Ответить
  • Chamfort Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Chamfort Senior Member Автор темы

    6453

    16 лет на сайте
    пользователь #39789

    Профиль
    Написать сообщение

    6453
    # 17 июня 2009 17:34

    Предлаю обсудить юридические ньюансы при самостоятельном совершении сделки купли-продажи квартиры и через агенство.

    - продавец должен пойти в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» и взять выписку о том, что нет никаких запретов на осуществление сделок с квартирой (делают 2-3 дня);

    - эта выписка заверяется у нотариуса (5 минут, бесплатно);

    - продавец разруливает свои дела с налоговой (2-3 дня). Документ предоставляется нотариусу при заключении договора;

    - покупатель вместе с продавцом едут в психдиспансер и получают справку о том, что продавец не состоит на учете (то есть дееспособен и имеет право совершать сделку) (5 минут, бесплатно);

    - покупатель и продавец получают в ЖЭСе выписку лицевого счета квартиры (чтобы быть уверенным в том, что в квартире не прописаны, например, зеки или несовершеннолетние) (5 минут, бесплатно);

    - необходимо согласие супруга или других родственников (общая собственность), если такие имеются;

    Больше от покупателя не требуется ничего. В поездках с продавцом он участвует для того, чтобы быть уверенным в том, что справки действительно выдаются, а не подделаны.

    - к нотарису подписывать договор купли в продажи и с договором в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» за техю паспортом
    Какие справки обязательны для совершения сделки и ее регистрации? Какие дополнительные справки и как может добыть покупатель, чтобы минимизирвоать риски?

    Итак, с квартирой Вы уже определились, с ценой договорились. Что же дальше?
    Самый главный документ при покупке квартиры – это договор купли-продажи квартиры. Именно в нем прописываются все обязанности сторон. Составляется этот документ – у нотариуса, в любой нотариальной конторе. К нему (нотариусу) вам и следует направиться в первую очередь.

    Отмечаем, что все консультации у нотариуса – совершенно бесплатные, чем вы с продавцом (покупателем) можете активно пользоваться.

    От продавца потребуется справка из БТИ что нет запрета на продажу квартиры, справка с РКЦ о том, что в квартире никто больше не прописан и нет долгов по коммунальным платежам, справка на дееспособность (см. «Для того, чтобы совершить сделку по покупке недвижимости следует»).

    От покупателя – только паспорт. Ну и деньги надо договориться когда отдавать - сразу, при покупке, или в течение определенного времени. Об этом нотариус все рассказывает.

    Допустим, вы покупаете квартиру в кредит. У нас в Беларуси действует очень интересный порядок получения кредита на покупку квартиры – сначала составляешь договор купли-продажи, в котором указываешь, что покупаешь квартиру в кредит, и обязуешься перечислить деньги на такой-то номер счета продавца (нотариус все прекрасно знает) и только потом с этим договором, зарегистрированным в БТИ, едешь в банк получать кредит.

    Оформление и расторжение договора стоит не много. Однако надо быть уверенным, что получишь кредит в банке, в сумме кредита, поручителях (какие документы нужны для получения кредита напишу в следующей статье) и заранее посетить банк чтобы они сообщили сумму кредита которую могут дать (надо знать свою среднюю зарплату за последние 3 месяца и зарплату поручителей).

    Когда вы посетили нотариуса, нужно разобраться с банком, узнать сколько денег вам выдадут в кредит. Потом можно договорить о внесении задатка, на случай если кто-то откажется от сделки, то часть задатка может отойти стороне, которая не была зачинщиком разрыва договора. Потом этот документ нужно нотариально заверить.

    Итак, вы договорились о внесении задатка в 500$ на условии, что вы заплачу всю сумму в течение 2х месяцев, а продавец не будет продавать квартиру другим покупателям. Договор составили в 2х экземплярах. Тот, что вы писали – забирает продавец. Тот, что писал продавец – остаётся вам.
    Суммы надо указывать в белорусских рублях. Расчет в долларах может стать причиной признания сделки недействительной. Продавец может попросил переписать номера купюр на всякий случай. Это следует сделать.

