Жилая недвижимость. Общие тенденции (9)

16.3. Особенности германской системы строительно-сберегательных касс
Система строительно-сберегательных касс, или Баушпаркассе-система (Bausparkasse), предлагает гражданам долгосрочные жилищные кредиты по фиксированной на весь срок кредита льготной процентной ставке. Финансовая основа для этих кредитов формируется за счет контрактных накоплений, осуществляемых на условиях начисления постоянного процента, также пониженного по сравнению с рыночными ставками по вкладам.
Это замкнутая, самофинансирующаяся система, в которой средства для кредитов поступают от целевых сбережений и которая предназначена для кредитования только участников системы стройсбережений, заключивших договор о строительно-сберегательном вкладе и кредите. Кредиты предоставляются на приобретение и реконструкцию жилья или на индивидуальное строительство дома.

Следующая важнейшая характеристика немецкой системы стройсбережений состоит в том, что строительно-сберегательные контракты предлагаются специализированными организациями — стройсберкассами (Bausparkasse). В составе этих специализированных кредиторов: частных — 21, из которых 3 принадлежат коммерческим банкам, государственных — 13, некоторые из них принадлежат региональным центральным банкам или Государственному банку.

Деятельность стройсберкасс регулирует специальный закон о строительных сберегательных кассах. В законе установлены разрешенные виды активных операций для стройсберкасс, целевое использование средств стройсбережений. Надзор за деятельностью стройсберкасс осуществляет Федеральная служба надзора, которая утверждает следующие документы:

• общие положения коммерческой деятельности, в которых содержатся основы деятельности стройсберкасс как кредитных институтов, а также математические расчеты, на основе которых определяются основные параметры системы стройсбережений;

• общие условия заключения договоров стройсбережений, определяющие порядок взаимоотношений клиента и стройсберкассы на накопительном и кредитном этапах.

Ресурсы стройсберкасс формируются за счет вкладов по сберегательным контрактам, денежного потока от активных операций (амортизации кредитов и процентов по ним) и других доходов, главным образом по банковским депозитам и ценным бумагам. Основными направлениями инвестирования средств являются ипотечные жилищные кредиты, промежуточные кредиты, правительственные ценные бумаги, ипотечные облигации и банковские депозиты. В обобщенном виде большую часть активов составляют жилищные кредиты, а в пассивах преобладают целевые жилищные вклады-контракты

https://textbooks.studio/ekonomika-uchebnik/osobennosti-germanskoy-sistemyi.html

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ЖИЛИЩНЫХ СБЕРЕГАТЕЛЬНЫХ ПРОГРАММ

С 1965г. до сегодняшнего времени — создание системы стройсбережений, оформляемой так называемым CEL-контрактом, по своим условиям похожим на германский Баушпар-контракт: определенный накопительный период (минимум 18 месяцев), низкий уровень соотношения суммы кредита и накопления, низкие депозитные и кредитные ставки. Однако этот инструмент не был очень успешным из-за нехватки средств для обеспечения суммы ипотечных кредитов, вытекающих из накопительных программ.

С 1970г. по настоящее время — развитие нового типа контракта, который получил название «PEL-контракт» (плановые сбережения). PEL-контракт характеризуется более длительным накопительным периодом, большим соотношением суммы кредита и накоплений, более высокими начисляемыми процентными ставками. Проценты по этим вкладам на уровне 8% были конкуренты по отношению к долгосрочным казначейским облигациям. Данный депозитный процент состоял из двух частей: основная депозитная ставка, начисляемая депозитным банком, — 4%; процентная премия, предоставляемая правительством, — 4%. Благодаря правительственной премии кредитная ставка устанавливалась в размере 5,5%, включая маржу в 1,5% (в настоящее время маржа — на уровне 1,7%).

Рациональное использование французскими финансовыми органами процентных премий продемонстрировало большую эффективность, чем субсидирование некоторых производственных схем или расходов граждан.

В дальнейшем процентная премия стала составлять 2/7 начисляемого процента. Кроме того, увеличилось количество лет, которые следуют за фазой сбережения и в течение которых вкладчик имеет право на получение кредита, что стимулирует его оставлять свои средства в системе и тем самым обеспечивать фондами другие кредиты.

