Информация также от Счастного М.М. -
"Что касается «Лиха одноглазого».
Согласно материалам гражданского дела № 2-1443/15 по иску о понуждении к исполнению обязательств (членов ЖСПК «Магистраль-2010» к Кооперативу о выдаче справок, для установления права собственности на построенные квартиры) прокуратура Октябрьского района г. Минска, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 305 ГПК Республики Беларусь, запросила мотивировочную часть решения от 25.06.2015.
Как следует из п. 2 ч. 1 ст. 305 ГПК Республики Беларусь мотивировочная часть (обоснование) решения составляется в связи с обжалованием или опротестованием решения в кассационном порядке.
Обращаю внимание, что никто из истцов по данному делу не обращался в прокуратуру с заявлением о принесении протеста в порядке надзора. Следовательно, прокуратура Октябрьского района г. Минска, видя необоснованность вынесенного решения, самостоятельно решила подать кассационный протест.
От лица граждан, которых я представляю и других истцов, выражаю благодарность и признательность за такое человечное отношение прокуратуры к нуждам и проблемам этих людей. В этой связи считаю необходимым известить о том, что и истцами в обязательном порядке поданы кассационные жалобы на решение суда от 25.06.2015г., а также хочу поделиться следующими доводами, которые в них отражены.
1. Договора на строительство дома (квартиры) и законодательство.
В отличие от председателя ЖСПК «Магистраль-2010» Голубевой Г.В. и ее представителя Проданца Ю.С., судья Рудик В.В. и прокуратура (в заявлении на составление мотивировочной части), справедливо указывают, что исковые требования членов организации застройщиков вытекают из договоров создания объектов долевого строительства.
Согласно п. 1 ст. 392 ГК Республики Беларусь договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.
В силу п. 1 ст. 402 ГК Республики Беларусь договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Правилами заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства (далее - Правила), утвержденными Указом Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 года N 396 (в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 31 января 2008 года N 55) "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов" (далее – Указ 396) предусмотрено, что договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах по форме примерного договора создания объекта долевого строительства и должен содержать, предусмотренные Правилами существенные условия.
Указом Президента Республики Беларусь от 09.08.2011 N 346 «О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь» предусмотрено, что организация застройщиков обязана обеспечить заключение договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков с каждым ее членом в порядке и на условиях, определенных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.11.2011 N 1490.
СПРАВОЧНО:
Согласно аудиторскому отчету от 15.05.2015 № 05-04/50,имеется в материалах дела (далее – Отчет № 05-04/50) «вышеуказанные договора, заключенные между Кооперативом и каждым его членом в ходе оказания аудиторских услуг не представлены» (стр. 20). Значит, у Голубевой был повод скрывать их от аудита.
Анализ договора на финансирование строительства объекта «Многоквартирный жилой дом в границах улиц Брестская-Зубачева-1ый переулок Фомина» от 20.01.2011 № 14ю (далее – договор №14ю), заключенного между ЖСПК «Магистраль-2010» и УП «Минское отделение Белорусской железной дороги», а также договоров строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков позволяет сделать вывод о том, что данные договора должным образом не содержат все существенные условия для договоров данного вида, предусмотренные законодательством.
П. 3 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 (текст с изменениями и дополнениями на декабрь 2013 года) разъяснено, что при рассмотрении хозяйственным судом спора, вытекающего из договора, согласование существенных условий которого не нашло своего подтверждения, суд на основании соответствующей нормы закона, не позволяющей считать подобный договор заключенным, должен указать на данное обстоятельство в мотивировочной части судебного решения.
Судьей Рудик В.В. существенные условия договоров на предмет их соответствия законодательству не рассматривались, их правовая оценка в этой части судом не давалась, что позволило судье в последующем вынести неосновательное решение по незаключенным (недействительным) договорам и не указывать данное обстоятельство в мотивировочной части судебного решения.
2. Указ Президента Республики Беларусь № 72 от 07 февраля 2006 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры».
В мотивировочной части решения суд сослался на недействующую норму Указа Президента Республики Беларусь № 72 от 07 февраля 2006 года, указав в мотивировочной части следующее: «Действующее законодательство – Указ Президента Республики Беларусь № 72 от 07 февраля 2006 года и постановление Совета Министров Республики Беларусь № 983 от 27 июля 2009 года предусматривает возможность финансирования наружных инженерных сетей за счет средств иных организаций, независимо от форм собственности.
