ПРОТОКОЛ
общего собрания собственников жилья
г. __________ «__» _________ 20__ г.
ул. ______________, д. __ __чч:_мин – _чч:_мин
Зарегистрировано _______ чел.
Присутствовало _________чел.
Представлено ____ голосов.
Повестка дня:
1. _______________________________________________
2. _______________________________________________
3. _______________________________________________
Перешли к обсуждению повестки дня.
1. ____________________________________________________
2. ____________________________________________________
3. ____________________________________________________
ИТОГОВЫЕ РЕШЕНИЯ ПО ПОВЕСТКЕ ДНЯ:
1. ____________________________________________________
2. ____________________________________________________
3. ____________________________________________________
Протокол общего собрания СЖ «______________________» составлен в ___(_________) экземплярах.
Приложение:
Лист регистрации участников общего собрания на ___ листах.
Подписи:
Добавлено спустя 49 секунд
Добавлено спустя 10 минут 7 секунд
Порядок создания товарищества собственников жилья
Вопросы содержания и эксплуатации жилого фонда являются важными не только для государства, но и для рядовых граждан — собственников квартир в многоквартирных жилых домах. Для более эффективного
и рационального решения подобных вопросов законодательство Республики Беларусь предусматривает такой правовой инструмент, как товарищество собственников жилья (далее — Товарищество собственников, ТС).
Общие положения Товарищество собственников представляет собой некоммерческую организацию, через которую можно осуществлять управление недвижимым имуществом совместного домовладения.
В свою очередь, совместное домовладение представляет собой правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью. Эта норма закреплена в ст. 1 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон). Согласно ч. 1 ст. 6 этого нормативного акта совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников. Порядок создания и деятельности товарищества собственников регулируется главой 4 Закона (ст. 20–29).
Товариществом собственников признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных Законом и его уставом.
Поскольку ТС является некоммерческой организацией, то оно не имеет в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и ее распределение между своими участниками.
Способ управления многоквартирным жилым домом через Товарищество собственников имеет ряд преимуществ, в частности:
• через ТС все заинтересованные собственники квартир жилого дома могут участвовать в принятии решений по вопросам управления общим имуществом* в многоквартирном доме (члены ТС имеют право участвовать в деятельности товарищества в порядке, определяемом Уставом и договором о создании товарищества собственников, избирать и быть избранными в органы управления и контрольные органы товарищества);
• ТС отвечает перед собственниками квартир за надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества;
• платежи собственников квартир поступают на счет ТС, имеют строго целевое назначение, расходуются на нужды конкретного жилого дома; расходование средств со счета ТС контролируется непосредственно его участниками.
В частности, члены ТС имеют право получать информацию о деятельности товарищества и его правления, знакомиться с данными бухгалтерского учета, отчетности и другой документацией;
• для ТС налог на недвижимость устанавливается по льготной ставке в размере 0,1%, что предусмотрено ч. 1 ст. 188 Налогового кодекса Республики Беларусь;
• ТС контролирует исполнение договорных обязательств с исполнителями.
Порядок создания ТС В отношении вновь строящегося, реконструируемого или капитально ремонтируемого недвижимого имущества решение о создании ТС может быть принято астройщиком до момента возникновения совместного домовладения. В остальных случаях решение об правлении недвижимым имуществом при возникновении совместного домовладения при помощи ТС должно быть принято в течение 6 месяцев с момента появления в данном домовладении двух и более собственников.
До момента реализации собственниками своего права на создание ТС управление недвижимым имуществом осуществляет лицо, уполномоченное соответствующим исполнительным или
распорядительным органом в соответствии с Положением об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, утвержденным постановлением
Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 № 342.
Этапы создания ТС должны проходить в следующей строгой очередности. Изначально собирается инициативная группа по созданию Товарищества собственников. Затем определяется количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения. Необходимо учитывать, что в случае единогласного решения всех собственников совместного домовладения каждый член товарищества собственников на общем собрании может иметь один голос.
Следующим этапом создания ТС будет согласование его наименования. Данный вопрос регулируется Положением о порядке согласования наименований коммерческих и некоммерческих организаций, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.02.2009 № 154 и действующим сегодня в редакции постановления от 31.08.2011 № 1164, а также постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 05.03.2009 № 20 «О согласовании наименований юридических лиц».
