Шугаева 20, ЖСПК Первомайский-2

PIMPF, Ваши конкретные предолжения, раз Вы так печетесь а нашей стройке? Всем дружно не строиться? Ай-да в Тамбаз по 820? )))

PIMPF, вот искреннее огромное спасибо

PIMPF:

Asia, если серьезно, то рекомендовал бы:
1. тем, кто НЕ может осилить строительство по 5 млн за м2 (с кредитом на общих основаниях под 31%), кто рассчитывает на льготный кредит, но не подходит не под одну из категорий новой редакции Указа Президента РБ № 185 от 14.04.2000 г. "О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений" - отказаться от строительства и воспользовашись экономической ситуацией заработать больше денег. Дождаться лучших времен для улучшения своих жилищных условий!

+ 100500
Думаю, что льготных кредитов на старых условиях не будет уже никогда.

PIMPF:

2. тем, кто НЕ может осилить строительство по 7,5-8,5 млн за м2 (с кредитом на общих основаниях под 31%), но может осилить строительство по 5 млн за м2 (без кредитов) - рискуя попытаться строиться.

+100500

PIMPF:

3. тем, кто может осилить строительство по 7,5-8,5 млн за м2 (без кредитов либо с кредитом на общих основаниях под 31%) найти варианты домов с 90%-100% готовности дома.

"Осилить строительство" не = пойти и выложить всю сумму налом сразу, что надо будет сделать при 90-100% готовности дома.

PIMPF:

4. тем, кто попадает под категории граждан, которым положен льготный кредит по новой редакции Указа Президента РБ № 185 от 14.04.2000 г. "О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений" - начать строиться в этом доме.

По ходу у нас таких нет или процентов 4-5 наберется.

PIMPF, расскажите о себе: где строитесь, на каких условиях, когда начали закладку дома, сколько оплатили, по какой цене, срок строительства. Спасибо

tatulya:

PIMPF, расскажите о себе: где строитесь, на каких условиях, когда начали закладку дома, сколько оплатили, по какой цене, срок строительства. Спасибо

Строюсь в доме на ул. Шараноговича-Тимошенко по ведомственной очереди БТ. Долевое строительство. Начальная цена м2 по Проектной декларации от 24.12.2010 г. = 2.207.630 р. Дом был включен в списки домов, на которые распространяется гос. поддержка на 2011 год и с недавнего времени на 2012 год.
Моя семья включена в списки на льготный кредит в исполкоме в начале 2011 года. По объективным причинам не смог выделить льготную кредитную линию в Беларусбанке (у Застройщика был трехсторонний договор, который не устраивал банк). Пока шла процедура передачи функций Заказчика УКСу Фрунзенского района, чтобы решить эту проблему, льготное кредитование было приостановлено. На данный момент банк не принимает документы на льготный кредит по этой причине.
Дом начал строиться в ноябре 2010 года.
26.11.2011 года после смены Заказчика была опубликована новая Проектная декларация нового Застройщика, где цена м2 = 4.785.518 р.
Своими деньгами внес ~40% от общей стоимости квартиры по старой цене м2 = 2.207.630 р.
Если учитывать, что стоимость квартиры автоматически увеличилась, то получается, что я внес всего 16,6% от новой стоимости квартиры!!! Сумму превышающую стоимость квартиры по старой цене м2 придется оплатить единым платежем в конце строительства (~163 млн)!
Также увеличился срок строительства на 3 месяца.
Могу осилить квартиру по 4.785.518 р. учитывая то, что изначально потерял большую сумму денег!
Но т.к. понимаю, что индексы СМР в дальнейшем будут в среднем не меньше 110%, то при дальнейшем увеличении цены м2 построить долгожданную квартиру будет проблематично. Необходимо также учитывать возможный долгострой, что приведет к еще большему увеличению стоимости. К этому все идет...
На данный момент есть шанс подать документы на льготный кредит. Веду переписку с гос. органами и чиновниками. Если переписка не даст должного результата дальнейшее участие в данном строиетельстве не вижу смысла!

