Ответить
  • Неизвестный кот Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Неизвестный кот Senior Member Автор темы

    6453

    19 лет на сайте
    пользователь #39789

    Профиль

    6453
    # 17 июня 2009 17:34

    Предлаю обсудить юридические ньюансы при самостоятельном совершении сделки купли-продажи квартиры и через агенство.

    - продавец должен пойти в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» и взять выписку о том, что нет никаких запретов на осуществление сделок с квартирой (делают 2-3 дня);

    - эта выписка заверяется у нотариуса (5 минут, бесплатно);

    - продавец разруливает свои дела с налоговой (2-3 дня). Документ предоставляется нотариусу при заключении договора;

    - покупатель вместе с продавцом едут в психдиспансер и получают справку о том, что продавец не состоит на учете (то есть дееспособен и имеет право совершать сделку) (5 минут, бесплатно);

    - покупатель и продавец получают в ЖЭСе выписку лицевого счета квартиры (чтобы быть уверенным в том, что в квартире не прописаны, например, зеки или несовершеннолетние) (5 минут, бесплатно);

    - необходимо согласие супруга или других родственников (общая собственность), если такие имеются;

    Больше от покупателя не требуется ничего. В поездках с продавцом он участвует для того, чтобы быть уверенным в том, что справки действительно выдаются, а не подделаны.

    - к нотарису подписывать договор купли в продажи и с договором в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» за техю паспортом
    Какие справки обязательны для совершения сделки и ее регистрации? Какие дополнительные справки и как может добыть покупатель, чтобы минимизирвоать риски?

    Итак, с квартирой Вы уже определились, с ценой договорились. Что же дальше?
    Самый главный документ при покупке квартиры – это договор купли-продажи квартиры. Именно в нем прописываются все обязанности сторон. Составляется этот документ – у нотариуса, в любой нотариальной конторе. К нему (нотариусу) вам и следует направиться в первую очередь.

    Отмечаем, что все консультации у нотариуса – совершенно бесплатные, чем вы с продавцом (покупателем) можете активно пользоваться.

    От продавца потребуется справка из БТИ что нет запрета на продажу квартиры, справка с РКЦ о том, что в квартире никто больше не прописан и нет долгов по коммунальным платежам, справка на дееспособность (см. «Для того, чтобы совершить сделку по покупке недвижимости следует»).

    От покупателя – только паспорт. Ну и деньги надо договориться когда отдавать - сразу, при покупке, или в течение определенного времени. Об этом нотариус все рассказывает.

    Допустим, вы покупаете квартиру в кредит. У нас в Беларуси действует очень интересный порядок получения кредита на покупку квартиры – сначала составляешь договор купли-продажи, в котором указываешь, что покупаешь квартиру в кредит, и обязуешься перечислить деньги на такой-то номер счета продавца (нотариус все прекрасно знает) и только потом с этим договором, зарегистрированным в БТИ, едешь в банк получать кредит.

    Оформление и расторжение договора стоит не много. Однако надо быть уверенным, что получишь кредит в банке, в сумме кредита, поручителях (какие документы нужны для получения кредита напишу в следующей статье) и заранее посетить банк чтобы они сообщили сумму кредита которую могут дать (надо знать свою среднюю зарплату за последние 3 месяца и зарплату поручителей).

    Когда вы посетили нотариуса, нужно разобраться с банком, узнать сколько денег вам выдадут в кредит. Потом можно договорить о внесении задатка, на случай если кто-то откажется от сделки, то часть задатка может отойти стороне, которая не была зачинщиком разрыва договора. Потом этот документ нужно нотариально заверить.

    Итак, вы договорились о внесении задатка в 500$ на условии, что вы заплачу всю сумму в течение 2х месяцев, а продавец не будет продавать квартиру другим покупателям. Договор составили в 2х экземплярах. Тот, что вы писали – забирает продавец. Тот, что писал продавец – остаётся вам.
    Суммы надо указывать в белорусских рублях. Расчет в долларах может стать причиной признания сделки недействительной. Продавец может попросил переписать номера купюр на всякий случай. Это следует сделать.

    После этого, вы едете в банк и узнаёте какие документы нужны для получения кредита и сумму, на которую вы можете рассчитывать.

    Далее, вы с продавцом едете к нотариусу и заключаете договор купли-продажи квартиры. По нему, вы должны будете в течение двух месяцев с момента передачи задатка оплатить всю сумму (наличные + перевести кредит на счет продавца). А продавец в этот день должен был освободить квартиру.

    Имея договор купли-продажи квартиры вы можете начинать заниматься получением кредита. Продавцу остаётся просто ждать деньги.

