Долевое строительство домов №3, 5 Шаранговича-Горецкого

СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
И.И.БУЕВИЧ,
юрист
Материал подготовлен с использованием
правовых актов по состоянию
на 18 января 2013 г.
Введение
Жилищный кодекс Республики Беларусь, принятый 28 августа 2012 г., вносит большие и серьезные коррективы в порядок создания и деятельности товариществ собственников жилья. Этим вопросам полностью посвящена глава 32 названного Кодекса. В настоящем материале дан сравнительный анализ норм законодательства о совместном домовладении и товариществах собственников, действующих в настоящее время и тех, которые в скором времени вступят в силу. В комментарии также предложены практические рекомендации по использованию вышеупомянутых правовых положений товариществами собственников жилья, как теми, которые осуществляют свою уставную деятельность в настоящее время, так и теми, которые будут создаваться в будущем.
Правовые акты
Основными нормативными правовыми актами, регулирующими рассматриваемые в настоящем материале вопросы, являются:
1) Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З (далее - ЖК);
2) Жилищный кодекс Республики Беларусь от 22.03.1999 N 248-З (далее - ЖК 1999 года);
3) Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 N 218-З (далее - ГК);
4) Закон Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З "О совместном домовладении" (далее - Закон о совместном домовладении);
5) Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 N 538 "О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков";
6) Типовой устав товарищества собственников, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 N 569 "Об утверждении Типового устава товарищества собственников, Типового договора о совместном домовладении" (далее - Типовой устав товарищества собственников).
ЖК вступает в силу со 2 марта 2013 г. С этой же даты утрачивает силу ЖК 1999 года, а нормы Закона о совместном домовладении не будут распространяться на отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде. Со 2 марта 2013 г. действующие товарищества собственников жилья не смогут руководствоваться положениями Типового устава товарищества собственников, утвержденного Правительством Республики Беларусь во исполнение поручения, предусмотренного Законом о совместном домовладении.
Общие положения
Согласно ЖК совместное домовладение представляет собой правоотношения собственников объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности двух и более собственников (п. 53 ст. 1). Такими объектами недвижимого имущества чаще всего являются жилые и нежилые помещения в жилых домах, включая многоквартирные. В ЖК жилым домом именуется капитальное строение (здание, сооружение), половину или более половины общей площади которого составляет площадь жилых помещений (п. 21 ст. 1), а многоквартирным жилым домом - жилой дом, состоящий из вспомогательных помещений, а также двух и более квартир, каждая из которых имеет вход из вспомогательного помещения (п. 29 ст. 1).
Совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном жилом доме или на одной придомовой территории, у двух и более собственников (п. 1 ст. 165 ЖК). Под придомовой территорией понимается земельный участок, на котором расположены жилой дом, элементы озеленения и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого жилого дома (п. 48 ст. 1 ЖК).
Принципиальным отличием понятия совместного домовладения по ЖК от аналогичного понятия, установленного в Законе о совместном домовладении (абзац второй ст. 1), является то, что оно уже не будет представлять собой правоотношения собственников жилых и (или) нежилых помещений группы жилых домов, расположенных на одном земельном участке. Каждый жилой дом будет обладать собственной придомовой территорией. По ЖК 1999 года подобный земельный участок мог отводиться для строительства и обслуживания как одного жилого дома, так и нескольких (абзац 23 ст. 1).
Претерпело некоторые изменения и понятие общего имущества. Согласно п. 33 ст. 1 ЖК в состав общего имущества включаются в том числе помещения, расположенные за пределами находящихся в собственности нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более нежилых помещений в ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенном на одной придомовой территории вместе с жилым домом. Из состава общего имущества исключено право землепользования.
Правовой статус, цели и задачи товарищества собственников как некоммерческой организации по ЖК не изменяются. В отличие от организации застройщиков, которая согласно ЖК наравне с товариществом собственников стала одним из способов управления общим имуществом членов совместного домовладения, товарищество не относится к такому виду некоммерческой организации, как потребительский кооператив. По ГК оно представляет собой самостоятельную форму некоммерческой организации, преследующей свою специфическую цель, а именно обеспечение эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом (п. 3 ст. 274). В связи с этим нормы ГК, регулирующие деятельность потребительского кооператива и отношения внутри его, не применяются к товариществу собственников.
