Сделка купли-продажи квартиры: самостоятельно или через АН?

hovan, напішыце пісьмо ў Міністэрства юстыцыі і дадайце пісьмо-патрабаванні рыелтараў)

hovan:

Есть покупатель на мою квартиру (вроде бы). Покупатель пришел со своим агентом. В день осмотра квартиры агент посмотрел документы на квартиру, они ушли, а назавтра от агента прилетело - я должна заключить договор с агентством и заплатить хотя бы 500 вражеских у.е, и обосновала она это каким-то постановлением Минюста. Тут я в шоке и присела. А теперь задаю вопрос, прошу юридической помощи. Как мне грамотно отказаться от услуг агента? Начитавшись историй про "не доставайся же ты никому"... На основании какого документа/ постановления, если таковые существуют, продавец не обязан работать с агентством?

Покупатель есть со слов АГЕНТа. Реально - его нет и не было.
Шлёте их нахер и говорите, если покупатель хочет - пусть покупает.

РиэлтерМинск:

Продаете сами дальше.

конечно продаст - я три так продал и три купил

batareia8822:

Vasiliy5554:

Напишу и я по поводу самостоятельной продажи квартиры, может кому будет полезно. В свое время и продавал и покупал квартиру через агента (была цепочка), сейчас же, учитывая что была чистая продажа решил делать все сам.
Дано: однокомнатная квартира в наследство. Наследники моя мама и ее родная сестра. В квартире никто не прописан.
В первую очередь был полностью погашен льготный кредит (взятый в 2000-ых с остатком рублей 200…300 на сегодняшний момент). Там же, в банке, заказана справка что кредит выплачен полностью. Затем, с этой справкой, едем в БРТИ, где получено заключение что на квартиру отсутствуют обременения.
Со всеми документами отправил маму на БРТИ Богдановича 153 к юристам, где показав все документы, они сказали, что можно проводить сделку продажи. Сказали только еще взять в РСЦ по месту лицевой счет.
Съездил, сам сфоткал квартиру, в пятницу в 9.00 дал объявления на онлайнер и куфар (на реалт не успел). Указав, что агентам не звонить, с 9.00 до 13.00 было 24!!!! звонка от агентов, причем 4-5 из одного и того же. Вначале вежливо отказывался, потом уже грубее пришлось говорить что их помощь не нужна, и что они не могут сделать ничего того, чего не мог бы я сам. После обеда пошли первые звонки от покупателей, на субботу были назначены предварительные просмотры (были и наглые агенты под видом покупателей). Учитывая, что квартира в нормальном состоянии, по низу рынка, с средним ремонтом (не бабушатник), второго покупателя все устроило. Тем более он искал квартиру именно в этом районе.
В воскресенье привез маму на квартиру, где она показала покупателю все документы, получили залог и отдали друг другу расписки о получении.
В понедельник позвонили в БРТИ на предварительную запись. Она оказалась только на конец ИЮНЯ!!!! В результате приняли решение оформляться по живой очереди. Во вторник мама съездила в БРТИ, узнала как работают кабинеты, куда идти и т.д.
Среда. Мама сама к 7.30 приехала в БРТИ, взяла талон на подачу документов. В 8.30 документы приняли и сказали приезжать к 12.00 на оформление сделки с покупателем. В 10.30 встречаемся с покупателем на квартире, он смотрит что все в порядке, мы пересчитываем деньги и упаковываем в наш пакет с росписью, перематывая скотчем. Вместе едем в БРТИ. Приехала вторая наследница (сестра моей мамы). Все вместе в 12.00 заходят в кабинет, через 40 мин документы готовы. Регистратор спрашивает, рассчитались ли с продавцом, в этот момент покупатель передает нам пакет и все ставят подписи на договорах.
Все!!!! В 13.00 все счастливые и довольные разъезжаются по домам.

Спасибо.

Добавлено спустя 4 минуты

elena209:

В агенстве государственной регистрации и кадастру(единственное место где официально регистрируют сделки с недвижимостью) существует отдел консультаций и даже риэлторский отдел.Вы можете получить бесплатно ответ на интересующие вас вопросы по сделкам от ЮРИСТА.Да,это время.Да и вопрос нужно задать грамотно.И самому что то почитать.Ну так вы и не печенье покупаете(продаете).И не надо будет слушать страшилки и надеяться что агент что то проверит и уладит.Возможно проверит,обратившись туда же.Но вы заплатите за свою лень и ее ноги совершенно баснословные деньги.Ибо это будет называться услугой.Всем удачных сделок)).