tatulya, все правильно
если не ошибаюсь,то 13 человек у нас голосовали против "строить за свои средства" или воздержались... не помню точно...
я думаю как раз таки эти люди и планировали строиться полностью за ЛК, и если дело подойдет к началу строительства и внесению первых денег, то именно они и соскочат.
Может грубо выражусь, но я не понимаю, как люди без заначки хотя бы в 5-10 тыс долларов лезут в строительство

Iгар, на самом деле и Вы правы, что на данный момент у нас не лучшая ситуация в стране: кредиты под бешеные проценты, зарплаты низкие,если брать по сравнению с ценами, курсами и т.д... но я не уверена,что ситуация сможет стабилизироваться в ближайший год,а то и 2, и 3, и опять же ждать до старости, когда же наконец мы сможем построиться тоже не хочется, именно поэтому подавляющее большинство проголосовало "за", имея заначки и надеясь на хорошую цену

PIMPF:

Своими деньгами внес ~40% от общей стоимости квартиры по старой цене м2 = 2.207.630 р.
Если учитывать, что стоимость квартиры автоматически увеличилась, то получается, что я внес всего 16,6% от новой стоимости квартиры!!! Сумму превышающую стоимость квартиры по старой цене м2 придется оплатить единым платежем в конце строительства (~163 млн)!

Вам вопрос: получается,что при изменении цены, вы вместо оплаченных 40%,оплатили только 16%? я правильно поняла? но ведь когда вы начинали строить и вносили платежи, цены на те же стройматериалы были ниже, и закупили их по более низким ценам,чем сейчас. Или это уже никого не волнует? Просто выходит,что к примеру за 2 дня до сдачи дома,они поднимают цену в 2 раза,и мне надо срочно в последний момент доплатить? Просто не совсем понимаю на основании чего это? ведь мною уже по факту оплачен материал, зарплата работников и остальные издержки. Что-то я тогда немного не понимаю систему, если не сложно,объясните,пожалуйста.

tatulya:

PIMPF, объясните популярно, что такое и в чем разница между "долевым строительством", "строительством для нуждающихся" и "долевым для нуждающихся " ?

Если рассматривать в моем контексте, то разницы нет.

tatulya:

И почему меняли заказчика?

Поскольку Белтелерадиокомпания в соответствии с Уставом, утвержденным Президентом РБ 24.04.2003 г. №174 является некоммерческой организацией и согласно ст.16 Налогового Кодекса РБ относится к бюджетным организациям, то она не вправе открывать специальный счет для аккумулирования и использования денежных средств физических лиц для строительства жилых помещений. Поэтому была привлечена третья сторона - Инженерная организация, которая предоставила свои расчетные счета. Изначально был составлен трехсторонний договор (Белтелерадиокомпания-Дольщик-Инженерная организация). Банк по таким договорам льготно не кредитует (впрочем раньше кредитовал). Чтобы решить эту проблему Белтелерадиокомпанией было принято решение передать функции Заказчика другой организации. Этой организацией выступил УКС Фрунзенского района.
15.09.2011 г. вступило в силу Решение Мингорисполкома №2692 от «О передаче КУП «УКС Фрунзенского района г. Минска» функций Заказчика по строительству объекта «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями общественного назначения в районе пересечения ул. Тимошенко, ул. Шаранговича №1 по генплану». На данный момент происходит процедура заключения новых договоров и подписание доп. соглашений к старому договору.

Nekofe:

Вам вопрос: получается,что при изменении цены, вы вместо оплаченных 40%,оплатили только 16%? я правильно поняла? но ведь когда вы начинали строить и вносили платежи, цены на те же стройматериалы были ниже, и закупили их по более низким ценам,чем сейчас. Или это уже никого не волнует? Просто выходит,что к примеру за 2 дня до сдачи дома,они поднимают цену в 2 раза,и мне надо срочно в последний момент доплатить? Просто не совсем понимаю на основании чего это? ведь мною уже по факту оплачен материал, зарплата работников и остальные издержки. Что-то я тогда немного не понимаю систему, если не сложно,объясните,пожалуйста.

