Ответить
  • Chamfort Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Chamfort Senior Member Автор темы

    6453

    17 лет на сайте
    пользователь #39789

    Профиль
    Написать сообщение

    6453
    # 17 июня 2009 17:34

    Предлаю обсудить юридические ньюансы при самостоятельном совершении сделки купли-продажи квартиры и через агенство.

    - продавец должен пойти в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» и взять выписку о том, что нет никаких запретов на осуществление сделок с квартирой (делают 2-3 дня);

    - эта выписка заверяется у нотариуса (5 минут, бесплатно);

    - продавец разруливает свои дела с налоговой (2-3 дня). Документ предоставляется нотариусу при заключении договора;

    - покупатель вместе с продавцом едут в психдиспансер и получают справку о том, что продавец не состоит на учете (то есть дееспособен и имеет право совершать сделку) (5 минут, бесплатно);

    - покупатель и продавец получают в ЖЭСе выписку лицевого счета квартиры (чтобы быть уверенным в том, что в квартире не прописаны, например, зеки или несовершеннолетние) (5 минут, бесплатно);

    - необходимо согласие супруга или других родственников (общая собственность), если такие имеются;

    Больше от покупателя не требуется ничего. В поездках с продавцом он участвует для того, чтобы быть уверенным в том, что справки действительно выдаются, а не подделаны.

    - к нотарису подписывать договор купли в продажи и с договором в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» за техю паспортом
    Какие справки обязательны для совершения сделки и ее регистрации? Какие дополнительные справки и как может добыть покупатель, чтобы минимизирвоать риски?

    Итак, с квартирой Вы уже определились, с ценой договорились. Что же дальше?
    Самый главный документ при покупке квартиры – это договор купли-продажи квартиры. Именно в нем прописываются все обязанности сторон. Составляется этот документ – у нотариуса, в любой нотариальной конторе. К нему (нотариусу) вам и следует направиться в первую очередь.

    Отмечаем, что все консультации у нотариуса – совершенно бесплатные, чем вы с продавцом (покупателем) можете активно пользоваться.

    От продавца потребуется справка из БТИ что нет запрета на продажу квартиры, справка с РКЦ о том, что в квартире никто больше не прописан и нет долгов по коммунальным платежам, справка на дееспособность (см. «Для того, чтобы совершить сделку по покупке недвижимости следует»).

    От покупателя – только паспорт. Ну и деньги надо договориться когда отдавать - сразу, при покупке, или в течение определенного времени. Об этом нотариус все рассказывает.

    Допустим, вы покупаете квартиру в кредит. У нас в Беларуси действует очень интересный порядок получения кредита на покупку квартиры – сначала составляешь договор купли-продажи, в котором указываешь, что покупаешь квартиру в кредит, и обязуешься перечислить деньги на такой-то номер счета продавца (нотариус все прекрасно знает) и только потом с этим договором, зарегистрированным в БТИ, едешь в банк получать кредит.

    Оформление и расторжение договора стоит не много. Однако надо быть уверенным, что получишь кредит в банке, в сумме кредита, поручителях (какие документы нужны для получения кредита напишу в следующей статье) и заранее посетить банк чтобы они сообщили сумму кредита которую могут дать (надо знать свою среднюю зарплату за последние 3 месяца и зарплату поручителей).

    Когда вы посетили нотариуса, нужно разобраться с банком, узнать сколько денег вам выдадут в кредит. Потом можно договорить о внесении задатка, на случай если кто-то откажется от сделки, то часть задатка может отойти стороне, которая не была зачинщиком разрыва договора. Потом этот документ нужно нотариально заверить.

    Итак, вы договорились о внесении задатка в 500$ на условии, что вы заплачу всю сумму в течение 2х месяцев, а продавец не будет продавать квартиру другим покупателям. Договор составили в 2х экземплярах. Тот, что вы писали – забирает продавец. Тот, что писал продавец – остаётся вам.
    Суммы надо указывать в белорусских рублях. Расчет в долларах может стать причиной признания сделки недействительной. Продавец может попросил переписать номера купюр на всякий случай. Это следует сделать.

    После этого, вы едете в банк и узнаёте какие документы нужны для получения кредита и сумму, на которую вы можете рассчитывать.

