Наш адрес Чичурина,18
Товарищество собственников ж/д №18 по ул. Чичурина В.Ф.
220124 г. Минска ул. Чичурина В.Ф.18 ПТС. УНП 191539903
р/сч.3015162660017в ЗАО
"АльфаБанкФинанс"
Минск код 770
тел председателя 8-029-181-22-90
УСТАВ НАШЕГО ТОВАРИЩЕСТВА
ЖЭС № 126
ул. Лидская, 22
Залойло Кирилл Владимирович
тел.: 254-93-09
Главный инженер
Поздняк Виктор Николаевич
тел.: 254-93-09
Зам. директора по благоустройчтву
Гоман Ирина Борисовна
тел.: 254-93-04
Диспетчерская служба
тел.: 254-93-04, 8(029)696-99-34
бухгалтерия – 313-74-70
паспортист -313-70-69
специалист - 313-74-70, 315-34-18
оператор по воде - 315-56-35, автоответчик - 313-80-41, 313-74-45
юрист - 313-74-37
Диспетчер: 313-78-76 Ежедневно с 8.00-20.00
Расшивка швов, устройство кровли, отделка фасада
Макейчик Юрий Васильевич – 8-029-606-29-03
Лагутчик Сергей Анатольевич – 8-029-382-59-51
Сантехнические работы
Шиманский Сергей Петрович – 8-029-605-55-18
Гречный Василий Михайлович – 8-029-341-15-08
Электрика и электрооборудование
Станчик Сергей Иванович – 8-029-615-75-47
Градуша Михаил Михайлович – 8-029-343-24-41
Рамы лоджий
Чура Дмитрий – 8-029-655-03-71
Отделочные работы
Каретко Сергей Иванович – 8-029-373-23-15
Сытько Павел – 8-029-373-23-16
Отдел качества ОАО «Минский домостроительный камбинат» - 201-29-45
Шахматка тут https://docs.google.com/spreadsheet/ccc?key=0Als41L-oYJupdDB5Z0Nr ... W1PQWdMQ0E
Информация о ТС
товариществами собственников
ПОСТАНОВЛЕНИЕ МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
30 декабря 2008 г. № 207
Об утверждении Инструкции об особенностях организации и ведения бухгалтерского учета, составления и представления бухгалтерской отчетности товариществами собственников
На основании Положения о Министерстве финансов Республики Беларусь, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 октября 2001 г. № 1585 «Вопросы Министерства финансов Республики Беларусь», Министерство финансов Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:
Утвердить прилагаемую Инструкцию об особенностях организации и ведения бухгалтерского учета, составления и представления бухгалтерской отчетности товариществами собственников.
Министр
А.М.Харковец
УТВЕРЖДЕНО
Постановление
Министерства финансов
Республики Беларусь
30.12.2008 № 207
ИНСТРУКЦИЯ
об особенностях организации и ведения бухгалтерского учета, составления и представления бухгалтерской отчетности товариществами собственников
1. Инструкция об особенностях организации и ведения бухгалтерского учета, составления и представления бухгалтерской отчетности товариществами собственников (далее – Инструкция) устанавливает особенности организации и ведения бухгалтерского учета, составления и представления бухгалтерской отчетности товариществами собственников.
2. Организация, ведение, составление и представление бухгалтерской отчетности товариществами собственников проводятся в соответствии с Законом Республики Беларусь от 18 октября 1994 года «О бухгалтерском учете и отчетности» (Ведамасцi Вярхоўнага Савета Рэспублiкi Беларусь, 1994 г., № 34, ст. 566; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2001 г., № 63, 2/785) и с учетом особенностей, установленных настоящей Инструкцией.
3. Обеспечение организации бухгалтерского учета товариществами собственников осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим деятельность товариществ собственников, и учредительными документами товарищества собственников.
4. Свою финансово-хозяйственную деятельность товарищество собственников осуществляет на основе годовой сметы доходов и расходов, разработанной его правлением (председателем) и утвержденной общим собранием.
5. Бухгалтерский учет исполнения сметы доходов и расходов ведется с применением Типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденного постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30 мая 2003 г. № 89 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2003 г., № 104, 8/9975) (далее – Типовой план счетов).
6. При отражении на счетах бухгалтерского учета, регистрации и группировки фактов хозяйственных операций товарищество собственников может использовать разработанный на основе Типового плана счетов рабочий план счетов бухгалтерского учета с сокращенной системой счетов согласно приложению.
7. Особенностью ведения бухгалтерского учета товариществами собственников является учет:
7.1. объектов основных средств, находящихся в совместном владении на момент создания товарищества собственников, на забалансовом счете 016 «Имущество, находящееся в совместном владении» (с разбивкой по субсчетам, разделам и подразделам).
К забалансовому счету 016 «Имущество, находящееся в совместном владении» открываются следующие субсчета:
016-1 «Основные средства, находящиеся в государственной собственности»;
016-2 «Основные средства, находящиеся в частной собственности»;
016-3 «Основные средства, находящиеся в общей долевой собственности».
На данном субсчете учитываются межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания.
016-4 «Объекты внешнего благоустройства».
На данном субсчете учитываются зеленые насаждения, детские площадки, спортплощадки и иные объекты, имеющиеся в наличии на момент создания товарищества собственников по первоначальной (восстановительной) стоимости.
016-5 «Прочие основные средства».
На данном субсчете учитываются объекты основных средств разной формы собственности и (или) вещных прав;
7.2. расходов, связанных с приобретением активов, отраженных на счете 29 «Обслуживающие производства».
Оприходование активов (работ, услуг) осуществляется по полной стоимости с учетом налога на добавленную стоимость.
Передача приобретенных активов в эксплуатацию отражается по дебету счета 29 «Обслуживающие производства» в корреспонденции с кредитом счета 10 «Материалы». Возврат активов из эксплуатации и их оприходование по остаточной стоимости (по цене возможного использования) отражаются по дебету счета 10 «Материалы» и кредиту счета 29 «Обслуживающие производства»;
7.3. затрат по основной деятельности на основании первичных учетных документов, отраженных по дебету счета 29 «Обслуживающие производства».
По дебету счета 29 «Обслуживающие производства» учитываются как прямые затраты (материалы, заработная плата, начисления на заработную плату и др.), так и расходы по обслуживанию производства, управлению и др.
Учет затрат ведется в разрезе видов затрат (расходы на оплату труда, материалы, амортизация и др.) по объектам учета, которыми могут быть затраты в целом по видам работ, услуг, местам производства работ, услуг, лицам, ответственным за производство, и т.п. Наряду с этим товарищество собственников может вести учет затрат по объектам учета в разрезе прямых и косвенных (накладных) расходов.
Учтенные на счете 29 «Обслуживающие производства» затраты списываются в дебет счета 86 «Целевое финансирование» в корреспонденции с кредитом счета 29 «Обслуживающие производства».
Затраты по аренде списываются в дебет счета 91 «Операционные доходы и расходы» с кредита счета 29 «Обслуживающие производства» и других.
Учет затрат при осуществлении хозяйственной деятельности на основании первичных учетных документов отражается по дебету счета 20 «Основное производство». Учтенные на счете 20 «Основное производство» затраты списываются в дебет счета 90 «Реализация»;
7.4. расчетов с дебиторами и кредиторами на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
На данном счете учитываются расчеты с членами товарищества собственников по взносам, расчеты по жилищно-коммунальным услугам, расчеты с арендаторами, расчеты с прочими дебиторами и кредиторами.
Операции по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» отражаются в бухгалтерском учете в корреспонденции с дебетом счетов:
29 «Обслуживающие производства» – суммы услуг, относимые на затраты по основной деятельности;
50 «Касса», 51 «Расчетный счет» – суммы денежных средств, поступившие в погашение дебиторской задолженности по коммунальным платежам, арендной плате, за проданные основные средства и др.;
70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» – суммы, удержанные из заработной платы за товары, купленные в кредит, по исполнительным документам, по вкладам в сберегательные банки и др.;
7.5. средств, поступающих в товарищество собственников в виде вступительных и иных (в том числе дополнительных) взносов членов товарищества собственников, платежей членов товарищества собственников, субсидий, прочих поступлений, на счете 86 «Целевое финансирование».
К счету 86 «Целевое финансирование» открываются субсчета по следующим разделам:
вступительные и иные взносы членов товарищества собственников;
компенсации (субсидии) по оплате жилищно-коммунальных услуг;
скидки льготным категориям населения;
поступления от хозяйственной деятельности;
прочие целевые поступления.
Начисление платежей членам товарищества собственников по жилищно-коммунальным услугам в сумме, рассчитанной по каждому собственнику, отражается по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции с кредитом счета 86 «Целевое финансирование».
Поступление денежных средств в кассу отражается по дебету счета 50 «Касса» в корреспонденции с кредитом счета 86 «Целевое финансирование».
Зачисление средств на расчетный счет отражается по дебету счета 51 «Расчетный счет» в корреспонденции с кредитом счета 86 «Целевое финансирование»;
7.6. выручки, полученной от реализации работ, услуг, которая отражается на счете 90 «Реализация».
По дебету счета 90 «Реализация» в корреспонденции с кредитом счета 20 «Основное производство» отражается фактическая себестоимость работ, услуг, а по кредиту счета 90 «Реализация» в корреспонденции с дебетом счетов 50 «Касса», 51 «Расчетный счет» – выручка от реализации работ, услуг.
Суммы арендной платы, начисленные и предъявленные арендатору, отражаются в бухгалтерском учете по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции с кредитом счета 98 «Доходы будущих периодов».
Поступление сумм арендной платы отражается в бухгалтерском учете по дебету счетов 50 «Касса», 51 «Расчетный счет» в корреспонденции с кредитом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», одновременно на ту же сумму – по дебету счета 98 «Доходы будущих периодов» в корреспонденции с кредитом счета 91 «Операционные доходы и расходы».
8. Бухгалтерская отчетность в товариществе собственников составляется в порядке, установленном статьей 13 Закона Республики Беларусь «О бухгалтерском учете и отчетности», и утверждается в соответствии с учредительными документами.
9. Представление бухгалтерской отчетности товариществом собственников проводится в порядке, установленном законодательством, и в соответствии с учредительными документами.
Приложение
к Инструкции об особенностях
организации и ведения бухгалтерского
учета, составления и представления
бухгалтерской отчетности
товариществами собственников
Рабочий план счетов бухгалтерского учета
Наименование счета
Номер счета
Номер субсчета и наименование
Основные средства
01
По видам основных средств
Амортизация основных средств
02
Нематериальные активы
04
По видам нематериальных активов
Амортизация нематериальных активов
05
Вложения во внеоборотные активы
08
Материалы
10
1. Сырье и материалы
2. Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали
3. Топливо
4. Тара и тарные материалы
5. Запасные части
6. Прочие материалы
7. Материалы, переданные в переработку на сторону
8. Строительные материалы
9. Инвентарь и хозяйственные принадлежности
10. Специальная оснастка и специальная одежда на складе
11. Специальная оснастка и специальная одежда в эксплуатации
12. Прочие материалы
Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам
18
Основное производство
20
Обслуживающие производства и хозяйства
29
1. Жилищно-коммунальные хозяйства
2. Капитальный ремонт
Касса
50
Расчетный счет
51
Специальные счета в банках
55
1. Аккредитивы
2. Чековые книжки
3. Денежные средства
Финансовые вложения
58
Расчеты с поставщиками и подрядчиками
60
Расчеты по налогам и сборам
68
1. Земельный налог
2. НДС
3. Налог на недвижимость
4. Подоходный налог
5. Прочие
Расчеты по социальному страхованию и обеспечению
69
1. Расчеты по социальному страхованию
2. Расчеты по пенсионному обеспечению
Расчеты с персоналом по оплате труда
70
Расчеты с подотчетными лицами
71
Расчеты с персоналом по прочим операциям
73
1. Расчеты по предоставленным займам
2. Расчеты по возмещению материального ущерба
Расчеты с разными дебиторами и кредиторами
76
1. Расчеты с членами товарищества по членским взносам
2. Расчеты по имущественному и личному страхованию
3. Расчеты по коммунальным платежам
4. Расчеты с арендаторами
5. Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами
Добавочный фонд
83
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)
84
1. Отчетного года
2. Прошлых лет
3. Фонд накопления
4. Фонд потребления
Целевое финансирование
86
По видам поступлений
Реализация
90
1. Выручка от реализации продукции (работ, услуг)
2. Прочая реализация
Операционные доходы и расходы
91
Внереализационные доходы и расходы
92
Расходы будущих периодов
97
Доходы будущих периодов
98
Прибыли и убытки
99
Забалансовые счета
Арендованные основные средства
001
Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение
002
Бланки строгой отчетности
006
Списанная в убыток задолженность неплатежеспособных дебиторов
007
Имущество, находящееся в совместном владении
016
1. Основные средства, находящиеся в государственной собственности
2. Основные средства, находящиеся в частной собственности
3. Основные средства, находящиеся в общей долевой собственности
4. Объекты внешнего благоустройства
5. Прочие основные средства
Вопросы совместного домовладения актуальны не только для юридических лиц, но и для обычных граждан. Сегодня практически любое здание является объектом совместного домовладения, поскольку обычно имеет более одного собственника.
В связи с активным строительством, которое ведется в нашей стране, вопросы совместного домовладения все чаще становятся предметом разбирательства в судебном порядке.
Правовое регулирование совместного домовладения
Отношения собственников совместного домовладения регулируются в первую очередь Законом РБ от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее - Закон № 135-З), некоторыми нормами Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З), а также главами 13-16 Гражданского кодекса РБ.
Статья 1 Закона № 135-З определяет совместное домовладение как правоотношения собственников недвижимого имущества, включая земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью.
Общее имущество совместного домовладения - это имущество, обсуживающее более одного собственника части недвижимого имущества. К общему имуществу законодатель относит лестницы и лестничные клетки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, а также другие места общего пользования, несущие, ограждающие несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри жилых или нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры. Озеленение и благоустройство, отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и права землепользования - также объекты совместного домовладения.
Для управления общей собственностью в соответствии со ст.15 Закона № 135-З может быть выбран один из двух способов управления: товарищество собственников или непосредственное управление.
Созданные собственниками товарищества являются юридическими лицами, деятельность которых направлена непосредственно на содержание и управление совместным домовладением. Каждый собственник независимо от того, является ли он членом товарищества собственников, обязан нести расходы по содержанию совместного домовладения пропорционально занимаемой площади.
Непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется собственниками в случаях, когда недвижимость включает в себя не более 5 единиц жилых или нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.
Согласно Закону № 135-З товарищество собственников - это некоммерческая организация, целью которой является обслуживание совместного домовладения. Никакой коммерческой деятельностью товарищество собственников заниматься не вправе.
Споры, связанные с определением расходов собственников совместного домовладения
Основная статья расходов собственника совместного домовладения - это расходы по его содержанию: уборка придомовых территорий, подъездов, замена лампочек, осуществление текущего ремонта и т.д. Кроме того, каждый собственник обязан отчислять денежные средства на капитальный ремонт. Однако проблема в том, что размер этих отчислений в настоящее время для юридических лиц не определен.
Например, Минский городской исполнительный комитет принял решение о том, что отчисления на капитальный ремонт аккумулируются на счетах жилищно-эксплуатационных организаций. Между тем размер этих отчислений, сроки их уплаты до настоящего момента никаким нормативным актом не установлены.
Расходы по содержанию совместного домовладения - это камень преткновения в спорах между эксплуатирующей организацией и участником совместного домовладения. Зачастую собственники отказываются нести расходы в добровольном порядке, потому что желают ознакомиться с калькуляцией расходов. Зачастую эксплуатирующей организацией являются жилищные ремонтно-эксплуатационные организации (ЖРЭО), которым здания совместного домовладения переданы на баланс. При расчете ЖРЭО суммирует эксплуатационные расходы по всему району и делит на количество собственников и арендаторов пропорционально занимаемой площади, не привязывая расчет к обслуживанию конкретного домовладения. Все эти вопросы являются основной причиной возникающих в суде споров.
Вместе с тем иной методики расчета нет. В Инструкции о порядке оплаты населением жилищно-коммунальных услуг, утвержденной постановлением Минжилкомхоза РБ от 24.05.2004 № 13, указано, что техническое обслуживание жилого дома включает затраты на текущую эксплуатацию и общий ремонт жилых домов, уборку, освещение вспомогательных помещений и придомовой территории. Плата за техническое обслуживание осуществляется по ставкам, устанавливаемым в расчете на 1 кв.м площади.
Споры по предоставлению коммунальных услуг возникают в основном в том случае, когда потребитель не устанавливает приборы учета. Однако это не относится к оплате услуг по содержанию.
Имеют место случаи, когда какие-то сети или коммуникации находятся на балансе у одного из собственников. В этом случае собственник обслуживает их сам. Такие затраты должны учитываться эксплуатирующей организацией при расчете размера затрат либо впоследствии возмещаться лицу, их понесшему, если по каким-то причинам учесть эти затраты изначально не представляется возможным.
Пример 1
У собственника на балансе находился теплоузел, который представлял собой встроенное помещение. Для обслуживания теплового узла участник совместного домовладения вынужден был нанимать штат работников, нести определенные расходы по содержанию, которые не учитывались эксплуатирующей организацией при расчете подлежащих оплате расходов по содержанию совместного домовладения, где у собственника находились нежилые помещения. Кроме того, участник считал, что должен нести расходы по содержанию совместного домовладения исходя из затрат по содержанию непосредственно того здания, где размещена его собственность. Эксплуатирующая здание организация, производя расчет, суммировала расходы по содержанию всех зданий в районе и предъявляла ему к оплате счет пропорционально занимаемой площади без учета его затрат на обслуживание теплоузла, что было обусловлено той методикой расчета, которая существует на сегодняшний день.
Следует отметить, что в соответствии с Законом № 133-З право собственности на помещения, находящиеся в общей собственности, переходит одновременно с переходом прав на жилые или нежилые помещения пропорционально размеру приобретаемых помещений. Механизм регистрации перехода прав на имущество, находящееся в совместной собственности, не разработан, поэтому регистрация этих прав в настоящее время не производится. Обязанность же оплачивать расходы на содержание имущества, находящегося в общей собственности, покупатель приобретает одновременно с правом собственности на объект недвижимости.
Пример 2
Отдельные нежилые помещения здания, торговый центр находятся в собственности нескольких собственников, в т.ч. индивидуальных предпринимателей. Между собственником здания, продавшим эти нежилые помещения, и новыми собственниками возник спор по внесению платы за пользование местами общего пользования. Поскольку эти помещения никто не продавал, собственник установил плату за пользование местами общего пользования. Рассматривая спор, суд пришел к выводу о том, что такая плата установлена неправомерно, поскольку право собственности на долю в общем имуществе совместного домовладения, каковыми являются в т.ч. и места общего пользования, перешли к новым собственникам пропорционально площади приобретенного ими нежилого помещения. Прежний собственник может рассчитывать только на возмещение расходов, понесенных на содержание мест общего пользования.
Споры между застройщиком и товариществом собственников
Предметом рассмотрения хозяйственных судов являются также споры между застройщиком и товариществом собственников. Некоторые застройщики оформляют право собственности за собой на подвалы, технические этажи, несмотря на то что в соответствии с Законом № 133-З они являются общим имуществом совместного домовладения. К примеру, привлекая к участию в строительстве инвесторов, застройщик может вкладывать и свои денежные средства. В итоге стоимость здания превышает размер инвестиций, внесенных инвесторами на строительство здания. Эту разницу застройщик определяет как стоимость каких-либо помещений и регистрирует за собой право собственности на эти помещения. В результате предметом судебного разбирательства становится вопрос о том, каким образом проектировщик определял назначение спорных помещений в проектной документации, построены эти помещения за счет средств застройщика или за счет средств инвесторов, которые оплатили стоимость помещений, находящихся в общей собственности, и в зависимости от установленных обстоятельств разрешает вопрос о правах на спорные помещения.
31.03.2010 г.
Татьяна Протащик, судья Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь
8 января 1998 г. № 135-З
О совместном домовладении
Принят Палатой представителей 17 декабря 1997 года
Одобрен Советом Республики 20 декабря 1997 года
Изменения и дополнения:
Закон Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. № 138-З (Ведамасцi Нацыянальнага сходу Рэспублiкi Беларусь, 1998 г., № 20, ст.219);
Закон Республики Беларусь от 11 июля 2007 г. № 251-З (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г., № 170, 2/134;
Закон Республики Беларусь от 8 июля 2008 г. № 372-З (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г., № 172, 2/1469);
Закон Республики Беларусь от 9 ноября 2009 г. № 55-З (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2009 г., № 276, 2/1607)
Настоящий Закон определяет правовые, социальные, организационные и экономические отношения в совместном домовладении и направлен на обеспечение эффективного использования недвижимого имущества, создание гарантий социальной защищенности собственников недвижимого имущества совместного домовладения.
ГЛАВА 1
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Основные понятия и их определения
Для целей настоящего Закона применяются следующие основные понятия и их определения:
совместное домовладение – это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью;
общее имущество – обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования;
застройщик – любое физическое или юридическое лицо, включая государственные органы, или группа лиц, строящие, реконструирующие или капитально ремонтирующие недвижимое имущество с целью возникновения совместного домовладения и передачи прав собственности на помещения в нем различным собственникам.
Статья 2. Отношения, регулируемые законодательством Республики Беларусь о совместном домовладении
Законодательство Республики Беларусь о совместном домовладении регулирует:
отношения собственности совместного домовладения;
порядок управления недвижимым имуществом совместного домовладения;
порядок создания, деятельности и ликвидации товарищества собственников.
Статья 3. Субъекты отношений по совместному домовладению
Субъектами отношений по совместному домовладению являются собственники недвижимого имущества совместного домовладения – государство в лице его государственных органов, физические и юридические лица, которым принадлежит право собственности на жилые и (или) нежилые помещения, а также доля в праве собственности на общее имущество.
Собственниками недвижимого имущества совместного домовладения могут быть Республика Беларусь и ее административно-территориальные единицы, любые физические и юридические лица Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица в пределах прав, предоставленных им законодательством Республики Беларусь.
Статья 4. Применение законодательства Республики Беларусь о совместном домовладении
Законодательство Республики Беларусь о совместном домовладении применяется при возникновении совместного домовладения:
в существующих жилых, нежилых и многоцелевых зданиях;
во вновь построенных, реконструированных, капитально отремонтированных, а также в строящихся, реконструируемых или капитально ремонтируемых жилых, нежилых и многоцелевых зданиях.
Статья 5. Законодательство Республики Беларусь о совместном домовладении
Отношения по совместному домовладению регулируются настоящим Законом, Гражданским кодексом Республики Беларусь и иными актами законодательства Республики Беларусь.
ГЛАВА 2
ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ СОВМЕСТНОГО ДОМОВЛАДЕНИЯ
Статья 6. Возникновение и прекращение совместного домовладения
Совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников.
Совместное домовладение прекращается в случаях:
если право собственности на недвижимое имущество совместного домовладения в целом перешло к одному собственнику;
гибели или уничтожения недвижимого имущества совместного домовладения (по решению общего собрания собственников);
иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.
Статья 7. Осуществление права собственности на жилые и (или) нежилые помещения
Собственники недвижимого имущества совместного домовладения владеют, пользуются и распоряжаются жилыми и (или) нежилыми помещениями, находящимися в государственной и (или) частной собственности, в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Собственники жилых и (или) нежилых помещений имеют право в целом либо по частям отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог, дарить, завещать принадлежащие им на праве собственности жилые и (или) нежилые помещения, а также совершать с ними иные действия, не противоречащие законодательству Республики Беларусь, без согласия на то товарищества собственников и (или) других собственников недвижимого имущества совместного домовладения.
Статья 8. Доля в праве общей собственности на общее имущество
Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади жилых и нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения.
Доля в праве собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на жилые и (или) нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним.
В случае образования или приращения общего имущества порядок определения и изменения долей собственников в праве собственности на общее имущество устанавливается в зависимости от вклада каждой из сторон либо в ином порядке, определенном собственниками.
Споры, возникающие при определении долей в праве общей собственности на общее имущество, рассматриваются в судебном порядке.
Статья 9. Осуществление права собственности на общее имущество
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по соглашению собственников в пределах, установленных законодательством Республики Беларусь о совместном домовладении.
Собственник пользуется общим имуществом согласно его целевому назначению, не препятствуя осуществлению соответствующих прав других собственников. В случае технической необходимости собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу, находящемуся внутри принадлежащих ему жилых и (или) нежилых помещений.
Не подлежит отчуждению либо передаче в пользование одному или нескольким собственникам и (либо) иным лицам общее имущество, если его отчуждение либо передача в пользование делают невозможной для других собственников реализацию их прав собственности. Иное общее имущество может отчуждаться или передаваться в пользование одному или нескольким собственникам и (либо) иным лицам на основании решения, принятого единогласно всеми собственниками.
Статья 10. Предоставление земельного участка для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения
Земельный участок для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения предоставляется собственникам этого имущества в пользование, владение или продается в частную собственность в порядке, предусмотренном земельным законодательством Республики Беларусь.
Границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, на которых располагается недвижимое имущество совместного домовладения, определяются в соответствии с земельно-кадастровой документацией.
Статья 11. Обязанности собственника по содержанию и ремонту недвижимого имущества совместного домовладения
Собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан обеспечить надлежащее содержание и ремонт жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в его собственности, не нанося ущерба имуществу других собственников, и оплачивать водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные ему коммунальные услуги в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности.
Собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество. Услуги по содержанию и ремонту общего имущества оплачиваются в соответствии с законодательством Республики Беларусь, а общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующими органами государственного управления, и должны обеспечивать покрытие издержек на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества с учетом социальных гарантий, предусмотренных статьей 13 настоящего Закона.
По решению собственников может устанавливаться иной порядок распределения расходов по содержанию общего имущества в случаях особого или исключительного пользования, управления и распоряжения общим имуществом отдельными собственниками, а также несоразмерного пользования им или коммунальными услугами.
Неиспользование собственником принадлежащих ему жилых и (или) нежилых помещений либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для освобождения его полностью или частично от участия в расходах по содержанию и ремонту недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности.
В случае невнесения собственником жилых и (или) нежилых помещений своей доли в общих расходах по содержанию общего имущества совместного домовладения вопрос о взыскании задолженности решается в судебном порядке.
Статья 12. Ответственность собственников недвижимого имущества совместного домовладения
Собственники недвижимого имущества совместного домовладения, нарушившие требования настоящего Закона, несут ответственность в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Собственники, причинившие вред в результате незаконных действий, возмещают пострадавшим убытки в объеме и порядке, установленных законодательством Республики Беларусь.
Статья 13. Социальные гарантии
При совместном домовладении сохраняются государственные социальные гарантии для собственников, нанимателей и арендаторов жилых помещений, установленные нормативными актами Республики Беларусь, соответствующими решениями республиканских органов государственного управления, местными исполнительными и распорядительными органами.
В случае создания товарищества собственников установленные законодательством Республики Беларусь субсидии на содержание, текущий и капитальный ремонт жилых домов передаются товариществам собственников.
Субсидии на оплату отдельных видов коммунальных услуг, компенсации на оплату жилья отдельным категориям граждан из числа собственников, нанимателей и арендаторов недвижимого имущества совместного домовладения, предоставляемые из республиканского и (или) местных бюджетов, и иные предусмотренные законодательством Республики Беларусь льготы предоставляются в размере и порядке, установленных для граждан, проживающих в домах государственного и общественного жилищного фонда.
Статья 14. Контроль за техническим состоянием и эксплуатацией недвижимого имущества совместного домовладения
В целях содержания недвижимого имущества совместного домовладения в надлежащем техническом состоянии исполнительные и распорядительные органы осуществляют в соответствии с законодательством Республики Беларусь контроль за соблюдением участниками совместного домовладения норм технического состояния и эксплуатации недвижимого имущества.
ГЛАВА 3
УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ СОВМЕСТНОГО ДОМОВЛАДЕНИЯ
Статья 15. Управление недвижимым имуществом совместного домовладения
Собственники недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом.
Управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться одним из следующих способов:
непосредственным управлением;
управлением через товарищество собственников;
иным способом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь.
Непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется собственниками в случаях, когда недвижимость включает в себя не более пяти единиц жилых и (или) нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается на общем собрании собственников.
Способ управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть изменен в любое время по решению собственников в порядке, установленном статьей 17 настоящего Закона.
Статья 16. Сроки выбора способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом при возникновении совместного домовладения должно быть принято в течение шести месяцев с момента появления в данном домовладении двух и более собственников.
В отношении вновь строящегося, реконструируемого или капитально ремонтируемого недвижимого имущества решение о выборе способа управления им может быть принято застройщиком до момента возникновения совместного домовладения.
До момента реализации собственниками своего права на осуществление управления недвижимым имуществом управление этим имуществом осуществляет лицо, уполномоченное соответствующим исполнительным или распорядительным органом.
Статья 17. Порядок проведения общего собрания собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения
Общее собрание собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть созвано по инициативе собственников, застройщика, предприятия, учреждения или организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится это имущество, а также по инициативе органов местного управления и самоуправления либо иного заинтересованного физического и (или) юридического лица.
Письменное уведомление о созыве общего собрания собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения с указанием места и времени его проведения, повестки дня и инициатора этого собрания направляется этим инициатором каждому собственнику заказным письмом или вручается ему под расписку. Уведомление должно быть направлено не позднее чем за 20 дней до даты проведения общего собрания.
Общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более двух третей собственников (или их представителей), обладающих более чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников. Каждый собственник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве собственности на общее имущество.
В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату проведения общего собрания. Это собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух собственников, обладающих не менее чем одной четвертой голосов от общего числа голосов всех собственников.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей. Если собственник не может лично принять участие в общем собрании собственников, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по вопросу о выборе способа управления путем подачи инициатору собрания заявления в письменной форме, отражающего мнение собственника по указанному вопросу.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, принятое с соблюдением требований настоящей статьи, является обязательным для всех собственников, в том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании либо голосовали против.
Статья 18. Участие нанимателей и арендаторов жилых и (или) нежилых помещений в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения
Лица, занимающие жилые и (или) нежилые помещения совместного домовладения по договору найма или аренды и не имеющие на них права собственности (наниматели и арендаторы), могут участвовать в договорах о совместном домовладении, о создании товарищества собственников и в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения в случаях, когда собственник занимаемых ими помещений в установленном законодательством порядке предоставил им на это соответствующие полномочия.
Наниматели и арендаторы могут участвовать в общих собраниях товарищества собственников, собраниях собственников, выбравших иной способ управления совместным домовладением, с правом совещательного голоса.
При создании товарищества собственников в совместном домовладении, более 50 процентов площади жилых и (или) нежилых помещений которого находится в государственной собственности, наниматели и арендаторы указанных помещений вправе направить своего представителя в состав правления товарищества собственников с правом решающего голоса.
Представитель нанимателей и арендаторов избирается простым большинством голосов нанимателей и арендаторов на общем собрании, которое проводится в соответствии с процедурой, установленной частью третьей статьи 17 настоящего Закона. При этом голоса распределяются между нанимателями и арендаторами соответственно площади занимаемых ими жилых и (или) нежилых помещений. Полномочия представителя удостоверяются собственником занимаемых нанимателями и арендаторами жилых и (или) нежилых помещений.
Статья 19. Организация непосредственного управления недвижимым имуществом совместного домовладения
При выборе собственниками непосредственного управления недвижимым имуществом совместного домовладения они могут заключить между собой договор о совместном домовладении.
По договору о совместном домовладении собственники обязуются совместно действовать с целью сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения.
Участники договора о совместном домовладении по взаимному согласию могут поручить управление недвижимым имуществом совместного домовладения одному из его участников либо нанять управляющего.
Требования к договору о совместном домовладении устанавливаются настоящим Законом, Типовым договором о совместном домовладении и иными актами законодательства Республики Беларусь.
Типовой договор о совместном домовладении утверждается Советом Министров Республики Беларусь.
ГЛАВА 4
ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ
Статья 20. Товарищество собственников
Товариществом собственников признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных настоящим Законом и его уставом. Товарищество собственников создается и действует в соответствии с настоящим Законом, иными актами законодательства Республики Беларусь и своим уставом.
Товарищество собственников является некоммерческой организацией, то есть юридическим лицом, не имеющим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между своими участниками.
Создание двух и более товариществ собственников по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. В случае, если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание товарищества собственников для управления этой частью здания. Допускается создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.
Товарищество собственников должно состоять из двух и более членов в соответствии с частью первой статьи 6 настоящего Закона. В случае создания товарищества собственников во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании оно может быть создано одним лицом – застройщиком.
