Долевое строительство 10-этажного каркасного дома по Олешева

Объединения собственников квартир сложно назвать абсолютно новым явлением для Беларуси, однако многие граждане нашей страны не только не представляют, что такое совместное домовладение, но и твердо убеждены, что все, что находится за пределами их квартиры, – сугубо забота государства и работников сферы ЖКХ. Как стать собственником жилья не только на бумаге и что из себя представляют товарищества собственников за круглым столом «Быть собственником – стать хозяином» обсудили член правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий КАЛЁНОВ, консультант отдела по эксплуатации жилищного фонда, организации и проведению жилищной реформы управления жилищного хозяйства Министерства ЖКХ Евгения КРАСУЦКАЯ и председатель правления ЖСПК-820, председатель КОТОС-59 Владимир УСТИНОВИЧ.

Товарищество собственников

– Что же такое общее имущество многоквартирного жилого дома и почему жильцы должны его содержать?

Е.К.: Проще говоря, это все то, что находится за пределами квартиры. То, что собственники обязаны содержать согласно законодательству.

Г.К.: При покупке квартиры человек отдает 90 % стоимости именно за общее имущество. Если нет общего имущества, то нет и жилого помещения. Только представьте, если в доме убрать все стены и перекрытия, что останется от квартиры? Каждый собственник является совладельцем имущества, и, когда люди говорят, что это не мое, это абсурд, так быть не может даже по бухгалтерским документам, не касаясь законодательства. В свою очередь и многие белорусские чиновники часто используют такую фразу, как «дом находится на балансе ЖКХ», что вводит людей в заблуждение. Они начинают думать, что этот дом коммунальный и у них в собственности только квартира. Нужно называть вещи своими именами: дом находится в оперативном управлении у такой-то организации, а не на балансе. Ведь будь эти дома на балансе, то организации ЖКХ могли бы напрямую обращаться в международные кредитные организации, потому что это миллиарды долларов недвижимости.

– Кто в Беларуси может осуществлять управление общим имуществом многоквартирного жилого дома?

Е.К.: Это могут быть участники домовладения, товарищество собственников или организация застройщиков, а в случае, когда способ управления не был выбран, – государственная служба заказчика (ред.: в Минске – КУП «ЖКХ»). Или, к примеру, если в товариществе не обеспечивается надлежащее управление, то районная администрация вправе назначить уполномоченное лицо по управлению общим имуществом. В Минске эту роль выполняют государственные службы заказчика. И, как правило, в основном они управляют общим имуществом старого жилфонда, в новостройках же все чаще люди решают создавать товарищества.

В.У.: В моей практике был случай, когда руководитель кооператива, созданного еще в советские времена, уже не мог в силу возраста исполнять свои обязанности. Собрать общее собрание, чтобы решить вопрос об управлении общим имуществом, ему также не удавалось ввиду незаинтересованности собственников, поэтому он попросту передал всю документацию в районную администрацию.

– Есть ли разница между товариществом собственников и организацией застройщиков?

Г.К.: Чтобы никто не путался, стоит начать с того, что фактически все многоэтажные дома в Беларуси, за исключением арендного жилья, – это совместные домовладения. И в Жилищном кодексе прописано, что формой управления совместным домовладением может быть любая структура: и товарищество собственников, и организация застройщиков, несмотря на некоторые нюансы в их деятельности.

В.У.: Во многом эти формы перекликаются, но главное отличие состоит в том, что организация застройщиков создается еще на стадии строительства жилого дома, а товарищество уже после ввода дома в эксплуатацию. Суть не меняется, наша организация как была ЖСПК-820, так ею и осталась, выполняя те же функции, что и товарищество собственников. Конечно, когда человек приобретает квартиру в ТС, то он автоматически становится членом товарищества, а чтобы стать членом ЖСПК, необходимо заплатить вступительный взнос. То есть, пока человек его не оплатит, у него не будет права голоса на общих собраниях. И главное, что хотелось бы отметить, выбирать форму управления стоит на стадии строительства дома, когда люди еще очень активны и практически 100 % посещают общие собрания. После сдачи дома сделать это будет гораздо сложнее.

