Товарищество собственников Лошица 9 ул.Прушинских д. 3

Сколько стоит рыночный имидж ЖКХ

Бизнес идет в ЖКХ. Наряду с ЖЭСами и товариществами собственников у нас появились частные управляющие компании. Их создают застройщики в новых домах и буквально навязывают жильцам. Без конкурса, тендера и спроса. В итоге коммерсанты получают право вписать в жировку любые затраты на содержание жилья.

...В иске отказать. Это решение принял Басманный суд Москвы весной нынешнего года. Ответчица — певица Лолита Милявская в очередной раз эпатировала публику, доказав: хищным аппетитам коммунальников можно противостоять. Товарищество собственников дома, где купила квартиру госпожа Милявская, обвиняло даму в неуплате коммунальных платежей на 322 тысячи российских рублей. С судебными издержками — полмиллиона... Зачем вспоминаю чужой опыт? Думаю, очень скоро он пригодится и нам.

Катехизис от коммунальников

Льготные кредиты на жилье теперь положены очень ограниченному кругу нуждающихся. Следовательно, остальным придется решать квартирный вопрос самостоятельно. В том числе и с помощью коммерческих застройщиков. Но не о рисках процесса возведения жилья хотелось бы сейчас поговорить, а о подводных камнях его будущей эксплуатации. Тут у нас есть новые веяния.

Частные управляющие компании появились наряду с ЖЭСами и товариществами собственников. Вроде дело хорошее. Чем больше выбор, тем лучше качество услуги и ниже цены. Это в теории. На практике никакого выбора у владельца квартиры нет. Свою эксплуатирующую службу создают застройщики, воспользовавшись таким правом, данным им в статье 16 закона о совместном домовладении. Но трактуют ее очень своеобразно: не отдают новоселам ключи до тех пор, пока те не подпишут договор с частной коммунальной службой. И никаких собраний, обсуждений, презентаций и волеизъявления. Хотя в том же законе четко сказано: собственники должны принять решение о форме управления совместным имуществом. На общем собрании. Но желающие побыстрее вселиться покорно ставят подписи под (бессрочным!) договором, который, например, сразу лишает их права на социальную поддержку.

Ведь, как известно, население у нас оплачивает не 100, а всего лишь около 30 процентов себестоимости коммунальных услуг. Все остальное — дотации. И дотируют не конкретного жильца, а жилищно–эксплуатационную службу. А Минфин, как известно, — организация серьезная. Прежде чем денег на покрытие убытков дать, строго проинспектирует: а не были ли завышенными расходы? Теперь понимаете, почему частные управляющие компании отказываются от дотаций и заставляют жильцов новостроек подписывать договоры, где те соглашаются покрывать все расходы, связанные с эксплуатацией и содержанием дома? Элементарно: чтобы избежать контроля. Это же как удобно! Можно назначать себе зарплаты отнюдь не такие, как в ЖЭСе, нанимать подрядчика не по принципу «дешевле и лучше», а совсем по другому критерию — «кого хочу». Жилец за все заплатит. И проверять не будет. Потому, что, во–первых, некомпетентен, во–вторых, занят своими делами, в–третьих, собственно, как?

Житейская история

Дом № 1 по улице Тургенева в Минске подобным образом сдан в эксплуатацию весной. Но до сих пор вокруг грязь и стройка, нет пешеходных дорожек и нормальных асфальтированных подъездов, не доделаны фасад, входные группы, навесы над подъездами. Даже в старых домах ЖЭСы устанавливают на лестничных пролетах и в коридорах лампочки со специальными реле, которые включают их только тогда, когда кто–то идет в квартиру. А тут — новый дом, фактически незаселенный, а лампочки в подъездах горят всю ночь!

Но более всего меня умилило объявление в лифте, где жильцов предупреждают: попасть на второй этаж можно только на лифте, потому что вход на лестницу (кстати, предназначенную еще и для эвакуации при пожаре) закрыт. Как объяснил управляющий, закрыли, чтобы имущество не разворовали, пока в квартирах идет ремонт и ходят посторонние. Но ведь есть простой способ закрыться от чужих: поставить домофонный замок.

