Жилая недвижимость. Общие тенденции.

ITBY:

где понижалы которые кричали что к весне будет папиццот?

А в самом деле - где такие понижалы? И были ли они......такие отвязанные?

И много че еще понаписАл.... Но потом почитал 9001 - и все (почти все) потер.....

Ingvar,

Это не значит что денег совсем нет - люди с кешем капризные - кому-то именно этот дом наф не нужен.

Небольшое уточнение: с небольшим кешем. 600 у.е. за метр для Минска смешная цена, я немедленно взял бы трешку и оплатил в тот же день.

Появилось пару минуток, вот и решил (после многомесячного чтения ветки) осветить свое представление вопроса:

1. Моя диспозиция.

а. скинул свою однушку в центре еще в феврале 2009.... может и поторопился, а может нет.... короче хрущ (33 кв.м.), 1 -й этаж, возле

Комаровки.... за 45 к...

б. уже год слежу более-менее за рынком - хочу трешку для жизни (да и семья требует, 2-й ребенок в планах)....кэш есть даже на

нынешнюю

цену.

в. жить есть где... вопрос не горящий....

г. ситуация с доходами - упали практически в 2 раза, но не голодаем конечно.... бизнесменим помаленьку

Так вот, ситуацию хочется неспешно (в 2010) разрулить ко всеобщей выгоде....

Купить по адекватной цене. Попиццот - не попиццот, вопрос не в этом....главное купить за цену, адекватную экономической

ситуации в стране, в моем бизнесе и семье.....

Нынешний уровень цен считаю просто искуственным и не адекватным экономической ситуации.

В тоже время, готов покупать и по 2к и по 3к - если экономика и соответственно мои доходы вернутся хотяб на уровень 2008.

Как говорится вопрос не в абсолютной цифре цены - вопрос в соотношении цены и текущей экономической ситуации.

Что касается "понижальческого" настроения - есть у меня и вторая грань.... по бизнесу построили объект: не большой не маленький - но

1500 кв.м. есть... С учетом того, что есть еще второй объект в начальной стадии - планировали продать первый (естественно с хорошим

заработком) и на вырученные деньги - достроить второй (который гораздо больше). Кризис спутал все карты - на сегодняшний день

предлагаемые нам цены за первый объект в лучшем случае просто покрывают затраты. В итоге объект висит, второй почти не строится.

Так что я по идее должен быть "повышальщиком" - т.к. уровень цен хотяб 2008 г. по идее должен обеспечить нам не плохую прибыль,

которой хватит и на достройку второго объекта и еще на квартирку хватит даже по 2к....

Так вот теперь о понимании (моем) ситуации...

2. Мои мысли....

В экономике дела действительно совсем не веселы... много и долго писать смысла нет, соглашуть с многочисленными предыдущими ораторами.

На уровне мелкого и среднего бизнеса (за редкими исключениями) - ситуация естественно соввсем не безоблачная.

Общаясь с партнерами-заказчиками-друзьями - оценю так ситуацию:

30% - полная - людям жрать не чего, не то что недвигу покупать...долги, проблемы и т.д.

40% - не полная - пока барахтаются и даже кушать есть что.... но недвига где-то в последних рядах приоритетов, да и настроение обще подавленное и скептическое.

20% - вроде чувствуют себя более-менее... может не 2008 - но, что-то даже зарабатывается....

10% - алес гут! ....

В общем - не самый благоприятный фон для роста недвижимости

Нынешняя обстановка - следствие активной работы сектора недвижимости (агенства, застройщики и т.д.).... пока эта работа дает минимальный эффект. Есть у народа некий жирок подкожный, есть некие представления, есть насущные потребности (нужно именно сейчас например) - это обеспечивает минимальное движение и поддержание рынка.

На сколько хватит ресурсов у всех сторон (продавцы-покупатели-агенты) - посмотрим.

2010.

В рос - НЕ ВЕРЮ!... нет ни каких предпосылок....

Стабилизец - ну наверное 50/50.... Всетки выборы на носу... кредитов наберем, что-то продадим, цены подымем на ЖКХ и т.д, урежем какие-то расходы - короче удержимся на уровне 2009.... по политическим соображениям....

Что будет в 2011-2012-2013 - очень сложно оценить.... есть шанс и выкарабкаться (если расшивелится экономика мировая и российская), есть шанс ухнуть в такую яму - как уже было в начале девяностых....

