Жилая недвижимость. Общие тенденции (8)

Touring:

ivic1:

динамика средних зарплат никак не накладывается на график цены кв.метра. Можете проверить сами взяв график с реалта за всю историю и график средних зарплат за эти годы. Многие уже пытались.

нефть - имхо то-же ( правда тут сам не проверял, пытаясь совместить графики - но по памяти не похоже).

Всё хорошо коррелирует, учитывая временной лаг. Вечером выложу график.

Почему есть лаг?

Накопления на покупку недвижимости не формируются мгновенно, поэтому ростом цен рынок недвижимости на начавшийся рост доходов реагирует не мгновенно. Нужно время. Для заметного роста цен надо, чтобы количество качественного предложения сужалось, при неизменно высоком платежеспособном спросе, вымывающем всё больше такого предложения.

В идеальном мире ответом на возросший платежеспособный спрос был бы рост качественного предложения, и стагнация цен, но в реальном мире серьёзному росту доходов сопутствует значительный рост инфляции, приводящей к росту цен нового предложения.

Более того, новое предложение появится не так быстро, по причине длинного цикла от получения разрешений до собственно постройки. Есть ещё фактор физической возможности его нарастить в принципе, это наличные строительные мощности, наличие свободной земли под застройку.

Поэтому, если рост доходов и далее остаётся устойчивым, формируя ещё более значительный платежеспособный спрос, вымывающий предложение, то последующий рост цен на недвижимость получается даже выше, чем фактический рост доходов. Текущая цена в данном случае формируется продавцами из ожиданий будущего роста цены — товар востребованный, как не продешевить, продав сейчас, а не завтра. Цена недвижимости в этом случае является не равновесной ценой, а ожиданием будущей цены.

Если ожидания продавцов слишком велики, и/или рост доходов замедляется, или прекращается, или есть падение доходов, то рынок какое-то время живёт дисбалансом между ожиданиями продавцов, сформированными из нереализовавшегося сценария роста цен, и фактическими возможностями покупателей, в случае падения доходов — их ожиданием снижения цен. Количество сделок падает, предложение расширяется.

Для того, чтобы сделки пошли, нужно осознание "смены тренда" продавцами, и снижение ими цен до уровней ожидания покупателей, уровней их платежеспособного спроса. На это, опять же, нужно какое-то время, особенно если перед этим был период длительного роста доходов, и цен.

Ну хоть один человек с нормальным видением сегодняшней ситуации появился на ветке. Хочу добавить, что падение зряплаты тоже не влияет сиюминутно на стоимость м2, жилье покупается не из зряплаты, а за счёт накоплений!

Стройэксперт:

Touring:

ivic1:

динамика средних зарплат никак не накладывается на график цены кв.метра. Можете проверить сами взяв график с реалта за всю историю и график средних зарплат за эти годы. Многие уже пытались.

нефть - имхо то-же ( правда тут сам не проверял, пытаясь совместить графики - но по памяти не похоже).

Всё хорошо коррелирует, учитывая временной лаг. Вечером выложу график.

Почему есть лаг?

Накопления на покупку недвижимости не формируются мгновенно, поэтому ростом цен рынок недвижимости на начавшийся рост доходов реагирует не мгновенно. Нужно время. Для заметного роста цен надо, чтобы количество качественного предложения сужалось, при неизменно высоком платежеспособном спросе, вымывающем всё больше такого предложения.

В идеальном мире ответом на возросший платежеспособный спрос был бы рост качественного предложения, и стагнация цен, но в реальном мире серьёзному росту доходов сопутствует значительный рост инфляции, приводящей к росту цен нового предложения.

Более того, новое предложение появится не так быстро, по причине длинного цикла от получения разрешений до собственно постройки. Есть ещё фактор физической возможности его нарастить в принципе, это наличные строительные мощности, наличие свободной земли под застройку.

Поэтому, если рост доходов и далее остаётся устойчивым, формируя ещё более значительный платежеспособный спрос, вымывающий предложение, то последующий рост цен на недвижимость получается даже выше, чем фактический рост доходов. Текущая цена в данном случае формируется продавцами из ожиданий будущего роста цены — товар востребованный, как не продешевить, продав сейчас, а не завтра. Цена недвижимости в этом случае является не равновесной ценой, а ожиданием будущей цены.

Если ожидания продавцов слишком велики, и/или рост доходов замедляется, или прекращается, или есть падение доходов, то рынок какое-то время живёт дисбалансом между ожиданиями продавцов, сформированными из нереализовавшегося сценария роста цен, и фактическими возможностями покупателей, в случае падения доходов — их ожиданием снижения цен. Количество сделок падает, предложение расширяется.

Для того, чтобы сделки пошли, нужно осознание "смены тренда" продавцами, и снижение ими цен до уровней ожидания покупателей, уровней их платежеспособного спроса. На это, опять же, нужно какое-то время, особенно если перед этим был период длительного роста доходов, и цен.

Ну хоть один человек с нормальным видением сегодняшней ситуации появился на ветке. Хочу добавить, что падение зряплаты тоже не влияет сиюминутно на стоимость м2, жилье покупается не из зряплаты, а за счёт накоплений!