    Можно ли обойтись без агента при продаже или покупке квартиры?

    Постановление СМ РБ № 406 от 27.03.2006 года и утвержденное этим постановлением

    УТВЕРЖДЕНО
    Постановление
    Совета Министров
    Республики Беларусь
    27.03.2006 № 406

    ПОЛОЖЕНИЕ
    о порядке представления коммерческим организациям, осуществляющим
    риэлтерскую деятельность, информации государственными органами и
    иными организациями об объектах недвижимости, о правах на них,
    юридических и физических лицах - сторонах сделки, в отношении
    которой осуществляется риэлтерская деятельность

    1. Настоящим Положением определяется порядок представления
    коммерческим организациям, осуществляющим риэлтерскую деятельность
    (далее - риэлтерские организации), информации об объектах
    недвижимости, о правах на них, юридических и физических лицах -
    сторонах сделки, в отношении которой осуществляется риэлтерская
    деятельность (далее - информация, необходимая для оказания
    риэлтерских услуг).
    Риэлтерским организациям не представляются сведения,
    составляющие служебную, коммерческую тайну, государственные секреты,
    иная информация, представление которой ограничено или запрещено
    законодательством.
    2. Информация, необходимая для оказания риэлтерских услуг,
    представляется риэлтерским организациям государственными органами и
    иными организациями согласно приложению.
    3. Государственные органы представляют беспрепятственно
    риэлтерским организациям информацию, необходимую для оказания
    риэлтерских услуг, на основании письменного заявления риэлтерской
    организации с приложением при необходимости документа,
    подтверждающего внесение платы за представление информации, если
    такая плата предусмотрена законодательством, а также доверенности
    (копии), выданной потребителем услуг риэлтерской организации.
    4. Представление риэлтерской организации организацией по
    государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
    сделок с ним информации, необходимой для оказания риэлтерских услуг,
    осуществляется в соответствии с договором между указанными
    организациями, порядок заключения и содержание которого
    устанавливаются Министерством юстиции и Комитетом по земельным
    ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики
    Беларусь.
    Иные организации, указанные в приложении к настоящему
    Положению, представляют риэлтерской организации информацию,
    необходимую для оказания риэлтерских услуг, в соответствии с
    договором, заключенным между этими организациями, на основании
    доверенности (копии), выданной потребителем услуг риэлтерской
    организации.
    5. Информация, необходимая для оказания риэлтерских услуг, в
    письменном виде передается государственными органами и иными
    организациями в установленном в этих органах, организациях порядке
    специалисту по риэлтерской деятельности риэлтерской организации либо
    направляется по почте этой организации.
    При получении информации, необходимой для оказания риэлтерских
    услуг, в государственных органах и иных организациях специалист по
    риэлтерской деятельности обязан предъявить документ, удостоверяющий
    личность, и документ, выданный руководителем риэлтерской организации
    (лицом, исполняющим его обязанности) и подтверждающий его
    полномочия, а также доверенность (копию), выданную потребителем
    услуг риэлтерской организации.
    6. Информация, необходимая для оказания риэлтерских услуг,
    полученная в соответствии с настоящим Положением, должна
    использоваться исключительно в целях оказания риэлтерских услуг.
    7. Риэлтерская организация регистрирует письменные заявления о
    представлении информации, необходимой для оказания риэлтерских
    услуг, и полученную от государственных органов и иных организаций
    информацию в пронумерованном и прошнурованном, скрепленном печатью
    риэлтерской организации журнале исходящих и входящих документов.

    Приложение
    к Положению о порядке
    представления коммерческим
    организациям, осуществляющим
    риэлтерскую деятельность,
    информации государственными
    органами и иными организациями
    об объектах недвижимости, о
    правах на них, юридических и
    физических лицах - сторонах
    сделки, в отношении которой
    осуществляется риэлтерская
    деятельность

    ПЕРЕЧЕНЬ
    государственных органов и иных организаций, представляющих
    риэлтерским организациям информацию, необходимую для оказания
    риэлтерских услуг

    ---------------------------------T----------------------------------
    Наименование государственного ¦ Представляемая информация
    органа, иной организации ¦ (сведения)
    ---------------------------------+----------------------------------

    1. Министерство юстиции из Единого государственного
    регистра юридических лиц и
    индивидуальных предпринимателей

    нотариальные конторы о совершенных нотариальных
    действиях в отношении физических
    и юридических лиц, от имени, на
    имя, по поручению либо в
    отношении которых были совершены
    такие действия