Падение - 50/50... кредиты не дадут, продать не очень получится, экономике совсем не двинется.... вот тут будет самое интересное.

Еще хочу добавить два момента:

Про себестоимость - наша стройка (объект №1) стала нам примерно 500-600 $ за квадрат.... со всем: земля, проект, стройка, все налоги и все-все-все.....и это при относительно небольшой площади, полной отделке, всех налогах (НДС -18%, Инновацолнный фонд - 13,5%, 1% сельхоз) - которые не платятся при строительстве жилья......так что есть у застройщиков не хилый запас - одних налогов под 30%, большие площади, скидки на объемах материалов и т.д. Оцениваю себестоимость (пусть даже и с элементами расп-ства и откатами) - где-то в уровне тех-же 500-600 $ .... Так что резерв есть.

Ну и про наш народ, его менталитет и зомбиящики....

Разговаривал на днях на стройке одной в Гродно с мастером (не интеллигенция конечно, но и не работяга с под заводской пивнухи, мозги должны быть минимально ) - обсуждали актуальную тему нефти. Так вот товарищ абсолютно уверен "ВСЕ ГУТ!"... "они нам пошлины - дак мы-же половину без пошлин! да еще цену за транзит подняли!... короче опять нипали москалей! по телеку так сказали!" - и человек в этом абсолютно уверен....

3. Мои планы

1. Падаем - покупаю трешку по адекватной цене (условно "попиццот" - а может 700 - 1000 или даже 300 - но адекватно экономике)....

Пытаемся выжить-пробарахтаться-пержить (в бизнесе) ближайшие 2-3 года.... пока не наладится экономика (надеюсь).

Продажи-стройки бизнес-объектов зависают на неопределенный срок.

2. Растем (и дай бог очень растем) - нет проблем.... продаем бизнес-объект 1, двинаем стройку второго объекта, покупаем квартиру хоть по

2к хоть по 3к.... бизнес крутится (подъем же везде в экономике ... алес гут!

3. Стоим - полная неопределенность....

Надеюсь бизнес как-то пробарахтается - на еду заработаем....

Продажи-стройки бизнес-объектов зависают на неопределенный срок....ну а что поделать.

А вот что делать с покупкой трешки - просто не знаю....скорее всего НИЧЕГО... буду выжидать....

Больше всего мне конечно нравится вариант №2 - но как-то он совсем не реалистичен помоему.... Но я за повышение 2-мя руками!!!

Вариант №3 - вроде тож не плохо (в личном плане)....

Вариант №1 - самый не определенный и самый пугающий.... что потом-то будет?

Вот так....

Доллар как могут держат, даже корзинку опускать начали лишь бы за 2900 не перевалить, что тут сказать...

Хороший пост. Полезный ,а главное - аргументированный .

Chto_za_bred:

Нынешний уровень цен считаю просто искуственным и не адекватным экономической ситуации.

Открою вам тайну - уровень цен ВСЕГДА адекватен экономической ситуации, так как это результат борьбы спроса и предложения...

Я говорю о ценах по НКА, а не о хотелках риэлта....

Если продавец и покупатель совершили сделку, значит это их обоих устраивало и цена соответственно адекватная...

Если посмотреть на РУБЛЁВУЮ цену, то можно увидеть относительную стабильность - ценник поднимался и повышался вслед за доходами ляхтората... И никакая себестоимость не определяет цену - её определяют только участники рынка...

3. Мои планы

1. Падаем - покупаю трешку по адекватной цене (условно "попиццот" - а может 700 - 1000 или даже 300 - но адекватно экономике)....

Пытаемся выжить-пробарахтаться-пержить (в бизнесе) ближайшие 2-3 года.... пока не наладится экономика (надеюсь).

Продажи-стройки бизнес-объектов зависают на неопределенный срок.

2. Растем (и дай бог очень растем) - нет проблем.... продаем бизнес-объект 1, двинаем стройку второго объекта, покупаем квартиру хоть по

2к хоть по 3к.... бизнес крутится (подъем же везде в экономике ... алес гут!

3. Стоим - полная неопределенность....

Надеюсь бизнес как-то пробарахтается - на еду заработаем....

Продажи-стройки бизнес-объектов зависают на неопределенный срок....ну а что поделать.

А вот что делать с покупкой трешки - просто не знаю....скорее всего НИЧЕГО... буду выжидать....