Согласно Закону о совместном домовладении допускается создание товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества (часть третья ст. 20). В роли таких объектов недвижимости на практике выступают и многоквартирные жилые дома <1>. По ЖК объединение многоквартирных жилых домов под крышей одного товарищества уже будет невозможно. В п. 5 ст. 207 ЖК предусмотрено, что создание товарищества собственников возможно на базе нескольких объектов недвижимого имущества в случае, если эти объекты представляют собой:
- многоквартирный жилой дом, иное капитальное строение (здание, сооружение), расположенное на придомовой территории, жилые и (или) нежилые помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам;
- несколько одноквартирных жилых домов, принадлежащих не менее чем двум собственникам и расположенных на смежных земельных участках.
--------------------------------
<1> Подробнее об этом см.: Буевич, И.И. Могут ли в одном товариществе собственников состоять собственники помещений нескольких многоквартирных жилых домов? // ИБ "КонсультантПлюс: Комментарии Законодательства Белорусский Выпуск" [Электронный ресурс]. - Минск, 2013.
В роли иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории многоквартирного жилого дома, не может выступать другой многоквартирный жилой дом. Этот вывод прямо вытекает из вышеприведенногоположения п. 48 ст. 1 ЖК, согласно которому на придомовой территории может располагаться только один жилой дом, а также связанные с ним объекты.
Согласно Закону о совместном домовладении товарищество собственников во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании может быть создано застройщиком (часть четвертая ст. 20). По ЖК права застройщика по этому вопросу значительно урезаны. Он вправе инициировать создание товарищества собственников из числа дольщиков, участвующих в строительстве многоквартирного жилого дома и (или) иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, а также подготовку для регистрации его устава (п. 1 ст. 208 ЖК). Однако решение о создании товарищества и об утверждении его устава принимает общее собрание дольщиков, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества (п. 2 ст. 208 ЖК).
Об органах управления товарищества собственников
Правовые положения об органах управления товарищества собственников претерпели достаточно серьезные изменения. Например, согласно п. 1 ст. 215 ЖК в качестве высшего органа управления товарищества собственников может уже выступать не только общее собрание, но и собрание уполномоченных. Собрание уполномоченных может создаваться при наличии в товариществе более 50 членов. Уполномоченные избираются на общем собрании, на котором присутствуют более 2/3 членов товарищества собственников, из числа членов этого товарищества из расчета по одному уполномоченному от каждых 5 членов товарищества. Уставом товарищества может быть предусмотрено иное представительство.
Выборы уполномоченных должны проводиться не реже одного раза в 5 лет. В случае неизбрания общим собранием нового состава уполномоченных в установленный срок они сохраняют свои полномочия до избрания нового состава, но не более чем на один год. На собрании уполномоченных каждый уполномоченный обладает количеством голосов, равным сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов товарищества. При этом количество голосов каждого члена товарищества пропорционально размеру его доли в праве собственности на общее имущество.
Компетенция собрания уполномоченных аналогична компетенции общего собрания (ст. 215 ЖК).
Еще одним важным изменением в системе органов управления товарищества собственников является то, что если по Закону о совместном домовладении таких органов всего два - общее собрание, правление или председатель товарищества (часть первая ст. 26), то по ЖК их уже три - общее собрание (собрание уполномоченных), правление и председатель правления (п. 1 ст. 214). Согласно Закону о совместном домовладении у товарищества собственников существует выбор: избирать в качестве исполнительного органа коллегиальный орган (правление) или единоличный орган (председателя товарищества). В Типовом уставе товарищества собственников прописано, что при избрании правления из числа его членов выбирается председатель правления, который выступает не как исполнительный орган управления товариществом, а как руководитель коллегиального исполнительного органа (часть первая п. 4.13).