    2. Министерство по налогам и
    сборам

    инспекции об уплате подоходного, земельного
    налога и налога на недвижимость

    3. Министерство внутренних дел

    Департамент исполнения об отбывании наказания лиц,
    наказаний имеющих права в отношении объекта
    недвижимости

    4. Местные исполнительные и
    распорядительные органы

    управления внутренних дел о прописке (выписке) физических
    лиц, имеющих права в отношении
    объекта недвижимости

    отделы ЗАГС об изменении фамилии, вступлении
    в брак, рождении, смерти
    физических лиц

    управления (отделы) об осуществлении опеки и
    образования, попечительства в отношении лиц,
    здравоохранения, по труду и признанных ограниченно
    социальной защите дееспособными, недееспособными

    5. Организации

    организации, осуществляющие по лицевым счетам, о начислении
    эксплуатацию жилищного фонда жилищной квоты

    ___________________________________________________________
    Пункт 5 приложения - с изменениями, внесенными
    постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 1
    ноября 2006 г. № 1448

    жилищно-эксплуатационные по лицевым счетам, о начислении
    организации жилищной квоты
    ___________________________________________________________

    организации по из Единого государственного
    государственной регистрации регистра недвижимого имущества,
    недвижимого имущества, прав прав на него и сделок с ним,
    на него и сделок с ним государственного земельного
    кадастра

    организации здравоохранения о нахождении физических лиц на
    (наркологические, учете в наркологическом,
    психоневрологические, психоневрологическом,
    противотуберкулезные противотуберкулезном диспансере
    диспансеры) (кабинете)

    Полезные ссылки (спасибо пользователю 2867702)
    Перечень документов, необходимых для заключения договора МЕНЫ, ДАРЕНИЯ, КУПЛИ-ПРОДАЖИ квартиры
    Покупка и продажа недвижимости

    Барахолка Onliner.by
    Вторичное жилье. Продажа/Покупка/Обмен
    Дома. Коттеджи. Продажа/Покупка /Обмен
    Загородная недвижимость и земельные участки
    Готовые квартиры в новостройках

    Непомерные притязания – вот источник наших горестей, и счастье в жизни мы получаем лишь тогда, когда он иссякает
  • abc1963 Senior Member
    офлайн
    abc1963 Senior Member

    14531

    14 лет на сайте
    пользователь #268079

    Профиль
    Написать сообщение

    14531
    # 20 июля 2023 22:30 Редактировалось abc1963, 1 раз.
    Lonewolf:

    Нигде не указано, что обе стороны должны заключить договор с АН.

    Вы просто ( без всяких отсылов к "по общему правилу", "А тот пускай ходатайствует...", и прочих размышлизмов) и однозначно ДА или НЕТ ответьте на вопрос:

    обязано ли АН застроховать сделку,если договор заключен только с продавцом

    . Человек интересуется. :)

    Это Victory, а не то что вы подумали.
  • Lonewolf Onliner Auto Club
    офлайн
    Lonewolf Onliner Auto Club

    20927

    22 года на сайте
    пользователь #3975

    Профиль
    Написать сообщение

    20927
    # 21 июля 2023 10:33

    abc1963, АН согласно указу обязано застраховать свою деятельность в БГС. Является ли выгодоприобретателем с случае ущерба покупатель - интересный вопрос: БГС упирается, что нет, но суды не всегда с ним согласны. :D

    На самом деле покупателю бояться тоже особо нечего. В случае расторжения сделки - требование возмещения с продавца, а тот уже, как потребитель услуг, с АН.

    VW Touareg 3.6 FSI
  • deres Senior Member
    офлайн
    deres Senior Member

    11214

    14 лет на сайте
    пользователь #306916

    Профиль
    Написать сообщение

    11214
    # 21 июля 2023 12:28
    Lonewolf:

    На самом деле покупателю бояться тоже особо нечего. В случае расторжения сделки - требование возмещения с продавца,

    и продавец внезапно скажет-деньги уже потратил и будет каждый месяц по 20 рублей долг гасить. фигня, ничего страшного :trollface:

  • 3514683 Neophyte Poster
    офлайн
    3514683 Neophyte Poster

    27

    2 года на сайте
    пользователь #3514683

    Профиль
    Написать сообщение

    27
    # 21 июля 2023 13:48

    Добрый день! У кого должен остаться задаток у продавца или у АН? Это где-то прописано? спасибо. Ещё

  • Василий44 Senior Member
    офлайн
    Василий44 Senior Member

    4767

    9 лет на сайте
    пользователь #1693054

    Профиль
    Написать сообщение

    4767
    # 21 июля 2023 15:06

    3514683, по-хорошему - у продавца, конечно.