Решением общего собрания кооператива от 25 августа 2014 года, имеющим обязательную силу в отношении его членов, большинство участников выразили свое согласие на оплату наружных инженерных сетей и оплате данных расходов».
Данное утверждение суда является неосновательным, поскольку с 1 апреля 2014 года Указ Президента Республики Беларусь № 72 от 07 февраля 2006 (далее – Указ 72) года уже не предусматривал возможность финансирования наружных инженерных сетей за счет средств иных организаций, а все общие собрания по вопросам финансирования проводились после 1 апреля 2014 года.
Данное обстоятельство относительно изменения требований Указа Президента Республики Беларусь № 72 было дважды указано Кулиевым П.Б. и в дополнительных пояснениях от 24.06.2015, и во время прения сторон 24.06.2015.
Хочу отметить, что оплата наружных инженерных сетей, посредством применения Указа 72 – допускается только в городе Минске, что в свою очередь является весьма не логичным, поскольку жильцам в таком случае придется дважды оплачивать стоимость наружных инженерных сетей: сперва – в момент строительства, а в последующем – при оплате услуг, оказываемых посредством использования этих сетей, в тарифы которых в обязательном порядке будут включаться амортизационные затраты, то есть, плата за естественный износ этих же сетей, которые безвозмездно забираются у ЖСПК.
3. Об Указе 396 и Указе 72.
И Указ 396 и Указ 72 являются самостоятельными и оба были изданы в 2006 году. Из преамбулы Указа 72 следует, он издан в целях уменьшения сроков и стоимости строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, а Указ 396 издан в целях защиты интересов дольщиков и совершенствования порядка осуществления долевого строительства многоквартирных жилых домов в Республике Беларусь.
Хочу обратить внимание, что эти указы за весь период своего существования ни в одном своем изменении ни разу не пересекались и отсылочных норм между собой не имеют. Оба этих указа четко определяют разные объекты строительства, их разное самостоятельное проектирование и финансирование, а именно: Указ 72 – объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, а Указ 396 – многоквартирный жилой дом.
Следовательно, исходя из смысла Указов 396 и 72 – до начала осуществления строительства каждого объекта в отдельности, то есть на стадии проектирования, уже должны были быть определенны организации-инвесторы, заинтересованные в строительстве конкретного объекта с которыми и заключались бы соответствующие договора на проектирование и строительство. Тем более, что согласно пункту 1.7 Указа 72 облисполкомы и Минский горисполком в установленном порядке ежегодно формируют программы финансирования проектирования и строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры с учетом всех источников и согласовывают их с Министерством энергетики, Министерством связи и информатизации, Министерством транспорта и коммуникаций, другими заинтересованными. С момента издания Указа 72 данное требование ни разу не претерпело изменений.
Согласно пункту 3.2 Положения «О порядке финансирования проектирования, строительства и реконструкции объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для районо жилой застройки», утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь 27.07.2009 N 983 (далее – Положение) облисполкомы и Минский горисполком определяют своим решением, если иное не установлено законодательством Республики Беларусь, заказчика для выполнения проектирования, строительства, реконструкции внеплощадочных (внеквартальных и внутриквартальных) объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в районах жилой застройки, включая районы (кварталы) индивидуальной жилой застройки (кроме объектов, названных в части первой пункта 4 настоящего Положения), который обеспечивает своевременную разработку проектной документации (государственную экспертизу и утверждение ее в установленном порядке) и строительство или реконструкцию внеплощадочных (внеквартальных и внутриквартальных) объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.
Минский горисполком в своих решениях не включал ЖСПК «Магистраль-2010» в программы финансирования проектирования и строительства объекта инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры 25- этажного, 175-ти квартирного жилого дома в границах улиц Брестская – Зубачева – 1-ый пер. Фомина в г. Минске, не определял ЖСПК «Магистраль-2010», как заказчика, для выполнения проектирования и строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.
ЖСПК «Магистраль-2010» письменно не давал своего согласия на финансирование и на выполнение функций заказчика для выполнения проектирования и строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.
СПРАВОЧНО:
Согласно отчету № 05-04/50 «договора, заключенные между Кооперативом и каждым его членом, по примерной форме договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков, утвержденной постановлением № 55, в части существенного условия – стоимости жилого помещения подлежат с 06.04.2011 приведению в соответствие с нормами постановления № 9, путем исключения из стоимости одного метра квадратного жилого помещения затрат на инженерную подготовку территорий».