Тут пишут о том что в РБ извратный рынок РН, из-за фин. безграмотности населения всей страны пихает деньги в битон минска, поэтому то что цена стоит колом нету ни чего удивительного, но ЛОХОВ сейчас тоже нету
Имеющие деньги и хотящие их инвестировать купят хотя бы в россии что на сег. день на много выгоднее или инвестируют деньги в другие инструменты

ivic1:

Garag2012:

В целом по онлайнеру:
Слишком много психологии, слишком мало экономики, и вообще нет обоснованного прогноза.

Не удается пока связать цены на РН БР и экономику - что-бы делать обоснованные прогнозы.
Связь безусловно есть - но с какими цифрами из экономики - не понятно.
Пытались, пытались (какие дебаты были! сколько копий сломали!) - пока не получается:
Курс $ - четкой связи не видно.
Средние зарплаты - то-же.
Объем кредитования населения - то-же.
Объем депозитов населения - то-же.
ВВП на душу населения - то-же.

Вывод? Никаких прямых или косвенных признаков рыночных механизмов. Как теперь модно говорить - "ручное управление".

Изголодавшиеся агенты набросились на жилую долгосрочную аренду. Типа у людей на их "услуги" деньги есть - никаких скидок, а на аренду квартир уже нет. Поначалу даже получилось протянуть рынок на ручнике, но уже увязли в непрофессионализме. Да не суть.

Новострой и вторичку ... лишь просят, намеками. Вторичку опускать нельзя, новострой и так не особо востребован. Первичка первична. Поедет она, поедет и вторичка, но ровно на теже проценты. Поедет ли первичка? В регионах - возможно, в столице, имхо, вопрос. В случае объективной, вынужденной необходимости примут решение. ЖСПК последние в районе 800 находились. Уйдут в историю - нижней планки не будет. С другой стороны долевое могут переквалифицировать в арендное, передав предприятиям долями или отдельными квартирами. Весьма интересное решение. Выход всегда есть. И не один.

Ключевая цель - стоимость метра первички. Объемы вторички могут быть нулевыми, такое уже было.

dr.Rockfeller:

200% в валюте. Какая недвижимость.

Так ведь недвижимость подорожала на данный момент ровно также. Сама чуть меньше, но отделка/мебель чуть больше.

Шило и мыло - если грамотно. В какой момент из рупь-депо не выходи - имеешь ровно ту же самую квартиру. Если сравнивать грамотное управление активами с неграмотным - тогда да, но можно было и рубли неграмотно депонировать.

Да суть не в былом. Вопрос на завтра.

?

Дико, бешено рефрешить данную тему можно ради только одних сообщений пользователя deep.purple
Каждый раз, хоть и об одном и том же, но по-новому наприкалывает, с фантазией. don't stop music ! ))

Yayo:

1. Прав ли председатель ЖСПК, отказав нам по причине того, что я уже не являюсь работником завода, по очереди от которого принята в ЖСПК?

Прав конечно. Раз в уставе процедура обмена не прописана значит подобные вопросы должен решать уполномоченный. Которым председатель ЖСПК и является.

Yayo, к сожалению, подвох Вас ожидает еще и с другой стороны! При "обмене" Вам будет необходимо внести изменения в кредитный договор, на что банк при вашем кредите может не дать согласия!

IvanTurin:

Garag2012:

Так ведь недвижимость подорожала на данный момент ровно также. Сама чуть меньше, но отделка/мебель чуть больше.

подоражали хотелки ,
Даже если возмем хотелки то как говорят в одессе это большая разница
недвижимость -это слаболиквидный товар в текущее время, за сколько можно достать из подоражавшей на 200% деньги 2 месяца пол года года-?
$ - 100% ликвидный товар

Ага...

Touring:

ivic1:

динамика средних зарплат никак не накладывается на график цены кв.метра. Можете проверить сами взяв график с реалта за всю историю и график средних зарплат за эти годы. Многие уже пытались.

Всё хорошо коррелирует, учитывая временной лаг. Вечером выложу график.
...

Интересно будет взглянуть. Я пытался и с учетом накоплений и с учетом ожидания будущих доходов:
Брал табличку средних зарплат и построить некую интегральную (накопительную) ф-цию, переводящую её в цену метра

И так и этак - у меня не получилось ( 2007 слишком быстый рост кв метра. 2011 - падение зарплат не сказалось на РН. )

P.S. Тут эти графики приводились не раз. Как-то сообщество не признало, что они похожи...

Строительство подходит к завершению (срок сдачи - май 2015), жеребьевка квартир уже состоялась.

И после таких вот слов вы мне будете говорить про РЫНОК???
Да это лохотрон какой-то, а не рынок.

Кстати, отыскал интересную штуку - http://nadepozit.by/kalkulyatory/2-kalkulyator-depozitov-s-ucheto ... kursa.html
Калькулятор ДЕПО с учетом курса.

Вводные данные. Было 50-ка долларов. Меняем на белку и кладем на депо в январе 2012 года - курс на тот момент 8400 рублей за доллар. Средний процент по депозиту за 3 года брал 40%, но скорее всего должен меньше быть.

Или не меняем 50-ку на белку, а просто кладем ее на валютный депозит под 6% годовых.

19 декабря мы бухали и все про**ли. Выходим в нал сегодня по курсу 15.500 (не меньше, т.к. даже по этому курсу доллары купить будет почти нереально).

В итоге получилась выгода на рублевом ДЕПО за 3 года аж 612$!!!

mindaugas:

В итоге получилась выгода на рублевом ДЕПО за 3 года аж 612$!!!

Это как, учитывая, что было стартовых 50?