  • marik_1981 Member
    офлайн
    marik_1981 Member

    477

    16 лет на сайте
    пользователь #139089

    Профиль
    Написать сообщение

    477
    # 21 июля 2023 22:17

    ну чтобы Продавец не вышел и не влупил его в автоматы, то лучше в АН))

  • abc1963 Senior Member
    офлайн
    abc1963 Senior Member

    14531

    14 лет на сайте
    пользователь #268079

    Профиль
    Написать сообщение

    14531
    # 21 июля 2023 22:26
    Lonewolf:

    БГС упирается, что нет, но суды не всегда с ним согласны

    Может и судебные решения есть?

    Это Victory, а не то что вы подумали.
  • 3514683 Neophyte Poster
    офлайн
    3514683 Neophyte Poster

    27

    2 года на сайте
    пользователь #3514683

    Профиль
    Написать сообщение

    27
    # 23 июля 2023 14:00

    Какие преимущества проведения сделки купли-продажи через услугу банков " безопасные платежи?1.обе стороны получают соответ.документы( важно,если человек уезжает за пределы РБ,для таможни)2. Для налоговой,если квартира
    будет в дальнейшем продаваться.3.если возникнут судебные споры.что ещё? недостатки?( Понятно,что эта услуга платная).
    ?

  • 1789138 Member
    офлайн
    1789138 Member

    253

    8 лет на сайте
    пользователь #1789138

    Профиль
    Написать сообщение

    253
    # 23 июля 2023 15:27

    3514683, фиксированный курс, подлинность купюр, нет риска не получить деньги. Налоговая и так все видит.

    Страхование и агентства, читаем внимательно что они страхуют. Спойлер - ничего.
    https://realt.onliner.by/2019/03/04/s-yuristom#zag3

  • 3514683 Neophyte Poster
    офлайн
    3514683 Neophyte Poster

    27

    2 года на сайте
    пользователь #3514683

    Профиль
    Написать сообщение

    27
    # 23 июля 2023 17:03

    3514683, фиксированный курс, подлинность купюр, нет риска не получить деньги. Налоговая и так все видит.

    Страхование и агентства, читаем внимательно что они страхуют. Спойлер - ничего.
    https://realt.onliner.by/2019/03/04/s-yuristom#zag3 А ,может,что-то изменилось ?Все- таки статья за 2019 год? А если сделка проходит чере АН и в цепочке?Какой риск не получить деньги?как называется эта банковская операция,когда вызывается кассир для пересчёта и проверки подлинности? Выдаются какие-либо документы( такой то уплатил,другой получил?) Понятно,что речь идёт про бел.рубли ( и эквивалент в валюте).

  • Crazy2Taxi2 Senior Member
    офлайн
    Crazy2Taxi2 Senior Member

    10465

    12 лет на сайте
    пользователь #647215

    Профиль
    Написать сообщение

    10465
    # 24 июля 2023 17:42

    Может кто скинуть типовой договор с агентством на продажу?

    Па нетрах і лясах імчыцца Ваўкалак, вольны Ваўкалак. Парваўшы ланцугі, чужыя сцягі, каб на волі жыць, Праз пасткі і лаўжы шлях яго ляжыць
  • 1789138 Member
    офлайн
    1789138 Member

    253

    8 лет на сайте
    пользователь #1789138

    Профиль
    Написать сообщение

    253
    # 24 июля 2023 19:52

    Crazy2Taxi2, на сайте министерства юстиции есть текст постановления номер 29 от 2008 года со всеми типовыми формами

  • 1789138 Member
    офлайн
    1789138 Member

    253

    8 лет на сайте
    пользователь #1789138

    Профиль
    Написать сообщение

    253
    # 25 июля 2023 08:16 Редактировалось 1789138, 1 раз.
    3514683:

    Какой риск не получить деньги?как называется эта банковская операция,когда вызывается кассир для пересчёта и проверки подлинности? Выдаются какие-либо документы( такой то уплатил,другой получил?) Понятно,что речь идёт про бел.рубли ( и эквивалент в валюте).

    цивилизация шагнула вперед, куча банков оказывают услугу под названием безопасные платежи или безопасные сделки.
    гугл в помощь

    Добавлено спустя 1 час 12 минут 25 секунд

    3514683:

    А ,может,что-то изменилось ?Все- таки статья за 2019 год?