Затем необходимо определить предполагаемое местонахождение ТС (юридический адрес). Местонахождение ТС может быть только в нежилом помещении, поскольку согласно ст. 8 Жилищного кодекса Республики Беларусь жилые помещения предназначаются только для проживания граждан. Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается.
Одним из важнейших этапов создания ТС является подготовка устава. Устав является единственным учредительным документом ТС. Типовой устав товарищества собственников утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 № 569. Нормы, содержащиеся в Типовом уставе, обязательны для учредителей ТС.
Следующий этап — подготовка повестки дня общего собрания (перечень примерных вопросов: об избрании председателя и секретаря общего собрания, об утверждении состава счетной комиссии, о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, о создании ТС, об утверждении устава ТС, о государственной регистрации ТС).
Ответственным этапом создания ТС является письменное уведомление собственников жилых помещений о созыве общего собрания с указанием места и времени его проведения, повестки дня и инициатора собрания. Уведомление направляется инициатором каждому собственнику заказным письмом или вручается под расписку. Уведомление должно быть направлено не позднее чем за 20 дней до даты проведения общего собрания. В силу важности этого этапа остановимся на нем более подробно.
Согласно ч.1, 2 ст. 17 Закона инициатором созыва общего собрания могут выступать:
• собственник недвижимого имущества;
• застройщик;
• организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится недвижимое имущество;
• орган местного управления и самоуправления, иное заинтересованное физическое и (или) юридическое лицо.
Общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более двух третей собственников (или их представителей), обладающих более чем двумя третями голосов от обще-
го числа голосов всех собственников.
В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату проведения общего собрания. Это собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух собственников, обладающих не менее чем одной четвертой голосов от общего числа голосов всех собственников.
Необходимо отметить, что согласно законодательству на общем собрании обязательно должен обсуждаться вопрос о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения: непосредственное управление или управление через ТС.
Непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется собственниками в случаях, когда недвижимость включает в себя не более 5 единиц жилых и (или) нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.
Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей. Если собственник не может лично принять участие в общем собрании, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по вопросу о выборе способа управления путем подачи инициатору собрания заявления в письменной форме, отражающего мнение собственника по указанному вопросу.
Способ управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть изменен в любое время по решению собственников в порядке, установленном ст. 17 Закона.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, принятое с соблюдением вышеуказанных требований, является обязательным для всех собственников, в том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании либо голосовали «против».
В общем собрании ТС с правом совещательного голоса могут участвовать лица, занимающие жилые и (или) нежилые помещения совместного домовладения по договору найма или аренды и не имеющие на них права собственности (наниматели и арендаторы). При создании ТС в совместном домовладении, более 50% площади жилых и (или) нежилых помещений которого находится в государственной собственности, наниматели и арендаторы указанных помещений вправе направить своего представителя в состав правления ТС с правом решающего голоса.
Представитель нанимателей и арендаторов избирается простым большинством голосов нанимателей и арендаторов на общем собрании, которое проводится в соответствии с процедурой, установленной ч. 3 ст. 17 Закона. При этом голоса распределяются между нанимателями и арендаторами соответственно площади занимаемых ими жилых и (или) нежилых помещений. Полномочия представителя удостоверяются собственником занимаемых нанимателями и арендаторами жилых и (или) нежилых помещений (ст. 18 Закона).
Следующим этапом создания ТС будет проведение общего собрания и оформление его результатов (принятие решения о создании ТС, подсчет голосов, оформление протокола общего собрания и т.п.).
И заключительный этап — государственная регистрация ТС. Создание двух и более ТС по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. В случае если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание ТС для управления этой частью здания. Допускается создание одного ТС на базе нескольких объектов недвижимого имущества (например, на базе нескольких жилых многоквартирных домов с общей дворовой территорией).
ТС должно состоять из двух и более членов. В случае создания ТС во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании оно может быть создано одним лицом — застройщиом (ст. 20 Закона).
