газета «Ключевой вопрос» (Беларусь)
Пример для подражания
Опубликовано в газете «Ключевой вопрос» №31(143) от 23.09.2008 г. автор: Елена Беганская, корреспондент
Сегодня товарищества собственников создаются в жилых и нежилых зданиях, многоквартирных домах и коттеджных поселках. В ТС объединяются сети магазинов и многоуровневые автостоянки. Безусловно, каждый из этих типов товариществ предполагает свои особенности функционирования. Остановимся на работе одного из лучших минских ТС, расположенному по ул. Бурдейного 37 и узнаем, как можно добиться золотой середины в управлении общим домовладением.
В доме по улице Бурдейного 37 под одной крыше, а следовательно, и в одном товариществе собственников, в 197 квартирах проживает более 500 жильцов. Территория домовладения ТС составляет более одного гектара, за которую товарищество несет полную ответственность. Застройщиком дома выступило ОАО «МАПИД», будущие жильцы дома 37 приобретали квартиры в рамках программы «Рациональный дом». С основания ТС (жильцы заселились в январе 2003 г.) его членами было решено обслуживать дом самостоятельно, подобрав свой штат, который составляет 14 человек. В штатное расписание вклю¬чены должности бухгалтера, паспор¬тиста, секретаря, инженера, сантех-ника, электрика, рабочих по комплек¬сной уборке и вахтеров. Благодаря их работе дом и прилегающую террито¬рию удается содержать в хорошем состоянии. Часть сотрудников работает по принципу частичной за¬нятости. «Для обслуживания одного многоквартирного дома держать на полную ставку сантехника, электромонтера смысла нет, достаточно 0,25 и 0,5 ставки», – делится опытом Ирина Плавская . Несмотря на то, что сегодня ТС по Бурдейного 37 имеет прекрасную репутацию в Минске и даже за его пределами, поначалу и у них были трудности. Белорусским товариществам приходится совмещать в себе функции как ЖРЭО, так и ЖЭС. Делать скидку на то, что дом один, не приходится, ведь количество договоров с обслуживающими организациями будет таким же, как и для 20-ти домов. Эти и другие сложности подстерегали Ирину Плавскую и товарищество на этапе его становления. Сразу после образованию у товарищества не было ни мобильного телефона, ни выделенного городского номера. Товарищество изначально отказалось от вступительных взносов, и обустройство, оснащение помещения кондоминиума мебелью и необходимой оргтехникой происходило благодаря энтузиазму правления и членов ТС.
Проблема штата является одной из ключевых для многих товариществ. Ирина, кого вы брали на работу в качестве основных специалистов?
«Наш штат состоит из квалифицированных работников с официальными государственными допусками, они ничем не уступают сотрудникам ЖЭС. Найти достойных специалистов нелегко, равно как и найти хороших рабочих по комплексной уборке – независимо от необходимого уровня квалификации это должны быть ответственные и исполнительные люди. Нарекания со стороны жильцов слышать не хочется, ведь они за свои средства содержат весь штат товарищества, а поэтому имеют полное право требовать. Недобросовестных работников мы меняем».
В минских ТС часто разгораются противоречия между жильцами, купившими жилье и получившими его от государства…
«В нашем товариществе такая квартира всего одна, и с их стороны недовольств по поводу членства в ТС нет, они ответственно относятся к общедолевой собственности. В целом же проблему совмещения социального и коммерческого жилья нельзя замалчивать, ее нужно решать на уровне государства. Кроме того, опираясь на западноевропейскую практику, жильцов из частных домов, расположенных в живописных местах и идущих под снос, нельзя резко отрывать от земли и загонять в камень и бетон высоток. Нет ничего удивительного в том, что для людей пожилого возраста это становится психологическим шоком со всеми вытекающими последствиями. С другой стороны, психологию человека, много лет идущего к покупке квартиры по 2 тыс. долл. за кв.м., и жильца, получившего то же самое бесплатно, сравнивать не приходится. Даже требования к комфорту у таких людей будут разниться, не говоря уже о готовности первых и нежелании вторых вкладывать средства в модернизацию и развитие жилья. А в результате тяжело им обоим. Вывод один, и примером этому могут стать опять же Европа и США, где дома формируют жильцы одной социальной группы со схожими требованиями».
Скажите на примере вашего товарищества: члены ТС платят по жировкам больше, чем жильцы домов старой застройки с не определенной формой управления?
«Правилом это не является. В нашем ТС существует жесткая экономия, и требования к обслуживанию жильцов, выкупивших квартиры за свои средства, зачастую высоки. Если нам необходим кредит, мы сами выбираем банки и наиболее подходящие, выгодные варианты, чтобы вложенные в дом средства в итоге дали как можно больше прибыли. Помимо того, что от управляющего во многом зависит будущее состояние территории общего пользования дома, он может способствовать тому, что со временем цена на квадратный метр в его товариществе не только не упадет, но и вырастет за счет бережного отношения к собственности, ухоженной придомовой территории и т.д. Таким образом, это будет работать как система денежных вкладов в банке. Ирина отмечает, что агентства недвижимости при размещении предложений о продаже квартир в домах с ТС указывают на этот немаловажный факт, который привлекает потенциальных покупателей. Ведь людей, вкладывающих средства в жилье, интересует состояние двора, инженерных коммуникаций, наличие вахтера, огороженной территории и других плодов работы товариществ».