Таким образом, с точки зрения финансового управления главные различия французской и германской моделей стройсбережений заключаются в определении процентных ставок, кредитного мультипликатора (то есть соотношения суммы кредита и суммы сбережений), времени ожидания кредита.

Система строительно-сберегательных касс (Bausparkasse), или Баушпар-система, предлагает гражданам долгосрочные жилищные кредиты по фиксированной на весь срок кредита льготной процентной ставке.

Финансовая основа для этих кредитов формируется за счет добровольных накоплений, осуществляемых на условиях начисления постоянного процента, также пониженного по сравнению с рыночными ставками по вкладам. Это замкнутая, самофинансирующаяся система, в которой средства для кредитов поступают от целевых сбережений и которая предназначена для кредитования только ее участников, заключивших договор о строительно-сберегательном вкладе и кредите.

Следующая важнейшая характеристика немецкой системы стройсбережений состоит в том, что строительно-сберегательные контракты предлагаются специализированными организациями — стройсберкассами (ассоциациями строителей и заемщиков). Среди этих специализированных кредиторов к частным относятся 21, из которых 3 принадлежат коммерческим банкам, к государственным — 13, из них некоторые находятся в собственности региональных центральных банков или Государственного банка.

Ресурсы стройсберкасс формируются за счет вкладов по сберегательным контрактам, денежного потока от активных операций (амортизации кредитов и процентов по ним) и других доходов, главным образом по банковским депозитам и ценным бумагам. Основными направлениями инвестирования средств являются жилищные кредиты, промежуточные кредиты, правительственные ценные бумаги и банковские депозиты. В обобщенном виде 81% активов составляют жилищные кредиты, а в пассивах преобладают целевые жилищные вклады контракты — 73%.

Сроки контрактов

В Баушпар-контракте указываются:

— период накоплений;
— период ожидания получения кредита;
— кредитный период.

Реальная продолжительность каждого периода зависит от конкретно выбранного клиентом контракта. В таблице указаны сроки, характерные для контрактов на покупку дома. Обычно срок накопления контрактной суммы составлял от 7 до 10 лет. В последние годы он стал сокращаться и достиг 3—4 лет.

Заемщики, выполнившие все условия накопительной части контракта, вправе обратиться с заявлением на получение кредита и всей стройсберссуды. Как правило, оформление кредита занимает определенное время — это зависит, прежде всего, от того, есть ли в стройсберкассе необходимые средства.

Стройсберкассы обязаны тщательно поддерживать свою ликвидность, и одной из их основных задач является задача управления денежными потоками в форме накоплений и в форме кредитов.

Стройсберкассы стремятся сократить время ожидания для каждого клиента, однако исключить этот временной промежуток полностью невозможно, в противном случае придется прибегать к заимствованию денежных средств на внешнем финансовом рынке. Период ожидания, как правило, составляет от 2 до 6 месяцев.

Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет. Максимальный срок кредита в соответствии с законом составляет 15—18 лет. Типичные для Баушпарсистемы жилищные кредиты выдаются на более короткие сроки. Как правило, эти кредиты являются дополнительными по отношению к кредитам, выдаваемым коммерческими или ипотечными банками. В качестве первой ипотеки обычно оформляется кредит ипотечного банка. Согласно закону об ипотечных банках в Германии кредит, выдаваемый этими институтами, не может превышать 60% от залоговой стоимости недвижимого имущества и должен быть обеспечен первой ипотекой.

В соответствии с этими требованиями определилась особая роль немецких Баушпаркассе, которые служат дополнительным источником получения финансовых средств при покупке жилья. По закону, и это часто используется на практике, если кредит, выдаваемый стройсберкассой, не превышает определенной суммы (до 20 000 немецких марок), в дополнение к первой ипотеке не требуется регистрации второй ипотеки, то есть предоставляемая стройсберссуда идет в качестве банкового кредита, чтобы снизить издержки заемщика.

Первая ипотека покрывает разницу между ценой покупаемой жилой единицы и стройсберссудой, выполняющей функцию первоначального взноса. Большинство стройсберкасс входят в финансовые группы, включающие коммерческий и ипотечный банки. Результатом этого является возможность постоянной консолидации различных источников средств для жилищного кредитования.