    Далее, вы с продавцом едете к нотариусу и заключаете договор купли-продажи квартиры. По нему, вы должны будете в течение двух месяцев с момента передачи задатка оплатить всю сумму (наличные + перевести кредит на счет продавца). А продавец в этот день должен был освободить квартиру.

    Имея договор купли-продажи квартиры вы можете начинать заниматься получением кредита. Продавцу остаётся просто ждать деньги.

    Можно ли обойтись без агента при продаже или покупке квартиры?

    Постановление СМ РБ № 406 от 27.03.2006 года и утвержденное этим постановлением

    УТВЕРЖДЕНО
    Постановление
    Совета Министров
    Республики Беларусь
    27.03.2006 № 406

    ПОЛОЖЕНИЕ
    о порядке представления коммерческим организациям, осуществляющим
    риэлтерскую деятельность, информации государственными органами и
    иными организациями об объектах недвижимости, о правах на них,
    юридических и физических лицах - сторонах сделки, в отношении
    которой осуществляется риэлтерская деятельность

    1. Настоящим Положением определяется порядок представления
    коммерческим организациям, осуществляющим риэлтерскую деятельность
    (далее - риэлтерские организации), информации об объектах
    недвижимости, о правах на них, юридических и физических лицах -
    сторонах сделки, в отношении которой осуществляется риэлтерская
    деятельность (далее - информация, необходимая для оказания
    риэлтерских услуг).
    Риэлтерским организациям не представляются сведения,
    составляющие служебную, коммерческую тайну, государственные секреты,
    иная информация, представление которой ограничено или запрещено
    законодательством.
    2. Информация, необходимая для оказания риэлтерских услуг,
    представляется риэлтерским организациям государственными органами и
    иными организациями согласно приложению.
    3. Государственные органы представляют беспрепятственно
    риэлтерским организациям информацию, необходимую для оказания
    риэлтерских услуг, на основании письменного заявления риэлтерской
    организации с приложением при необходимости документа,
    подтверждающего внесение платы за представление информации, если
    такая плата предусмотрена законодательством, а также доверенности
    (копии), выданной потребителем услуг риэлтерской организации.
    4. Представление риэлтерской организации организацией по
    государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
    сделок с ним информации, необходимой для оказания риэлтерских услуг,
    осуществляется в соответствии с договором между указанными
    организациями, порядок заключения и содержание которого
    устанавливаются Министерством юстиции и Комитетом по земельным
    ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики
    Беларусь.
    Иные организации, указанные в приложении к настоящему
    Положению, представляют риэлтерской организации информацию,
    необходимую для оказания риэлтерских услуг, в соответствии с
    договором, заключенным между этими организациями, на основании
    доверенности (копии), выданной потребителем услуг риэлтерской
    организации.
    5. Информация, необходимая для оказания риэлтерских услуг, в
    письменном виде передается государственными органами и иными
    организациями в установленном в этих органах, организациях порядке
    специалисту по риэлтерской деятельности риэлтерской организации либо
    направляется по почте этой организации.
    При получении информации, необходимой для оказания риэлтерских
    услуг, в государственных органах и иных организациях специалист по
    риэлтерской деятельности обязан предъявить документ, удостоверяющий
    личность, и документ, выданный руководителем риэлтерской организации
    (лицом, исполняющим его обязанности) и подтверждающий его
    полномочия, а также доверенность (копию), выданную потребителем
    услуг риэлтерской организации.
    6. Информация, необходимая для оказания риэлтерских услуг,
    полученная в соответствии с настоящим Положением, должна
    использоваться исключительно в целях оказания риэлтерских услуг.
    7. Риэлтерская организация регистрирует письменные заявления о
    представлении информации, необходимой для оказания риэлтерских
    услуг, и полученную от государственных органов и иных организаций
    информацию в пронумерованном и прошнурованном, скрепленном печатью
    риэлтерской организации журнале исходящих и входящих документов.