Е.К.: Организация застройщиков создается для строительства многоквартирного жилого дома, но с возможностью последующего управления общим имуществом. Товарищество же изначально создается в целях сохранения и содержания общего имущества. Что касается приобретения квартиры в ЖСПК и автоматического вступления в члены кооператива, то этот вопрос в скором времени будет урегулирован законодательно.

– Можно ли создать товарищество собственников вместо организации застройщиков после завершения этапа строительства многоквартирного жилого дома?

В.У.: По окончании строительства жильцы сами выбирают форму управления общим имуществом. Теоретически это возможно сделать, но смысла большого нет.

– Может ли одно товарищество собственников объединять несколько многоквартирных жилых домов?

Е.К.: Сегодня это законодательством не предусмотрено, но в практике встречаются случаи, когда несколько домов, находящихся на одной территории, объединены в одно товарищество. Мы планируем развить это направление в будущем, однако у подобных объединений тоже есть свои минусы. К тому же сегодня наше население не особо проявляет инициативу даже в рамках своего дома, и им по большому счету все равно, что происходит в соседнем.

В.У.: Представьте, что рядом стоят два дома, один из которых был построен в 2011 году, а другой – в 76-м или 2000-м. Это ведь совершенно разные дома, у них абсолютно разные конструкции и степень износа. Именно по этим причинам объединение собственников этих домов будет достаточно проблематичным. А вот покупать изначально несколько домов, имеющих что-то общее, исходя из экономической целесообразности, намного выгоднее.

Г.К.: Объединения собственников нескольких жилых домов – это по сути китайская практика, там на общем участке земли строятся целые жилые кварталы. В качестве положительного примера в Беларуси можно привести квартал «Зеленый бор», где проживает около 12 000 граждан, где есть собственная диспетчерская служба, техника, видеонаблюдение, и у людей нет причин говорить, что это плохо. Такие объединения могут оправдать себя лишь в том случае, если на общем участке земли примерно в одно время будут строиться однотипные дома, но создавать подобное из разных домов совершенно неприемлемо. Причем стоит отметить, что в Китае такую практику стали применять именно из-за экономической выгоды: чем больше квартир, тем меньше затрат на юридическое лицо.

– Может быть, стоит создать какое-то единое уполномоченное лицо по управлению общим имуществом?

Г.К.: Между собой часто сравнивают товарищества и ЖЭУ, и многие считают, что было бы неплохо сделать все либо государственным, либо отдать в руки частникам. Это неправильно: в каждом случае собственники сами должны определиться – многоэтажки принадлежат им. Кроме того, люди везде работают по одним и тем же правилам. Просто стоит всегда помнить о том, что специалисты – главное в этой сфере, и постоянно уменьшать им зарплату, тем самым снижая затраты, нельзя. Потому что потом, даже вливая в эту отрасль огромные деньги, понадобится много лет, чтобы восстановить высокий уровень профессионализма работников ЖКХ.

– Если все имущество является собственностью людей, то кто тогда зарабатывает на рекламе в лифтах?

Г.К.: Если собственники проявили активность и создали, к примеру, товарищество, то эти деньги будут идти им, на счет товарищества. А если они пассивны, то все решения принимает государственная служба заказчика, но у собственников есть возможность в любой день собраться и принять решение о направлении этих средств. А то по логике многих получается, что уполномоченное лицо не только должно стараться заработать лишние деньги на содержание общего имущества, но еще и раздавать их собственникам? Это был бы слишком большой коммунизм.

– Может ли собственник квартиры, жилым домом которого управляет ТС, отказаться выплачивать денежные средства на детскую площадку, если у него нет детей?

Е.К.: Если на общем собрании принято такое решение, то он обязан платить.

Г.К.: Однако если у кого-то есть инициатива построить площадку на землях общего пользования, то в этом случае собственник может только добровольно участвовать в финансировании.

– Если собственники хотят ввести тихий час в будние дни и разрешить проведение ремонтных работ в выходные?

Е.К.: Устав товарищества собственников не может противоречить действующему законодательству, а в Беларуси действуют Правила пользования жилыми помещениями многоквартирного жилого дома, в которых все эти нюансы оговорены. Нужно просто уметь идти навстречу друг другу. Ведь можно понять, что у соседа юбилей. Но тем не менее встречаются случаи, когда люди ходят и прислушиваются, чуть ли шумы не записывают, потому что испытывают личную неприязнь к соседу.

