Строительство жилых помещений осуществляется с 2006 года в соответствии с нормами Указа Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов". Данным указом утверждены Правила заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства и Примерный договор создания объекта долевого строительства. Таким образом, законодательством предоставлено право сторонам включать в договор дополнительные соглашения, не нарушающие прав сторон.
Прошедший 2011 год был достаточно сложным как для застройщиков, так и для дольщиков, что вылилось в нарушение условий договоров сторонами. В первую очередь речь идет о нарушениях сроков строительства, незапланированном росте его стоимости, несвоевременном внесении гражданами платежей и т. д. Временное приостановление льготного кредитования вынудило многих дольщиков оформлять коммерческие кредиты для достройки своих квартир. При этом большинство граждан заняло выжидательную позицию, так как в соответствии с законодательством их нельзя было исключить из числа дольщиков и членов организаций застройщиков.
Текущее решение в сложившейся ситуации застройщиками было найдено. Кто-то проиндексировал стоимость строительства независимо от внесенных гражданами средств, кто-то предпочел не информировать своих инвесторов о том, что даже при прекращении строительства его стоимость будет расти в силу роста соответствующих индексов. Отдельные застройщики расторгали с гражданами договорные отношения. Однако все эти действия не освободили застройщиков от необходимости искать выход из создавшейся ситуации, обосновывать свои действия при определении сумм доплат, доказывать гражданам, что речь идет не о переплатах, а только о необходимости наличия достаточного количества средств для завершения строительства.
Все вопросы долевого строительства должны решаться в рамках договорных отношений. При этом следует принять в расчет, что Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов" сторонам предоставлено право договариваться о графике платежей. Дольщик по согласованию с застройщиком может либо сразу оплатить стоимость строящейся квартиры, либо сделать это в рассрочку. Если по какой либо причине стороны нарушают условия договора (дольщик платит несвоевременно, застройщик при строительстве жилого дома не вписывается в график), виновного искать можно долго. Такая ситуация, обремененная к тому же прошлогодним финансовым кризисом, и стала в настоящее время неразрешимой проблемой во взаимоотношениях сторон.
Вряд ли можно предложить единый рецепт для всех застройщиков, ведь существуют еще и договорные отношения, и Гражданский кодекс Республики Беларусь. Однако в сложившейся ситуации можно предложить схему, которая максимально учитывает специфику строительства как долевого, так и в составе организаций застройщиков.
Минстройархитектуры совместно с РУП "РНТЦ по ценообразованию в строительстве" проанализировало сложившуюся проблему. Полагаем, что для ее разрешения расчеты должны выполняться на основе единого методологического подхода путем сопоставления стоимости жилья с затраченными на него средствами, принимая во внимание фактор времени, а именно разновременное освоение денежных средств застройщиком и разновременные платежи дольщиков.
Расчеты, в целях сопоставления, выполняются в текущих ценах путем приведения стоимости строительства жилых помещений и паевых взносов в единый уровень цен на заданную дату расчетов. Схематично это происходит следующим образом.
1. Стоимость строительства жилого дома определяется путем суммирования проиндексированных затрат по строительству по состоянию на 1 число месяца даты расчета.
2. Величина паевых взносов рассчитывается путем суммирования проиндексированных фактических платежей по состоянию на 1 число месяца даты расчета.
3. Индексы (коэффициенты) принимаются одинаковые как для индексации фактических затрат по строительству, так и для индексации фактических платежей исходя из условий заключенных договора создания объекта долевого строительства и договора строительного подряда.
4. Полученная в результате расчетов стоимость строительства жилого дома в целом сопоставляется с величиной паевых взносов, оплаченных всеми инвесторами, либо по каждой квартире отдельно.
Для сопоставления стоимости строительства квартиры с величиной паевых взносов, внесенных конкретным инвестором за нее, выполняется расчет стоимости квартиры, исходя из стоимости 1 кв. метра общей площади квартир жилого дома.
Стоимость квартиры определяется путем умножения стоимости 1 кв. метра общей площади квартир жилого дома на общую площадь конкретной квартиры.
5. Величина не оплаченных денежных средств определяется как разница между проиндексированной стоимостью фактически произведенных затрат по строительству и проиндексированной величиной паевых взносов по жилому дому в целом или по каждой квартире отдельно.
