Новая Боровая

Touring, давно Вас не слышно было с такими развернутыми сравнениями!

Touring:

kukuruku:

Xenos:

Так и не понял, что хотел дизайнер-архитектор здесь воплотить.

Я тоже не понял этой затеи. Может у кого-нибудь есть предположения для чего они такие могут быть вообще полезны?

А-100 внедряет мировой опыт, только небольшими шагами, в рамках доступного им бюджета, с учётом возможностей подрядчиков, поэтому часто с ошибками и половинчато. У тех же скандинавов, к которым они аппелируют в рекламе, каждое решение продумано, давно отработано, и сделано не для красоты. В этом и состоит разница.

Детально

|

1. Последняя технологическая тенденция в скандинавском строительстве — фасады сборных домов выполняются уже не из трёхслойной панели, а из однослойной с утеплителем, смонтированном уже на ДСК, с последующей штукатуркой с окраской в массе на объекте. В результате межпанельных швов не видно вовсе. Штукатурное покрытие фасада с окраской в массе не выцветает уже через несколько лет от атмосферных воздействий и солнечного излучения — это одновременно эстетичное и долговечное решение, требующее минимального обслуживания.

Данные панели, как трёхслойные, так и однослойные, соединяются посредством вмонтированных в них бессварных тросовых петель, а швы между ними омоноличиваются. В итоге получается монолитная, цельная и долговечная конструкция, устойчивая к воздействию осадков и коррозии.

Финляндия, пригород Хельсинки, новый дом начальной ценовой категории (около 4,000 евро за метр).

|
Встречный пример из России — фасадам домов, выполненным по данной технологии в пригороде российского Питера, уже восемь лет, и они по-прежнему выглядят хорошо. Использована типичная для стран Скандинавии спокойная цветовая гамма. Видны приточные вентиляционные клапаны, предусмотренные проектом. Несколько уродует вид только внешняя разводка труб газового отопления, но это сделано вынужденно, из-за устаревших российских пожарных норм.

|
В следующей фазе проекта (с ценой реализации около 1,000 евро за метр) российские архитекторы, учитывая тягу граждан, выросших в серых массивах советской застройки Ленинграда к чему-то более яркому, попытались добавить фасадам “весёленького”. Что, в общем-то, довольно спорно. Поскольку монотонная окраска в массе, как в предыдущем примере, практичнее, на ней будет меньше видна въедающаяся в фактуру штукатурки грязь. Вдобавок, менее пёстрые дома лучше растворяются в природе, и красивее стареют.

|
Минский МАПИД в тандеме с девелопером А-100 в известном проекте (с ценой реализации, также близкой к 1,000 евро за метр) пока применяет только трёхслойные внешние панели, с заделкой межпанельных швов герметиком. Это решение обусловлено экономией, и доступными МАПИДу технологиями.

|
Пока всё это новое, оно выглядит довольно терпимо. Особенно, если частично замаскировать швы разнообразием фактур и объёмными навесными конструкциями.

|
Однако, из опыта, швы, выполненные по данной технологии уже через год-два могут “зацвести”, что будет особенно заметно на фасаде белого цвета.

|
Для полноценного решения проблемы нужно менять технологию и переходить к неразрывному штукатурному фасаду по однослойной панели с утеплителем. Либо, к декорированию внешней поверхности шовного трёхслойного фасада щебнем, или плиткой, как это традиционно делается теми же скандинавами, и согласно обещаниям будет реализовано МАПИДом совместно с А-100 в следующей итерации, “Квартал-парке”.

2. Скандинавы традиционно применяют светопрозрачные козырьки и светопрозрачные входные двери, в нижней части которых устанавливают металлические отбойники. Использование штукатурной технологии отделки фасадов не требует дополнительного декорирования входных зон. Всё это не стоит заметных денег, и было реализовано в бюджетном российском проекте.

|
МАПИД в первой редакции своих кварталов применял заглубление входных групп, обусловленное ещё советским проектом, что тянуло за собой их дополнительное затенение. Некоторые изменения им всё же были реализованы — например, были установлены светопрозрачные двери. Но, увы, без полезных отбойников, что может снизить срок службы остекления. Налицо довольно половинчатые, косметические решения.

|
На данном фото хорошо видна неоднородность внешней поверхности панелей от МАПИДа. Антрацитовая окраска от А-100 дополнительно “высвечивает” все огрехи. В дальнейшем их пытались скрыть окраской под дерево, но вышло довольно грубо.

|
Во второй редакции были произведены дополнительные изменения в проекте, и появились открытые входные группы. А-100 вдобавок к светопрозрачным дверям потратилась на добротные светопрозрачные козырьки. Межпанельные швы на фасаде по-прежнему видны, это всё ещё не неразрывный штукатурный фасад с его однородной поверхностью.