Г.К.: Конечно, внести в Устав подобные изменения они в принципе могут, сам механизм позволяет это сделать, но он попросту не будет работать. То есть привлечь к ответственности за нарушение Устава человека будет нельзя. Должны быть внутренние договоренности между собственниками.

В.У.: Мне жильцы часто жалуются, что детям днем не дают поспать. И я сам иду в квартиру, где делается ремонт, и, как правило, рабочие соглашаются сделать перерыв на определенное время. Нужно уметь договариваться, своих собственников я прошу не конфликтовать между собой, а приходить ко мне с подобными вопросами.

Г.К.: Наши эстонские коллеги удивляются такому подходу и считают, что их дело управлять общим имуществом, а не разрешать конфликтные ситуации между собственниками.

– А какой наш белорусский председатель товарищества собственников – должен ли он где-то обучаться своей профессии?

В.У.: Управлять домом могут только люди со средним специальным или высшим техническим, юридическим и экономическим образованием, кроме этого нужно пройти обучение, и только потом кандидатуру председателя согласовывает местный орган власти.

Е.К.: На практике я все больше сталкиваюсь с тем, что большинство собственников хочет, чтобы это был человек, проживающий в этом же доме. Но он может быть неквалифицированным на данный момент, именно для таких случаев и предусмотрена специальная образовательная программа в 56 часов.

Г.К.: Это хорошее начало, но тот же белорусский хаус-мастер учится три года в колледже, а человек, который им руководит, обучается лишь 56 часов. Это не совсем правильно, и наша ассоциация уже давно выступает с предложением начать обучение управляющих в средних специальных учебных заведениях. Изначально это образование должно быть бесплатным, и только потом каждые три-четыре года управленец должен проходить повышение квалификации и аттестацию. Иначе мы столкнемся с тем, что весь управленческий воз будут тянуть председатели, которые путем набивания шишек разбираются во всем самостоятельно. Неплохим ходом будет и то, что сегодня уже есть идея создания реестра председателей ТС и организаций застройщиков, в который сможет попасть только тот человек, который отвечает требованиям и прошел аттестацию. Я не скажу, что все сразу станет хорошо и прекрасно, но это новшество послужит серьезным барьером для случайных людей в этой сфере.

– То есть можно сказать, что все-таки главное в этой сфере – это грамотный управленец?

Е.К.: На мой взгляд, никто лучше, чем мы сами, о нашем доме позаботиться не может. В первую очередь мы должны сами этого захотеть, а не надеяться на какого-то специалиста. Товарищество, которое управляет имуществом моего дома, совершенно неуправляемое, но я сама хочу жить в уюте и комфорте. Поэтому я призвала жильцов нашего подъезда благоустроить клумбы, установить камеры видеонаблюдения. И как только мы это сделали, соседние подъезды и дома начали брать с нас пример. Тем не менее решать за всех я не могу, поэтому мы опять возвращаемся к тому, что должен быть грамотный управленец, который призовет людей делать все самостоятельно, а не надеяться на хаус-мастера или государство.

В.У.: Наш ЖСПК на данный момент работает с ЖЭУ, и мне, как управляющему, важно, чтобы там трудились грамотные специалисты, которые постоянно работают на одном участке и досконально знают дом. И все мы прекрасно понимаем, что нужно для того, чтобы таких профессионалов задержать. Именно достойная зарплата позволит наладить работу и разрешить вопрос с постоянной текучкой кадров в сфере ЖКХ.

Г.К.: Главное, чтобы люди объединились. Представьте себе, что «хороший» председатель уйдет, и что дальше? Если коллектив есть, то люди без труда смогут найти нового профессионала, а если нет, то попросту будут ждать, что государство придет и решит их проблему. Даже де-юре главным органом управления в товариществе является общее собрание, то есть сами собственники, затем правление, а взваливать решение всех проблем на одного человека неправильно. Ведь председатель правления, по сути, нанятый менеджер, который выполняет задачи по управлению общим имуществом членов товарищества.

