Жилой комплекс "Комаровское кольцо"

Скинул членам правления на почту некоторую информацию. Если не придет пишите в личку. Может с адресами напутали.

Dimich14:

Правда такова, что ТС, как и управляющие организации, себя не оправдали. Именно поэтому были приняты последние Указы Президента по этим вопросам для урегулирования возникающих сложных проблем, в т.ч. на запрет деятельности управляющих организаций, как форм управления домами. Некоторые ТС не могут найти длительное время председателя, а некоторые готовы перейти в ЖЭУ из-за сложного финансового состояния. Конечно, если вы готовы платить за обслуживание ТС 1,5-2,0 млн. руб. в месяц , вместо 250,0-350,0 тыс. руб в месяц ЖЭУ, тогда, как говориться, флаг вам в руки и барабан на шею. Меньше не получиться. Сколько квартир в доме (ТС) ? Почему то считают ЗП только председателя. А где гл. бухгалтер, сантехник, электрик, уборщицы лестничных площадок, подъезда, дворовых территорий, паспортист, юрист. И это всего на два подъезда.Проверить просто. Посмотрите счета , которые приходят на ваши квартиры за услуги. Там есть полная расшифровка затрат. Например, у меня за 3-х комн. кв. управленческие расходы составляют по дому всего 5,9 млн. руб. Посчитайте сколько будут такие услуги в ТС. Тоже самое по другим статьям. Вам сейчас будут говорить, что ТС это благо, а ЖЭУ отстой. Все это делается для того, чтобы побыстрее сдать дом. ЖЭУ дом сдать значительно сложнее. Неправда, что ЖЭУ примет дом не глядя .Если они это сделают, то им придется за свой счет исправлять недоделки и брак, а это между прочим можно расценить как ущерб, нанесенный лицом, который подписал акт приемки, со всеми вытекающими последствиями. К тому же они знают все тонкости приемки и возникающие после этого проблемы. С председателем проще договориться. Во-первых, даже самый продвинутый из них не знает некоторых нюансов приемки, во-вторых можно пообещать, что все недоделки будут параллельно устраняться, все равно в ближайшие 2 года никто там жить не будет ( не дадут нормально жить ремонтные бригады, которые будут ежедневно с утра до позднего вечера сверлить, долбить и т.д.) Но тогда возникает закономерный вопрос, а зачем в эти 2 года переплачивать за услуги в 10 раз больше? Не надо забывать, что порядка 20-30% владельцев квартир невозможно будет найти ( разве все собственники присутствовали на собрании), в таких случаях в ЖЭУ затраты по обслуживанию таких квартир перекрываются за счет доходов по другим домам, а в ТС кто за них будет платить? Создание ТС для такого количества квартир это просто глупость и экономически неоправданно. ЖЭУ обслуживает сотни-тысячи домов, а ТС два подъезда!Как пример, можно привести дом по улице Тургенева 1 (можете посмотреть на форуме как развивались события), Сначала застройщиком Тамбазом была навязана своя управляющая организация,чтобы быстрее сдать дом, затем на собрании приняли решение перейти в ЖЭУ, в начале этого года сторонники выступили за ТС, но все-таки большинством решили остаться в ЖЭУ. Для общего представления как живется в ТС почитайте статью «О насущном» http://www.kooperativ/by

И радикально не соглашусь с DarkFlint, потому-как принять дом лучше ЖЕСУ, как правильно было сказано, они не будут брать на себя недоделки!!!

А после, если будет недовольство ЖЕСОМ и будет реальная команда за адекватные деньги, можно будет сформировать ТСЖ.
этому ничего не мешает, а вот специалистов сейчас нет, и никто их не ищет на приёмку дома...

ShmelPolosatik:

Скинул членам правления на почту некоторую информацию. Если не придет пишите в личку. Может с адресами напутали.

и кто собственно провозгласил членов правления???

для данного обстоятельства должна быть 100% явка собственников... а мы пока только бумажками владеем а не паспортами на квартиры...

не бегите впереди паровоза!!!

ShmelPolosatik, вот молодец, умеешь ёмко сказать.
soln-tse, боюсь вас огорчить, но 99% владельцев недвижимости не в доме №2 будут против.
Dimich14, вынужден с вами не согласиться практически по всем вашим доводам.

ShmelPolosatik:

б) Обратиться за помощью в приемке дома в ТС в независимую организацию. Как пример http://www.aimalin.by/kontakty/ ... либо куда-нибудь еще. Тоже на мой взгляд неплохой вариант.

Можно у них попросить еще ком. предложение на обслуживание.