Но председателя ЖСПК Голубеву Г.В. это не волновало!
4. Члены предложения, союзы и члены ЖСПК.
В правилах по русскому языку для 1 класса сказано, что «Грамотность – это умение правильно писать слова (употреблять нужные буквы) и правильно расставлять знаки препинания…. Слова в предложении связаны по смыслу... Предложения состоят из главных и второстепенных членов предложения. Главные члены предложения составляют основу предложения...». Значение слова «а также»: союз, употребляется при присоединении однородного члена предложения, который – являясь добавочным – отграничивается от другого или от ряда других однородных членов.
Управление имуществом – установление собственником имущества правил и условий его использования, сдачи в аренду, продажи. Оплата – плата за что-нибудь, деньги в возмещение чего-нибудь. "Большой толковый словарь современного русского языка" под редакцией Д.Н. Ушакова.
Общее имущество – помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) (п. 33 ст. 1 ЖК Республики Беларусь).
Согласно п.3 ст. 187 ЖК Республики Беларусь решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов организации застройщиков, а также для граждан, проживающих в жилом доме этой организации, граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, но не являющихся ее членами, по вопросам, касающимся управления общим имуществом, и по вопросам, предусмотренным абзацем шестнадцатым пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.
Если следовать грамматике русского языка, то смысл данного предложения в том, что решение общего собрания (подлежащее) является обязательным (сказуемое) по вопросам, касающимся управления общим имуществом… (обстоятельство) для всех членов организации застройщиков, а также для граждан, проживающих в жилом доме этой организации, граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, но не являющихся ее членами (дополнение). При этом соединительный союз «а также» присоединяет однородные члены предложения, в частности дополнения, а не разделяет.
Согласно абзацу 4 ст. 198 ЖК Республики Беларусь организация застройщиков обязана обеспечивать заключение договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков с каждым ее членом на условиях и в порядке, определяемых Советом Министров Республики Беларусь.
Согласно ч. 1 п. 3. ст. 203 ЖК Республики Беларусь члены организации застройщиков уплачивают паевой взнос (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков) путем перечисления денежных средств на текущий (расчетный) банковский счет организации застройщиков.
На основании п. 8 ст. 203 ЖК Республики Беларусь разногласия по вопросам внесения взносов, размер которых определяется в соответствии с настоящим Кодексом, рассматриваются правлением организации застройщиков, общим собранием (собранием уполномоченных) ее членов, а в случае недостижения согласия по этим вопросам – судом.
В мотивировочной части решения судья Рудик В.В., сославшись на п.3 ст. 187 ЖК Республики Беларусь указал, что: «Решением общего собрания кооператива от 25 августа 2014 года, имеющим обязательную силу в отношении его членов, большинство участников выразили свое согласие на оплату наружных инженерных сетей и оплате расходов…».
Так может ли общее собрание устанавливать размеры платы? НЕТ!
Во-первых, потому что противоречит грамматике русского языка, поскольку оплата стоимости строительства и управление общим имуществом являются абсолютно разными понятиями и действиями (в силу п. 3. ст. 187).
Во-вторых, в силу того, что оплата стоимости строительства обязана осуществляться в пределах и на основании заключенных договоров строительства, которые своими существенными условиями уже устанавливают уровень платежа (паевого взноса) для каждого в отдельности члена ЖСПК, а также в силу того, что разногласия по вопросам внесения взносов в случае недостижения согласия по этим вопросам – рассматриваются судом.
В-третьих, решение общего собрания в части осуществления оплаты (финансирования) дополнительного объекта (наружных инженерных сетей), не предусмотренного договором строительства – не имеет для членов кооператива обязательный характер, поскольку финансирование (оплата) строительства дополнительного объекта должна регулироваться или дополнительным соглашением, или дополнительным договором.
Согласно п. 58 ст. 1 ЖК Республики Беларусь целевой взнос – денежные средства, вносимые членом организации застройщиков, товарищества собственников на основании решения общего собрания их членов для дополнительного финансирования работ и мероприятий, утвержденных собранием.
В силу п. 24 ст. 1 ЖК Республики Беларусь составляют инженерные системы – системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), газо-, электроснабжения, вентиляции, мусоропроводы, лифты и иные системы жилого дома, обеспечивающие установленные для проживания санитарные и технические требования.
