По индексу СМР и не только :".......Кроме того, мы должны понимать, что, участвуя в долевом строительстве, граждане, которые заключают договора по фиксированной цене на дату заключения договора, далеко не всегда могут рассчитывать на неизменность цены к моменту окончания строительства.
Прежде всего, следует различать фиксированную и неизменную цены. Если в договоре долевого строительства указано, что цена фиксирована в белорусских рублях на день заключения документа, и, что допускается 396-м указом, в нем прописаны индекс строительно-монтажных работ (индекс СМР) или другие затраты, то стоимость жилья едва ли останется прежней к моменту ввода дома в эксплуатацию.Так, некоторые застройщики применяют индексы СМР на неоплаченную часть жилья. Как это происходит? Например, дольщик, заключив договор, оплачивает первый взнос в размере 20% и в течение какого-то срока должен погасить еще 10 платежей. Так вот каждый последующий платеж умножается на индекс строительно-монтажных работ, который формируется после 25 числа каждого месяца. Тем самым первый месяц стоимость квадратного метра увеличивается на один индекс, во второй месяц нужно перемножать уже на два индекса и т.д. Так что, несмотря на то, что при заключении договора цена была фиксирована, последующие платежи подлежат постоянному изменению.Кстати, по этой схеме на оплаченную часть жилья индекс строительно-монтажных работ не распространяется. Иными словами, если дольщик оплатит 90% стоимости будущей квартиры, то застройщик сможет проиндексировать лишь оставшиеся 10%.
- Существует и другая схема применения индекса строительно-монтажных работ…
- Действительно, некоторые строительные организации прибегают к другой схеме, используя прогнозный индекс СМР, который входит в стоимость квадратного метра. Этот индекс определяется Министерством архитектуры и строительства на год вперед. В 2011 году он, кстати, составляет около 14%. Так вот в договоре долевого строительства встречается пункт, который предусматривает, что строительная организация вправе произвести перерасчет в случае превышения реального индекса СМР над прогнозным.По итогам 2011 года предполагалось, что индекс будет находиться в пределах 18-19%. Следовательно, на эту разницу (4-5%) застройщик сможет перемножить стоимость квадратного метра. Сумму доплаты дольщик узнает лишь в конце строительства, причем в этом случае перерасчет будет производиться со всей стоимости жилья.
По такой схеме пока лишь часть строительных организаций требовали произвести доплату. Дело в том, что в прошлом году реальный индекс строительно-монтажных работ оказался меньше прогнозного. Поэтому некоторые застройщики даже возвращали дольщикам деньги. В этом же году в Беларуси подорожали энергоносители и строительные материалы, так что уже дольщикам придется доплачивать застройщикам.
- [color=black]Каким образом в договоре долевого строительства прописывается первый и второй вариант изменения фиксированной цены?
- В первом случае в договоре долевого строительства будет указано, что к неоплаченной части применяется индекс строительно-монтажных работ. Кроме того, в приложении к договору (в графике оплаты платежей) будет указана определенная формула расчета индекса СМР. Дольщик может либо сам перемножать сумму на этот индекс, либо обращаться в бухгалтерию строительной организации, которая будет выставлять счета на оплату.
Что касается второго варианта, то в договоре, как правило, прописывают, что цена строительства включает в себя прогнозный индекс. При этом отдельным пунктом указывается, что индекс СМР может быть применен при превышении фактических затрат.
Что немаловажно, строительная организация может и не воспользоваться правом применения индекса строительно-монтажных работ. Однако, как мы понимаем, такое развитие событий маловероятно.
- Что можно сказать о варианте подписания договора на условиях неизменной цены?[/color]
- Это самый выгодный вариант для дольщика. Как правило, неизменная цена договора фиксируется в долларовом эквиваленте, а оплата производится в белорусских рублях по курсу Нацбанка на день оплаты. Однако в этом случае стоимость жилья может повыситься в белорусских рублях, если доллар будет укрепляться по отношению к национальной валюте. Зато все риски, связанные с удорожанием строительства, ложатся целиком на застройщика.
В Беларуси, кстати, есть строительные организации, которые делают неизменной стоимость квадратного метра в белорусских рублях, однако таких застройщиков можно пересчитать по пальцам. Кроме того, в этом случае оплату за жилье необходимо осуществить гораздо раньше срока окончания строительства. Например, дом может сдаваться во втором квартале 2012 года, а оплатить 100% жилья необходимо до второго квартала 2011 года. То есть тут как строительная организация, так и дольщики идут друг другу на встречу.