Спасибо

Добавлено спустя 3 минуты 3 секунды

DOVERUN:

Поделюсь опытом самостоятельной продажи квартиры. Без агентств за 14 дней + Гайд.
Было принято решение продать свою однушку в Зеленом Луге. Состояние таковой, это капсула времени 1981 года, с поклеенными обоями, приведением в божеский вид и выбрасыванием ненужных секций и стенок. Т.е. в квартире в принципе нужно было делать всё, ставить окна, делать пол и так далее. Никогда раньше не сталкивался с продажей квартир. Максимум, это часть дачи родственнику продавал. Ну так вот. В голове было понятие из 2000х, что продать квартиру мега-сложно. Без нотариусов, агентов и серьезных "шарящих" людей не справиться. Отношение к агентам было "Неприязнь". Статьи, где в случае чего агентство ответственности не несет, и если что, то покупателю возвращают не 100к$, которые он потерял по вине агентства, а 60-90 базовых за услуги. Сразу возник вопрос - "Неужели все сделки в Минске идут через агентсва? Ну люди же как-то сами продают, не может же такого быть, что только агенты могут провернуть такую сложную операцию." Так же понимал, что услуги агентов дороги, и это будет не 100$. Как оказалось с однушки в среднем это 2.5-3% от цены квартиры. Мне как продавцу, если бы я обратился в агентство было бы всё равно, ведь эти 3% вкладываются в сумму, которую хочу. Скажем хочу 40к, ставим с агентством цену 41.2к, покупатель оплатит и мне ничего делать не придется. Но что же агенты такого делают за 1200$, что я сам не смогу? Оценка объекта, Поиск покупателя, Проверка квартиры и сбор документов, Сделка.А может ли это сам сделать неподготовленный человек? Нет. Но, если у человека есть интернет, то сможет. Перечитав страниц 60 книжных информации и просмотрев Бел и Росс ютуб по этой теме я понял, что это не так уж и сложно.
Оценка объекта .Это просмотр рядом находящихся квартир с похожим состоянием, вот вам и цена. Но не тут то было. Если скажем я хочу 40к$, то нужно ставить 41-42к$, так как человек придет и будет торговаться, выискивать недостатки квартиры. И мои доводы, про то, что цена ниже, чем у аналогичных квартир не сработает. Я думал всё просто, как в магазине, шоколадка 2р по акции, значит 2р и заплачу. Так как это "Рынок недвижимости", но всё же рынок, то и торг тут будет практически всегда. Но и это еще не всё. Если объявления рядом по 41-42к, а я хочу 40к, это не значит, что я получу 40к. Так как есть еще фактическая цена квартиры по сделкам. Т.е. тогда когда она реально продается. Рядом квартиры 42 выставлены, ставлю 41, хочу 40, но получаю 39. Откуда цифра 39, если на онлайнере квартиры стоят по 42? С сайта БРТИ! Там замудренная регистрация, но можно получить данные о сделках за прошедший месяц по району. Там то и разбежка с выставленными квартирами на сайтах. Но у собственника есть 1 плюс, он не отдает 3% агентам, поэтому выставляя квартиру за 41, если рядом "агентсткие" по 42, есть реальный шанс продать за 40. Человек сотрудничающий с агентами получит на 1200$ меньше.
Поиск покупателя. Самое сложное. Если найдете, 90% работы выполнено. Я думал изначально, что достаточно выставить на Онлайнере, реалте, всё равно, агенты увидят. Они то все сайты мониторят, скажут своим клиентам и я изи продам. Увы тоже нет. нужно задействовать все ресурсы. Ведь если вам нужен прямой покупатель, то он может не знать об реалте, об онлайнере, он живет в Могилевской деревушке, купил андройдик в связном, вбил в маил ру поиск купить квартиру и ему выдаст какой нибудь "Из рук в руки". А это упущенная возможность продажи. Поэтому самыми как я думаю лучшими сайтами являются онлайнер, реалт....и всё. Увы это не означает того факта, что не нужно выставлять на других сайтах, типа хата бай и так далее, нужно! Куфар считаю самым сказочным. Как мне кажется обитатели куфара привылки торговаться покупая телефончик. И выставляя квартиру за 41 приходили сообщения с ценой 35, и даже 33. Это Шок). А из них люди, хотят купить квартиру и продают пульт от телека за 5р. Ну не знаю, может сложная ситуация и хотят в кредит брать. + Объявление добавили в закладки 44 раза, но написавших было меньше 10Может ждали мегаснижения, может агенты добавили просматривая вечерком сайт, что бы днем набрать и предложить "Посотрудничать".
Если вы продаете сами. Вас начинают "Атаковать" агенты. Звонить, даже если вы напишите дефолтную фразу "Агентам не беспокоить"