    Приложение
    к Положению о порядке
    представления коммерческим
    организациям, осуществляющим
    риэлтерскую деятельность,
    информации государственными
    органами и иными организациями
    об объектах недвижимости, о
    правах на них, юридических и
    физических лицах - сторонах
    сделки, в отношении которой
    осуществляется риэлтерская
    деятельность

    ПЕРЕЧЕНЬ
    государственных органов и иных организаций, представляющих
    риэлтерским организациям информацию, необходимую для оказания
    риэлтерских услуг

    ---------------------------------T----------------------------------
    Наименование государственного ¦ Представляемая информация
    органа, иной организации ¦ (сведения)
    ---------------------------------+----------------------------------

    1. Министерство юстиции из Единого государственного
    регистра юридических лиц и
    индивидуальных предпринимателей

    нотариальные конторы о совершенных нотариальных
    действиях в отношении физических
    и юридических лиц, от имени, на
    имя, по поручению либо в
    отношении которых были совершены
    такие действия

    2. Министерство по налогам и
    сборам

    инспекции об уплате подоходного, земельного
    налога и налога на недвижимость

    3. Министерство внутренних дел

    Департамент исполнения об отбывании наказания лиц,
    наказаний имеющих права в отношении объекта
    недвижимости

    4. Местные исполнительные и
    распорядительные органы

    управления внутренних дел о прописке (выписке) физических
    лиц, имеющих права в отношении
    объекта недвижимости

    отделы ЗАГС об изменении фамилии, вступлении
    в брак, рождении, смерти
    физических лиц

    управления (отделы) об осуществлении опеки и
    образования, попечительства в отношении лиц,
    здравоохранения, по труду и признанных ограниченно
    социальной защите дееспособными, недееспособными

    5. Организации

    организации, осуществляющие по лицевым счетам, о начислении
    эксплуатацию жилищного фонда жилищной квоты

    ___________________________________________________________
    Пункт 5 приложения - с изменениями, внесенными
    постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 1
    ноября 2006 г. № 1448

    жилищно-эксплуатационные по лицевым счетам, о начислении
    организации жилищной квоты
    ___________________________________________________________

    организации по из Единого государственного
    государственной регистрации регистра недвижимого имущества,
    недвижимого имущества, прав прав на него и сделок с ним,
    на него и сделок с ним государственного земельного
    кадастра

    организации здравоохранения о нахождении физических лиц на
    (наркологические, учете в наркологическом,
    психоневрологические, психоневрологическом,
    противотуберкулезные противотуберкулезном диспансере
    диспансеры) (кабинете)

    Полезные ссылки (спасибо пользователю 2867702)
    Перечень документов, необходимых для заключения договора МЕНЫ, ДАРЕНИЯ, КУПЛИ-ПРОДАЖИ квартиры
    Покупка и продажа недвижимости

    Барахолка Onliner.by
    Вторичное жилье. Продажа/Покупка/Обмен
    Дома. Коттеджи. Продажа/Покупка /Обмен
    Загородная недвижимость и земельные участки
    Готовые квартиры в новостройках

    Непомерные притязания – вот источник наших горестей, и счастье в жизни мы получаем лишь тогда, когда он иссякает
  • pasha_1977 Senior Member
    офлайн
    pasha_1977 Senior Member

    1841

    14 лет на сайте
    пользователь #122893

    Профиль
    Написать сообщение

    1841
    # 12 мая 2022 10:50

    Челси, второй вариант: а вы из скромности хотите потерять всю выгоду???

  • Lonewolf Onliner Auto Club
    офлайн
    Lonewolf Onliner Auto Club

    15178

    20 лет на сайте
    пользователь #3975

    Профиль
    Написать сообщение

    15178
    # 12 мая 2022 10:53
    Челси:

    задаток,

    Челси:

    Что я им обязана буду заплатить?

    Кроме им заплатить готовьтесь вернуть задаток х2

    VW Touareg 3.6 FSI
  • elenka-it Junior Member
    офлайн
    elenka-it Junior Member

    43

    11 лет на сайте
    пользователь #392580

    Профиль
    Написать сообщение

    43
    # 12 мая 2022 11:27

    Добрый день! Скажите, пожалуйста, если продажа квартиры будет через 3 дня после окончания договора с агентством, это не считается нарушением условий договора со стороны агентства? Мне риэлтор сказала, что покупатель найден, но у него безотзывный вклад заканчивается на три дня позже, чем наш с ней договор, т.е. провести сделку в срок действия договора не получается. Может ли она под шумок таким образом предложить продлить договор еще на месяц? У меня нет никакого официального подтверждения того, что покупатель действительно есть, это можно как-то проверить или остается только верить на слово агенту?

