Бусиндочка, см. ст 166 с самого начала:
При определении размера налоговой базы... плательщик имеет право применить следующие имущественные налоговые вычеты:
1.1. в сумме фактически произведенных плательщиком... расходов на строительство, ... либо приобретение ... одноквартирного жилого дома или квартиры.
Т.е. для целей ИНВ возможны два способа обретения жилья -- либо строительство, либо приобретение. Подчеркнутый вам пункт (после регистрации собственности) -- для приобретения. А у вас --строительство. Там -- с момента несения расходов (т.е. первого платежа). Прямого указания на это в законе нет, но так неоднократно разъяснялось.
по вопросу возврата платежей застройщиком:
Вопрос: Супруги состояли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Построили квартиру, договор на строительство оформлен на супруга. Общая сумма расходов по оплате стоимости строительства квартиры составила 80000 руб. По окончании строительства был произведен перерасчет стоимости построенной квартиры. В результате удешевления цены строительства была установлена переплата в размере 600 руб. Денежные средства возвращены застройщиком супругу.
Как правильно учесть бухгалтеру возвращенные застройщиком денежные средства в размере 600 руб. при предоставлении имущественного налогового вычета?
Ответ: Согласно нормам подпункта 1.1 пункта 1 статьи 166 Налогового кодекса имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме фактически произведенных плательщиком и членами его семьи (супругом (супругой), их не состоящими в браке на момент осуществления расходов детьми и иными лицами, признанными в судебном порядке членами семьи плательщика), состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, расходов, в том числе на строительство на территории Республики Беларусь квартиры.
Если в отношении возвращенной застройщиком суммы переплаты в размере 600 руб. супруг или супруга не воспользовались имущественным налоговым вычетом, то общий размер фактически понесенных ими на строительство такой квартиры расходов уменьшается на сумму возвращенных денежных средств, т.е. на 600 руб. Следовательно, общая сумма расходов, в отношении которой применяется имущественный налоговый вычет, составит 79400 руб. (80000 руб. - 600 руб.). О возврате застройщиком излишне уплаченных средств супруг и супруга должны сообщить в бухгалтерию по месту основной работы, так как возврат уменьшил общую сумму расходов на строительство квартиры.
Если в отношении возвращенных застройщиком денежных средств супругами уже был применен имущественный налоговый вычет (например, они воспользовались таким вычетом в полном размере на общую сумму 80000 руб.), то в такой ситуации возращенные застройщиком денежные средства в сумме 600 руб. подлежат налогообложению подоходным налогом.
Для этого физическое лицо, получившее доход в виде возврата излишне уплаченных на строительство квартиры денежных средств, должно в соответствии со статьей 178 Налогового кодекса представить в налоговый орган по месту регистрации (месту жительства) налоговую декларацию (расчет) по подоходному налогу с физических лиц. Срок представления такой декларации - не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором застройщиком были возвращены 600 руб.
На основании представленной налоговой декларации (расчета) налоговый орган исчислит подоходный налог в размере 13%. В рассматриваемой ситуации сумма подоходного налога составит 78 руб. (600 руб. x 13%), которые необходимо уплатить в бюджет не позднее 15 мая года, следующего за отчетным налоговым периодом (годом получения дохода в виде возврата денежных средств).
И.С.КРИВОРОЩЕНКО,
заместитель начальника главного управления налогообложения физических лиц Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь
"Налоги Беларуси", 2018, N 12
Кстати, позицию по первому вопросу этот ответ тоже подтверждает -- вычет предоставлен ДО окончания строительства и фактического обмера квартиры (без которого не будет техпаспорта на квартиру, и соотвественно, регистрации собственнсоти)