- [color=black]Однако существуют и доплаты, не связанные с изменением индекса СМР…
- Безусловно. Хотелось бы остановиться на доплатах, связанных с изменением площади квартиры. Не секрет, что некоторые строительные организации в договоре указывают, что в зависимости от данных БТИ размеры квартиры могут быть изменены. Тогда по результатам обмера фиксируется новая площадь квартиры, заключается дополнительное соглашение и на эту разницу либо делается возврат денежных средств дольщику, либо осуществляется дополнительный платеж застройщику. Бывает, что разница составляет несколько метров, что довольно существенно.
- Помимо договора долевого строительства, белорусские застройщики имеют право выпускать жилищные облигации. Насколько такой способ строительства для дольщика безопасен?
- Довольно безопасен, если говорить о сохранности вложенных денежных средств. Кроме того, в данном случае цена, как правило, остается неизменной. Однако тут следует понимать, что гражданин покупает ценные бумаги строительной организации, а не квадратные метры строящегося жилья. Только погасив жилищные облигации, можно претендовать на квартиру какой-то площади в возводимом доме.
- На что, помимо порядка оплаты, стоит обратить внимание при заключении договора долевого строительства?
- Необходимо также обратить внимание на предмет и цену договора, порядок приемки объекта в эксплуатации, условия расторжения договора и составления дополнительных соглашений. В документе должны быть четко даны характеристики будущей квартиры и прописаны условия, при которых она может быть сдана в эксплуатацию.
Также в договоре должно быть указано в соответствии с чем происходит заключение договора. Строительная организация обязана предоставить по просьбе дольщика проектную декларацию, выписку из решения о выделении земельного участка, разрешение на строительство и др. Причем достоверность всех этих документов можно проверить, обратившись в органы, которые их выдали.
- [color=black]Должны ли быть предусмотрены в договоре штрафные санкции на случай затягивания сроков строительства или расторжения договора?
- В примерной форме договоре за затягивание сроков строительства, одностороннее расторжение договора, равно как и несвоевременную оплату, уже предусмотрены штрафные санкции.
- Однако по умолчанию размер пени незначителен, поэтому в случае резкого повышения цен на жилье у застройщика может возникнуть желание расторгнуть договор в одностороннем порядке и продать квартиру по более высокой цене. Что делать в этом случае?
- Такое встречается редко, но эту ситуацию нельзя исключать. Конечно, дольщик может попытаться прописать оптимальный размер штрафных санкций, тем более что такое право у него есть, однако застройщики на изменения пунктов договора идут крайне редко.
- Введение государственной регистрации договоров долевого строительства, на ваш взгляд, позволит избежать ситуации, когда за одной и той же квартирой закрепляют несколько дольщиков?
- Для того, чтобы вводить государственную регистрацию, нужно тщательно продумать механизм. Хотя введение государственной регистрации, на мой взгляд, уменьшит вероятность появления недобросовестных застройщиков на первичном рынке Беларуси.
- Каким образом вы советуете выбирать застройщика, которому можно доверять?
- При выборе застройщика нужно обратить внимание на то, сколько лет он работает на рынке. Причем надо учитывать, сколько проектов он реализовал за это время. Ведь можно зарегистрировать компанию и 10 лет ничего не строить, а потом начать возводить один дом. Также надо изучить оставленные в Интернете отзывы дольщиков, которые уже живут в домах, построенных тем или иным застройщиком. Бросаться же сломя голову за дешевыми «квадратами» к незнакомому застройщику крайне рискованно: в конце концов, лучше быть уверенным в завершении проекта, чем испытывать свои нервы на прочность."
МОЖЕТ КАКИЕ-НИБУДЬ МЫСЛИ ПОЯВЯТСЯ ПО ПОВОДУ НАШЕГО ЖСПК!? 
ВСЕ О СРМ:
http://belsmeta.com/index.php?module=files&do=more&id=97
. Со слов председателя:" Дом строят СУ-121, работы по внутренней отделке (штукатурка, шпаклевка, выравнивание полов)-СУ124, сантехнику устанавливают- БСМ. Дом не хуже и не лучше других. Председатель стройку посещал, все хорошо, так и должно быть." 15 мая на собрание должен пригласить представителя УКСа и ТРЕСТа, обещал.