А вот термина и определения наружные инженерные сети Жилищный кодекс не содержит, поскольку в силу п. 1 ст. 2 ЖК Республики Беларусь его сфера действия не распространяется на строительство наружных инженерных сетей, на благоустройство и наружные сети связи. В противном случае, прикрываясь строительством дома и решением общего собрания (собранием уполномоченных) на дольщиков (членов ЖСПК) можно возложить не только финансирование наружных сетей, но и какой-нибудь насосной станции или ТЭЦ.
Согласно п.п. 3.2.1, 3.2.2 договора Член Кооператива обязан вносить вступительный, членские взносы в размерах и сроки, установленные общим собранием (собранием уполномоченных). Вносить паевые взносы на строительство многоквартирного жилого дома в размерах и сроки, установленные настоящим договором.
Судья Рудик В.В. в мотивировочной части, ссылаясь на отсутствие в пункте 3.2.3 существенного условия договора, которым предусматривалось производить оплату паевых взносов, указал: «Договором сторон не определена фиксированная цена стоимости строительства на дату его подписания. Размер затрат по строительству формировался заказчиком – УП «Минское отделение Белорусской железной дороги» о чем прямо указано в договоре. …
Таким образом, переплаты по паевым взносам (учитывая необходимость оплаты расходов по строительству сетей) не допущено, оснований для взыскания процентов и неустойки нет».
Указ Президента и постановление Совмина – для судьи Рудика В.В. ничто!
СПРАВОЧНО:
Согласно отчету № 05-04/50 «Кооператив имеет право предложить каждому своему члену заключить отдельный договор на строительство инженерных сетей, благоустройства и озеленения, наружных сетей связи.
В случае отказа члена кооператива от заключения вышеназванного договора, Кооператив обязан осуществить строительство инженерных сетей, благоустройства и озеленения, наружных сетей связи за счет иных источников финансирования не запрещенных законодательством и уставными документами».
Таким образом, указание судьи Рудика В.В. в мотивировочной части, что решение общего собрания имеет обязательную силу в отношении его членов по вопросу финансирования дополнительных работ в рамках финансирования строительства жилого дома – является неосновательным.
5. Действия в чужом интересе.
Обращаю внимание, что в разработанную проектно-сметную документацию от 11.06.2010 № 461-15/10, утвержденную со сметной стоимостью строительства – 18 182 191,0 тыс. руб. в базисном уровне цен на 1 января 2006г. 15.08.2012 было внесено изменение № 596-15/12 (в дополнение к № 461-15/10).
То есть, УП «Минское отд. БЖД» была произведена корректировка сметной стоимости строительства в части выделения стоимости наружных инженерных сетей, благоустройства и озеленения, финансируемых из других источников (в связи с выходом постановления Минстройархитектуры от 11.03.2011 № 9) с рекомендуемой к утверждению сметной стоимостью строительства по сводке затрат в сумме 18 182 191,0 тыс. руб., в том числе: жилой дом – 16 791 460 тыс. руб., инженерные сети, благоустройство и озеленение – 1 298 330 тыс. руб., наружные сети связи – 92 401 тыс. руб. в ценах на 1 января 2006г.
Таким образом, в договор № 14ю в обязательном порядке еще в апреле 2011 года должны были быть внесены изменения в части выделения стоимости наружных инженерных сетей, благоустройства и озеленения.
Это подтверждается разъяснениями Минстройархитектуры «О применении норм постановления Минстройархитектуры» от 06.09.2011 № 03-05/4821, направленными в адрес ОАО «АСБ Беларусбанк», Мингорисполкома и облисполкомов согласно которым «договоры, заключенные между ЖСПК и заказчиками, а также договоры строительного подряда должны быть приведены в соответствие с законодательством» и указанием ОАО «АСБ Беларусбанк» в адрес заместителя начальника УП «Минское отд. БЖД» от 26.11.2011 № 527-07-03-14/23902 о том, что «необходимо привести проектно-сметную документацию в соответствие с требованиями Постановления».
Однако договор № 14ю так и не был приведен в соответствие законодательству.
Не приведение договора №14ю в соответствие законодательству позволило председателю ЖСПК Голубевой Г.В., как указал в судебном заседании адвокат Проданец Ю.С., «ни кому из членов кооператива не доводить возможность возникшей компенсации части затрат по возведению инженерных сетей Мингорисполкомом, а просто без согласования с ЖСПК выставлять это к оплате, потому что договор нужно исполнять и в данной части Минское отделение БЖД имело бы право взыскать эти расходы в принудительном порядке».