    После этого, вы едете в банк и узнаёте какие документы нужны для получения кредита и сумму, на которую вы можете рассчитывать.

    Далее, вы с продавцом едете к нотариусу и заключаете договор купли-продажи квартиры. По нему, вы должны будете в течение двух месяцев с момента передачи задатка оплатить всю сумму (наличные + перевести кредит на счет продавца). А продавец в этот день должен был освободить квартиру.

    Имея договор купли-продажи квартиры вы можете начинать заниматься получением кредита. Продавцу остаётся просто ждать деньги.

    Можно ли обойтись без агента при продаже или покупке квартиры?

    Постановление СМ РБ № 406 от 27.03.2006 года и утвержденное этим постановлением

    УТВЕРЖДЕНО
    Постановление
    Совета Министров
    Республики Беларусь
    27.03.2006 № 406

    ПОЛОЖЕНИЕ
    о порядке представления коммерческим организациям, осуществляющим
    риэлтерскую деятельность, информации государственными органами и
    иными организациями об объектах недвижимости, о правах на них,
    юридических и физических лицах - сторонах сделки, в отношении
    которой осуществляется риэлтерская деятельность

    1. Настоящим Положением определяется порядок представления
    коммерческим организациям, осуществляющим риэлтерскую деятельность
    (далее - риэлтерские организации), информации об объектах
    недвижимости, о правах на них, юридических и физических лицах -
    сторонах сделки, в отношении которой осуществляется риэлтерская
    деятельность (далее - информация, необходимая для оказания
    риэлтерских услуг).
    Риэлтерским организациям не представляются сведения,
    составляющие служебную, коммерческую тайну, государственные секреты,
    иная информация, представление которой ограничено или запрещено
    законодательством.
    2. Информация, необходимая для оказания риэлтерских услуг,
    представляется риэлтерским организациям государственными органами и
    иными организациями согласно приложению.
    3. Государственные органы представляют беспрепятственно
    риэлтерским организациям информацию, необходимую для оказания
    риэлтерских услуг, на основании письменного заявления риэлтерской
    организации с приложением при необходимости документа,
    подтверждающего внесение платы за представление информации, если
    такая плата предусмотрена законодательством, а также доверенности
    (копии), выданной потребителем услуг риэлтерской организации.
    4. Представление риэлтерской организации организацией по
    государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
    сделок с ним информации, необходимой для оказания риэлтерских услуг,
    осуществляется в соответствии с договором между указанными
    организациями, порядок заключения и содержание которого
    устанавливаются Министерством юстиции и Комитетом по земельным
    ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики
    Беларусь.
    Иные организации, указанные в приложении к настоящему
    Положению, представляют риэлтерской организации информацию,
    необходимую для оказания риэлтерских услуг, в соответствии с
    договором, заключенным между этими организациями, на основании
    доверенности (копии), выданной потребителем услуг риэлтерской
    организации.
    5. Информация, необходимая для оказания риэлтерских услуг, в
    письменном виде передается государственными органами и иными
    организациями в установленном в этих органах, организациях порядке
    специалисту по риэлтерской деятельности риэлтерской организации либо
    направляется по почте этой организации.
    При получении информации, необходимой для оказания риэлтерских
    услуг, в государственных органах и иных организациях специалист по
    риэлтерской деятельности обязан предъявить документ, удостоверяющий
    личность, и документ, выданный руководителем риэлтерской организации
    (лицом, исполняющим его обязанности) и подтверждающий его
    полномочия, а также доверенность (копию), выданную потребителем
    услуг риэлтерской организации.
    6. Информация, необходимая для оказания риэлтерских услуг,
    полученная в соответствии с настоящим Положением, должна
    использоваться исключительно в целях оказания риэлтерских услуг.
    7. Риэлтерская организация регистрирует письменные заявления о
    представлении информации, необходимой для оказания риэлтерских
    услуг, и полученную от государственных органов и иных организаций
    информацию в пронумерованном и прошнурованном, скрепленном печатью
    риэлтерской организации журнале исходящих и входящих документов.

