В связи с вступлением в силу 2 марта текущего года нового Жилищного кодекса Республики Беларусь многие товарищества собственников жилья (ТСЖ) рискуют оказаться вне закона — ведь они даже не подозревают, что их уставы уже не соответствуют законодательству.
Дело в том, что согласно статье 222 нового Жилищного кодекса в отношении ТСЖ уже не действует Закон Республики Беларусь «О совместном домовладении», на основе которого и в исполнение которого постановлением Правительства от 08.04.1998 № 569 был в свое время утвержден Типовой устав товарищества собственников. Теперь эти акты относятся только к ТС нежилого фонда.
В свою очередь, отмечает эксперт электронного журнала «УпраWдом» Игорь Буевич, нормы нового ЖК о товариществах собственников жилья сильно отличаются от тех, которые действовали ранее. Это относится, в частности, к структуре управления в товариществе — теперь если в ТСЖ насчитывается более 50 членов, то высшим органом управления в нем может являться не общее собрание, а собрание уполномоченных. Если раньше в ТСЖ исполнительным органом было либо правление, либо председатель, то по ЖК таких органов уже два: и правление, и председатель правления. Сильно изменились объем и сроки полномочий органов управления ТСЖ, особенно правления и его председателя. В корне поменялся порядок определения кворума и принятия решений общим собранием. По-новому теперь строится и финансовая жизнь ТСЖ: некоторые обязательные платежи ушли в прошлое, их заменили такие взносы как членский и целевой, а ранее существовавшие взносы должны будут расходоваться на четко определенные цели. Причем собирать и расходовать взносы по-новому надо, начиная уже с марта этого года. Согласно новому ЖК товарищества не могут создаваться и функционировать на базе двух и более многоквартирных жилых домов. И так буквально в отношении каждой из сторон жизни ТСЖ.
Добавлено спустя 10 минут 9 секунд
Капкан для собственников квартир
Формально, конечно, именно сами граждане - собственники квартир создают ТС. Органами управления ТС являются общее собрание членов товарищества и выбираемые общим собранием исполнительные органы в виде правления и его председателя. Именно председатель правления, избранный собственниками, выбирает обслуживающую организацию. Но так вот красиво все выглядит только на бумаге. Поскольку основная интрига заключается в том, кто же является основным собственником в момент создания ТС и в момент первичных выборов его органов управления.
Реальность такова, что в большинстве случаев именно застройщик фактически создает ТС и выбирает (фактически назначает) его исполнительные органы. По той простой причине, что на момент создания ТС именно застройщик является самым крупным собственником недвижимости в совместном домовладении и в соответствии законодательством обладает самым крупным пакетом голосов. Обычно именно юристы застройщика готовят Устав ТС, контракт с председателем правления, осуществляют административные процедуры по регистрации ТС.
В такой ситуации трудно поверить в случайность, когда, например, председателем правления назначается лицо, которое является одновременно собственником и директором частного предприятия, оказывающего коммунальные услуги, с которым тут же заключается договор на коммунальное обслуживание товарищества.
Показательной в этом плане является история с ТС "Соседи-2007", в которое входят владельцы жилой и нежилой недвижимости, расположенной в г. Минске по ул. Шпилевского, дома 59 и 57, а также по ул. Игуменский тракт, дом 20. Застройщиком указанных домов являлось ОАО "10 Управление начальника работ", которое заключало с гражданами договоры долевого строительства. Согласно указанным договорам дольщики не только финансировали строительство собственных квартир и офисов, но также возмещали застройщику затраты на строительство служебных помещений для будущего товарищества собственников.
Именно застройщик инициировал и организовал общее собрание собственников для создания ТС "Соседи-2007". Учредительное собрание ТС "Соседи-2007" вел (являлся его председателем. - А.М.) председатель наблюдательного совета застройщика Василий Устинчик. Именно представитель застройщика на общем учредительном собрании предложил на должность председателя правления ТС "Соседи-2007" некоего Евгения Левченко, который за отсутствием альтернативы и был в результате избран.
Только почти через два года, когда выяснилось, что ТС "Соседи-2007" погрязло в долгах, остальные собственники узнали, что Евгений Левченко является не только их председателем правления, но директором и одним из участников ОДО "Жилтехсервис", с которым ТС и заключило с самого начала договор на обслуживание. Далее выяснилось также, что и главный бухгалтер товарищества, принятая на работу Е. Левченко, является также и главным бухгалтером ОДО "Жилтехсервис". Мало того, оба эти человека являлись соответственно председателем и главным бухгалтером ТС "Жилого дома по Кропоткина, 112", ТС "Многоуровневая стоянка по ул. Восточная, 131" и ТС "Жилого дома по ул. Могилевская, 18".
