Товарищество собственников

wilson:

Слушал я Поскробко, печально это. Я там тоже пытался из него достать истину, но ...

Просто в очередной раз недопридумали какую-то хрень, которую теперь еще несколько лет будут допиливать до ума. Но да, это печально.

Знающие люди, подскажите пожалуйста, ситуация:
в доме есть:
1) жилые помещения (квартиры собственников) – допустим, их суммарная общая площадь составляет X квадратных метров.
2) административные помещения на первом этаже дома (собственниками являются юридические лица) - допустим, их суммарная общая площадь по свидетельствам о гос.регистрации составляет Y квадратных метров.
3) есть площади, принадлежащие всем собственникам дома (места общего пользования, чердаки, подвалы и прочее) - допустим, их суммарная общая площадь составляет Z квадратных метров.
При таком допущении выходит, что общая площадь дома по тех.паспорту(не по СНБ) это S квадратных метров(=X+Y+Z).

На собрании в марте 2016 года(избирали нового председателя и правление ТС) считали доли членов ТС в общей собственности, как:

доля собственника = (K/(X+Y)*100%,

где K - это площадь конкретного собственника по свидетельству гос.регистрации(она же указывается в жировке).
Но группа несогласных пошла в суд и обжаловала кворум на этом собрании, предложив суду считать долю по формуле

доля собственника = (K/(X+Y+Z )*100%.

Такой расчёт "размыл" нам кворум "работавших" на тот ещё момент 25%+ для повторного собрания собственников(указ Президента 536 от 31.12.2015 о 50% кворума очного собрания для принятия решений относящихся к исключительной компетенции общего собрания в силу вступил лишь 13.07.2016) - вышло меньше 25%. И суд признал собрание недействительным.

Сейчас на внеочередном собрании директор ЖРЭО и уволенная, но восстановленная через отдельный суд, председатель убеждают нас, что в делителе в формуле должны быть X+N, то есть

доля собственника = (K/(X+N )*100%,

где N - это цифра из тех.паспорта дома в графе "Площадь нежилых помещений", но в графе этой дичь полная - 8621,7 м2 - я могу предположить, что тех.паспорт на дом старый(2014й год), когда ещё около половины адм.помещений собственники не оформили в собственность, но по 15 свидетельствам о гос регистрации от адм.помещений на текущий момент Y=~2000 м2, но никак не 8621,7 м2. Соответственно сюда явно входят вспомогательные помещения и возможно площадь самого помещения ТС.
S=35418,8 м2.
X+N не равно S.

Кусочек из тех.паспорта дома:

ЖК, "Статья 1. Основные термины и их определения, используемые для целей настоящего Кодекса":

4. Вспомогательное помещение – помещение, расположенное внутри блокированного либо многоквартирного жилого дома вне квартир, предназначенное для обеспечения эксплуатации жилого дома (вестибюль, коридор, галерея, лестничные марши и площадки, лифтовые холлы и другие помещения).

В моём понимании это и есть "общее имущество", которое пропорционально принадлежит всем собственникам и своим метражом в расчёте долей участвовать не должно!

30. Нежилое помещение – помещение, не предназначенное для проживания граждан.

В моём понимании это нежилое помещение в собственности=административное помещение. И следуя сухой букве закона(ЖК) кто прав? Так как в ЖК говорится, что надо плясать от площади жилой и нежилой.

Статья 169. Доля в праве общей собственности на общее имущество

1. Доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, всех участников совместного домовладения.

Опять же в моём понимании от площадей в собственности и надо высчитывать доли. Но вопрос где ошибка - в названии графы "Площадь нежилых помещений"? в цифре этой графы?

Речь про то что надо делать новый тех.паспорт на дом шла - но я хочу понять изменится ли цифра 8621,7 на ~2000 м2(адм.помещения по 15 свид-вам о гос.регистрации).

На другом листе тех.паспорта в пункте "3.2 По нежилым помещениям" дома указано лишь одно помещение - площадью 42,3м2 и скорее всего это помещение ТС. Но по логике оно ведь тоже является частью "общего имущества"?