Парадокс агентств. При проведении сделки, агенты берут до 3% с продавца и с покупателя 60-105 базовых (1 Базовая сейчас 32р)

Звонят агенты собственникам в холодную. У них нет клиента, которому нужна конкретна ваша квартира. Есть клиенты, которым просто нужна квартира и они доверились агентствам, что те найдут для них ту самую. При звонке уточняется продается ли квартира, метраж, цена и т.д. Всё это делается с целью заключения "Эксклюзивного договора" обычно на месяц. Берут вас на крючок, выставляя вашу квартиру на тех же сайтах, что и вы. Вы свое объявление удаляете и уже они отвечают, на звонки и ставя свои 3% сверху вашей цены и принимая звонки. Только вот, если в этом объявлении будет указано, что оно от агентства, то агенты с других агентств на него не будут звонить с целью заключения "Эксклюзивного" договора. Только если в том агентстве, что звонит, есть потенциальный покупатель вашей квартиры и он хочет посмотреть. В этом случае покупатель платит своему агентству 60-105 базовых, продавец платит своему до 3% и агентство продавца "башляет" пару сотен агентству покупателя. Семья ж. Мафия. Так вот звонящие агенты собственнику, МНЕ. узнав, что я не собираюсь оплачивать их услуги 3%, который платит покупатель, закладывая эту сумму к моей цене сразу прощаются и уходят обещав позвонить попозже, хотя говорю мол моя цена такая, вам платит покупатель, зачем еще накидывать сверху эти 3%. На начальном этапе я пытался доказать, что это неправильно, брать деньги с покупателя и продавца, без повышенных тонов, тихо спокойно, но ни к чему это не приводило. Потом звонки были 10 Секунд. -Агент? -да. Блокировка. За неделю насобиралось 90+ номеров. Конечно в этих звонках могли быть потенциальные, "Горячие" агенты, со своим клиентом, которому понравилась моя квартира, которую сами клиенты и нашли и показали своему агенту. И с меня не возьмут мзду в 3% (1200$, спасибо), но перво наперво будут пытаться все же взять эту мзду. Таких встреч "горячих агентов" на квартире было 3. Все агенты утверждали, что есть клиент, но шо б, его ко мне в халупу вести, нужно удостоверится, что квартира реально продается . 2 из них были одинокие агенты, которые пришли обрабатывать на заключение эксклюзива. Еще 1 дедушка, которому даже фотки квартиры не показали. В общем тратят и свое и время собственника, который не заинтересован в ахентах.
Но скажу, что был удивлен, что бОльшая часть агентов очень воспитанные, культурные, хоть наглые и бессовестные. Количество вранья в минуту и подмены понятий.. такого никогда не видел. Хотеть поиметь с обоих сторон, столько врать.. 5 дней в неделю на протяжении X лет их работы. Думаю там структура мозга меняется. Становятся в бытовой жизни такими же как и на работе скользкими. Их аргументы, что выставят на сайты и будут делать платную рекламу, а я так не смогу вообще стало обычным, секретные(скрытые) базы клиентов, т.д.