Отношения между учредителями товарищества собственников в связи с созданием товарищества могут регулироваться договором о создании товарищества собственников, подписываемым всеми учредителями товарищества собственников.
Товарищество собственников создается без ограничения срока его деятельности, если иное не предусмотрено его уставом.
Товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица с даты его государственной регистрации, имеет расчетный счет и печать со своим наименованием.
Имущество товарищества собственников формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, субсидий, предусмотренных статьей 13 настоящего Закона, и прочих поступлений.
Статья 21. Учредительный документ товарищества собственников
Учредительным документом товарищества собственников является его устав.
Устав товарищества собственников утверждается общим собранием его учредителей – собственников недвижимого имущества совместного домовладения. В случае, предусмотренном частью четвертой статьи 20 настоящего Закона, устав товарищества собственников может быть утвержден застройщиком.
Типовой устав товарищества собственников утверждается Советом Министров Республики Беларусь.
Статья 22. Государственная регистрация товарищества собственников
Государственная регистрация товарищества собственников осуществляется в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь.
Статья 23. Права товарищества собственников
Товарищество собственников имеет право:
организовывать обслуживание жилых и (или) нежилых помещений собственников;
оказывать иные услуги собственникам;
пользоваться кредитами банков;
получать в установленном порядке в пользование земельные участки и производить их застройку и обустройство в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь;
производить в установленном порядке перепланировку недвижимого имущества совместного домовладения;
распоряжаться имуществом товарищества собственников;
заключать договоры на предоставление коммунальных и других необходимых услуг;
требовать от собственников компенсацию за неуплату обязательных платежей, предусмотренных статьей 11 настоящего Закона, а также полного возмещения причиненных товариществу собственников убытков в результате невыполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь;
осуществлять хозяйственную деятельность, которая соответствует целям создания товарищества;
совершать иные действия, отвечающие целям и задачам деятельности товарищества собственников и не противоречащие законодательству Республики Беларусь.
Статья 24. Обязанности товарищества собственников
Товарищество собственников обязано:
выполнять договорные обязательства;
обеспечивать надлежащее техническое и санитарное состояние общего имущества совместного домовладения;
обеспечивать соблюдение интересов всех его членов при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью, распределении между собственниками расходов по содержанию и ремонту недвижимого имущества совместного домовладения;
обеспечивать выполнение требований настоящего Закона и иных актов законодательства Республики Беларусь.
Статья 25. Членство в товариществе собственников
Членами товарищества собственников могут быть физические и юридические лица, включая государственные органы, являющиеся собственниками жилых и (или) нежилых помещений и иного недвижимого имущества совместного домовладения.
Основаниями для прекращения членства в товариществе собственников являются:
прекращение права собственности его члена на жилые и (или) нежилые помещения и иное недвижимое имущество совместного домовладения;
смерть гражданина – собственника жилых и (или) нежилых помещений;
ликвидация юридического лица – собственника жилых и (или) нежилых помещений;
отчуждение собственником имущества;
иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь и уставом товарищества собственников.
При приобретении в собственность жилых и (или) нежилых помещений и иного недвижимого имущества совместного домовладения новый собственник становится членом товарищества с момента возникновения права собственности.
Права и обязанности членов товарищества собственников определяются уставом товарищества и законодательством Республики Беларусь.
Статья 26. Органы управления товарищества собственников
Органами управления товарищества собственников являются:
общее собрание его членов;
правление товарищества или его председатель, избираемые по решению общего собрания членов товарищества в соответствии с его уставом.
Порядок создания и деятельности органов управления товарищества собственников определяется его уставом.
Статья 27. Контрольные органы товарищества собственников
Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников общее собрание его членов избирает ревизионную комиссию (ревизора) из числа членов товарищества или их представителей либо привлекает аудиторскую организацию (аудитора – индивидуального предпринимателя).
Срок деятельности, функции и полномочия ревизионной комиссии (ревизора) определяются уставом товарищества.
Статья 28. Ликвидация товарищества собственников
Товарищество собственников может быть ликвидировано по решению:
общего собрания его членов. При этом общее собрание должно выбрать иной способ управления недвижимым имуществом совместного домовладения, за исключением случая, предусмотренного абзацем третьим части второй статьи 6 настоящего Закона;
хозяйственного суда по основаниям и в порядке, предусмотренным законодательными актами Республики Беларусь;
собственника недвижимого имущества совместного домовладения в случае, предусмотренном абзацем вторым части второй статьи 6 настоящего Закона.
При ликвидации товарищества собственников его имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами этого товарищества в порядке, определяемом его уставом.
Статья 29. Объединение товариществ собственников
Товарищества собственников для координации деятельности, а также представления и защиты общих имущественных интересов могут объединяться на добровольных началах в ассоциации (союзы).
Товарищества собственников могут передавать такой ассоциации (союзу) отдельные права по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, предусмотренные уставами этих товариществ.
ГЛАВА 5
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 30. Вступление настоящего Закона в силу
Настоящий Закон вступает в силу со дня его опубликования.
Статья 31. Приведение законодательства Республики Беларусь в соответствие с настоящим Законом
До приведения законодательства Республики Беларусь в соответствие с настоящим Законом акты действующего законодательства Республики Беларусь применяются в той части, в которой они не противоречат настоящему Закону, если иное не предусмотрено Конституцией Республики Беларусь.
Юридическим лицам, созданным собственниками недвижимого имущества для целей, предусмотренных настоящим Законом, и зарегистрированным до вступления в силу настоящего Закона, привести в течение года свои учредительные документы в соответствие с нормами настоящего Закона.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом уже существующих совместных домовладений, в которых более 50 процентов недвижимого имущества находится в частной собственности, принять в течение двух лет со дня вступления в силу настоящего Закона.
Совету Министров Республики Беларусь в трехмесячный срок:
представить в установленном порядке предложения по приведению законодательных актов Республики Беларусь в соответствие с настоящим Законом;
привести решения Правительства Республики Беларусь в соответствие с настоящим Законом;
обеспечить пересмотр и отмену республиканскими органами государственного управления нормативных актов, противоречащих настоящему Закону;
разработать и утвердить Типовой устав товарищества собственников, Типовой учредительный договор о создании товарищества собственников и Типовой договор о совместном домовладении.
Президент Республики Беларусь
А.Лукашенко
к Указу Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков». Нововведения в деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков
К концу 2009 г. в Республике Беларусь функционировало более 5 100 организаций застройщиков и более 650 товариществ собственников.
Ежегодно за счет нового строительства количество этих организаций увеличивается, и в настоящее время функционирует более 6 700 организаций товариществ собственников и жилищно-строительных кооперативов, из них более 3 000 осуществляют обслуживание жилых домов самостоятельно.
Как показывает практика, не всегда товарищества собственников и организации застройщиков обслуживают свои жилые дома и предоставляют жилищно-коммунальные услуги в соответствии с нормативными правовыми актами, не все принимаемые ими решения соответствуют законодательству. Это нарушает права и свободы граждан, проживающих в домах товариществ собственников и организаций застройщиков.
В целях совершенствования управления общим имуществом многоквартирных жилых домов, упорядочения деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков был принят Указ Президента РБ от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее - Указ № 53, который вступает в силу с 1 января 2011 г.
Рассмотрим новшества, введенные Указом.
Расширение прав местных органов власти
Во-первых, местным исполнительным и распорядительным органам даны некоторые права, с помощью которых они смогут корректировать деятельность товариществ и организаций застройщиков в случае, если нарушаются права и законные интересы граждан, проживающих в домах товариществ собственников и организаций застройщиков.
Так, абзацем 2 подп.1.1 п.1 Указа № 538 местным исполнительным и распорядительным органам дано право осуществлять координацию и контроль за деятельностью товариществ собственников и организаций застройщиков. Следует отметить, что контроль за деятельностью организаций застройщиков установлен еще ранее, с февраля 2008 г., когда вступил в силу Указ Президента РБ от 28.01.2008 № 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок» (далее - Указ № 43), п.5 которого определено, что контроль за деятельностью, в т.ч. финансово-хозяйственной, организаций застройщиков, возлагается на местные исполнительные и распорядительные органы, а также на иные государственные органы в пределах их компетенции в соответствии с законодательством.
Контроль за деятельностью товариществ собственников ранее законодательством предусмотрен не был.
Что касается нормы о координации местными исполнительными и распорядительными органами деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков, то в данном случае, считаем, речь идет как о возможности местных исполнительных и распорядительных органов указывать товариществам собственников и организациям застройщиков о необходимости проведения каких-либо работ (например, соответствующее благоустройство придомовой территории), так и о возможности оказывать им помощь в работе (методологическую, консультационную, практическую и др.) с целью надлежащей работы товариществ собственников и организаций застройщиков.
Также абзацем 3 подп.1.1 п.1 Указа № 538 установлено, что местные исполнительные и распорядительные органы принимают меры по защите прав и законных интересов членов товариществ собственников и организаций застройщиков.
Надо отметить, что некоторые права по защите членов товариществ собственников и организаций застройщиков как потребителей жилищно-коммунальных услуг предоставлены местным исполнительным комитетам еще Законом РБ от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (далее - Закон № 405-З). Так, ст.24 Закона № 405-З установлено, что местные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции рассматривают обращения потребителей в соответствии с законодательством об обращениях граждан; проводят контрольные мероприятия (проверки) по фактам обращений потребителей; обращаются в суд с исками о защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг.
Кроме того, ст.20 и 21 Жилищного кодекса РБ (далее - ЖК) предусмотрено, что местные исполнительные и распорядительные органы (областные, Минский городской исполнительные комитеты, районные, городские, районные в городах, поселковые, сельские исполнительные и распорядительные органы) осуществляют государственный контроль за использованием и содержанием государственного и частного жилищных фондов.
Таким образом, право защищать права и интересы членов товариществ собственников и организаций застройщиков, касающиеся предоставления жилищно-коммунальных услуг в домах товариществ собственников или организаций застройщиков и содержания жилых домов этих организаций, было у местных исполнительных и распорядительных органов и ранее. А со вступлением в силу Указа № 538 у местных исполнительных комитетов появится возможность принимать меры и в иных случаях, когда будут ущемлены права и законные интересы членов товариществ собственников и организаций застройщиков. Например, если в товариществе собственников или организации застройщиков будет установлен иной, нежели предусмотрен законодательством, порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг.
Правовое регулирование оплаты жилищно-коммунальных услуг
Вопрос оплаты жилищно-коммунальных услуг населением (в т.ч. и гражданами, проживающими в домах организаций застройщиков и товариществ собственников) всегда был и остается актуальным.
Указом Президента РБ от 19.05.1999 № 285 утвержден перечень товаров (работ, услуг), цены (тарифы), надбавки (скидки) на которые регулируются Советом Министров Республики Беларусь, республиканскими органами государственного управления и иными государственными организациями, подчиненными Правительству Республики Беларусь, Национальным банком, облисполкомами и Минским горисполкомом (с изменениями и дополнениями), предусматривающий что Советом Министров РБ (по согласованию с Президентом РБ) устанавливаются тарифы на коммунальные услуги, оказываемые населению (горячее и холодное водоснабжение, канализация, газ, электрическая и тепловая энергия, пользование лифтами, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов), за пользование жилыми помещениями, техническое обслуживание.
Кроме того, подп.1.9 п.1 Указа Президента РБ от 06.10.2006 № 604 «О мерах по повышению эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства» определено, что тарифы на услуги по техническому обслуживанию, пользованию жилыми помещениями, жилищно-коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, канализация, газ, электрическая и тепловая энергия, пользование лифтами, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов), оказываемые населению, устанавливаются Советом Министров РБ по согласованию с Президентом РБ до начала очередного финансового года с учетом роста доходов населения и параметров возмещения затрат за счет всех источников, определяемых ежегодно законом о республиканском бюджете на очередной финансовый год, и действуют с 1 января очередного года.
На основании ЖК и вышеназванных Указов № 285 и № 604 принято постановление Совета Министров РБ от 25.08.1999 № 1332 «Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами» (далее - постановление № 1332), которым установлен порядок расчета платы за предоставленные жилищно-коммунальные услуги, а также принято постановление Совета Министров РБ от 16.12.2008 № 1942 «Об установлении для населения тарифов на услуги по техническому обслуживанию жилых домов, цен и тарифов на коммунальные услуги» (далее - постановление № 1942), которым установлены тарифы на услуги по техническому обслуживанию жилых домов, цен и тарифов на коммунальные услуги.
Таким образом, законодательно установлен порядок расчета платы за предоставленные жилищно-коммунальные услуги, а также тарифы, по которым эти услуги предоставляются. Данные постановления распространяют свое действие как на граждан, проживающих в государственном жилищном фонде, так и на граждан, проживающих в частном жилищном фонде. Поэтому граждане, проживающие в домах товариществ собственников и организаций застройщиков, предоставленные жилищно-коммунальные услуги оплачивают в порядке и на условиях, установленных вышеназванными нормативными правовыми актами.
Взаимодействие товариществ собственников и организаций застройщиков с местными органами власти по вопросу оплаты жилищно-коммунальных услуг
В случае когда товарищество собственников или организации застройщиков самостоятельно предоставляют жилищно-коммунальные услуги (являются исполнителями по договору на предоставление жилищно-коммунальных услуг) и собираемых денег не хватает на предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг, эти организации могут обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган за выделением бюджетных ассигнований на возмещение части затрат по техническому обслуживанию и оказанию коммунальных услуг населению, проживающему в не обслуживаемом организациями жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) жилищном фонде. Соответствующие инструкции ежегодно утверждаются Министерством жилищно-коммунального хозяйства РБ на очередной финансовый год. В 2010 г. постановлением Минжилкомхоза РБ от 31.03.2010 № 6 утверждена Инструкция по планированию, распределению и контролю за бюджетными ассигнованиями, выделяемыми в 2010 году на возмещение части затрат на жилищно-коммунальные услуги, оказываемые населению, проживающему в не обслуживаемом организациями жилищно-коммунального хозяйства жилищном фонде.
Если будет принято решение не обращаться в местный исполнительный комитет за бюджетными ассигнованиями, то в соответствии с подп.4.8.4 п.4 Типового устава товарищества собственников, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 08.04.1998 № 569, общее собрание членов товарищества собственников определяет порядок покрытия убытков, образовавшихся в связи с его деятельностью, а общее собрание членов организации застройщиков на основании абзаца 5 п.63 Положения об организациях застройщиков, утвержденного Указом № 43 (далее - Положение № 43), устанавливает размер и срок внесения дополнительного взноса, который идет на покрытие убытков организации застройщиков.
Вместе с тем в случае принятия общим собранием товарищества собственников или организации застройщиков решения о необходимости производства дополнительных работ по содержанию и эксплуатации жилого дома (не связанных с техническим обслуживанием) им может устанавливаться сумма, которую должны внести проживающие в данных домах граждане. Эта сумма устанавливается на основании проектно-сметной документации, сметы, акта выполненных работ и других документов.
Если принятое решение товарищества собственников или организации застройщиков будет нарушать права и законные интересы членов этих организаций (в т.ч. и решения по оплате предоставленных жилищно-коммунальных услуг), местные исполнительные и распорядительные органы должны принимать меры по защите прав и законных интересов граждан, проживающих в домах, предоставление жилищно-коммунальных услуг в которых осуществляется товариществами собственников или организациями застройщиков.
В случае если предпринимаемые меры безрезультатны, местный исполнительный комитет в соответствии с абзацем 6 подп.1.1 п.1 Указа № 538 вносит предложение о созыве внеочередного общего собрания членов товарищества собственников, внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков для решения вопроса о досрочном прекращении полномочий председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков.
Требования к председателю правления товарищества собственников или организации застройщиков
Новеллой в законодательстве являются норма, определяющая необходимость согласования кандидатур при избрании (переизбрании) на должность председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков. Данные нормы установлены абзацем 4 подп.1.1 п.1 Указа № 538, а также частями третьей и четвертой подп.1.7 п.1 Указа № 538.
Необходимо отметить, что частью первой подп.1.7 п.1 Указа № 538 предъявляются квалификационные требования к председателям правления товарищества собственников или организации застройщиков. Так, председателем правления может быть избрано лицо, имеющее среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и прошедшее специальное обучение по вопросам управления общим имуществом многоквартирных жилых домов. В исключительных случаях председателем правления может быть избрано лицо, не имеющее указанного образования, с учетом деловых и профессиональных знаний, умений и навыков, наличия опыта работы в сфере управления общим имуществом многоквартирных жилых домов.
Как видим, вне зависимости от уровня образования председателя правления он обязан пройти соответствующее специальное обучение по вопросам управления общим имуществом многоквартирных жилых домов.
Согласование предложенной кандидатуры председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков - право местного исполнительного комитета и не всегда оно зависит только от факта наличия образования у предлагаемой кандидатуры. Например, вполне вероятен отказ в согласовании, если кандидат ранее отрицательно зарекомендовал себя в деле управления недвижимым имуществом многоквартирных жилых домов или предоставления жилищно-коммунальных услуг.
Но даже в случае отказа местного исполнительного комитета от согласования кандидатуры на должность председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков сам кандидат или члены товарищества собственников или организации застройщиков, кандидатуру председателя правления которых не согласовал местный исполнительный и распорядительный орган, имеют право обжаловать этот отказ в вышестоящие местные исполнительные и распорядительные органы и (или) в суд.
Обращаем внимание, что порядок согласования кандидатур на должность председателя правления товарищества собственников и организации застройщиков определяется местными исполнительными и распорядительными органами.
Кроме того, все председатели товариществ собственников и организаций застройщиков, которые начали свою деятельность до 1 января 2011 г., обязаны пройти указанное выше согласование до 1 января 2012 г. В случае невыполнения председателем правления этого требования местный исполнительный и распорядительный орган назначает уполномоченное лицо по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома до избрания нового председателя правления. При этом полномочия председателя правления, не прошедшего согласования в местном исполнительном комитете, досрочно прекращаются без принятия такого решения общим собранием членов товарищества собственников, общим собранием (собранием уполномоченных) организации застройщиков.
Указом № 538 предусмотрено, что, если у товарищества собственников или организации застройщиков возникают проблемы с кандидатурой председателя правления (нет граждан, желающих занять эту должность, или ранее представленный кандидат не прошел согласование в местном исполнительном комитете), местный исполнительный и распорядительный орган вносит кандидатуру председателя на рассмотрение общего собрания членов товарищества собственников, общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков для избрания. Конечно же, общее собрание (собрание уполномоченных) может не принять предложенную кандидатуру и не выбрать председателя правления.
Уполномоченное лицо по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения
В случае необеспечения работы органов управления местным исполнительным и распорядительным органом на дом товарищества собственников или организации застройщиков назначается уполномоченное лицо по управлению общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома. Постановлением Совета Министров РБ от 30.03.2005 № 342 утверждено Положение об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения. Уполномоченное лицо назначается также в случаях, когда организация застройщиков или товарищество собственников надлежаще не обеспечивают сохранность, содержание и эксплуатацию домов этих организаций. Что это значит?
В соответствии с постановлением Совета Министров РБ от 27.01.2009 № 99 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» техническое обслуживание многоквартирного жилого дома (в которое входит сохранность, содержание и эксплуатация жилого дома) является основной жилищно-коммунальной услугой (т.е. такой услугой, которая оказывается в обязательном порядке). В случае если товарищество собственников или организация застройщиков самостоятельно не эксплуатирует жилой дом (не предоставляет услуг по техническому обслуживанию), а также потребителями (членами товарищества собственников или организации застройщиков, собственниками жилых помещений, не являющихся членами организации застройщиков) не выбран исполнитель по техническому обслуживанию (процедура выбора установлена ст.10 Закона № 405-З), считается, что товарищество собственников или организация застройщиков не обеспечивает надлежащим образом сохранность, содержание и эксплуатацию домов. Необеспечением сохранности, содержания и эксплуатации домов также можно считать случаи, когда товарищество собственников или организация застройщиков техническое обслуживание осуществляет не в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов.
Необходимо отметить, что при назначении уполномоченного лица председателем правления товарищества собственников или организации застройщиков с ним в обязательном порядке заключается договор: с физическим лицом - трудовой договор (контракт), с юридическим лицом - гражданско-правовой договор. При этом в доме, которым не управляет юридическое лицо (товарищество собственников или организация застройщиков), при назначении местным исполнительным комитетом уполномоченного лица указанные договоры не заключаются.
Обязанности товариществ собственников и организаций застройщиков
Указ № 538 установил обязанности как самих товариществ собственников и организаций застройщиков, так и председателей правлений этих товариществ и организаций.
Все введенные обязанности основываются на действующем законодательстве и должны обеспечивать надлежащую работу товариществ собственников и организаций застройщиков, а также качественное обслуживание их жилых домов, соблюдение интересов членов этих товариществ и организаций.
Кроме того, Указом № 538 предусмотрена обязанность товариществ собственников и организаций застройщиков аккумулировать ежемесячно в установленном порядке отчисления на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного жилого дома, если иное не установлено законодательством. Этот порядок установлен подп.1.5 п.1 постановления № 1332, согласно которому указанные отчисления аккумулируются на субсчетах организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда, местных исполнительных и распорядительных органов, открываемых для накопления средств, поступающих от населения на капитальный ремонт жилищного фонда.
Следует отметить, что товарищество собственников или организация застройщиков становятся организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (что дает право аккумулировать отчисления на капитальный ремонт на своих субсчетах) только в тех случаях, когда самостоятельно осуществляют эксплуатацию жилого дома, т.е. являются исполнителями по договорам на техническое обслуживание.
В иных случаях денежные средства аккумулируются на субсчетах либо тех организаций, которые являются исполнителями по договорам на техническое обслуживание, либо местных исполнительных комитетов.
При этом не следует забывать, что ст.11.69 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях установлена ответственность за нецелевое использование или использование с нарушением законодательства отчислений на капитальный ремонт: эти действия влекут наложение штрафа в размере от 10 до 30 базовых величин.
Вопросам об отчислениях на капитальный ремонт посвящен и подп.1.3 п.1 Указа № 538 (причем часть первая данного подпункта распространяет свое действие не только на товарищества собственников или организации застройщиков, но и на нанимателей и собственников жилых помещений других домов). Новым в законодательстве стало определение размера отчислений на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, которые производят собственники нежилых помещений в многоквартирных жилых домах: отчисления на капитальный ремонт производятся по установленным тарифам, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на техническое обслуживание многоквартирных жилых домов (на дату написания настоящего материала постановлением № 1942 тариф на услуги по техническому обслуживанию жилых домов установлен в размере 622,5 руб. за 1 кв.м общей площади жилого помещения в месяц (см. приложение 3 к постановлению № 1942)).
Частью второй подп.1.3 п.1 Указа № 538 установлено целевое использование аккумулированных на капитальный ремонт средств, а именно эти средства по решению общего собрания членов товарищества собственников, общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков могут расходоваться на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирных жилых домов, а также ремонт (замену) их инженерных систем и конструктивных элементов.
Одна из обязанностей председателя товарищества собственников или организации застройщиков - обеспечить в течение 6 месяцев после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию проведение общего собрания членов товарищества собственников, общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков по вопросам определения способа управления общим имуществом многоквартирного жилого дома и предоставления основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг.
Введение данной нормы оправдано, поскольку председателей некоторых товариществ собственников назначали застройщики (строительные организации), как и принимали самостоятельно решения о создании товарищества собственников в силу ст.16 Закона РБ от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее - Закон № 135-З). Зачастую на практике после оформления права собственности на жилые помещения члены товарищества собственников высказывали недовольство деятельностью назначенного застройщиком председателя собственников. У собственников помещений не всегда есть возможность переизбрать председателя товарищества собственников или же принять решение об ином управлении многоквартирным жилым домом, в связи с неистечением срока полномочий такого председателя.
Указом № 538 предусмотрены и другие обязанности, возлагаемые на председателей правления товариществ собственников и организаций застройщиков.
Способы управления общим имуществом многоквартирного жилого дома
Следует отметить, что подп.1.4 п.1 Указа № 538 представляет иной, нежели установлен ст.15 Закона № 135-З, перечень способов управления общим имуществом многоквартирного жилого дома. Помимо оговоренных Законом № 135-З способов (непосредственное управление, управление через товарищество собственников) приведены иные способы управления: уполномоченным лицом по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом, организацией, управляющей общим имуществом многоквартирного жилого дома.
Независимо от того, что по своей сути товарищество собственников и организация застройщиков являются формой управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, управление общим имуществом этих организаций возможно и с помощью управляющей организации. При этом в обязательном порядке с каждым членом товарищества собственников и организации застройщиков, а также с собственником жилого (нежилого) помещения, который не является членом организации застройщиков, заключается договор на управление общим имуществом многоквартирного жилого дома. В случае отказа от заключения такого договора организация, управляющая общим имуществом многоквартирного жилого дома, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Изменения и дополнения в порядок деятельности организации застройщиков
Указом № 538 внесены некоторые изменения и дополнения в Положение № 43. Так, в частности, изменен порядок формирования организации застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы в государственном органе, иной государственной организации. В состав такой организации вне очереди могут включаться отдельные категории работников, состоящих в этом органе, организации на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, определенные в коллективном договоре (соглашении), а при отсутствии коллективного договора (соглашения) - в решении администрации государственного органа, иной государственной организации и профсоюзного комитета (при его наличии). Список таких лиц должен быть согласован с вышестоящим органом, организацией, а их количество в формируемой организации застройщиков не должно превышать 20 %.
Кроме того, изменено распределение голосов членов организации застройщиков в зависимости от права собственности на занимаемое жилое помещение. В случае если член организации застройщиков является собственником жилого помещения, то он имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее недвижимое имущество дома организации застройщиков (по аналогии с товариществом собственников).
Следует обратить внимание на изменение, которое устанавливает, что собственник жилого (нежилого) помещения в доме организации застройщиков, не являющийся членом этой организации, обязан нести расходы на эксплуатацию и содержание дома, оплату труда работников организации застройщиков, а также своевременно осуществлять иные платежи, предусмотренные законодательством.
15.11.2010 г.
Дания Рузыева, главный инженер управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь
От редакции: В постановление Совета Министров РБ от 27.01.2009 № 99 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» на основании постановлений Совета Министров РБ от 11.11.2010 № 1665 (с 18 ноября 2010 г.) и от 11.04.2011 № 469 (с 19 апреля 2011 г.) внесены дополнения и изменения.
С 1 января 2011 г. в Указ Президента РБ от 28.01.2008 № 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок» на основании Указа Президента РБ от 14.10.2010 № 538 внесены изменения и дополнения.
С 1 марта 2011 г. Указ Президента РБ от 19.05.1999 № 285 «О некоторых мерах по стабилизации цен (тарифов) в Республике Беларусь» на основании Указа Президента РБ от 25.02.2011 № 72 утратил силу.
С 19 апреля 2011 г. в постановление Совета Министров РБ от 30.03.2005 № 342 «Об утверждении положений об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения и о конкурсе на право заключения договоров на техническое обслуживание и (или) ремонт жилищного фонда» на основании постановления Совета Министров РБ от 11.04.2011 № 469 внесены изменения и дополнение
И ОРГАНИЗАЦИЙ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Д.Х.РУЗЫЕВА,
главный инженер Управления
жилищно-коммунального хозяйства
Министерства жилищно-коммунального
хозяйства Республики Беларусь
Материал подготовлен с использованием
правовых актов по состоянию
на 7 декабря 2010 г.
На конец 2009 года в республике функционировало более 5100 организаций застройщиков и более 650 товариществ собственников.
Ежегодно за счет нового строительства количество этих организаций увеличивается, и в настоящее время функционирует более 6700 организаций товариществ собственников и ЖСК, из них более 3000 осуществляют обслуживание жилых домов самостоятельно.
Однако, как показала практика, не всегда товарищества собственников и организации застройщиков обслуживают свои жилые дома и предоставляют жилищно-коммунальные услуги в соответствии с нормативными правовыми актами, не все принимаемые ими решения соответствуют законодательству, чем нарушаются права и свободы граждан, проживающих в домах товариществ собственников и организаций застройщиков.
В целях совершенствования управления общим имуществом многоквартирных жилых домов, упорядочения деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков был подписан Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 N 538 "О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков" (далее - Указ), который вступает в силу с 1 января 2011 г.
Что же нового привнес Указ в деятельность товариществ собственников и организаций застройщиков?
Во-первых, местным исполнительным и распорядительным органам даны некоторые права, с помощью которых они смогут корректировать деятельность товариществ собственников и организаций застройщиков в случае, если нарушаются права и законные интересы граждан, проживающих в домах товариществ собственников и организаций застройщиков.
Так, Указом дано право осуществлять координацию и контроль за деятельностью товариществ собственников и организаций застройщиков. Надо сказать, что контроль за деятельностью организаций застройщиков установлен еще ранее - с февраля 2008 г., когда вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 N 43 "О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок" (далее - Указ N 43), пунктом 5 которого определено, что контроль за деятельностью, в том числе финансово-хозяйственной, организаций застройщиков возлагается на местные исполнительные и распорядительные органы, а также на иные государственные органы в пределах их компетенции в соответствии с законодательством.
Контроль за деятельностью товариществ собственников ранее законодательством предусмотрен не был.
Что касается нормы о координации местными исполнительными и распорядительными органами деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков, то в данном случае, считаем, речь идет о возможности местных исполнительных и распорядительных органов как указывать товариществам собственников и организациям застройщиков о необходимости проведения каких-либо работ (например, соответствующее благоустройство придомовой территории), так и оказывать помощь этим организациям в работе (методологическую, консультационную, практическую и др.) с целью организации надлежащей работы товариществ собственников и организаций застройщиков.
Также Указом установлено, что местные исполнительные и распорядительные органы принимают меры по защите прав и законных интересов членов товариществ собственников и организаций застройщиков.
Надо отметить, что некоторые права по защите членов товариществ собственников и организаций застройщиков как потребителей жилищно-коммунальных услуг даны местным исполкомам еще Законом Республики Беларусь от 16.07.2008 N 405-З "О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг" (далее - Закон). Так, статьей 24 Закона установлено, что местные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции рассматривают обращения потребителей в соответствии с законодательством об обращениях граждан; проводят контрольные мероприятия (проверки) по фактам обращений потребителей; обращаются в суд с исками о защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг.
Кроме того, статьями 20 и 21 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) предусмотрено, что местные исполнительные и распорядительные органы (облисполкомы, Минский горисполком, районные, городские, районные в городах, поселковые, сельские исполнительные и распорядительные органы) осуществляют государственный контроль за использованием и содержанием государственного и частного жилищных фондов.
Таким образом, право защищать права и интересы членов товариществ собственников и организаций застройщиков, касающиеся предоставления жилищно-коммунальных услуг в домах товариществ собственников или организаций застройщиков и содержания жилых домов этих организаций, было у местных исполнительных и распорядительных органов и ранее. А со вступлением в силу Указа у местных исполкомов появится возможность принимать меры и в иных случаях, когда будут ущемлены права и законные интересы членов товариществ собственников и организаций застройщиков. Например, если в товариществе собственников или организации застройщиков будет установлен иной, нежели предусмотренный законодательством, порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг.
Вообще, вопрос оплаты жилищно-коммунальных услуг населением (в том числе и гражданами, проживающими в домах организаций застройщиков и товариществ собственников) всегда был и остается больным местом.
Указом Президента Республики Беларусь от 19.05.1999 N 285 "О некоторых мерах по стабилизации цен (тарифов) в Республике Беларусь" утвержден перечень товаров (работ, услуг), цены (тарифы), надбавки (скидки) на которые регулируются Советом Министров Республики Беларусь, республиканскими органами государственного управления и иными государственными организациями, подчиненными Правительству Республики Беларусь, Национальным банком, облисполкомами и Минским горисполкомом, которым предусмотрено, что Советом Министров Республики Беларусь (по согласованию с Президентом Республики Беларусь) устанавливаются тарифы на коммунальные услуги, оказываемые населению (горячее и холодное водоснабжение, канализация, газ, электрическая и тепловая энергия, пользование лифтами, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов), пользование жилыми помещениями, техническое обслуживание.
Кроме того, подпунктом 1.9 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 06.10.2006 N 604 "О мерах по повышению эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства" определено, что тарифы на услуги по техническому обслуживанию, пользованию жилыми помещениями, жилищно-коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, канализация, газ, электрическая и тепловая энергия, пользование лифтами, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов), оказываемые населению, устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь по согласованию с Президентом Республики Беларусь до начала очередного финансового года с учетом роста доходов населения и параметров возмещения затрат за счет всех источников, определяемых ежегодно законом о республиканском бюджете на очередной финансовый год, и действуют с 1 января очередного года.