Валерия КИСЛАЯ

Социологическое исследование среди жителей города провело республиканское объединение «Совместное домовладение». Как сообщается в распространенном пресс-релизе, на вопрос «Хотели бы Вы, чтобы жильцы Вашего дома были объединены в товарищество собственников?» 47% респондентов не смогли ответить. 25,9% дали отрицательный ответ. Наиболее популярной причиной нежелания создавать ТС стало «доверие государству и ЖЭСу».

Задали жителям города и такой вопрос: «А что такое собственность?». Оказалось, большинство минчан считают, что собственность — это то, за что человек несет ответственность. При этом уровень знаний минчан о своих обязанностях, отмечает сайт Domovladenie.org, достаточно низок.

— Одна из ключевых проблем в осуществлении жилищного самоуправления состоит в преодолении стереотипов, оставшихся с советских времен, когда понимание «своего пространства» ограничивалось пределами собственной жилплощади, — прокомментировал председатель правления РСПОО «Совместное домовладение» Эдуард Латушко. — Горожанам мы задали вопрос о том, являются ли они (их семьи) наряду с другими жильцами дома собственниками нежилых помещений, лестниц, крыши, наружных стен дома и т. д. Исходя из ответов респондентов, можно судить о том, что для большинства жителей Минска, проживающих в многоквартирных домах, характерно представление о себе как о собственнике только принадлежащей им квартиры. Не более 1/3 опрошенных рассматривают себя в качестве собственника доли в общем имуществе.

Уровень знаний минчан о своих обязанностях в отношении собственного жилья, говорят эксперты, также недостаточен. Большинство респондентов считают, что их единственная обязанность своевременно оплачивать коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление). 86,8% опрошенных минчан говорят, что они обязаны платить за техническое обслуживание общих коммуникаций и технических устройств (лифта, общедомовых приборов учёта, технических помещений). Только 47% респондентов указывают на свою обязанность оплачивать услуги по управлению своего многоквартирного дома.

В «Совместном домовладении» убеждены: непонимание того, что собственник имеет долю в общем имуществе, восприятие всего, что находится за дверями собственной квартиры как «чужого», приводит к халатности, безразличию по отношению к подъезду, придомовой территории. Эта установка одна из самых труднопреодолимых, ее нужно менять.

В Беларуси зреют серьезные реформы в области управления и содержания жилья. Частным структурам дают возможность на равных конкурировать с ЖЭСами, жильцов домов обязывают создавать товарищества собственников. Таким образом государство стремится сократить бюджетные затраты и заставить людей бережнее относиться к общему имуществу. «Главная проблема, которая стоит на данный момент перед нами — иждивенческие стереотипы собственников жилья», — отмечает на страницах газеты «Рэспублiка» первый заместитель министра жилищно-коммунального хозяйства Александр Терехов.

«Нельзя сегодня жить в приватизированной квартире и заваливать органы власти жалобами: когда вы сделаете капремонт, почините крышу и покрасите окна в подъезде? — развивает мысль замминистра. — Разве хозяин индивидуального дома бегает за чиновниками с требованием поставить ему забор? Он выписывает в лесхозе доски, покупает гвозди и ставит его сам».

Как признает Терехов, в сфере ЖКХ частный бизнес пока не получил серьезного развития. На рынке работают 20 компаний негосударственной формы собственности, из которых 5—6 считаются серьезными игроками. В их числе — «Ремондис», «Чистый свет плюс», «Мозырская альтернатива».

«Приход этих компаний — очень хороший знак и полезный пример для ЖРЭО, ЖЭСов, ЖЭУ, — говорит замминистра. — Это здоровая конкуренция, которая порождает самосовершенствование в отрасли. Пусть не сразу, но мы должны на этих примерах вырастить новое поколение коммунальщиков и развить у них эту практическую коммерческую жилку».

Исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий Каленов согласен: реформы необходимы. Но предостерегает: безболезненно этот процесс пройти не может.