    Приложение
    к Положению о порядке
    представления коммерческим
    организациям, осуществляющим
    риэлтерскую деятельность,
    информации государственными
    органами и иными организациями
    об объектах недвижимости, о
    правах на них, юридических и
    физических лицах - сторонах
    сделки, в отношении которой
    осуществляется риэлтерская
    деятельность

    ПЕРЕЧЕНЬ
    государственных органов и иных организаций, представляющих
    риэлтерским организациям информацию, необходимую для оказания
    риэлтерских услуг

    ---------------------------------T----------------------------------
    Наименование государственного ¦ Представляемая информация
    органа, иной организации ¦ (сведения)
    ---------------------------------+----------------------------------

    1. Министерство юстиции из Единого государственного
    регистра юридических лиц и
    индивидуальных предпринимателей

    нотариальные конторы о совершенных нотариальных
    действиях в отношении физических
    и юридических лиц, от имени, на
    имя, по поручению либо в
    отношении которых были совершены
    такие действия

    2. Министерство по налогам и
    сборам

    инспекции об уплате подоходного, земельного
    налога и налога на недвижимость

    3. Министерство внутренних дел

    Департамент исполнения об отбывании наказания лиц,
    наказаний имеющих права в отношении объекта
    недвижимости

    4. Местные исполнительные и
    распорядительные органы

    управления внутренних дел о прописке (выписке) физических
    лиц, имеющих права в отношении
    объекта недвижимости

    отделы ЗАГС об изменении фамилии, вступлении
    в брак, рождении, смерти
    физических лиц

    управления (отделы) об осуществлении опеки и
    образования, попечительства в отношении лиц,
    здравоохранения, по труду и признанных ограниченно
    социальной защите дееспособными, недееспособными

    5. Организации

    организации, осуществляющие по лицевым счетам, о начислении
    эксплуатацию жилищного фонда жилищной квоты

    ___________________________________________________________
    Пункт 5 приложения - с изменениями, внесенными
    постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 1
    ноября 2006 г. № 1448

    жилищно-эксплуатационные по лицевым счетам, о начислении
    организации жилищной квоты
    ___________________________________________________________

    организации по из Единого государственного
    государственной регистрации регистра недвижимого имущества,
    недвижимого имущества, прав прав на него и сделок с ним,
    на него и сделок с ним государственного земельного
    кадастра

    организации здравоохранения о нахождении физических лиц на
    (наркологические, учете в наркологическом,
    психоневрологические, психоневрологическом,
    противотуберкулезные противотуберкулезном диспансере
    диспансеры) (кабинете)

    Полезные ссылки (спасибо пользователю 2867702)
    Перечень документов, необходимых для заключения договора МЕНЫ, ДАРЕНИЯ, КУПЛИ-ПРОДАЖИ квартиры
    Покупка и продажа недвижимости

    Барахолка Onliner.by
    Вторичное жилье. Продажа/Покупка/Обмен
    Дома. Коттеджи. Продажа/Покупка /Обмен
    Загородная недвижимость и земельные участки
    Готовые квартиры в новостройках

    Непомерные притязания – вот источник наших горестей, и счастье в жизни мы получаем лишь тогда, когда он иссякает
  • Lonewolf Onliner Auto Club
    офлайн
    Lonewolf Onliner Auto Club

    15173

    20 лет на сайте
    пользователь #3975

    Профиль
    Написать сообщение

    15173
    # 10 апреля 2022 21:44
    VDub2:

    Сумма- х.з., наверное может быть любая с потолка, ибо практически недоказуемая сумма

    Все расходы должны быть подтверждены.