На основании ЖК и вышеупомянутых указов Президента Республики Беларусь Советом Министров Республики Беларусь приняты: 25.08.1999 - постановление N 1332 "Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами" (далее - постановление N 1332), которым установлен порядок расчета платы за предоставленные жилищно-коммунальные услуги; 16.12.2008 - постановление N 1942 "Об установлении для населения тарифов на услуги по техническому обслуживанию жилых домов, цен и тарифов на коммунальные услуги" (далее - постановление N 1942), которым установлены тарифы на услуги по техническому обслуживанию жилых домов, цены и тарифы на коммунальные услуги.
Таким образом, законодательно установлены порядок расчета платы за предоставленные жилищно-коммунальные услуги, а также тарифы, по которым эти услуги предоставляются. Указанные порядок и тарифы распространяют свое действие как на граждан, проживающих в в домах государственного жилищного фонда, так и на граждан, проживающих в домах частного жилищного фонда.
В связи с этим граждане, проживающие в домах товариществ собственников и организаций застройщиков, предоставленные жилищно-коммунальные услуги оплачивают в порядке и на условиях, установленных вышеназванными нормативными правовыми актами.
В случае, когда товарищества собственников или организации застройщиков самостоятельно предоставляют жилищно-коммунальные услуги (являются исполнителями по договору на предоставление жилищно-коммунальных услуг) и собираемых денег не хватает на предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг, эти организации могут обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган за выделением бюджетных ассигнований на возмещение части затрат по техническому обслуживанию и оказанию коммунальных услуг населению, проживающему в не обслуживаемом организациями ЖКХ жилищном фонде. Соответствующие инструкции ежегодно утверждаются Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь на основании закона Республики Беларусь на очередной финансовый год. В 2010 году Инструкция по планированию, распределению и контролю за бюджетными ассигнованиями, выделяемыми в 2010 году на возмещение части затрат на жилищно-коммунальные услуги, оказываемые населению, проживающему в не обслуживаемом организациями жилищно-коммунального хозяйства жилищном фонде, утверждена постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 31.03.2010 N 6.
Если будет принято решение не обращаться в местный исполком за бюджетными ассигнованиями, в соответствии с подпунктом 4.8.4 пункта 4 Типового устава товарищества собственников, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 N 569 "Об утверждении Типового устава товарищества собственников, Типового договора о совместном домовладении", общее собрание членов товарищества собственников решает вопрос о покрытии убытков, образованных в связи с его деятельностью, а общее собрание членов организации застройщиков на основании абзаца пятого пункта 63 Положения об организациях застройщиков (далее - Положение об организациях застройщиков), утвержденного Указом N 43, устанавливает размер и срок внесения дополнительного взноса, который идет на покрытие убытков организации застройщиков.
Вместе с тем в случае принятия общим собранием товарищества собственников или организации застройщиков решения о необходимости производства дополнительных работ по содержанию и эксплуатации жилого дома (не связанных с техническим обслуживанием) общим собранием членов товарищества собственников или организации застройщиков может устанавливаться сумма, которую должны внести проживающие в их домах граждане. Эта сумма устанавливается на основании проектно-сметной документации, сметы, акта выполненных работ и других документов.
Если принятое решение товарищества собственников или организации застройщиков будет нарушать права и законные интересы членов этих организаций (в том числе и решения по оплате предоставленных жилищно-коммунальных услуг), местные исполнительные и распорядительные органы должны принимать меры по защите прав и законных интересов граждан, проживающих в домах, предоставление жилищно-коммунальных услуг в которых осуществляется товариществами собственников или организациями застройщиков.
В случае, если предпринимаемые меры не дают результатов, местный исполком в соответствии с абзацем шестым подпункта 1.1 пункта 1 Указа вносит предложения о созыве внеочередного общего собрания членов товарищества собственников, внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков для решения вопроса о досрочном прекращении полномочий председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков.
Также новеллой в законодательстве являются нормы Указа, которые определяют необходимость согласования кандидатур при избрании (переизбрании) на должность председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков. Данные нормы установлены абзацем четвертым подпункта 1.1 пункта 1, а также частями третьей и четвертой подпункта 1.7 пункта 1 Указа.
Необходимо отметить, что Указом предъявляются квалификационные требования к председателю правления товарищества собственников или организации застройщиков. Так, председателем правления может быть избрано лицо, имеющее среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и прошедшее специальное обучение по вопросам управления общим имуществом многоквартирных жилых домов. В исключительных случаях председателем правления может быть избрано лицо, не имеющее указанного образования, с учетом деловых и профессиональных знаний, умений и навыков, наличия опыта работы в сфере управления общим имуществом многоквартирных жилых домов.
Как видим, вне зависимости от уровня образования председателя правления он обязан пройти соответствующее специальное обучение по вопросам управления общим имуществом многоквартирных жилых домов.
Результат согласования кандидатуры председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков - право местного исполкома, и не всегда результат может зависеть только от факта наличия образования у кандидата. Например, вполне вероятен отказ в согласовании в случае, если кандидат ранее отрицательно зарекомендовал себя в деле управления недвижимым имуществом многоквартирных жилых домов или предоставления жилищно-коммунальных услуг.
Но даже в случае отказа местного исполкома от согласования кандидатуры на должность председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков сам кандидат или члены товарищества собственников или организации застройщиков, кандидатуру председателя правления которых не согласовал местный исполнительный и распорядительный орган, имеют право обжаловать этот отказ в вышестоящие местные исполнительные и распорядительные органы и (или) в суд.
Обращаем внимание, что порядок согласования кандидатур на должность председателя правления товарищества собственников и организации застройщиков определяется местными исполнительными и распорядительными органами.
Кроме того, все председатели товариществ собственников и организаций застройщиков, которые начали свою деятельность до 1 января 2011 г., до 1 января 2012 г. обязаны пройти указанное выше согласование. В случае невыполнения председателем правления этого требования местный исполнительный и распорядительный орган назначает уполномоченное лицо по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома до избрания нового председателя правления. При этом полномочия председателя правления, не прошедшего согласование в местном исполкоме, досрочно прекращаются без принятия такого решения общим собранием членов товарищества собственников, общим собранием (собранием уполномоченных) организации застройщиков.
Указом предусмотрено, что, если у товарищества собственников или организации застройщиков возникают проблемы с кандидатурой председателя правления (нет граждан, желающих занять эту должность, или ранее представленный кандидат не прошел согласование в местном исполкоме), местный исполнительный и распорядительный орган вносит кандидатуру председателя на рассмотрение общего собрания членов товарищества собственников, общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков для избрания. Конечно же, общее собрание (собрание уполномоченных) может не принять предложенную кандидатуру и не выбрать председателем правления.
В таком случае, а также в других случаях, когда не обеспечивается организация работы органов управления, местным исполнительным и распорядительным органом назначается уполномоченное лицо по управлению общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома товарищества собственников или организации застройщиков. Положение об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 N 342 "Об утверждении положений об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения и о конкурсе на право заключения договоров на техническое обслуживание и (или) ремонт жилищного фонда". Уполномоченное лицо назначается также в случаях, когда организация застройщиков или товарищество собственников не обеспечивают надлежащие сохранность, содержание и эксплуатацию домов этих организаций. Что же это значит?
В соответствии с Законом и постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 N 99 "О мерах по реализации Закона Республики Беларусь "О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг" техническое обслуживание многоквартирного жилого дома (в которое и входит сохранность, содержание и эксплуатация жилого дома) является основной жилищно-коммунальной услугой (т.е. такой услугой, которая оказывается в обязательном порядке). В случае, если товарищество собственников или организация застройщиков самостоятельно не эксплуатируют жилой дом (не предоставляют услуг по техническому обслуживанию), а также потребителями (членами товарищества собственников или организации застройщиков и собственниками жилых помещений, не являющимися членами организации застройщиков), не выбран исполнитель по техническому обслуживанию (процедура выбора установлена статьей 10 Закона), считается, что товарищество собственников или организация застройщиков не обеспечивают надлежащие сохранность, содержание и эксплуатацию домов. Также необеспечением сохранности, содержания и эксплуатации домов можно считать случаи, когда товарищество собственников или организация застройщиков техническое обслуживание осуществляют не в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов.
Обращаем внимание, что при назначении уполномоченного лица с ним председателем правления товарищества собственников или организации застройщиков в обязательном порядке заключается договор: с физическим лицом - трудовой договор (контракт), с юридическим лицом - гражданско-правовой договор. При этом в доме, которым не управляет юридическое лицо (товарищество собственников или организация застройщиков), при назначении местным исполкомом уполномоченного лица указанные договоры не заключаются.
Указ установил обязанности как самих товариществ собственников и организаций застройщиков, так и председателей этих товариществ и организаций.
Все введенные обязанности основываются на действующем законодательстве и должны обеспечить надлежащую работу товариществ собственников и организаций застройщиков, а также обеспечить качественное обслуживание их жилых домов, соблюдение интересов членов этих товариществ и организаций.
Важно сказать, что Указом предусмотрена обязанность товариществ собственников и организаций застройщиков аккумулировать ежемесячно в установленном порядке отчисления на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного жилого дома, если иное не установлено законодательством. Этот порядок установлен подпунктом 1.5 пункта 1 постановления N 1332, в котором указано, что эти отчисления аккумулируются на субсчетах организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда, местных исполнительных и распорядительных органов, открываемых для накопления средств, поступающих от населения на капитальный ремонт жилищного фонда.
Следует отметить, что товарищество собственников или организация застройщиков становятся организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (что дает право аккумулировать отчисления на капитальный ремонт на своих субсчетах), только в тех случаях, когда самостоятельно осуществляют эксплуатацию жилого дома, т.е. являются исполнителями по договорам на техническое обслуживание.
В иных случаях денежные средства аккумулируются на субсчетах либо тех организаций, которые являются исполнителями по договорам на техническое обслуживание, либо местных исполкомов.
При этом не следует забывать, что статьей 11.69 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях установлена ответственность за нецелевое использование или использование с нарушением законодательства отчислений на капитальный ремонт - эти действия влекут наложение штрафа в размере от десяти до тридцати базовых величин.
Вопросам об отчислениях на капитальный ремонт посвящен и подпункт 1.3 пункта 1 Указа (причем часть первая этого подпункта распространяет свое действие не только на товарищества собственников или организации застройщиков, но и на нанимателей и собственников жилых помещений других домов). Новым в законодательстве стало определение размера отчислений на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, которые производят собственники нежилых помещений в многоквартирных жилых домах: эти собственники производят отчисления на капитальный ремонт по установленным тарифам, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на техническое обслуживание многоквартирных жилых домов (в настоящее время согласно постановлению N 1942 этот тариф равен 622,5 руб. за 1 кв.м общей площади помещения в месяц).
Стоит обратить внимание на то, что частью второй подпункта 1.3 пункта 1 Указа установлено целевое использование аккумулированных на капитальный ремонт средств, а именно: эти средства по решению общего собрания членов товарищества собственников, общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков могут расходоваться на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирных жилых домов, а также ремонт (замену) их инженерных систем и конструктивных элементов.
Одной из обязанностей председателя товарищества собственников или организации застройщиков является обязанность в течение шести месяцев после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию обеспечить проведение общего собрания членов товарищества собственников, общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков по вопросам определения способа управления общим имуществом многоквартирного жилого дома и предоставления основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг.
Введение указанной нормы оправданно, т.к. председателей некоторых товариществ собственников (как и принятие самого решения о создании товарищества собственников) в силу статьи 16 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З "О совместном домовладении" (далее - Закон о совместном домовладении) назначали застройщики (строительные организации). Часто после оформления права собственности на жилые помещения члены товарищества собственников высказывают недовольство деятельностью назначенного застройщиком председателя собственников. В связи с тем что сроки полномочий такого председателя не истекли, у собственников помещений не всегда имеется возможность переизбрать председателя товарищества собственников или же принять решение об ином управлении многоквартирным жилым домом.
Указом предусмотрены и другие обязанности, возлагаемые на председателей товариществ собственников и организаций застройщиков.
Следует отметить, что подпункт 1.4 пункта 1 Указа представляет иной, нежели установлен Законом о совместном домовладении, перечень способов управления общим имуществом многоквартирного жилого дома. Помимо оговоренных указанным Законом способов (непосредственное управление товариществом собственников) расшифрованы иные способы управления - уполномоченным лицом по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом, а также организацией, управляющей общим имуществом многоквартирного жилого дома.
Причем независимо от того, что по своей сути товарищество собственников и организация застройщиков являются формой управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, управление общим имуществом этих организаций возможно и с помощью управляющей организации. При этом в обязательном порядке с каждым членом товарищества собственников и организации застройщиков, а также с собственником жилого (нежилого) помещения, который не является членом организации застройщиков, заключается договор на управление общим имуществом многоквартирного жилого дома. В случае отказа от заключения такого договора организация, управляющая общим имуществом многоквартирного жилого дома, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Указом внесены некоторые изменения и дополнения в Положение об организациях застройщиков. Так, в частности, изменен порядок формирования организации застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы в государственном органе, иной государственной организации. В состав такой организации вне очереди могут включаться отдельные категории работников, состоящих в этом органе, организации на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, определенные в коллективном договоре (соглашении), а при отсутствии коллективного договора (соглашения) - в решении администрации государственного органа, иной государственной организации и профсоюзного комитета (при его наличии). Список таких лиц должен быть согласован с вышестоящим органом, организацией, а их количество в формируемой организации застройщиков не должно превышать 20 процентов.
Кроме того, изменено распределение голосов членов организации застройщиков в зависимости от права собственности на занимаемое жилое помещение. В случае если член организации застройщиков является собственником жилого помещения, то он имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее недвижимое имущество дома организации застройщиков (по аналогии с товариществом собственников).
Также следует обратить внимание на изменение, которое устанавливает, что собственник жилого (нежилого) помещения в доме организации застройщиков, не являющийся членом этой организации, обязан нести расходы на эксплуатацию и содержание дома, оплату труда работников организации застройщиков, а также своевременно осуществлять иные платежи, предусмотренные законодательством.
Основы делопроизводства и бухучета в ТС
Вопросы работы с документами организаций регулируются законодательством Республики Беларусь, нормативно-методическими документами Комитета по архивам и делопроизводству Республики Беларусь, уставами и положениями организаций.
Товарищества собственников обязаны соблюдать нормы и требования, предъявляемые к порядку работы с документами в соответствии с приказом Комитета по архивам и делопроизводству РБ от 23 мая 1995г. №13 «Об утверждении примерной инструкции по делопроизводству в министерствах, госкомитетах и других центральных органах управления, учреждениях, организациях и на предприятиях Республики Беларусь». Обработку и хранение документации необходимо производить в соответствии с требованиями, установленными архивной службой Республики Беларусь и законе РБ «О национальном архивном фонде и архивах в Республике Беларусь».
Нарушение законодательства в организации и ведении делопроизводства, проявившееся в несоблюдении государственных стандартов в оформлении документов, несоблюдении требований, предъявляемых к порядку работы с документами, их обработки, движения и хранения, регулируется ст. 89.3КоАП и влечет предупреждение или наложение штрафа на должностных лиц в размере от 15 до 20 мин баз вел. Утрата или незаконное уничтожение документов постоянного или долгосрочного хранения, причинение им непоправимых повреждений влекут наложение штрафа на должностных лиц в размере от 5 до 20 мин баз вел.( ст. 89.1КоАП).
Ответственность за правильную организацию делопроизводства, своевременное исполнение документов, а также контроль за их сохранностью возлагаются на руководителя ТС.
Работники товарищества также несут ответственность за сохранность находящихся у них документов и обязаны бережно обращаться с ними. Запрещается делать какие-либо пометки, надписи, исправления в тексте поступивших документов. Подготовка и оформление документов предполагают обязательное соблюдение ряда требований и правил, способствующих обеспечению полноценности документов, оперативности их прохождения.
Каждый вид документа должен иметь определенный комплекс реквизитов и стабильный порядок их расположения.
Текст документов (приказов, постановлений, писем, докладных записок), должен состоять из двух основных частей: в первой указывается основание составления документа, во второй излагаются выводы, предложения, решения, распоряжения или просьбы.
Для оформления документов товарищество должно разработать общие бланки и бланки для писем в соответствии с СТБ 6.38-95 "УСД. Система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов".
Отдельные документы допускается оформлять не на бланках (например, внутренние документы), но с обязательным заполнением реквизитов соответствующим бланочной продукции.
На документах, требующих удостоверения их юридической силы, ставится печать.
Оттиск печати на документах должен захватывать часть наименования должности и личной подписи лица, подписавшего документ.
Место хранения печати и лицо, ответственное за её хранение, определяется руководителем организации.
По видам документы подразделяются на приказы, распоряжения, постановления, решения, протоколы, акты, письма, справки, докладные записки и другие.
Приказ - правовой акт, издаваемый руководителем организации, действующим на основе единоначалия для разрешения основных задач, стоящих перед данной организацией.
Отдельно от приказов по основной деятельности организации издаются приказы по личному составу: о приёме на работу, перемещениях по службе, увольнении с работы, предоставлении отпусков, наложении взысканий, поощрениях и др.
Составление вместо приказов записок о приёме на работу, увольнении, переводах не допускается.
Приказ (распоряжение, решение) должен содержать следующие обязательные реквизиты: наименование организации, издающей документ; код организации-автора документа; название вида документа; дату и регистрационный номер; место издания; заголовок; текст; визы; подпись.
Акт - документ, составляемый группой лиц, подтверждающий установленные ими факты (акты инвентаризации, несчастных случаев, приёма-передачи материальных ценностей и др) или одним должностным лицом с указанием документов, определяющих их полномочия. Основанием для составления акта может быть распорядительный документ вышестоящего органа, руководителя организации, плановое задание и др.
Акт содержит следующие реквизиты: наименование организации, составившего акт, название вида документа, место составления, дату и регистрационный номер, заголовок к тексту, подписи. Реквизиты располагаются в установленном порядке.
Дата акта должна соответствовать дате актируемого события и проставляться должностным лицом (как правило, председателем комиссии), подписавшим документ.
Заголовком к тексту акта является содержание актируемого события: "О выделении к уничтожению документов и дел", "О списании имущества" и др.
Акт подписывается всеми лицами, принимавшими участие в его составлении, без указания должностей.
Товарищество собственников, как и каждая организация в пределах своей компетенции ведёт переписку со сторонними организациями, гражданами. В зависимости от способа передачи информации (по почте, телеграфу, телефону) различают служебные, гарантийные и другие письма, телеграммы, телефонограммы.
Реквизитами письма являются: наименование организации - автора документа, почтовый адрес организации, номер телефона/факса приёмной руководителя, номер счета в банке, дата и регистрационный индекс, адресат, ссылка на индекс и дату входящего документа, заголовок к тексту, текст, подпись, фамилия составителя документа и номер его служебного телефона.
Текст (содержание) письма должен быть кратким и касаться, как правило, одного вопроса.
Докладная записка - информационный документ, адресуемый руководителю и содержащий обстоятельное изложение какого-либо вопроса с выводами и предложениями составителя.
Движение документов в товариществе с момента их получения или создания до завершения исполнения, отправки образует документооборот товарищества. Все товарищества должны иметь журнал регистрации входящих документов и журнал регистрации внутренних и исходящих документов. В товариществах допустима журнальная форма регистрации документов.
Регистрация всей входящей корреспонденции осуществляется в день поступления: в правом нижнем углу первого листа документа ставится дата поступления.
Конверты вскрываются и уничтожаются, кроме случаев:
- дата почтового штемпеля необходима как свидетельство даты отправки или получения документа;
-на документе отсутствует реквизит "дата документа";
-дата документа существенно отличается от даты его получения;
-в полученном документе нет обратного адреса отправителя.
В указанных случаях конверт присоединяется к документу и после использования документа подшивается вместе с ним в дело.
Также подлежат регистрации все исходящие документы товарищества, копии которых подшиваются в журнал регистрации исходящих документов.
В каждом товариществе для правильного формирования и учета дел должна быть составлена и утверждена номенклатура дел, в соответствии с которой оформляются дела, возникающие в ТС в течение делопроизводственного года.
Номенклатурой дел является систематизированный список наименований дел, образующихся в процессе деятельности ТС с указанием сроков их хранения.
Работу по составлению номенклатуры дел организует руководитель ТС. Составляется номенклатура дел лицом, ответственным за делопроизводство. Номенклатура дел подписывается руководителем ТС, согласовывается экспертной комиссией и экспертно-проверочной комиссией архивного учреждения, в которое поступают документы на хранение.
Номенклатура дел должна предусматривать все получаемые и создаваемые в ТС документы и дела. Ежегодно в номенклатуру дел вносятся необходимые уточнения и изменения, она утверждается руководителем ТС и вводится в действие с 1 января следующего календарного года приказом.
Графы номенклатуры дел заполняются в соответствии с установленной формой:
Наименование организации УТВЕРЖДАЮ
НОМЕНКЛАТУРА ДЕЛ
Наименование должности
руководителя организации
_______ N _____________
Подпись Расшифровка
подписи
(место составления)
на _____________ год Дата
--------------------------------------------------------------
¦ Название раздела ¦
+---------T----------T----------T----------------T------------+
¦Заголовок ¦Кол-во дел¦Срок хранения ¦ Примечание ¦
ГОДОВОЙ БЮДЖЕТ ТС
( СМЕТА ДОХОДОВ –РАСХОДОВ)
Для формирования имущества созданного товарищества и обеспечения его нормального функционирования собственники жилья по решению, как правило, первого общего собрания уплачивают вступительные взносы.
Члены товарищества собственников на общем собрании самостоятельно определяют все виды работ, необходимые для качественного управления и содержания дома и придомовой территории
В основе управления деятельностью товарищества лежит годовой финансовый план, отражающий перечень основных работ и необходимых материалов, которые следует выполнить и приобрести в течение года. С учетом этого председателем и (или) правлением разрабатывается годовая смета доходов- расходов и утверждается согласно принятого устава ТС
Смета доходов и расходов составляется на год с поквартальной разбивкой. В течение года в нее могут быть внесены изменения и дополнения.
В доходную часть сметы входят следующие статьи:
- техобслуживание жилого фонда;
- плата за уничтожение и вывоз твердых бытовых отходов;
- плата за пользование лифтами;
- пеня за просроченную квартплату;
- комиссионное вознаграждение,
- % банка за использование банком денежных средств товарищества, например, за нахождение на депозите средств капитального ремонта, вступительных взносов и др.
Расходная часть сметы подразделяется на:
содержание администрации, домового хозяйства, текущий ремонт,
налоги,
комиссию банка,
амортизацию и т.д.,
а также расходы на оплату:
уничтожение и вывоз твердых бытовых отходов;
обслуживание и ремонт лифтов, но это уже фактические расходы.
В статьи расходов « содержание администрации, домового хозяйства, расходы на текущий ремонт» включаются расходы на:
оплату труда,
начисление на оплату труда, т.е. отчисления в ФСЗН и Белгосстрах,
канцелярские и почтовые расходы,
оплата телефонов
освещение мест общего пользования
материалы (хозинвентарь и др.)
подрядные, ремонтные работы
дератизация.
Товарищества собственников являются некоммерческими организациями, не имеющими в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Т.е. объединение собственников заведомо подразумевается как неприбыльная хозяйственная организация.
Если у государства при этом нет возможности освободить товарищества от всех видов налогов и сборов при осуществлении ими своей деятельности, то заслуживает внимания такая форма поддержки, как государственная дотация на содержание и текущий ремонт жилых домов.
Таким образом, законодательство регулирует вопросы социальной поддержки населения в сфере жилищно-коммунального хозяйства с учетом конституционного принципа равенства всех перед законом и без всякой дискриминации на равную защиту прав и законных интересов (ст.22 Конституции) и предусматривает равную социальную поддержку граждан независимо от того, проживают они в домах государственного жилищного фонда или в товариществах и ЖСК.
Т.е. при совместном домовладении для собственников жилых помещений социальные гарантии сохраняются.
Поэтому для формирования благоприятных условий деятельности ТС необходимо обратить внимание на Постановление Министерства жилищно-коммунального хозяйства РБ от 10 апреля 2006 г. №16 «Об утверждении Инструкции по планированию, финансированию и контролю за бюджетными ассигнованиями, выделяемыми на возмещение части затрат на жилищно-коммунальные услуги, оказываемые населению, проживающему в не обслуживаемом организациями жилищно-коммунального хозяйства жилищном фонде».
Инструкция разработана во исполнение постановления Совета Министров РБ от 7марта 2006 года №322 о мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О бюджете Республики Беларусь на 2006 год».
Основным направлением расходования бюджетных ассигнований является:
- частичное возмещение расходов организациям по осуществлению технического обслуживания жилых домов;
- возмещение организациям части расходов, связанных с оказанием коммунальных услуг населению.
Реализация программы выхода на целевое финансирование начинается прежде всего с исчисления потребности в бюджетных ассигнованиях и формирования сметы доходов-расходов. Потребность в бюджетных ассигнованиях исчисляется как:
- разница между фактическими затратами по предоставлению населению жилищно-коммунальных услуг (в пределах установленными местными органами норм их потребления) и платой населения по фиксированным тарифам с учетом всех других доходных источников.
Здесь важный акцент состоит в том, что при выходе на дотацию квартплата населению формируется на основании установленных социальных стандартов, тарифов и нормативов, утвержденных Министерством экономики и финансов, Мингорисполкомом, Минскоблисполкомом и других министерств и ведомств, т.е. по фиксированным тарифам. Таким образом, верхняя часть сметы (доходы) состоит из поступлений владельцев жилья по установленным государственным тарифам.
Для получения ассигнований из бюджета ежеквартально до 25-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, в местные исполнительные органы по месту своего нахождения предоставляются расчеты по типовым формам согласно приложениям к Инструкции.
Контроль за целевым расходованием средств сбора осуществляют финансовые органы. В случае выявления фактов не целевого использования к виновным применяются меры ответственности в соответствии с действующим законодательством.
При этом необходимо учесть, что в некоторых только что созданных товариществах на базе домов-новостроек в первое время доходная часть сметы возможно будет больше расходной за счет достаточного сбора на техобслуживание по нормативной себестоимости и небольшого количества прописанных (т.е. плата за излишки жилой площади).
В общем же надо отметить, что члены каждого конкретного товарищества имеют возможности с учетом своих желаний и с учетом особенностей товарищества (количестве домов в товариществе, общей площади жилых помещений в нем, наличие квартир большой площади, социальный статус проживающего населения и др.) решением общего собрания принять индивидуальный порядок определения финансовых источников и формирования приемлемых для них тарифов на обслуживание и содержание домовладения. Также и тарифы на вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, за пользование лифтами могут быть установлены по фактическим расходам, а не по социальным стандартам.
Отчисления на капитальный ремонт собственникам жилья необходимо производить в соответствии со ст.51 Жилищного Кодекса Республики Беларусь. В готовящейся новой редакции Жилищного Кодекса возможно будет предусмотрен иной (необязательный) порядок отчислений на капремонт.
Указанные отчисления можно аккумулировать на субсчете товарищества для предохранения от инфляции.
ШТАТНОЕ РАСПИСАНИЕ.
Количественный и качественный состав специалистов, необходимый для управления и обслуживания товарищества собственников определяется на общем собрании или правлении в соответствии с Уставом ТС.
Что касается определения потребности в трудовых ресурсах в товариществах, работающих с привлечением средств государственных дотаций, т.е. нормативов численности специалистов и служащих, то на сегодняшний день постановлением Министерства ЖКХ и Минжилкомхозом от 8 августа 2005 года утверждены Отраслевые нормы времени, обслуживания и норм материалов на техническое обслуживание жилищного фонда. По ним можно произвести расчет необходимого количества рабочих по содержанию и текущему ремонту жилого фонда. Идет разработка аналогичных норм по управленческому и инженерному персоналу.
Постановлением Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь и Министерства ЖКХ Республики Беларусь от 29.06.2005 г. № 74/28 утверждена Инструкция о порядке оплаты труда работников организаций системы Министерства жилищно - коммунального хозяйства Республики Беларусь.
Названная инструкция определяет условия оплаты труда работников организаций, входящих в систему Минжилкомхоза РБ. Сюда не включены дублирующие нормы, предусмотренные постановлением Совета Министров РБ от 25.07.2002 №1003 «Об усилении зависимости оплаты труда руководителей организаций от результатов финансово-хозяйственной деятельности», а также постановление Минтруда и соцзащиты РБ от 20.09.2002 №122 «Об утверждении инструкции о применнении положения об условиях оплаты труда руководителей государственных организаций и организаций с долей собственности государства в их имуществе» (в ред. От 11.05.2005 №54).
Заработная плата рассчитывается на основании тарифной ставки первого разряда, установленной в организации. Тарифные ставки в товариществах собственников, пользующихся государственными дотациями, применяются равными тарифным ставкам, принятым в системе ЖКХ.
Органом (нанимателем), заключающим контракт с председателем или управляющим, как правило, является правление товарищества.
Штатное расписание должно быть согласно Уставу утверждено правлением или общим собранием.
БУХУЧЕТ и налогообложение .
Товариществам собственников, как и всем юридическим лицам, зарегистрированным в Республике Беларусь, необходимо вести бухгалтерский учет.
Руководство бухгалтерским учетом осуществляет главный бухгалтер или бухгалтер.
Финансовая деятельность товарищества ведется в соответствии с Типовым планом счетов бухгалтерского учета.
В настоящее время существует множество инструкций по бухгалтерскому учету и налогообложению по принятию к учету доходов и расходов организаций.
Однако, не смотря на множество принятых нормативных документов, необходимая, без множества расхождений, налоговая база по идентификации доходов, в том числе и внереализационных, деятельности товариществ отсутствует.
Леонид Соколовский
I. Порядок подготовки и заселения домов-новостроек.
Настоящий порядок разработан в соответствии с решением МГИ от 26 августа 1999г. № 859 « О совершенствовании порядка заселения жилых домов-новостроек» и СН Беларуси 1.03.04.92. «Приёмка в эксплуатацию законченных строительных объектов», договоров на долевое участие в строительстве, Постановлений Совета Министров Республики Беларусь и решений Мингорисполкома.
Данный порядок регламентирует подготовку и заселение жилых домов независимо от источников финансирования а также доли собственности участников строительства.
Согласно утверждённого порядка дом считается готовым к заселению на намеченную дату при соблюдении следующих условий:
- по дому открыто более 70 % лицевых счетов;
- заключены договора на поставку коммунальных услуг с обслуживающими организациями;
- лифты сданы и приняты в эксплуатацию в установленном порядке;
- в доме функционирует водоснабжение, а если дом заселяется в отопительный период, то включена и работает отопительная система;
- электроэнергия подана на жилой дом по постоянной схеме;
- составлен акт строительных недоделок, не препятствующих заселению с сроками устранения.
Построенная и сданная в эксплуатацию жилая площадь в домах, подлежит в течении двух месяцев со дня утверждения актов приёмочной комиссии. Согласно «Порядка подготовки и заселения домов-новостроек» ответственность и сохранность нераспределённых до заселения квартир, а также оплата стоимости технического обслуживания и коммунальных услуг, до даты заселения квартир производится заказчиком (застройщиком) или организацией, распределяющей жильё, кроме квартир передаваемых Мингорисполкому. При этом заказчик (застройщик) производит оплату стоимости нераспределённых квартир на основании договора с жилищной эксплуатирующей организацией.
До момента заселения дома, самовольный доступ жильцам и выполнение ими каких либо несанкционированных работ в квартирах запрещён.
Заселение дома производится владельцем дома, организацией, на техническое обслуживание которой передан дом, заказчиком (застройщиком) и подрядными строительными организациями. Дом заселяется по графику, утвержденному Мингорисполкомом, для домов застройщиком которых является ГПУКС «Мингорисполком», по другим заказчикам (застройщикам) - по графику, утвержденному Администрацией района. Заказчиком (застройщиком) осуществляется выдача ключей, сантехнического, электрического и газового оборудования с последующим его подключением. Ключи выдаются только тем жильцам, которые к моменту заселения дома и в последствии открыли лицевые счета (лицевые счета открываются на основании заключенных договоров найма жилых помещений или заключенных временных договоров на техническое обслуживание квартир по уведомлениям установленного образца об окончательном расчёте за долевое строительство квартиры от заказчика (застройщика), а если квартира оборудована газовыми приборами – на основании документов, о прохождении инструктажа по пользованию газовыми приборами и заключения договора с РУП «Мингаз»). Выдача ключей, сантехнического, электрического и газового оборудования оформляются коментдантским актом. Ключи и инженерное оборудование от нераспределённых квартир передаются жилищной эксплуатирующей организации или владельцу дома, после заключения заказчиком (застройщиком) с эксплуатирующей организацией договора, на оплату заказчиком (застройщиком) затрат по содержанию их до их заселения.