Для того, чтобы понять, необходимо разобраться... Попробую помочь.
При строительстве домов для нуждающихся применяется стандартная система договоров.
Есть несколько вариантов цены м2: неизменная, в валюте, фиксированная.
Как правило применяется фиксированная цена м2. Это НЕ неизменная цена. Она характеризует цену м2 на текущий момент (на начало строительства). В дальнейшем к ней ежемесячно применяется индекс СМР. В договоре будет прописан этот пункт. Ведь логично, как можно предусмотреть конечную цену м2, если на текущий момент неизвестны экономические, политические и другие составляющие!
Индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ (индексы СМР) по элементам затрат по областям и г.Минску для объектов общеотраслевого назначения к стоимости в ценах на 1 января 2006 года применяются для определения стоимости в текущем уровне цен по проектно-сметной документации, разработанной по ресурсно-сметным нормам в ценах на 1 января 2006г. в соответствии с Инструкцией по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, утвержденной Постановлением Минстройархитектуры от 03.12.2007г. №25 (НРПА 10.01.2008г., № 8/17904) с изменениями и дополнениями.
Раньше еще велся расчет в базисных ценах на 1 января 1991 года.
Подробнее об этом можно прочитать тут.
Nekofe, нужно понять, если Вам в начале строительства сообщили, что цена м2=, например, 4 млн. То Вы можете просчитать только начальную стоимость своей квартиры! Конечная будет известна в конце строительства.

Приведу ответвленный "красивый" пример. Чтобы было легче разобраться...
Дано:
Цена м2 = 1 млн. В эту цену м2 включен прогнозный ГОДОВОЙ индекс СМР 10%.
Т.е. Реальная цена м2 на текущий момент равна 1млн - 1млн*10%/100 = 900 тыс.
Квартира 50 м2 = 50 млн на начало строительства дома (по декларации).
Дом строится 10 месяцев.
Первый взнос 10%. Ежемесячные платежи равные за весь период строительства.
Индекс СМР в каждом последующем месяце = 110%
Получаем:
50 млн*10%/100 = 5 млн - первоначальный взнос.
(50 млн - 5млн)/10 = 4,5 млн - ежемесячные платежи без учета индексов СМР (на практике ежемесячные платежи формируются согласно выполненным работам Ген. подрядчика+аванс на следующий месяц -> ежемесячные платежи не будут равными)
Какие платежи должны быть с применением индексов СМР? Существует определенная методика.
Первый месяц: 4,5 млн + 4,5 млн*10%/100 = 4,95 млн. Переплата 4,95 - 4,5 = 0,45 млн
Второй месяц: 4,5 млн +4,5 млн*10%/100*10%/100 = 5,4 млн. Переплата 5,4 - 4,5 = 0,9 млн
Третий месяц: 4,5 млн+ 4,5 млн*10%/100*10%/100*10%/100 = 5,85 млн Переплата 5,85 - 4,5 = 1,35 млн
Четвертый месяц: 4,5 млн+ 4,5 млн*10%/100*10%/100*10%/100*10%/100 = 6,3 млн Переплата 6,3 - 4,5 = 1,8 млн
... и т.д. до десятого месяца включительно!
Сумма всех ежемесячных переплат за период строительства за вычетом прогнозного индекса СМР (10% от начальной цены м2) ложится на плечи строящихся в конце строительства! Поэтому говорить до окончания строительства о том, что строящийся, например, за 5 месяцев оплатил какое-то количество % своей квартиры - НЕПРАВИЛЬНО!!! Размер переплаты придется внести только в конце строительства. И только в конце строительства можно узнать реальную усредненную цену м2. Также не стоит забывать, что в цену м2 входит и подвал, и лестничные проемы, и благоустройство территории и т.п. А если Вы, к примеру, живете на 8-м этаже, а дом построен только до 5-го. Получается Ваша квартира вообще не строилась? Куда Вы тогда вносили деньги?
Говорить о реальной цене м2 можно, когда готов целый объект (жилой дом), а не несколько отдельных его составляющих (квартир)!
Надеюсь, понятно объяснил?