«Белорусская система ЖКХ построена на жестком административном ресурсе. Директоров ЖЭСов и ЖРЭО назначают сверху, они отчитываются перед властью, выполняют плановые показатели. Такая модель хороша в условиях военного времени, но сегодня она безнадежно устарела, — поделился с нами мнением эксперт. — Европейская модель также отличается стабильностью, но она саморегулируется без вмешательства властей. Переходный период может занять 10—15 лет, в процессе которого население столкнется с определенными трудностями в виде ломки стереотипов, повышения тарифов и т. д.».

По мнению Геннадия Каленова, государству нужна комплексная программа реформ, которая включает не только административные рычаги, но и просветительскую работу, социальную рекламу. Понимание собственности должно выйти за рамки порога квартиры.

«Массовая приватизация жилья в Беларуси стала благом. Но, получив квартиры в собственность, люди так и не осознали, что значит быть хозяином, какие надо соблюдать обязанности, живя в многоквартирном доме, — рассуждает специалист. — Коренные изменения системы должны начаться на психологическом уровне».

Александр Гопша — председатель товарищества собственников «Квартал Зеленый Бор». Победитель республиканского конкурса «Лучший руководитель товарищества собственников, ЖСПК» в 2015 году. В системе жилищно-коммунального хозяйства — с 1993 года. В государственном секторе работал до 2006 года, возглавлял ЖЭС-62 Центрального района столицы.
В нашем товариществе собственников жильцы платят 100% за все коммунальные услуги, кроме отопления, подогрева воды и обслуживания лифтов. При этом по сравнению с традиционными ЖЭСами переплачивают не более чем 50–100 тысяч рублей. При нынешних реалиях это совершенно необременительные траты. Что люди получают взамен? Качественный текущий ремонт, цветы и ограждения во дворах, велопарковки, чистоту в подъездах, быстрое решение всех возникающих бытовых вопросов. Даже дорогами на придомовых территориях и уличным освещением во дворах занимаемся сами.
Я не припомню, чтобы кто-то из чиновников спустился из своего кабинета, засучил рукава и, став у руля ЖЭСа, показал на своем примере: вот так надо работать. Думаю потому, что руководитель ЖЭСа сегодня — это мальчик для битья. На нем лежит большая ответственность, его постоянно теребят просьбами и требованиями. У него по большому счету нет возможности оперативно купить лампочку взамен той, что перегорела в подъезде. Все расходы надо обосновывать, финансирование — выбивать. Деньги приходят сверху… Или не приходят.

Уверен, что любой ЖЭС, любое товарищество собственников будут работать эффективно лишь в том случае, если жильцы почувствуют, что могут следить, как расходуются деньги, которые они платят за коммунальные услуги, и главное — участвовать в их распределении. Говорят, большинство белорусов не готовы принимать полноценное участие в жизни дома, двора. Мне кажется, это не так. Скорее, у них нет возможности это делать. Говорят, что если дать руководителю ЖЭСа свободу в том, как распоряжаться бюджетом, будут много воровать. Но простите, Уголовный кодекс еще никто не отменял, и я уверен, что жильцы очень скоро вычислят таких нечистых на руку управленцев и помогут привлечь их к ответственности.

Чем товарищество собственников отличается от ЖЭСа? По большому счету мы работаем так же, единственное отличие — все деньги, которые платят за коммунальные услуги жильцы, остаются в товариществе. Это значит, мы четко понимаем, что никто за нас работу не сделает, и знаем при этом, какими суммами можем оперировать. Когда возникает проблема, требующая дополнительного финансирования, собираем жильцов и объясняем им, для чего нам нужны деньги. Сумеем убедить большинство, что траты обоснованы, — получаем сумму, а после отчитываемся о проделанной работе.

В итоге все жильцы очень скоро начинают ценить удобства, которыми располагают. Попробуй припаркуйся в нашем дворе на газоне! Уже через несколько часов фотография машины нарушителя будет как минимум в «Перехвате», а то и в руках журналистов Onliner.by. Жильцы платят за содержание этого газона и чувствуют за собой полное право требовать от окружающих относиться к своему имуществу с должным уважением.

Система, при которой вопрос замены лампочки в подъезде решается на «высоком уровне», как показывает многолетняя практика, работает далеко не так эффективно, как хотелось бы. Сегодня в ЖЭСах вопросы решаются по принципу тушения пожаров. Чем горячее жалоба, чем в более высокую инстанцию она написана, тем больше вероятность, что проблема будет решена. В таких условиях заниматься планомерной, поступательной работой очень сложно.