Сумма контракта

Сумма и тип сберегательного контракта выбирается вкладчиком индивидуально. Баушпар-контракт призван аккумулировать средства вкладчика, которые вносятся в коллективный фонд стройсберкасс. Общая сумма контракта определяется величиной сберегательного контракта и размером контрактного кредита. Суммы вклада и кредита составляют, как правило, 50% на 50% от общей суммы контракта, хотя возможны и соотношения в пределах от 40% до 60%.

Процентные ставки

В рамках контракта, заключаемого между Баушпаркассе и вкладчиком, устанавливаются постоянные процентные ставки по вкладам и кредитам, которые, как правило, ниже рыночных процентных ставок по этим операциям. Процентный доход по вкладам варьируется от 2% до 4,5% годовых от суммы вклада, начисляемой ежегодно на средства, накапливаемые в рамках контракта.

Относительно низкая ставка дохода по вкладам позволяет предоставлять кредиты по льготным процентным ставкам, которые на несколько процентных пунктов ниже, чем процентные ставки по рыночным кредитам, выдаваемым другими финансовыми институтами. В соответствии с законом допускается маржа в размере 2% по отношению к сберегательной ставке.

Гибкая система тарифов позволяет выбирать уровень доходов по вкладам и кредитам. Баушпар-контракт гарантирует вкладчику получение кредита на условиях низкой и неизменной процентной ставки на весь период погашения кредита.

Преимущества подобного кредита особенно ощущаются в условиях, когда колебания финансового рынка приводят к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам, которые можно взять в ипотечных или универсальных коммерческих банках и ставки по которым изменяются в соответствии с изменением стоимости ресурсов на финансовом рынке.

Время ожидания кредита

После достижения целевой суммы накоплений и установленного уровня оценочного показателя участник системы стройсбережений вправе обратиться за накопленной суммой с процентами, а также за кредитом на льготных условиях. Однако в условиях замкнутой системы предоставление кредитов ограничено комплексом факторов, связанных с наличием необходимых кредитных ресурсов в стройсберкассах. К числу этих факторов относятся поток сберегательных взносов, поступления платежей по кредитам и процентов по ним, перечисления правительственных сберегательных премий и других средств.

Эффективность функционирования стройсберкасс в существенной степени обусловлена постоянным расширением депозитной базы, притоком новых вкладчиков. Главным фактором расширения ресурсной базы является денежный поток новых сбережений, равномерность и интенсивность которого зависит от общеэкономических условий, а также от существующих процентных ставок по сбережениям.

Чтобы избежать возможных проблем с ликвидностью, стройсберкассы в Германии вправе использовать «период ожидания», то есть некоторое время ожидания кредита, прежде чем кредитные средства станут доступными. Данная мера не является обязательной и зависит от наличия кредитных ресурсов в стройсберкассе. Возможность установить некий период ожидания нужна сберкассе для поддержания ликвидности и финансовой устойчивости. В условиях замкнутой системы, когда основным источником кредитов являются денежные средства по вкладам и поступающие платежи по выделенным кредитам, планирование необходимого объема средств в кассе является важнейшей задачей. После выполнения вкладчиком условий контракта стройсберкасса ставит его в очередь на получение кредита.

Промежуточный кредит

Краткосрочные промежуточные кредиты, как правило, предоставляются клиентам стройсберкассы, которые, накопив минимально установленную контрактом сумму вклада, еще не достигли установленного размера оценочного показателя для получения кредита, однако нуждаются в финансировании покупки или строительства жилья. Процентные ставки по промежуточным кредитам не являются льготными, они установлены на основе рыночных ставок процента. Промежуточный кредит выдается в сумме, предусмотренной контрактом стройсберссуды, и после ее получения погашается. С этого момента клиент платит только льготные проценты по кредиту стройсберкассы в соответствии с контрактом на стройсбережения.

Предварительный кредит эти кредиты предоставляются клиентам, которые не накопили установленную сумму вклада, либо в случае, если сроки накопления не достигли установленных в контракте, то есть клиент не успел набрать необходимое по контракту количество оценочных баллов. Однако если клиент нуждается в финансировании покупки жилья, стройсберкасса вправе предоставить ему на рыночных условиях предварительный кредит, который он будет гасить после получения стройсберссуды. Проценты начисляются на всю сумму предварительного кредита, но выплачиваются также уже после получения стройсберссуды. Тогда же предварительный кредит частично погашается, остаток задолженности по нему модифицируется в кредит стройсберкассы и погашается по льготным процентным ставкам.