Наиболее вероятен вариант 3, что мы сейчас и наблюдаем... По крайней мере до самоперевыборов точно... Ну а дальше ХЗ вообще что будет... Если отпустят бакс и не дадут кредитов то можно и на попиццот в Минске выйти...

Ну а в РУБЛЯХ цена будет потиху подрастать вслед за инфляцией и "ростом реальных доходов населения"... Что будет в 2012-2013 годах с ДОЛЛАРОВОЙ ценой думаю не скажет никто...

koldin:

"Я говорю о ценах по НКА, а не о хотелках риэлта.... " --скажите ради бога откуда такая непоколебимая вера в обьективность этих цифр?просматриваю интересующий меня сегмент 1ки 2ки по витебску сколько угодно взятых с потолка цифр.сами когда 200..... году покупали указывали в договоре сумму 2раза меньшую так что не надо делать из базы НКА культа)))))

указывали меньше фактической, или меньше отраженной по нка ?

если первое, то таких как вы немного. мало кто захочет рисковать потерять деньги.

при анализе, который тут выкладывали, крайние варианты отбрасывали и оставалась информация максимально соответствующая действительности.

приведите несколько примеров из базы, по которым на ваш взгляд цифры взяты с потолка -

думаю интересно разобраться не только мне.

Да, вот тут еще одна мыслишка-ремарочка сформировалась......

Давайте отвлечёмся от рынка жилья... и посмотрим на рынок коммерческой недвиги.

Там на мой взгляд больше "рынка" и меньше пиара-подковерных вопросов и прочей искуственной мишуры....

из личного:

Искали под производство-склад помещение... примерно 1000 кв.м.

Года 2-3 назад улетали, просто с руками рвали всяческие холупы 50-60-70 годов постройки... по 400-600-700 даже 1000 у.е. за квадрат

Мы участвовали в аукционе: продавалась "казарма" - армейски склад.... Корвата.... где-то 60 или 70 г.п.... кирпичная коробка, деревянные перекрытия, электричество.... вот и все...Состояние - сами понимаете далеко не идеальное.... ввалить нужно еще не меряно для нормальной эксплуатации... Мы для себя планку поставили 300 у.е. за кв.м. - ушла в итоге за 450-480 у.е. за квадрат - со всеми доделками-ремонтами-гемороями - стать должно было под 600-700 у.е..... а то и больше (если делать отопление, кровлю, утепление, хорошую отделку и т.д.)..

Покупки без акукционов (у частников)...варианты: 300-350 - просто развалюхи или вообще голый фундамент - просто сносить и строить заново... 400-500-600 - более менее капитальное что-то, но требующее вложений....

Итого для приличного объекта готового к эксплуатации: себестоимость 600-700 (если заниматься самим), продажная цена 1000-1500 у.е. (если брать готовое....

По итогам этих гемороев - плюнули, взяли землю на аукционе и начали стройку с нуля своего и под себя.... естественно все новое, современное, блоки силикатные, утепление, декоративка, стеклопакеты, автономное отопление на чешских котлах, кабинеты (150 кв.м.) с отделкой нормальной (ламинат, двери, потолки подвесные, гипсокартон, санузлы с сантехникой и т.д.).

На пике 2008 - прикинув "одно место" к пальцу - решили - круто... себестоимость вылазит под 500-600... продадим без проблем за 1000 а то и 1500.... надо влазить еще...

Ввязались во вторую стройку - в несколько раз больше, как писал уже рассчитывали... быстро продать первую, за нее достроить вторую... и на выходе иметь огромную современную базу и чемоданы у.е.

По второй стройке, на стадии проектирования - уже бала очередь желающих.... самым горячим предлагали даже по 1500 евро... и народ совсем не шарахался от таких цен.... Разговоры были "добивайте проект, начинайте стройку... тогда будем влазить....

Наши настроения можно было описать только термином "эйфория"! Еще чуть чуть... пару лет.... и вот они вечные канары, бабло с арнеды или проценты с депозитов.... короче не жизнь а рай....

Но кризис ломает жестко все мечты о скором счастьи....

Основной бизнес: обороты падают в 2 раза...

Еле заканчиваем 1-й объект.... купцов уже практически нет, те несколько что маячат - называют цифры в 500-600 у.е за кв.м.

Начатый 2-й объект - можно сказать стоить (движения минимальные...скорость 5-10% от плана)....