DarkFlint:

Dimich14,
Проживаю на данный момент в соседнем доме, Восточная 39. Тоже строился СтудДомом. Здесь ТС:
- паспортист, сантехники и электрики всегда доступны и всегда делают свою работу хорошо. бухгалтеру дозвониться не проблема, приветливая женщина;
- подземный гараж функционирует хорошо и всегда охраняется;
- если случаются проблемы (затопление например или еще что), председатель участвует в решении проблемы
- подъезды убираются каждое утро, всегда чисты и аккуратны
- дворовая территория убирается на отлично (на НГ мишурой из хлопушек был усеян весь двор, 2го января днем как будто и небыло ничего)
- недавно лавки поменяли на новые, во дворе всегда чистота
- где есть какие либо выщерблены в ступеньках, все заделывается моментально. Одну лестницу вообще переделали, работали днем и ночью.

До этого жил в доме с ЖЭУ, небо и земля. Вечные проблемы, грязь и хамство. Один раз пошел жаловаться что косят траву под окнами в 6 утра, был послал подальше, им так удобней косить когда не жарко а на жителей плевать. Книга жалоб исписана вся под корень. Дописал, даже не ответили.

Платежи за двухкомнатную квартиру с ТС в месяц выходят последние пару месяцев 350К, никаких миллионов и прочих кошмаров.

Если в Вашем доме такие платежи 350 , не могли бы Вы скинуть на форум копию лицевого счета по квартире за услуги ТС? И сколько квартир обслуживает Ваше ТС? У нас, как я понял, всего 45, а столбик, думаю ,не ранее чем через 2 года введут. Настораживает то, что у Вас все гладко и пушисто и на форуме предлагают именно Вашего председателя.
На мой взгляд кто -то лоббирует создание ТС и конкретных людей( альтернативные варианты- на первом этапе до проведения всеми жильцами ремонта и заселения, например, прейти на обслуживаие в ЖЭУ,почему то не рассматриваются). Сейчас некоторые председатели ТС умудряютсся руководить 3-5 аналогичными ТС и во многих из них в штате одни и те же сотрудники.Конечно же, если все успеваешь делать то почему бы им нет.Но почему не сделать все по уму, в интересах будущих жильцов нашего дома.
Что я предлагаю.Не лучше ли нам влиться в дейстующее ТС. Это може быть любоее соседнее, в т.ч. не исключая и то, которое обслуживает дом по ул.Восточной 39. Это выгодно обоим сторонам: во-первых уменьшится стоимость услуг в целом по товариществу, во-вторых ЗП сотрудников действующего ТС тоже увеличиться за счет большей зоны обслуживания. Зачем создавать ТС для одного-двух домов? Что бы для кого то создать новые рабочие места, устроить своих знакомых, а жильцы за свои деньги их содержали? Что будет делать сантехник, электрик,паспортист и бухгалтер в ТС, где всего на обслуживании 50-100 квартир. Ответ прост-будет работать в 3-5 аналогичных ТС. Стоимось услуг в таких маленьких ТС в 3-5 раз будет выше, чем в ЖЭУ и крупных ТС.
Можно привести и конкретные цифры по поводу,якобы, 350 к в месяц за двушку. Фонд ЗП 29 млн. руб(.председатель 7 млн.руб., бухгалтер 4 млн. руб., сантехник, паспортист, дворник, электрик,2 уборщика, всем по 3 млн.руб.), плюс соцстрах 6%, итого 30,7 млн.руб.Не думаю, что ЗП здесь завышена.Для сравнения в ЖЭУ этот фонд будет в пределах 10 млн.руб. ( посмотрите свои жировки)Получается в среднем на каждую квартиру более 680,0 млн.руб., не считая коммунальных и прочих услуг. С отоплением, естественно, будет не менеее 1,0 млн. руб. Это грубый минимальный расчет, конкретно все будет считаться по кв.м.

Dimich14, отвечу по порядку:

Dimich14:

Если в Вашем доме такие платежи 350, не могли бы Вы скинуть на форум копию лицевого счета по квартире за услуги ТС?

Копию скинуть не вижу проблем. Но не в открытую а в личку. Но прежде сообщите пожалуйста зачем? И почему именно лицевой счет а не скан жировки?

Dimich14:

И сколько квартир обслуживает Ваше ТС?

Точное количество квартир не знаю. 6 подъездов 10-этажного дома.

Dimich14:

У нас, как я понял, всего 45, а столбик, думаю ,не ранее чем через 2 года введут.

Верно рассуждаете, но соседнюю секцию (дом №1) на еще 2 подъезда, сдают в августе-сентбяре, а потом еще через пару месяце +1 подъезд.

Dimich14:

Настораживает то, что у Вас все гладко и пушисто и на форуме предлагают именно Вашего председателя.