Повторюсь, люди готовы платить за услуги ЖКХ сполна, но при условии, что они будут четко осознавать, куда пойдут их деньги. Если руководители ЖЭСов получат в свои руки бюджеты и право ими распоряжаться, у них появится больше инструментов оперативно реагировать на возникающие проблемы. И лишь тогда жильцы смогут сами определяться — делать мелкий ремонт в подъезде или нет, а если да, то когда и в каком объеме. Вполне логично, что такие вопросы должны решаться на местах, а не в кабинетах чиновников.

Конечно, есть здесь и подводные камни. Подобная система хорошо сработает в новостройках. В старых домах, тех же самых хрущевках, могут возникнуть проблемы: люди, живущие в домах, которые стоят десятки лет в очереди на капитальный ремонт, зададутся закономерным вопросом: «Где деньги, которые мы отчисляли на капремонт?» Как бы то ни было, я твердо уверен: переходить на новые формы управления необходимо как можно быстрее. В систему ЖКХ должны прийти нормальные рыночные отношения, при которых, образно говоря, когда вы выходите из подъезда с ведром мусора, выстраивается очередь из желающих его вывезти, только плати. И вот здесь у вас возникнет выбор, кому его отдать. Пока же этого нет.

Александр Гопша — председатель товарищества собственников «Квартал Зеленый Бор». Победитель республиканского конкурса «Лучший руководитель товарищества собственников, ЖСПК» в 2015 году. В системе жилищно-коммунального хозяйства — с 1993 года. В государственном секторе работал до 2006 года, возглавлял ЖЭС-62 Центрального района столицы.
Вся страна сегодня обсуждает тарифы на коммунальные услуги и качество их исполнения. Лично я считаю, что во время этого диалога мы забываем о главном: для того чтобы система работала правильно и эффективно, необходимо создать надежный мост между коммунальным хозяйством и конечным потребителем услуг — жильцом дома. Пока этого не произойдет, не будет ничего: ни качественных услуг ЖКХ, ни экономии энергоресурсов, ни бережного отношения к местам общего пользования. Почему?
Думаю, все вы согласитесь, что платить мы должны не за некий перечень абстрактных услуг, а за конкретно выполненную работу. Если из кранов полмесяца идет ржавая вода, вы совершенно не обязаны «входить в положение». Но что получается сейчас? Вы угробили фильтр тонкой очистки, вызывали сантехника, когда ржавчина испортила спусковой механизм в унитазе, ходили в магазин покупать бутилированную воду и в итоге все-таки оплатили услугу, которая в том виде, в каком ее предоставили, была вам совершенно не нужна. Произошло это потому, что нет того самого моста, позволяющего жильцам контролировать процессы, за которые они отдали свои деньги. Вас просто ставят перед фактом — «проверили», «починили», «убрали», фактически без какой-либо обратной связи.

Когда вы приходите в магазин купить ручку, пробиваете в кассе чек, а вам дают нечто несуразное, поломанное и разобранное, естественной реакцией будет требование заменить брак качественным товаром или вернуть деньги. И вас очень удивит, если в ответ скажут, что у магазина плохое финансирование, поэтому придется довольствоваться тем, что есть.

Без моста, о котором я говорил выше, потребовать исправить халтуру или отказаться от услуг, которые выполнены некачественно, очень сложно. Сегодня это — целая бюрократическая волокита. Поэтому мы и наблюдаем порой картину: каждый по отдельности жилец дома недоволен тем, как работает ЖЭС, но, так как нет некого представителя общественного мнения, ничего не меняется.

Наличие хозяина — важнейшая составляющая нормального функционирования дома. Вы можете увидеть, насколько эффективно это работает в товариществах собственников, где каждый себя чувствует таким хозяином, но есть председатель, который собирает общие пожелания и претворяет их в жизнь. В государственном жилье есть хозяева не дома, а квартиры, и есть ЖЭС, который должен отчитываться скорее не перед жильцами, а перед вышестоящим начальством.