получается,что при изменении цены, вы вместо оплаченных 40%,оплатили только 16%?

Да. Только получается, что у нас фигурирует промежуточная цена м2 (в новой декларации = 4.785.518 р.), которая характеризует цену м2 на текущий момент (на ноябрь 2011 г.) строительства. На начало строительства цена м2 = 2.207.630 р. На лицо значительное увеличение цены м2 за 10 месяцев строительства. Что будет в конце... - остается только догадываться., но то что она будет больше - неоспоримо!!! Для этого нужно сумму всех внесенных платежей разделить на количество м2 в квартире.

tatulya:

PIMPF:, конечно, толкует все грамотно, но забывает, что строит он долевое, которое изначально примерно в 2 раза дороже нашего.

Из-за неинформированности многие строящиеся посредством ЖСПК видят ситуацию в розовом свете.
Погуглите, разберитесь. Лучше сделать это сейчас ибо потом будет поздно. На начало строительства нашего дома цена м2 была ничуть не больше аналогичных домов, строящихся посредством создания ЖСПК.
Отличие долевого строительства от строительства от ЖСПК

tatulya:

бо, если метр будет расти, как прогнозирует PIMPF

tatulya, простите, но я ничего не прогнозирую. Моя фраза: "если предположить", а это суть разные вещи.
Ниже размещена табличка индексов СМР по ноябрь 2011 г.. Информация взята отсюда В июне 2011 г. Глава государства дал распоряжение Министерству строительства и архитектуры сдерживать цены в строительстве.
В июле 2011 г. сдержали (тогда было два индекса для нуждающихся и для ненуждающихся). Смотрим, что началось с августа 2011 г.
Экономика сильнее популистических заявлений Президента. Это надо понимать.
Строители в убыток работать не будут!!!!!!!!!!!!!!

По таблице видно насколько увеличилась цена м2 в нашем доме за 10 месяцев. И это при том, что шокирующие индексы начинаются только с сентября 2011 г. и имеют тенденцию увеличиваться!

tatulya:

Т.е. я хочу сказать, что при долевом рентабельность не менее 30%, а для нуждающихся - только 5%. По крайней мере так объяснила наша бухгалтер.

Не знаю, что сказала Ваш бухгалтер, но у нас прибыль Застройщика 3%. По Закону при строительстве домов для НУЖДАЮЩИХСЯ дольщиков, прибыль должна быть не более 5%. Применяется норма Указа Президента РБ № 396 от 15.06.2006 г. "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов" Правильно трактуйте ее слова!
Разница между прибылью Застройщика при долевом строительстве и взносами на зарплату Председателю и бухгалтеру кооператива при строительстве от ЖСПК, деленная на количество м2 в квартире и есть разница в цене м2 между "Вами и нами"!!!

P.S. напоследок хотелось бы дать совет: не слушайте заинтересованное лицо. Председатель и бухгалтер кооператива как раз таковыми и являются. Сами читайте, разбирайтесь! Ищите независимые источники информации.

tatulya:

Ну с чего Вы, Игорь, взяли, что группа заблуждающаяся?

это видно невооружённым взглядом даже на этой ветке. не призываю как PIMPF вести таблицы и мониторить ситуацию в целом, этот труд тянет на аналитику довольно приличного уровня, видно что человек действительно реально относится к процессу в который вовлечён и примет правильное решение в итоге.
а вот заявления подобные этому:

tatulya:

..или продадут что-нить..