Государственная регистрация. Для государственной регистрации ТС предоставляются следующие документы:
• заявление о государственной регистрации некоммерческой организации, форма которого содержится в Приложении 11 к постановлению Министерства юстиции Республики Беларусь т 27.01.2009 № 8 (в редакции постановления от 11.08.2011 № 185). В п. 5 формы заявления «цели и предмет деятельности» указывается «совместное домовладение»;
• устав в двух экземплярах без нотариального засвидетельствования, его электронная копия (в формате .doc или .rtf);
• копия документа, удостоверяющего личность, с переводом на белорусский или русский язык (подпись переводчика нотариально удостоверяется) — для учредителей ТС, являющихся иностранными физическими лицами;
• оригинал либо копия платежного документа, подтверждающего уплату государственной пошлины (согласно п. 1.2 приложения 22 к Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь ставка государственной пошлины за регистрацию ТС составляет 0,5 базовой величины).
Истребование иных документов для государственной регистрации ТС согласно действующему законодательству запрещается.
После государственной регистрации необходимо будет также пройти соответствующие процедуры — изготовление печати, открытие банковского счета, постановка на учет в налоговом органе, остановка на учет в территориальных Председатель правления ТС Кандидатура председателя правления ТС в обязательном порядке должна быть согласована с местными исполнительными и распорядительными органами. Это требование содержится в п. 1.1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее — Указ № 53
.
Правление товарищества собственников или организации застройщиков представляет предложения по кандидатуре председателя в местный исполнительный и распорядительный орган, который не позднее 10 рабочих дней в порядке, определенном этим органом, согласовывает представленную кандидатуру (отказывает в согласовании).
Отказ в согласовании кандидатуры на должность председателя правления может быть обжалован этим лицом (членами товарищества собственников) в вышестоящие местные исполнительные и распорядительные органы и (или) в суд.
Председателем правления может быть избрано лицо, имеющее среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и прошедшее специальное обучение по вопросам управления общим имуществом многоквартирных жилых домов.
В исключительных случаях председателем правления может быть избрано лицо, не имеющее вышеуказанного образования, с учетом деловых и профессиональных знаний, умений и навыков, наличия опыта работы в сфере управления общим имуществом многоквартирных жилых домов (п. 1.7 Указа № 53.
Председатель правления обязан не реже одного раза в 5 лет повышать квалификацию в остановленном порядке. Это требование содержится в п. 1.6 Указа № 538.
Почитайте и ознакомтесь, как в дальнейшем нам действовать.
Органы управления товарищества собственников жилья: общее собрание
В настоящей статье мы проанализируем порядок создания и деятельности высшего органа управления товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) — общего собрания членов ТСЖ на основании норм нового Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК), который вступает в силу с 2 марта 2013 г.
Сразу же отметим, что нормы ЖК о создании и деятельности общего собрания членов ТСЖ разительно отличаются от аналогичных норм, содержащихся в Типовом уставе товарищества собственников, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 № 569 (далее — Типовой устав ТС). О некоторых из этих изменений мы писали ранее в статье «Товарищества собственников жилья: новый ЖК — новый Устав».[1]
Собрание уполномоченных членов ТСЖ
Одним из новшеств в деятельности высшего органа управления ТСЖ согласно новому ЖК является то, что в качестве такого органа может функционировать не только общее собрание, но и собрание уполномоченных, оно может создаваться при наличии в ТСЖ более 50 членов. Уполномоченные избираются на общем собрании, на котором присутствуют более 2/3 членов ТСЖ, из числа членов этого товарищества из расчета по одному уполномоченному от каждых 5 членов ТСЖ. В уставе ТСЖ может быть предусмотрено иное представительство.
Выборы уполномоченных проводятся не реже одного раза в 5 лет. В случае неизбрания общим собранием нового состава уполномоченных в установленный срок они сохраняют свои полномочия до избрания нового состава, но не более чем на один год.
Если исключительная компетенция собрания уполномоченных в организации застройщиков ограничена согласно ЖК, то в отношении исключительной компетенции собрания уполномоченных в ТСЖ никаких ограничений не предусмотрено. Это означает, что в ТСЖ собрание уполномоченных вправе решать все те вопросы, которые относятся к ведению общего собрания.
На собрании уполномоченных каждый уполномоченный обладает количеством голосов, равным сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов ТСЖ.
