Жилая недвижимость. Общие тенденции.

audiofil:

AntonVict:

На гомельских аукционах нет спекулянтов, значит там изначально установлена рыночная цена.

Или выше ее?

Ну да. Именно так. Будет видно по результатам следующих аукционов.

Но то,что не ниже - точно.

9001:

Главный игрок на рынке недвижимости - государство. Какую хотя цену такую и установят. правила тоже устанавливает государство.

Зачем государству продавать квартиры в новострое дешево?

Да не вопрос - пусть продадут дорого. Если купят.

так кредиты дают на покупку

dfh:

AntonVict:

dfh :

А я имею - они же сокращают предложение.

Чушь. Предложение сокращают чинуши Мингорисполкома. А спекулянт покупает для того, что бы продать.

Не дописал - сокращают предложение по адекватным ценам - это равносильно удалению квартиры с рынка. И они дешевле, чем купили никогда не продадут!

Если спекулянт купив на СВОБОДНОМ рынке квартиру по 1300$ за метр сумеет продать ее за 1500$ за метр, то это и есть адекватная цена.

Точно так же спекулянт может "попасть на бабки" купив по 1300$ и не сумев продать даже по 1200$.

Никто не мешал на аукционе перебить цену спекулянта и купить вместо него.

audiofil:

Примерно такого мнения и я - ничем не хуже спекулянт недвижимостью тех, кто "зарабатывает" на нефтяных фьючерсах. А возможно - и лучше - в отличие от тех он рискует много серьезнее.

Ваша "экономическая мораль" лично мне чужда. По мне так спекуляция жильём - это позорное занятие.

Сродни продаже хлеба умирающим от голода блокадникам. Человек не может жить без хлеба и крыши над головой.

dfh :

Куда было тягаться тогда с контролёрами рынка

Последний раз редактировалось: audiofil (10 Фев 2010 11:50), всего редактировалось 2 раз Два раза редактировали - улыбочки добавляли?

Последний идиот не понимает многоплановость процессов влияющих на РН. Не надо меня к ним (идиотам) относить.

И не понимайте так всё буквально .

dfh:

Но только зачем мне тогда идти на аукцион (речь про всё те же первые аукционы) за панельками по неадекватным ценам...

То есть для спекулянтов цены адекватные, а для Вас - нет?

И что потом спекулянт делает с этой квартирой, купленной им по неадекватной цене?

dfh:

Не дописал - сокращают предложение по адекватным ценам - это равносильно удалению квартиры с рынка. И они дешевле, чем купили никогда не продадут!

Не смешите - первые аукционы были не примером свободного рынка .

Там были достаточно суровые условия -

1) сбор доков за очень короткие сроки и

2) внесение не менее 10-15 залога в бел рублях c потерями на конвертации в случае неудачи.

3) Многие из простых покупателей могли себе это позволить?

4) И оформить кредит за такой короткий срок было тогда нереально.

Первые - это какие? с 1 по 3 или 1-145?

1) каких доков? Просто покупка. Документов надо было пару - паспорт (только граждане рб) и об уплате залога/рег.взноса

2) если вспомнить, что курс стоял на месте, то потеря невычисленных Вами сумм на фоне возможности купить готовое по ценам совершенно на тот момент небазарным.... очень веская причина объявить нерыночными аукционы. А мне казалось, что рынок - это в том числе и плата за все и риски - тоже

3) Да.

4) Раз удавалось некоторым (со 2-3-го аукционов МГЦН провентилировал с банком и стали победителям давать кредиты побыстрее) - отчего же нереально? Шевелиться надо, а не просто стенать "амманут все равно..."

Буквально за последние пару дней несколько трешек которые пасу подняли ценник в среднем на 5к баков. С чем бы это было связано?

Вниманию аудитории свежее сборное мнение о РН самостийных и незалежных... что выделяю - с полной уверенностью можно отнести и к нашему РН.

По итогам 2009 года планка цен на киевские квадраты в традиционном долларовом исчислении упала на 45% от пиковых значений 2008 года. В результате у многих покупателей жилья на пике стоимости суммы невыплаченных кредитов уже превышают реальную стоимость приобретенной квартиры, а значит, даже продажа такого жилья проблемы заемщиков не решает.

Кризис изменил отношение к инвестициям в недвижимость, особенно к приобретению жилья с помощью ипотеки под неподъемные проценты.

В течение прошлого года ценовой пузырь на рынке жилья Киева не лопнул, а всего лишь немного сдулся. Ведь в условиях падения уровня реальных заработных плат огромный разрыв между доходами большинства наших граждан и ценами на квадратные метры в принципе не уменьшился, а для отдельных категорий потенциальных покупателей даже увеличился.

Резко уменьшилось и количество претендентов на покупку жилья бизнес-класса. Зачастую клиентами риелторов становились топ-менеджеры либо владельцы магазинов, торговых фирм, владельцы помещений в нежилом фонде и просто предприниматели. Доходы «топов», владельцев бизнеса, арендодателей и просто предпринимателей в ушедшем году резко упали, а значит, их приоритетом стало не обновление личных жилищных условий, а сохранение собственного бизнеса и поиск новых источников заработка. Недвижимость же сейчас является скорее головной болью инвесторов.