Только при наличии представителя общественного мнения возможна реальная, а не номинальная забота об экономии электроэнергии и энергоресурсов — такая, которая пойдет всем во благо. Он сможет решить вопросы с ограничением доступа посторонних в подъезды, пролоббирует установку энергосберегающих светильников, добьется особенного режима отопления, при котором температура будет снижаться в часы, когда большинство жильцов ушли на работу. Каждый из нас был бы рад таким новшествам, согласитесь, но вряд ли они станут реальностью, если не будет этого самого моста.

Однако здесь стоит оговориться, что мост должен строиться с двух сторон, не стоит винить в происходящем только специалистов коммунальной сферы. Я уверен, что ответственность за происходящий порой бардак лежит в равной степени и на плечах жильцов. Подавляющее большинство белорусов приватизировали квартиры и, записав их в свою собственность, сознательно открестились от происходящего за дверью. Мы киваем на то, что платим налоги, но забываем о важной составляющей части цивилизованного общества — элементарной гражданской ответственности. Уважаемые жильцы, я уверен: мало кто из вас задумывался, что у собственника жилья, помимо прав, должны быть и обязанности.

Показательной здесь можно назвать проблему, с которой приходится сталкиваться многим товариществам собственников: очень сложно собрать кворум для решения того или иного вопроса. Простите, как в детском саду, надо многих уговаривать, приводить за ручку. Несмотря на то, что вы уже стали солидными владельцами недвижимости, продолжаете себя вести так, будто живете в общежитии.

В Европе к собственникам жилья совсем другое отношение. У них как раз обязанности вынесены на передний план. Без одобрения управляющей компании в некоторых случаях даже квартиру продать нельзя. Регулярное игнорирование обязанностей квартировладельца, нарушение правил домовладения может стать поводом для постановки вопроса о том, нужен ли такой сосед другим жильцам дома. Всем понятно, что это ваш дом, а значит, проблемы, связанные с его эксплуатацией, касаются вас наравне со всеми соседями.

Теперь зададимся самым важным вопросом: кто должен стать этим посредником между жильцами и обслуживающими организациями? Очень сомневаюсь, что найдется много ответственных и терпеливых людей, готовых заниматься этой нелегкой работой на общественных началах. Поэтому думаю, что во всех многоквартирных домах в конце концов должно быть создано товарищество собственников. Это вопрос не одного года, но лишь решая его последовательно и планомерно, мы придем к эффективной, саморегулируемой системе.

Александр Гопша — председатель товарищества собственников «Квартал Зеленый Бор». Победитель республиканского конкурса «Лучший руководитель товарищества собственников, ЖСПК» в 2015 году. В системе жилищно-коммунального хозяйства — с 1993 года. В государственном секторе работал до 2006 года, возглавлял ЖЭС-62 Центрального района столицы.
Страсти по капремонту — именно так, а не иначе, я могу охарактеризовать эмоции, с которыми приходится сталкиваться людям как в процессе ожидания этого знаменательного события, так и во время его проведения. На протяжении поколений мы привыкли к тому, что капитальный ремонт — это огромная проблема для жильцов, местного ЖЭСа, строителей, — одним словом, всех участников процесса. Представьте себе параллельную вселенную, где даже такого термина, как «капитальный ремонт», не существует, потому что он в принципе не нужен. Фантастика? Не торопитесь с выводами.
Я уверен, что капитальный ремонт в том его виде, в котором он проводится в большей части государственного жилого фонда сегодня, — не эффективен. Мы, простые граждане, регулярно отчисляем деньги на проведение глобального обновления наших домов, но повлиять на этот процесс никак не можем. Обсуждать суммы, которые мы отдаем государству, бессмысленно: каждый их считает по-своему. К примеру, кто учитывает, что деньгами этими страна пользуется на протяжении десятилетий… В любом случае получаются очень приличные бюджеты.

Весь жилой фонд, в зависимости от состояния, в котором он находится, надо делить на категории. В столице есть дома, которые могут еще достаточно долго простоять без капремонта, но немало жилого фонда, мягко говоря, запущенно. На первое время, в соответствии со спецификой, для каждой из категорий должна быть своя программа обновления.