Руководствуясь статьями «Порядок подготовки и заселения домов-новостроек» напрашивается вывод, что заказчик (застройщик) несёт ответственность за своевременную и качественную подготовку к эксплуатации жилого дома, обеспечивает проведение комплексного испытания «в холостую» и на рабочих режимах оборудования и трубопроводов с участием проектных, строительных, монтажных и эксплуатирующих организаций. В случае необходимости заказчик (застройщик) при проведении комплексного испытания привлекает представителей заводов-изготовителей оборудования, все затраты, связанные с содержанием дома и оплатой технического обслуживания и коммунальных услуг о даты заселения дома несёт заказчик (застройщик) жилого дома. Проектные, строительные и монтажные организации несут ответственность, по подчинённости, за надлежащее качество выполненных работ.
Совместно с актом приёмки дома в эксплуатацию подписывается «гарантийный паспорт» объекта жилищного строительства, установленной формы, с указанием подрядных организаций, участвовавших в возведении объекта.
Жилищная эксплуатирующая организация несёт ответственность со дня заселения дома за содержание и эксплуатацию его в соответствии с «Правилами и нормами содержания жилых домов в городах и посёлках Республики Беларусь». До момента заселения дома, заказчик (застройщик) несёт на себе определённые обязанности, касательно подготовки к заселению домов-новостроек в частности таких как:
- При заключении договора на долевое строительство, информировать дольщиков о порядке и сроках заключения договоров с жилищными эксплуатирующими организациями, прописке, открытию лицевых счетов, прохождению инструктажа по пользованию газовым оборудованием, а также заключению договоров на поставку коммунальных услуг.
- Совместно с БРТИ до ввода дома в эксплуатацию заказчик (застройщик) обеспечивает передачу владельцам домов или эксплуатирующим жилищным организациям ведомостей технических характеристик и площадей жилого дома, а также ведомостей помещений и их площадей. Для этой цели не позднее, чем за 2 месяца до ввода дома в эксплуатацию заказчик обязан заключить с БРТИ города договор на техническую инвентаризацию и правовую регистрацию дома.
- Совместно с монтажной организацией, специализированной обслуживающей организацией и владельцем лифта заказчик (застройщик) должен обеспечить к началу заселения дома готовность лифтов к эксплуатации.
Хочется отметить, что кроме всего выше перечисленного, за неделю до заселения дома порядком «Подготовки и заселения домов-новостроек» предусмотрено заказчику (застройщику) совместно с генподрядной и жилищно-эксплуатирующей организацией обеспечить проведение обхода дома и всех квартир с оформлением акта, в котором указывают выявленные дефекты и строительные недоделки, а также сроки их устранения. Кроме этого, за неделю до заселения дома заказчик производит передачу владельцу дома или эксплуатирующей организации всей проектно-строительной и исполнительной документации, а также списки всех квартир с указанием их принадлежности.
Необходимо отметить, что наряду с обязанностями застройщика (заказчика) есть обязанности и жилищно – эксплуатирующей организации, которые возлагают на них определённую ответственность. В частности, до заселения дома, жилищная ремонтно-эксплуатирующая организация производит:
- Заключение договоров на поставку коммунальных услуг и договоров со специализированными обслуживающими организациями на обслуживание лифтов, коллективных телеантенн, радио, запорно-переговорочных устройств, вывоз твёрдых бытовых отходов, а также при необходимости аварийного обслуживания инженерного оборудования, механизированную уборку асфальтовых покрытий, санобработку кабельной канализации и т.д.;
- Заключение временных договоров на техническое обслуживание квартир;
- Заключение договоров найма жилой площади;
- Ознакомление жильцов с Правилами пользования жилыми и вспомогательными помещениями дома и содержанием домашних животных;
- Оформление лицевых счетов, приём документов на прописку;
- Одновременно с выдачей ключей информирует новосёлов о порядке; рассмотрения претензий в период гарантийного срока эксплуатации дома.
Эксплуатирующая организация обязана информировать жильцов об адресах организаций-поставщиков коммунальных услуг, с которыми необходимо заключить договоры и проходить инструктаж по правилам пользования оборудованием.
Особое внимание необходимо обратить на вопрос, связанный с распределением квартир, полученным У.У. и РЖП Мингорисполкома от заказчика (застройщика). «Порядок подготовки и заселения домов-новостроек», в частности, отмечает, что:
- У.У. и РЖП Мингорисполкома распределяет полученную от заказчиков (застройщиков) жилую площадь в домах-новостройках в течение 10 дней и обеспечивает контроль за её распределением в районах и организациях до утверждения актов приёмки домов в эксплуатацию ;
- Администрации районов обеспечивают распределение выделенной площади, передачу списков жильцов распределённой жилой площади жилищным организациям по месту нахождения домов – новостроек и осуществляет контроль за открытием лицевых счетов и прописки жильцов в выделенную жилплощадь.
Владельцы или наниматели жилой площади также обязаны следовать правилам, предписанным в «Порядке подготовки и заселения домов-новостроек» и заказчик (застройщик) в целях соблюдения этого нормативного акта должен ознакомить их с этими правилами, в которых, в частности, предписано:
- владелец или наниматель жилой площади на основании копии договора о долевом строительстве обязан заключить временный договор на техническое обслуживание квартиры с эксплуатирующей организацией и открыть лицевой счёт не позднее чем за 2 недели до даты заселения дома;
- наниматель квартиры в течение 3 дней с момента получения правоустанавливающих документов на право найма квартиры, обязан открыть лицевой счёт и прописаться в выделенную жилую площадь;
- до дня заселения дома как владельцы, так и наниматели квартир обязаны заключить договор на поставку коммунальных услуг;
- в день заселения и впоследствии ключи выдаются только тем жильцам, которые имеют уведомление заказчика (застройщика) установленного образца об окончательном расчёте по долевому строительству, открытии лицевого счёта, заключении договора на коммунальные услуги и прошли (при необходимости) инструктаж по правилам пользования газовым оборудованием.
Вот основные ключевые позиции, заключённые в документе, регламентирующем порядок подготовки и заселения домов – новостроек. Отдельные выше перечисленные позиции заключены в «Строительных нормах Республики Беларусь» СНБ 1.03.04 – 2000.
Особое внимание при приёмке в эксплуатацию и обслуживание жилого дома необходимо обратить на наличие полного комплекта проектно-строительной и исполнительной документации, а также представленным и заверенным в установленном порядке снимков всех квартир с указанием их принадлежности. Наблюдаются неоднократные случаи, когда застройщик или генподрядчик способствует нарушению проектной документации, производит недокомплектацию строительного объекта, не выполняет предписанные проектом производства работы. Всё это впоследствии может лечь тяжёлым бременем на плечи собственников жилых и нежилых помещений. Наряду со строительными конструкциями, обеспечивающими конструктивную жёсткость, защиту от атмосферных воздействий здания, в нём расположены коммуникации, транспортирующие тот или иной источник потребления к потребителю, а также коммуникации, осуществляющие безопасную эксплуатацию здания( такие как пожарная сигнализация, система дымоудаления здания, счётчики пожаротушения и т.д.). Очень важно, чтобы запроектированное оборудование и коммуникации соответствовали установленному, а также имелись в наличии соответствующие пуско-наладочные акты. Одним из ключевых звеньев работы всех коммуникаций является тепловой узел здания. В нём происходит распределение тепловой энергии, передача её потребителю, доведение её до необходимых стандартов по температуре и напору. Немаловажным элементом теплоузла служат приборы учёта. Существует множество их разновидностей и производителей. Согласование на установку, принятие на коммерческий учёт приборов производится заинтересованными по принадлежности организациями.
Исходя из всего выше перечисленного, можно сделать вывод, что для обеспечения безопасной, правильной, экономичной эксплуатации здания необходимо наличие грамотного обслуживающего персонала. После приёмки дома в эксплуатацию встаёт вопрос бесперебойного обеспечения теплом и водой жилого дома, поведение профилактических осмотров и ремонтов оборудования, урегулирования спорных вопросов между обслуживающей организацией и собственниками жилых и нежилых помещений, обслуживающими организациями и застройщиком – это осуществляется с осознанием того, что всё это построено за личные средства дольщиков и требует к себе бережного отношения. Соблюдение порядка подготовки и заселения домов-новостроек является отправной точкой, фундаментом для дальнейшей работы товарищества, и от того, как он будет заложен, зависит последующая эффективная и безаварийная работа обслуживающей организации.
II. Порядок приёмки в эксплуатацию объектов строительства.
Прежде всего хочется отметить, что приёмке в эксплуатацию подлежат все объекты, в том числе и жилые дома, не зависимо от формы собственности и источников финансирования. Приемка в эксплуатацию объектов выполненных с отступлениями от утверждённой проектной документации не допускается. Если в процессе строительства внесены изменения в технико-экономические показатели объекта строительства, то они должны быть согласованны и утверждены согласно действующих норм и правил. Как правило организация приемки законченного строительства жилого дома возлагается на заказчика и производится за его счёт. В том случае, если возводимый жилой дом состоит из нескольких секций, приёмка в эксплуатацию осуществляется отдельными секциями (если это предусмотрено проектной организацией). Приемка объекта строительства происходит при условиях: полного окончания монтажа конструкций, обеспечения теплотехнического ремонта в помещениях, соблюдения безопасных условий для эксплуатации сдаваемой части жилого дома, а также обязательного подсоединения к наружным сетям и коммуникациям по постоянной схеме и завершения благоустройства территории, примыкающей к сдаваемой секции.
Правила допускают приемку в эксплуатацию жилых домов строящихся за счёт внебюджетных средств и кредитов банков, без выполнения в полном объёме работ по внутренней отделке (наклейка обоев, покраска, облицовка), без покрытия полов (кроме дощатых), за исключением кухонь, ванных комнат, санитарных узлов. При этом необходимо: согласие инвестора, либо собственников жилых и нежилых помещений; соответствующее внесение изменений в проектную документацию и договор строительного подряда. Также в предъявляемых к приёмке жилых домах должны быть выполнены в полном объёме подготовительные работы под окраску, поделку, наклейку обоев, все работы в помещениях общего пользования и по инженерному оборудованию здания.
Возможны ситуации, когда для выполнения отдельных видов работ в определённый период года при неблагоприятных погодных условиях с согласия заказчика (застройщика), допускается перенос сроков выполнения этих работ на ближайший благоприятный период года, если это не препятствует нормальной эксплуатации объекта. Приёмка в эксплуатацию этих видов работ производится приёмочной комиссией в порядке, установленном нормативными документами.
Для приёмки объекта в эксплуатацию, считается дата подписания акта приёмочной комиссии. Принятые в эксплуатацию объекты подлежат включению в государственную статистическую отчётность после утверждения акта приёмочной комиссии. Запрещена эксплуатация жилых домов, не принятых приёмочной комиссией в установленном порядке.
Для приёмки дома в эксплуатацию назначается приёмочная комиссия, за 30 дней до начала приёмки объекта в эксплуатацию. Заказчик (застройщик) с участием подрядчика определяет дату начала и окончания работы приёмочной комиссии с учётом намеченного срока ввода жилого дома в эксплуатацию.
Немаловажным фактом является то, что в состав комиссии в обязательном порядке должны войти представители: заказчика (застройщика), генерального подрядчика (подрядчика), проектной организации (проектировщика), эксплуатирующей организации (в качестве эксплуатирующей организации может выступать само товарищество собственников), государственного пожарного надзора.
Приёмка объекта в эксплуатацию подтверждается составлением акта установленной формы, который подписывается всеми членами приёмочной комиссии и утверждается юридическим лицом или организацией, назначившей комиссию. Приёмочные комиссии по объектам, заказчиком (застройщиком) АО которым является предприятие, организация и другие юридические лица назначаются юридическими лицами, утвердившими проектную документацию, а по объектам инвестируемых физическими лицами – местными исполнительными и распорядительными органами.
Весьма значительным фактом является и то, что приёмка объектов без наличия в акте приёмки хотя бы одной подписи члена комиссии, а также при наличии возражений со стороны представителя какого-либо из органов государственного надзора не допускается.
Необходимо обратить внимание на то, что Акты о приёмке в эксплуатацию объектов утверждаются решением местных исполнительных и распорядительных органов и юридических лиц, назначивших комиссии, в срок не более 15 дней после подписания актов. Объекты, по которым указанные сроки утверждения истекли, считаются не принятыми, и по ним назначаются приёмочные комиссии повторно.
С момента утверждения акта приёмочной комиссии, полномочия приёмочной комиссии прекращаются.
III. Перечень документов по приёмке объекта в эксплуатацию.
Часто встаёт вопрос о необходимой документации при приёмке объекта в эксплуатацию. Всю документацию можно подразделить на 2 типа:
1. Документация, предоставляемая приёмочной комиссии подрядчиком (ген. подрядчиком);
2. Документация, предоставляемая приёмочной комиссии заказчиком (застройщиком).
В 1 случае подрядчик обязан предоставить:
- перечень организаций, участвовавших в производстве строительно-монтажных работ, с указанием видов выполненных ими работ и фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за их выполнение;
- комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта, разработанных проектными организациями с подписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или внесенным в них по согласованию с проектной организацией изменениям, сделанными лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ. Указанный комплект рабочих чертежей является исполнительной документацией;
- копии сертификатов соответствия на продукцию, подлежащую обязательной сертификации; копии технических свидетельств - на продукцию подлежащую техническому освидетельствованию и другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей, применяемых при производстве строительно-монтажных работ;
- акты об освидетельствовании скрытых работ и акты промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций (опор и пролетных строений мостов, арок, сводов, подпорных стен, несущих металлических и сборных железобетонных конструкций);
- акты об индивидуальных испытаниях и комплексном опробовании смонтированного оборудования, акты об испытаниях технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, электроснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств;
- акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с актом (рабочим проектом);
- акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей;
- акты об испытаниях устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;
- акты об испытаниях устройств, обеспечивающих взрывобезопасность, пожаробезопасность, молниезащиту;
-журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций, материалы обследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора;
- гарантийный паспорт объекта жилищного строительства, приведенный в Приложении Д;
- другую документацию, необходимую согласно требованиям нормативных документов и оформляемую при строительстве подрядчиком.
В 2 случае заказчик обязан предоставить:
- утверждённую проектную документацию и справку об основных технико-экономических показателях объекта, принимаемого в эксплуатацию;
- перечень проектных, научно-исследовательских и изыскательских организаций, участвовавших в проектировании объекта, принимаемого в эксплуатацию;
- документы на право пользования или владения землей, а также разрешение на производство строительно-монтажных работ;
- заключение Государственной экологической экспертизы по проектной документации и экологический паспорт проекта;
- документы на геодезическую разбивочную основу для строительства, а также на геодезические работы в процессе строительства, выполненные заказчиком;
- документы по инженерно-геологическим и гидрогеологическим изысканиям строительной площадки;
- паспорта на оборудование и механизмы;
- справку об обеспечении принимаемого объекта эксплуатационными кадрами и предназначенными для их обслуживания санитарно-бытовыми помещениями, пунктами питания и т.п.;
- справки городских эксплуатационных организаций о том, что внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, энергоснабжения, связи и другие обеспечат нормальную эксплуатацию объекта и приняты ими на обслуживание;
- справку о фактической стоимости строительства, подписанную заказчиком и подрядчиком;
- заключения органов государственного надзора о соответствии объекта, принимаемого в эксплуатацию, утвержденной проектной документации;
- другие документы, необходимые в соответствии с действующими нормами.
При строительстве объекта хозяйственным способом застройщик представляет также всю необходимую документацию, которую должен предоставить подрядчик.
Все документы по приёмке объекта в эксплуатацию хранятся у заказчика (застройщика), а при наличии единого заказчика (застройщика) – у соответствующей эксплуатирующей организации.
Срок хранения документации – постоянно.
IV. Гарантийный паспорт объекта жилищного строительства.
Одним из документов, предоставляемых подрядчиком (ген. подрядчиком) приёмочной комиссии, который затем хранится у соответствующей эксплуатирующей организации, является «Гарантийный паспорт объекта жилищного строительства». На принятие в эксплуатацию объекта устанавливается гарантийный срок эксплуатации – два года. Нормативными документами обусловлено, что исчисление гарантийного срока начинается со дня подписания приёмочной комиссией «Акта приёмки объекта в эксплуатацию».
В гарантийном паспорте могут также быть оговорены и другие сроки эксплуатации по отдельным видам строительно-монтажных и других специальных работ, выполненных субподрядными организациями.
Генеральный подрядчик в «Гарантийном паспорте» даёт перечень всех субподрядных организаций, участвовавших в производстве строительных работ с чётким подразделениям по привлекаемым направлениям в строительстве (устройство каркаса здания, пуско-наладочные работы, монтаж лифтов, санитарно-технические работы, электромонтажные и т.д.)
Все субподрядные организации, а также подрядчик (ген. подрядчик) указывают в гарантийном паспорте свои почтовые адреса, фамилии руководителей представляющих данные организации, их телефоны. Они также скрепляют печатью и личной подписью руководителя намерения об устранении дефектов по получению рекламаций от эксплуатирующей организации за счёт средств исполнителей строительно-монтажных работ в течении гарантийного срока эксплуатации здания.
Эдуард Латушко
Введение.
Благодаря приватизации, начатой в девяностых годах и продолжающейся по настоящий день в стране сформировался класс собственников жилых и нежилых помещений. При этом доля частного сектора в собственности на жилье составила более 80%. Это привело к появлению понятия совместное домовладение, а также необходимости правового регулирования отношений собственников жилых и нежилых помещений как в многоквартирных домах так и в административных зданиях.
Закон «О совместном домовладении», принятый в 1998г.,определил совместное домовладение как правоотношение собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью (Ст.1).
При этом к общей долевой собственности относятся - обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования (Ст.1), что составляет примерно 80-90% от стоимости строительства здания.
Обязанность собственника нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества (квартиры) и доли общего имущества дома, закреплены законодательно в Гражданском кодексе (Ст. 211, 252) и Законе «О совместном домовладении»(Ст.11). Содержание квартиры собственник осуществляет самостоятельно, а для содержания общей долевой собственности ему необходимо совместно с другими собственниками решить, как управлять этим имуществом
В Законе «О совместном домовладении»(Ст.15)отмечено, что собственники недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом.
Управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться одним из следующих способов:
1. Непосредственным управлением.
Когда недвижимость включает в себя не более пяти единиц жилых и (или) нежилых помещений, собственники этих помещений могут заключить между собой договор о совместном домовладении (типовой договор о совместном домовладении утвержден постановлением Совета Министров
Республики Беларусь от 8 апреля 1998 г. №569) и по взаимному согласию поручить управление недвижимым имуществом совместного домовладения одному из его участников либо нанять управляющего в лице любой эксплуатирующей организации или частного лица.
2. Управлением через товарищество собственников.
При данном случае управления собственниками создается юридическое лицо - товарищество собственников цель которого - обеспечение надлежащего использования, содержания и ремонта общего имущества дома, а основной орган управления - общее собрание собственников на котором рассматриваются основные вопросы, такие к примеру как утверждение годового бюджета.
3. Иным способом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь
Через организации граждан застройщиков (ст. 107 Жилищного кодекса Республики Беларусь).
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается на общем собрании собственников.Способ управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть изменен в любое время по решению собственников.Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом при возникновении совместного домовладения должно быть принято в течение шести месяцев с момента появления в данном домовладении двух и более собственников.
В отношении вновь строящегося, реконструируемого или капитально ремонтируемого недвижимого имущества решение о выборе способа управления им может быть принято застройщиком до момента возникновения совместного домовладения.
До момента реализации собственниками своего права на осуществление управления недвижимым имуществом управление этим имуществом осуществляет лицо, уполномоченное соответствующим исполнительным или распорядительным органом ( Ст. 16 Закона «О совместном домовладении»).
На необходимость принятия решения по выбору способа управления обще долевого имущества в многоквартирных домах указывает и Постановление Совета Министров № 45 от 17.01.03г.
Наиболее эффективным и приоритетным в государственной жилищной политики способом управления общим имуществом является управление через товарищество собственников. Создание товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) позволяет наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания. Именно собственники жилья, объединенные в товарищество, лучше, чем кто-либо другой, позаботятся о состоянии и эксплуатации своего имущества.
Данная брошюра является путеводителем для тех, кто хочет, создав товарищество собственников стать полноценным хозяином своего дома.
Мы желаем Вам создать и жить в хорошо управляемом товариществе собственников, сосредоточить свое внимание и энергию на высоком уровне обслуживания, быть предельно грамотными и знающими специалистами в нелегком деле сохранения и обслуживания своей недвижимой собственности.
Успехов Вам!
Этап №1 Подготовка к собранию.
Если в вашем доме назрела необходимость смены способа управления общим имуществом(неудовлетворительное техническое обслуживание здания, ущемление прав собственников по совместной эксплуатации элементами общего имущества, ухудшение условий проживания граждан, неэффективное использование средств на содержание зданий, капитальный ремонт), Вы можете выступить инициатором проведения собрания по выбору(смене) способа управления.
Общее собрание, созыв которого осуществляется без предварительной подготовки, обречено на неудачу. Для того чтобы общее собрание собственников состоялось и было легитимным, необходимо создать инициативную группу по подготовке собрания. Для этого Вам необходимо найти единомышленников и создать инициативную группу в количестве 3-5 человек. Найдите председателя или члена правления товарищества собственников вашего района, который смог бы проконсультировать Вас по подготовке собрания, а также выступить на собрании с информацией о товариществах собственников.
Распределите среди членов инициативной группы обязанности по выполнению подготовительных мероприятий :
1. Предварительное ознакомление жильцов с информацией о товариществе собственников. Это могут быть информационные листки вывешенные на подъездах, или разложенные в почтовые ящики. Текст информационного листка смотрите в приложении 1.
2. Анкетирование с целью выяснения проблемных вопросов которые могут повлиять на выбор способа управления, а также готовность участвовать в создании и работе товарищества собственников. Анкетирование можно провести письменным опросом, развесив анкеты на подъездах или опустив в почтовые ящики, либо по квартирным обходом собственников жилья.. В случае по квартирного обхода необходимо уведомить жильцов о времени обхода и предупредить участкового инспектора. По квартирный обход осуществлять вдвоем (желательно мужчина и женщина), с собой иметь паспорт, бейджик с указанием Ф.И.О. члена инициативной группы, анкеты. Обход желательно проводить в будние дни с 18 до 21, в выходные не ранее 11, не более 10 минут на квартиру.
3.Уведомить администрацию района о подготовке собрания по выбору способа управления. Попросить помощи в выборе помещения для проведения собрания, а также в получении копии технического паспорта на здание для определения долей собственников в общей долевой собственности и список квартир и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, по возможности - с указанием данных о собственниках помещений и общей площади помещений, а также их доли в общей площади многоквартирного дома.
4. Подобрать актив. Актив подбирается из личных знакомых, соседей, по данным анкет, по советам собственников жилья, при по квартирном обходе. Предварительное обсуждение с активом и инициативной группой кандидатур в правление товарищества собственников и ревизионную комиссию.
5.Определить дату и время проведения собрания по выбору способа управления( выходной день, либо вечер буднего дня) Письменное уведомление о созыве общего собрания собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения с указанием места и времени его проведения, повестки дня и инициатора этого собрания направляется этим инициатором каждому собственнику заказным письмом или вручается ему под расписку. Уведомление должно быть направлено не позднее чем за 20 дней до даты проведения общего собрания. При этом необходимо помнить , что о собрании собственник должен быть предупрежден за 20 дней до его проведения.
6. Разработка сценария проведения собрания, назначение ответственных(за регистрацию участников собрания, подготовку выступлений по повестке дня, приглашение на собрание, подготовку помещения и т.д.)
7. Подготовить уведомления всем собственникам помещений дома о проведении собрания по выбору способа управления . В уведомлении о проведении общего собрания указываются: по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.
8. Направить уведомления о проведении собрания каждому собственнику заказным письмом или вручить им под расписку.
9. Подготовить списки регистрации собственников помещений, где указать графы для номера квартиры, доли в общем имуществе, № регистрационного номера на помещение, Ф.И.О. собственника, Ф.И.О. доверенного лица, номер доверенности и кем заверена, подписи собственника или доверенного лица.
Каждый собственник помещения на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его в общем имуществе, установленной в соответствии с положениями Статьи 8 Закона «О совместном домовладении» Так, если общая площадь жилого дома составляет, например, 1000 кв. метров, а гр-ну Иванову принадлежит квартира общей площадью 100 кв. метров, то его доля в праве собственности на общее имущество совместного домовладения будет составлять 10%.
Если собственник квартиры по каким-либо причинам не имеет возможности принять участие в общем собрании собственников, но при этом высказывается за создание товарищества собственников, он может выдать члену инициативной группы, своему соседу или любому другому физическому лицу доверенность с обязательным указанием фамилии, имени и отчества собственника квартиры, общей площади квартиры, номера и даты выдачи свидетельства о праве собственности на квартиру. Указанная доверенность удостоверяется нотариально или удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией или администрацией лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Члены семьи собственника, не являющиеся участниками долевой собственности, могут принять участие в собрании также только при предъявлении соответствующей доверенности.
При проведении общего собрания лица, имеющие доверенности на право голосования, голосуют от имени собственников, выдавших доверенности.
Этап №2 Проведение собрания
В начале собрания все собственники регистрируются.
Участники собрания должны иметь при себе документы, подтверждающие их полномочия, - оригинал или нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности на помещения, паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, надлежащим образом заверенную доверенность на право участия в общем собрании собственников помещений.
Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют собственники помещений или их представители, обладающие более чем 2/3 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений дома.
Первое собрание начинает инициатор собрания и оглашает повестку собрания
1. Избрание председателя и секретаря собрания.
2. Избрание счетной комиссии общего собрания.
3.Утверждается регламент собрания.
4.Определение порядка подсчета голосов, которыми обладает каждый собственник или его представитель на общем собрании
5. Выступление председателя или члена правления товарищества собственников вашего района с информацией о Товариществе собственников.
6. Выбор способа управления многоквартирным домом.
7. Утверждение Устава товарищества собственников жилья.
8. Выбор правления товарищества собственников жилья.
9. Выбор ревизионной комиссии (ревизора) товарищества..
10. Установление размеров платежей собственников помещений за содержание и ремонт, в том числе капитальный, помещений.
11. Разное.
Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников или их представителей и оформляется протоколом.
Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимым на собрание, по окончании собрания должны подшиваться к протоколу собрания и составлять с ним единое целое.
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
Собственнику помещения
Ф.И.О., адрес
УВЕДОМЛЕНИЕ
О ПРОВЕДЕНИИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА N __ ПО УЛИЦЕ _____________
Уважаемый ______________________!
"___"__________ 20__ года в ___ часов 00 мин. в ________________, расположенном по адресу: Минск, ул. ___________, д. N ____, будет проведено общее собрание собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома N ___ по улице _______________ Минска. Данное общее собрание будет проводиться по инициативе ______________________. Для регистрации в качестве участника общего собрания при себе необходимо иметь: 1) физическим лицам указанное уведомление, документ, удостоверяющий личность, свидетельство или заверенную копию свидетельства о праве собственности на жилое (нежилое помещение); 2) юридическим лицам - доверенность юридического лица - собственника жилых (нежилых) помещений, иные документы, подтверждающие право собственности на помещение.
Каждый собственник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально его доле в общем имуществе, установленной в соответствии с положениями Закона « О совместном домовладении»..
Повестка дня общего собрания:
1. Избрание председателя и секретаря собрания.
2. Избрание счетной комиссии общего собрания.
3.Утверждается регламент собрания.
4.Определение порядка подсчета голосов, которыми обладает каждый собственник или его представитель на общем собрании
5. Выступление председателя или члена правления товарищества собственников вашего района с информацией о Товариществе собственников.
6. Выбор способа управления многоквартирным домом.
7. Утверждение Устава товарищества собственников жилья.
8. Выбор правления товарищества собственников жилья.
9. Выбор ревизионной комиссии (ревизора) товарищества..
10. Установление размеров платежей собственников помещений за содержание и ремонт, в том числе капитальный, помещений.
11. Разное.
!!! Напоминаем Вам:
Решение общего собрания, принятое в установленном порядке Законом « О совместном домовладении», является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании .
Для предварительного ознакомления с проектом Устава товарищества собственников жилья, иными документами, которые будут обсуждаться на общем собрании, Вы можете обратиться в удобное для Вас время с 10 ч. 00 мин. до 18 час. 00 мин. в ______________ по адресу: Минск, ул. _____________ д. ___.
Инициатор общего собрания __________
(подпись)
___________________________________________________________________________
ДОВЕРЕННОСТЬ
(ПРИ ПРЕДСТАВЛЕНИИ НА ОБЩЕМ СОБРАНИИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКА - ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА)
г. Минск
"___"___________ 200__ г.
Я, _____________________, собственник помещения, расположенного по адресу: _______________________, свидетельство о праве собственности от "___"_________200__ года, далее именуемый «Доверитель», доверяю _____________________ паспорт, серия __________ N ________, выдан ___________________, зарегистрированному по адресу: _____________________, представлять интересы Доверителя на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома с правом голосования, подачи и получения заявлений и иных документов, с правом подписания всех необходимых документов.
Доверенность выдана сроком на _________(лет, месяцев, дней).
Подпись представителя ____________ удостоверяю.
Руководитель жилищно-эксплуатационной организации ________/__________/
(руководитель организации, в которой Доверитель работает, учится, администрация стационарного лечебного учреждения, в которой Доверитель находится на излечении)
М.П.
___________________________________________________________________________
ДОВЕРЕННОСТЬ
(ПРИ ПРЕДСТАВЛЕНИИ НА ОБЩЕМ СОБРАНИИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКА - ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА)
г.Минск
«___»___________ 200__ г.
Общество с ограниченной ответственностью «_____», собственник помещения, расположенного по адресу: ________________, далее именуемый «Доверитель», в лице _______________, действующего на основании ___________, доверяет _________________ паспорт, серия _______ № ________, выдан ________________, зарегистрированному по адресу: _______________, представлять интересы Доверителя на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома с правом голосования, подачи и получения заявлений и иных документов, с правом подписания всех необходимых документов.
Доверенность выдана сроком на один год.
Подпись представителя ______________ удостоверяю.
Руководитель ___________/____________/
М.П.
_____________________________________________________________________________
Примерная форма
ПРОТОКОЛ № 1
ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
ПО АДРЕСУ: _________________________________
г.Минск
"___"____________ 200__ г.
Общая полезная площадь дома (площадь жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности физических и юридических лиц) составляет ____ кв. м. Присутствуют собственники помещений или их представители согласно списку (приложение 1 к протоколу № 1). Присутствующие представляют интересы собственников помещений общей площадью ______ кв. м, что составляет _____% от общей полезной площади многоквартирного дома. Кворум имеется. Собрание правомочно.
Слушали: инициатор собрания огласил повестку дня общего собрания.
Повестка дня общего собрания:
1. Избрание председателя и секретаря собрания.
2. Избрание счетной комиссии общего собрания.
3.Утверждается регламент собрания.
4.Определение порядка подсчета голосов, которыми обладает каждый собственник или его представитель на общем собрании
5. Выступление председателя или члена правления товарищества собственников вашего района с информацией о Товариществе собственников.
6. Выбор способа управления многоквартирным домом.
7. Утверждение проекта договора между собственником и эксплуатирующей организацией в случае выбора в качестве способа управления многоквартирным домом - управление эксплуатирующей организацией.
8. Утверждение Устава товарищества собственников жилья.
9. Выбор правления товарищества собственников жилья.
10. Выбор ревизионной комиссии (ревизора) товарищества..
11. Установление размеров платежей собственников помещений за содержание и ремонт, в том числе капитальный, помещений.
12. Разное.
1. Избрание председателя, секретаря общего собрания
Слушали: выступление представителя инициатора общего собрания, собственников помещений, которые предложили следующие кандидатуры собственников помещений для избрания их в качестве председателя собрания _________________, секретаря собрания _________________.
Голосовали отдельно по каждому кандидату:
Кандидат 1: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.
Кандидат 2: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.
На пост секретаря собрания:
Кандидат 1: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.
Кандидат 2: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.
Подвели итоги голосования по кандидату на пост председателя.
Приняли решение:
Председателем собрания избран (Ф.И.О.) ___________________,
Секретарем собрания избран (Ф.И.О.) ____________________.
2. Выбор счетной комиссии общего собрания
Слушали: участников собрания с предложениями кандидатур в счетную комиссию (Ф.И.О.)
