1. Матчасть
Указ Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест»
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» утверждены формы:
договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан;
договора аренды (субаренды) нежилых помещений;
договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан;
договора аренды (субаренды) машино-места.
2. Вопросы по правовой природе найма и аренды указанных объектов:
1) чем отличаются найм и аренда указанных выше объектов согласно ГК и ЖК?
2) каким образом закреплены эти отличия в утвержденных формах договоров?
3. Вопросы по утвержденным формам договоров
1) Постановлением № 1191 утверждены не типовые и даже не примерные формы указанных договоров, а просто формы договоров. При этом данные формы формально предусматривают не только наем (аренду) квартир, но и наем (аренду) жилых комнат в квартире
Статья 1 ЖК. Основные термины и их определения, используемые для целей настоящего Кодекса
8. Жилая комната – жилое помещение, находящееся внутри квартиры или жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения).
Предусматривают ли содержание данных форм договоров наем (аренду) жилых комнат в квартире? Например
3. Наниматель обязан:
...
3.3. вносить плату за жилищно-коммунальные услуги за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца, если иное не установлено настоящим договором или законодательными актами, на основании платежных документов, предоставляемых в соответствии с законодательством;
Каким образом при найме жилой комнаты (а не всей квартиры) рассчитывается плата нанимателя за жилищно-коммунальные услуги? Очевидно, что это должно быть установлено договором и указано в договоре найма. Однако, утвержденная форма договора найма в п. 3.3 такой возможности не предусматривает ("если иное не установлено настоящим договором" относится к сроку оплаты).
Далее, при найме (аренде) жилой комнаты возникает вопрос о порядке пользования местами общего пользования. Очевидно, что и этот вопрос должен найти отражение в договоре. И др.
4. Вопросы по регистрации договоров
Согласно ч. 3 подп. 1.6 п. 1 Указа № 497 «местные исполнительные и распорядительные органы обязаны зарегистрировать договор аренды (субаренды) жилого и (или) нежилого помещения, машино-места в двухдневный срок, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций – в десятидневный срок с даты его представления физическим лицом по установленной форме». Согласно подп. 1.7 п. 1 Указа № 497 «несоблюдение установленной законодательством формы договоров найма (поднайма), аренды (субаренды) жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест или требования о регистрации таких договоров не освобождает физическое лицо от обязанности уплаты подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах», т.е. законодательство (какое именно?) предусматривает необходимость регистрации не только договоров аренды (ч. 3 подп. 1.6 п. 1 Указа № 497), но и договоров найма (кем именно?).
Отсюда главные вопросы:
1) что такое «несоблюдение установленной законодательством формы договоров найма (поднайма), аренды (субаренды) жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест»? Имеется в виду только сама форма договора (что это такое в данном случае?) либо также и утвержденное Постановлением № 1191 содержание договора?
2) отказывают ли на практике регистрирующие договоры органы в регистрации договоров найма и аренды, содержание которых изменено по отношению к содержанию утвержденных Постановлением № 1191 договоров? При этом в п. 3.3 "если иное не установлено настоящим договором" подразумевает возможность изменения содержания утвержденных форм таких договоров.