Допустим, мы жители старого здания и спустя 25—30 лет наконец дождались капитального ремонта. Что начинается? Создается впечатление, что на протяжении полугода — двух лет ваш дом находится в состоянии войны. По крайней мере, условия жизни в нем очень близки к прифронтовым. А результат? Много вы видели людей, которые были довольны капитальным ремонтом в своем доме? Почему же так происходит?

Мое мнение: у нас сегодня всё мешают в одну кучу. А когда на одном объекте в одно время работают сразу множество специалистов, они создают для жильцов большие неудобства. Мало того, работы в таких условиях ведутся «галопом по Европам», каменщик сидит на сварщике, тот на маляре, а последний — на электрике, и все друг другу мешают. План и отчетность никогда не должны ставиться выше качества.

А теперь представьте, что подобный ремонт проводили бы в несколько этапов, практически незаметно. Сначала спокойно, заблаговременно отремонтировали крышу, после провели ремонтные работы в подвале, аккуратно, без спешки разобрались с электрикой в каждом подъезде отдельно. В результате может оказаться так, что жильцы даже не почувствуют, что в доме проводится капремонт.

Также я не могу понять, почему жильцы дома никаким образом не могут оценить качество проводимых работ. Ведь так просто собрать всех (ну или большинство) и выбрать одного-двух представителей от дома, которые бы в итоге принимали работу. Это логично: вы заплатили за услугу деньги и имеете полное право согласиться или не согласиться с результатом. Думаю, такой своеобразный общественный надзор сразу бы повысил уровень, с которым проводится ремонт.

Еще одна нестыковка, на мой взгляд, заключается в том, что отчисления на капремонт все делают в одинаковом объеме, а вот работы, которые по факту проводятся в каждом доме, могут очень сильно отличаться. Почему бы не выработать минимальный обязательный перечень таких работ, который опять же гарантировал бы, что люди, платившие деньги долгое время, уже могли бы рассчитывать на что-то конкретное.

Теперь перейдем к более новым домам — тем, которые сданы 5—10 лет назад. Несмотря на то, что капитальный ремонт им даже не снится, в некоторых уже сейчас возникают определенные дефекты, не устранив которые сегодня, мы создадим целый снежный ком проблем завтра. Но что происходит? Есть определенный тип работ, которые выполняются только во время капитального ремонта. То есть вне зависимости от того, насколько это необходимо, ваш дом надо или срочно подвигать в очереди (что вряд ли произойдет), или сознательно ждать положенного срока, понимая, что это — форменное вредительство.

Пойдем дальше. Я свято верю, что при правильной и продуманной эксплуатации здания капитальный ремонт вообще не нужен. Пример тому — наш микрорайон «Квартал Зеленый бор». Уже через семь лет после строительства района на четырех домах мы отремонтировали кровельное покрытие и накрыли оцинковкой все бетонные элементы кровли, подвергающиеся атмосферным осадкам. А ведь это работы, которые делаются в большинстве своем во время капитального ремонта. Это стало возможным благодаря тому, что у нас товарищество собственников. Мы саккумулировали отчисления на капремонт на своих счетах и теперь сами решаем, что и когда делать. Таким образом, выполняя работы не по очереди в двадцать пять лет, а по необходимости, мы продлеваем срок службы здания на время, которое я даже не могу сейчас оценить, — речь однозначно идет о десятках лет. Мало того, работы проводятся поэтапно и практически незаметно для жильцов. А что это значит? Это значит, что капремонта в том виде, в каком он проходит в других районах, скорее всего, вообще не будет.

В заключение коснемся немного денежного вопроса. Возможно, кто-то скажет, что жители товарищества собственников платят совсем другие суммы в жировке и именно от этого жируют. Уверяю вас, это не так — платежи действительно выше, примерно на 20%, но здесь есть один важный момент: деньги, которые отдаются в товарищество, по сути, остаются вашими. Вы можете влиять на то, куда они потрачены, можете в любой момент проверить, сколько их осталось. Мы пользуемся этими деньгами постоянно и таким образом не даем им обесцениваться, а значит, тратим их эффективнее и целенаправленнее. Нам скрывать нечего: с конца 2007-го собрали порядка 6 млрд рублей отчислений на капремонт, из которых использовали на конец 2014 года 1 млрд 43 млн.