    VW Touareg 3.6 FSI
  • VDub2 Senior Member
    офлайн
    VDub2 Senior Member

    24999

    18 лет на сайте
    пользователь #15600

    Профиль
    Написать сообщение

    24999
    # 10 апреля 2022 21:59
    Lonewolf:

    Все расходы должны быть подтверждены.

    можно подтвердить оплату рекламы на реалтбай. А как доказать сумму за потраченное агентом/его начальником/фотогафом и прочим офисным планктоном время на раскрутку/показ/фото/... твоей квартиры?

  • Lonewolf Onliner Auto Club
    офлайн
    Lonewolf Onliner Auto Club

    15173

    20 лет на сайте
    пользователь #3975

    Профиль
    Написать сообщение

    15173
    # 10 апреля 2022 22:26
    VDub2:

    А как доказать сумму за потраченное агентом/его начальником/фотогафом и прочим офисным планктоном время на раскрутку/показ/фото/... твоей квартиры?

    Которых не было? Да, действительно проблема доказать то, чего нет. :D

    VW Touareg 3.6 FSI
  • Ksu.Sha Junior Member
    офлайн
    Ksu.Sha Junior Member

    37

    6 лет на сайте
    пользователь #1885979

    Профиль
    Написать сообщение

    37
    # 10 апреля 2022 23:43 Редактировалось Ksu.Sha, 1 раз.

    VDub2, Ну да покупателей неееету. А если в $ клиент заплатит, нахлебники настучат куда нужно...... Ну не знаююю))) какие-то от них опасения. А если в договоре пропишут, что нужно сделку сделать к такому то числу и в такое то число покупатель белочки монетами копейками принесет, мол на бери, или просто в адекватных белках и я откажусь. "Шо двойной задаток отдавать, тогда?" .... слооожна)

  • marik_1981 Member
    офлайн
    marik_1981 Member

    406

    14 лет на сайте
    пользователь #139089

    Профиль
    Написать сообщение

    406
    # 11 апреля 2022 00:17

    Ksu.Sha, какую-то вы чушь пишете
    какие 2.7%, которые платит покупатель, откуда Вы берете эти цифры?

  • Где Senior Member
    офлайн
    Где Senior Member

    4581

    6 лет на сайте
    пользователь #1889490

    Профиль
    Написать сообщение

    4581
    # 11 апреля 2022 01:00
    Ksu.Sha:

    Ситуацыя такая. Выставила квартиру, без АН(Нахлебников бесполезных) реальных покупателей пока нема, наверное цена высокая, хотя самая низкая на районе ну или мою квартиру агенты не показывают своим клиентам, услышав, что сотрудничать не собираюсь. На днях Агент привел покупателей, тем квартира понравилась хотят брать, на руки получу свою озвученную сумму, в которую будут входить 2.7% сверху, платит покупатель, эти 2.7% агентству. Только нужно подъехать и эксклюзивный договорчик заключить. Какие тут есть риски? А что будет если условных покупателей, после подписания мной договора с АН, условно на белом свете не станет, инопланетяне похитят или ещё что, просто передумают, я получается буду у них "На крючке" ? Или в любой день можно расторгнуть договор, а если после договора показы есть, приведут кого нового смотреть, эт шо, плотить надо будет? И вы бы заключали договор, если 100% покупатели от АН есть?

    Тут главное - правильная последовательность действий, т.е. алгоритм, + хорошая сумма задатка, которая не в АН останется, а у вас.
    Тогда и станет понятно прораб ли это или не прораб. :)

    ........ А значит, все еще впереди, - подытожил собеседник. .......
  • VDub2 Senior Member
    офлайн
    VDub2 Senior Member

    24999

    18 лет на сайте
    пользователь #15600

    Профиль
    Написать сообщение

    24999
    # 19 апреля 2022 19:36 Редактировалось VDub2, 1 раз.

    del

  • marik_1981 Member
    офлайн
    marik_1981 Member

    406

    14 лет на сайте
    пользователь #139089

    Профиль
    Написать сообщение

    406
    # 19 апреля 2022 23:49

    и как это относится к теме?

