно, предлагается внести изменения и дополнения в ст. 16 проекта ЖК либо дополнить проект ЖК отдельной статьей, регулирующей признание жилых помещений (домов) «аварийным или грозящим обвалом», в которой определить порядок признания жилых помещений (домов) «аварийным или грозящим обвалом».
Статья 83 проекта ЖК
В п. 1 ст. 83 проекта ЖК предлагается добавить слова «признанных в установленном порядке», изложив в следующей редакции: «Граждане в административном порядке по постановлению прокурора подлежат выселению из жилых помещений, признанных в установленном порядке находящимися в аварийном состоянии или грозящих обвалом,…» и далее по тексту.
Статья 157 проекта ЖК
1. В ст. 157 проекта ЖК регулируется «Порядок проведения общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом», а в ст. 160 проекта ЖК – порядок проведения «общего собрания участников совместного домовладения». Из чего можно сделать вывод, что в ст.ст. 157 и 160 проекта ЖК регулируется порядок проведения разных общих собраний участников совместного домовладения, созываемых и проводимых для решения разных вопросов. Соответственно, данные общие собрания созываются и проводятся в разном порядке.
2. Статья 157 проекта ЖК не определяет порядок ведения общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом. При этом порядок ведения общего собрания участников совместного домовладения определен в ч. 5 п. 2 ст. 160 проекта ЖК.
Соответственно, предлагается дополнить ст. 157 проекта ЖК нормой, аналогичной ч. 5 п. 2 ст. 160 проекта ЖК.
3. Согласно п. 7 ст. 157 проекта ЖК «Решение о выборе способа управления общим имуществом оформляется протоколом, который подписывается всеми участниками совместного домовладения, принявшими участие в общем собрании». Выполнить данное требование в случае проведения общего собрания участников совместного домовладения затруднительно по причинам:
а) большого количества участников общего собрания;
б) отказа участников собрания, недовольных результатами голосования, от подписания протокола.
В п. 7 ст. 157 проекта ЖК не определен срок оформления указанного протокола.
Аналогичные вопросы регулируются в ч. 1 п. 4 ст. 160 проекта ЖК части оформления результатов общего собрания участников совместного домовладения.
Соответственно, предлагается изложить п. 7 ст. 157 проекта ЖК аналогично ч. 1 п. 4 ст. 160 проекта ЖК:
«Результаты голосования участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом отражаются в протоколе общего собрания участников совместного домовладения. Протокол общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом в течение трех дней после проведения общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом оформляется секретарем собрания, подписывается председателем собрания и заверяется печатью уполномоченного лица (при управлении общим имуществом участников совместного домовладения уполномоченным лицом)».
4. В ст. 157 проекта ЖК не определено место и сроки хранения указанного протокола.
Статья 158 проекта ЖК
1. Решение общего собрания участников совместного домовладения о выборе способа управления общим имуществом может быть принято путем проведения письменного опроса (п. 1 ст. 158 проекта ЖК). При этом в ст. 158 проекта ЖК не определены:
1) лицо, полномочное определять результаты письменного опроса (подсчитывать голоса);
2) лицо, полномочное составлять протокол об итогах письменного опроса;
3) сроки оформления указанного протокола;
4) место и сроки хранения указанного протокола;
2. Согласно п. 7 ст. 158 проекта ЖК «Решение по выбору способа управления общим имуществом, принятое путем проведения письменного опроса, оформляется протоколом, который подписывается всеми участниками совместного домовладения, принявшими участие в письменном опросе». Выполнить требование данной нормы на практике не представляется возможным по причинам:
а) большого количества участников совместного домовладения, принявших участие в письменном опросе;
б) отсутствие некоторых из них по месту регистрации;
в) отказа участников совместного домовладения, принявшими участие в письменном опросе и недовольных результатами голосования, от подписания протокола.
При наличии указанных выше пробелов правового регулирования создаются благоприятные условия для фальсификаций, споров и возникновения социальной напряженности между участниками совместного домовладения.
4. В ч. 3 п. 6 ст. 160 проекта ЖК регламентируются следующие вопросы проведения общего собрания участников совместного домовладения в форме письменного опроса:
1) лицо, полномочное проводить подсчет голосов;
2) срок и порядок подсчета голосов;
3) лицо, полномочное составлять протокол об итогах письменного опроса;
4) лица, полномочные подписывать протокол об итогах письменного опроса и заверять подпись.
Соответственно, предлагается ст. 158 проекта ЖК дополнить нормами:
а) аналогичными ч. 3 п. 6 ст. 160 проекта ЖК;
б) определяющими место и сроки хранения бюллетеней для голосования и протокола об итогах письменного опроса.
