Жилая недвижимость. Общие тенденции. (2)

Трахтибидох:

Metrr :

Да, все так. полная.

Прикольно слышать такое откровение от человека, который не видит потенциала для снижения ценника. Вообще, повышалки в последнее время показывают просто чудеса мимикрии.

Не торопитесь смеяться и изумляться. То, что я не вижу потенциала для снижения цен на РН отнюдь не несовместимо с моим же признанием проблем в экономике страны, в частности в торговом балансе. Просто ваша трактовка заключается в том, что эти негативные вещи еще себя во всю проявят, и ценник станет по-настоящему низким, тогда как я считаю, что негативные вещи уже по большей части заложены в ценник недвижимости.

И никаких чудес мимикрии ни "повышалкам", ни "удержалкам" проявлять не надо, все итак идет неплохо. А вот тем, кто обещает по-трыста, пиццот, симсот и даже тем, кто обещает по дивяццот есть причины понервничать.

А вообще я вам скажу такую вещь. У меня сложилось такое впечатление, что некоторые участники ветки (под которыми я понимаю в первую очередь вас) допускают грубую ошибку и мешают в кучу две ОТЛИЧАЮЩИЕСЯ вещи - позицию по поводу перспектив рынка и политориентацию. Иначе говоря, ставят равно между застабилами и повышалами, с одной стороны, и оппами и понижалами, с другой стороны. Это, ИМХО, очень узкое и крайне упрощенное мышление.

Не знаю, может и есть какая-то попарная коррелиция между этими вещами, но все же это неправильно делать полное отождествление между ними. По вашему получается, что если я повышала-удержала, то должен кричать "за стабильную и сильную Беларусь". А если я говорю о проблемах экономики и некомпетентности власти, то я, выходит, мимикрирую и лицемерю. Повторюсь - у вас неправильный подход. И опровергается он не только моим примером. У нас хватает застабилов среди понижал - Гонзалос и Toll55 тому примеры. Но их вы ведь не попрекаете в двуличии, поскольку, хоть они и застабилы (в отличие от вас - оппа), зато хотя бы понижалы, что для вас уже отрадно. Да простят меня упомянутые господа, но для вас они - свои с*кины сыны. Ну так и ко мне нечего придераться, поскольку, хоть я и повышала-удержала, но ближе к оппам по целому спектру общественно-экономических вопросов, чем к застабилам.

Ну действительно, уже просто достало, когда ты говоришь: цены падать больше не будут. А тебя приэтом называют мало того, что повышалой (к этому уже привык), так еще и пособником режима и коллаборационистом.

grywolf,

Arjuna,

ИМХО, два персонажа - одно и тоже лицо.

grywolf:

Не мечтайте о понижении цен на РН до уровня ваших зарплат- не умеете зарабатывать - платите тем кто умеет, и сдает вам квартиры

Ну что, Дронито, дружище, маска сброшена, решил показать свою истинную сущность?

Так я тебя огорчу - не могут зарабатывать сегодня 80% людей, потому что именно столько жилья сегодня строится с привлечением льготного кредита, а часть еще и по льготным ценам.

Так что расслабься, можешь считать себя избранным.

B.S.:

grywolf,

Arjuna,

ИМХО, два персонажа - одно и тоже лицо.

Это Вы, отожгли славно Со всей ответственностью заявляю, что Arjuna и greywolf - это 2 совершенно разных человека

Arjuna:

Озвучивать непопулярные мысли всегда тяжелее.

Когда озвучивание непопулярной мысли обосновывается логикой, тогда она воспринимается адекватно.

Например, нынешнее торможение ценника обосновывается вполне логичным фактом - льготным кредитованием.

Если доходы населения будут расти, объёмы строительства снижаться, а льготное кредитование расширятся, то ни один понижала не будет настаивать на том, что ценник будет снижаться.

Трахтибидох:

Например, нынешнее торможение ценника обосновывается вполне логичным фактом - льготным кредитованием.

Если доходы населения будут расти, объёмы строительства снижаться, а льготное кредитование расширятся, то ни один понижала не будет настаивать на том, что ценник будет снижаться.

Вопрос, какие данные считать логичными, так сказать, откуда стартовать логике?

1. учитывать снижение доходов граждан, широкое и неэффективное использование льготного кредитования, чрезмерные (для нынешней ситуации) объемы строительства, рост внешнего долга и далее по списку понижал, - логично? Я отвечу: "Логично". Что тут спорить.

Но ведь мы рассматриваем достаточно узкий вопрос "Что происходит с ценами на недвижимость" В этой связи, ИМХО

2. учитывать сохранение (даже увеличение) объемов льготного кредитования, не изменившийся существенно уровень цен на СМР (рыночных, которые предлагаются по Минску), выставляемых подрядчиками, повышение индексов роста СМР и т.д. по списку повышал, - логично? Я говорю: "тоже логично", а вы говорите: "Нет, не логично. Т.к. это временные явления". В п. 2 я привел факторы, которые влияют на цены здесь и сейчас. Вон, прямо за окном.

Весь вопрос в разных "горизонтах планирования"

Arjuna:

2. учитывать сохранение (даже увеличение) объемов льготного кредитования,

Логично.

Сколько еще раз нужно повторить, что б дошло - если доходы будут расти, если кредитование будет продолжаться и расширятся, если объемы будут уменьшатся, то говорить о снижении ценника не приходится.

Arjuna:

не изменившийся существенно уровень цен на СМР (рыночных, которые предлагаются по Минску), выставляемых подрядчиками, повышение индексов роста СМР

Не логично, потому что данные величины подстраиваются под платежеспособный спрос. Не будет спроса под себестоимость в 700$, не будет и таких индексов.