Но и здесь есть прогресс — А-100 после двух довольно сомнительных экспериментов с окраской вложила деньги в то, чтобы пространство входной группы было декорировано навесными панелями. Как промежуточный вариант, вышло неплохо. Остаётся вопрос, насколько долговечным будет это решение. Также, двери по-прежнему обходятся без полезных отбойников, что может снизить срок службы остекления.

Из плюсов, появились щётки для очистки обуви, совсем как у финнов. Но, там они не случайны, и исполняют специальную функцию, об этом будет рассказано ниже.

|
3. Скандинавы традиционно используют съёмное либо сдвижное светопрозрачное остекление балконов.

При этом сами балконы выполняются ими размерными, со значительным выносом из плоскости фасада на консолях, дополнительно поддерживаемых внешними колоннами. Это решение даёт сочетание максимального светопропускания и видов на три стороны, при обеспечении высокой надёжности.

|
В российском варианте в силу экономии и менталитета покупателей, по-прежнему желающих иметь в качестве балкона остеклённую кладовку, проектировщиками применено сплошное остекление балконов алюминиевым профилем. Что даёт несколько большее затенение, чем при использовании безрамного остекления. А безрамное является более дорогим.

|
Хорошо то, что балконы также вынесены на консолях, в свою очередь поддерживаемых колоннами. Колонны опираются на технологичные “башмаки”, и закреплены они на бессварных болтовых соединениях. Затем конструкция омоноличивается. Это решение также позаимствовано у скандинавов. Подобные балконы точно не будут отваливаться при ослаблении со временем арматуры консолей, как в пресловутых советских “хрущёвках”.

|
В зданиях же МАПИДа первой редакции реализованы загубленные лоджии из 70-х с железобетонным нижним ограждением. В принципе, это довольно неплохое решение — оно долговременно надёжнее балконов на выносных консолях без поддержки колоннами, и даёт умеренное затенение. Но только без применения остекления в верхней его части.

А-100 в силу привычек местных покупателей попыталась зашить эти лоджии остеклением в рамном алюминиевом профиле, что привело к падению светопропускания. Вдобавок, технологически данное решение оказалось недостаточно продуманным, в итоге покупатели столкнулись с пресловутым выпадением стёкол.

|
К тому же, жильцы нижних этажей в стремлении получить максимально тёплую лоджию самостоятельно заделывают вентиляционные продухи в жезобетонном ограждении, и в итоге получают внутри повышенную конденсацию. Налицо сумма ошибочных решений.

|
В следующей редакции с учётом полученного опыта А-100 и МАПИДом используется модифицированное рамное остекление лоджий без нижнего железобетонного экрана. Минусы те же — снижается светопропускание, но ставить безрамное при нынешних ценах реализации около 1,000 евро за метр для девелопера было бы нерентабельно. Есть и плюсы — например, появилось добротное безрамное остекление террас.

|
4. Скандинавы как стандарт используют отмостку, и мульчирование придомовых зелёных зон, по максимуму убирая источники распространения песка, грязи и пыли. В итоге в дождь песок практически не летит на цоколь здания. Вдобавок, сам цоколь выполняется из железобетона с плоской поверхностью — это решение наиболее практично, так как появившиеся налёт можно смыть водой без больших усилий. Также, по умолчанию выполняется качественная скрытая разводка водостоков.

|
В бюджетной российской редакции на устройстве озеленения сэкономили, и на должном устройстве стоков тоже. Но сам цоколь выполнен правильно.

|
Применённые в проекте скамейки — годные, со спинкой. Ведь основная их функция — не красота, а чтобы было удобно, надёжно и практично. Вентрешётки также достаточно незаметны.

|
В проектах МАПИДа внешняя поверхность цоколя по умолчанию идёт с фактурой, призванной скрыть неоднородность литья железобетона, что будет способствовать въеданию песка и грязи. Антрацитовая окраска от А-100 дополнительно “высвечивает” налёт. Решения довольно спорные.