Трудно представить, что должностные лица застройщика, предложившие Е. Левченко в качестве председателя правления и подписавшие с ним трудовой контракт (контракт от имени товарищества подписал Василий Устинчик, который являлся председателем наблюдательного совета ОАО "10 Управление начальника работ". - А.М.), не знали указанных выше обстоятельств. Если добавить к этому тот факт, что ТС "Соседи-2007" так и не получило от застройщика в свое распоряжение служебные помещения, стоимость строительства которых оплачивали дольщики, то ситуация вырисовывается вполне определенная.
В замкнутом круге
Вообще-то для застройщика очень выгодно, чтобы на самом начальном этапе существования товарищества собственников данное товарищество возглавлял свой человек. Не редко встречается ситуация, когда при создании товарищества собственников председателем правления назначается сотрудник застройщика. Это помогает избежать многих проблемных ситуаций при приемке дома в эксплуатацию и в последующем при возникновении споров о качестве строительства. Ведь от имени эксплуатационной организации дом принимает в эксплуатацию именно председатель правления ТС. И, например, при решении спорных вопросов о качестве строительства очень принципиальным является то обстоятельство, были ли отражены все недостатки в акте приемки. Если недостатки не были отражены в акте, то они подлежат устранению за счет застройщика только в том случае, если суд признает эти недостатки скрытыми (их невозможно было обнаружить во время приемки. - А.М.).
Описанная выше ситуация весьма типичная для многих товариществ собственников. То есть дольщики на самом важном начальном этапе существования товарищества собственников практически ничего не решают и вынуждены голосовать за того, кого предложил застройщик. Никто, конечно, над ними с дубиной не стоит. Но что можно сделать, если, например, средняя доля голосов владельца квартиры в 126- квартирном доме составляет всего 0,8%. На начальном этапе создания ТС дольщики еще не являются соседями, друг друга практически не знают и не могут скооперироваться против застройщика, доля которого обычно в десятки раз выше. Да и оснований для этого у дольщиков собственно нет.
Застройщик инициирует общее собрание, готовит и вносит на рассмотрение собрания Устав товарищества, кандидатуру председателя правления и т.д. Иного Устава или иной кандидатуры на таком собрании обычно не бывает, а создавать и регистрировать товарищество собственников необходимо. Вот так реально в большинстве случаев все и происходит - голосуют за то, что предложил застройщик.
И даже после того, как дольщики станут соседями и реально могут скооперироваться для принятия нужного им решения, например, выбрать новое правление и председателя, сделать это довольно сложно.
Во-первых, действующее сейчас законодательство предусматривает кворум для общего собрания членов ТС в размере не менее 2/3 от всех голосов (более 50% для повторного собрания. - А.М.). Учитывая, что по данным РСПОО "Совместное домовладение" в Минске около 85% собственников жилья, которые объединены в ТС, не принимают участие в работе данного жилищного самоуправления, довольно сложно созвать общее собрание с необходимым кворумом. Частично данная проблема исчезнет с 1 марта нынешнего года, когда вступит в законную силу новая редакция Жилищного кодекса.
Во-вторых, каждый отдельный член товарищества, вне общего собрания, фактически не имеет никаких рычагов влияния и контроля за деятельностью ТС. В отличие, например, от правового положения участника хозяйственного общества, член товарищества не может выйти из товарищества, если владеет недвижимостью в соответствующем доме. Член товарищества не имеет права подавать иск о признании недействительной сделки с заинтересованностью аффелированного лица. Собственно, относительно ТС в законодательстве вообще отсутствует какие-либо определения аффелированности. Формально член товарищества имеет право получать от органов управления информацию о деятельности товарищества. Однако ни законодательство о совместном домовладении, ни типовой устав не содержат описания процедуры предоставления такой информации (какая информация предоставляется, в каком объеме, в каком виде, в какие сроки и т.д.). Поэтому отнюдь не редкость, когда председатель правления ТС является "местным удельным князьком", игнорирующим любые обращения собственников.
Бесправные и никому не нужные
В том же ТС "Соседи-2007" собственники, создав решением общего собрания ревизионную комиссию, около года добивались, чтобы председатель правления Е. Левченко предоставил финансовые документы для проведения ревизии. Сделать это удалось, только обойдя практически все государственные органы. Но к тому моменту многие бухгалтерские документы исчезли в неизвестном направлении.
Учитывая все вышеизложенное, самым распространенным способом, который применяют члены товарищества собственников для защиты своих прав - это одиночные и коллективные обращения в различные государственные органы (исполком, прокуратура, МВД, КГК и т.д). А самым распространенным способом реагирования госорганов на такие обращения - "запуск динамо-машины".