  • Челси Neophyte Poster
    офлайн
    Челси Neophyte Poster

    18

    11 лет на сайте
    пользователь #407392

    Профиль
    Написать сообщение

    18
    # 12 мая 2022 12:22
    Lonewolf:

    Челси:

    задаток,

    Челси:

    Что я им обязана буду заплатить?

    Кроме им заплатить готовьтесь вернуть задаток х2

    Задаток лежит в агенстве, я его не брала.

    Добавлено спустя 57 секунд

    pasha_1977:

    Челси, второй вариант: а вы из скромности хотите потерять всю выгоду???

    Вот именно, что не хочу. Я хочу расторгнуть договор с наименьшими затратами.

  • Lonewolf Onliner Auto Club
    офлайн
    Lonewolf Onliner Auto Club

    15178

    20 лет на сайте
    пользователь #3975

    Профиль
    Написать сообщение

    15178
    # 12 мая 2022 14:21
    Челси:

    Задаток лежит в агенстве, я его не брала.

    Но возвращать будете вы.

    VW Touareg 3.6 FSI
  • priks Member
    офлайн
    priks Member

    459

    15 лет на сайте
    пользователь #70575

    Профиль
    Написать сообщение

    459
    # 12 мая 2022 14:37
    elenka-it:

    Добрый день! Скажите, пожалуйста, если продажа квартиры будет через 3 дня после окончания договора с агентством, это не считается нарушением условий договора со стороны агентства? Мне риэлтор сказала, что покупатель найден, но у него безотзывный вклад заканчивается на три дня позже, чем наш с ней договор, т.е. провести сделку в срок действия договора не получается. Может ли она под шумок таким образом предложить продлить договор еще на месяц? У меня нет никакого официального подтверждения того, что покупатель действительно есть, это можно как-то проверить или остается только верить на слово агенту?

    Я бы поверил.
    ... заключив предварительный договор купли-продажи и получив задаток.

  • Челси Neophyte Poster
    офлайн
    Челси Neophyte Poster

    18

    11 лет на сайте
    пользователь #407392

    Профиль
    Написать сообщение

    18
    # 12 мая 2022 22:33
    pasha_1977:

    Челси, для начала ставьте запредельный ценник, а там разберетесь...

    Спасибо за совет!

  • mainkaif Senior Member
    офлайн
    mainkaif Senior Member

    2356

    14 лет на сайте
    пользователь #115526

    Профиль
    Написать сообщение

    2356
    # 12 мая 2022 23:11 Редактировалось mainkaif, 1 раз.
    elenka-it:

    у него безотзывный вклад заканчивается на три дня позже, чем наш с ней договор

    сейчас лимиты в банках на возврат валютных депозитов, если у него валютный вклад в цептер банке каком то там лимиты на возврат валюты 1000 в месяц, т.е. вашу квартиру за условные 50000 он сможет купить только через 50 месяцев :( хотя есть банки с большИми лимитами, а вообще по своему опыту - агенты всегда врут, так что не верьте им

  • alexgavr Senior Member
    офлайн
    alexgavr Senior Member

    12189

    16 лет на сайте
    пользователь #51914

    Профиль
    Написать сообщение

    12189
    # 13 мая 2022 08:54 Редактировалось alexgavr, 1 раз.
    elenka-it:

    Добрый день! Скажите, пожалуйста, если продажа квартиры будет через 3 дня после окончания договора с агентством, это не считается нарушением условий договора со стороны агентства? Мне риэлтор сказала, что покупатель найден, но у него безотзывный вклад заканчивается на три дня позже, чем наш с ней договор, т.е. провести сделку в срок действия договора не получается. Может ли она под шумок таким образом предложить продлить договор еще на месяц? У меня нет никакого официального подтверждения того, что покупатель действительно есть, это можно как-то проверить или остается только верить на слово агенту?

    На слово верить агенту НИКОГДА нельзя..
    А вот в задаток у ВАС на руки- можно..