Статья 160 проекта ЖК
1. Согласно ч. 1 п. 1 ст. 160 проекта ЖК «Участники совместного домовладения обязаны проводить общее собрание участников совместного домовладения по мере необходимости, но не реже одного раза в год». На практике данное требование трудновыполнимо. Принятие решений по управлению совместным домовладением затруднено необходимостью соблюдения требований ст. 160 проекта ЖК к порядку созыва общего собрания участников совместного домовладения, кворуму, порядку принятия решений.
С целью упрощения проведения общих собраний участников совместного домовладения и принятия на них решений Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. еще в 2014 г. был дополнен статьей 47.1 «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы», которая фактически легализовала проведение общего собрания участников совместного домовладения в форме «электронного голосования».
Предлагается заимствовать данный положительный зарубежный опыт.
2. В ч. 3 п. 4 ст. 160 проекта ЖК не определено, где именно (в каком месте, у кого) должны «постоянно» храниться протоколы общего собрания участников совместного домовладения.
3. В ч. 5 п. 6 ст. 160 проекта ЖК не определено, где именно (в каком месте, у кого) должны храниться «Бюллетени для голосования… в течение пяти лет, протоколы об итогах письменного опроса – постоянно».
Статья 152 проекта ЖК
Согласно ч. 1 п. 1 ст. 152 проекта ЖК «Лица, участвующие в строительстве многоквартирного жилого дома и (или) иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, на основании договоров создания объектов долевого строительства и (или) с использованием жилищных облигаций, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества в данных жилом доме и (или) ином капитальном строении (здании, сооружении), вправе до дня ввода жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, в эксплуатацию выбрать способ управления общим имуществом, предусмотренный абзацем четвертым пункта 1 статьи 151 настоящего Кодекса».
С такой возможностью «лицами, участвующие в строительстве, которым будет принадлежать право собственности», выбрать «до дня ввода» способ управления общим имуществом согласится нельзя по следующим причинам.
1. Согласно п. 3 ст. 151 проекта ЖК «Решение по выбору одного из способов управления общим имуществом, указанных в абзацах втором и четвертом пункта 1 настоящей статьи, принимается на общем собрании участников совместного домовладения». Возможности принятия указанного решения на общем собрании «лиц, участвующие в строительстве, которым будет принадлежать право собственности», п. 3 ст. 151 проекта ЖК не предусматривает.
2. Проектом ЖК и иным законодательством не определен порядок выбора способа управления общим имуществом «лицами, участвующие в строительстве, которым будет принадлежать право собственности». Если предположить, что такой выбор должен осуществляться в ходе проведения общего собрания «лиц, участвующих в строительстве, которым будет принадлежать право собственности» по выбору способа управления общим имуществом, то проект ЖК и иное законодательство не содержит каких-либо требований к такому собранию в части:
1) порядка созыва такого собрания (инициаторы, порядок извещения его потенциальных участников);
2) порядка его проведения;
3) требования к кворуму;
4) порядка принятия решений;
5) порядка оформления принятых решений;
6) места и сроков хранения документов, которыми оформлены принятые решения.
В целом возможность принятия решения о выборе способа управления общим имуществом «лицами, участвующие в строительстве, которым будет принадлежать право собственности» противоречит правовой природе совместного домовладения и создает благоприятные условия для фальсификаций, споров и возникновению социальной напряженности между будущими участниками совместного домовладения.
Соответственно, предлагается ч. 1 п. 1 ст. 152 из проекта ЖК исключить.
Статья 188 проекта ЖК
Согласно п. 2 ст. 208 проекта ЖК «Решение о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах и (или) иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на придомовой территории, принимается на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества».
С возможностью подобным образом создать ТС нельзя согласится по следующим причинам.
1. Согласно п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Республики Беларусь Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З (далее – ГК) «Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом вправе, а в установленных законодательством случаях обязаны создавать товарищества собственников». Соответственно, в п. 3 ст. 274 ГК предусматривается возможность (обязанность) создания ТС только «собственниками квартир». Возможность создания ТС лицами, «которым «которым будет принадлежать право собственности», в п. 3 ст. 274 ГК не предусмотрена.
2. Решение о создании ТС принимается на общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом в порядке, установленном гл. 28 проекта ЖК (п. 9 ст. 187 проекта ЖК), а не на «общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности».
3. В данном случае «лица, которым будет принадлежать право собственности», принявшие участие в общем собрании таких лиц и проголосовавшие за создание ТС, должны рассматриваться в качестве учредителей ТС. Между тем, «Учредителями товарищества собственников являются участники совместного домовладения, принявшие участие в общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом, в том числе проводимом в форме письменного опроса, и голосовавшие за создание товарищества собственников» (п. 10 ст. 287 проекта ЖК).
4. Согласно п. 1 ст. 53 ЖК «Совместное домовладение – правоотношения собственников объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности двух и более собственников». До ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрации возникновения права собственности «лиц, которым будет принадлежать право собственности» на жилые (нежилые) помещения, совместное домовладение отсутствует, как и его участники.