Обращаю внимание, что согласно п. 5 ст. 191 ЖК Республики Беларусь председатель правления организации застройщиков при осуществлении своих функций в пределах компетенции должен действовать в интересах организации застройщиков в соответствии с настоящим Кодексом, иными актами законодательства и уставом организации застройщиков. Председатель правления несет полную материальную ответственность перед организацией застройщиков за убытки, причиненные ей в результате его виновных действий (бездействия).
Следовательно, действия председателя ЖСПК Голубевой Г.В., при осуществлении ей руководящих функций, обусловленных договорными обязательствами (в рамках договора 14ю, а также договоров с каждым членом ЖСПК), а именно: «не выделять стоимость наружных инженерных сетей, благоустройства и озеленения», «не доводить возможность возникшей компенсации части затрат», «без согласования с ЖСПК выставлять к оплате», предоставлять «право взыскивать в принудительном порядке», а также иных действий, в том числе указанных в пункте 6 данного обращения – вряд ли можно квалифицировать по ст. 870 ГК Республики Беларусь, как «Условия действий в чужом интересе», а вот действиям, предусмотренными ст.ст. 424, 425 УК Республики Беларусь «Злоупотребление властью или служебными полномочиями», «Бездействие должностного лица» – вполне соответствуют.
6. Экспертное заключение (проектно-сметная документация), договор на финансирование строительства кооперативного жилого дома, договор подряда строительства и Указ 396.
По разработанной проектно-сметной документации получено положительное заключение РУП «Главгосстройэкспертиза» от 11.06.2010 № 461-15/10 строительства Объекта: «Многоквартирный жилой дом в границах улиц Бресткая-Зубачева-1-ый переулок Фомина».
Заказчиком строительства Объекта согласно заключению РУП «Главгосстройэкспертиза» являлось: «Транспортное РУП «Минское отделение Белорусской железной дороги».
Источником финансирования Объекта согласно заключению РУП «Главгосстройэкспертиза» являлись: «собственные средства».
Продолжительность строительства Объекта согласно заключению РУП «Главгосстройэкспертиза» составляет: «15 месяцев».
Утвержденная сметная стоимость согласно заключению РУП «Главгосстройэкспертиза»: «18 182 191,0 тыс. рублей в базисном уровне цен на 1 января 2006г».
На финансирование строительства Объекта между жилищно-строительным потребительским кооперативом « Магистраль-2010» (Кооператив) и УП «Минское отделение Белорусской железной дороги» (Предприятие) от 20.01.2011 заключен договор № 14ю. Каких-либо дополнений и (или) изменений, со слов председателя Кооператива Голубевой Г.В., в договор 14ю не вносилось.
Согласно п. 1 договора 14ю сметная стоимость «Строительство многоквартирного жилого дома в границах улиц Бресткая-Зубачева-1-ый переулок Фомина в г. Минске в ценах 2006 г. составляет 18 182 191 тыс. руб.».
На основании п. 2.1.договора 14ю Предприятие обязуется «обеспечить строительство жилого дома в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией и качеством, отвечающим требованиям строительных норм Республики Беларусь».
На основании п. 2.9 договора 14ю Предприятие обязуется «заключить договор подряда со строительной организацией».
Согласно п. 2.10 договора 14ю «сроки строительства определяются договором подряда».
УП «Минское отделение Белорусской железной дороги» был заключен договор строительного подряда от 30.12.2010 № 10/12-10С с ООО «СПАРТИС» на строительство Объекта.
Начало строительства Объекта (выполнения работ, оказания услуг) 10 января 2011 г. (подпункт 1.4 пункта 1 Договора 10/12-10С).
Срок ввода Объекта в эксплуатацию в соответствии с требованиями нормативно-технической документации – апрель 2012 г. (подпункт 1.5 пункта 1 Договора 10/12-10С).
Договорная цена строительства Объекта определена по результатам переговоров (протокол от 29.12.2010 № 71-34) составляется в ценах 2006 г. 15 885 046 976 руб. (подпункт 2.1. пункта 2 Договора 10/12-10С).
Согласно ч. 2 п. 3 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом 396 (далее – Правила), цена объекта долевого строительства (цена договора), то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемый в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимости услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации) объекта долевого строительства, не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, и прибыль застройщика. При этом в договоре должны быть указаны отдельно цена услуг застройщика по обеспечению строительства и цена строительства объекта долевого строительства, номера счетов, на которые перечисляются дольщиком денежные средства, условия изменения цены объекта долевого строительства.