Опять же классическим примером такого "динамо" является ответ УВД Ленинского района г. Минска на обращение членов ТС "Соседи-2007", которые просили привлечь к уголовной ответственности председателя правления товарищества Е. Левченко. Тут стоит заметить, что, согласно УПК, уголовное дело возбуждается при наличии для этого повода (в нашем случае заявления граждан. - А.М.) и оснований (наличие достаточных данных, указывающих на признаки преступления. - А.М.).
В соответствующем постановлении УБЭП Ленинского района г. Минска было указано, что "в действиях председателя ТС Левченко Е.А. усматриваются признаки состава преступления, предусмотренного ст. 424, 427 УК РБ". Однако в возбуждении уголовного дела было отказано на основании п. 1 ч. 2 ст. 29 УПК РБ… в связи с отсутствием в деянии состава преступления. Вот такой фокус. Якобы для возбуждения уголовного дела необходимо установить величину причиненного ущерба. Хотя, на самом деле, в составе преступления, предусмотренного, например, ст. 427 УК РБ, отсутствует такой обязательный признак, как имущественный ущерб.
То есть, если бы не судьбы людей, то ситуация выглядела бы просто комичной. В описательной части милиционеры подтверждают все доводы заявителей и пишут, что в действиях председателя усматриваются признаки состава преступления (соответственно есть основание для возбуждения уголовного дела. - А.М.), а в резулятивной части постановления милиционеры указывают прямо противоположное - что такие признаки отсутствуют.
В свою очередь Минфин, куда УБЭП Ленинского района направило письмо с просьбой провести ревизию, отказалось это делать. И предложило самому товариществу провести такую ревизию. И даже ИМНС района, куда неоднократно направлялись просьбы провести проверку ТС "Соседи-2007", не желает связываться с проблема товарищества.
Еще один капкан
Впрочем, ТС "Соседи-2007" в некотором плане еще повезло. Там удалось провести общее собрание и назначить нового председателя правления, и возможно, что со временем там все успокоится и придет в норму. Хотя сейчас на товариществе висят огромные долги, которые стали следствием всей вышеописанной ситуации, а погасить эти долги владельцам квартир будет непросто.
Но все же в худшем варианте развития событий могло случиться так, что местный орган власти взял бы и назначил уполномоченное лицо по управлению общим недвижимым имуществом. В такой ситуации собственники недвижимого имущества фактически полностью лишаются возможности влиять на процедуру назначения исполкомом такого лица и не имеют никакого контроля за его деятельностью.
Деятельность уполномоченного лица регулируется Положением "Об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения", утвержденного постановлением Совета министров от 30.03.2005 №342. Законодательством предусмотрено два основания для назначения исполкомом уполномоченного:
- когда в ТС вообще отсутствует предусмотренный уставом исполнительный орган (правление и председатель правления). Данная ситуация возникает довольно часто в связи с несовершенством законодательства, регулирующего деятельность ТС.
- когда ТС или организацией застройщиков не обеспечиваются надлежащие сохранность, содержание и эксплуатация совместного домовладения. В законодательстве не существует каких-либо объективных критериев, которые бы позволяли определить, надлежащая или ненадлежащая обеспечивается сохранность и содержание совместного домовладения. Тут все отдано на субъективное решение местного чиновника.
Таким образом, получается довольно парадоксальная ситуация.
С одной стороны, вроде бы институт уполномоченных был введен с вполне благородной целью - помочь собственникам управлять своим недвижимым имуществом, когда с этим существуют объективные проблемы, например не выбрано правление.
С другой стороны, в лице уполномоченного лица собственники недвижимости получают от исполкома в полном смысле "кота в мешке". Ведь в законодательстве вообще отсутствуют какие-либо объективные критерии, которыми должен руководствоваться исполком при назначении уполномоченного. Отсутствует какая-либо процедура выдвижения такого уполномоченного, отсутствуют рычаги влияния собственников на принятие исполкомом соответствующего решения.
Как следствие, зачастую уполномоченный появляется в ТС как "черт из табакерки", которого никто не ждал и не звал, и которого после этого никакими молитвами уже не изгонишь. Ни отдельный собственник (или их группа), ни общее собрание собственников, ни правление ТС не имеют право отстранить от дел назначенного исполкомом уполномоченного. Решение местного исполнительного органа невозможно оспорить ни в вышестоящую инстанцию, ни в суде. Ведь кого бы не назначил исполком, ни одна норма законодательства при этом не будет нарушена. Даже если чиновники вдруг назначат уполномоченным неоднократно судимого мошенника, с формально-юридической точки зрения все будет соответствовать законодательству.
Картина становится еще более впечатляющей, если к этому добавить, что согласно п. 5 Положения "Об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения", уполномоченное лицо подотчетно и подконтрольно только местному исполнительному и распорядительному органу.
Особо уполномоченный
Показательной в этом плане является ситуация, сложившаяся в одном из самых крупных в Минске ТС "Силач", которое объединяет почти тысячу собственников жилых и нежилых помещений, расположенных на пр. Независимости, 168, корпус 1, 2 и 3.