Товарищество собственников по Бурдейного 37 получает государственную дотацию. Сколько она составляет и как влияет на работу ТС?
«Поскольку с начала текущего года помимо 37-го дома я состою председателем ТС по Бурдейного 18, которое функционирует без государственной дотации, это позволяет мне сравнивать две существующие системы. Государственная дотация составляет примерно 30%, а 70% расходов на содержание дома покрывают члены товарищества. По Программе развития ЖКХ мы уже пять лет как находимся на стадии 2010 г., т.к. основное население сегодня покрывает расходы на обслуживание жилья всего на 32-34%. В этом случае отказ от государственной дотации для нас будет намного меньшим ударом. А вот дом по Бурдейного 18 находится на полной самоокупаемости, и они платят по жировкам не намного больше, чем стоят услуги ЖЭС. Стоимость каждой услуги четко до мелочей рассчитана».
Ремонт в новом доме?
Новый дом – нет проблем, старый дом – капремонт, вариантов развития событий мало. Молодым товариществам собственников Минска досталось жилье «с иголочки» и только от них зависит, как долго дом сохранится в таком состоянии. Несмотря на то, что с момента сдачи дома прошло пять лет, ТС под управлением Ирины Плавской осуществило несколько текущих ремонтов. В прошлом году занимались панельными стыками, дому это обошлось примерно в 4 млн. руб. Первоначально оплата взималась с текущего счета ТС, затем на собрании было решено взять необходимые средства из собранных отчислений на капремонт (за годы жизни ТС эта сумма составила более 100 млн. руб.). Была проведена модернизация и настройка теплоузла. Также на часть отчислений на капремонт была обустроена детская площадка. В сентябре планируется ремонт одного из подъездов дома. К слову, по меркам ЖЭС его состояние еще много лет не требовало бы вмешательства ремонтных служб. Благодаря тому, что все средства товарищества находятся на его расчетном счету, жильцы аккумулируют их исключительно на нужды дома. И. Плавская убеждена, что это и есть самое большое преимущество такой формы управления домом, как товарищество собственников. Кроме того, не нужно ожидать ремонта годами – пригласить подрядчика для проведения ремонта у товариществ абсолютно несложно, проблемы решаются по мере их поступления. «Люди, отказывающиеся от этого при образовании новых товариществ, направляют свои средства в ЖЭС, не понимая своего проигрыша в том, что их средства становятся для них неподконтрольными», – уверена Ирина. По словам председателя, проблем с определением ставок для ТС по Бурдейного 37 не существовало, т.к. они регламентированы законодательными актами, принятыми для системы ЖКХ, поскольку дом получает гос. дотацию. Товарищество собственников, которое работает на самоокупаемости, может установить свою тарифную ставку. Государственная дотация влечет за собой большее количество государственных проверок, однако в ТС И. Плавской нарушений выявлено не было. Она советует председателям строго следить за всей многочисленной документацией и обосновывать каждую трату.
Что, на Ваш взгляд, следует изменить в белорусском законодательстве, касающемся деятельности ТС?
«Хотелось бы увидеть новую редакцию Жилищного кодекса, получить определение товарищества собственников в Гражданском кодексе. Не первый год возникают проблемы и с налогообложением. Хочется добиться льгот для товариществ, потому что это некоммерческие организации, а жильцы в итоге фактически подвергаются «двойным» налогам».
Белорусские товарищества собственников вынуждены сочетать в себе две функции – управления и эксплуатации, хотя согласно Закону о совместном домовладении, ТС – одна из форм управления дома. На практике же получается так, что товарищество решает весь комплекс вопросов, а этого, по мнению И.Плавской, быть не должно. Однако несмотря на возникающие порой трудности в работе, товарищество собственников по Бурдейного 37 остается примером для подражания. Их двор занял одно из призовых мест в районном конкурсе на лучшее благоустройство. В связи с этим администрация Фрунзенского района совместно с товариществом организовала праздник для жильцов примерного дома. «В нашем деле крайне важна информационная поддержка, – уверена И. Плавская . – Благодаря публикации о нашем мероприятии в «Вестнике Фрунзенского района» подобный праздник смогли провести в Слуцке. Собственники товарищества являются для меня очевидным примером правильного отношения к своему жилью. Я верю, что наши дети не увидят и тем более не захотят видеть свои подъезды и дворы неопрятными и неухоженными».
«Все средства товарищества находятся на его расчетном счету, и используются исключительно на нужды дома. Это самый главный плюс товарищества собственников».
и даже не накапливаются. Ну если взять толкового председателя 900*8600= 7 740 000, 30 тыс * 390 (посчитаем 3 дома) = 11 700 000. Остается 4 млн, которых явно не хватит на зп консьержкам 3-х домов... Конечно можно сказать, что есть арендная плата, но и с ней, с учетом установки видеонаблюдения и других вопросов, ТС явно шиковать не будет. Так что я бы не сказал, что взносы некуда расходовать 