Общее собрание членов товарищества собственников
Согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З (далее - ЖК) изменяется количество голосов, при которых общее собрание считается правомочным для принятия решений по вопросам, которые входят в его исключительную компетенцию. Если по Типовому уставу товарищества собственников, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 N 569 "Об утверждении Типового устава товарищества собственников, Типового договора о совместном домовладении" (далее - Типовой устав товарищества собственников), в этом случае требуется присутствие членов товарищества, обладающих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества (п. 4.6), то согласно ЖК - более чем 1/2 голосов от их общего количества (п. 2 ст. 215). ЖК вносит коррективы в исключительную компетенцию общего собрания членов товарищества собственников (п. 4 ст. 215). Помимо полномочий, определенных в п. 4.8 Типового устава товарищества собственников к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников также отнесены:
- определение основных направлений деятельности товарищества собственников;
- прием в члены товарищества собственников и исключение из членов товарищества собственников;
- прием на работу председателя товарищества собственников по трудовому договору (контракту), досрочное прекращение полномочий членов правления, председателя правления, членов ревизионной комиссии (ревизора);
- предоставление полномочий председателю общего собрания по заключению трудового договора (контракта) с избранным (принятым на работу) председателем правления;
- изменение размера общего имущества в процессе реконструкции объектов недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки (за исключением случаев, когда надстройка и (или) пристройка объектов недвижимого имущества при реконструкции объектов недвижимого имущества планируются соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом согласно законодательным актам) либо отчуждение или передача общего имущества во владение и пользование одному или нескольким членам товарищества собственников, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов товарищества собственников;
- рассмотрение жалоб на решения и действия (бездействие) членов ревизионной комиссии (ревизора).
В ЖК включена новелла о том, что общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления (п. 6 ст. 215). По нашему мнению, эта норма носит вполне разумный характер, так как в актах гражданского законодательства коллегиальные органы типа правления часто воспринимаются как органы, действующие в период между заседаниями высшего органа управления и разрешающие некоторые оперативные вопросы, относящиеся по своей сути к компетенции высшего органа управления.
В ЖК содержатся уточнения относительно сроков проведения правлением различных мероприятий, связанных с созывом внеочередного общего собрания членов товарищества собственников. Так, правление обязано принять решение о созыве внеочередного общего собрания в течение 7 дней с даты получения предложения местного исполнительного и распорядительного органа, письменного требования ревизионной комиссии (ревизора) или членов товарищества собственников, обладающих не менее чем 1/4 голосов от их общего количества (часть вторая п. 7 ст. 215 ЖК). Само внеочередное общее собрание должно быть созвано правлением не позднее 30 дней с даты получения соответствующего предложения или требования (часть четвертая п. 7 ст. 215 ЖК). Под внеочередными понимаются общие собрания, проводимые помимо ежегодного общего собрания (часть вторая п. 2 ст. 180 ЖК).
В отличие от Типового устава товарищества собственников ЖК регулирует процедуру отказа правлением товарищества в проведении внеочередного общего собрания. Согласно части третьей п. 7 ст. 215 ЖК правление вправе отказать в созыве такого собрания, если не соблюден установленный ЖК порядок подачи соответствующего предложения или требования. В этой же правовой норме предусмотрено, что при отказе правления в удовлетворении предложения или требования по иным причинам или без объяснения причин инициаторы проведения внеочередного общего собрания вправе сами созвать его в установленном порядке.
В ЖК определен срок, в течение которого правление или его председатель должны направлять каждому члену товарищества собственников письменные уведомления о проведении общего собрания. Он составляет не менее 10 дней до даты проведения общего собрания (п. 8 ст. 215 ЖК).
В ЖК изменено количество голосов, при котором повторное общее собрание считается правомочным. Если по Типовому уставу товарищества собственников для признания повторного собрания правомочным требуется, чтобы на нем присутствовали члены товарищества собственников, обладающие более 1/2 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества (п. 4.7), то по ЖК - не менее 1/4 голосов от их общего числа (часть первая п. 9 ст. 215).
В ЖК уточнено, что председатель правления вправе удостоверять доверенность, выдаваемую членом товарищества собственников своему представителю на право участия в заседании общего собрания (часть вторая п. 9 ст. 215). А вот уполномоченным членам товарищества собственников, которые принимают участие в заседаниях собрания уполномоченных, запрещено передавать свои полномочия другим лицам (часть третья п. 9 ст. 215 ЖК).