Исключительная компетенция
Исключительная компетенция общего собрания согласно ЖК претерпела изменения. В нее традиционно отнесены такие вопросы, как:
внесение изменений и (или) дополнений в устав ТСЖ;
определение основных направлений деятельности ТСЖ. Это полномочие перекликается с предусмотренным в Типовом уставе ТСЖ вопросом об утверждении годового (полугодового) плана финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ. По ЖК общее собрание вправе строить хоть 5-летние планы развития ТСЖ;
избрание членов правления и председателя правления ТСЖ. Вместе с тем это полномочие содержит уточнения: сюда включены прием на работу председателя ТСЖ по трудовому договору (контракту), а также досрочное прекращение полномочий членов правления и его председателя;
избрание членов ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ. В ЖК уточнено, что общее собрание вправе также досрочно прекратить полномочия этих должностных лиц. По ЖК теперь требуется, чтобы ТСЖ утверждало положение о ревизионной комиссии (ревизоре) ТСЖ;
утверждение ежегодной сметы доходов и расходов, вносимых в нее изменений;
утверждение сметы расходов на содержание органов управления и контроля ТСЖ, форм и систем оплаты труда, мер социальной защиты работников ТСЖ;
установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;
рассмотрение жалоб на решения и действия (бездействие) председателя правления ТСЖ. Кроме того, общее собрание по ЖК вправе рассматривать также жалобы на решения и действия (бездействие) членов правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ. Это полномочие уточнено: общее собрание также назначает ликвидационную комиссию (ликвидатора), утверждает передаточный акт или разделительный баланс, промежуточный ликвидационный и ликвидационный баланс;
принятие решения о реконструкции объектов недвижимого имущества ТСЖ (например, жилого дома), в том числе путем надстройки и (или) пристройки. В ЖК содержится уточнение: если реконструкция объектов недвижимого имущества проводится путем надстройки и (или) пристройки, то в таком случае общее собрание должно принимать решение об изменении размера общего имущества в процессе такой реконструкции (за исключением случая, когда надстройка и (или) пристройка планируются местным исполнительным и распорядительным органом согласно законодательным актам);
принятие решения об отчуждении или передаче общего имущества во владение и пользование одному или нескольким членам ТСЖ, а также иным лицам. В ЖК уточнено: при передаче общего имущества во владение и пользование иным лицам не должны нарушаться права и законные интересы членов ТСЖ;
принятие решения о проведении аудита финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ.
Новым в исключительной компетенции общего собрания согласно ЖК является то, что оно вправе осуществлять прием в члены ТСЖ и исключение из членов ТСЖ. Следует учитывать, что учредители ТСЖ и собственники жилых (нежилых) помещений жилого дома ТСЖ, которые приобрели право собственности на них от прежних владельцев, являются членами ТСЖ автоматически. Это означает, что решения общего собрания о приеме таких лиц в ТСЖ не требуется.
В ЖК предусмотрено, что общее собрание предоставляет председателю общего собрания полномочия по заключению трудового договора (контракта) с избранным (или принятым на работу) председателем правления ТСЖ. Это сделано для того, чтобы было кому подписать трудовой договор (контракт) от имени общего собрания, выступающего в роли нанимателя председателя правления ТСЖ. Иначе его пришлось бы подписывать всем членам ТСЖ, участвовавшим в заседании общего собрания.
В ЖК предусмотрено, что общее собрание вправе принимать решения по всем вопросам, которые отнесены к компетенции правления. Кроме того, согласно ЖК уставом ТСЖ к исключительной компетенции общего собрания могут быть отнесены и иные полномочия сверх тех, что предусмотрены в ЖК.
Голоса членов ТСЖ
Согласно п. 1 ст. 215 ЖК на общем собрании каждый член ТСЖ имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество. Как известно, размер доли члена ТСЖ в праве собственности на общее имущество пропорционален доле общей площади принадлежащего ему жилого и (или) нежилого помещения в общей площади всех жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения, расположенного на придомовой территории.
Как мы уже указывали выше, в случае избрания уполномоченных голоса членов ТСЖ переходят к избранным ими уполномоченным. При этом голоса члена ТСЖ передаются тому уполномоченному, который представляет его интересы в высшем органе управления ТСЖ — собрании уполномоченных.
Проблемы принятия решения общим собранием
К сожалению, ЖК не содержит таких же четких норм о порядке принятия решений общим собранием, какие прописаны в Типовом уставе ТС. В главе 32 ЖК, посвященной созданию и деятельности ТСЖ, вообще не говорится о том, какие из вопросов исключительной компетенции общего собрания решаются членами ТСЖ единогласно, какие — квалифицированным или простым большинством.