В середине 2011 года Администрация Первомайского района г. Минска назначила уполномоченным по управлению недвижимым имуществом данного совместного домовладения некоего Шеко А.И., обязав его провести общее собрание членов товарищества по выбору органов управления (необходимо было выбрать правление и председателя правления.- А.М.). И такое собрание действительно было проведено 10 декабря 2011 года. Председателем правления был выбран сам Шеко А.И., а членами правления - лица, выдвинутые им же на безальтернативной основе.
Вот только суд Первомайского района признал все решения данного общего собрания членов ТС "Силач" недействительными. Основанием для этого послужили довольно красноречивые факты о нарушении законодателтьства, установленные судом, в частности:
- сведения о ходе собрания, отраженные в соответствующем протоколе, в полном объеме (!) не соответствовали тому, что реально происходило на собрании;
- все регистрационные листы участников собрания, в которых расписывались собственники, были по распоряжению Шеко А.И. уничтожены сразу же после собрания;
- также фактически сразу после собрания опять же по распоряжению Шеко А.И. были уничтожены все проекты решений (реально листы для голосования), которыми голосовали собственники и в которых также стояли их личные подписи;
- было нарушено избирательное право членов ТС "Силач", которые не имели возможности выдвинуть своих кандидатов в органы управления.
Кстати, администрация Первомайского района г. Минска, которая назначила такого уполномоченного и которая была привлечена судом к участию в судебном деле, практически полностью проигнорировала данный процесс. Зато чиновники не оставили в беде своего особого уполномоченного, когда суд запретил Шеко А.И. как председателю правления ТС "Силач" совершать юридически значимые действия и к тому времени истек уже и срок полномочий данного уполномоченного. Администрация Первомайского района г. Минска тут же снова назначила Шеко А.И. уполномоченным по управлению недвижимым имуществом ТС "Силач", правда с уточнением, что назначен уполномоченным "до вступления в законную силу решения суда" по указанному выше делу.
Для каких целей чиновники сделали такую оговорку, совершенно непонятно. Ведь когда 15 октября 2012 года вступило в законную силу решение суда Первомайского района г. Минска, которым были установлены указанные выше некрасивые факты, администрация этого же столичного района на обращение членов ТС "Силач" ответила, что уточнение "до вступления в силу решения суда" якобы вовсе не означает, что вступление в законную силу решения суда прекращает полномочия назначенного ими уполномоченного. А чтобы окончательно снять все ненужные чиновникам вопросы от собственников, администрация Первомайского района г. Минска, закрыла глаза на решение суда, будто бы его и нет вообще. И своим новым решением от 30 октября 2012 года снова назначила Шеко А.И. уполномоченным по управлению недвижимым имуществом ТС "Силач", снова обязав его провести новое собрание членов ТС "Силач" по выбору органов управления.
В такой ситуации трудно поверить в простое совпадение, когда уже в следующем месяце исполкомовский уполномоченный, действуя от имени ТС "Силач" полностью отказался от двух исков к Мингорисполкому. Дела были возбуждены еще в 2010 году, по заявлениям ТС "Силач", которое пыталось признать недействительными решения исполкома, которыми в хозяйственное ведение УП "МТИС" были переданы внутренние и внешние телевизионные сети, принадлежавшее товариществу и оплаченные его членами.
Одновременно администрация Первомайского района г. Минска отвечает отказами на многочисленные обращения собственников, просящих отстранить данного уполномоченного от управления ТС "Силач". Местная власть оперирует при этом двумя "железными" доводами:
- якобы отсутствуют факты о нарушении уполномоченным законодательства, которые могли бы послужить основанием для его отстранения (и это при вступившем в законную силу не только указанного выше решения суда, но и других решений, установивших факты нарушений трудового законодательства. - А.М.);
- якобы в исполком поступили обращения собственников в поддержку деятельности данного уполномоченного (по данным администрации Первомайского района таких собственников было более 150. - А.М.)
Как тут не вспомнить известную народную мудрость - рука руку моет?
В любом случае, как бы там ни было, дело не в конкретном отдельном уполномоченном, а в целом в системе, когда реально члены ТС не могут повлиять на решение местной власти, назначающей уполномоченного. А исполкомы вовсе не обязаны руководствоваться пожеланиями собственников при назначении такого лица.
При отсутствии в законодательстве четкой процедуры назначения исполкомом уполномоченного, оснований для его снятия, четко прописанных прав и обязанностей в этом процессе ТС и его членов, все отдано на откуп его величеству чиновнику. А это самое плодородное поле для расцвета коррупции.
еще я предполагал, что вы могли напутать при платеже назначение ежемесячный и разовый, потому и есть неразбериха. такое бывает и это мы тоже с тобой обсуждали 