говорят об обратном. причём такая постановка вопроса превалирует в настроениях. даже расписывать неохота с чем можно столкнуться продавцу в условиях ужимающегося спроса. в итоге на тех же семейных советах будут приниматься уже другие решения после того как вляпались в стройку не имея гарантированного депо для завершения дела.
это я и называю "авось".

tatulya:

Разница между прибылью Застройщика при долевом строительстве и взносами на зарплату Председателю и бухгалтеру кооператива при строительстве от ЖСПК, деленная на количество м2 в квартире и есть разница в цене м2 между "Вами и нами"!!!

Вернее, совсем не поняла. Поясните, плиз.

Все просто.
Если абстрагироваться от способа строительства (долевое, ЖСПК), то стоимость квартиры одного и того же метража в одном и том же доме будет одинаковая.
Разница возможна только в стоимости сопровождения этого строительства.
Пусть площадь квартиры в обоих домах равна 61,62 м2.
Член кооператива заключает договор с ЖСПК и платит ежемесячные взносы на счет кооператива, а кооператив перечисляет их Застройщику (к примеру, член кооператива за весь срок строительства оплатит 2.000.000 р.).
Дольщик заключает договор непосредственно с Застройщиком и оплачивает ему прибыль - процент от полной стоимости квартиры по Проектной декларации (в моем случае 3% = 2.207.630*61,62*0,03 = 4.081.024 р. - за весь срок строительства)
(4.081.024 - 2.000.000)/61,62 = 33.772 р. - на эту сумму в описанном примере м2 в одной и той же квартире будет дешевле при строительстве от ЖСПК нежели при долевом участии.

tatulya:

Глядя на индексы. Вы начали с индексов за декабрь 2010, т.е. это цена из проектной документации = 2.207.630 р., прописанная в договоре с застройщиком на начало строительства как фиксированная? И к ней с начала строительства и применяются все эти индексы?

Совершенно верно.

Значит у нас индексы начнут применяться с начала стройки к проектной цене = 2 211 000 р. за 1 м2? Тогда не понимаю, что за цена в 4,5 млн была озвучена на собрании? С какого потолка она взялась?

Не могу комментировать, т.к. не владею информацией по Вашему дому. Но смею предположить, что 2.211.000 р. - это цена м2 на начало формирования кооператива? Если это так, то цена м2=4,5 млн с применением индексов СМР по ноябрь месяц.

Iгар:

этот труд тянет на аналитику довольно приличного уровня, видно что человек действительно реально относится к процессу в который вовлечён и примет правильное решение в итоге.

Iгар, спасибо за оценку. Чтобы во всем разобраться пришлось потратить три года, изучить несколько десятков НПА о строительстве и сопутствующих отраслей, написать множество обращений и запросов в гос. органы, дождаться ответов, проанализировать и сделать некоторые выводы.

Asia:

Iгар, ну влезет кто-то, не потяент, сказали же - 2 месяца просрочки платежей - до свидания из ЖСПК.

Вы забываете самое главное: если строительство не финансируется в полном объеме по графику, то сроки сдачи автоматически будут сдвигаться, что в результате приводит к удорожанию стоимости м2 на конечном этапе. У Мапида и других подрядчиков в нынешнее непростое время нет оборотных денежных средств, чтобы как-то нивелировать эту недостачу.
А теперь представьте, если хотя бы 10% членов кооператива будет выходить со строительства не сразу, а постепенно по мере израсходывания денежных средств и каждый по Закону будет тянуть 2 месяца (ведь, ой, как сложно отказаться от вот-вот почти построенной квартиры). Представляете насколько могут затянуться сроки сдачи дома в эксплуатацию? Сейчас почти все стройки для нуждающихся автоматически превращаются в долгострой по этой причине!
Поэтому волнения Iгар обоснованны.

Ну что наанализировались, насчитались? Предлагаю релакс, посмотрите, помечтайте...))))
http://realt.onliner.by/2011/12/07/metr-6
ЗЫ. Обратите на фамилию председателя ЖСПК №763.)))