Ничего странного, это я и предложил сначала в личке, а потом не удержался и здесь в паблике, обсудить с председателем дома №39, вопрос не может ли она совмещать. Снимаю здесь в 39ом доме квартиру уже 4года, строю в доме №1 (август-сентябрь). Потому и предлагаю.

Dimich14:

На мой взгляд кто -то лоббирует создание ТС и конкретных людей

Все верно, я лично и "лоббирую" (а точнее предлагаю рассмотреть как вариант). Снимаю квартиру и по соседству строю. Мне нравится текущий уровень обслуживания, хочу в будущем у нас не хуже.

Dimich14:

альтернативные варианты- на первом этапе до проведения всеми жильцами ремонта и заселения, например, прейти на обслуживаие в ЖЭУ,почему то не рассматриваются

Насколько я понял, общим голосованием на собрании было принято решение о создании ТС. За что мы с Вами спорим здесь? На собрании надо было спорить. Я вот лично не смог присутствовать на собрании, присутствовала жена. Пытаюсь помочь чем могу здесь.

Dimich14:

Сейчас некоторые председатели ТС умудряютсся руководить 3-5 аналогичными ТС и во многих из них в штате одни и те же сотрудники.

Вы уверены? Есть подозрение что председатель ТС не имеет права совмещать, уточняю у юристов.

Dimich14:

Конечно же, если все успеваешь делать то почему бы им нет.Но почему не сделать все по уму, в интересах будущих жильцов нашего дома.

Звучит логично, но не понятно.

Dimich14:

Что я предлагаю.Не лучше ли нам влиться в дейстующее ТС. Это може быть любоее соседнее, в т.ч. не исключая и то, которое обслуживает дом по ул.Восточной 39. Это выгодно обоим сторонам: во-первых уменьшится стоимость услуг в целом по товариществу, во-вторых ЗП сотрудников действующего ТС тоже увеличиться за счет большей зоны обслуживания. Зачем создавать ТС для одного-двух домов? Что бы для кого то создать новые рабочие места, устроить своих знакомых, а жильцы за свои деньги их содержали? Что будет делать сантехник, электрик,паспортист и бухгалтер в ТС, где всего на обслуживании 50-100 квартир. Ответ прост-будет работать в 3-5 аналогичных ТС. Стоимось услуг в таких маленьких ТС в 3-5 раз будет выше, чем в ЖЭУ и крупных ТС.

Вот именно это я и предложил узнать изначально у того-же председателя 39го дома. Если потребуется, могу встретиться с ней лично, поспрашивать за детали. Мы с Вами предлагаем практически одно и тоже. =)

Dimich14:

Можно привести и конкретные цифры по поводу,якобы, 350 к в месяц за двушку. Фонд ЗП 29 млн. руб(.председатель 7 млн.руб., бухгалтер 4 млн. руб., сантехник, паспортист, дворник, электрик,2 уборщика, всем по 3 млн.руб.), плюс соцстрах 6%, итого 30,7 млн.руб.Не думаю, что ЗП здесь завышена.Для сравнения в ЖЭУ этот фонд будет в пределах 10 млн.руб. ( посмотрите свои жировки)Получается в среднем на каждую квартиру более 680,0 млн.руб., не считая коммунальных и прочих услуг. С отоплением, естественно, будет не менеее 1,0 млн. руб. Это грубый минимальный расчет, конкретно все будет считаться по кв.м.

Не уверен, что понял Ваши расчеты. За детали оплат готов поспрашивать председателя 39го дома, только составьте пожалуйста правлением полный перечень интересующих нас вопросов.
На данный момент владею следующей информацией:
- 4 из 6 подъездов это преподаватели из БНТУ, а также горисполком
- как следствие первого пункта, паспортист и бухгалтер работают в БНТУ и совмещают
- сантехник и электрик точно обслуживают несколько домов, когда им звонил спрашивали из какого дома
- за 10 лет существования дома, председатель менялась толи 1 толи 2 раза по причине сложностей с занятостью

Добрый вечер всем! Что касается договора с ЖЭСом (по своему опыту): оплата больше чем в ТС, большое количество домов на обслуживании, отношение как писали выше - это минус; из плюсов - хорошая уборка дворовой территории по сравнению с ТС особенно зимой.
Хотя мнение не очень объективное, так как есть разные ЖЭСы и ТС. Присоединение к существующему положительному ТС - идея хорошая, как вариант - один председатель ТС на несколько товариществ (все требует детального правового изучения и конкретных отзывов).
Как предложение - может нам объединиться со строящимся жилым комплексом Лира (заказчик тоже СД), по моему и сдача пусковых комплексов этого дома в одно время с нами.
Уважаемые избранные члены правления надеемся на Вашу компетентность, разумное и взвешенное принятие решений.
Также, при необходимости проконсультирую членов правления по приемке нашего дома в некоторых вопросах.