______________________________________________________________
______________________________________________________________
Голосовали отдельно по каждому кандидату:
Кандидат 1: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.
Кандидат 2: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.
Кандидат 3: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.
Кандидат 4: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.
Подвели итоги голосования.
Приняли решение: избрать счетную комиссию в составе (Ф.И.О.)
______________________________________________________________
______________________________________________________________
3.Утверждается регламент собрания.
Слушали инициатора (председателя, др. лиц) собрания по определению регламента собрания Предложили.
Выступающему – 20 минут
Вопросы - 1 минута
В прениях - 2 минуты
.Голосовали.
Приняли.
4. Определение порядка подсчета голосов, которыми обладает каждый собственник или его представитель на общем собрании
Слушали инициатора (председателя, др. лиц) собрания по определению порядка подсчета голосов на общем собрании. Предложены варианты подсчета голосов: 1 квадратный метр общей площади помещения равен 1 голосу, 1 квадратный метр общей площади помещения равен 10 голосам и т.п.
Голосовали отдельно по каждому варианту. Подвели итоги голосования.
Вариант 1: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.
Вариант 2: "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______ и т.д.
Приняли решение: определить порядок подсчета голосов на общем собрании из расчета 1 кв. м = _____ голосов.
5. Выступление председателя или члена правления товарищества собственников вашего района с информацией о Товариществе собственников.
Слушали.
Приняли к сведению.
6. Выбор способа управления многоквартирным домом
Слушали инициатора (председателя, др. лиц) общего собрания по выбору способа управления многоквартирным домом. В соответствии со ст.15 Закона «О совместном домовладении» собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья
3) управление эксплуатирующей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. ТС создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. ТС является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества .
Голосовали отдельно за каждый из двух способов управления многоквартирным домом:
а) создание товарищества собственников жилья; б) управление эксплуатирующей организацией.
Подвели итоги голосования:
по пункту а) создание товарищества собственников жилья:
"за" ______, "против" ______, "воздержались" ______,
по пункту б) управление многоквартирным домом управляющей организацией:
"за" ______, "против" ______, "воздержались" ______.
Приняли решение: в качестве способа управления многоквартирным домом по адресу: _________________ избрать __________________.
Далее рекомендуется:
Сразу после подведения итогов голосования по данному вопросу председателю собрания огласить выбранный собственниками помещений способ управления многоквартирным домом.
7. Утверждение Устава товарищества собственников жилья
Слушали инициатора (председателя, др. лиц) общего собрания с информацией о проекте Устава ТС. К рассмотрению предложен проект Устава ТС. В обсуждении проекта приняли участие собственники помещений с предложениями о внесении следующих поправок в проект Устава ___________________________________________________________.
На голосование поставлен вопрос об утверждении представленного проекта Устава ТС с учетом поправок, если таковые поступили.
Подвели итоги голосования: "за" ______, "против" _____, "воздержались" ____.
Приняли решение: утвердить предложенный проект Устава ТСЖ.
8. Выбор правления товарищества собственников жилья
Слушали инициатора (председателя) общего собрания о выборе правления товарищества. В соответствии с Закона «О совместном домовладении» руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.
Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
На голосование поставлен вопрос о количестве членов правления. Голосовали отдельно по вариантам численного состава членов правления. Подвели итоги голосования:
количество членов _____ чел.: "за" _____, "против" _____, "воздержались" _____,
количество членов _____ чел.: "за" _____, "против" _____, "воздержались" _____ и т.п.
Приняли решение: избрать правление ТСЖ в количестве ____ человек.
Участниками общего собрания были предложены следующие кандидатуры в правление (Ф.И.О.) _______________________________________________________.
Голосовали отдельно по каждому кандидату:
кандидат 1 - "за" _____, "против" _____, "воздержались" _____.
кандидат 2 - "за" _____, "против" _____, "воздержались" _____.
кандидат 3 - "за" _____, "против" _____, "воздержались" _____.
кандидат 4 - "за" _____, "против" _____, "воздержались" _____.
кандидат 5 - "за" _____, "против" _____, "воздержались" _____ и т.д.
Приняли решение: избрать правление ТС в следующем составе
(Ф.И.О.) _________________________________________________________
______________________________________________. Всего ___ человек.
9. Выбор ревизионной комиссии (ревизора)
Слушали: инициатора (председателя, др. лиц) общего собрания о выборах ревизионной комиссии.
В соответствии с Законом «О совместном домовладении» ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.
Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
На голосование поставлен вопрос о количестве членов ревизионной комиссии. Голосовали отдельно по вариантам численного состава ревизионной комиссии. Подвели итоги голосования:
количество членов ____ чел: "за" ____, "против" ____, "воздержались" ____,
количество членов ____ чел: "за" ____, "против" ____, "воздержались" ____ и т.п.
Приняли решение: избрать ревизионную комиссию ТСЖ в количестве ____ человек.
Участниками общего собрания были предложены следующие кандидатуры в состав ревизионной комиссии (Ф.И.О.) _______________________________________.
Голосовали отдельно по каждому кандидату:
кандидат 1 - "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______
кандидат 2 - "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______
кандидат 3 - "за" ______, "против" ______, "воздержались" ______ и т.д.
Приняли решение: избрать следующий состав ревизионной комиссии
(Ф.И.О.) _________________________________________________________
______________________________________________. Всего ___ человек.
10. Установление размеров платежей собственников помещений за содержание и ремонт, в том числе капитальный, помещений
(При подведении итогов голосования по вопросам, указанным в данном пункте, учитываются голоса всех собственников помещений)
Слушали инициатора (председателя) собрания, собственников помещений, представителей управляющих организаций, иных лиц с предложением об установлении следующих размеров платежей собственников помещений за содержание и текущий ремонт помещений:
- для собственников жилых помещений размер платы за содержание и текущий ремонт помещений рассчитывается с применением цен на услуги по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов, установленных нормативными правовыми актами для нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной (за исключением взимания платы за наем помещений),
- для собственников нежилых помещений величина платы за содержание и ремонт помещений рассчитывается соразмерно доле этих собственников в праве общей собственности на общее имущество в доме.
Голосовали за данное предложение. Подвели итоги голосования: "за" ______, "против" ____, "воздержались" ____.
Приняли решение: для собственников жилых помещений размер платы за жилье рассчитывается с применением цен на услуги по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов, установленных нормативными правовыми актами мэрии для нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной собственности (за исключением взимания платы за наем помещений), для собственников нежилых помещений величина платы за содержание и ремонт помещений рассчитывается соразмерно доле этих собственников в праве на общее имущество в доме.
Слушали инициатора (председателя) собрания, собственников помещений, представителей управляющих организаций, иных лиц с предложением о введении для собственников помещений платы за капитальный ремонт и установлении ставки ежемесячного платежа за капитальный ремонт в размере ______ руб. с 1 кв. м общей площади помещения.
Голосовали за данное предложение. Подвели итоги голосования: "за" ______, "против" ____, "воздержались" ____.
Приняли решение: ввести плату за капитальный ремонт общего имущества, установить величину ставки ежемесячных платежей за капитальный ремонт для собственников помещений в размере ______ руб. с 1 кв. м общей площади помещения.
11. Разное
Слушали инициатора (председателя) общего собрания, собственников помещений по вопросам (варианты):
а) об установлении размера вступительных и членских взносов членов товарищества,
б) об установлении размеров вознаграждения членам правления товарищества собственников жилья,
в) о создании резервного и иных специальных фондов товарищества и т.п.
(при подведении итогов голосования по вопросам, указанным в пунктах а, б, в, учитываются голоса только тех собственников, которые написали заявление о вступлении в члены товарищества).
а) голосовали по вопросу об установлении размера вступительных и членских взносов членов товарищества равным ____ руб. и ____ руб. соответственно.
Подвели итоги голосования: "за" ______, "против" ____, "воздержались" ____.
Приняли решение: установить размеры вступительных и членских взносов членов товарищества равными ____ руб. и ____ руб. соответственно.
б) голосовали по вопросу об установлении вознаграждения членам правления ТС, в том числе председателю ТС, в размере ______ руб., другим членам правления товарищества собственников жилья в размере ____ руб., бухгалтеру ТС в размере ____ руб.
Подвели итоги голосования: "за" ______, "против" ____, "воздержались" ____.
Приняли решение: установить следующие размеры вознаграждений членам правления ТС: председателю ТС ______ руб., другим членам правления ТС ____ руб., бухгалтеру ТС ____ руб.
в) голосовали по вопросу о создании резервного и специального фондов ТС, установив размер отчислений в них равным _____ руб. и ____ руб. соответственно.
Подвели итоги голосования: "за" ______, "против" ____, "воздержались" ____.
Приняли решение: создать резервный и специальный фонды ТС, установив размер отчислений в них равным _____ руб. и ____ руб. соответственно.
Приложения к протоколу:
1. Список участников общего собрания с указанием N помещений, общей площади помещений, реквизитов правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на помещения, а также для уполномоченных представителей собственников - реквизиты доверенностей, находящихся в собственности, и подписями собственников.
2. Решения собственников помещения(-ий) на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.
3. Утвержденный Устав ТС.
(Все приложения прошиваются с протоколом и скрепляются подписями председателя и секретаря собрания).
Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
1.1 Товарищество собственников ~ это действенный способ управления приватизированной собственностью
Вы купили, построили или приватизировали свою квартиру? Поздравляем вас!
Вы являетесь теперь собственником жилья и знаете его сильные и слабые места, хотите жить в чистоте удобно и комфортно. Вы стали понимать, что с собственностью сопутствуют не только радости, но и многие обязанности. Самым существенным из них является несение финансовой нагрузки своей собственности. Кроме денежных обязанностей, выполнение которых от вас ожидается, вы осознали, что с собственностью сопутствует много работы и денег, которые нужно израсходовать на содержание дома, в котором ваша квартира составляет только часть собственности.
Чувствуете ли вы ответственность за выполнение такого вида работ? За работу и деньги, которые не направлены непосредственно в «вашу» индивидуальную собственность, а в совместную собственность? Но от нее вы, как и все другие сособственники дома, получаете пользу от благоустроенного дома. Нравится ли Вам например купить квартиру в доме, крыша которого пропускает воду, дом выглядит неряшливым или использовать его лестницу опасно?
Вы можете ответить, что все это входит в обязанности обслуживающих организаций. Они отвечают за это традиционно - они организуют и они должны также оплачивать за уход, ремонт и может быть и за реконструкцию совместной собственности -, но делают ли они это? И если вас не удовлетворяют ни ЖЭСы ни частные обслуживающие организации по содержанию и уходу за недвижимостью, услуги и их качество, то Вы задаете себе вопрос - что тогда является причиной этого?
В течение многих лет жилищный фонд в Беларуси принадлежал в основном государству и расходы на ремонт тоже покрывали из госбюджета. Когда дом был построен каким-либо учреждением или организацией для своих работников, тогда это самое предприятие финансировало и расходы по уходу за домом.
Жильцы тоже оплачивали за свое жилище, но если быть честным, тогда квартирная плата была очень маленькая и поэтому символическая. Что можно сделать за такие маленькие суммы квартплаты?
Теперь квартирная плата и управленческие расходы из года в год растут, превращаясь в серьезные затраты населения.
Вы когда-либо думали, как эти деньги используются - как ваши личные деньги так и государственные деньги? Судя по состоянию жилищного фонда - это делается не очень эффективно.
Сейчас вы имеете возможность изменить положение!
Ваша квартира стала вашей собственностью. Однако домом, в котором ваша квартира находится, по-прежнему управляет ЖЭС.
Хоть вы и собственник квартиры, вы не имеете возможности повлиять на затраты по уходу за вашим домом.
Впрочем, сколько на это расходуется? Очень часто нет полной ясности в вопросе, сколько денег на какие цели расходуется. Для многих жильцов это является еще мистикой.
Как можно изменить положение?
Ответ очень простой - через создание товарищества собственников.
Это дает вам возможность стать истинным собственником, который сам решает, как использовать личную собственность и какие затраты на нее сделать, а также принимать участие в решении вопросов использования денежных средств, для ремонта и обслуживания Вашей совместной собственности.
Вместе с другими сособственниками вы не только решаете сколько вы расходуете и на что вы расходуете, а также выбираете способ управления и лицо, которое организует уход, содержание и обслуживание Вашего дома.
Опыт учреждения товарищества собственников.
Такие товарищества известны во всем мире - в России, Германии, Норвегии, Англии, Франции, США и т.д.. Товарищества Собственников (кондоминиумы) являются неотделимой частью жилищного хозяйства, базирующегося на рыночной экономике.
Преимущества товарищества собственников, необходимость их создания.
При создании товарищества собственников у владельца квартиры есть несколько преимуществ:
• оплачиваемые платежи по управлению и уходу направляется прямо на собственный банковский счет и расходуют на благо конкретного дома;
• денежные средства эффективно контролируются и направляются на уход за жилым домом;
• цена квартиры в связи с созданием уютных и защищенных жилищных условий возрастает;
• ваши права собственника защищены;
• вы имеете возможность получения дополнительных средств на уход за жилым домом в виде государственных дотаций, от аренды объектов и частей зданий, находящихся в совместной собственности;
• образования дружественных отношений между жильцами-сособственниками;
• контроль за работами, производимыми внутри квартир других собственников, которые могут оказать отрицательное влияние, как на другие квартиры, так и на дом в целом;
• возможность сособственников покрывать свою долю по уходу трудом вместо
соответствующих платежей.
1.2 Управление товариществом собственников
Товарищество является демократической организацией, похожей на государство.
Руководящий орган - общее собрание, правление, председатель.
Общее собрание состоит из всех собственников и является высшим органом управления. Исполняющий орган - правление, председатель, занимающиеся действительным руководством товарищества.
Закон «О совместном домовладении» устанавливает основы создания товарищества и регламентирует его деятельность. Законодательство предлагает типовые документы (договор о совместном домовладении, учредительный договор, устав и т.д.). План хозяйственной деятельности, затраты утверждается на общем собрании и они являются обязательными для всех проживающих.
Товарищество «властвует» через решения общего собрания. Все собственники имеют право голоса при принятии решений. В случае, когда часть квартир еще не приватизирована или не куплена и принадлежит городу, город, как собственник, является членом товарищества.
1.3 Содержание дома в порядке и обеспечение денежными средствами
Сейчас, вероятнее всего, обслуживает и управляет вашим жилым домом ЖЭС принадлежащий городу. Она получает от вас компенсацию за расходы по управлению и уходу. Ей поступают по-прежнему суммы квартирной платы от жильцов еще неприватизированных квартир и суммы платежей по уходу и управлению от Вас. Эти деньги следовало бы использовать на производство работ именно в данном здании и вокруг него. Что действительно происходит, вы видите сами.
Товарищество собственников решает самостоятельно, какие работы необходимо производить для качественного ухода за жилым домом и вокруг него. Под этим понимается следующее:
• управление и уход за зданием - разные виды работ, целью которых является создание необходимых жилищных условий для жильцов, в том числе сохранение здания;
• санитарный уход за зданием (и вокруг него) - виды работ, целью которых является
обеспечение выполнения санитарных и гигиенических требований на территории
здания;
• техническое обслуживание здания - виды работ, целью которых является обеспечение стандартных параметров, эксплуатации конструкций здания, инженерных и технических сетей.
Названные виды работ имеют разные степени сложности. Товарищество не обязано производить их своими силами, вы можете найти организации, которые в настоящее время специализированы на выполнении этих работ.
1.4 Товарищество собственников решает самостоятельно, как использовать финансовые ресурсы дома
В товариществе финансовые ресурсы складываются из:
- собранных от проживающих денег, предусмотренных для покрытия регистрационных расходов (определяется на учредительном собрании);
- регулярных платежей за техническое обслуживание, которые используются на уход за совместной собственностью и на текущий ремонт. В настоящее время эти расходы регламентируются государством и по существу являются платежами по уходу за приватизированными или собственными квартирами;
- платежи на капитальный ремонт совместной собственности и на другие непредвиденные расходы;
- поступления от хозяйственной деятельности товарищества;
- членские взносы;
- дотации;
- кредиты.
Правление товарищества готовит предложения по использованию финансовых ресурсов. На основании предложений составляется годовой план хозяйственной деятельности, который содержит предполагаемые доходы и расходы хозяйственного обслуживания, обязанности членов товарищества по оплате целенаправленных расходов за техническое обслуживание, отчислений на капитальный ремонт и других расходов. План хозяйственной деятельности утверждается на общем собрании членов товарищества.
Опыт эксплуатации домов, которыми руководят собственники, используя свои деньги (чаще всего это товарищества, которые сами руководят своей деятельностью, без посредников ЖЭСов) показывает, что даже тогда, когда платежи останутся на прежнем уровне, они способны предложить лучший уход, сохранять здание в хорошем состоянии и создать более уютные и безопасные жилищные условия.
1.5 Основные выводы
1. Условия рынка, вынуждают нас более бережно считать свои деньги, особенно деньги, которые мы тратим на уход за жилым домом, где мы живем.
2. Товарищества собственников создаются не только для того, чтобы наслаждаться
проживанием в своей квартире, но также для того, чтобы достичь чувство
собственника в отношении всего дома, в котором квартира находится.
3. Инициатива учреждения товарищества собственников принадлежит полностью
собственникам и не зависит от того проживают ли они в этом доме или нет. В домах – новостройках учредителем товарищества может выступить строительная организация.
4. Объединение в товарищество собственников не касается вашего права собственности на квартиру. Это значит, что вы как собственник, можете
использовать ее по своему усмотрению, например можете ее продать. Для этого не
требуется согласия товарищества.
5. Все собственники оплачивают коммунальные услуги по определенным тарифам.
11 апреля 2011 г. № 469
О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538
Во исполнение пункта 3 Указа Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» Совет Министров Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:
1. Установить, что отчисления собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем этих домов, производимые в соответствии с частью первой подпункта 1.3 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2010 г., № 249, 1/12032), вносятся собственниками нежилых помещений за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца в расчете на 1 кв. метр общей площади нежилого помещения по установленным для населения тарифам на техническое обслуживание жилых домов, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат, и аккумулируются на субсчетах, открытых (открываемых) для накопления средств, поступающих от населения на капитальный ремонт жилищного фонда.
2. Утвердить прилагаемый типовой договор управления общим имуществом многоквартирного жилого дома.
3. Внести изменения и дополнения в следующие постановления Совета Министров Республики Беларусь:
3.1. в Типовом уставе товарищества собственников, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8 апреля 1998 г. № 569 «Об утверждении Типового устава товарищества собственников, Типового договора о совместном домовладении»:
3.1.1. пункт 1.7 изложить в следующей редакции:
«1.7. Товарищество собственников обязано:
1.7.1. выполнять договорные обязательства;
1.7.2. обеспечивать надлежащее техническое состояние и санитарное содержание общего имущества совместного домовладения;
1.7.3. организовать обслуживание общего имущества многоквартирного жилого дома товарищества собственников и придомовой территории;
1.7.4. обеспечивать сохранность многоквартирного жилого дома товарищества собственников, соблюдать требования законодательства, в том числе технических нормативных правовых актов, по содержанию и эксплуатации многоквартирных жилых домов;
1.7.5. соблюдать интересы членов товарищества собственников при определении порядка и условий владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью (общим имуществом многоквартирного жилого дома товарищества собственников), ведении финансово-хозяйственной деятельности, распределении между собственниками расходов на содержание и ремонт недвижимого имущества совместного домовладения (общего имущества многоквартирного жилого дома товарищества собственников);
1.7.6. аккумулировать ежемесячно в установленном порядке отчисления на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного жилого дома товарищества собственников, если иное не установлено законодательством;
1.7.7. выполнять иные требования, предусмотренные законодательством.»;
3.1.2. пункт 4.4 после слова «(председателя),» дополнить словами «местного исполнительного и распорядительного органа,»;
3.1.3. в пункте 4.13:
часть третью изложить в следующей редакции:
«Председателем правления может быть избрано лицо, имеющее среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и прошедшее специальное обучение по вопросам управления общим имуществом многоквартирных жилых домов.»;
дополнить пункт частями четвертой и пятой следующего содержания:
«В исключительных случаях председателем правления может быть избрано лицо, не имеющее образования, предусмотренного в части третьей настоящего пункта, с учетом деловых и профессиональных знаний, умений и навыков, наличия опыта работы в сфере управления общим имуществом многоквартирных жилых домов.
Правление товарищества собственников представляет предложения по кандидатуре председателя правления в местный исполнительный и распорядительный орган, который не позднее 10 рабочих дней в порядке, определенном этим органом, согласовывает представленную кандидатуру (отказывает в согласовании).»;
3.1.4. в пункте 4.17:
часть первую исключить;
часть вторую считать частью первой;
дополнить пункт частью второй следующего содержания:
«Председатель правления товарищества собственников обязан:
осуществлять свои функции в соответствии с требованиями законодательства;
в течение шести месяцев после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию обеспечить проведение общего собрания по вопросам определения способа управления общим имуществом многоквартирного жилого дома товарищества собственников и предоставления основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг;
выполнять требования местного исполнительного и распорядительного органа по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома товарищества собственников, в том числе качественному и своевременному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, надлежащему содержанию многоквартирного жилого дома товарищества собственников и придомовой территории;
обеспечивать ежемесячно в установленном порядке аккумулирование отчислений на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного жилого дома товарищества собственников, если иное не установлено законодательством;
не реже одного раза в пять лет повышать квалификацию в установленном порядке.»;
3.2. в постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 30 марта 2005 г. № 342 «Об утверждении положений об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения и о конкурсе на право заключения договоров на техническое обслуживание и (или) ремонт жилищного фонда» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2005 г., № 54, 5/15794; 2008 г., № 188, 5/28107):
3.2.1. пункт 1 Положения об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, утвержденного этим постановлением, изложить в следующей редакции:
«1. Настоящим Положением определяются задачи, обязанности и права уполномоченного соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом лица по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, в том числе уполномоченного лица по управлению общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома (далее – уполномоченное лицо), до момента реализации собственниками недвижимого имущества совместного домовладения (далее – собственники) своего права на осуществление управления этим имуществом либо в случае, если товариществом собственников или организацией застройщиков не обеспечиваются надлежащие сохранность, содержание и эксплуатация многоквартирных жилых домов, организация работы органов управления товарищества собственников или организации застройщиков.»;
3.2.2. в Положении о конкурсе на право заключения договоров на техническое обслуживание и (или) ремонт жилищного фонда, утвержденном данным постановлением:
пункт 1 после слов «совместного домовладения» дополнить словами «, в том числе уполномоченным лицом по управлению общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома,»;
в части первой пункта 3 слова «(далее – организатор)» заменить словами «, в том числе уполномоченное лицо по управлению общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома (далее – организатор),»;
3.3. часть первую пункта 2 Положения о порядке перерасчета платы за некоторые виды коммунальных услуг и приостановления (возобновления) предоставления коммунальных услуг, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16 декабря 2005 г. № 1466 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., № 2, 5/16964; № 185, 5/24147; 2008 г., № 188, 5/28107), после слов «совместного домовладения,» дополнить словами «в том числе уполномоченных лиц по управлению общим недвижимым имуществом многоквартирных жилых домов,»;
3.4. в части второй пункта 1 Положения о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 1207 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., № 151, 5/22942; 2008 г., № 188, 5/28107):
после слов «членов организаций застройщиков,» дополнить часть словами «членов гаражных кооперативов,»;
слова «члена этого кооператива» заменить словами «члена гаражного кооператива, кооператива, осуществляющего эксплуатацию автомобильной стоянки»;
3.5. в пункте 3 Правил пользования газом в быту, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19 ноября 2007 г. № 1539 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г., № 288, 5/26191):
в абзаце восьмом слова «в соответствии с» заменить словами «, в том числе уполномоченное лицо по управлению общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома, в соответствии с»;
из абзаца девятого слова «местным исполнительным и распорядительным органом» исключить;
3.6. перечень жилищно-коммунальных услуг, оказываемых на конкурентной основе, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27 января 2009 г. № 99 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2009 г., № 31, 5/2920, изложить в новой редакции (прилагается).
4. Республиканским органам государственного управления, облисполкомам и Минскому горисполкому привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим постановлением и принять иные меры по его реализации.
5. Настоящее постановление вступает в силу после его официального опубликования.
Премьер-министр Республики Беларусь
М.Мясникович
УТВЕРЖДЕНО
Постановление
Совета Министров
Республики Беларусь
11.04.2011 № 469
ТИПОВОЙ ДОГОВОР
управления общим имуществом многоквартирного жилого дома
____________________________________
____________________________________
(дата заключения типового договора)
(место заключения типового договора)
______________________________________________________________________________
(наименование организации, управляющей общим имуществом
_____________________________________________________________________________,
многоквартирного жилого дома)
именуемая в дальнейшем Исполнитель, в лице _____________________________________
(должность,
_____________________________________________________________________________,
фамилия, собственное имя, отчество)
действующего на основании Устава, с одной стороны, и член организации застройщиков, собственник жилого (нежилого) помещения № ______ в многоквартирном жилом доме № _____ по ___________________________________________________________________
(улица, проспект и другое)
_____________________________________________________________________________,
(фамилия, собственное имя, отчество гражданина, наименование юридического лица)
именуемый в дальнейшем Потребитель, с другой стороны, далее именуемые Сторонами, заключили настоящий типовой договор о следующем.
Предмет типового договора
1. Исполнитель предоставляет Потребителю услуги по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома, обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, а также решению вопросов пользования этим имуществом и предоставлению жилищно-коммунальных услуг.
2. Стоимость услуги по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома согласно настоящему типовому договору составляет _________________. Эти денежные средства вносятся на расчетный счет Исполнителя в сроки _________________.
Обязанности Сторон
3. Исполнитель обязан:
3.1. обеспечить в соответствии с законодательством:
благоприятные и безопасные условия проживания Потребителя;
надлежащее содержание общего имущества многоквартирного жилого дома;
пользование Потребителем общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома;
3.2. организовать предоставление следующих видов жилищно-коммунальных услуг:
техническое обслуживание многоквартирного жилого дома;
холодное и горячее водоснабжение*;
водоотведение (канализация)*;
централизованное газоснабжение*;
электроснабжение;
централизованное теплоснабжение*;
пользование лифтом*;
вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов.
______________________________
*Предоставляется, если такой вид благоустройства предусмотрен проектом многоквартирного жилого дома.
В случае принятия общим собранием собственников недвижимого имущества решения о необходимости предоставления дополнительных видов услуг Исполнитель обязан организовать их предоставление, за исключением капитального ремонта многоквартирного жилого дома, который организуется Исполнителем в соответствии с техническими нормативными правовыми актами;
3.3. вести по многоквартирному жилому дому учет и контроль выполненных объемов работ по техническому обслуживанию и (или) ремонту этого дома, а также предоставленных жилищно-коммунальных услуг;
3.4. проводить в установленном порядке конкурсы по выбору подрядной организации на право заключения договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг, оказываемых на конкурентной основе, а также ремонт многоквартирного жилого дома;
3.5. обеспечивать в установленном законодательством порядке оформление документов, удостоверяющих право на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом;
3.6. доводить до сведения Потребителя, а также местного исполнительного и распорядительного органа, на территории которого располагается многоквартирный жилой дом, информацию:
о режиме работы;
о руководителе Исполнителя (имя, должность, место нахождения, в том числе номер комнаты (кабинета), номер служебного телефона);
о структурных подразделениях Исполнителя и его работниках (имена, должности (профессии), места нахождения, в том числе номера комнат (кабинетов), номера служебных телефонов), ответственных за заключение (изменение, расторжение) договоров, организацию оказания жилищно-коммунальных услуг (исполнение договоров), устранение недостатков таких услуг, а также о режиме их работы и времени приема граждан;
о границах обслуживаемой Исполнителем территории;
о документах, представляемых для заключения (изменения, расторжения) договоров;
о перечне оказываемых Исполнителем жилищно-коммунальных услуг, сроках (периодичности) их оказания;
о специальных разрешениях (лицензиях) на осуществление отдельных видов деятельности и иных разрешениях, сертификатах соответствия Исполнителя, если необходимость их получения для оказания жилищно-коммунальных услуг предусмотрена законодательством;
о тарифах на жилищно-коммунальные услуги, формах и порядке оплаты жилищно-коммунальных услуг;
о нормах (нормативах) потребления жилищно-коммунальных услуг;
о категориях потребителей, имеющих право на льготы при оказании жилищно-коммунальных услуг;
о документах, необходимых для предоставления государственной поддержки населению в соответствии с законодательными актами при оказании жилищно-коммунальных услуг;
о доходах, полученных от оказания услуг по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома, и расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома;
о предоставляемых Потребителю основных и дополнительных жилищно-коммунальных услугах (поставщиках, объемах и стоимости каждой конкретной предоставляемой услуги);
о соответствии качества оказанных услуг требованиям нормативных правовых актов (в том числе технических нормативных правовых актов);
о количестве фактов предоставления жилищно-коммунальных услуг с недостатками (неоказания жилищно-коммунальных услуг) и о произведенном перерасчете платы за основные жилищно-коммунальные услуги в случае их неоказания или оказания с недостатками, а также перерасчета платы за коммунальные услуги за период перерывов в их оказании;
3.7. не реже одного раза в год информировать Потребителя о проводимой работе по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома, а также организации обеспечения жилищно-коммунальными услугами;
3.8. выполнять иные требования, предусмотренные законодательством и настоящим типовым договором.
4. Потребитель обязан:
4.1. содействовать Исполнителю при выполнении им обязанностей по настоящему типовому договору;
4.2. в установленные настоящим типовым договором сроки и в полном объеме оплачивать предоставленные услуги;
4.3. участвовать в общих собраниях собственников общего недвижимого имущества многоквартирного жилого дома, проводимых Исполнителем;
4.4. соблюдать требования жилищного законодательства, не допускать нарушения прав и законных интересов других членов организации застройщиков, собственников жилых (нежилых) помещений;
4.5. выполнять иные требования, предусмотренные законодательством.
Права Сторон
5. Исполнитель имеет право:
5.1. представлять интересы Потребителя при управлении общим имуществом многоквартирного жилого дома;
5.2. контролировать выполнение Потребителем обязанностей, предусмотренных настоящим типовым договором;
5.3. требовать от Потребителя соблюдения жилищного законодательства;
5.4. осуществлять иные права, предусмотренные законодательством.
6. Потребитель имеет право:
6.1. получать своевременно в полном объеме и надлежащего качества услуги, предусмотренные настоящим типовым договором;
6.2. требовать от исполнителя соблюдения законодательства и условий настоящего типового договора;
6.3. знакомиться с документацией, касающейся общего недвижимого имущества многоквартирного жилого дома и управления этим имуществом;
6.4. получать от Исполнителя не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;
6.5. проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ, оказанных и выполненных в соответствии с настоящим типовым договором;
6.6. требовать от Исполнителя устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения;
6.7. контролировать выполнение Исполнителем обязанностей, предусмотренных настоящим типовым договором;
6.8. требовать от Исполнителя соблюдения жилищного законодательства;
6.9. осуществлять иные права, предусмотренные законодательством.
Ответственность Сторон
7. Стороны несут ответственность за несоблюдение взятых на себя обязательств по настоящему типовому договору в соответствии с его условиями и законодательством.
8. Стороны не несут ответственности по своим обязательствам, если:
8.1. в период действия настоящего типового договора произошли изменения в законодательстве, делающие невозможным их выполнение;
8.2. невыполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего типового договора в результате событий чрезвычайного характера.
Сторона, для которой возникли обстоятельства, вследствие наступления которых невозможно исполнить обязательства по настоящему типовому договору, обязана немедленно известить другую Сторону о наступлении и прекращении указанных обстоятельств.
Подтверждением наличия этих обстоятельств и их продолжительности служат заверенные документы соответствующих государственных органов и иных организаций.
9. Исполнитель в соответствии с законодательством несет материальную ответственность в полном объеме за причиненные Потребителю убытки, нанесенный ущерб его имуществу, явившиеся следствием неправомерных действий (бездействия) Исполнителя, а также возмещает вред, причиненный жизни, здоровью Потребителя вследствие неоказания услуг, предусмотренных настоящим типовым договором, либо оказания этих услуг с недостатками, в том числе вследствие применения в процессе оказания указанных услуг изделий (материалов) и технологий, опасных для жизни, здоровья и (или) имущества Потребителя, а также окружающей среды.
Потребитель несет в соответствии с законодательством ответственность в полном объеме за причиненные Исполнителю убытки, а также обязан обеспечить возмещение ущерба, причиненного общему имуществу многоквартирного жилого дома, за исключением возмещения ущерба, причиненного умышленными или неосторожными действиями третьих лиц.