По ЖК принятие общим собранием решения путем проведения письменного опроса осуществляется посредством направления членам товарищества собственников не опросного листа, как это предусмотрено в Типовом уставе товарищества собственников, а бюллетеня для голосования (п. 10 ст. 215). В п. 11 ст. 215 ЖК более подробно изложено содержание этого документа, расписан порядок подсчета голосов и оформления правлением результатов проведенного письменного опроса.
Большие изменения претерпели положения об определении количества голосов, необходимых для принятия общим собранием решений по вопросам, которые входят в его компетенцию. В статье 215 ЖК, полностью посвященной вопросам формирования и деятельности общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников, по этому вопросу ничего не говорится. В соответствии с частью первой п. 1 ст. 180 ЖК при управлении общим имуществом организацией, управляющей общим имуществом, или уполномоченным лицом, организацией застройщиков или товариществом собственников к исключительной компетенции общего собрания участников совместного домовладения относятся решения:
- об отчуждении общего имущества - с согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения;
- об увеличении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки либо о передаче надстроенного и (или) пристроенного объекта недвижимого имущества во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения либо иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, - с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения, а в случае уменьшения размера общего имущества - с согласия всех участников совместного домовладения.
В соответствии с частью второй п. 1 ст. 180 ЖК иные решения общего собрания участников совместного домовладения принимаются с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения.
Как следует из п. 1 ст. 180 ЖК, принятие решения по вопросам исключительной компетенции общего собрания ставится в зависимость от количества проголосовавших участников совместного домовладения. Применительно к товариществам собственников речь идет, разумеется, о голосах членов этого товарищества. При подсчете голосов членов товарищества собственников следует руководствоваться правилом, установленным в части четвертой п. 1 ст. 215 ЖК. Этим правилом предусмотрено, что на общем собрании каждый член товарищества собственников имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество, уполномоченный на собрании уполномоченных - количество голосов, равное сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов товарищества собственников. Таким образом, под простым большинством от общего количества участников совместного домовладения применительно к товариществам собственников понимается более половины голосов от общего числа голосов всех членов товарищества, под 2/3 от общего количества участников совместного домовладения - 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества. Согласие всех участников совместного домовладения есть не что иное, как единогласие всех членов товарищества собственников.
Правление товарищества собственников
Согласно Типовому уставу товарищества собственников правление является исполнительным органом товарищества собственников. ЖК не определяет конкретный правовой статус правления. В п. 2 ст. 216 ЖК, устанавливающей компетенцию правления, первым делом записано: "осуществление текущего руководства деятельностью товарищества собственников в соответствии с законодательством, уставом товарищества собственников и решениями общего собрания членов товарищества собственников". Председатель правления в свою очередь также осуществляет текущее руководство деятельностью товарищества в пределах полномочий, определенных ЖК, уставом товарищества и заключенным с ним трудовым договором (контрактом) (абзац второй п. 3 ст. 216 ЖК). Функция осуществления текущего руководства, как известно, свойственна исполнительному органу управления. Таким образом, согласно ЖК правление и его председатель являются органами управления товарищества собственников, разделившими между собой функции исполнительной власти в товариществе.
В отличие от правления, избираемого согласно Типовому уставу товарищества собственников всего на 2 года, по ЖК правление может избираться уже на срок до 5 лет (п. 1 ст. 216). Этот орган сохраняет свои полномочия до избрания нового состава правления.
Согласно ЖК правление утрачивает право, дарованное ему Типовым уставом товарищества собственников, а именно право избирать из своего состава председателя правления. Это прерогатива исключительно общего собрания (собрания уполномоченных). К компетенции правления относится назначение по предложению председателя правления его заместителя (заместителей), освобождение заместителя (заместителей) председателя правления от занимаемой должности, распределение обязанностей между председателем правления и его заместителем (заместителями) (абзац четвертый п. 2 ст. 216 ЖК).
В ЖК записано, что правление занимается организацией хозяйственной деятельности товарищества собственников (абзац восьмой п. 2 ст. 216). Вместе с тем оно лишено предусмотренного в Типовом уставе товарищества собственников права распоряжаться денежными средствами товарищества собственников, находящимися на счете в банке.