Таким образом, УП «Минское отделение Белорусской железной дороги» в нарушение действующего законодательства самостоятельно выделило из цены объекта долевого строительства и определило для себя прибыль в размере 2 297 144,0 тыс. руб. в ценах 2006 г. (18 182 191,0 тыс. руб. – 15 885 047, тыс. руб. = 2 297 144,0 тыс. руб.), то есть стоимость услуг по обеспечению строительства, которая не была отражена отдельно в договоре 14ю.
Данные действия позволяли УП «Минское отделение Белорусской железной дороги» постоянно увеличивать прибыль за счет применения прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ за весь период строительства.
Финансирование Объекта производится за счет средств жилищно-строительного кооператива «Магистраль-2010» (подпункт 2.3 пункта 2 Договора № 10/12-10С).
Таким образом, УП Минское отделение Белорусской железной дороги» в договоре № 10/12-10С самостоятельно изменило источник финансирования Объекта, определенный проектно-сметной документацией № 461-15/10.
Дополнительным соглашением от 28.12.2012 № 8 к Договору 10/12-10С произведена корректировка пункта 2.3 Договора № 10/12-10С, согласно которой объем финансирования Объекта составляет 86 398 625 000 руб., в том числе:
по строительству жилого дома в сумме 80 493 420 000 руб. за счет средств жилищно-строительного кооператива «Магистраль-2010»;
по строительству инженерных сетей, сетей связи и благоустройства в сумме 5 896 205 000 руб. за счет средств Заказчика и местного бюджета.
Дополнительным соглашением от 28.02.2014 № 16 к Договору № 10/12-10С откорректирован подпункт 2.3.2 дополнительного соглашения № 8, согласно которому финансирование работ по строительству наружных инженерных сетей, сетей связи и благоустройства осуществляется за счет ЖСПК «Магистраль-2010» и местного бюджета.
Таким образом, УП «Минское отделение Белорусской железной дороги» без согласования с ЖСПК «Магистраль-2010» самостоятельно изменяло не только источник финансирования жилого дома (в рамках проектно-сметной документации № 461-15/10), но и инженерных сетей, сетей связи и благоустройства (финансируемых из других источников, в связи с выходом постановления Минстройархитектуры от 11.03.2011 № 9). А пункт 2.3.3 был в спешном порядке откорректирован 28.02.2014 для того, чтобы успеть переложить ответственность до 1 апреля 2014 г., то есть до вступления в силу Указа Президента Республики Беларусь от 14 января 2014 г. № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности», согласно которому словосочетания: «а также средств иных организаций независимо от формы собственности» были исключены из пункта 1.7 Указа 72.
Цена объекта долевого строительства, определенная согласно пункту 7 Правил, является фиксированной на конкретную дату.
Согласно п. 10 Правил срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию определяется в договоре с учетом нормативных сроков строительства, предусмотренных проектной документацией, и не может превышать трех лет со дня заключения договора с дольщиком. Если строительство объекта долевого строительства не может быть завершено в определенный в договоре срок в случаях, предусмотренных частью второй настоящего пункта, при отсутствии вины застройщика, он не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение о внесении изменений в договор. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.
Согласно п. 11 Правил в случае нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, по вине застройщика размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта, не увеличивается.
Согласно п. 14 Правил внесение изменений и дополнений в договор оформляется дополнительным соглашением к договору в письменной форме.
В силу части третьей подпункта 2.4 пункта 2 Указа 396 застройщик в случае нарушения по его вине срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, возмещает дольщику убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001 процента от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен Президентом Республики Беларусь или договором.
Хозяйственный суд г. Минска в своем решении от 22 марта 2005 г № N 83-15/05 указал, что «Обоснование истцом продления сроков строительства, что указаны в письме в адрес ответчика …. ввиду дополнительных технических требований Мингорисполкома и других согласующих органов, превышением АП "Институт "В" сроков корректировки проектно-сметной документации, а также ненадлежащим выполнением своих обязательств генеральным подрядчиком … не может служить уважительной причиной для изменения договорных с дольщиком сроков строительства».