10. Исполнитель не несет материальной ответственности и не возмещает Потребителю убытки полностью или частично и не компенсирует причиненный реальный ущерб имуществу, если он возник в результате:
стихийных бедствий (за исключением пожара, возникшего по вине Исполнителя);
содержания Потребителем в ненадлежащем техническом состоянии внутриквартирных инженерных систем и оборудования, умышленных или неосторожных действий лиц, проживающих или использующих жилые и (или) нежилые помещения многоквартирного жилого дома, его инженерные системы и прилегающие территории.
11. Окончание срока действия настоящего типового договора не освобождает Стороны от ответственности за нарушение его условий в период его действия.
Срок действия типового договора
12. Настоящий типовой договор действует по _______________________.
(дата)
Изменение и расторжение типового договора
13. Стороны имеют право по взаимному соглашению досрочно изменить или расторгнуть настоящий типовой договор.
Договор может быть досрочно расторгнут по инициативе Потребителя в случае принятия членами организации застройщиков, собственниками жилых (нежилых) помещений многоквартирного жилого дома № ______ по ____________________________
(улица, проспект и другое)
решения о выборе другого способа управления общим имуществом многоквартирного жилого дома или другой организации, управляющей общим имуществом многоквартирного жилого дома.
14. Изменения в настоящий типовой договор вносятся путем заключения дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью настоящего типового договора.
15. Соглашение об изменении или расторжении настоящего типового договора заключается в письменной форме и подписывается каждой из Сторон.
Разрешение споров
16. Споры, связанные с исполнением обязательств по настоящему типовому договору, разрешаются Сторонами путем переговоров, а в случае недостижения согласия – в судебном порядке.
17. Все претензии по выполнению условий настоящего типового договора должны заявляться Сторонами в письменной форме и направляться заказным письмом или вручаться лично под роспись.
Прочие условия
18. Взаимоотношения Сторон, не урегулированные настоящим типовым договором, регламентируются законодательством.
19. Настоящий типовой договор составлен на _______ листах в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у каждой из Сторон.
20. Дополнительные условия _______________________________________________.
Реквизиты Сторон
Исполнитель
Потребитель
_____________________________
_____________________________
_____________________________
Адрес: _______________________
Телефон: _____________________
Подпись
_____________________________
_____________________________
_____________________________
Адрес: _______________________
Телефон: _____________________
Подпись
УТВЕРЖДЕНО
Постановление
Совета Министров
Республики Беларусь
27.01.2009 № 99
(в редакции постановления
Совета Министров
Республики Беларусь
11.04.2011 № 469)
ПЕРЕЧЕНЬ
жилищно-коммунальных услуг, оказываемых на конкурентной основе
Техническое обслуживание многоквартирного жилого дома
Вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов
Пользование лифтом
Дополнительные жилищно-коммунальные услуги
8 апреля 1998 г. № 569
Об утверждении Типового устава товарищества собственников, Типового договора о совместном домовладении
Изменения и дополнения:
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 23 декабря 2008 г. № 2010 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2009 г., № 14, 5/29066);
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 5 февраля 2010 г. № 161 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2010 г., № 40, 5/31224);
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 11 апреля 2011 г. № 469 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2011 г., № 43, 5/33641)
Совет Министров Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:
Утвердить прилагаемые:
Типовой устав товарищества собственников;
Типовой договор о совместном домовладении.
Премьер-министр Республики Беларусь
С.Линг
УТВЕРЖДЕНО
Постановление
Совета Министров
Республики Беларусь
08.04.1998 № 569
ТИПОВОЙ УСТАВ
товарищества собственников
1. ОРГАНИЗАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ
1.1. Товарищество собственников создается в соответствии с Законом Республики Беларусь «О совместном домовладении» (далее – Закон), другими актами законодательства Республики Беларусь, а также договором о создании товарищества собственников.
Учредителями товарищества собственников являются физические и юридические лица, указанные в разделе 7 настоящего Устава.
Полное наименование товарищества собственников на русском языке:
_____________________________________________________________________________.
Сокращенное наименование на русском языке: _______________________________.
Полное наименование на белорусском языке: _________________________________.
Сокращенное наименование на белорусском языке: __________________________.
1.2. Местонахождение товарищества собственников: Республика Беларусь, г. ____________, ул. ______________________, дом ______.
1.3. Товариществом собственников является объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранности и содержания недвижимого имущества совместного домовладения, пользования этим имуществом.
1.4. Товарищество собственников является юридическим лицом, имеет расчетный счет и печать со своим наименованием.
Товарищество собственников является некоммерческой организацией, то есть юридическим лицом, не имеющим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между членами товарищества.
1.5. Товарищество собственников действует на основе самоуправления.
Товарищество собственников создано без ограничения срока его деятельности.
1.6. Товарищество собственников имеет право:
1.6.1. организовывать обслуживание жилых и (или) нежилых помещений собственников и придомовой территории;
1.6.2. заключать договоры с соответствующими предприятиями и организациями на предоставление коммунальных и других необходимых услуг;
1.6.3. оказывать услуги собственникам;
1.6.4. пользоваться кредитами банков;
1.6.5. требовать от собственников уплаты платежей, предусмотренных статьей 11 Закона, а также полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате невыполнения ими обязательств по уплате платежей и оплате иных общих расходов в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь;
1.6.6. получать в установленном порядке в пользование земельные участки и производить их застройку и обустройство в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь;
1.6.7. производить в установленном порядке перепланировку и реконструкцию объектов недвижимого имущества совместного домовладения, а также пристраивать новые части недвижимого имущества;
1.6.8. распоряжаться имуществом товарищества;
1.6.9. представлять интересы членов товарищества в отношениях собственности, связанных с общим имуществом, а также в иных отношениях с третьими лицами в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь и (или) настоящим Уставом;
1.6.10. совершать иные действия, отвечающие целям создания товарищества и не противоречащие законодательству Республики Беларусь.
1.7. Товарищество собственников обязано:
1.7.1. выполнять договорные обязательства;
1.7.2. обеспечивать надлежащее техническое состояние и санитарное содержание общего имущества совместного домовладения;
1.7.3. организовать обслуживание общего имущества многоквартирного жилого дома товарищества собственников и придомовой территории;
1.7.4. обеспечивать сохранность многоквартирного жилого дома товарищества собственников, соблюдать требования законодательства, в том числе технических нормативных правовых актов, по содержанию и эксплуатации многоквартирных жилых домов;
1.7.5. соблюдать интересы членов товарищества собственников при определении порядка и условий владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью (общим имуществом многоквартирного жилого дома товарищества собственников), ведении финансово-хозяйственной деятельности, распределении между собственниками расходов на содержание и ремонт недвижимого имущества совместного домовладения (общего имущества многоквартирного жилого дома товарищества собственников);
1.7.6. аккумулировать ежемесячно в установленном порядке отчисления на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного жилого дома товарищества собственников, если иное не установлено законодательством;
1.7.7. выполнять иные требования, предусмотренные законодательством.
1.8. Товарищество собственников не отвечает по обязательствам своих членов, члены товарищества не отвечают по обязательствам товарищества.
2. ЧЛЕНСТВО В ТОВАРИЩЕСТВЕ СОБСТВЕННИКОВ
2.1. Учредители товарищества собственников одновременно являются членами этого товарищества, пользуются правами и несут обязанности, установленные для членов товарищества собственников законодательством Республики Беларусь и настоящим Уставом.
2.2. Членами товарищества собственников могут быть физические и юридические лица, включая государственные органы, являющиеся собственниками жилых и (или) нежилых помещений и иного недвижимого имущества совместного домовладения.
2.3. Члены товарищества собственников имеют право:
2.3.1. участвовать в деятельности товарищества в порядке, определяемом настоящим Уставом и договором о создании товарищества собственников;
2.3.2. избирать и быть избранными в органы управления и контрольные органы товарищества;
2.3.3. вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, об устранении недостатков в работе его органов и должностных лиц;
2.3.4. получать информацию о деятельности товарищества и его правления, знакомиться с данными бухгалтерского учета, отчетности и другой документацией;
2.3.5. пользоваться преимущественным правом на получение услуг, оказываемых товариществом;
2.3.6. осуществлять другие права, предусмотренные законодательством Республики Беларусь, договором о создании товарищества собственников и настоящим Уставом.
2.4. Члены товарищества собственников обязаны:
2.4.1. соблюдать условия и требования договора о создании товарищества собственников и настоящего Устава, выполнять решения общего собрания членов товарищества (далее – общее собрание) и его правления;
2.4.2. своевременно вносить платежи в размерах, установленных законодательством Республики Беларусь, договором о создании товарищества собственников, решениями общего собрания;
2.4.3. исполнять взятые на себя обязательства по отношению к товариществу;
2.4.4. оказывать содействие товариществу в осуществлении им своей деятельности;
2.4.5. не совершать действий, причиняющих или способных причинить вред интересам товарищества;
2.4.6. выполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством Республики Беларусь, договором о создании товарищества собственников и настоящим Уставом.
2.5. Товарищество собственников не вправе ограничивать коммерческую и иную деятельность собственников совместного домовладения, осуществляемую в принадлежащих этим собственникам на праве государственной или частной собственности жилых и (или) нежилых помещениях с соблюдением требований законодательства Республики Беларусь, санитарных, противопожарных и иных нормативов.
2.6. При приобретении в собственность жилых и (или) нежилых помещений, иного недвижимого имущества совместного домовладения новый собственник становится членом товарищества собственников с момента возникновения у него права собственности.
2.7. Правление (председатель) товарищества собственников в течение месяца с даты возникновения права собственности у нового собственника вносит соответствующие изменения в реестр членов товарищества собственников (приложение 1).
2.8. Основаниями для прекращения членства в товариществе собственников являются:
прекращение права собственности члена товарищества на жилые и (или) нежилые помещения и иное недвижимое имущество совместного домовладения;
смерть гражданина – собственника жилых и (или) нежилых помещений;
ликвидация юридического лица – собственника жилых и (или) нежилых помещений;
отчуждение собственником имущества;
иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь и Уставом товарищества собственников.
2.9. Членство в товариществе собственников не ограничивает права собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом.
2.10. Сведения о каждом члене товарищества собственников отражаются в реестре членов товарищества собственников, прилагаемом к настоящему Уставу.
3. ИМУЩЕСТВО ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ
3.1. Имущество товарищества собственников формируется за счет вступительных и иных взносов, платежей членов товарищества, доходов от его хозяйственной деятельности, субсидий, прочих поступлений.
3.2. Для обеспечения деятельности товарищества собственников его члены уплачивают вступительные взносы.
Размеры вступительных взносов, порядок их внесения и расходования определяются решением общего собрания.
3.3. Для пополнения основных и оборотных средств товарищества собственников общее собрание может принять решение о сборе дополнительных взносов. Размер и порядок внесения дополнительных взносов определяются общим собранием.
3.4. На содержание и ремонт общих элементов совместного домовладения все собственники в совместном домовладении вносят дополнительные платежи в сроки, установленные общим собранием.
Размеры этих платежей определяются пропорционально принадлежащей каждому собственнику доле в общем имуществе совместного домовладения, исходя из общей стоимости затрат на эксплуатацию и ремонт общего имущества, содержание придомовых территорий, с учетом доходов товарищества собственников, а также субсидий, предоставляемых государством по этим видам услуг.
3.5. Доходы, полученные товариществом собственников в результате хозяйственной деятельности, используются только на цели деятельности товарищества.
3.6. Годовая смета доходов и расходов товарищества собственников разрабатывается правлением (председателем) и утверждается общим собранием.
В течение года по представлению правления (председателя) общее собрание может вносить изменения в смету доходов и расходов товарищества собственников.
3.7. Расходы по отоплению, электро-, газо- и водоснабжению, канализации производятся собственниками жилых помещений – участниками товарищества собственников по тарифам, установленным для физических лиц, проживающих в домах государственного и общественного жилищного фонда.
3.8. Убытки товарищества собственников возмещаются за счет резервного фонда (в случае его создания) или других средств, а при их отсутствии – за счет реализации имущества товарищества либо дополнительных взносов членов товарищества по решению общего собрания.
3.9. Товарищество собственников в целях аккумулирования финансовых средств для обеспечения своей деятельности может образовывать специальные фонды.
Порядок поступления и расходования средств указанных фондов определяется общим собранием.
4. УПРАВЛЕНИЕ И КОНТРОЛЬ
4.1. Органами управления товарищества собственников являются общее собрание, правление товарищества или его председатель.
4.2. Высшим органом управления товарищества собственников является общее собрание.
4.3. Каждый член товарищества собственников на общем собрании обладает количеством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения.
В случае единогласного решения всех собственников совместного домовладения каждый член товарищества собственников на общем собрании может иметь один голос.
Член товарищества собственников вправе передать свои полномочия другому члену товарищества или физическому лицу. Передача полномочий оформляется доверенностью, которая должна быть заверена в установленном порядке.
4.4. Общее собрание созывается правлением товарищества собственников (председателем) не реже одного раза в год. Внеочередное собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе его правления (председателя), местного исполнительного и распорядительного органа, членов товарищества, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от общего числа голосов всех членов товарищества собственников, а также по требованию ревизионной комиссии (ревизора).
4.5. Письменное уведомление о проведении общего собрания должно быть направлено правлением товарищества собственников (председателем) каждому члену товарищества. В уведомлении указывается инициатор проведения общего собрания, место и время его проведения, повестка дня. Повестка дня может быть дополнена или изменена решением общего собрания.
4.6. Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют члены товарищества собственников или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех членов товарищества. Общее собрание избирает председателя собрания, который ведет собрание и обеспечивает оформление его протокола.
4.7. В случае отсутствия кворума правление товарищества собственников (председатель) назначает новую дату, место и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано не позднее 30 дней с даты несостоявшегося собрания. В этом случае общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют члены товарищества собственников или их представители, обладающие более половины голосов от общего числа голосов всех членов товарищества.
4.8. К исключительной компетенции общего собрания относится:
4.8.1. утверждение и изменение Устава товарищества собственников;
4.8.2. избрание состава правления (председателя) товарищества собственников, а также ревизионной комиссии (ревизора);
4.8.3. утверждение годового (полугодового) плана финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников и отчета о его выполнении, сметы доходов и расходов товарищества, актов ревизионной комиссии;
4.8.4. установление размера взносов и других платежей членов товарищества собственников, определение порядка покрытия убытков;
4.8.5. образование специальных фондов товарищества собственников;
4.8.6. рассмотрение жалоб на деятельность правления (председателя) товарищества собственников;
4.8.7. утверждение и изменение структуры, численности работников и штатного расписания, форм и условий оплаты труда, правил внутреннего трудового распорядка обслуживающего персонала товарищества собственников;
4.8.8. решение вопросов отчуждения общих элементов и получения кредитов;
4.8.9. принятие решений о реконструкции недвижимого имущества совместного домовладения или возведении новых зданий, сооружений;
4.8.10. реорганизация и ликвидация товарищества собственников;
4.8.11. сдача в аренду общего имущества совместного домовладения.
4.9. Общее собрание вправе рассматривать другие вопросы, связанные с деятельностью товарищества собственников.
4.10. Решения общего собрания, за исключением вопросов, по которым требуется единогласие или квалифицированное большинство голосов (не менее двух третей голосов присутствующих на собрании), принимаются простым большинством голосов присутствующих на собрании членов товарищества собственников или их представителей.
Квалифицированным большинством голосов принимаются решения по вопросам, указанным в пунктах 4.8.1, 4.8.4, 4.8.9–4.8.11 настоящего Устава.
Уставом товарищества собственников может быть предусмотрен дополнительный перечень вопросов, решения по которым принимаются квалифицированным большинством голосов.
Единогласно принимаются решения по вопросам, указанным в пункте 4.8.8 настоящего Устава.
4.11. По решению правления (председателя) товарищества собственников вместо созыва общего собрания может проводиться письменный опрос (заочное голосование) членов товарищества по вопросам, включенным в повестку дня.
Заочное голосование не распространяется на решение вопросов, предусмотренных пунктами 4.5 и 4.7 настоящего Устава в части указанных в них сроков. Письменное уведомление о проведении заочного голосования должно содержать помимо сведений, приведенных в пункте 4.5 настоящего Устава, указание о дате окончания голосования.
При проведении заочного голосования членам товарищества собственников рассылается опросный лист, содержащий однозначную формулировку вопроса и предлагаемые варианты ответа. Член товарищества собственников возвращает опросный лист с выбранным вариантом ответа и личной подписью до даты окончания голосования, указанной в письменном уведомлении.
Голосование, проведенное путем письменного опроса, считается правомочным, если в нем приняли участие члены товарищества собственников или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.
4.12. Исполнительным органом товарищества собственников является его правление, подотчетное общему собранию. Количественный состав правления определяется общим собранием.
4.13. Персональный состав правления товарищества собственников избирается общим собранием сроком на два года. Члены правления избирают из своего состава председателя правления на срок деятельности правления.
Председатель правления может быть избран также общим собранием.
Председателем правления может быть избрано лицо, имеющее среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и прошедшее специальное обучение по вопросам управления общим имуществом многоквартирных жилых домов.
В исключительных случаях председателем правления может быть избрано лицо, не имеющее образования, предусмотренного в части третьей настоящего пункта, с учетом деловых и профессиональных знаний, умений и навыков, наличия опыта работы в сфере управления общим имуществом многоквартирных жилых домов.
Правление товарищества собственников представляет предложения по кандидатуре председателя правления в местный исполнительный и распорядительный орган, который не позднее 10 рабочих дней в порядке, определенном этим органом, согласовывает представленную кандидатуру (отказывает в согласовании).
4.14. К компетенции правления товарищества собственников (председателя) относится:
осуществление контроля за своевременным внесением собственниками установленных платежей и перечислением денежных средств по договорным обязательствам за предоставленные услуги;
составление годового плана финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников, отчета о результатах этой деятельности, сметы доходов и расходов товарищества и представление их на утверждение общего собрания;
обеспечение ведения бухгалтерского учета и отчетности;
созыв и организация проведения общего собрания;
соблюдение товариществом собственников законодательства Республики Беларусь и настоящего Устава;
обеспечение сохранности общего имущества совместного домовладения, его содержание и ремонт;
выполнение иных обязанностей, вытекающих из настоящего Устава, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания.
4.15. Правление созывается председателем, а в случае его отсутствия – членом правления, временно заменяющим председателя, не реже одного раза в месяц и признается правомочным при участии в нем не менее двух третей членов правления.
4.16. Правление (председатель) имеет право распоряжаться средствами товарищества собственников, находящимися на счете в банке, в соответствии с годовым (полугодовым) планом финансово-хозяйственной деятельности и сметой доходов и расходов товарищества, утвержденными общим собранием.
4.17. Председатель правления товарищества собственников:
обеспечивает выполнение решений правления;
действует без доверенности от имени товарищества;
подписывает платежные документы;
совершает сделки в соответствии с законодательством Республики Беларусь, решением общего собрания или правления товарищества собственников и настоящим Уставом;
разрабатывает, согласовывает с правлением и выносит на утверждение общего собрания проекты структуры, штатного расписания, форм и условий оплаты труда, правил внутреннего трудового распорядка обслуживающего персонала товарищества собственников;
заключает договоры, в том числе трудовые, с обслуживающим персоналом товарищества собственников;
издает приказы и распоряжения, обязательные для исполнения всеми штатными сотрудниками товарищества собственников;
осуществляет контроль за содержанием и ремонтом дома, соблюдением обязательств по договору на его обслуживание и ремонт;
организует ведение делопроизводства товарищества собственников, в том числе реестра его членов;
в случае несвоевременного внесения членами товарищества собственников соответствующих взносов и платежей принимает меры к их взысканию в установленном законодательством Республики Беларусь порядке.
Председатель правления товарищества собственников обязан:
осуществлять свои функции в соответствии с требованиями законодательства;
в течение шести месяцев после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию обеспечить проведение общего собрания по вопросам определения способа управления общим имуществом многоквартирного жилого дома товарищества собственников и предоставления основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг;
выполнять требования местного исполнительного и распорядительного органа по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома товарищества собственников, в том числе качественному и своевременному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, надлежащему содержанию многоквартирного жилого дома товарищества собственников и придомовой территории;
обеспечивать ежемесячно в установленном порядке аккумулирование отчислений на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного жилого дома товарищества собственников, если иное не установлено законодательством;
не реже одного раза в пять лет повышать квалификацию в установленном порядке.
4.18. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников общее собрание избирает ревизионную комиссию (ревизора) из числа членов товарищества или их представителей либо нанимает аудитора.
4.19. Ревизионная комиссия (ревизор) избирается на два года.
4.20. Ревизионная комиссия из своего состава избирает председателя.
4.21. Ревизионная комиссия (ревизор):
контролирует соблюдение финансово-хозяйственной дисциплины и законодательства Республики Беларусь правлением, председателем правления, членами товарищества собственников в процессе осуществления ими деятельности, связанной с деятельностью товарищества собственников;
проводит не реже одного раза в год ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников;
отчитывается перед общим собранием о своей деятельности.
4.22. Без заключения ревизионной комиссии (аудитора) общее собрание не вправе утверждать финансовый отчет, годовой баланс и общий размер платежей.
5. ОБСЛУЖИВАЮЩИЙ ПЕРСОНАЛ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ
5.1. Трудовые отношения в товариществе собственников, включая вопросы найма и увольнения работников, режима их труда и отдыха, условия оплаты труда, гарантии и компенсации, регулируются законодательством о труде.
5.2. Условия трудовых договоров не могут ухудшать положение обслуживающего персонала товарищества собственников по сравнению с условиями, предусмотренными законодательством Республики Беларусь.
6. ЛИКВИДАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ
6.1. Исключен.
6.2. Товарищество собственников может быть ликвидировано по решению:
общего собрания его членов. При этом общее собрание должно выбрать иной способ управления недвижимым имуществом совместного домовладения, за исключением случая гибели или уничтожения недвижимого имущества совместного домовладения;
хозяйственного суда по основаниям и в порядке, предусмотренным законодательными актами Республики Беларусь;
собственника недвижимого имущества совместного домовладения в случае, если право собственности на недвижимое имущество совместного домовладения в целом перешло к одному собственнику.
6.3. При ликвидации товарищества собственников создается ликвидационная комиссия, состав которой определяется органом, принявшим решение о ликвидации.
6.4. С момента создания ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами товарищества собственников.
Ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс и представляет его общему собранию для утверждения. Имущество товарищества собственников, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами товарищества собственников пропорционально размеру их доли в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения.
6.5. Ликвидационная комиссия несет ответственность за ущерб, причиненный ею товариществу собственников, его членам, третьим лицам, в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
6.6. Ликвидационная комиссия сообщает о ликвидации этого товарищества в орган, осуществивший его регистрацию.
7. УЧРЕДИТЕЛИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ
Ф.И.О. (наименование юридического лица) ______________________________________
_____________________________________________________________________________
Адрес _______________________________________________________________________
Данные документа, удостоверяющего личность (серия (при наличии), номер, дата выдачи, наименование государственного органа, его выдавшего, идентификационный номер (при наличии) (данные о государственной регистрации)
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
Приложение 1
к Типовому уставу
товарищества собственников
РЕЕСТР
членов товарищества собственников
_______________________________________________________________
(адрес)
Ф.И.О. или наименование юридического лица
Данные документа, удостоверяющего личность (серия (при наличии), номер, дата выдачи, наименование государственного органа, его выдавшего, идентификационный номер (при наличии) или данные о государственной регистрации
Адрес места жительства и местонахождения
Характеристика помещения, находящегося в собственности
Документы, удостоверяющие право собственности
Доля собственности в общем имуществе совместного домовладения
УТВЕРЖДЕНО
Постановление
Совета Министров
Республики Беларусь
08.04.1998 № 569
ТИПОВОЙ ДОГОВОР
о совместном домовладении
г. ____________
___________ 199_ г.
Собственники жилых и (или) нежилых помещений дома ____ по ул. _____________ г. _________, именуемые далее участниками Договора, в соответствии с Законом Республики Беларусь «О совместном домовладении» заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Участники Договора считают своей целью обеспечение сохранности и содержания недвижимого имущества совместного домовладения, пользования этим имуществом.
Сведения об участниках Договора приведены в приложении 1 к настоящему Договору.
2. Доля каждого участника Договора в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащих ему помещений в общей площади жилых и нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения.
В случае изменения состава или стоимости общего имущества совместного домовладения изменение долей участников в праве собственности на общее имущество устанавливается в зависимости от вклада каждого участника.
3. Каждый участник Договора отвечает по общим договорным обязательствам, а также несет расходы и возмещает убытки, возникшие в связи с осуществлением деятельности по управлению совместным домовладением, одобренной участниками Договора, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения.
По решению собрания собственников может устанавливаться иной порядок распределения расходов по содержанию общего имущества.
4. Участники Договора имеют право:
4.1. при наличии согласия всех собственников домовладения в установленном порядке производить перепланировку и реконструкцию объектов недвижимого имущества совместного домовладения, а также пристраивать новые части недвижимого имущества;
4.2. при наличии согласия всех собственников домовладения продать юридическим лицам и гражданам, обменять, сдать в аренду находящиеся в общей собственности совместного домовладения жилые и (или) нежилые помещения и иные части недвижимого имущества совместного домовладения, если это не влечет нарушения прав и интересов других собственников;
4.3. знакомиться со всей документацией совместного домовладения, касающейся ведения дел, связанных с управлением имуществом этого домовладения.
5. Участники Договора обязаны:
5.1. обеспечивать надлежащее содержание и ремонт находящихся в их собственности жилых и (или) нежилых помещений, а также общего имущества;
5.2. участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, являющегося общей собственностью и перечисленного в перечне общего имущества совместного домовладения (приложение 2);
5.3. соблюдать при пользовании жилыми и (или) нежилыми помещениями, а также общим имуществом совместного домовладения требования санитарных, технических и других норм;
5.4. не препятствовать проведению ремонтно-строительных работ на объектах общего имущества, находящихся внутри принадлежащих им жилых и (или) нежилых помещений;
5.5. выполнять иные обязанности, вытекающие из настоящего Договора и законодательства Республики Беларусь.
6. Участники Договора по взаимному согласию поручают управление недвижимым имуществом совместного домовладения ______________________________ _________________________, который именуется управляющим.
Управляющий действует в интересах участников Договора на основании доверенности, выданной ему в установленном порядке.
Управляющий организует обслуживание жилых и (или) нежилых помещений собственников и придомовой территории, заключает договоры с соответствующими предприятиями и организациями на предоставление коммунальных услуг, своевременно и полностью производит расчеты за эти услуги, осуществляет контроль за внесением в установленном порядке обязательных платежей, предусмотренных статьей 11 Закона Республики Беларусь «О совместном домовладении», представляет интересы участников Договора в отношениях собственности, связанных с общим имуществом, и иных отношениях с третьими лицами, а также оказывает другие услуги собственникам и выполняет иные действия, не запрещенные законодательством Республики Беларусь.
7. Участники Договора вправе осуществлять управление недвижимым имуществом совместно без выбора управляющего. В этом случае для совершения сделок требуется согласие каждого его участника.
8. В случае смерти (ликвидации), признания недееспособным или безвестно отсутствующим кого-либо из участников Договора, а также прекращения права собственности на жилые и (или) нежилые помещения настоящий Договор сохраняет силу в отношениях между остальными его участниками.
9. Если наследники (правопреемники) участников Договора, а также лица, к которым перешло право собственности на помещения совместного домовладения в результате совершения сделок купли-продажи, мены, дарения, принимают все положения настоящего Договора, а участники Договора согласны вступить в договорные отношения с этими лицами, действие настоящего Договора прекращается в связи с подписанием нового аналогичного договора с иным составом участников.
10. Действие настоящего Договора прекращается в случаях:
перехода права собственности на недвижимое имущество совместного домовладения в целом к одному собственнику;
гибели или уничтожения недвижимого имущества совместного домовладения;
принятия решения общим собранием собственников о выборе иного способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения.
Действие настоящего Договора может быть прекращено в иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.
11. С момента прекращения действия Договора совместного домовладения его участники несут ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
12. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания.
13. Настоящий Договор заключен на неопределенный срок.
14. Иные отношения, не предусмотренные настоящим Договором, регулируются в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
Подписи участников Договора:
Приложение 1
к Типовому договору
о совместном домовладении
СВЕДЕНИЯ
об участниках договора о совместном домовладении
____________________________________________________________
(адрес)
Ф.И.О. или наименование юридического лица
Данные документа, удостоверяющего личность (серия (при наличии), номер, дата выдачи, наименование государственного органа, его выдавшего, идентификационный номер (при наличии) или данные о государственной регистрации
Характеристика помещения, находящегося в собственности
Документы, удостоверяющие право собственности
Доля собственности в общем имуществе совместного домовладения
Приложение 2
к Типовому договору
о совместном домовладении
ПЕРЕЧЕНЬ
общего имущества совместного домовладения*
_____________________________________________________________
(адрес)
Наименование
Описание
Единица измерения
Количество
Примечания
2
3
4
5
6
1. Фундамент
2. Цоколь
3. Стены
4. Перегородки
5. Фасады
6. Крыша
7. Водоотводящие устройства
8. Перекрытия
9. Полы мест общего пользования
10. Оконные и дверные проемы
11. Лестничные клетки
12. Благоустройство дворовой территории
13. Инженерные системы:
центрального отопления
горячего водоснабжения
холодного водоснабжения
канализации
электроснабжения
газоснабжения
пожаротушения
вентиляции и дымоудаления
телефонизации
радиовещания
мусороудаления
лифтового хозяйства
коллективного приема телевидения
14. Подвальные помещения
15. Чердачные помещения
16. Отдельно стоящие вспомогательные строения
17. Другие внутренние помещения общего пользования
______________________________
*Составлен на основании технического паспорта на жилой дом.
Принято на собрании собственников.
Подписи:
Что такое совместное домовладение?
Совместное домовладение - это правоотношения собственников недвижимого имущества, которое включает в себя земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности 2 и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью. Такое определение дается в ст.1 Закона РБ от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее - Закон).
Общим имуществом признаются часть недвижимого имущества, которое обслуживает более одного собственника, а также право землепользования.
Так, к общему имуществу относятся: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, которое находится за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания.
Как определить размер доли собственника в совместном домовладении?
Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество устанавливается пропорционально доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади жилых и нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения.
Доля в праве собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на жилые или нежилые помещения и переходит исключительно вместе с ним.
При увеличении общего имущества порядок определения и изменения долей собственников в праве собственности на общее имущество устанавливается в зависимости от вклада каждой из сторон. Собственники вправе предусмотреть иной порядок определения долей собственниками.
Права собственников в совместном домовладении
Собственники недвижимого имущества совместного домовладения владеют, пользуются и распоряжаются жилыми и (или) нежилыми помещениями в соответствии с законодательством. Они имеют следующие права:
в отношении имущества, принадлежащего им на праве собственности:
- в целом либо по частям отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог, дарить, завещать жилые и (или) нежилые помещения;
- совершать с таким имуществом иные действия, не противоречащие законодательству РБ, без согласия на то других собственников недвижимого имущества совместного домовладения;
в отношении общего имущества:
- нельзя отчуждать либо передавать в пользование одному или нескольким собственникам либо иным лицам такое имущество, если в результате отчуждения либо передачи другие собственники не могут реализовать свое право собственности. Иное общее имущество может отчуждаться или передаваться в пользование одному или нескольким собственникам либо иным лицам на основании решения, принятого единогласно всеми собственниками.
Собственник пользуется общим имуществом согласно целевому назначению. В случае технической необходимости собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу, которое находится внутри принадлежащих ему помещений.
Обязанности собственника недвижимого имущества совместного домовладения
Законом предусмотрено, что собственник обязан:
- обеспечивать надлежащее содержание и ремонт помещений, которые находятся в его собственности, не нанося ущерба имуществу других собственников;
- оплачивать водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные ему коммунальные услуги;
- участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, которые находятся в общей собственности. Эти расходы собственники несут пропорционально их доле в праве общей собственности. Размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных государственными органами, и должны обеспечивать покрытие издержек на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества.
Собственники могут установить иной порядок распределения расходов по содержанию общего имущества в случаях особого или исключительного пользования, управления и распоряжения общим имуществом отдельными собственниками, а также несоразмерного пользования им или коммунальными услугами.
В том случае, когда собственник не использует принадлежащие ему помещения либо отказывается от пользования общим имуществом, он не освобождается от участия в расходах по содержанию и ремонту недвижимого имущества, которое находится в общей долевой собственности.
Прекращение совместного домовладения
Совместное домовладение прекращается в случаях, если:
- право собственности на недвижимое имущество совместного домовладения в целом перешло к одному собственнику;
- произошла гибель или уничтожение недвижимого имущества совместного домовладения (по решению общего собрания собственников).
