Сколько стоит построить ДОМ?

Когда Евгений Мазынский впервые привез партнера на участок под Варшавой, там не было ни дороги, ни света — только мокрая глина и лесополоса. «Это будет дом», — сказал он. «Опять начинаешь», — усмехнулся партнер. Евгений действительно «опять начинал». В 25 лет он открыл свою первую строительную фирму в Минске. В 26 уехал в Москву — занимался ремонтом частных квартир, в том числе созданием премиальных интерьеров. После 35 запустил модульные квартиры «под ключ». А в 41 приехал в Польшу и снова начал с нуля — оформил компанию и взялся строить дома под Варшавой. Но фактически последние двадцать лет он делает одно и то же — смотрит на пустое место и уверенно говорит: «Из этого выйдет что-то хорошее»
Первый дом в Польше
Первым проектом Евгения в Польше стал дом в Русце — небольшом районе в восьми километрах от Варшавы. В начале 2023 года мужчина купил здесь два участка через свою компанию BMG Group sp. z o.o., которую открыл несколькими месяцами ранее. Тихое место, зеленая зона, удобный выезд на столицу — Евгений сразу увидел потенциал локации.

— Я привык начинать с пустого участка — в каждой новой стране и в каждом проекте. Главное — увидеть дом там, где его пока нет, — говорит Евгений.
Каждый участок площадью около 1200 кв. метров обошелся ему примерно в 450 тыс. злотых (около 124 тыс. долларов).

Чтобы ускорить процесс, Евгений отказался от индивидуального архитектурного проекта и купил готовый из каталога. Такой вариант стоил около 5,5 тыс. злотых вместо 35−40 тыс. за разработку с нуля и уже имел все необходимые печати архитекторов. Это позволило подготовить документацию всего за два месяца и быстрее перейти к стройке.

Строительство первого дома заняло 6−7 месяцев. Но выставить его на продажу получилось только в начале 2025 года — получение разрешений затянулось дольше, чем ожидалось. Евгений выставил цену 1,7 млн злотых (около 470 тыс. долларов), это позволяло заработать около 500 тыс. злотых — отличный результат для среднего сегмента.

Вечером объявление появилось на порталах, а утром у Евгения было уже шесть потенциальных клиентов. Интерес вызывала планировка: три спальни, кабинет, большая гостиная — «дом, который подходит семье, а не только для красивых фото».

Но неожиданной преградой стали соседи за забором — свадебный зал. Он смущал часть покупателей из-за возможного шума. За два месяца дом посмотрели больше 60 раз, но покупать не решались.

Первый построенный и проданный дом
Попал в десятку, но сам себе подставил подножку
Ситуация изменилась, когда появились сразу три серьезных покупателя. Один из них — молодой айтишник из Гданьска — знал этот свадебный зал и заявил, что он его не смущает: в следующем году здесь свадьбу брата празднуют.

Именно тогда Евгений допустил ошибку, которую теперь вспоминает почти с улыбкой. Чтобы выделиться на рынке, он решил продать дом без разводки электрики и сантехники, предлагая сделать все «под клиента». Айтишник захотел максимум — 35 розеток, шесть точек света, дизайнерский проект. Работы растянулись на два месяца, хотя дом можно было продать сразу — ипотечный кредит у покупателя был одобрен.

— Я хотел сделать не как все. И попал в десятку — всем было интересно. Но в этом месте я сам себе подставил подножку, — признается Евгений.

Тем не менее первый дом продался «с плюсом». Он стал не только стартом бизнеса в новой стране, но и уроком, как работает польский рынок и чего на самом деле ждут клиенты.

С третьим участком тактика была совсем другой. Строительство дома на продажу — уже на севере Варшавы, в сторону Легионово. Участок небольшой — 850 кв. метров, под традиционный одноэтажный проект. Это тест низкобюджетного сегмента: участок за 260 тыс. злотых, строительство — примерно за 450−500 тыс., продажа — около 1 млн злотых (около 275 тыс. долларов). Особенность — решение продавать дом почти готовым к проживанию: с отделкой кухни и санузлов, что в Польше делают редко. Это еще одна попытка «войти с нового угла» и проверить, чего действительно хотят покупатели.

Кто такой Евгений Мазынский и как он оказался в Польше
Евгений Мазынский — сын заслуженного деятеля искусств Беларуси, режиссера Валерия Мазынского, и отец троих детей — двух девочек и мальчика.

В 41 год, в 2022 году, после начала войны в Украине, он счел, что оставаться в Беларуси или России небезопасно. В его компаниях были украинские партнеры, которых начали «прижимать», а сам Евгений — человек с беларусским и российским паспортами — рисковал оказаться в ситуации, когда любое неверное решение могло обернуться последствиями.