Проверка квартиры Заключается в подготовке документов. Обязательные:
Технический паспорт квартиры
Свидетельство о гос. регистрации
Справка и з ЕГРНИ ул. Максима Богдановича 153 (стоит 6р.)
Копия лицевого счета (Бесплатно) Выдается в вашем РСЦ
Ваш пашпарт.
Необязательные для проведения сделки, но общепринятые это:
Справка из психоневрологического диспансера ул. Бехтерева 5
Наркологического диспансера ул. Гастелло 16
Эти справки нужны для успокоения покупателя, мол если продавец "Шизоидным расстройством личности" обладает каким и стоит на учете на Бехтерева. Продавая квартиру, потом сделка может быть признана недействительной, мол продавец не отдавал отчет своим действиям и квартира уйдет обратно продавцу. Но можно состоять на учете на Бехтерева, если например у вас проблемы со сном, если депрессия была, скажем после гибели родителей, если в 18 лет вас забирали в армию, а вы не хотели и пришлось там пробыть. Так же человек не состоящий на Бехтерева, может быть болен психически, и +- адекватно себя вести, потом сделка так же будет признана недействительной. Агентство от этого не страхует, деньги оно за квартиру покупателю не вернет, вернет 60-90 базовых за услугу проверки документов продавца.. ну продавец же не стоял на Бехтерева, че от Агентства то хотеть. Да и без разницы им, вернется ли квартира обратно продавцу, кто в какой суд пойдет признавать недействительной сделку. Им главное поиметь с одной и со второй стороны. Обоих.
Покупателю нужны только деньги и паспорт.
Но существует еще один документик. Развернутый лицевой счет. ООоо эти сказки, что выписанный с квартиры осужденный, уехал на зону, он в жировке не числится, но через годик приедет к вам. Или дети погибшего, если квартира досталась по наследству. Или мифические люди, кто учувствовал в приватизации вернуться с Европы и оттяпают кусок квартирыыыыыыыыыы. Очень опасно это всё, обязательно нужно к агентам идти и платить биг моней, чтобы всё проверили, ага. В действительности развернутый лицевой счет простому смертному как-бэ не получить. У меня есть друг, у него знакомый, которому в РСЦ выдали с такой пожелтевшего журнала, в котором вся история района и квартиры. Но это конфиденциальная информация, все дела. После 19го года и агентствам прекратили ее выдавать. Только через юридический запрос в РСЦ. Через адвоката например. Агенты же уверяют, что без секретных проверок не обойтись. Но если в квартире все собственники согласны с продажей. Со справкой ЕГРНИ всё ок, в лицевом счете тоже, то какие мифические бывшие приватизации? Ну агентам, нужно на что-то мазать хлеб с черной икрой, обязаны лить в уши дезу.
Как проходило у меня. Мой первый раз. Моя первая продажа. Покупатель найден. Сам. Без агентств. И он без агентств. И я. Сказка. Счастье. Кстати, это был тот зашедший "посмотреть квартиру" от которого складывалось впечатление, что ну 100% не купит. Уже мысленно выбирал, что куплю в магазине домой. Был конечно в меру вежлив, но без энтузиазма. А от тех людей, кто в первые дни продажи говорили что ну всё берем, испарились. И вот этот "Да 100% не купит" согласен. Но, тараканы в голове одной стороны, страхи, риски, рассказы знакомых. Были вынуждены эту сторону, покупателя, предложить провести сделку через ахенство. Я сразу сказал, что он сам оплачивает их услуги и 3%. И о чудо, агентство, не потребовало у меня 3%. Только 90 базовых с покупателя за проверку моей квартиры, с готовыми у меня докУментами . Ну, хозяин - Барин! Покупатель был найден на 6й день выставления квартиры по сааамой низкой цене по району. Он сам ко мне пришел, лол. Сделка состоялась на 14й . На 7й день мы встретились в ахентстве. Там составили предварительный договор купли продажи, взяли у меня доверенность на сбор документов, с Бехтерева, ЕГРНИ, на получение копии лицевого счета и так далее. Внимание, задаток, который я возвращаю в х2 объеме, если передумаю продавать и остается у меня, если покупатель передумает покупать, ахентство настаивало оставить у себя. Это вообще сюр. Прокладка между продавцом и покупателем диктует условия сделки . Т.е. Нужно 500$ оставить у них, а они пооотомм, отдадут ага. Мои деньги мне потом отдадут, ну нормально А?) Я так понимаю, если бы по вине покупателя не состоялась бы сделка, то склоняли бы к обоюдному расторжению, что бы деньги вернулись к покупателю. И если бы сделка прошла, скорее бы всего началось... "-Ну мы же вашу квартирку проверили, сделку провели, мознё нам эти полТыщи?" В итоге сам предложил без задатка, так как без агентства данный покупатель бы УвЫ, утёк. Ну ладно. На следующий день я пошел выписался и прописался на новое место. Обычно выписываются до сделки. Но лично если бы я покупал, тоже бы хотел, чтобы никто был не прописан. И только через неделю была сделка. Я звонил в первые дни продажи, узнавал в БРТИ, на какой день можно записаться, запись была на ближайшие 1-2 дня. Апрель 2022. Наверное все ахенты заняты были другими буратинами, которые принесли им 90 базовых, а на нашу сделку не было времени. В итоге за день до сделки, встретились на квартире - Я, Покупатель и ахент. Минут 10 считали оплаченную коммуналку, вернее недожитые дни месяца. Там сумма рублей 30. При учете, что агент уже до прихода проверил, что свет оплачен, долгов нету по жировке. И ТО Чудо агент неправильно посчитал. Я не стал спорить, согласился, что дам покупателю 50р. Сделка на 40к зеленых, выясняем 30 или 50р ппц)) Проверили, что всё на месте, линолеум лежит. Ключи остались у меня. Но на следующий день уговор был встретится в БРТИ и заключать сделку, передать ключи. Но до этого я бы мог всё вынести... вот так и пекутся агенты об своих клиентах. Главное заработать, а че там будет... какая им разница)))) Эту проверку квартиры конечно бы идеально проводить за пару часов до сделки. Хотя и в эти часы можно вынести всё.. хм)) Только сторожевого со стороны покупателя оставлять у двери квартиры.
День сделки БРТИ(БТИ), Я, Покупатель и очень важный человек-агент, который записал нас сюда на время удобное ему. 15 минут, подписание договора. Передача денег, была через обменник по спец. курсу. Ехали на тачке агента. В Общем возился с нами как с детями, водил за ручку так сказать (при обычной сделке такое вождение это 3%(1200$) с продавца и 60 базовых с покупателя. Покупатель сдал $ я купил назад. Потеря до 200р. Есть варианты конечно, типа безопасных сделок, надежные платежи, но там сумма 500р. Имеет смысл, если объект больше 150к$. В том случае если не хотите принимать $ напрямую как я. Но думаю 200-500р стоит отдать за чисто-гладкую сделку. Подписание акта приема передачи, после получения всей суммы в банке и всё.