Собственники недвижимого имущества совместного домовладения могут самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом.
Способы управления недвижимым имуществом совместного домовладения
Управлять недвижимым имуществом совместного домовладения можно одним из следующих способов:
- непосредственно управлять (осуществляется собственниками тогда, когда недвижимость включает в себя не более 5 единиц жилых и (или) нежилых помещений, которые принадлежат различным собственникам);
- управлять через товарищество собственников;
- иным способом, предусмотренным законодательством РБ.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается на общем собрании собственников.
Способ управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть изменен в любое время по решению собственников.
Законодательством установлены сроки выбора способа управления недвижимым имуществом.
В частности, решение о выборе способа управления недвижимым имуществом при возникновении совместного домовладения должно быть принято в течение 6 месяцев с момента появления в данном домовладении 2 и более собственников.
В отношении вновь строящегося, реконструируемого или капитально ремонтируемого недвижимого имущества решение о выборе способа управления им может быть принято застройщиком до момента возникновения совместного домовладения.
До того момента, пока собственники не выбрали способ управления недвижимым имуществом, управляет этим имуществом лицо, которое уполномочено соответствующим исполнительным или распорядительным органом.
Что такое товарищество собственников?
Товарищество собственников - это объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, которое создается в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных Законом и уставом товарищества собственников (ст.20 Закона).
Товарищество собственников является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, которое не имеет в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между своими участниками.
Законом запрещено создавать 2 и более товарищества собственников по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения. В случае если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание товарищества собственников для управления этой частью здания. Также Законом разрешено создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.
Товарищество собственников должно состоять из 2 и более членов. Но если оно создается во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании, то может быть создано одним лицом - застройщиком.
Товарищество собственников создается без ограничения срока его деятельности. В уставе товарищества может быть указано иное.
С момента государственной регистрации товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица. Оно имеет расчетный счет и печать со своим наименованием.
Имущество товарищества собственников формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, субсидий, предусмотренных ст.13 Закона, и иных поступлений.
30.04.2010 г.
Оксана Шинкевич, юрист
Журнал «Главный Бухгалтер» № 18, 2010 г.
ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО?
Л.Н.КОРЕНСКИЙ,
юрист, аспирант Академии управления
при Президенте Республики Беларусь
Материал подготовлен с использованием
правовых актов по состоянию
на 9 декабря 2010 г.
В соответствии со статьей 20 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З "О совместном домовладении" (далее - Закон о совместном домовладении) товариществом собственников признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных Законом о совместном домовладении и его уставом. Товарищество собственников является некоммерческой организацией, то есть юридическим лицом, не имеющим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между своими участниками.
В научной литературе встречаются споры относительно того, к какой организационно-правовой группе юридических лиц относить товарищество собственников. Некоторые авторы относят его к числу потребительских кооперативов из-за сходства в организационной структуре. Однако на основании анализа гражданского законодательства Республики Беларусь правильным будет рассматривать товарищество собственников как самостоятельную организационно-правовую форму некоммерческого юридического лица, обладающего всеми признаками юридического лица, указанными в статье 44 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК).
Статья 2 ГК устанавливает обязательные для всех принципы гражданского законодательства, к которым, в частности, относится и принцип недопустимости произвольного вмешательства в частные дела: вмешательство в частные дела не допускается, за исключением случаев, когда такое вмешательство осуществляется на основании правовых норм в интересах национальной безопасности, общественного порядка, защиты нравственности, здоровья населения, прав и свобод других лиц.
14.10.2010 принят Указ Президента Республики Беларусь N 538 "О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков" (далее - Указ N 53, в соответствии с которым в целях совершенствования управления общим имуществом многоквартирных жилых домов и упорядочения деятельности товариществ собственников местным исполнительным и распорядительным органам предоставлено право на соответствующей территории:
- осуществлять координацию и контроль за деятельностью товариществ собственников;
- принимать меры по защите прав и законных интересов членов товариществ собственников;
- согласовывать кандидатуры при избрании (переизбрании) на должность председателя правления товарищества собственников;
- в случае отсутствия у товарищества собственников кандидатур для избрания председателем правления вносить на рассмотрение общего собрания членов товарищества собственников кандидатуру председателя правления;
- вносить предложения о созыве внеочередного общего собрания членов товарищества собственников, в том числе для решения вопросов досрочного прекращения полномочий членов правления, председателя правления, ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников;
- в определенных Указом N 538 случаях назначать уполномоченное лицо по управлению общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома;
- осуществлять иные полномочия в соответствии с законодательством.
Необходимо отметить, что общие критерии согласования / несогласования кандидатур на должность председателя товарищества собственников законодательством не определены. Указом N 538 установлены лишь квалификационные требования, предъявляемые к председателю правления товарищества собственников (наличие определенного уровня образования, прохождение специального обучения по вопросам управления общим имуществом многоквартирных жилых домов, повышение квалификации в установленном порядке не реже одного раза в пять лет); в этой связи предполагается, что критерии для согласования / несогласования представленных членами товарищества кандидатур каждым местным исполнительным и распорядительным органом будут определяться самостоятельно.
Закрепление Законом о совместном домовладении института товарищества собственников своей основной целью имело передачу функции управления многоквартирным домом непосредственным собственникам жилых / нежилых помещений в нем. Именно собственники самостоятельно выбирают лиц, осуществляющих руководство товариществом, организации, с которыми заключаются договоры на выполнение работ по техническому обслуживанию жилого дома и другие виды услуг. Предоставленные Указом N 538 местным исполнительным и распорядительным органам права (осуществлять координацию деятельности, согласовывать кандидатуры председателя правления, вносить предложения о созыве внеочередного общего собрания членов товарищества) позволяют во многом влиять на самостоятельность и независимость деятельности товарищества собственников, что не всегда может сочетаться с указанным принципом гражданского права - недопустимости произвольного вмешательства в частные дела.
Безусловно, на практике встречаются случаи, когда вмешательство в деятельность юридического лица просто необходимо (например, для восстановления нарушенных прав граждан или устранения нарушений норм закона), однако для этого существует система правоохранительных органов Республики Беларусь с четко определенных кругом полномочий.
Кроме того, полагаем, что предусмотренный Указом N 538 контроль за деятельностью товариществ собственников будет носить не произвольный характер, а реализовываться в рамках Указа Президента Республики Беларусь от 16.10.2009 N 510 "О совершенствовании контрольной (надзорной) деятельности в Республике Беларусь", согласно которому проверки субъектов хозяйствования проводятся в соответствии с координационными планами контрольной (надзорной) деятельности, которые формируются органами Комитета государственного контроля Республики Беларусь на полугодие на основании представленных республиканскими органами государственного управления, иными государственными организациями сводных планов проверок.
В заключение следует отметить, что наделение местных исполнительных и распорядительных органов полномочиями на осуществление координации деятельности товариществ собственников в определенной степени является шагом назад в развитии самостоятельного управления совместным домовладением в целом и товариществ собственников в частности. За сравнительно непродолжительный период существования указанных институтов граждане, проживающие в многоквартирных жилых домах, где созданы товарищества собственников, только сейчас начинают понимать преимущества данной формы управления, перестают надеяться на государственные ЖЭУ и ЖРЭТы и самостоятельно и оперативно принимают решения по ремонту жилого дома, благоустройству придомовой территории. Координация деятельности товарищества собственников местными исполнительными и распорядительными органами в конце концов приведет к лоббированию интересов все тех же государственных ЖЭУ и ЖРЭТов, что, в свою очередь, вернет нас к монополизму в сфере жилищно-коммунального хозяйства и отсутствию конкуренции на рынке оказания жилищно-коммунальных услуг и управления недвижимостью.
Республики Беларусь 16 июня 2006 г. N 1/7676
УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
15 июня 2006 г. N 396
О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ
(в ред. Указов Президента Республики Беларусь от 01.03.2007 N 116,
от 31.01.2008 N 55, от 23.01.2009 N 52,
от 02.07.2009 N 367, от 09.03.2010 N 143)
В целях защиты интересов дольщиков и совершенствования порядка осуществления долевого строительства многоквартирных жилых домов в Республике Беларусь ПОСТАНОВЛЯЮ:
1. Утвердить прилагаемые:
Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства;
форму примерного договора создания объекта долевого строительства.
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Установить, что:
2.1. для целей настоящего Указа применяются следующие термины и их определения:
дольщик - гражданин, достигший восемнадцатилетнего возраста (шестнадцатилетнего - в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в том числе индивидуальный предприниматель, и (или) юридическое лицо, заключившие договор создания объекта долевого строительства с застройщиком;
застройщик - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, привлекающие денежные средства дольщиков для строительства собственными силами или с привлечением третьих лиц жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости, связанных с многоквартирным жилым домом, и заключившие (намеревающиеся заключить) договоры создания объектов долевого строительства с дольщиками;
объекты недвижимости, связанные с многоквартирным жилым домом (далее - иные объекты недвижимости), - объекты недвижимости, за исключением объектов промышленного производственного назначения, относящиеся к многоквартирному жилому дому в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенные на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, включая элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, в том числе ограждения, стоянки и гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию многоквартирного жилого дома;
объект долевого строительства - жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном жилом доме или его части и иные объекты недвижимости, строительство которых осуществляется в соответствии с проектной документацией и предусмотрено в договоре создания объекта долевого строительства;
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
недостаток объекта долевого строительства - несоответствие объекта долевого строительства актам законодательства, в том числе техническим нормативным правовым актам и условиям договора создания объекта долевого строительства;
проектная декларация - подлежащий опубликованию и оформленный в соответствии с настоящим Указом документ застройщика, содержащий информацию о застройщике и проекте строительства;
фиксированная цена - цена объекта долевого строительства, рассчитанная в соответствии с законодательством в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год с учетом прогнозных индексов цен в строительстве и статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в этом месяце и году (определяется на дату опубликования проектной декларации, заключения договора создания объекта долевого строительства, в иных требуемых случаях);
(абзац введен Указом Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
2.2. застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости только при отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды и при наличии:
документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;
проектной документации, в том числе сметной, прошедшей государственную экспертизу в государственных органах, определенных законодательными актами, и утвержденной в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь;
(в ред. Указов Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55, от 02.07.2009 N 367)
(см. текст в предыдущей редакции)
абзац исключен. - Указ Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55;
(см. текст в предыдущей редакции)
договора строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости (если строительство не ведется застройщиком собственными силами);
разрешений на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;
документов, подтверждающих опубликование проектной декларации в соответствии с настоящим Указом.
При осуществлении застройщиком строительства собственными силами он должен до начала привлечения средств дольщиков получить необходимые для осуществления строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости специальные разрешения (лицензии).
В случае возникновения у застройщика задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды или при прекращении действия хотя бы одного из документов, указанных в частях первой и второй настоящего подпункта, застройщик не вправе привлекать денежные средства новых дольщиков до погашения соответствующей задолженности (повторного получения необходимых документов).
Неуплата застройщиком налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды, не превышающая 60 дней после истечения сроков их уплаты, не признается задолженностью по данным платежам для целей настоящего Указа. При этом неуплата или неполная уплата сумм названных обязательных платежей в установленные сроки не освобождает застройщика от ответственности, предусмотренной другими законодательными актами;
(часть четвертая пп. 2.2 введена Указом Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
2.3. застройщик вправе в соответствии с настоящим Указом или иными решениями Президента Республики Беларусь изменять договорную (контрактную) цену, определенную в заключенном им договоре подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.3-1. привлечение застройщиком, являющимся государственной организацией или организацией, доля государственной собственности в уставном фонде которой составляет более 50 процентов, физических и юридических лиц, заинтересованных в строительстве объекта долевого строительства, к участию в строительстве такого объекта и заключению договора создания объекта долевого строительства производится самостоятельно либо по его поручению государственными риэлтерскими организациями на основании договора на оказание риэлтерских услуг;
(пп. 2.3-1 введен Указом Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 N 367)
2.4. в случае нарушения установленного договором создания объекта долевого строительства срока внесения платежей дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,01 процента (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей или по платежным документам застройщика) или 0,001 процента (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке.
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
Данные меры ответственности не распространяются на дольщиков в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление платежей за которые осуществляется банком.
Застройщик в случае нарушения по его вине срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, возмещает дольщику убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001 процента от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен Президентом Республики Беларусь или договором.
Данные меры ответственности не применяются к застройщикам, допустившим нарушение сроков передачи дольщикам объектов долевого строительства по причине нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление которых осуществляется банком;
(часть четвертая пп. 2.4 введена Указом Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
КонсультантПлюс: примечание.
Ответственность за нарушение установленного порядка заключения и исполнения договоров на строительство жилых помещений предусмотрена также ст. 12.10 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях.
2.5. привлечение денежных средств дольщиков застройщиком, имеющим задолженность по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды, без наличия документов, предусмотренных подпунктом 2.2 настоящего пункта, или при наличии в данных документах недостоверных сведений либо неустранение в установленном порядке недостатков объекта долевого строительства, если в этих действиях нет состава преступления, -
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
влекут наложение штрафа на должностных лиц юридического лица - застройщика или индивидуальных предпринимателей - застройщиков в размере от 10 до 30 базовых величин.
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
Невыполнение застройщиком обязанностей по размещению до начала привлечения средств дольщиков проектной декларации в соответствующем государственном печатном издании, в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, направлению этой декларации в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости, указанию в данной декларации достоверных и соответствующих требованиям законодательства сведений, либо заключение застройщиком договора создания объекта долевого строительства при отсутствии у него возможности выполнить условия такого договора, либо несоблюдение застройщиком порядка формирования состава дольщиков, предусмотренного пунктом 6 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных настоящим Указом, либо изменение фиксированной цены объекта долевого строительства в случаях, когда такое изменение не предусмотрено законами или решениями Президента Республики Беларусь, либо неисполнение или несвоевременное исполнение застройщиком обязательств по договору, в том числе по передаче объекта долевого строительства надлежащего качества по акту приемки-передачи дольщику или иным лицам, имеющим право принять указанный объект в соответствии с требованиями законодательства, а равно по заключению с наследниками дольщика договора создания объекта долевого строительства на прежних условиях вместо выбывшего дольщика, -
влекут наложение штрафа на застройщика в размере 50 базовых величин.
(часть вторая пп. 2.5 в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
Предоставить право составлять протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных частями первой и второй настоящего подпункта, уполномоченным должностным лицам органов Комитета государственного контроля, Министерства финансов и финансовых управлений (отделов) местных исполнительных и распорядительных органов и органов государственного строительного надзора, а рассматривать дела об этих правонарушениях - хозяйственным судам, органам Комитета государственного контроля, Министерству финансов и финансовым управлениям (отделам) местных исполнительных и распорядительных органов;
(часть третья пп. 2.5 в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 01.03.2007 N 116)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.6. защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с настоящим Указом и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей этому Указу.
Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам или работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации.
(часть вторая пп. 2.6 введена Указом Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
3. Действие настоящего Указа не распространяется на договоры о долевом строительстве, заключенные до 1 июля 2006 г., а также на объекты долевого строительства, в отношении которых разрешение на производство строительно-монтажных работ дано в установленном порядке до указанного срока.
Договоры на строительство таких объектов, а также договоры о долевом строительстве, заключенные до 1 июля 2006 г., действуют в течение установленного в них срока и не подлежат приведению в соответствие с требованиями настоящего Указа.
(п. 3 в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Контроль за порядком заключения и исполнения сторонами договоров создания объектов долевого строительства осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, выдавшими застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.
5. Утратил силу.
(п. 5 утратил силу с 1 января 2010 года. - Указ Президента Республики Беларусь от 09.03.2010 N 143)
(см. текст в предыдущей редакции)
5-1. Застройщик вправе предусматривать при формировании стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства прибыль. При строительстве жилых помещений для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, размер прибыли не должен превышать 5 процентов от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства.
(п. 5-1 введен Указом Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
Пункт 6 вступил в силу с 15 июня 2006 года (пункт 7 данного документа).
6. Совету Министров Республики Беларусь в трехмесячный срок:
обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с настоящим Указом;
утвердить положение о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости и принять иные меры по реализации данного Указа.
Пункт 7 вступил в силу с 15 июня 2006 года.
7. Настоящий Указ вступает в силу с 1 июля 2006 г., за исключением пункта 6 и данного пункта, вступающих в силу со дня подписания этого Указа.
Президент Республики Беларусь А.Лукашенко
УТВЕРЖДЕНО
Указ Президента
Республики Беларусь
15.06.2006 N 396
ПРАВИЛА
ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
(в ред. Указов Президента Республики Беларусь
от 31.01.2008 N 55, от 02.07.2009 N 367)
1. Настоящими Правилами регулируются отношения по привлечению денежных средств граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства на основании договора создания объекта долевого строительства (далее - договор), определяется порядок заключения, исполнения и расторжения указанного договора, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества сторон договора.
2. В соответствии с договором одна сторона - застройщик - принимает на себя обязательство собственными силами или с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство (создание) (далее - строительство) жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (или его части) и иных связанных с ним объектов недвижимости (далее - иные объекты недвижимости), по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства в собственность дольщику, а другая сторона - дольщик - обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства и принять указанный объект в порядке, установленном договором.
Местный исполнительный и распорядительный орган при утверждении актов выбора места размещения земельных участков вправе определять категорию (категории) лиц, которым будет отдаваться предпочтение при заключении договоров создания объектов долевого строительства. При этом относящиеся к такой категории (категориям) граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и заинтересованные в строительстве объекта долевого строительства, направляются местными исполнительными и распорядительными органами к застройщику для участия в таком строительстве жилых помещений путем выдачи им направления для заключения договора создания объекта долевого строительства с данным застройщиком.
(часть вторая п. 2 в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 N 367)
(см. текст в предыдущей редакции)
Если местными исполнительными и распорядительными органами не определена категория (категории) лиц в соответствии с частью второй настоящего пункта, застройщиком при заключении договоров создания объекта долевого строительства отдается предпочтение гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
(часть третья п. 2 введена Указом Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 N 367)
Застройщик обязан вести регистрацию заявлений граждан на заключение договоров создания объектов долевого строительства и заключать такие договоры с учетом очередности их подачи.
(часть четвертая п. 2 введена Указом Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 N 367)
(п. 2 в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах по форме примерного договора создания объекта долевого строительства.
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
Договор должен содержать следующие существенные условия:
определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении отделочных работ;
срок исполнения обязательств по договору, в том числе передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;
цену объекта долевого строительства (цену договора), то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемый в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимости услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации) объекта долевого строительства, не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, и прибыль застройщика. При этом в договоре должны быть указаны отдельно цена услуг застройщика по обеспечению строительства и цена строительства объекта долевого строительства, номера счетов, на которые перечисляются дольщиком денежные средства, условия изменения цены объекта долевого строительства;
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
размер и порядок внесения денежных средств дольщиком;
гарантийный срок на объект долевого строительства;
права и обязанности сторон;
порядок изменения условий договора;
порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;
основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательства или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;
иные условия по соглашению сторон.
4. К договору прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:
характеристика объекта долевого строительства;
расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства;
график платежей (если платеж не вносится дольщиком единовременно);
перечень услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства и его эксплуатации до передачи дольщику, и их стоимость.
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
абзац исключен. - Указ Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55.
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Застройщик обязан не позднее чем за семь календарных дней до начала заключения договоров создания объектов долевого строительства разместить проектную декларацию с информацией о себе и проекте строительства не менее чем в одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, на территории которой будет находиться объект долевого строительства, а также в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, и одновременно направить указанную декларацию в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости. В трехдневный срок после получения местным исполнительным и распорядительным органом декларации от застройщика она размещается на сайте такого органа в сети Интернет и информационных стендах.
(часть первая п. 5 в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 N 367)
(см. текст в предыдущей редакции)
Информация о застройщике должна содержать:
его наименование, место нахождения - для застройщика - юридического лица (фамилия, имя, отчество, место жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя), а также сведения о режиме работы застройщика;
данные о государственной регистрации застройщика в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя;
сведения о проектах строительства жилых домов и иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих заключению договора;
номер специального разрешения (лицензии), срок его действия, данные об органе, выдавшем это разрешение (лицензию), если для выполнения обязанностей застройщика перед дольщиками необходимо получение соответствующего специального разрешения (лицензии).
Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и включать:
цели проекта строительства, сведения об этапах и о сроках его реализации, результатах государственной экспертизы проектной документации;
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 N 367)
(см. текст в предыдущей редакции)
сведения о месте нахождения строящегося многоквартирного жилого дома и его характеристики, в том числе сведения о ценах на объекты долевого строительства (на дату опубликования проектной декларации) и их количестве, предлагаемых для заключения договоров создания объектов долевого строительства в данном многоквартирном жилом доме или его части;
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
данные о правах застройщика на земельный участок, собственнике земельного участка, его границах и площади, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
количество в строящемся многоквартирном жилом доме и ином объекте недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном жилом доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых застройщиком дольщику после утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию жилого дома и связанных с ним иных объектов недвижимости (далее - ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости);
функциональное назначение нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, не входящих в состав общего имущества в таком доме;
состав общего имущества в многоквартирном жилом доме и иных объектах недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности дольщиков после ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства дольщикам;
предполагаемый срок ввода в эксплуатацию строящегося многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;
сведения о договорах строительного подряда, заключенных застройщиком, и условиях ознакомления застройщиком дольщиков с объектом долевого строительства и ходом работ по его строительству.
6. При строительстве многоквартирного жилого дома не менее пятидесяти процентов дольщиков должны быть физическими лицами, за исключением случаев, если строительство ведется для государственных нужд, а также если в течение тридцати дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию, к застройщику не обратилось необходимое число граждан с предложением о заключении договоров. Договоры с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями заключаются застройщиком не ранее тридцати дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию.
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
К индивидуальным предпринимателям - дольщикам применяются требования, установленные частью первой настоящего пункта, регулирующие деятельность юридических лиц, кроме случаев заключения этими гражданами договоров исключительно для личных, бытовых, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с указанием соответствующих целей строительства в договоре.
(часть вторая п. 6 в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
Часть исключена. - Указ Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55.
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Цена объекта долевого строительства рассчитывается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимости услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации), не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, и прибыли застройщика.
(п. 7 в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. Цена объекта долевого строительства, определенная согласно пункту 7 настоящих Правил, является фиксированной на конкретную дату. При условии заключения договоров в течение одного календарного месяца фиксированная цена объекта долевого строительства должна быть одинаковой по каждому типу жилых и (или) нежилых помещений одинаковых потребительских качеств в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости для отдельных категорий дольщиков: для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей или граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
(часть первая п. 8 в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
Изменение цены договора допускается по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены объекта долевого строительства.
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
Застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменением законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь. При снижении по решению уполномоченных государственных органов стоимости используемых при строительстве объекта долевого строительства материалов, работ и услуг, а также уменьшении налоговых платежей, уплачиваемых в связи с реализацией договора, застройщик обязан не позднее месяца после возникновения соответствующих обстоятельств произвести соразмерное уменьшение цены договора. В указанных случаях изменения цены договора застройщик обязан не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа известить дольщика об изменении цены договора с обоснованным расчетом ее изменения. При несогласии дольщика с предлагаемым застройщиком изменением цены договора дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор в порядке, предусмотренном пунктом 18 настоящих Правил.
(часть третья п. 8 в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
При изменении или введении в действие новых технических нормативных правовых актов утвержденная в установленном порядке проектная документация, в том числе сметная, изменению не подлежит.
(часть четвертая п. 8 введена Указом Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
Работы, связанные с изменением технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта, внесенным после утверждения проектной документации, в том числе сметной, в период строительства объекта, производятся за счет государственного органа (организации), принявшего решение, повлекшее необходимость внесения этого изменения.
(часть пятая п. 8 введена Указом Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
По согласованию сторон допускается заключение договора о неизменной (на период его действия) цене объекта долевого строительства, включающей затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемые в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимость услуг застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации) объекта долевого строительства, не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, и прибыль застройщика.
(часть шестая п. 8 введена Указом Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
9. Уплата цены договора производится дольщиком единовременно или поэтапно в установленный договором период по графику платежей, который является неотъемлемой частью договора. Уплата цены договора также может осуществляться по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком.
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
Если в соответствии с договором уплата цены договора осуществляется по графику платежей (по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком), невнесение дольщиком платежей в полном объеме в течение двух периодов (месяцев) подряд является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора.
(часть вторая п. 9 в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. Срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию определяется в договоре с учетом нормативных сроков строительства, предусмотренных проектной документацией, и не может превышать трех лет со дня заключения договора с дольщиком. Если строительство объекта долевого строительства не может быть завершено в определенный в договоре срок в случаях, предусмотренных частью второй настоящего пункта, при отсутствии вины застройщика, он не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение о внесении изменений в договор. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.
Установленный договором срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию может продлеваться в случае, если своевременному исполнению обязательств по договору препятствовало подтвержденное решением суда или иных уполномоченных государственных органов чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие не зависящие от сторон обстоятельства. Течение срока исполнения обязательств приостанавливается на период этих обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается.
(часть вторая п. 10 в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
11. В случае нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, по вине застройщика размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта, не увеличивается.
12. В течение двух месяцев со дня ввода многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости в эксплуатацию после государственной регистрации создания этих дома и объектов недвижимости и при условии полной уплаты дольщиком цены договора согласно настоящим Правилам и заключенному договору застройщик обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства. После государственной регистрации такого права застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства, комплект ключей от жилых (нежилых) помещений данного объекта, документы на установленное оборудование.
Дольщик обязан не позднее трех месяцев со дня получения от застройщика документов, необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства, в установленном порядке оформить на себя данное право. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик до государственной регистрации права собственности дольщика на этот объект и получения дольщиком ключей и документов на установленное оборудование.
Застройщик обязан передать дольщику в собственность в соответствии с договором объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора.
С момента государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства и получения им ключей и документов на установленное оборудование обязательство застройщика по передаче объекта в собственность дольщика считается исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации.
Обязательства дольщика по договору считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.
При передаче застройщиком дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства до момента государственной регистрации права собственности дольщика на этот объект стороны заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иной договор, предусматривающий передачу дольщику в пользование и владение объекта долевого строительства и определяющий его качественные характеристики. Данные договоры заключаются в простой письменной форме, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания. При этом застройщик передает дольщику документы на установленное оборудование и комплект ключей. Со дня подписания договора дольщик обязан оплачивать коммунальные услуги, вносить платежи на содержание и ремонт общего имущества на основе единых правил и норм, утвержденных соответствующим органом государственного управления, а также нести риск случайной гибели имущества.
(часть шестая п. 12 введена Указом Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
Межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты недвижимости, служащие целевому использованию здания, поступают в общую долевую собственность дольщиков, если уплата цены этих объектов производилась всеми дольщиками, и передаются застройщиком по акту приемки-передачи представителю товарищества собственников, если на момент ввода дома в эксплуатацию это товарищество создано, если такое товарищество не создано, - лицу, определяемому общим собранием дольщиков, либо уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом.
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
Объекты инженерной инфраструктуры многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передаются эксплуатирующим их организациям застройщиком в установленном законодательством порядке.
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
При возникновении у дольщика права собственности на объект долевого строительства у него одновременно появляется доля в праве собственности на общее имущество в данном комплексе недвижимого имущества, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
Действие части 10 пункта 12 распространяется на отношения по договорам создания объектов долевого строительства, заключенным после вступления в силу данного документа (пункт 3 Указа Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 N 367).
Застройщик обязан в течение десяти рабочих дней после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию информировать местные исполнительные и распорядительные органы, организации, в которых дольщики состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, о строительстве этими дольщиками жилых помещений в данном жилом доме с указанием их общей площади.
(часть десятая п. 12 введена Указом Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 N 367)
13. Несоблюдение условий договора, технических нормативных правовых актов, требований проектной и иной документации, которое привело к ухудшению качества объекта долевого строительства и делает его непригодным для предусмотренного договором использования, является существенным нарушением качества.
Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
абзац исключен. - Указ Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55;
(см. текст в предыдущей редакции)
возмещения своих расходов по устранению недостатков;
расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.
(абзац введен Указом Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
Часть исключена. - Указ Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55.
(см. текст в предыдущей редакции)
Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может составлять менее двух лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию.
Дольщик (собственник объекта долевого строительства) вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.
Часть исключена. - Указ Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55.
(см. текст в предыдущей редакции)
14. Внесение изменений и дополнений в договор оформляется дополнительным соглашением к договору в письменной форме.
15. Уступка дольщиком права требования по договору создания объекта долевого строительства, если объектом долевого строительства является жилое помещение, либо перевод долга по нему на нового дольщика допускаются только на родителей, детей, усыновителей, усыновленных (удочеренных), родных братьев и сестер, деда, бабку, внуков, супругу (супруга) дольщика, а также на государство в лице уполномоченных государственных органов в соответствии с законодательством до дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, если иное не установлено решениями Президента Республики Беларусь.
В случае, если новый дольщик состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий на день уступки права требования или перевода долга на него, в том числе поставлен на такой учет до исполнения обязательств сторон по первоначальному договору создания объекта долевого строительства, застройщик пересчитывает ему стоимость одного квадратного метра общей площади строящегося жилого помещения с учетом стоимости, установленной в данном строящемся жилом доме для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
(часть вторая п. 15 введена Указом Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 N 367)
(п. 15 в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
16. Существующие на день открытия наследства умершего дольщика имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства дольщика и переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено законодательством. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в заключении договора на прежних условиях вместо выбывшего дольщика.
17. Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора.
Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случае:
невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных этим договором, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по графику платежей;
невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком;
неуплаты в полном объеме цены договора в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;
при несогласии дольщика с изменением цены договора в случаях, предусмотренных частью третьей пункта 8 настоящих Правил.
(часть вторая п. 17 в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
18. Стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Сторонами в недельный срок со дня получения уведомления составляется акт о расторжении договора. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в недельный срок подписать акт расторжения договора, подтвержденных соответствующими документами (больничный лист, копия приказа о командировке, об отпуске и др.), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее 7 дней с момента их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении недельного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения.
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае отказа одной из сторон от исполнения договора застройщик возвращает дольщику внесенные дольщиком денежные средства в порядке, установленном законодательством.
(часть третья п. 18 введена Указом Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
УТВЕРЖДЕНО
Указ Президента
Республики Беларусь
15.06.2006 N 396
(в ред. Указов Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55,
от 23.01.2009 N 52, от 02.07.2009 N 367)
(см. текст в предыдущей редакции)
Форма
ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР
создания объекта долевого строительства
"__" ___________ 200_ г. _____________________________
(название населенного пункта)
____________________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество, адрес, данные документа,
____________________________________________________________________
удостоверяющего личность, гражданина-дольщика или наименование
____________________________________________________________________
юридического лица - дольщика, данные о его государственной
___________________________________________________________________,
регистрации, номер и дата свидетельства)
именуемый в дальнейшем дольщик, с одной стороны, и _________________
(наименование
_______________________, зарегистрированный в Едином государственном
застройщика)
регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей
"__" ___________ ____ г. N ____ и расположенный (проживающий) по
адресу: ____________________________________________________________
____________________________________________, именуемый в дальнейшем
застройщик, в лице ________________________________________________,
(должность, фамилия, имя, отчество)
действующего на основании _________________________________________,
(документ, подтверждающий полномочия)
с другой стороны, вместе именуемые сторонами, заключили настоящий
договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Застройщик за счет средств дольщика обеспечивает
строительство (создание) (далее - строительство) ___________________
(жилого и (или)
____________________________________________________________________
нежилого помещения в составе многоквартирного жилого дома и
связанного с ним объекта недвижимости)
N ______ на ________ этаже в многоквартирном жилом доме N _______ по
ул. ____________________ (микрорайон ______________________________)
в _______________________________, состоящего из ________ комнат(ы),
(название населенного пункта)
общей площадью ______________ кв. метров, жилой площадью ___________
кв. метров _________________________________________________________
(иные необходимые признаки для связанного с жилым
домом объекта недвижимости)
(далее - объект долевого строительства), имеющего характеристики,
указанные в приложении 1 к настоящему договору в соответствии с
проектной документацией, и по окончании строительства передает
объект дольщику.
Объект долевого строительства строится для использования ______
___________________________________________________________________.
(указать для личных, семейных, бытовых нужд или
предпринимательской деятельности)
В случае невыполнения отделочных работ указать, какие из них не
выполняются: ______________________________________________________.
1.2. Застройщик обязуется оказать дольщику услуги, не
включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта
долевого строительства и его эксплуатации до передачи дольщику,
указанные в приложении 2 к настоящему договору, в порядке и на
условиях, предусмотренных настоящим договором.