Кроме того, не будем забывать, что при абсолютно одинаковых индексах СМР, тот же МАПИД строил как жильё по 500$, так и жильё по 1000$. А Бобруйский ДСК так и вообще по 360$.

Arjuna:

и т.д. по списку повышал

Вот про это самое "и т.д." хотелось бы услышать подробнее. Потому как кроме 5% кредитования и роста зряплат, с влиянием которых ни один понижала не спорит, никаких других ЛОГИЧНЫХ "и т.д." не видно.

Трахтибидох:

Arjuna:

не изменившийся существенно уровень цен на СМР (рыночных, которые предлагаются по Минску), выставляемых подрядчиками, повышение индексов роста СМР

Не логично, потому что данные величины подстраиваются под платежеспособный спрос. Не будет спроса под себестоимость в 700$, не будет и таких индексов.

Кроме того, не будем забывать, что при абсолютно одинаковых индексах СМР, тот же МАПИД строил как жильё по 500$, так и жильё по 1000$. А Бобруйский ДСК так и вообще по 360$.

Я тебе про Фому, ты мне про Ерему. Для оценки перспектив формирования цены на недвижимость в Минске ЛОГИЧНО оценивать стоимость подрядных СМР в Минске. Поводы, в перспективе, для снижения стоимости СМР есть, я и не спорю и сам этого хочу (жду). Но, помимо прекрасных, неизвестно когда наступающих дней, есть отвратительная реальность. И поверь мне, в этой реальности цены подрядчиков практически не изменились. И оценивать этот фактор ЛОГИЧНО!

Трахтибидох:

Arjuna:

и т.д. по списку повышал

Вот про это самое "и т.д." хотелось бы услышать подробнее. Потому как кроме 5% кредитования и роста зряплат, с влиянием которых ни один понижала не спорит, никаких других ЛОГИЧНЫХ "и т.д." не видно.

Норма отдачи на собственный капитал (проектирование, отвод участка и иные "ППР" - планы подг. работ + СМР по нулевому, желательно 1-2-ой этажу) Застройщика (согласен, на Застройщика жилья это распространяется в меньшей степени, но присутствует), исполкомовская (затратная для Застройщика) квота на квартиры. Например эти позиции, несмотря на кризис в отрасли не изменились настолько, насколько необходимо для пропорционального снижения цены до "попяццот". И принимать это во внимание ЛОГИЧНО.

Если обобщить многое, из написанного мною в последних постах, ЛОГИЧНО взять и посчитать, во что нам обошлось бы строительство какого-нибудь типового серийного МАПИДовского дома полтора года назад и сегодня. Что-то мне подсказывает, что себестоимость не изменилась настолько, чтобы можно было бы говорить о провале цены квадратного метра.

А оценка себестоимости строительства полтора года назад и сейчас также логична, как оценка за аналогичный период данных realt.by и реестра цен ГУП "НКА".

Вообще, все эти споры "повышал" и "понижал" представляются мне следующей аллегорической сценкой:

На берегу реки стоят две коровы, жрут чахлую, стоптанную траву.

Одна корова говорит второй: "Посмотри, на том берегу такая зеленая и вкусная трава. Неужели ты не понимаешь, зеленее, свежее и сочнее, - это значит вкуснее и питательней. И не СПОРЬ! Неужели мне это надо тебе доказывать. Глупая ты. А нашу траву есть нельзя и я больше не хочу, и не могу. Если мы продолжим ее есть, - помрем ведь."

Вторая отвечает: "Да-а-а, трава отличная, зеленая и сочная. Проблема имеется, я не вижу ни моста, ни лодки, ни брода Так что, стоим и молча жрем что есть, пока не найдем способ перебраться на тот берег".

Моя логика: сочная трава - это круто. Но что-то трава уже давно пожухла, а ни лодки, ни моста пока не видно.

Metrr:

utilizer:

У кого какие мысли, когда закончится нынешний оптимизм на рынке . Либо это просто чистка бызы. По идее чистка базы подходит к концу (уже закончилась), далее будем наблюдать чистое ценовое изменение в предложении. В первую очередь ждем данных nca за декабрь. По идее текущий рост заглохнет не позднее марта-апреля 2011, если это не более глубокая коррекция.

Спросили бы чего нибудь полегче ... Тут возможен целый спектр вариантов:

1. Сразу же после Нового года. Пару недель все будут отмечать праздники, а потом мало кому будет интересно покупать всякие дурацкие квартиры, и все дружно станут ждат, когда подешевеет. Чем не вариант? Вполне реально.

2. По вашей идее, то есть еще пару-тройку месяцев цены продержатся и даже повысятся долларов на 30-50, а дальше тихо начнут сползать. Тоже вполне правдоподобно.

3. ИМХО, есть вероятность и отнюдь не ничтожная, что продавцы сильно воодушевлятся, а покупатели (у которых, я напомню, накопления многократно превышают емкость текущего предложения жилья) деморализуются и начнут закупаться, особенно на фоне дальнейшего снижения ставок по депозитам (Аудиофил сегодня ссылку на статью давал по поводу ставок депозитов и прогнозов). Ценники поползут вверх, дальше начнет действовать массовая психология. И тогда возможна более глубокая, повышательная коррекция.

Так что переменных в уравнении (или неравенстве) много, в частности: реальный масштаб пресловутого отложенного спроса, психология масс, долларовый эквивалент зарплат, реальный масштаб выгод от ЕЭП и беспошлинной нефти (который уже начнет проявлятся к марту-апрелю, и уже можно будет более точно судить об этих вещах).

Для такой краткосрочно перспективы (пару месяцев), я бы предложил в уравнение внести еще отложенный спрос (который имеет место быть перед Выборами).