5. У созданного подобным образом ТС не может быть членов ТС. Согласно п. 1 ст. 193 проекта ЖК членами ТС могут быть только лица, «являющиеся участниками совместного домовладения». Участниками совместного домовладения являются собственники помещений в жилом доме с момента возникновения у них права собственности на объекты недвижимого имущества (п. 1 ст. 146 проекта ЖК). Товарищество собственников должно состоять из двух и более членов (п. 4 ст. 187 проекта ЖК).
6. У созданного подобным образом ТС не может быть учредительных документов. Учредительным документом ТС является его устав (п. 1 ст. 189 проекта ЖК), который утверждается общим собранием его учредителей – участников совместного домовладения (п. 2 ст. 189 проекта ЖК), которые в данном случае отсутствуют.
7. Государственная регистрация созданного подобным образом ТС не может быть осуществлена, т.к. «Государственная регистрация товарищества собственников осуществляется по месту нахождения общего имущества соответствующим регистрирующим органом в соответствии с актами законодательства» (п. 1 ст. 190 проекта ЖК), а общее имущество (п. 32 ст. 1 проекта ЖК) до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрации возникновения права собственности будущих членов товарищества собственников на жилые (нежилые) помещения отсутствует.
8. Проект ЖК и иное законодательство не содержит каких-либо требований к «общему собранию лиц, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества» при принятии в ходе его проведения «решения о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах и (или) иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на придомовой территории» в части:
1) порядка созыва такого собрания (инициаторы, порядок извещения его потенциальных участников);
2) порядка его проведения;
3) требования к кворуму;
4) порядка принятия решений;
5) порядка оформления принятых решений;
6) места и сроков хранения документов, которыми оформлены принятые решения.
В целом возможность принятия решения о создании ТС «лицами, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества», противоречит правовой природе ТС и создает благоприятные условия для фальсификаций, споров и возникновению социальной напряженности между будущими участниками совместного домовладения.
До ввода объекта недвижимости в эксплуатацию могут осуществляют только подготовительные действия по созданию ТС, указанные в п. 1 ст. 188 ЖК: подготовка устава ТС и других документов для создания ТС и его государственной регистрации. Само же создание ТС и его государственная регистрация могут быть осуществлены только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрации возникновения права собственности будущих членов ТС на жилые (нежилые) помещения.
Соответственно, предлагается п. 2 ст. 188 из проекта ЖК исключить.
Статья 189 проекта ЖК
Ранее действующее законодательство о ТС предусматривало наличие типового Устава ТС. Учитывая проблемность и конфликтность деятельности многих ТС, предлагается вернутся к типовому Уставу ТС, дополнив ст. 289 проекта ЖК следующей нормой:
«Типовой устав товариществ собственников утверждается Советом Министров Республики Беларусь»
Статья 195 проекта ЖК
В ст. 195 проекта ЖК не определен порядок ведения общего собрания (собрания уполномоченных) членов ТС, которое проводится в общем порядке (не путем письменного опроса), а также порядок оформления его хода и итогов. Между тем, порядок ведения аналогичного общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков определен в п. 6 ст. 168 ЖК, а порядок оформления результатов общего собрания определен в п. 7 ст. 168 ЖК.
Соответственно, предлагается в ст. 195 проекта ЖК определить порядок ведения общего собрания (собрания уполномоченных) членов ТС, которое проводится в общем порядке (не путем письменного опроса), а также порядок оформления его результатов, аналогично нормам п.п. 6 и 7 ст. 168 проекта ЖК.
Статья 196 проекта ЖК
В ТС в качестве локальных нормативных правовых актов должны быть утверждены: штатное расписание, правила внутреннего трудового распорядка, должностные инструкции работников, рабочие инструкции работников, инструкция по охране труда, инструкция по делопроизводству, правила по охране труда (Постановлением Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь от 28 ноября 2008 г. № 176 «Об утверждении Инструкции о порядке принятия локальных нормативных правовых актов по охране труда для профессий и отдельных видов работ (услуг)» утвержден порядок принятия различными юридическими лицами (работодателями) локальных нормативных правовых актов по охране труда), положение об оплате труда. Возможно наличие положения о материальной ответственности работников за ущерб, причиненный нанимателю, положение о документообороте, график работ (сменности) и т.д.
Согласно п. 3 ст. 296 проекта ЖК к компетенции председателя правления ТС относятся «утверждение должностных (рабочих) инструкций работников товарищества собственников, утверждение штатного расписания этого товарищества после его согласования с общим собранием (собранием уполномоченных) членов товарищества собственников».
Кто должен разрабатывать и утверждать иные локальные нормативные правовые акты ТС (правила внутреннего трудового распорядка, инструкции по охране труда, инструкция по делопроизводству, положение об оплате труда)?