1.3. Общая площадь многоквартирного жилого дома, в том числе
жилая, и общая площадь иных объектов недвижимости определяется в
соответствии с техническими нормативными правовыми актами.
1.4. Договор заключен при наличии у застройщика:
свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации
создания земельного участка и возникновения права на него от
"__" ___________ 200_ г. N _______, или государственного акта на
право ____________________________________________________ земельным
(вид права на земельный участок)
участком от "__" ___________ 200_ г. N ______, или удостоверения на
право временного пользования земельным участком от
"__" __________ 200_ г. N _______, или договора аренды земельного
участка от "__" _____________ 200_ г. N ______;
проектно-сметной документации, прошедшей в установленном
порядке государственную экспертизу "__" ____________ 200_ г.
и утвержденной решением ________________________ от "__" ___________
200_ г. N _____;
выданного органом государственного строительного надзора
разрешения на производство строительно-монтажных работ от "__"
___________ 200_ г. N ______;
проектной декларации и документов, подтверждающих ее
опубликование _____________________________________________________;
специального разрешения (лицензии) ____________________________
________________________________ от "__" ___________ 200_ г. N ____.
1.5. Дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и
принять объект долевого строительства в порядке, установленном
настоящим договором.
2. Сроки строительства многоквартирного жилого дома
и иного объекта недвижимости
2.1. Срок начала строительства многоквартирного жилого дома и
иного объекта недвижимости ___________________________ 200_ г.
(число и месяц прописью)
Нормативный срок продолжительности строительства
многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в
соответствии с проектной документацией и ввода их в эксплуатацию
____________________________ 200_ г.
(число и месяц прописью)
2.2. установленный настоящим договором срок ввода в
эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иного объекта
недвижимости может продлеваться в случае, если своевременному
исполнению обязательств по договору препятствовало подтвержденное
решением суда или иных уполномоченных государственных органов
чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство
(непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма,
вооруженный конфликт, другие не зависящие от сторон обстоятельства.
Течение срока исполнения обязательств приостанавливается на период
этих обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств
продолжается.
2.3. В случае переноса срока ввода многоквартирного жилого дома
и иного объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик уведомляет
дольщика об изменении сроков ввода и иных связанных с этим
изменениях условий договора и в месячный срок представляет дольщику
для подписания дополнительное соглашение к настоящему договору в
порядке, установленном подпунктом 7.1 пункта 7 настоящего договора.
3. Порядок и условия приемки-передачи объекта
долевого строительства
3.1. Застройщик обязан передать дольщику в собственность объект
долевого строительства, качество которого соответствует условиям
договора, техническим нормативным правовым актам, проектной
документации и иным обязательным требованиям, по акту
приемки-передачи, подписываемому сторонами договора (далее - акт).
Акт составляется по форме согласно приложению 3 к настоящему
договору и подписывается сторонами в двух экземплярах, по одному для
каждой стороны.
В течение двух месяцев со дня ввода многоквартирного жилого
дома и иных объектов недвижимости в эксплуатацию после
государственной регистрации их создания ___________________ при
(указать срок)
условии полной оплаты дольщиком цены договора застройщик обязан
передать дольщику документы, необходимые для оформления права
собственности на объект долевого строительства, и после
государственной регистрации этого права передать дольщику объект
долевого строительства, комплект ключей от жилых (нежилых) помещений
данного объекта и документы на установленное оборудование. Риск
случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого
строительства несет застройщик до принятия объекта долевого
строительства дольщиком в собственность, но не более трех месяцев со
дня передачи дольщику документов, необходимых для оформления права
собственности на данный объект.
С момента государственной регистрации права собственности
дольщика на объект долевого строительства и получения указанных
документов и ключей обязательства застройщика по передаче объекта
долевого строительства в собственность дольщику считаются
исполненными, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и
несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации.
Обязательства дольщика по договору считаются исполненными с
даты уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с
договором.
При условии передачи застройщиком дольщику в пользование и
владение объекта долевого строительства до момента государственной
регистрации права собственности дольщика на этот объект стороны
заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иной
договор, предусматривающий передачу дольщику в пользование и
владение объекта долевого строительства и определяющий его
качественные характеристики. Данные договоры заключаются в простой
письменной форме, не подлежат государственной регистрации и
считаются заключенными со дня их подписания. При этом застройщик
передает дольщику документы на установленное оборудование и комплект
ключей. Со дня подписания договора дольщик обязан оплачивать
коммунальные услуги, вносить платежи на содержание и ремонт общего
имущества на основе единых правил и норм, утвержденных
соответствующими органами государственного управления, а также нести
риск случайной гибели имущества.
Межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и
иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие
места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие
конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное
оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или)
нежилых помещений, элементы озеленения и благоустройства, а также
иные объекты недвижимости, служащие целевому использованию здания,
поступают в общую собственность дольщиков, если финансирование этих
объектов производилось всеми дольщиками, и передаются застройщиком
по акту приемки-передачи представителю товарищества собственников,
если на момент ввода дома в эксплуатацию это товарищество создано,
если такое товарищество не создано, - лицу, определяемому общим
собранием дольщиков, либо уполномоченному местным исполнительным и
распорядительным органом.
При возникновении у дольщика права собственности на объект
долевого строительства одновременно возникает доля в праве
собственности на общее имущество в данном комплексе недвижимого
имущества, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от
права собственности на объект долевого строительства.
3.2. Гарантийный срок для объекта долевого строительства
устанавливается ___________________________________________________.
(указать срок, который не может составлять
менее двух лет)
Указанный гарантийный срок исчисляется со дня ввода
многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в
эксплуатацию.
Недостатки (дефекты), обнаруженные в переданном объекте
долевого строительства, отраженные в акте или выявленные в течение
гарантийного срока, застройщик обязан устранить за свой счет в
согласованный с дольщиком (собственником объекта долевого
строительства) или представителем товарищества собственников срок.
4. Цена объекта долевого строительства
4.1. Стоимость 1 кв. метра общей площади объекта долевого
строительства на день заключения договора в текущих ценах
составляет _____________________ рублей.
4.2. стоимость 1 кв. метра общей площади объекта долевого
строительства формируется в соответствии с законодательством об
определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении
сметной документации с учетом прогнозных индексов цен в
строительстве, статистических индексов изменения стоимости
строительно-монтажных работ в нормативный период строительства,
стоимости услуг застройщика по обеспечению строительства
(эксплуатации), не включенных в стоимость 1 кв. метра общей площади
объекта долевого строительства, и прибыли застройщика.
4.3. Цена объекта долевого строительства общей площадью
_____________ кв. метров в текущих ценах на день заключения договора
составляет _____________________ рублей.
Цена объекта долевого строительства состоит из суммы
возмещения затрат застройщика на строительство этого объекта,
прибыли застройщика, рассчитанной в соответствии с требованиями
законодательства, и суммы затрат на услуги застройщика, не
включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта
долевого строительства и его эксплуатации до передачи дольщику.
Возмещение затрат застройщика по строительству объекта долевого
строительства составляет ____________________________________ рублей
согласно приложению 4 к настоящему договору.
Стоимость услуг застройщика, не включенных в сводный сметный
расчет стоимости строительства объекта долевого строительства и его
эксплуатации до передачи дольщику, составляет ______________ рублей
согласно приложению 2 к настоящему договору.
4.4. цена объекта долевого строительства, определенная
согласно подпункту 4.2 настоящего договора, является фиксированной
на дату заключения договора создания объекта долевого
строительства.
Изменение фиксированной цены договора допускается по соглашению
cторон об изменении проектной документации в отношении
финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по
ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ
или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных
работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к
договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены.
Застройщик вправе изменить цену договора в связи с
определенным в соответствии с законодательством изменением
статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных
работ в нормативный период строительства объекта долевого
строительства и изменением законодательства об уплате косвенных
налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента
Республики Беларусь. При снижении по решению уполномоченных
государственных органов стоимости используемых при строительстве
объекта долевого строительства материалов, работ и услуг, а также
уменьшении налоговых платежей, уплачиваемых в связи с реализацией
договора, застройщик не позднее месяца с момента возникновения
соответствующих обстоятельств обязан произвести соразмерное
уменьшение цены договора. В указанных случаях изменения цены
договора застройщик обязан известить дольщика не менее чем за 10
дней до окончания срока очередного платежа об изменении цены
договора с обоснованным расчетом ее изменения. При несогласии
дольщика с предлагаемым застройщиком изменением цены договора
дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор в порядке,
предусмотренном подпунктом 7.2 пункта 7 настоящего договора.
5. Порядок расчетов
5.1. Платежи на строительство объекта долевого строительства и
на оплату услуг застройщика вносятся дольщиком единовременно или
поэтапно в соответствии с графиком платежей при строительстве,
составленным согласно приложению 5 к настоящему договору и
подписанным обеими сторонами. Данные платежи могут осуществляться
также по платежным документам, ежемесячно представляемым
застройщиком.
Застройщик выдает дольщику расчетный документ на платеж для
оплаты стоимости строительства объекта долевого строительства и
оказываемых им услуг.
5.2. Поэтапные платежи вносятся до ___ числа месяца, следующего
за месяцем выдачи расчетного документа:
на строительство объекта долевого строительства - на
специальный счет застройщика N ________________________ в
_____________________________ код банка ______ УНН ________________.
(наименование банка)
Средства, находящиеся на специальном счете, используются
застройщиком только по целевому назначению;
на оплату услуг застройщика - на текущий (расчетный) счет
застройщика N __________ в ______________________ код банка ________
(наименование банка)
УНН _______________________________________________________________.
5.3. При изменении цены объекта долевого строительства в
случаях, указанных в подпункте 4.4 пункта 4 настоящего договора,
стороны, заключая дополнительное соглашение об изменении цены,
одновременно вносят изменение в график платежей при строительстве
объекта долевого строительства.
5.4. Стоимость оплаченных в ходе строительства объемов работ и
затрат, подтвержденных расчетными документами застройщика, при
окончательном расчете не изменяется.
В случае нарушения по вине застройщика срока передачи дольщику
объекта долевого строительства размер денежных средств, подлежащих
уплате дольщиком по настоящему договору, не увеличивается.
6. Права и обязанности сторон
6.1. Дольщик имеет право:
6.1.1. ознакомиться с проектной документацией, имеющей
отношение к объекту долевого строительства;
6.1.2. по согласованию с застройщиком посещать место
строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта
недвижимости в установленное застройщиком время, соблюдая при этом
требования техники безопасности, и в установленном порядке
знакомиться с ходом строительства;
6.1.3. отказаться от выполнения отдельных видов отделочных
работ до начала их осуществления;
6.1.4. передавать застройщику (при его согласии) в случае
выполнения отделочных работ из материалов дольщика необходимые
отделочные материалы, сантехническое, электро- или газовое
оборудование для их применения и установки в соответствии с
дополнительным соглашением к настоящему договору;
6.1.5. получать от застройщика информацию о ходе строительства;
6.1.6. исключен;
6.1.7. получить от застройщика документы, необходимые для
государственной регистрации права собственности на объект долевого
строительства;
6.1.8. требовать от застройщика устранения дефектов и
недоделок, выявленных в течение гарантийного срока;
6.1.9. отказаться от уплаты цены договора при несоответствии
объекта долевого строительства требованиям, изложенным в договоре,
требовать его расторжения в порядке, установленном в пункте 7
настоящего договора, в любое время исполнения договора, в том числе
в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком
своих обязательств, предусмотренных в настоящем договоре.
6.2. Дольщик обязан:
6.2.1. вносить средства на строительство объекта долевого
строительства в размерах, порядке и сроки, которые предусмотрены в
настоящем договоре;
6.2.2. представлять подтверждающие документы (решение местного
исполнительного и распорядительного органа (организации) о
начислении субсидии, выделении льготного кредита) при строительстве
с использованием субсидий или привлечением льготного кредита и иных
форм государственной поддержки;
6.2.3. уплачивать цену договора в порядке, установленном в
договоре;
6.2.4. принять от застройщика законченный строительством объект
долевого строительства по акту в соответствии с условиями,
определенными в настоящем договоре;
6.2.5. в трехмесячный срок после передачи застройщиком всех
необходимых документов оформить право собственности на построенный
объект долевого строительства.
6.3. Застройщик имеет право:
6.3.1. требовать от дольщика перечисления средств на
строительство объекта долевого строительства на условиях,
определенных в настоящем договоре;
6.3.2. расторгнуть договор в случае невнесения дольщиком в
полном объеме платежей, предусмотренных настоящим договором, в
течение двух периодов подряд согласно утвержденному графику платежей
или двух месяцев подряд при условии оплаты цены договора по
платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком, либо в
срок, установленный настоящим договором для оплаты цены договора,
если она в соответствии с договором производится единовременно, а
также при несогласии дольщика с изменением цены договора в случаях,
предусмотренных частью третьей подпункта 4.4 пункта 4 настоящего
договора.
6.4. Застройщик обязан:
6.4.1. ознакомить дольщика с документами, перечисленными в
подпункте 1.4 пункта 1 настоящего договора, удостоверяющими его
право на строительство объекта долевого строительства;
6.4.2. обеспечить за счет средств дольщика в срок, указанный в
настоящем договоре, строительство объекта долевого строительства в
соответствии с проектной документацией;
6.4.3. организовать непрерывный процесс финансирования
строительства многоквартирного жилого дома и иного объекта
недвижимости, контролировать поступление средств на строительство,
обеспечить информирование дольщика по всем вопросам заключения и
исполнения настоящего договора, контролировать исполнение
обязательств по договору;
6.4.4. предъявить дольщику обоснованный расчет-справку
стоимости объекта долевого строительства в течение месяца со дня
утверждения комиссией акта о приемке дома в эксплуатацию.
Если фактическая площадь передаваемого объекта долевого
строительства меньше (больше) оговоренной в договоре, застройщик
производит перерасчет стоимости объекта долевого строительства;
6.4.5. исключен;
6.4.6. заключить договор с правопреемником дольщика (с его
согласия) в случае смерти дольщика или реорганизации юридического
лица, являющегося дольщиком по настоящему договору;
6.4.7. сообщить дольщику об изменениях условий договора
строительного подряда, если это влияет на отношения, регулируемые в
настоящем договоре;
6.4.8. уведомить дольщика о вносимых изменениях в проектную
документацию, в случае если они повлекут увеличение или уменьшение
цены объекта долевого строительства или иных качественных его
показателей;
6.4.9. исключен;
6.4.10. обеспечивать сохранность установленного оборудования до
передачи объекта долевого строительства дольщику;
6.4.11. обеспечить государственную регистрацию многоквартирного
жилого дома и иного объекта недвижимости в установленном порядке, а
также подготовку необходимых документов и передачу их представителю
товарищества собственников, если на момент ввода дома в эксплуатацию
это товарищество создано, либо лицу, определяемому общим собранием
дольщиков, для последующего оформления прав на земельный участок;
6.4.12. передать территориальной организации по государственной
регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и
дольщику необходимые документы для оформления права собственности
на объект долевого строительства при выполнении дольщиком
обязательств по уплате цены договора в течение _________________
(указать срок)
дней со дня утверждения акта о вводе многоквартирного жилого дома
и иного объекта недвижимости в эксплуатацию;
6.4.13. передать дольщику объект долевого строительства по акту
приемки-передачи объекта долевого строительства в соответствии с
законодательством и условиями настоящего договора;
6.4.14. устранить недостатки (дефекты), обнаруженные в
переданном объекте долевого строительства и отраженные в акте либо
выявленные в течение гарантийного срока, в ___________________, если
(указать срок)
меньший срок не установлен законодательством;
6.4.15. передать в установленном порядке общее имущество
многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости
представителю товарищества собственников, если на момент ввода дома
в эксплуатацию это товарищество создано, если такое товарищество не
создано, - лицу, определяемому общим собранием дольщиков, либо
уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом и
информировать его об объектах долевого строительства, в которых не
производились отделочные работы;
6.4.16. обеспечить выполнение требований, установленных
законодательством, в том числе техническими нормативными правовыми
актами.
7. Изменение, дополнение и расторжение договора
7.1. При переносе сроков строительства или изменении цены
объекта долевого строительства, указанных в подпункте 2.2 пункта 2 и
подпунктах 4.3 и 4.4 пункта 4 настоящего договора, застройщик
предлагает дольщику внести изменения в заключенный договор.
Дополнения и изменения к настоящему договору принимаются при
обоюдном согласии сторон и оформляются дополнительным соглашением.
7.2. В случаях, предусмотренных в подпунктах 6.1.9 и 6.3.2
пункта 6 настоящего договора, стороны вправе по своей инициативе
требовать его досрочного расторжения.
Стороны извещают друг друга о расторжении договора за один
месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). В
недельный срок со дня получения уведомления сторонами составляется
акт о расторжении договора. Договор считается расторгнутым после
подписания сторонами данного акта.
В случаях, предусмотренных подпунктом 6.3.2 пункта 6
настоящего договора, и по истечении недельного срока со дня отказа
дольщика от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа
в установленный срок застройщик вправе в одностороннем порядке
отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую
сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения.
7.3. Исключен.
7.4. При досрочном расторжении настоящего договора, отказе
застройщика в одностороннем порядке от исполнения договора и (или)
при неисполнении обязательств застройщик обязан произвести возврат
полученных от дольщика средств в порядке, установленном Советом
Министров Республики Беларусь.
8. Ответственность сторон
8.1. За несвоевременное внесение дольщиком платежей,
предусмотренных в настоящем договоре, он уплачивает застройщику
неустойку (пеню) в размере 0,01 процента (при необходимости внесения
дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей либо по
платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком) или
0,001 процента (если платежи должны вноситься дольщиком
единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день
просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о
расторжении договора.
Данные меры ответственности не распространяются на участников
долевого строительства в части льготных кредитов, субсидий и иных
форм государственной поддержки.
8.2. При вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию,
передаче объекта долевого строительства или необходимых документов с
нарушением сроков, установленных в настоящем договоре, застройщик
возмещает дольщику, внесшему все предусмотренные настоящим договором
платежи, убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере
___________________________________________________________________.
(размер неустойки (пени) не может быть меньше 0,001 процента
от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки,
если больший размер санкций не определен решениями
Президента Республики Беларусь)
8.3. Дольщик освобождается от ответственности за полное или
частичное неисполнение своих обязательств, если их неисполнение
явилось следствием чрезвычайного и непредотвратимого при данных
условиях обстоятельства (непреодолимая сила), включая стихийное
бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт.
Застройщик освобождается от ответственности за полное или
частичное неисполнение своих обязательств, если докажет, что их
неисполнение явилось следствием непреодолимой силы или нарушения
дольщиком (собственником объекта долевого строительства)
установленных правил пользования объектом долевого строительства.
8.4. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора,
разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством.
9. Дополнительные положения
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
10. Заключительные положения
10.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания и
действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.
10.2. Все приложения, дополнения и изменения к настоящему
договору являются его неотъемлемой частью.
10.3. Приложениями к настоящему договору являются:
приложение 1 "Характеристика объекта долевого строительства";
приложение 2 "Перечень услуг застройщика, не включенных в
сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого
строительства и его эксплуатации до передачи дольщику";
приложение 3 "Акт приемки-передачи объекта долевого
строительства";
приложение 4 "Расчет затрат застройщика на строительство
объекта долевого строительства N ________ в жилом доме N ___ по
ул. _____________, микрорайон _____________, г.______________, серия
дома ____, дата начала строительства __________________, дата ввода
дома в эксплуатацию _________________";
приложение 5 "График платежей при строительстве объекта
долевого строительства" (если уплата цены договора не производится
единовременно).
10.4. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному
для каждой из сторон.
10.5. Адреса и реквизиты сторон.
Дольщик Застройщик
________________________________ _________________________________
(фамилия, имя, отчество (наименование застройщика)
гражданина-дольщика, Юридический адрес _______________
________________________________ Счет N __________________________
место жительства, в отделении банка _______________
данные документа, Код ОКПО ________________________
удостоверяющего личность) УНН _____________________________
Для юридического лица __________
________________________________
(наименование юридического лица)
Юридический адрес ______________
Счет N _________________________
в отделении банка ______________
Код ОКПО _______________________
УНН ____________________________
Дольщик ________________________ Застройщик ______________________
(подпись) (подпись)
М.П. М.П.
Приложение 1
к примерному договору
создания объекта
долевого строительства
(в редакции
Указа Президента
Республики Беларусь
31.01.2008 N 55)
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
Характеристика объекта долевого
строительства N ___________
Объект долевого строительства - жилое (нежилое встроенное,
встроенно-пристроенное, пристроенное) <*> помещение в
многоквартирном жилом доме _________________________________________
(блочный, кирпичный, другое) <*>
строительная серия __, расположенном в _____________________________
(название населенного пункта)
по ул. _____________, N ______, корп. ____, микрорайон ____________.
Наличие в доме:
технического этажа ___________________________________________;
лифтов _______________________________________________________;
помещения для стоянки и хранения автомобилей и мотоциклов _____
___________________________________________________________________;
погребов _____________________________________________________;
кладовых _____________________________________________________;
помещения для размещения штатных работников товарищества
собственников ________________________________________________;
магазинов, других помещений ___________________________________
___________________________________________________________________.
Нежилые помещения в многоквартирном жилом доме, стоимость или
частичная стоимость строительства которых включена в цену договора
создания объекта долевого строительства:
кладовая ___________________________ кв. метров;
погреб ___________________________ кв. метров;
помещение для стоянки и хранения автомобилей и мотоциклов _____
________________________________________________________ кв. метров;
(отгороженное, открытое) <*>
помещение для размещения штатных работников товарищества
собственников _____________________________________ кв. метров;
___________________________________________________________________.
Объекты недвижимости, связанные с многоквартирным жилым домом,
относящиеся к нему в соответствии с проектной документацией на
данный дом и расположенные на одном земельном участке,
предоставленном для его строительства, включая элементы инженерной
инфраструктуры, озеленения и благоустройства, в том числе
ограждения, стоянки и гаражи, иные отдельно стоящие объекты для
целевого использования многоквартирного жилого дома, стоимость или
частичная стоимость строительства которых включена в цену договора
создания объекта долевого строительства:
внутриквартальные инженерные сети электро-, тепло-, газо-,
водоснабжения, канализации, связи, телефикации, радиофикации;
объекты благоустройства и озеленения территории;
_______________________________________________________________
______________________________________________________________.
Объект долевого строительства состоит из _________ комнат общей
площадью __________ кв. метров, в том числе жилая _________
кв. метров, подсобных помещений общей площадью _____________
кв. метров, из них кухня _____ кв. метров, ванная _______
кв. метров, туалет _______ кв. метров, балкон (лоджия) ___________
кв. метров.
Полы _________________________________________________________.
(паркет, линолеум, другое)
Стены ________________________________________________________.
(штукатурка, обои, окраска, другое)
Двери входные _________________, внутренние __________________.
Окна _________________________________________________________.
Потолки ______________________________________________________.
Санитарно-техническое оборудование ___________________________.
Иное оборудование ____________________________________________.
Объект долевого строительства передается:
с отделкой ____________________________________________________
(привести перечень внутренних отделочных работ)
___________________________________________________________________;
без отделки ___________________________________________________
(привести перечень внутренних отделочных работ)
___________________________________________________________________;
с частичной отделкой __________________________________________
(привести перечень внутренних
___________________________________________________________________.
отделочных работ)
Застройщик ___________________________
(подпись)
М.П.
--------------------------------
<*> Ненужное зачеркнуть.
Приложение 2
к примерному договору
создания объекта
долевого строительства
(в редакции
Указа Президента
Республики Беларусь
31.01.2008 N 55)
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
ПЕРЕЧЕНЬ
услуг застройщика, не включенных в сводный сметный расчет
стоимости строительства объекта долевого строительства
и его эксплуатации до передачи дольщику
Наименование услуг Затраты на оказание услуг и их
обоснование (тыс. рублей)
1. Обеспечение изготовления
технического паспорта дома по тарифам территориальной
организации по государственной
регистрации недвижимого имущества,
прав на него и сделок с ним
2. Эксплуатация объекта
долевого строительства до его
передачи дольщику по акту
приемки-передачи
3.
...
Застройщик _______________ Дольщик __________________
(подпись) (подпись)
М.П. М.П.
Приложение 3
к примерному договору
создания объекта
долевого строительства
(в редакции
Указа Президента
Республики Беларусь
31.01.2008 N 55)
(в ред. Указов Президента Республики Беларусь
от 31.01.2008 N 55, от 23.01.2009 N 52)
(см. текст в предыдущей редакции)
Акт приемки-передачи объекта
долевого строительства <*>
______________________________ "___" _____________ 200_ г.
(название населенного пункта)
____________________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество гражданина, данные документа,
____________________________________________________________________
удостоверяющего личность; наименование юридического лица,
___________________________________________________________________,
данные государственной регистрации, номер и дата свидетельства)
именуемый в дальнейшем дольщик, с одной стороны, и _________________
(наименование
___________________________________________________________________,
застройщика)
зарегистрированный в Едином государственном регистре юридических лиц
и индивидуальных предпринимателей "__" ___________ 200__ г. N ____,
расположенный по адресу: ___________________________________________
___________________________________________________________________,
именуемый в дальнейшем застройщик, в лице __________________________
(должность,
___________________________________________________________________,
фамилия, имя, отчество)
действующего на основании _________________________________________,
(документ, подтверждающий полномочия)
с другой стороны, составили настоящий акт о том, что в жилом доме по
адресу: __________________________________, введенном в эксплуатацию
____________ 200_ г.:
1. Застройщик передал дольщику объект долевого строительства,
расположенный на ___ этаже, состоящий из ____ комнат общей площадью
________ кв. метров ________________________________________________
(иные необходимые характеристики связанного
___________________________________________________________________,
с жилым домом объекта недвижимости)
стоимостью _____________________________________________ тыс. рублей
(цифрами и прописью)
с отделкой, без отделки, с частичной отделкой.
2. Застройщик передал дольщику полный комплект ключей,
обеспечивающих доступ на объект. Застройщик гарантирует, что других
ключей к входным дверям в переданные дольщику помещения ни у самого
застройщика, ни у известных ему третьих лиц не имеется.
3. Дольщик принял:
объект долевого строительства и переданный комплект ключей;
технические паспорта на приборы учета воды N ________________;
технический паспорт на прибор учета расхода газа
N _____________;
технический паспорт на прибор учета тепловой энергии
N ________.
Замечания дольщика по состоянию объекта долевого строительства
при его приемке-передаче указываются в приложении к акту
приемки-передачи объекта долевого строительства и должны быть
устранены в месячный срок после подписания настоящего акта.
Застройщик _______________ Дольщик __________________
(подпись) (подпись)
М.П. М.П.
--------------------------------
<*> Заполняется по окончании строительства.
Приложение
к акту приемки-передачи
объекта долевого строительства
от "__" _______ 200_ г.
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 23.01.2009 N 52)
(см. текст в предыдущей редакции)
ПЕРЕЧЕНЬ
замечаний по объекту долевого строительства
Замечания по объекту долевого строительства, расположенному ___
____________________________________________________________________
(название населенного пункта, строительный или почтовый адрес)
и построенному (созданному) ________________________________________
(наименование застройщика)
(зарегистрирован в Едином государственном регистре юридических лиц и
индивидуальных предпринимателей "__" ______________ 200_ г. N ______
адрес ____________________________________________________________),
право собственности на который передается дольщику _________________
(фамилия, имя,
____________________________________________________________________
отчество гражданина, данные документа, удостоверяющего личность;
____________________________________________________________________
наименование юридического лица, почтовые реквизиты,
___________________________________________________________________:
номер и дата свидетельства о регистрации)
1. ___________________________________________________________.
2. ___________________________________________________________.
3. ___________________________________________________________.
4. ___________________________________________________________.
____________________________________________________________
____________________________________________________________
Застройщик обязуется устранить перечисленные замечания за свой
счет в срок до "__" ______________ 200_ г.
Застройщик _______________ Дольщик __________________
(подпись) (подпись)
М.П. М.П.
Приложение 4
к примерному договору
создания объекта
долевого строительства
(в редакции
Указа Президента
Республики Беларусь
31.01.2008 N 55)
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
Расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого
строительства N __ в жилом доме N __ по ул. ____________,
микрорайон ______________, г.________, серия дома _________,
дата начала строительства _____, дата ввода дома
в эксплуатацию ________________ <*>
(тыс. рублей)
Этаж _____,
количество
комнат ___, иные
характеристики
объекта долевого
строительства Стоимость 1 кв.
метра общей
площади на дату Общая
площадь
объекта
долевого
строи-
тельства
проект-
ная
(факти-
ческая)
<**>,
кв.
метров Доплаты
в зави-
симости
от
характе-
ристики
объекта
(этаж,
другие) Цена объекта доле-
вого строительства
на дату
заклю-
чения
дого-
вора ввода
дома в
эксплуа-
тацию заклю-
чения
договора
(данные
графы
2 х
x на
данные
графы 4) ввода дома
в эксплуа-
тацию, с
учетом
фактичес-
кой площа-
ди объекта
долевого
строитель-
ства (дан-
ные графы
3 x на
данные
графы 4 +
+ данные
графы 5)
<**>
1 2 3 4 5 6 7
Стоимость 1
кв. метра общей
площади с
затратами,
включенными в
соответствии с
законодательством
в стоимость
1 кв. метра общей
площади, а также
с учетом прибыли
застройщика
--------------------------------
<*> Расчет затрат застройщика на строительство производится
согласно законодательству о ценообразовании в строительстве.
<**> Данные вносятся по результатам обмеров территориальной
организацией по государственной регистрации недвижимого имущества,
прав на него и сделок с ним.
Расчет составил _______________________________
Застройщик ______________ С расчетом ознакомлен ____________________
(подпись) (подпись дольщика)
М.П.
Приложение 5
к примерному договору
создания объекта
долевого строительства
(в редакции
Указа Президента
Республики Беларусь
31.01.2008 N 55)
(в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55)
(см. текст в предыдущей редакции)
График платежей при строительстве объекта долевого
строительства N ________
в доме N ___________ по ул. _____________ в г.____________
Срок внесения платежей Размер платежей (тыс. рублей) Примечания
год месяц на строительство
объекта на оплату
услуг
застройщика
1.
2.
3.
4.
...
Очередные платежи на строительство объекта долевого
строительства вносятся на специальный счет N ______________ в банке
_____________________________________.
Оплата услуг производится на расчетный счет застройщика
N ___________ в банке ___________________________________________.
Платежи вносятся до ___________ числа месяца, следующего за
месяцем выдачи застройщиком расчетного документа для внесения
платежей.
Застройщик _______________ Дольщик _________________
(подпись) (подпись)
М.П. М.П.
Полезная информация:
паспортист -313-70-69; специалист - 313-74-70, 315-34-18; оператор по воде - 315-56-35, автоответчик - 313-80-41, 313-74-45; юрист - 313-74-37
2. АТС - Матусевича, 13 http://maps.interfax.by/minsk/biz/11144
3. Поликлиника № 26 (взрослая) - Кунцевщина, 8 - 256-88-29, 256-85-65 http://maps.interfax.by/minsk/biz/11159
5. Территориальный центр Фрунз. района - Одинцова,85 http://maps.interfax.by/minsk/biz/522510
6. Администрация Фрунз. района - Кальварийская , 39 http://maps.interfax.by/minsk/biz/11702
7. Фрунзенский РУВД - Кальварийская, 41 http://maps.interfax.by/minsk/biz/9715
8. Суд Фрунз. района - Д.Марцинкевича, 1 http://maps.interfax.by/minsk/biz/10551
9. Налоговая инспекция - пр.Пушкина, 11 http://maps.interfax.by/minsk/gis/16212
10. Управление образования - Кальварийская, 39 http://maps.interfax.by/minsk/biz/11702
11. Нотариальная контора - Притыцкого, 78 http://maps.interfax.by/minsk/biz/14946
12. Почтовое отделение - 220055 по адресу Жиновича,21. Добавить отделение 220136 (Одинцова,36 корп.1) - выдача международных посылок.
13. Энергонадзор- Б.Хмельницкого, 6, 296-69-77 ответственная по фрунз.р-ну Екатерина Александровна. Время работы: 8-20,в будние дни без перерыва на обед; сб 9-17. (с собой иметь паспорт)
14. Минскводоканал - Одинцова, 12А, тел. 257-92-76, режим работы с 8 до 20,будние дни, для заключения договора иметь при себе: документы на квартиру и паcпорт.
15.Поликлинника детская №20 по ул.Ольшевского,29 корп.2. Участок №12 кабинет 334.