Новеллой ЖК можно считать также то, что к полномочиям правления отнесено рассмотрение обращений членов и работников товарищества собственников, за исключением обращений по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания членов товарищества (абзац пятый п. 2 ст. 216). Председателю правления право на рассмотрение обращений членов товарищества вообще не предоставлено. Это означает, что правление должно рассматривать на своих заседаниях соответствующие обращения своих членов и работников, утверждать или иным образом определять содержание ответов на них, а председателю остается лишь оформлять и подписывать эти ответы от имени правления.
Компетенция правления может дополняться вопросами, установленными не только в уставе товарищества собственников, но и решениями общего собрания. В ЖК не нашла своего отражения норма п. 4.15 Типового устава товарищества собственников о том, что правление созывается не реже одного раза в месяц и признается правомочным при участии в нем не менее 2/3 членов правления. Таким образом, периодичность проведения заседаний правления и кворум, необходимый для принятия решений, должны определяться уставом товарищества собственников.
Председатель правления товарищества собственников
Как мы указывали выше, согласно ЖК председатель правления уже не вправе сосредотачивать в своих руках всю полноту исполнительной власти в товариществе собственников (таким правом обладает председатель товарищества в соответствии с Типовым уставом товарищества собственников).
Согласно части первой п. 4 ст. 216 ЖК председатель правления избирается общим собранием на срок до 5 лет (по Типовому уставу товарищества собственников такой срок составляет 2 года). В указанной норме также записано, что председатель правления может приниматься на работу по трудовому договору (контракту). Прием на работу может осуществляться в тех случаях, когда руководитель правления назначается на этот пост минуя процедуру избрания общим собранием. В ЖК порядок назначения председателя правления товарищества собственников не определен.
Компетенция председателя правления, установленная в п. 3 и 6 ст. 216 ЖК, не претерпела сколь-нибудь значительных изменений. В число полномочий председателя правления включены такие полномочия, как: организация и проведение заседаний правления товарищества собственников, утверждение должностных инструкций штатных работников товарищества, осуществление расчетов за поставленные энергоресурсы. Функция учета членов товарищества собственников передана в ведение правления.
НОВОЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников
Органом контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников, председателя правления и членов правления по Жилищному кодексу Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З (далее - ЖК) остается ревизионная комиссия или ревизор.
Согласно ЖК ревизионная комиссия товарищества собственников избирается на 3 года в составе не менее 3 человек (часть первая п. 2 ст. 217). По Типовому уставу товарищества собственников, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 N 569 "Об утверждении Типового устава товарищества собственников, Типового договора о совместном домовладении" (далее - Типовой устав товарищества собственников) количественный состав ревизионной комиссии не устанавливается, а срок полномочий ее членов составляет 2 года.
В ЖК содержится запрет на избрание на должность члена ревизионной комиссии (ревизора) не только членов правления и его председателя, но и их близких родственников и свойственников (часть вторая п. 2 ст. 217). В соответствии с Кодексом Республики Беларусь о браке и семье к близким родственникам относятся супруг, дети, родные братья и сестры, дед, бабка и внуки (ст. 60), а к свойственникам - близкие родственники супруга (супруги) (ст. 61).
Вопрос о досрочном прекращении полномочий (переизбрании) ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников вправе выносить на обсуждение общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников местный исполнительный и распорядительный орган (абзац шестой подп. 1.1 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 N 538 "О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков". По ЖК это право предоставлено также и членам товарищества собственников, обладающим не менее чем 1/4 голосов от их общего числа (часть первая п. 3 ст. 217).
Согласно ЖК в случае прекращения членства в товариществе собственников либо отказа от полномочий члена ревизионной комиссии (ревизора) товарищества может быть избран новый член ревизионной комиссии (ревизор) на оставшийся срок действия полномочий ревизионной комиссии (ревизора) (часть третья п. 3 ст. 217).
В ЖК уточнен порядок предъявления требования о созыве ревизионной комиссией (ревизором) внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников. Контрольный орган обязан потребовать созыва такого собрания в течение 10 дней со дня обнаружения нарушений в финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников и (или) финансовых нарушений со стороны правления товарищества и (или) его председателя (п. 6 ст. 217 ЖК).