— Я понимал, что будут дергать. А потом близкий к российскому Минобороны клиент прямо сказал: «Раз уехал в страну НАТО, лучше не возвращаться», — вспоминает Евгений.
Он уехал один. Жена осталась в Москве доучиваться в МГУ. В Польше он оказался практически без плана — «с генерацией идей», как он сам это называет, и желанием понять рынок. Польшу он выбрал из-за языка, который легче осваивать, зная беларусский. А беларусский всю жизнь был языком общения с отцом.

— Польский сам пришел. Ошибки, конечно, есть, но они меня не смущают, — говорит Евгений.

Облегчить жизнь беларусам
Открыв компанию в Польше, Евгений первые месяцы делал ремонты для знакомых — брался за небольшие объекты, но с характером, например цветочный бар Iris Flowers Atelier в Броварах и несколько эффектных квартир. Через полгода почувствовал, что ремонтный рынок понятен, и решил перейти к тому, что всегда интересовало больше всего, — строительству и продаже домов.

Дело не только в амбициях. В Польше он увидел окно возможностей: спрос на загородные дома растет, цены на землю в пригородах Варшавы стабильны, а проекты площадью 100−200 кв. метров востребованы и имеют понятную экономику.

Чтобы облегчить жизнь беларусам, которые хотят строить в Польше, Евгений создал отдельную компанию, занимающуюся оформлением разрешений и резервированием участков. Это типичная практика в стране, но иностранцы разрешения на покупку земли ждут 3−6 месяцев, а без локальных специалистов процесс растягивается.

Что нужно знать о польском рынке домов
Польский рынок частных домов отличается от беларусского и российского прежде всего тем, что здесь главным фактором стоимости становится земля. В пригородах Варшавы хороший участок редко стоит меньше 600 злотых за кв. метр, а ближе к столице цена легко превышает тысячу. Евгений это почувствовал сразу: две трети бюджета проекта уходит не в бетон, а в почву под домом.

Вторая особенность — спрос. Поляки все чаще выбирают небольшие, энергоэффективные дома площадью 70−120 кв. метров. Компактность здесь не минус, а норма. И проекты Евгения в диапазоне 100−200 кв. метров как раз попадают в этот сегмент семейного покупателя, который ищет отдельный дом, но не огромные площади.

Третье — коммуникации и нормы. Подключение газа может занять полтора года, электричества — месяцы, и именно эти сроки часто определяют весь календарь стройки. К тому же в 2026 году вступят новые технические условия — они увеличат себестоимость примерно на 10−15%. Евгений уже планирует, как адаптировать проекты под новые требования.

Все эти особенности он почувствовал буквально при строительстве первого дома: дорогая земля, высокая конкуренция за семейного покупателя, затяжное проведение коммуникаций и необходимость проектировать так, чтобы через год-два дом все еще соответствовал новым стандартам.

Но все это, говорит он, не мешает строить, а просто задает другие правила игры. И именно по этим правилам он сейчас учится работать как локальный девелопер, а не приезжий строитель.

Работа в Беларуси и России дала огромную школу
В польские проекты Евгений привносит опыт строительства в Беларуси и России. Его профессиональная история началась в 2004 году в компании IMO в Дзержинске, где он учился всему — от снабжения до работы с крупными заказчиками: «Белтрансгазом», «Белагропромбанком», «Росбанком».

В 25 лет Евгений открыл свою первую строительную фирму и с того момента передвигался между Минском и Москвой, работая с домами, квартирами, офисами, коммерческими объектами. Его компания строила и рестораны «Суши Весла», и пироговые «Штолле», и частные дома в Дроздах, Семково и в районе Минского моря. В Минске он стал партнером телевизионного проекта «Под ключ» на канале «Беларусь 1» и реализовал десятки квартир в жилом комплексе D-3.

В Москве он занимался сложными частными резиденциями премиального сегмента — на Рублевке, в Сосновом Бору, в гольф-клубе «Пестово». Там же появилась его самая амбициозная идея — квартирные модульные системы — полностью готовые комплектации для пустых квартир. Клиент приходил один раз, выбирал стиль и возвращался в полностью готовый дом: с мебелью, шторами, картинами и даже халатом. В Москве проект заморозился после того, как власти обязали застройщиков сдавать квартиры с ремонтом.

Несмотря на успешные годы до эмиграции, Евгений не жалеет ни о решении уехать, ни о том, что пришлось начинать все заново.