|
Стандартные решётки от МАПИДа в первой редакции грубые и примитивные.

|
Первая редакция скамеек от А-100 неудобная, и недолговечнная.

|
Попытки облагораживания территории от МАПИДа и А-100 пока что половинчатые — сделать типичное озеленение и симпатичную отмостку по-хорошему мало. Будет всё равно размываться почва, и лететь песок. Не хватает связывания почвы растительностью, мульчирования, бордюров, отливов.

|
И антрацит окраски цоколя никуда не делся, как и его фактура. Всё это будет собирать песок.

|
Но хотя бы решётки улучшились.

|
В следующей редакции мало что изменилось, но вдобавок к приличным решёткам появились более добротные скамейки со спинкой.

|
5. Наконец, скандинавы предпочитают открытые пространства с минимумом ограждений (временные строительные не в счёт).

Внутриквартальные дорожки отсыпаются ими гранитной крошкой мелкой фракции, убирая источники распространения песка и грязи. Но основная цель, которая преследуется — сделать их травмобезопасными при падении. Что и было реализовано в бюджетном российском проекте.

Cтоит отметить, что снижение травмирования пешеходов в зимний период с его неизбежным льдом достигается в Финляндии в отличие от стран СНГ без применения соли и реагентов. Как автомобильные дороги, так и пешеходные дорожки в Финляндии посыпаются мелкой фракцией гранитной крошки, которая весной собирается, и затем используется повторно. В итоге минимально страдает обувь, дороги чистые, и машины тоже чистые. Подробнее об этом рассказано здесь. Чтобы очищать эту крошку с подошв обуви, и ставятся специальные щётки у входа в дома.

Также, в последнее время скандинавами активно применяется внутриквартальное освещение, работающее на отражении — оно эффективно, и практически не светит в окна квартир.

|
А-100 в первой редакции применяло ограждение отдельных дворов, каменную отмостку дорожек, и традиционное освещение на мачтах.

|
Во второй итерации ограждение дворов у А-100 сохранилось, как и отмостка внутриквартальных пространств. Мачты фонарей стали ниже, они светят уже не в окна, а вниз. Вариант не такой эффективный, как решение на отражении, но лучший, чем на высоких мачтах.

|
Появились и “финские” щётки у входа в подъезды, но без использования крошки вместо песка и реагентов это скорее бутафория.

|
6. Касательно комплектации.

Первый пример — сравнительно высотный дом в Хельсинки у метро, 1987-го года постройки, по которому плачет минский D3 с его "оригинальной архитектурной концепцией от Pelleg Architects", и прочие несомненно современные Клаб-Хаусы, Гранд-Хаусы и Аркадии.

|
Окна — размерные, но так называемые “французские в пол” из практических соображений финнами почти не применяются. Они предпочитают иметь либо квадратное по форме, либо широкое горизонтальное окно с узкой боковой секцией, дающее панорамный вид, и сохраняющее функциональным подоконник. В пределе — ленточное остекление, как на фото ниже. Также, с подобным решением окна проще разместить под ним радиатор отопления достаточной производительности.

Разводка труб отопления стандартно выполняется открытой, для удобства обслуживания и замены. Здесь практичность побеждает эстетику. Но эстетика не сдаётся, и в последнее время набирает популярность отопление через плиты перекрытия, что приводит к полному отказу от радиаторов, как таковых, и отказу от видимых труб. Также, это решение существенно снижает необходимую температуру радиатора в виде “пола-потолка” по причине его большой площади, поэтому на нём в отличие от традиционных радиаторов не горит пыль.

|

Полярный пример, современная малоэтажка начального ценового сегмента в 23 километрах от центра.

|

Даже в домах этого уровня в Финляндии стандартны окна с далеко не дешёвыми деревянными рамами, и качественной фурнитурой. Как правило, применяется решения с одной узкой боковой створкой, и близкой к квадратной основной, и делается это ради максимизации светопропускания через основную секцию. Форточки не востребованы, так как по умолчанию все здания оснащаются принудительной мехвентиляцией с рекуперацией, исключающей необходимость регулярного проветривания.

На фото можно увидеть датчики системы вентиляции — присутствия и загрязнения, а также вмонтированные в стены пульты управления.

