Указ Президента разрешает застройщикам корректировать цены в долевом строительстве жилья в связи с изменениями строительного индекса.
Чиновники правы, когда говорят, что застройщики не имеют права в одночасье повысить договорные цены строительства жилья для дольщиков на уровень девальвации. В то же время повышение договорных цен в процессе строительства разрешается законодательством, если необходимость корректировки вызвана изменением индекса цен в строительстве.
На сегодняшний день долевое строительство многоквартирных жилых домов регулируется в Беларуси Указом Президента РБ от 15 июня 2006 г. № 396 с последующими изменениями и дополнениями.
В соответствии с подпунктом 2.3. Указа «застройщик вправе в соответствии с настоящим Указом или иными решениями Президента Республики Беларусь изменять договорную (контрактную) цену, определенную в заключенном им договоре подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости».
Документ также устанавливает, что цена объекта долевого строительства (пункт 7 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства) «рассчитывается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимости услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации), не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, и прибыли застройщика».
Пункт 8 Правил гласит, что цена объекта долевого строительства является фиксированной на конкретную дату. Фиксированная цена – это цена объекта долевого строительства, рассчитанная в соответствии с законодательством в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом прогнозных индексов цен в строительстве и статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в этом месяце и году (определяется на дату опубликования проектной декларации, заключения договора создания объекта долевого строительства, в иных требуемых случаях). Из чего следует, что в дальнейшем договорная цена объекта может меняться.
Здесь же в Правилах говорится, что при условии заключения договоров в течение одного календарного месяца фиксированная цена объекта долевого строительства должна быть одинаковой по каждому типу жилых и (или) нежилых помещений одинаковых потребительских качеств в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости для отдельных категорий дольщиков: для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей или граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это означает, что если в течение месяца застройщик заключает договоры, например, с очередниками о строительстве однокомнатных квартир одинаковых потребительских качеств, то стоимость квадратного метра жилья во всех этих договорах должна быть одинаковая.
А в «Примерном договоре», утвержденном указом президента № 396, предусматривается, что «стоимость 1 кв. метра общей площади объекта долевого строительства на день заключения договора в текущих ценах составляет ______________ рублей». Это лишний раз подтверждает, что договорная цена – показатель не устойчивый.
Согласно пункту 8 Правил, застройщик имеет право изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменением законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь. Об изменении цены застройщик обязан известить дольщика не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа.
Если дольщик не согласится с предлагаемым застройщиком изменением цены договора дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор в порядке, предусмотренном пунктом 18 настоящих Правил.
Пункт 18 в свою очередь предусматривает, что в случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении недельного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения.
В случае отказа одной из сторон от исполнения договора застройщик возвращает дольщику внесенные дольщиком денежные средства в порядке, установленном законодательством.
Только в мае этот индекс цен в строительстве установлен на уровне 104,65%, что предусмотрено постановлением Министерства экономики №77. За январь – май текущего года стоимость строительства выросла в среднем почти на 15%. В том числе на апрель индекс был установлен на уровне 103,27% по отношению к показателю за март, в марте -– 101,8%, в феврале -– 102,81%, в январе – 101,52%. А по итогам 2010 года строительно-монтажные работы подорожали на 21,52 %. Суммарно с начала 2010 года строймонтаж подорожал на 39,5% в рублевом эквиваленте.
В то же время указ допускает заключение договора «о неизменной (на период его действия) цене объекта долевого строительства, включающей затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимость услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации) объекта долевого строительства, не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, и прибыль застройщика». На это должно быть согласие обеих сторон.
Что происходит, если дольщик не соблюдает график внесения платежей? На это счет Указ гласит, что если в соответствии с договором уплата цены договора осуществляется по графику платежей (по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком), невнесение дольщиком платежей в полном объеме в течение двух периодов (месяцев) подряд является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора.
В то же время указ устанавливает (пункт 11 Правил ), что в случае нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, по вине застройщика размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта, не увеличивается.
Следует также иметь ввиду, в случае нарушения установленного договором создания объекта долевого строительства срока внесения платежей дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,01% (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей или по платежным документам застройщика) или 0,001% (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке.
Но эти меры не распространяются на дольщиков в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление платежей за которые осуществляется банком.
В том случае, если сам застройщик по собственной вине нарушает сроки передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, то он возмещает дольщику убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001% от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен Президентом Республики Беларусь или договором. Данные меры ответственности не применяются к застройщикам, допустившим нарушение сроков передачи дольщикам объектов долевого строительства по причине нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление которых осуществляется банком.
Из всего пречисленнного усматривается, что варианов зазрешения вопроса об окончательной цене много. Но конкретно можно будет говорить только тогда когда когда УКС нам предоставит свой расчет. УКС пока молчит!
спасибо! Как порадовал!