  • elenka-it Junior Member
    офлайн
    elenka-it Junior Member

    43

    11 лет на сайте
    пользователь #392580

    Профиль
    Написать сообщение

    43
    # 13 мая 2022 10:30

    Спасибо всем, кто ответил на мое сообщение:) Уточнила в банке, где якобы вклад покупателя - лимит на снятие 3 тыс. долларов в месяц)) А про задаток мне вообще агент говорит, что его не будет, потому что вот "нет сейчас у покупателя денег". Предлагаю заключить предварительный договор между мной и покупателем - тоже говорит, мол это невозможно, т.к. это предполагает передачу задатка (хотя в договоре это не написано). Да, короче влипла я(( кстати объявление агентство уже сняло с сайтов, утверждают, что оно больше не нужно, т.к. есть покупатель. Но вдруг он передумает? Я правильно понимаю, что если я этому покупателю в итоге не продам квартиру, я все равно должна буду оплатить услуги агентства в полном объеме?

  • priks Member
    офлайн
    priks Member

    459

    15 лет на сайте
    пользователь #70575

    Профиль
    Написать сообщение

    459
    # 13 мая 2022 11:52
    elenka-it:

    Спасибо всем, кто ответил на мое сообщение:) Уточнила в банке, где якобы вклад покупателя - лимит на снятие 3 тыс. долларов в месяц)) А про задаток мне вообще агент говорит, что его не будет, потому что вот "нет сейчас у покупателя денег". Предлагаю заключить предварительный договор между мной и покупателем - тоже говорит, мол это невозможно, т.к. это предполагает передачу задатка (хотя в договоре это не написано). Да, короче влипла я(( кстати объявление агентство уже сняло с сайтов, утверждают, что оно больше не нужно, т.к. есть покупатель. Но вдруг он передумает? Я правильно понимаю, что если я этому покупателю в итоге не продам квартиру, я все равно должна буду оплатить услуги агентства в полном объеме?

    А что в договоре написано? Как я понял, срок договора вышел и агентство свою работу не сделало. Все их бредни только подтверждают что нет никакого реального покупателя. Агент сейчас вас к чему склоняет? К продлению договора?

  • Adventurer Senior Member
    офлайн
    Adventurer Senior Member

    52354

    18 лет на сайте
    пользователь #16951

    Профиль
    Написать сообщение

    52354
    # 13 мая 2022 12:18
    Челси:

    Задаток лежит в агенстве, я его не брала.

    а подпись ваша ?

    всегда говорил, что в АН никаких своих денег оставлять нельзя :znaika:

    Добавлено спустя 2 минуты 12 секунд

    elenka-it:

    Я правильно понимаю, что если я этому покупателю в итоге не продам квартиру, я все равно должна буду оплатить услуги агентства в полном объеме?

    на основании чего ?
    например договор является основанием, нет договора - нет основания...

  • Lonewolf Onliner Auto Club
    офлайн
    Lonewolf Onliner Auto Club

    15178

    20 лет на сайте
    пользователь #3975

    Профиль
    Написать сообщение

    15178
    # 13 мая 2022 13:56
    Adventurer:

    на основании чего ?
    например договор является основанием, нет договора - нет основания...

    Договор есть, но предмет договора в срок не исполнен. Оплаты, соответственно, тоже нет.

    VW Touareg 3.6 FSI
  • mainkaif Senior Member
    офлайн
    mainkaif Senior Member

    2356

    14 лет на сайте
    пользователь #115526

    Профиль
    Написать сообщение

    2356
    # 13 мая 2022 14:48
    elenka-it:

    Я правильно понимаю, что если я этому покупателю в итоге не продам квартиру, я все равно должна буду оплатить услуги агентства в полном объеме?

    я думаю тут дело вот в чём - Ваш договор с агенством просрочен, рекламу давать они уже не имеют права, про идее они должны вернуть Вам все документы, а легенда с покупателем - это просто такой ход, чтобы Вы заплатили им за услуги, типа мы выполнили договор и покупателя нашли - по факту Вам лапшу на уши вешают, забирайте документы, пригрозите письмом в минюст, если не отмороженные то вернут, иначе им хуже будет

  • elenka-it Junior Member
    офлайн
    elenka-it Junior Member

    43

    11 лет на сайте
    пользователь #392580

    Профиль
    Написать сообщение

    43
    # 13 мая 2022 18:35
    mainkaif:

    elenka-it:

    Я правильно понимаю, что если я этому покупателю в итоге не продам квартиру, я все равно должна буду оплатить услуги агентства в полном объеме?