Отсюда вопросы:
1) неужели "общее имущество" должно влиять на кворумы и методику вычисления долей собственников на это самое "общее имущество"? это же глупость с точки зрения логики.
2) какие графы есть в ваших тех.паспортах на жилой дом и какие цифры в плане вышеприведённой логики у вас там указаны?

deres:

это полная дичь, если Z больше (X+Y) то даже при 100% явке не наберется 50% собственников

deres, именно, тоже прекрасно понимаю что с таким подходом можно и 2/3 никогда не собрать на письменном опросе, потому что дом большой, а людей собрать сложно и обычно негде. Но суд в своей мотивировочной части привёл именно такой расчёт. При кассационном обжаловании этого решения был протест прокурора в нашу пользу, но решение всё равно оставили в силе...

Я так понимаю возможная фишка в том, что сейчас в тех.паспорте нет чёткой цифры в виде 2000м2 в собственности у собственников адм.помещений. Но возможно такой цифры и не будет?

nikolas777,

Обратите внимание, что в техпаспорте суммируются площади лестниц, чердаков, подвалов....... и офисных помещений. Поскольку они не жилые
Однако, в самом техпаспорте должна быть табличка с площадями не жилых помещений (лестниц, чердаков, подвалов, вспомогательных помещений и также будут перечислены административные помещения и будет указана площадь).

wilson:

доля собственника = (K/(X+Y)*100%

Формула корректна

Не важно что там в техпаспорте. Пусть ссумируют все площади квартир и офисных и торговых помещений и получат знаменатель. И не нужен тех паспорт.

У нас таблица в excel для этого, где идет каждый собственник с площадью его помещения. И это делится на сумму площадей всех этих собственников.

wilson, у нас тоже так сделано. Но суд решил по-своему. И ещё методику подсчёта выкатил неправильную в мотивировочной части. Причём суд вроде как даже запрос в БРТИ делал - по квартирам так точно, а вот по адм.помещениям - не знаю. Ну и уволенная на этом спорном собрании председатель ТС была на стороне оппонентов, причём сначала оппоненты позиционировали её как третье лицо в этом иске о признании собрания недействительным, а потом она внезапно оказалась ответчиком со стороны ТС(признающим все требования наших оппонентов), как председатель действующий на основе бессрочного трудового договора(который старое правление заключило с ней незаконно и с превышением полномочий, плюнув на решение 147 собственников с ней расстаться и делая вид, что её никто не уведомлял в соответствии с законодательством о непродлении с ней трудовых отношений после окончания годичного контракта). Поэтому и есть предположение, что суд вынес решение "как легче" - поделив на явную видимую цифру в тех.паспорте.

От Министерства жилищно-коммунального хозяйства по этому вопросу тоже пока конкретики добиться не можем.

Si.Irina, ясно, будем иметь ввиду.

Такой ещё вопрос есть: нужно ли где-то согласовывать товариществу установку малых архитектурных форм(бетонные полусферы) на тротуаре(не на асфальте дворовой дороги) во дворе жилого дома? Ходить пешеходам они не мешают, ездить машинам тоже.

deres, это было не решение большинства жильцов, а решение правления ТС. На данное решение жилец пожаловался в администрацию Фрунзенского района и сейчас оттуда пришло указание демонтировать эти МАФы.

А вот здесь вот так - Кто и зачем устанавливает во дворах бетонные полусферы?
Но возможно ЖРЭО выше ТС...

Добрый вечер! Такой вопрос. Купил квартиру, как потом оказалось, в ТС. Владельцы умолчали как могли. Теперь пришел счет за вступление 800 рублей новыми. Обязан ли я вступать в товарищество?

Вы бы для начала поприветствовали хотя бы, не на базаре же.

А по теме: ничего толком нет, и в кодексе все мутно. Теоретически возможно, практически... А Вам не лень было писать столько ненужных слов вместо того, чтобы написать - да/нет?))