Отношения членства в товариществе собственников
Отношения членства в товариществе собственников не претерпели каких-либо изменений (ст. 213 ЖК, ст. 25 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З "О совместном домовладении". Вместе с тем считаем необходимым обратить внимание на новеллу ЖК о том, что к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников относятся прием в члены товарищества и исключение из членов товарищества (абзац четвертый п. 4 ст. 215).
В ст. 213 ЖК предусмотрено два способа приобретения членства в товариществе собственников:
- в случае государственной регистрации товарищества собственников на основании соответствующего решения общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом (п. 2);
- при приобретении в собственность объекта недвижимого имущества (помещения) в доме, общее имущество которого находится в управлении товарищества собственников (п. 4).
Ни один из названных способов не предполагает принятия общим собранием (собранием уполномоченных) решения о приеме в товарищество собственников.
Однако возможна, например, ситуация, когда объект недвижимого имущества (помещение) находится в собственности двух или более сособственников. Понятно, что все они не могут быть одновременно членами товарищества собственников. В этом случае общее собрание может принять решение о приеме одного из сособственников в свои ряды.
Что касается способов прекращения членства в товариществе собственников, то в п. 3 ст. 213 ЖК они также четко определены (прекращение права собственности члена товарищества на объекты недвижимого имущества, уход из жизни гражданина - члена товарищества, ликвидация юридического лица - члена товарищества). Принятия общим собранием (собранием уполномоченных) решения об исключении соответствующего члена товарищества в этих случаях также не требуется.
Вместе с тем согласно п. 3 ст. 213 ЖК законодательными актами или уставом товарищества собственников могут быть предусмотрены дополнительные основания для прекращения членства в товариществе. Такая мера воздействия как исключение, как правило, применяется в случаях грубого или неоднократного нарушения обязанностей членами организации, повлекшего причинение значительных убытков. Товарищество собственников теоретически могло бы применить такую меру воздействия к тем своим членам, которые являются злостными нарушителями финансовой дисциплины в товариществе. Однако для применения этой меры на практике придется каким-то образом определять судьбу доли таких нарушителей в праве общей собственности на общее имущество членов товарищества собственников. При этом необходимо также учитывать, что лишить этих лиц права пользования общим имуществом нельзя.
Безболезненно исключить члена товарищества можно в том случае, если на его место имеется другой кандидат, которому согласно свидетельству (удостоверению) о государственной регистрации принадлежит право собственности на часть соответствующего объекта недвижимого имущества (помещение).
Нам представляется, что не будет нарушением норм законодательства о товариществах собственников принятие общимсобранием решения об исключении из членов товарищества одного из супругов и одновременном принятии в члены товарищества другого супруга при условии, что объект недвижимого имущества (помещение) находится в их совместной собственности (приобретен в период брака). Это можно сделать, например, по заявлениям обоих супругов, если тот из них, кто включен в реестр членов товарищества, по каким-либо причинам не может или не хочет участвовать в заседаниях общего собрания, делах товарищества. Такая замена будет оправданной и в том случае, если супруг - член товарищества своими действиями препятствует нормальной деятельности высшего органа управления товарищества (например, постоянно нарушает порядок на его заседаниях).
Взносы в товариществе собственников
Правовое регулирование порядка взимания и расходования взносов членов товарищества претерпело серьезные изменения. Если в Типовом уставе товарищества собственников предусмотрено всего два вида взносов, которые обязаны уплачивать члены товарищества, - вступительный и дополнительный, то по ЖК их уже четыре - вступительный, членский, целевой и дополнительный <1>.
--------------------------------
<1> Более подробно об этом см.: Буевич, И.И. О проблемах установления вступительных, членских, паевых, целевых и дополнительных взносов в организациях застройщиков, товариществах собственников, гаражных кооперативах и кооперативах, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок. // ИБ "КонсультантПлюс: Комментарии Законодательства Белорусский Выпуск" [Электронный ресурс]. - Минск, 2013.
Вступительным взносом является сумма денежных средств, вносимая членом товарищества собственников при вступлении в товарищество и предназначенная для покрытия расходов, связанных с его деятельностью (п. 5 ст. 1 ЖК). Статус этого платежа практически не изменяется.
Дополнительные взносы согласно Типовому уставу товарищества собственников используются прежде всего для пополнения основных и оборотных средств товарищества (п. 3.3) и только в крайнем случае - для покрытия убытков товарищества (п. 3.. А в соответствии с ЖК эти взносы направляются исключительно на покрытие убытков (п. 7 ст. 1 ЖК).