  • Relax638 Member
    офлайн
    Relax638 Member

    104

    10 лет на сайте
    пользователь #650482

    Профиль
    Написать сообщение

    104
    # 21 апреля 2022 17:43

    Где, а каким боком задаток должен оставаться в агентстве? Если предварительный договор заключается между собственником и покупателем.. Агентство тут каким боком вписывается вообще?))

  • deres Senior Member
    офлайн
    deres Senior Member

    9402

    11 лет на сайте
    пользователь #306916

    Профиль
    Написать сообщение

    9402
    # 21 апреля 2022 18:11
    Relax638:

    Где, а каким боком задаток должен оставаться в агентстве? Если предварительный договор заключается между собственником и покупателем.. Агентство тут каким боком вписывается вообще?))

    вы же внимательно читали

    Ksu.Sha:

    :
    Агент привел покупателей, тем квартира понравилась хотят брать, на руки получу свою озвученную сумму, в которую будут входить 2.7% сверху, платит покупатель, эти 2.7% агентству. Только нужно подъехать и эксклюзивный договорчик заключить.

    2,7% видели?
    вот обычно у агентов задаток и равен этим 2,7%. и остается в сейфе агентства до конца сделки.

    только чую разводят продавца на договор. по факту покупатель подставной.

  • Konstantin_Ev Senior Member
    офлайн
    Konstantin_Ev Senior Member

    2560

    3 года на сайте
    пользователь #2556310

    Профиль
    Написать сообщение

    2560
    # 22 апреля 2022 10:44
    deres:

    Ksu.Sha:
    :
    Агент привел покупателей, тем квартира понравилась хотят брать, на руки получу свою озвученную сумму, в которую будут входить 2.7% сверху, платит покупатель, эти 2.7% агентству. Только нужно подъехать и эксклюзивный договорчик заключить.

    2,7% видели?
    вот обычно у агентов задаток и равен этим 2,7%. и остается в сейфе агентства до конца сделки.

    только чую разводят продавца на договор. по факту покупатель подставной.

    Как это можно проверить вообще?

  • Lonewolf Onliner Auto Club
    офлайн
    Lonewolf Onliner Auto Club

    15173

    20 лет на сайте
    пользователь #3975

    Профиль
    Написать сообщение

    15173
    # 22 апреля 2022 11:17
    Konstantin_Ev:

    Как это можно проверить вообще?

    Взять с покупателя задаток :)

    VW Touareg 3.6 FSI
  • deres Senior Member
    офлайн
    deres Senior Member

    9402

    11 лет на сайте
    пользователь #306916

    Профиль
    Написать сообщение

    9402
    # 22 апреля 2022 11:43
    Konstantin_Ev:

    Как это можно проверить вообще?

    во всей этой схеме самый мутный момент

    Ksu.Sha:

    :
    на руки получу свою озвученную сумму, в которую будут входить 2.7% сверху, платит покупатель, эти 2.7% агентству.

    продавцу эти 2.7% сверху нафиг не упали.
    покупатель хочет заплатить АН- пусть платит, у них свой договор и свои суммы.
    продавец заключает договор только на чистую сумму "на руки". и часть этой суммы в виде задатка берет лично и сам у себя хранит.

  • Selen69 Senior Member
    офлайн
    Selen69 Senior Member

    4231

    17 лет на сайте
    пользователь #26464

    Профиль
    Написать сообщение

    4231
    # 22 апреля 2022 12:36
    Ksu.Sha:

    эти 2.7% агентству.

    А откуда 2,7 взялись.
    По расценкам идет 3%, потом 2,5% и дальше вниз.
    А 2,7% нету.
    Или у вас там ..... не прораб? :)

    Вах!
  • Ksu.Sha Junior Member
    офлайн
    Ksu.Sha Junior Member

    37

    6 лет на сайте
    пользователь #1885979

    Профиль
    Написать сообщение

    37
    # 23 апреля 2022 22:31
    Selen69:

    А откуда 2,7 взялись.