Понятно, что такой важный вопрос ЖК не мог обойти вниманием, так как это было бы серьезным правовым пробелом. Ответ на него содержится в главе 30 ЖК, посвященной управлению общим имуществом участников совместного домовладения.
Процитируем п. 1 ст. 180 главы 30 ЖК:
«1. При управлении общим имуществом организацией, управляющей общим имуществом, или уполномоченным лицом, организацией застройщиков или товариществом собственников к исключительной компетенции общего собрания участников совместного домовладения относятся решения:
об отчуждении общего имущества — с согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения;
об увеличении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки либо о передаче надстроенного и (или) пристроенного объекта недвижимого имущества во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения либо иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, — с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения, а в случае уменьшения размера общего имущества — с согласия всех участников совместного домовладения.
Иные решения общего собрания участников совместного домовладения принимаются с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения».
Как видно из приведенной правовой нормы, решения общего собрания участников совместного домовладения принимаются путем голосования по принципу «один участник совместного домовладения — один голос». В случае управления общим имуществом ТСЖ под участником совместного домовладения следует понимать члена ТСЖ. Получается, что согласно п. 1 ст. 180 ЖК на общем собрании каждый член ТСЖ формально имеет один голос независимо от его доли в праве собственности на общее имущество (проще говоря — от размера его жилого (нежилого) помещения).
Однако, как мы уже говорили, согласно п. 1 ст. 215 главы 32 ЖК количество голосов членов ТСЖ на общем собрании членов ТСЖ неразрывно связано с размером их долей в праве собственности на общее имущество. Как разрешить формальное противоречие между п. 1 ст. 180 главы 30 ЖК и п. 1 ст. 215 главы 32 ЖК? Ответам на этот и другие возникающие в связи с ним вопросы мы посвятим отдельную статью, которая будет опубликована в следующем номере журнала «УправДом».
Виды общего собрания
Общее собрание может проходить в обычном (очередном) порядке, во внеочередном порядке и повторно. В протоколах такие собрания обычно так и именуются: общее собрание, внеочередное общее собрание, повторное общее собрание. По нашему мнению, такие названия с юридической точки зрения не являются обоснованными. Дело в том, что название органа управления не должно изменяться в зависимости от того, как оно созывается. Правильнее было бы вести речь об очередном, внеочередном и повторном заседании общего собрания членов ТСЖ.
Согласно ЖК ТСЖ обязано проводить общее собрание не реже одного раза в год. Такое собрание, как правило, проводится в начале года. На нем утверждаются годовой отчет о работе правления ТСЖ и его председателя, годовой баланс ТСЖ, отчет ревизионной комиссии (ревизора) о результатах проверки финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ за истекший календарный год, смета доходов и расходов на текущий год. Если по результатам работы за год появились убытки, ТСЖ должно решить вопрос об их компенсации (в частности, путем установления дополнительных взносов для членов ТСЖ). На общем собрании решаются и иные вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания.
ТСЖ не возбраняется проводить общее собрание более одного раза в год. Количество заседаний общего собрания следует предусматривать в уставе ТСЖ. В этом случае все такие заседания будут считаться очередными (обычными).
Согласно п. 2 ст. 180 ЖК внеочередным общим собранием считается собрание, проводимое помимо ежегодного общего собрания. Еще раз оговоримся, что правильнее вести речь о внеочередном заседании общего собрания членов ТСЖ. Если уставом предусмотрено, что общее собрание членов ТСЖ проводится один раз в полгода, то в таком случае внеочередным будет считаться заседание общего собрания, созываемое второй раз за полугодие. Внеочередное заседание общего собрания членов ТСЖ всегда проводится по инициативе тех лиц, которым в ЖК предоставлено такое право. Инициаторами созыва такого заседания могут быть:
члены ТСЖ, обладающие не менее чем 1/4 голосов от общего количества голосов членов ТСЖ,
правление;
ревизионная комиссия (ревизор),
местный исполнительный и распорядительный орган.
Инициатор созыва внеочередного заседания общего собрания определяет повестку дня этого заседания.