Расходы на цели, связанные с деятельностью товарищества собственников, в том числе на оплату труда штатных работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора), согласно ЖК покрываются за счет периодически вносимых членских взносов (п. 59 ст. 1 ЖК). В Типовом уставе товарищества собственников источник финансирования этих затрат четко не определен.
С целью дополнительного финансирования работ и мероприятий, утвержденных общим собранием членов товарищества собственников, в ЖК предусмотрено взимание с членов товарищества целевых взносов (п. 58 ст. 1 ЖК). Согласно Типовому уставу товарищества собственников на подобного рода цели (содержание и ремонт общих элементов совместного домовладения) члены товарищества вносят так называемые дополнительные платежи (часть первая п. 3.4).
Согласно ЖК в уставе товарищества собственников указываются размеры, состав и порядок внесения вступительного, членских, целевых и дополнительных взносов, меры ответственности членов товарищества собственников за нарушение обязательств по внесению взносов (п. 3 ст. 209). По нашему мнению, реально воплотить в жизнь эту правовую норму чрезвычайно сложно, а в некоторых случаях и просто невозможно. Так, к моменту создания товарищества собственников еще как-то можно определиться с размером вступительного и членского взносов. А вот предугадать величину целевых и дополнительных взносов в будущем просто нереально. Если общее собрание в определенный момент деятельности товарищества собственников будет вынуждено установить целевой или дополнительный взнос для своих членов, то оформлять соответствующие изменения в устав и осуществлять процедуру государственной регистрации таких изменений, по нашему мнению, будет неразумно. Это объясняется хотя бы тем, что внесения таких изменений в устав согласно законодательству не требуется (п. 21 Положения о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 N 1 "О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования" (далее - Положение о государственной регистрации)).
О приведении уставов товариществ собственников
в соответствие с нормами ЖК
Как мы указывали выше, Типовой устав товарищества собственников со 2 марта 2013 г. уже не будет действовать в отношении товариществ, созданных на базе объектов недвижимости жилищного фонда. С учетом того что в ЖК отсутствует поручение Правительству Республики Беларусь по принятию типовой или примерной формы такого рода документа, товариществам собственников жилья придется самостоятельно приводить свои уставы в соответствие с нормами главы 32 данного Кодекса <2>.
--------------------------------
<2> О реорганизации товариществ собственников, созданных на базе нескольких многоквартирных жилых домов, см.: Буевич, И.И. Могут ли в одном товариществе собственников состоять собственники помещений нескольких многоквартирных жилых домов? // ИБ "КонсультантПлюс: Комментарии Законодательства Белорусский Выпуск" [Электронный ресурс]. - Минск, 2013.
Государственная регистрация изменений и (или) дополнений, вносимых в уставы товариществ собственников, осуществляется на основании п. 15 Положения о государственной регистрации. Согласно данному пункту товариществам необходимо представить в регистрирующий орган:
- заявление о государственной регистрации;
- изменения и (или) дополнения в двух экземплярах, которые должны быть оформлены в виде приложений к уставу товарищества, без нотариального засвидетельствования, их электронную копию (в формате .doc или .rtf). По желанию товарищества устав может быть представлен в новой редакции;
- оригинал свидетельства о государственной регистрации (в случае изменения наименования товарищества);
- оригинал либо копию платежного документа, подтверждающего уплату государственной пошлины.
Государственная пошлина за внесение изменений и (или) дополнений в учредительные документы составляет 0,25 базовой величины (на момент написания настоящего материала - 25000 руб.). Однако в Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь предусмотрено, что от государственной пошлины освобождаются организации при внесении изменений и (или) дополнений в уставы в случае изменения законодательства, согласно которому требуется внесение таких изменений и (или) дополнений (подп. 8.2 п. 8 ст. 257). Таким образом, если товарищество собственников изложит свой устав в новой редакции, руководствуясь только нормами ЖК, то в таком случае уплачивать государственную пошлину при подаче документов в регистрирующий орган не придется.
Государственная регистрация изменений и дополнений в устав товарищества будет осуществлена регистрирующим органом в день обращения.