    ДА, вернее 3%, изначально агенты говорили 2.5-2.7%, из-за цены квартиры получилось 3%.
    Ну и как итог покупатель был готов оплачивать озвученные ему 60Б, но не сверху 3%.

    Потом был еще один прямой покупатель, сам нашел, сам пришел, почти была готова сделка, все документы предоставила, предложила лично еще раз взять для родненького покупателя лично с ним. Но он подумал-подумал захотел через агентство (Хотя сам нашел меня). Там ему выставили за проверку 90 базовых + мне 3%, которые он отказался конечно же оплачивать, только был готов на 90Б.
    Ииии сделка не состоялась. Получается от цены 43 договоренной c лично ко мне пришедшим покупателем, который сам меня нашел я получу 41.7, а покупатель заплатит 43+ 1к$(90б по курсу) "Полезные агенты"

  • Z_Mitry Member
    офлайн
    Z_Mitry Member

    147

    7 лет на сайте
    пользователь #1479909

    Профиль
    Написать сообщение

    147
    # 25 апреля 2022 14:27

    Родители купили квартиру сыну буквально в прошлом году, но он скоропостижно женился и завёл ребёнка, :-) после чего было решено расширять для его молодой семьи жилплощадь, и её выставили на продажу. Кроме самого сына, никто зарегистрирован в ней не был, выпишется он к родителям без вопросов.
    Для покупки такого варианта копать ли через агентство что-то ещё, какие-нибудь висяки от предыдущей сделки, вплоть до момента приватизации? Или уже всё шито-крыто, а агентства, между нами говоря, и не станут этим заморачиваться?

  • marik_1981 Member
    офлайн
    marik_1981 Member

    406

    14 лет на сайте
    пользователь #139089

    Профиль
    Написать сообщение

    406
    # 25 апреля 2022 16:46
    Z_Mitry:

    Родители купили квартиру сыну буквально в прошлом году, но он скоропостижно женился и завёл ребёнка, :-) после чего было решено расширять для его молодой семьи жилплощадь, и её выставили на продажу. Кроме самого сына, никто зарегистрирован в ней не был, выпишется он к родителям без вопросов.
    Для покупки такого варианта копать ли через агентство что-то ещё, какие-нибудь висяки от предыдущей сделки, вплоть до момента приватизации? Или уже всё шито-крыто, а агентства, между нами говоря, и не станут этим заморачиваться?

    нужно копать, и как раз таки начинать с приватизации

  • Lonewolf Onliner Auto Club
    офлайн
    Lonewolf Onliner Auto Club

    15173

    20 лет на сайте
    пользователь #3975

    Профиль
    Написать сообщение

    15173
    # 25 апреля 2022 16:50
    marik_1981:

    нужно копать, и как раз таки начинать с приватизации

    Если не секрет - как агенство сможет раскопать подробности приватизации?

    VW Touareg 3.6 FSI
  • alexgavr Senior Member
    офлайн
    alexgavr Senior Member

    12178

    16 лет на сайте
    пользователь #51914

    Профиль
    Написать сообщение

    12178
    # 26 апреля 2022 10:26
    Lonewolf:

    marik_1981:

    нужно копать, и как раз таки начинать с приватизации

    Если не секрет - как агенство сможет раскопать подробности приватизации?

    "Секретные интернеты", как еще.

  • forcemajor АлкоКрым
    офлайн
    forcemajor АлкоКрым

    9952

    15 лет на сайте
    пользователь #81237

    Профиль
    Написать сообщение

    9952
    # 26 апреля 2022 11:27
    Lonewolf:

    marik_1981:

    нужно копать, и как раз таки начинать с приватизации

    Если не секрет - как агенство сможет раскопать подробности приватизации?

    Легко и не принужденно. Имея возможности и хороших юристов-риэлтеров
    П.с. агенТство

    Если у вас и третий блин комом - хрен с ним, пеките комочки