— Я был готов. Работа в Беларуси и России дала мне огромную школу. Но это были циклы, которые закончились. Иногда надо построить новый дом в новой стране с нуля, — улыбается он.

Польша — как база, другие страны Европы и США — как будущее
Для Евгения Польша не конечная точка, а очередной цикл, в котором он делает то, что умеет лучше всего, — начинает с нуля. Не так давно он вышел на американский рынок. Через давнего друга-мебельщика из Сан-Франциско познакомился с заказчиком, которому поставил первые алюминиевые окна польского производства.

Проект, казалось, был обречен на провал: поляки перепутали контейнер, поставка задержалась на месяцы, а США внезапно ввели 50%-ную пошлину на алюминий. Но Евгений не только удержал клиента. Он разобрался в сложной логистике и в таможенных правилах так, что теперь готовится открыть в США собственную компанию. Его план — поставлять европейские окна, строить дома и делать дизайн-проекты в сегменте, который, по его словам, «отстает от европейских технологий на поколение».

— У них дома, как у трех поросят. Огромные деньги, а технологии на поколения ниже европейских, — говорит Евгений.

Примерно в то же время появилось и второе направление — реставрационные проекты в Европе. Год назад его команда из шести беларусских строителей за полгода восстановила старое шато на юге Франции, рядом с Перпиньяном — 49 гектаров земли, строение возрастом около 150 лет. Внутри дворца рабочие нашли надписи мастеров 1907 года — «приветы» из прошлого.
Проект вдохновил Евгения на новую идею: покупать заброшенные усадьбы в Польше, Германии, Франции, Италии и превращать их в пространство для аренды IT-компаниями — места для тимбилдингов и корпоративных ретритов.

— Мы во Франции увидели, что качество беларусских строителей — в разы выше. Испанцы, португальцы, албанцы работают дешево, но плохо. А беларусы — впереди планеты всей. Это можно капитализировать, — говорит Евгений.
С какими проблемами сталкиваются строители в разных странах
Стройка — это всегда испытание. Евгений прошел три совершенно разные системы: беларусскую, российскую и польскую. И говорит, что в каждой — свои преграды, свои правила игры и свой уровень хаоса.

Польша: медленно, бюрократично, но предсказуемо
Первые трудности в Польше начались уже на этапе разрешений. Как иностранец, Евгений столкнулся с тем, что покупка земли требует отдельного разрешения, а получение документов на строительство легко превращается в бесконечный цикл исправлений. Он быстро понял, что без местных экспертов не обойтись, и нанял «архитектурных дедов» — бывших сотрудников староств, которые за 12 тыс. злотых взяли на себя весь процесс согласований — от GPS-обмеров до ввода в эксплуатацию.

Материалы и техника в Польше дороже, чем в Беларуси, — аренда трактора или бульдозера, например, в 2−3 раза. Но при этом качество самих материалов выше: бетон — стабильнее, заводские смеси — лучше, утеплители — энергоэффективнее. Технологии рассчитаны на европейские нормы энергосбережения.

В первом польском доме Евгений по привычке сделал фундамент «по-беларусски» — излишне усилил его, как принято на родине, где грунты промерзают глубже. Уже позже стало ясно: в Польше это не требуется, промерзание почти отсутствует и такие вложения не дают пользы. Теперь фундаменты он делает проще, быстрее и примерно на 30% дешевле, но при этом полностью в рамках местных норм.

Беларусь: скорость — выше, качество материалов — ниже, но система понятная
В Беларуси все было быстрее — поставки, согласования, работа бригад. Но качество материалов уступало: бетон — хуже, утепление — тоньше, системы энергосбережения — слабее. Все строилось «по советским нормам», с гигантским запасом прочности: фундамент под частный дом — как под девятиэтажку. Преимущество — предсказуемость процесса. Недостаток — дорогие переделки и отсутствие гибкости.

Россия: деньги решают все, но это не рынок, а поле силовых вертикалей
Российская стройка была парадоксальной: с одной стороны — премиальные резиденции, крупные бюджеты, быстрые решения. С другой — система, где качество зависит от «правильных звонков».

— Если есть связи — все легко. Если нет — ты никто. И если у кого-то связи выше, чем у тебя, ты тоже никто, — описывает Евгений.

«Это один из самых стрессовых видов деятельности. Но мне это нравится»
Стройка — это бесконечные проблемы, говорит Евгений.

— Косяки каждый день и везде. Это один из самых стрессовых видов деятельности. Человеческий фактор огромный: кто-то пришел, что-то сделал неправильно — день сломан. Но мне это нравится. Стройка — живая. Все можно переделать.