Согласно п. 9 ст. 215 ЖК повторное заседание общего собрания проводится в случае отсутствия кворума на его первоначальном заседании. Причем повторным может быть и внеочередное заседание общего собрания, если на первоначальное заседание такого собрания не явилось минимально необходимое количество членов ТСЖ.
Кворум
Под кворумом понимается количество голосов членов ТСЖ, необходимое для признания заседания общего собрания правомочным. Правомочным считается такое заседание общего собрания, которое вправе принимать решения, имеющие обязательную юридическую силу для всех членов ТСЖ.
Законодательством не запрещается проводить заседание общего собрания и принимать на нем решения при отсутствии кворума. Однако решения такого собрания могут иметь только рекомендательный (необязательный) характер.
В ЖК изменено количество голосов, при наличии которых заседание общего собрания считается правомочным: если по Типовому уставу ТС для кворума требуется присутствие членов ТСЖ, обладающих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ, то согласно ЖК — более чем 1/2 голосов от их общего количества. Думается, что такое уменьшение количества голосов пойдет на пользу деятельности ТСЖ, испытывающих, как правило, большие трудности в работе с частью своих членов, условно именуемых балластом.
Обращаем внимание на то, что понятия «более половины голосов от общего числа голосов членов ТСЖ» и «более половины от общего числа членов ТСЖ» согласно ЖК неравнозначны. Мы говорили, что количество голосов каждого члена ТСЖ зависит от размера его доли в праве собственности на общее имущество. А эта доля, в свою очередь, пропорциональна общей площади жилого (нежилого) помещения, принадлежащего члену ТСЖ на праве собственности. Таким образом, чем большим размером квартир будут обладать участники общего собрания, тем меньшее их количество потребуется для наличия кворума.
Согласно ЖК внеочередное заседание общего собрания является правомочным, если на нем присутствуют члены ТСЖ, обладающие более чем 1/2 голосов от общего количества голосов членов товарищества.
ЖК также установлено, что повторное заседание общего собрания является правомочным, если на нем присутствуют члены ТСЖ, обладающие не менее чем 1/4 голосовот общего количества голосов членов товарищества. Согласно Типовому уставу ТС для кворума на повторном заседании общего собрания требуется присутствие членов ТСЖ, обладающих более 1/2 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества.
Созыв общего собрания
Заседания общего собрания созывается правлением ТСЖ путем направления каждому члену товарищества не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения, письменного уведомления. В уведомлении указываются инициатор проведения общего собрания, дата, место и время его проведения, повестка дня.
Решение о созыве внеочередного заседания общего собрания принимается правлением ТСЖ в течение 7 дней со дня получения от инициатора его проведения соответствующего предложения или требования. Такое заседание должно быть проведено в течение 30 дней со дня получения предложения (требования).
В проведении внеочередного заседания общего собрания правление может отказать его инициатору. Причиной отказа может быть несоблюдение установленного порядка подачи предложения или требования. Если инициаторы проведения внеочередного заседания общего собрания не согласятся с таким решением правления, то они вправе сами созвать его.
Повторное заседание общего собрания созывается в течение 30 дней с даты несостоявшегося общего собрания.
Письменный опрос
Согласно ЖК общее собрание вправе принимать решения не только на своих заседаниях, но и путем письменного опроса членов ТСЖ. Для проведения такого опроса каждому члену ТСЖ направляется бюллетень для голосования. Согласно Типовому уставу ТСЖ в этом случае используется не бюллетень, а так называемый опросный лист.
Бюллетень для голосования должен содержать:
повестку дня общего собрания, проводимого путем письменного опроса членов ТСЖ;
формулировку вопросов, по которым проводится голосование;
формулировку проектов решений по каждому вопросу;
варианты голосования по каждому вопросу («за», «против», «воздержался»);
разъяснение порядка заполнения бюллетеня;
место представления заполненных бюллетеней;
дату окончания голосования;
дату заседания правления ТСЖ.
Подсчет голосов осуществляется правлением ТСЖ. Члены правления вскрывают конверты на своем заседании и оформляют протокол об итогах письменного опроса. Протокол подписывается всеми членами правления и заверяется печатью ТСЖ.
Голосование, проведенное путем письменного опроса, считается правомочным, если в нем приняли участие члены ТСЖ, обладающие более чем 2/3 голосов от общего количества голосов членов товарищества.
Бюллетени для голосования хранятся в делах ТСЖ в течение 5 лет.