    ничего, читайте указ 530, глава 17
    на страховку может рассчитывать потребитель, заключивший договор на оказание риэлтерских услуг, оплативший их и сохранивший все документы. Но есть одно но, проверка истории не поименована в перечне риэлтерских услуг, в договор на оказание риэлтерских услуг проверку истории вам не напишут.
    напишут консультирование, оказание содействия и прочую муть. Ничего конкретного. Есть случай, когда риэлтерское агентство сделало все правильно и грамотно, но ошибка была на стороне кадастрового агентства, следовательно, потребители риэлтерских услуг на страховку не имели права.
    поищите информацию по страховым случаям по сделкам с недвижимостью, из того, что читала - только в 50% случаев страховку выплачивали.
    ок 150 сделок в год в РБ признают недействительными, по информации от Белгосстраха - с 2006 по 2018 20 исков было подано о возмещении убытков, 10 удовлетворено.

  • Konstantin_Ev Senior Member
    офлайн
    Konstantin_Ev Senior Member

    3526

    6 лет на сайте
    пользователь #2556310

    Профиль
    Написать сообщение

    3526
    # 25 июля 2023 09:36
    1789138:

    цивилизация шагнула вперед, куча банков оказывают услугу под названием безопасные платежи или безопасные сделки.
    гугл в помощь

    Удивительно, что некоторые до сих пор не в курсе.

  • Mantiscorp Senior Member
    офлайн
    Mantiscorp Senior Member

    12110

    18 лет на сайте
    пользователь #73584

    Профиль
    Написать сообщение

    12110
    # 25 июля 2023 10:17
    1789138:

    Есть случай, когда риэлтерское агентство сделало все правильно и грамотно, но ошибка была на стороне кадастрового агентства, следовательно, потребители риэлтерских услуг на страховку не имели права.

    а у кадастрового агентства нет страхования своей гражданской ответственности?

  • pasha_1977 Senior Member
    офлайн
    pasha_1977 Senior Member

    2054

    16 лет на сайте
    пользователь #122893

    Профиль
    Написать сообщение

    2054
    # 25 июля 2023 10:23
    Mantiscorp:

    своей гражданской

    своей или гражданской? ;)

  • Crazy2Taxi2 Senior Member
    офлайн
    Crazy2Taxi2 Senior Member

    10465

    12 лет на сайте
    пользователь #647215

    Профиль
    Написать сообщение

    10465
    # 25 июля 2023 11:28
    1789138:

    Crazy2Taxi2, на сайте министерства юстиции есть текст постановления номер 29 от 2008 года со всеми типовыми формами

    Соглашение о новой ориентировочной стоимости Объекта (Приложение №1 к договору)
    Где якобы должно быть написано отсутствие выставление счета продавцу, если не смогли найти покупателя на оговоренную сумму?

    Добавлено спустя 1 минута 20 секунд

    хвалятся якобы дороже, хотя хотелось бы выше на 5-6%

    Па нетрах і лясах імчыцца Ваўкалак, вольны Ваўкалак. Парваўшы ланцугі, чужыя сцягі, каб на волі жыць, Праз пасткі і лаўжы шлях яго ляжыць
  • Lonewolf Onliner Auto Club
    офлайн
    Lonewolf Onliner Auto Club

    20927

    22 года на сайте
    пользователь #3975

    Профиль
    Написать сообщение

    20927
    # 25 июля 2023 12:11
    Crazy2Taxi2:

    Соглашение о новой ориентировочной стоимости Объекта (Приложение №1 к договору)

    А где соглашение?
    А по договорчику можно не оплачивать услуги, если не нашли покупателя. Конечно если это не расторжение по вашей инициативе.

    VW Touareg 3.6 FSI
  • Crazy2Taxi2 Senior Member
    офлайн
    Crazy2Taxi2 Senior Member

    10465

    12 лет на сайте
    пользователь #647215

    Профиль
    Написать сообщение

    10465
    # 25 июля 2023 12:14
    Lonewolf:

    А по договорчику можно не оплачивать услуги, если не нашли покупателя

    А если нашли, но дешевле?

    Lonewolf:

    Конечно если это не расторжение по вашей инициативе.

    А надо с аукционом на повышение :beer:

    Па нетрах і лясах імчыцца Ваўкалак, вольны Ваўкалак. Парваўшы ланцугі, чужыя сцягі, каб на волі жыць, Праз пасткі і лаўжы шлях яго ляжыць
  • Lonewolf Onliner Auto Club
    офлайн
    Lonewolf Onliner Auto Club

    20927

    22 года на сайте
    пользователь #3975

    Профиль
    Написать сообщение

    20927
    # 25 июля 2023 16:10
    Crazy2Taxi2:

    А если нашли, но дешевле?

    Полагаю, что цена прописывется в п.1.3.

    VW Touareg 3.6 FSI