Компенсационные швы потолочных многопустотных плит перекрытий, широко применяемых в сборных домах в Скандинавии, никто не убирает, используется простое их оштуркатуривание. Здесь практичность снова побеждает эстетику.

|
Потоки в домах — высотой 2,60-2,70 метра, больше встретишь редко, так как нет смысла делать больше при стандартной принудительной вентиляцией с рекуперацией, получишь только лишние издержки на отопление. Высота несколько снижается от данных цифр в местах прохода каналов вентиляции под потолком, к этому также относятся спокойно.

|
В питерском бюджетном проекте, реализованном по скандинавским технологиям, высота этажа равна 3,1 метра, а потолков в чистоте — 2,8 метра. Реализованы размерные прямоугольные оконные проёмы. Применены пустотные плиты перекрытий, и, по этой причине, доступна свободная планировка внутриквартирных пространств. Обогрев осуществляется посредством радиаторов, разводка труб отопления — открытая.

Поставить деревянные либо дерево-алюминиевые окна не позволяет цена реализации, поэтому применяется пластик. Экономией объясняется и членение окон на две равные створки. Зато, есть начальная версия принудительной мехвентиляции — её внедрение позволила высота этажа в 3,1 метра, достаточная, чтобы провести под потолком воздуховоды с сохранением приемлемой высоты потолков.

А-100 пока использует скорее рекламный ход с “французскими окнами” — проектировщики ограничены существующим конструктивом зданий от МАПИДа, который в отличие от более гибкого скандинавского не рассчитан на протяжённые горизонтальные оконные проёмы. Подогрев через плиты перекрытия МАПИД не обеспечит технологически, для этого нужно полностью менять проект. Для него пока нереально даже применение обычных многопустотных плит перекрытий, которые дают свободу планировок, и лучшую шумоизоляцию. Пока из существенного вкупе с увеличением площади оконных проёмов реализована только переработка несущей стены кухня-зал, с расширением соответствующего проёма.

Поставить деревянные либо дерево-алюминиевые окна А-100 также не даёт цена реализации, поэтому ими применяется банальный пластик. Экономией объясняется и членение окон на две равные створки. Нет и гораздо более эффективной, чем естественная, принудительной мехвентиляции, даже её начальной версии. Для нынешней цены реализации это выйдет слишком дорого. Также, её внедрение слабо совместимо с фиксированной высотой этажа в нынешней панели в 2,75/2,85 метра.
|
7. Стандарт отделки.

Все квартиры в Финляндии без исключения по умолчанию передаются с полной отделкой и установленной кухней и техникой. Въехал и сразу живёшь — ни пыли и грязи, ни повреждённых мест общего пользования и лифтов, ни шума от многолетних ремонтов. Это, конечно, ограничивает буйство фантазии отдельных покупателей жилья, но существенно повышает комфорт проживания для большинства.

|
Стандартна и встроенная мебель, заложенная ещё на этапе проектирования дома. Нет большой проблемы сделать это, когда у тебя масса поставщиков готовых решений предсказуемого качества.

|
В питерском бюджетном проекте по умолчанию реализована предчистовая отделка, так называемая "белая". Которая в теории не позволит сильно повредить места общего пользования и лифты при осуществлении жильцами устройства финишных покрытий и окраски, и снижает цену покупки жилья. Остаётся вопрос срока реализации всеми покупателями полной отделки, и сопутствующего этому шума. Девелопером за доплату предлагается и несколько пакетов полной отделки, качество которой заметно зависит от добросовестности конкретных исполнителей. Кухонь и меблировки при этом девелопером не предлагается вовсе.

А-100 делает первые шаги с пакетами полной отделки и полностью меблированными студиями в этом же направлении. Но она также ограничена как местным “жадно-творческим” менталитетом, так и дефицитом квалифицированных отделочников.

Отделка санузлов в странах Скандинавии как правило спокойная, за цветастой плиткой или премиальной сантехникой мало кто гонится, скорее ценится сочетание качества и функциональности. При том, что подобное жильё в массе своей продаётся по 3,000-6,000 тысяч евро за метр (при цене строительства 1,100-1,300 евро за метр), и потратиться на более дорогие отделочные материалы можно было бы запросто.

Разводка труб водоснабжения при этом также выполняется открытой, для удобства её обслуживания и замены. Ванны не популярны, практически стандартна сауна в сочетании с душевой кабиной. В санузле выполняется единый сливной трап, он виден на фото.

|
Здесь А-100 идёт в какой-то мере в русле скандинавских тенденций, с учётом как технологических ограничений МАПИДа, так и стоимости предлагаемой отделки. Ведь стоимость отделки должна рационально соотносится с ценой жилья без неё, и составлять 15-20%.