Перенос сроков строительства и ввода Объекта в эксплуатацию осуществлялся в соответствии со следующими дополнительными соглашениями к Договору 10/12-10С:
- от 12.03.2012 № 2 начало строительства Объекта – март 2011 г., срок ввода Объекта в эксплуатацию – май 2012 г.;
- от 04.05.2012 № 3 срок ввода Объекта в эксплуатацию – июль 2012 г.;
- от 25.06.2012 № 4 срок ввода Объекта в эксплуатацию – август 2012 г.;
- от 03.08.2012 № 5 срок ввода Объекта в эксплуатацию – декабрь 2013г.;
- от 18.02.2013 № 9 срок ввода Объекта в эксплуатацию – март 2014 г.;
- от 11.12.2013 № 14 срок ввода Объекта в эксплуатацию – 1 июня 2014 г.;
- от 02.05.2014 № 17 срок ввода Объекта в эксплуатацию – 30 июня 2014;
- сдан в эксплуатацию – 29 августа 2014г.
Таким образом, нормативный срок окончания строительства, предусмотренный проектно-сметной документацией № 461-15/10, был превышен – на 2,3 месяца, а срок строительства, предусмотренный договором 14ю, был превышен – на 23,6 месяца.
Размер денежных средств, подлежащих уплате на строительство объекта, был увеличен почти – в 4 раза.
В договор 14ю не было внесено ни одного дополнительного соглашения.
ЖСПК «Магистраль-2010» пеня за нарушение срока окончания строительства не выплачивалась.
7. О нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Согласно пункту 6 Положения об организациях застройщиков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь 28.01.2008 N 43 (далее – Положение), организации застройщиков, формируемые из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, создаются по инициативе местных исполнительных и распорядительных органов, … до начала строительства, реконструкции, приобретения домов.
Согласно ч. 2 п. 2 ст. 181 ЖК Республики Беларусь организации застройщиков, формируемые из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, создаются по инициативе местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, хозяйственных обществ, акции (доли в уставном фонде) которых принадлежат Республике Беларусь либо ее административно-территориальным единицам (далее, если иное не установлено настоящим Кодексом, – государственные организации, хозяйственные общества), до начала строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества.
На основании решения Минского городского исполнительного комитета от 16.06.2010 № 1372 «Об организации жилищно-строительного потребительского кооператива «Магистраль-2010» – ЖСПК «Магистраль-2010» зарегистрирован в Едином государственном реестре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за № 191419468 на основании решения Минского городского исполнительного комитета от 11.11.2010.
Как сообщили во время устной беседы представители Мингорисполкома – информации о том, что 40 членов ЖСПК «Магистраль-2010» состояли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в Мингорисполкоме нет!
8. Льготное кредитование строительства наружных инженерных сетей.
Возвращаясь к разъяснениям Минстройархитектуры «О применении норм постановления Минстройархитектуры» (постановления № 9) от 06.09.2011 № 03-05/4821, направленными в адрес ОАО «АСБ Беларусбанк», Мингорисполкома и облисполкомов – ОАО «АСБ Беларусбанк» в письме от 26.11.2011 № 527-07-03-14/23902 в адрес заместителя начальника отделения железной дороги Меньшикова О.В. указало, что «из представленных в филиал выполненных объемов капитальных вложений в размере 2 169,17 млн. руб., при возобновлении кредитования, при оплате за счет льготного кредита будет исключена стоимость выполненных работ по наружным инженерным сетям в размере 570,003 млн. руб. Льготные кредиты не могут быть источником финансирования строительства инженерных сетей и благоустройства».
Однако, «На вопросы председательствующего ответчик, представитель ответчика – Голубева Г.В. суду пояснила:
Вопрос: Что не доплатила Белицкая, если вы полностью рассчитались с БЖД?
Ответ: Она должна нам за инженерные сети.
Вопрос: Сколько истец не доплатила вам за инженерные сети?
Ответ: 24 821 979 рублей.
Вопрос: Кому истец должна выплатить деньги?
Ответ: Кооперативу, а мы банку.
Вопрос: Кооператив с банком кредитный договор не заключал?
Ответ: Нет.
Вопрос: Банк имеет право взыскать денежные средства с истца?
Ответ: Да. Белицкая не доплатила ЖСПК 24 миллиона и банк на эту сумму перекредитовал нас.
Вопрос: Белицкая должна доплатить 24 миллиона за инженерные сети?
Ответ: Да.
Вопрос: Когда у Белицкой появилась задолженность?
Ответ: В ноябре месяце, по-моему.
Вопрос: Вы утверждаете, что за Белицкую ОАО «Белерусбанк» оплатил 24 миллиона?
Ответ: Конечно, банк перекредитовал их.
Вопрос: У вас есть кредитный договор с банком?
Ответ: Деньги ушли минуя кооператив.