Предварительные и промежуточные кредиты финансируются стройсберкассами за счет источников, получаемых извне системы стройсбережений, на открытом финансовом рынке. Эти кредиты предоставляются на срок не более 3 лет, и их суммарное количество не может превышать 60% от заключаемых новых сделок. Как показала практика, примерно 30% клиентов стройсберкасс получают промежуточные кредиты. Большая маржа по таким кредитам является важным источником прибыли для банков. Для расширения своих ресурсов и своевременного выполнения обязательств перед клиентами, получившими право на кредит, стройсберкассы устанавливают связи с другими финансовыми институтами. В 1989г. им был разрешен выход на рынок капиталов путем эмиссии облигаций со сроком погашения 5 лет. Так, в начале 90-х гг. около 14% пассивов стройсберкасс было получено в виде банковских кредитов или выпуска облигаций.

Оценочный показатель

Оценочный показатель вычисляется на основе тарифного множителя, суммы вкладов и времени их хранения в стройсберкассе.

Система Баушпаркассе основана на модели, учитывающей вклад каждого участника системы стройсбережений как с точки зрения количества внесенных денег, так и с точки зрения времени, в течение которого денежные средства «работали» на общие цели стройсберкассы. Время выдачи кредита для каждого клиента определяется в зависимости от имеющейся в наличии денежной массы, которая формируется за счет поступающих финансовых потоков от вкладчиков, выплат по кредитам, а также других доходов стройсберкассы.

Поскольку наличных средств обычно меньше, чем требуется для удовлетворения кредитной потребности клиентов, имеющих право на кредит, для определения приоритетов среди индивидуальных клиентов при получении кредита применяется система распределения. Она учитывает сумму накапливаемых денег и время, требуемое для ее накопления. Минимальное значение оценочного коэффициента устанавливается в контракте в момент его заключения.

Следует отметить при этом, что точный срок выдачи кредита в контракте не указывается.

Условия распределения кредитов, таким образом, определяются следующими факторами: минимальной суммой накоплений, минимальным сроками накопительного периода, значением оценочного показателя, отражающего соотношение «время—деньги». Вкладчик, который накопил самую большую сумму за наиболее длительное время, имеет наивысший приоритет и получает кредит первым. Если наличные месячные фонды исчерпаны до того, как каждый вкладчик, соответствующий критерию очередности, получит кредит, то оставшиеся должны ждать до следующего месяца, когда они будут иметь более высокий приоритет. Клиент, которому не нужен кредит немедленно, может отложить его получение без уплаты штрафа и потери приоритета.

Государственные субсидии

В Германии приняты две формы субсидирования, связанные с системой стройсбережений:

— программа налоговых льгот;
— программа премирования по жилищным сбережениям.

Вкладчики могут участвовать в обеих программах, но только через стройсберкассы. В соответствии с программой налоговых льгот допускается сокращение налогооблагаемой базы граждан, участвующих в программе жилищных сбережений, на сумму, эквивалентную 10% от размера сбережений. При этом максимальный вычет из суммы облагаемого налогом дохода составляла 936 немецких марок в год.

Налоговые вычеты являются частью совокупных приоритетных затрат, вычитаемых из полученной суммы доходов. Их величина ограничена 9,5 тыс. немецких марок для одиноких граждан и 13 тыс. немецких марок для семейных пар. Поскольку большинство страховых платежей входит в перечень вычитаемых затрат, объем налогового кредита зависит от того, достигли эти платежи установленного предела или нет. Так как этот лимит не увеличивался с 70-х гг., то пределы налогового кредита существенно сократились. Кроме того, размер налоговых льгот со временем сократился с 30% в 1970г. до 23% в 1982г. и до 10% в 1990г .