Какой итог:
Симка 7р
Поездки на показ квартиры, сбор справок, ЕГРНИ и т.д. такси + транспорт 50р
Справка ЕГРНИ 6р
Поднятие объявок на куфаре, онлайнере (вроде как не помогло) 10р
Пачка Фенибута 10р

И всёёёёё. Меньше 100р, покупатель найден за неделю. Деньги получены на вторую. "За шо 1200$ плотить?" Ах да, плачу не я... платит покупатель, тооочно!
Но что-то до сих пор объявки 1к квартир висят по 42к$ от агентств в моем районе и не продаются, а сколько висели до того как их увидел?!

Подниму и вашу полезную информацию

Апну ))

shnurok2010:

Добрый вечер . Подскажите пожалуйста , может есть какой алгоритм действий при самостоятельной продажи квартиры? Особенно расчет . Так как у покупателей часть своими , часть кредитными .

выше пост, по расчёту какая вам разница кто на счёт вам денежку закинет, покупатель или банк?

2413611:

как много валюты бракуется

3-5%

2413611:

если нет дополнительной суммы на обмен купюр

Найти дополнительную сумму.Либо оплатить услуги банка по проверке купюр заранее.

abc1963:

2413611:

если нет дополнительной суммы на обмен купюр

отказываться от покупки и искать нормальные купюры.

Какой полезный совет, но это ж ничего что "ненормальные купюры " будут на 90 процентов только для этого банка, а в других банках с большой вероятностью их примут

abc1963:

2413611:

если нет дополнительной суммы на обмен купюр

отказываться от покупки и искать нормальные купюры.

А если был предварительный договор с указанием срока заключения основного
То там только на каком-то оставшемся короткой отрезке...

2413611:

Хорошо, я понял, другой вопрос,смотрю у банков есть услуга по проверке купюр на подлинность, на этой проверке они проверяют только на подлинность и пересчитывают , или также все купюры просвечивают?

а предварительно закинуть им на счёт нельзя ещё до сделки? чтобы пойти потом пересдать в другой банк? а на сделке уже со счёта на другой счёт перекинуть? может поможет - сдавал давече дефектные купюры в альфабанке на малине - приняли с печатями, размалёванные и даже одна была прозрачным скотчем склеена - так что может при всех прочих равных выбирайте альфу

2413611:

Выбор банка не актуален, так как сделка будет проходить в банке с которым работает агенство,

На всякий случай: Это решать не АН.... Оно может только предложить... Продавец или (и) покупатель может отказаться