В доме нет ни счетчиков тепла, ни приборов его регулирования. Кто–то утвердил такой проект. Это в то время, когда страна экономит каждый киловатт, собираясь даже ввести нормативы расходования энергии. Еще. С жильцами не заключают договоры на услуги консьержек, обслуживание домофонов. Хотя по закону о защите прав потребителей жилищно–коммунальных услуг такой договор должен заключаться с каждым персонально с указанием, кто, как и за какие деньги будет этот дополнительный сервис выполнять.

А тут все просто: главный способ связи с жильцом — жировка. Захотела управляющая компания в каждом подъезде посадить вахтера — пожалуйста, оплатите. Этак еще и лифтеров посадят: чтобы один вез наверх, другой — вниз. Нужен ли нам такой коммунальный бизнес без границ? Как все это понимать? И есть ли вообще возможность ограничить аппетиты коммунальных коммерсантов?

Я пыталась получить ответы на эти вопросы, задавая их разным чиновникам. Но история с недоделками, похоже, не возмутила специалистов инспекции Госстройнадзора по Минску. Начальник отдела городского хозяйства администрации Советского района Юлия Лешкова даже усомнилась, есть ли такой дом. Возмутилась и взяла на заметку факты только Вера Мацулевич, начальник управления Комитета госконтроля. Наталья Кухарчик, начальник отдела юридической работы и кадров Минжилкомхоза, сослалась на несовершенство законодательства о совместном домовладении. В законе сказано: жильцы имеют право выбора способа управления своим домом, но не уточнено, как это сделать. Организовать собрание могут: собственники, застройщик, управляющая компания или исполком. Что в итоге? Застройщику это сто лет не надо. Его управляющей компании претит тем более. Исполкому? Чем меньше дотаций понадобится на ЖКХ, тем лучше. А вдруг жильцы проголосуют за ЖЭС? Проще сбагрить дом коммерсантам, а там пусть разбираются, как хотят. Единственные кровно заинтересованные лица — собственники. Но где им волеизъявляться? Вы можете себе представить картину: возле дома собирается толпа и в режиме митинга решает столь важные экономические вопросы? И я нет.

А когда закон молчит и недоговаривает, становятся возможными вседозволенность коммунальников и нарушение прав жильца. Министерство жилищно–коммунального хозяйства постоянно ратует за развитие новых форм обслуживания жилья. Отлично. Но прежде надо создать четкие правовые рамки для собственников и управляющих компаний. Не только ЖЭСы, но и коммерческие управляющие и эксплуатационные компании должны жестко контролироваться администрациями районов и Минжилкомхозом. В Германии существуют тома инструкций, кому и как себя вести в совместном домовладении. Тут отказаться платить чревато судами. Хорошо Лолите Милявской: она — личность известная. И самым лучшим адвокатам в состоянии заплатить. Но будут ли так удачливы в судах наши рядовые жильцы, оказавшиеся в подобных ситуациях?

Комментарий

Геннадий Каленов, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости:

— Все коммерческие организации, которые называют себя управляющими компаниями, на самом деле таковыми в классическом понимании этого слова не являются. Это типичные коммерческие эксплуатирующие организации. Мы сейчас обратились в Совмин с предложением выделить такую услугу, четко прописать стандарты, правила и предельную рентабельность для управляющих компаний. Это позволит их контролировать и избежать необоснованных платежей. Опыт Европы и стран бывшего СССР, которые уже провели коммунальные реформы: управляющая компания обязана не менее чем раз в год организовать собрание жильцов и ежегодно отчитываться перед ними за каждый израсходованный рубль. В противном случае она подлежит ликвидации. Еще один важный нюанс: у жильца должна быть возможность замены управляющей компании, которая, по сути дела, выступает в роли менеджера, организуя бесперебойную поставку всех коммунальных услуг в многоквартирном доме.

Автор публикации: Аэлита СЮЛЬЖИНА