Программа премирования по жилищным сбережениям, которая дополняет программу налоговых льгот, рассчитана на граждан с невысоким доходами. Так, граждане с налогооблагаемым доходом в размере не более 27 тыс. немецких марок имеют право на премию в сумме 10% от величины накоплений, но не более 800 немецких марок. Эти показатели (доход и лимит) для семейных пар в 2 раза больше. Главным условием получения премии является семилетняя продолжительность плана накоплений. При этом не требуется приобретать или строить дом. Если же средства снимаются до конца срока и используются для приобретения жилья, то право на премию теряется. Премия и процент, получаемые по счету, освобождаются от налога.

Программа премий была значительно сокращена в течение 80-х гг. Размер премии уменьшен с 18% до 14% в 1982г. и до 10% в 1989 г. До 1989г. семьи с детьми получали дополнительно 2% на ребенка. В 1990г. правительственные органы ввели двухпроцентную субсидию для промежуточных кредитов, чтобы активизировать рынок жилья.

Помимо прочего, Баушпар-сбережения освобождаются от налогообложения. В то же время это не является значительным преимуществом, поскольку обычные сбережения в Германии пользуются правами налоговых льгот. К тому же налоговые сборы в виде налогов на доходы от капитала имеют традиционно низкий уровень.

Баушпар-контракты получили широкое распространение в Германии. Три из четырех вновь построенных жилых объектов в индивидуальном секторе финансируются стройсберкассами. Каждый третий гражданин имеет Баушпар-контракт. Размеры системы стройсбережений в Германии поистине огромны. По состоянию на конец 1999г. общая сумма контрактов превышала 700 млрд евро. В этой системе участвуют 33% взрослого населения Германии. За более чем 50-летнюю историю развития этой системы были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов более 665 млрд евро, что позволило финансировать строительство свыше 12,7 млн домов.

Система жилищных сберегательных программ во Франции успешно функционировала, как в годы высокой инфляции (1980—1982 гг.), так и в период низкой инфляции. Во Франции жилищные сберегательные программы играют более значительную роль в финансировании жилищного сектора, чем Баушпарсистема в германском жилищном финансировании. Наблюдается устойчивый рост депозитов, которые обеспечивают банки дешевыми ресурсами для ипотечного кредитования.

Кредиты, предоставленные в рамках программы жилищных сбережений, могут быть использованы для финансирования:

— строительства или покупки нового жилья, в том числе основного или второго дома для персонального использования или для сдачи в аренду;

— покупки старого жилья, в этом случае второе жилье исключено;

— ремонта, реконструкции или работ по энергосбережению в любых видах жилья.

Эти кредиты не могут финансировать покупку земли, если эта покупка не связана со строительными операциями.

Процентная ставка по кредиту определяется сберегательной ставкой, действующей во время контракта, и маржой, регулируемой Министерством финансов. Эта ставка фиксируется на срок контракта. С течением времени происходит корректировка процентов с учетом ситуации на финансовом рынке, поэтому одновременно могут существовать контракты с различными процентными условиями, заключенными в разные годы. Благодаря тому, что между завершением накопления и предоставлением кредита проходит определенное время, теоретически кредитная ставка может быть выше или ниже рыночной, существующей в момент получения вкладчиком права на кредит по окончании минимального накопительного периода. На практике обычно процент по кредитам в программах жилищных накоплений оказывается ниже, чем по обычным (рыночным) ипотечным кредитам.

Во Франции функционируют две программы жилищных накоплений граждан: жилищные накопительные счета — CEL и плановые жилищные сбережения — PEL.

Жилищные сберегательные программы во Франции

Основные черты

Период накопления

Минимальный срок18 месяцев (максимум не установлен)

Первоначальный взнос — 2000 F

Ставка процента (свободная от налога) — 2,00%

CEL (счет) 5 лет (максимум — 10 лет) 1500 F 2,86%

Главными принципами системы жилищных накоплений являются:

1. Связь между суммой заработанных на стадии накопления процентов и процентов, которые должны быть уплачены по кредиту.

Во Франции кредитный мультипликатор был заменен процентным мультипликатором, применяемым по отношению к процентной сумме, полученной в течение накопительной фазы контракта. Устанавливается зависимость между размером накопленных в конце срока контрактных сбережений и максимальной суммой кредита. Перед предоставлением кредита его сумма, срок кредитования и платежи по кредиту сопоставляются с общей суммой заработанных по сбережениям процентов с точки зрения соответствия требованиям процентного мультипликатора.