Ну а вообще, писать про это здесь, увы, бесполезно. Обогрев космоса, ни на что не влияет.

Очень интересно вас читать! Спасибо за ваши статьи! Может у вас какой-то блог есть, где вы это все выкладываете?

kukuruku:

Хм, вообще если я правильно понимаю расположение - у паркинга будет минская регистрация или деревня копище начнет наступление и уменьшит границы столицы?)

Какая разница, неужели и этот момент с регистрацией паркинга настолько принципиален? Кому это важно. Цена места, расположение, вот это да. Но по такой ерунде заморачиваться, совсем видно некоторым заняться нечем уже..

lobank:

Pyzir, а кто такой хейтер? я не знаю - расскажите ЧТО Вы вкладываете в данное понятие?
Или так называются бывшие жители Новой Боровой?

Могли бы и поисковиком воспользоваться любым, но так и быть, расскажу вам сам) Хейтеры зачастую активно осуждают то, что пришлось им не по вкусу, при этом свое мнение считая единственным правильным, могут агрессивно реагировать на автора не понравившегося им комментария. Ну или просто злопамятный человек, который уже столько времени не может простить сотруднику ОП одну фразу)

feedbee:

Люди, потенциальные клиенты, которые приходят это читают, которые приходят сюда из поисковиков. Включайте свой мозг, обдумывайте решение, взвешивайте факты. Ищите другие источники, тут в теме чтобы отделить зерна от плевел нужно повариться хотя бы месяц, чтобы понимать кто есть кто. Нет, ну позитив-актив можно и за дня три вышемить. Сложнее с хейтерами. Но я вам помогу. Правило: если кто-то дает свою персональную оценку и навязывает ее остальным в 2 и более сообщениях, это либо хейтер (читай сотрудник конкурентов), либо сотрудник А100. Это касается последней сотни страниц точно.

Лучшее, что можно сделать, это поискать реальных людей среди знакомых, которые живут в НБ. А я облазил все источники, и везде одно и то же, плюсы-минусы одинаковы.

Touring:

А-100 внедряет мировой опыт, только небольшими шагами, в рамках доступного им бюджета, с учётом возможностей местных подрядчиков, поэтому часто с ошибками и половинчато. У тех же скандинавов, к которым они аппелируют в рекламе, каждое решение продумано, давно отработано, и сделано не для красоты. В этом и состоит разница.

Touring, огромное Вам уважение за статью! Реально интересно и вообще для общего развития.
Вот бы onliner, Ваши статьи публиковал в разделе недвижимость, вместо той чуши, что пишут и публикуют их штатные писаки.
P.S. Буду ждать новых репортажей от Вас!

fanat_Kawa:

Я не знаю, что вы подразумеваете под словом "не похожее", как по мне, так к чему прикладывают руку дизайнеры и архитекторы - это и ест непохожее.

А кто вообще не любит что-либо новое, оригинальное? Есть здесь любители стандартных одинаковых серых панелек что-ли? Я вот не встречала людей таких. Другое дело, что некоторые ставят в приоритет при выборе другие факторы, это да, право каждого. Но поливать грязью за то, что мое мнение отличается, никогда не стану, это низко и мерзко.

lobank:

Кому любопытно - там в комментариях на таске приведена фотка действительно ЕВРОПЕЙСКОЙ современной застройки (какая-то окраина белостока).

У нас здесь место сравнителя с заграницами уже занято, и кстати, Touring очень хорошо с этим справляется)

feedbee:

А от сообщений lobank-а, так просто воротит уже и злит. Я понимаю его цель, на каждой странице жирным пару раз написать гадость про А100, и мне даже кажется, что ему за это не платит, просто человек реально сильно обиделся (могу ошибаться, конечно). Но как мерзко от всего этого тем, кто не работать сюда ходит, а что-то полезное узнать.

Уехал и успокоиться не может всё никак. Так я не понял, жил он в НБ или нет? Мутно всё здесь, нечисто.

Nastygirl:

Насколько реально внести изменения в договор и соглашение о строительстве, идёт ли на это асто девелопмент?

Нереально.

Как пример - Как видим, никто из представителей застройщиков даже не пытался пойти нам навстречу. Внести изменения не разрешили ни по одному из пунктов.