Потенциальные купцы по 1500 евро и даже по 1500 долларов куда-то все испарились.... те что вроде хотят - опять-таки по 500-600....

Нас это не устраивает естественно (себестоимость).

Поэтому, 1-й объект - используем сами, перевезли бизнес с арендованных площадей...

2-й объект - медленно, тяжело тянем сами.... конечно в таком тепме он достроится через 10 лет....но пока так.

Надеемся кризис когда-то кончится - и мы всетки получим экономический эффект ожидаемый (но тут момент - это для нас не основной бизнес, строимся без кредитов - ни кому ни чего не должны, соответственно можем себе позволить такую вялотекущесть).

Это было из личного...теперь из общедоступных источников....

Мы тож имеем по бизнесу отношение к стройкам.... общаемся, работаем...

Так вот 2007-2008 - офисы по 2-3К... голые стены... торговля - доходило до 4к евро....

Сегодня можно найти офисы:

по 900 - 1000 - 1200 строятся

по 1200- 1500 - практически готовые или даже готовые....

Спрос минимален. Достраивают то, что проплачено 1-2-3 года назад.... остатки практически не продаются....

Новые объекты которые не вылезли из земли - 50% а то и больше стоят (например на притыцкого возле ледового дворца - уже год с фундамента вылезти не могут).... или на Коласа - Мележе (небольшой 2-3 этажа пристройка).... с весны просто стоят....

Клиент наш в Гродно (кстати иностранцы) - просто остановили стройку бизнесцентра...и уже год пытаются втюхать как недострой хотяб за вложенное - уже не о прибылях разговор....

Так вот, резюме по этому рынку.... просел в 2 а то и в 3 раза.....и это объективная картина для недвиги.

Нет искуственной подпитки льготными кредитами, нет пиаровской поддержки от игроков, нет интереса административного-коррупционного-экономического...вернее оно все есть но в значительно меньшем объеме-интересе, оно и понятно - не те объемы по сравнению с жильем...

Так вот, проведя простую экстраполяцию.... что видим после отбрасывания внешней мишуры и искуственного аспекта?

Жилье было по 2-2,5К.... наверное нормальная реальная цена на 2008 г. (покрайней мере она была обеспечена экономикой, доходами и планами на будущие доходы)....

Если падаем синхронно.... то сегодня цена более-менее реальная для жилья должна быть:

900-1000 средняя вторичка (хрущи-панельки и т.д.) - а не 1200-1500

800-900 долевое - а не 1000-1300

1000 - 1300 хорошая вторичка (с ремонтами, каркасное, современное и т.д.) - а не 1300 - 1700....

И от этих цен (которые должны были-бы быть) - тенденция к понижению, т.к. экономика-то катится пока только вниз к сожалению....

И вот какая штука получается, возвращаясь к озвученным в предыдущем посте вариантам:

а. Продержимся на этом искуственном уровне еще год - ресурсов по идее должно хватить (шансы 50 на 50)....

ну а потом или погребем вверх - если кризис чудеснвм образом закончится.... или так шлепнемся вниз... что "попиццот" будет раем

казаться (за счет куммулятивного эффекта......).

б. Если ресурсов не хватит - поползем плавно вниз... в соответствии с наличием этих ресурсов (на льгот, на продолжение строек и т.д.).

Резко не повалят... будут плавно спускать....

уровень цен ВСЕГДА адекватен экономической ситуации, так как это результат борьбы спроса и предложения...

Я бы добавил слово "в учебниках". УПС...audiofil опередил уже...

Если отпустят бакс и не дадут кредитов то можно и на попиццот в Минске выйти...

Вот это дельная мысль. Запросто выйдем. Только строиться без кредитов уже будет некому. Спасибо

koldin:

....................Дата ввода в эксплуатацию 01.01.1985 ЯВНО ФУФЕЛЬНАЯ ЦЕНА

Спешка хорошА при ловле блох.

Моя 3к квартира (1988 гп) (приватизировать собрались только полтора года назад ) была оценена в 28 млн. руб. Трешка родителей (1968г) приватизирована чуть позже - неполные 10 млн. Это - Минск.

Вам попалась сделка приватизации - и Вы сразу в руки шуфель и грузить фуфель...

Те, кому не лениво анализировать базу НКА и отшелушивают часть сделок сверху и снизу - чтобы в тч и такие случаи в рыночные анализы не пролезли.