Максимальная величина кредита должна быть такой, чтобы сумма процентных платежей по кредиту превышала сумму процентного дохода по сбережениям по PEL программе в 2,5 раза, а по CEL программе в 1,5 раза. Этот мультипликатор используется при определении доступной суммы кредита.

2. Связь между процентами, начисляемыми по сбережениям, и процентами, устанавливаемыми по кредитам. Процент по кред.................

https://стройкасса.рф/analogi/sberezheniya/

Почему стройсбережения пока не стали альтернативой льготным кредитам?

1 февраля 2012 в 10:47
Руслан Ананьев, Народная газета
Граждане в решении своего жилищного вопроса должны играть более активную роль. Такова общепринятая практика. В частности, государственная поддержка тех, кто строится, осуществляется с помощью системы стройсбережений.

Кому дадут премию?

“Мы не снимаем с повестки дня вопрос разработки системы стройсбережений на государственном уровне, — заявила председатель правления Национального банка Надежда Ермакова. — Это тоже будет поддержкой при финансировании строительства жилья граждан”.

Такая система популярна во многих странах. Например, в Германии, по некоторым оценкам, более половины жилья граждане покупают именно таким образом. В нашей стране еще в 2006 году эту систему внедрил Беларусбанк. Ее суть заключается в том, что человек, например, три — пять лет накапливает деньги на специальном счете, по которому начисляются проценты, как по вкладу. Когда клиент собирает на счете не менее четверти стоимости квартиры, на оставшуюся сумму банк выдает ему кредит по сниженной ставке, близкой к ставке рефинансирования Нацбанка.

Этот опыт планируется распространить, обеспечить финансовой господдержкой. “Такая система должна предполагать государственные премии или господдержку либо на уровне кредитования, либо на уровне накапливания, — обозначила возможные особенности рассматриваемой системы Надежда Ермакова. — Таким образом государство будет помогать гражданам при строительстве жилья”.

Как защититься от инфляции?

Принцип строительных сбережений действительно активно используется за рубежом, отмечает председатель совета Белорусской ассоциации “Недвижимость” Николай Простолупов. Однако, для того чтобы система эффективно работала в Беларуси, была востребована заемщиками, необходимо решить один важный вопрос: как защитить деньги на накопительном этапе от инфляции, в том числе удорожания квадратного метра?

Как показывает зарубежный опыт, стройсбережения популярны в тех странах, где уровень инфляции сравнительно низок, не превышает пяти процентов в год. У нас же жилье дорожает значительно быстрее. Поэтому, чтобы выйти из такой ситуации, по мнению эксперта, можно было бы, например, условно конвертировать накопления в валюту или по принципу жилищных облигаций “переводить” вносимые денежные средства в конкретное количество квадратных метров.

Глава Нацбанка Надежда Ермакова видит еще один вариант решения проблемы. По ее мнению, нынешние высокие процентные ставки помогут людям быстрее накопить необходимую сумму. А потом, когда, как планируется, кредиты подешевеют, граждане смогут решить жилищный вопрос на выгодных условиях.

Как оживить “вторичку”?

Декан экономического факультета БГУ Михаил Ковалев согласен, что от массового льготного кредитования необходимо уходить. “Неправильно выдавать кредиты тем, кто сам ничего или почти ничего не накопил на строительство. Нужно собрать хотя бы треть необходимой суммы, а на две трети брать кредит”. И наше государство должно это стимулировать: шире внедрять систему строительных сбережений, предоставлять ее участникам налоговые льготы.

По мнению специалиста, необходимо не “зацикливаться” на строительстве и активнее стимулировать развитие вторичного рынка. Ведь в Беларуси средний уровень обеспеченности населения жильем составляет более 24 квадратных метров, что выше, чем в России, Украине и многих других странах СНГ. Нужно создать условия, чтобы люди были заинтересованы их перераспределять между обеспеченными сверх необходимого и нуждающимися в улучшении жилищных условий. Повышенные коммунальные тарифы на “лишние” квадратные метры уже к этому подталкивают.

Читать полностью: https://finance.tУt.by/news271702.html?crnd=10341