6. Для определения величины денежных средств, подлежащих оплате, необходимо определить остаток работ, подлежащих выполнению, по которым застройщик вправе проводить индексацию, одним из двух вариантов:
путем вычитания из стоимости строительства в текущих ценах на дату возникновения вопроса об изменении стоимости объекта долевого строительства стоимости фактических затрат, приведенных в текущий уровень цен на дату возникновения вопроса об изменении стоимости объекта долевого строительства;
через процент готовности жилого дома исходя из сметной стоимости строительства в базисном уровне цен, а затем пересчетом остатка работ, подлежащих выполнению, в текущий уровень цен на дату возникновения вопроса об изменении стоимости объекта долевого строительства в соответствии с законодательством.
7. Стоимость остатка работ, подлежащего выполнению, по жилому дому в целом распределяется по квартирам через 1 кв. метр общей площади квартир жилого дома в целом и каждой квартиры отдельно.
8. Доплате подлежат величина не оплаченных денежных средств по фактически произведенным затратам и остаток работ, подлежащих выполнению.
Таким образом, предложенный механизм позволит сопоставить в единых ценах стоимость имеющегося незавершенного строительства и внесенные инвестором денежные средства. Проще говоря, будет найден ответ на вопрос, кто кому должен.
После осуществления взаимозачетов стороны могут вернуться к схемам расчетов, определенным договорами создания объектов долевого строительства.
Татьяна Затуренская,
начальник отдела жилищной политики и инвестиционных жилищных программ Управления жилищного строительства Минстройархитектуры
ssa74:
О некоторых вопросах стоимости строительства
Вид акта, орган принятия, дата и номер принятия (издания)
Постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 28 марта 2012 г. № 12
Регистрационный номер Национального реестра
8/25209
Дата включения в Национальный реестр
02.04.2012
Рубрики документа по Единому правовому классификатору
03.03.03.04 - Бухгалтерский учет
04.03.06 - Финансирование и кредитование строительства. Капитальные вложения. Инвестиции
Источник(и) официального опубликования
Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 09.04.2012, №40
Постановлением Минстройархитектуры РБ от 28.03.2012 № 12 (рег. № 8/25209 от 02.04.2012) установлено, что с целью соблюдения порядка ценообразования на работы и услуги, выполняемые, оказываемые при строительстве объектов, финансируемых полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Правительства РБ, кредитов банков РБ под гарантии Правительства РБ и областных, Минского городского исполкомов, а также при строительстве жилых домов (за исключением финансируемых с использованием средств иностранных инвесторов), в том числе соблюдения порядка формирования сметной стоимости строительства, – завышение стоимости строительства составляют фактически принятые и (или) оплаченные работы и (или) услуги:
стоимость которых превышает рассчитанную в соответствии с установленным законодательством порядком;
не подтверждаемые документально соответствующими расчетами и обоснованиями;
фактически не выполненные и (или) не оказанные, и (или) ранее оплаченные.
При определении завышения стоимости строительства устанавливаются:
наличие разрешительной документации, выданной в порядке, установленном законодательством;
наличие проектно-сметной документации, утвержденной в установленном порядке;
наличие документов о проведении подрядных торгов, соответствие порядка их проведения требованиям, установленным законодательством;
соответствие расчета договорной цены установленному порядку;
наличие договоров подряда на строительство объектов, их соответствие установленным правилам;
соответствие условий заключенного договора тендерному предложению победителя торгов, результатам переговоров;
соблюдение договорных обязательств;
наличие документов, подтверждающих приемку выполненных работ и их стоимость;
соответствие выполненных работ требованиям утвержденной проектной документации и техническим нормативным правовым актам;
соответствие расчетов стоимости выполненных работ требованиям нормативных правовых актов по ценообразованию в строительстве;
соблюдение порядка расчетов за выполненные работы требованиям, установленным законодательством, в том числе уплата процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неотработанных авансов и (или) использованных не по назначению целевых авансов;
соответствие объемов и стоимости выполненных на объекте видов (этапов) работ оплаченным (предъявленным к оплате);
наличие по данным бухгалтерского учета оприходования и списания материальных ценностей, использованных для выполнения работ, соблюдение нормативов расхода ресурсов;
наличие документов, подтверждающих техническую готовность оплаченных работ, этапов (комплексов) работ и объекта строительства в целом;
законченность работ по монтажу оборудования;
по конструкциям, инструментальный обмер которых затруднен, – соответствие фактически выполненных работ рабочим чертежам и спецификациям при условии монтажа этих конструкций в проектное положение. Кроме того, используются документы, обосновывающие объемы и состав выполненных работ, включая журналы производства работ, акты на скрытые работы, исполнительную документацию.
Постановление вступает в силу после официального опубликования.