Спросил у юриста по поводу совмещения должности председателя ТС, возможно ли это и какова общая практика. Получил такой ответ:

Поскольку председатель ТС является руководителем организации, то в силу ст. 255 ТК он не может выполнять другую работу в этой же или другой организации (это относится ко всем руководителям юридических лиц, к тебе например . На практике этого никто не придерживается и я регулярно встречал ситуации, когда одно лицо было председателем в нескольких ТС. В моем доме такая же ситуация.
Однако с принятием нового Жилищного кодекса некоторые вопросы ужесточились. Так, в соответствии со ст. 216 ЖК:
- установлены требования к образованию и стажу председателя: имеющий среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и прошедший образовательные программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом. В порядке исключения может быть назначено и лицо, которое не соответствует этим требованиям учетом деловых и профессиональных знаний, умений и навыков, наличия опыта работы в сфере управления общим имуществом.
- кандидатура председателя должна быть согласована с местным исполкомом. Т.е. если раньше исполком как контролирующий орган мог и не знать, в скольких ТС работает председатель, то сейчас они могут это контролировать и, теоретически, отказать в согласовании назначения на должность лица, который уже работает председателем ТС.
Но попробовать совместительство думаю, можно. Тем более, что в июне-июле вступает в силу новая редакция Трудового кодекса, в которой это ограничение ст. 255 ТК распространяется только на государственные организации. Главное чтобы исполком пропустил.

Зашел утром в СтудДом. Устав еще не готов, юрист на больничном.
Оставил свой контакт, как только будет готов мне вышлют. Я сразу его сложу сюда и отдам своим юристам на проверку.

И еще уточнил у юристов по поводу возможности привлечения к управлению председателя как ИП:
Функции исполнительного органа юридического лица можно передать управляющему-ИП. Т.е. не будет директора, а вместо него будет управляющий, с которым заключается договор оказания услуг по управлению.
Однако возможность привлечения управляющего допускается в ООО и ЧУП. Что касается остальных видов юр.лиц, в т.ч. товарищества собственников (как некоммерческое юр.лицо), по-моему ГК не упоминает такую возможность.
В любом случае, ст. 216 ЖК устанавливает, что с председателем нужно заключить трудовой договор сроком до 5 лет. Поскольку деятельность управляющего-ИП – это не трудовая деятельность (а гражданско-правовые отношения), привлечь управляющего-ИП не получится.
Иной вариант обойти ограничение – подождать, пока вступит в силу новая редакция ТК (июнь-июль 2014 г.).

СтудДом прислал проект устава: Проект устава ТС - 17.03.2014.doc

Я пробежался бегло, судя по всему это типовой шаблон. На всякий случай отдал юристам вычитать. Не факт что они успеют к собранию, но постараются.

SpartakMsk, спасибо, но откажусь.
Поговорил с директором http://www.aimalin.by/kontakty/ по приемке и заодно обслуживанию. Обещал прислать информацию на почту.
Еще сказал что гарантийный срок по какому-то постановлению составляет не меньше 5 лет. У меня в договоре 2 года.
Кстати, никто не знает когда приемка дома?

Сам спросил, сам отвечу
Приемка уже идет полным ходом, комиссия сформирована, списки поданы, никого больше включать в комиссию не будут. ТС может провести собственную приемку, но насколько его замечания будут приняты во внимание представитель застройщика по связям с общественностью сообщит завтра.

comrade:

Приемка уже идет полным ходом, комиссия сформирована, списки поданы, никого больше включать в комиссию не будут. ТС может провести собственную приемку, но насколько его замечания будут приняты во внимание представитель застройщика по связям с общественностью сообщит завтра.

Дом сдадут без ТС - с этим все понятно и я об этом писал выше. Другой вопрос - это передача уже сданного городу дома в ТС. До тех пор, пока дом на балансе СД он несет по нему расходы на обслуживание и мы все сидим без ключей. Чтобы принять дом на баланс в ТС надо его хорошенько посмотреть и определить список вопросов, которые следует устранить до передачи дома в ТС. На этом этапе я думаю есть большая вероятность добиться устранения недоделок. Как только дом становится собственностью ТС, включается гарантия на дом, но СД уже не сильно заинтересован, чтобы устранять строительные косяки. Если они окажутся добросовестными, то исправят, если нет - будут спускать на тормоза.

Еще нюанс. Говорили, что сейчас меряет БРТИ. Не знаю, мне сегодня сказали, что БРТИ в полном составе обмеряет гостиницы, которые сдают к ЧМ по хоккею. Начнется чемпионат - придут к нам. Ну и как я писал вчера, например у меня квартире склад умывальников и унитазов. Я не представляю, как это можно сдать в таком состоянии.