Основные факторы, способствовавшие падению цен:

- значительное сокращение потенциальных покупателей, не дождавшихся адекватных цен на жилье и уже потративших часть своих сбережений, например, на покупку автомобиля;

- прекращение ипотечного кредитования; - это пока еще есть, но тоже ненадолго....

- переоценка ценностей (многие участники рынка изменили свое отношение к недвижимости, она утратила свою инвестиционную привлекательность);

- паника, возникшая в разгар кризиса в среде приобретателей ипотеки, а также инвесторов, вложивших средства в недвижимость;

- развернутая пропагандистская кампания, направленная на резкое и ускоренное снижение цен.

Отдельно стоит остановиться на факторе ипотеки в истории развития отечественного рынка жилых «квадратов».

С 2003-го по 2008 год именно бездумное кредитование обеспечило гонку цен и рождение огромного пузыря и на рынке жилья, и в национальной экономике в целом. Это ненормально, когда человек с доходом в 4-5 тыс. грн. брал в кредит авто с ежемесячной выплатой 500 у.е. или секретарша с доходом в 3 тыс. грн. покупала в кредит мобилку за тысячу «зеленых». Люди не тянули выплату кредита, но жадность чиновников, банкиров, продавцов, всех остальных участников этих процессов, в т.ч. покупателей, оказалась сильнее.

Что касается конкретно ипотеки, то обилие проблем с уже выданными кредитами (по оценкам независимых экспертов, каждая третья гривня в ипотечной системе уже стала сомнительной в плане возврата) делает невозможным быстрое возрождение ипотеки в Украине.

Правда, на сегодня около десяти банков декларируют выдачу ипотеки, однако, кредит под 25-28% годовых с первоначальным 50-процентным взносом используется в основном теми клиентами, которые накопили почти всю необходимую для покупки сумму и на завершение покупки им не достает относительно скромных 10-20 тыс. у.е.

Если сейчас сделки совершаются по усредненной цене в 1700 у.е. за кв. м, риск-менеджмент банков допускает преодоление рынком недвижимости нижней ценовой планки в 850 у.е. за «квадрат». - )) для повышал как ножом по сердцу...

Кстати, по итогам 2009 года представители риелторских агентств утверждают: если раньше около 80-90% всех сделок на рынке проводилось с помощью ипотеки, то теперь количество сделок с использованием заемных денег уменьшилось до 1-2%. - кредиты и у нас пока не дают 5%. что бут далее - увидим 16.02.2010г.

Прогноз на 2010-й

В начале наступившего года ничего интересного на рынке недвижимости происходить не будет. Та же стагнация, те же вялотекущие сделки. Низкая деловая активность обусловлена тем, что участники рынка будут ожидать развязки политических и экономических кроссвордов. Цены при этом продолжат свое плавное «приземление».

В более отдаленной перспективе в течение года ситуация может развиваться по двум сценариям. Первый и более предпочтительный для игроков рынка предполагает постепенное снижение ценовой планки на протяжении всего 2010 года. Кредитный наркотик на рынок доставлен не будет. И те около 60 банков, выставленные в Украине на продажу, как, впрочем, и все остальные финансовые учреждения, будут более озабочены собственным выживанием нежели поиском новых клиентов для призрачной 20-летней ипотеки.

В пользу покупателей работает и психологический фактор. Это достаточно парадоксально, но на падающем рынке мало кто покупает, желание покупать пробуждается на растущем рынке. Этот видимый парадокс имеет основание в банальной человеческой жадности: «если завтра будет дешевле, зачем брать сегодня?»

В любом случае на 2010 год можно с достаточной степенью уверенности спрогнозировать понижательный тренд на рынке недвижимости. Если частный бизнес уже оптимизировал расходы, то государству только предстоит это сделать. Долги огромны. Инвестиций в приемлемом размере нет. Производства конкурентоспособной продукции нет. Более 10 миллиардов «баксов» от международных спонсоров уже благополучно и бездарно проели. Всю экономику заносит на поворотах. Перспектив у рынка недвижимости также нет. И ценам на «квадраты» в такой ситуации только одна дорога - вниз, а будет ли это плавное снижение или обвал, станет ясно уже в ближайшие месяцы.

Форумчане, подскажите, выскажите мнение по поводу последнего не торцевого этажа (техэтаж есть).

1. Плюсы-минусы

2. на что обратить внимание при просмотре

3. Какова обычно разница в минус по цене по сравнению с аналогичными по дому-району на средних этажах.

Mama-Yanna:

Форумчане, подскажите, выскажите мнение по поводу последнего не торцевого этажа (техэтаж есть).

1. Плюсы-минусы

2. на что обратить внимание при просмотре

3. Какова обычно разница в минус по цене по сравнению с аналогичными по дому-району на средних этажах.

Если лифтовая шахта за стеной может очень сильно шуметь, особенно ночью заметно.

В отличии от других квартир, когда жил на крайнем, у меня, не знаю точно почему, была проблема с голубями. Постоянно тусили на моем незастекленном балконе.