    я думаю тут дело вот в чём - Ваш договор с агенством просрочен, рекламу давать они уже не имеют права, про идее они должны вернуть Вам все документы, а легенда с покупателем - это просто такой ход, чтобы Вы заплатили им за услуги, типа мы выполнили договор и покупателя нашли - по факту Вам лапшу на уши вешают, забирайте документы, пригрозите письмом в минюст, если не отмороженные то вернут, иначе им хуже будет

    Договор с агентством не просрочен, он истекает через 2 недели. Документы на квартиру у меня, в агентстве только копии, они сами не стали брать оригиналы. Но они уже сняли объявление о моей квартире, аргументируя это тем, что нашли покупателя и "удерживают его". По ходу с покупателем тоже заключили договор, а может и вовсе нет никакого покупателя. Я спросила, а что если покупатель передумает? мне отвечают "не передумает":) короче боюсь, без обращения в минюст не обойдется))

  • Selen69 Senior Member
    офлайн
    Selen69 Senior Member

    4233

    17 лет на сайте
    пользователь #26464

    Профиль
    Написать сообщение

    4233
    # 13 мая 2022 19:44

    elenka-it, не могу понять в чем проблема?

    Продавать квартиру вы отказались. Договор не истек. Пишите заявление в АН на расторжение договора. Платите сколько они там берут за рекламу - что-то на уровне 5-15 БВ. Расходитесь с АН с чистой совестью, как в синем море корабли.

    Если не отказались, но не верите в то, что есть покупатель, то заключаете предварительный договор с суммой задатка, какая есть у покупателя (пусть даже 384$) , и указываете срок исполнения этого предварительного договора не позже срока вашего договора с АН. Можно и без задатка, кстати.

    В Минздрав не вы недавно ходили на травматологов и лечебные центры жаловаться, а сейчас в Минюст собрались? :trollface:

    Вах!
  • mainkaif Senior Member
    офлайн
    mainkaif Senior Member

    2356

    14 лет на сайте
    пользователь #115526

    Профиль
    Написать сообщение

    2356
    # 13 мая 2022 23:27 Редактировалось mainkaif, 1 раз.
    elenka-it:

    Договор с агентством не просрочен, он истекает через 2 недели. Документы на квартиру у меня

    обычно в агенстве заключается предварительный договор между продавцом и покупателем с внесением задатка со стороны покупашки (обычно 1к$) и если покупатель соскочит сумма остаётся у вас

    Selen69:

    Продавать квартиру вы отказались. Договор не истек. Пишите заявление в АН на расторжение договора. Платите сколько они там берут за рекламу - что-то на уровне 5-15 БВ. Расходитесь с АН с чистой совестью, как в синем море корабли.

    детский сад, проще 2 недели прождать и никому ничего не платить, тем более покупатель существует с пустых слов агента, иначе был бы предварительный договор

  • marik_1981 Member
    офлайн
    marik_1981 Member

    406

    14 лет на сайте
    пользователь #139089

    Профиль
    Написать сообщение

    406
    # 14 мая 2022 15:16

    а можно цивилизованно:
    если боитесь упустить покупателя и ждете окончания договора, расторгайте досрочно, оплатите 5 базовых за рекламу и на завтра делайте свою сделку

  • Lonewolf Onliner Auto Club
    офлайн
    Lonewolf Onliner Auto Club

    15178

    20 лет на сайте
    пользователь #3975

    Профиль
    Написать сообщение

    15178
    # 14 мая 2022 15:30

    marik_1981,

    mainkaif:

    покупатель существует с пустых слов агента

    VW Touareg 3.6 FSI
  • Где Senior Member
    офлайн
    Где Senior Member

    4581

    6 лет на сайте
    пользователь #1889490

    Профиль
    Написать сообщение

    4581
    # 14 мая 2022 17:03

    Lonewolf, вы даже не внукаВанги цитируете :)

    ........ А значит, все еще впереди, - подытожил собеседник. .......