Вопрос: То есть банк оплатил за Белицкую инженерные сети?
Ответ: Да, на сегодня это так.
Вопрос: Вы можете выдать справку Белицкой?
Ответ: Не могу, банк перекредитовал кооператив, а не Белицкую.
Вопрос: Но вы не заключали договор с банком?
Ответ: Я подписала платежку на перечисление денежных средств, но деньги у нас не появились».
Такие пояснения председателя ЖСПК Голубевой Г.В. можно назвать «бредом сумасшедшего», если бы не было следующих интересных обстоятельств.
Как я уже указал в п. 6 данного заявления, дополнительным соглашением от 28.02.2014 № 16 к Договору № 10/12-10С пункт 2.3.3 УП «Минское отделение Белорусской железной дороги» был в спешном порядке был откорректирован для того, чтобы успеть снять с себя обязательства, как с Заказчика строительства Объекта (согласно проектно-сметной документации № 461-15/10), и переложить ответственность на ЖСПК «Магистраль-2010» до 1 апреля 2014 г. (на иную организацию), то есть, до вступления в силу Указа Президента Республики Беларусь от 14 января 2014 г. № 26. Но по утверждениям Голубевой Г.В. – дополнительных соглашений о таком переносе ответственности в договор 14ю не вносилось. Но Голубевой верить – себя не уважать!
После этого, согласно Протоколу совещания в администрации Октябрьского района г. Минска от 13 июня 2014 года и выступления начальника ОКС УП «Минское отделение Белорусской железной дороги» Шабуни С.Л. «о необходимости погашения в кратчайшие сроки задолженности ЖСПК «Магистраль-2010» за выполненные работы апреля 2014 года в размере 5,5 млрд. руб.» – выносится решение, утвержденное Главой администрации Октябрьского района г. Минска Жуковским А.П. «ЖСПК «Магистраль-2010» (председатель Голубева Г.В.): обеспечить своевременное финансирование строительства объекта за счет собственных средств членов ЖСПК «Магистраль-2010», в том числе строительство инженерных сетей и благоустройство».
И 12 июля 2014 г. Голубева Г.В. пишет заявление в ОАО «АСБ Беларусбанк» и в этот же день получает льготный кредит на сумму 5 183,09 млрд.
А собрание членов ЖСПК, на которое ссылался суд, состоялось 25.08.14.
9. Ходатайство.
Ходатайство Кулиева П.Б. о вынесении частного определения о нарушении законности должностными лицами Мингорисполкома, администрации Октябрьского района г. Минска, УП «Минское отделение Белорусской железной дороги», филиала № 527 «Белжелдор» ОАО «АСБ Беларусбанк», председателя правления ЖСПК «Магистраль-2010» с направлением в Генеральную Прокуратуру Республики Беларусь для дачи правовой оценки действий, связанных со злоупотреблением должностными полномочиями при финансировании долевого строительства многоквартирного жилого дома – судом было проигнорировано.
Надеюсь, что я не сильно «загрузил» юридическим нормами. Поэтому если коротко: необходимо предъявить 2 иска, первый – Мингорисполкому на сумму 5 млрд. 347 млн. и второй – БЖД на сумму 40-45 млрд. (после проведения соответствующих расчетов: за индексированную скрытую наживу, за увеличенный период строительства, за пени и пр. ).
Но на проведение всех этих подсчетов – средства членов ЖСПК не понадобятся, поскольку здесь «завязаны» льготные кредиты. А это уже работа ОБЭПа и др. Что они собственно и делают!
У меня лишь к вам одна большая просьба – прислушайтесь к словам судьи Рудика В.В.:
- Так чего вы людям справки не выдаете, расскажите вы мне!
- Да дайте вы им справки пускай идут и регистрируют свое право собственности, а потом уже предъявляйте иски к ним, к исполкому, к банку, к администрации. Люди оплатили деньги.
- И говорим о том, что горисполком не хочет, а мы людям справки не даем, человеку не дали регистрироваться, а ему 100% коммуналки туда вкидывают, без субсидий.
- Он не может пользоваться своей квартирой, взял льготный кредит, платит исправно по нему, а мы справки не выдаем. ". Счастный М.М.
Мы вроде как льготники, ну, в прошлом. Дольщикам льготный кредит не положен, им только кредит для нуждающихся, там другие проценты, другие сроки. Оно зачем переделывать то? 
повеселило, очень важно не терять чувство юмора в любой ситуации
