Дом №19 по г/п, пр.Дзержинского-пр.Любимова-ул.Семашко

прикинул на коленке по схеме сферического коня в вакууме на основе неведомых мне данных
при условии вступительного 5 б.в. и членских по 50 тыр на собственника в мес
прибыльным ТС станет только после ввода всех секций в ноябре 2017 и продаже минимум 300 квартир к тому моменту
но это очень неконкретные и не совсем верные расчёты, потому, пока не буду их озвучивать. засмеёте и шапками забросаете.

- - -
но!
если прикинуть, что в 5+6 секциях продано 36 квартир.
вступительный 5 бв = 1.050.000
членский = 50.000 / месяц
различные расходы ТС (только зп+сопутсвующее по мелочи) = 15.000.000 / месяц
то имеем нерадужную картинку в виде:
апрель*2016 = 37.800.000 вступительных + 1.800.000 членских = 39.600.000 - 15.000.000 (ТС) = 24.600.000 остаток
май*2016 = +1.800.000 членских + 24.600.000 - 15.000.000 = 11.400.000 остаток
июнь*2016 = +1.800.000 + 11.400.000 - 15.000.000 = -1.800.000 (остаток уже в минусе...)
июль*2016 = +1.800.000 - 1.800.000 - 15.000.000 = - 15.000.000 ...(тут стоит понимать, что в июле не все дольщики 4й секции вступят в ТС, равно как велика вероятность того, что и ввод будет с задержкой. потому, сдвигаем на 1 месяц получение членских. и это в идеале....)
август*2016 = +1.800.000-15.000.000 (остаток) + 21.000.000 (вступительный за 20 квартир) + 1.000.000 (членских 4 секции) - 15.000.000 (ТС) = -6.800.000 остаток...
дальше, до ввода 3й секции ползём в минуса....
если в 3й будет продано 80 квартир - то выравниваем падение, но надеемся на 2ю...
там тоже минимум 80 нужно, чтобы ещё разок поправить траекторию...
и потом ещё 80 нужно минимум в первой - тогда начинаем плюсоваться...

*конечно, я не указал попутные продажи в предыдущих секциях, но это пока особо ситуацию не меняет...

** какие будут предположения по расходнй части ТС в первые месяцы? вообще?
*** за что будем закупать оборудование для ТС?
**** может застройщик готов частично профинансировать в долг? а возврат средств рассмотреть после ввода всего дома?...

- - -

Manovarius, про ваше видение дифференциации - оно отчасти верное.
верное в плане оплаты коммунальных, капитальных, и прочих.
в части вступительных и членских, в моём понимании, нет, ибо ТС, при условии обслуживания ЖЭСом, играет лишь номинальную роль в виде ответсвенного человека с зарплатой.

мне кажется, вы немного путаете коммунальные и пользование тем же лифтом, вывоз мусора и т.д с членскими и вступительными.

v9419:

По поводу штрафов.
Согласно КоАП протокол на правонарушение имеет право составить как Председатель (но только лишь в некоторых случаях), так и уполномоченный от ЖЭС (при наличии коллективной или личной жалобы с наличием "свидетелей" )
Далее протокол с заявлением поступает в Суд.

Так что увидели что кто то чего то сломал, позвали ещё одного свидетеля ,зафиксировали на телефон, написали заявление и отнесли Председателю. Тот в свое время обязан либо сам составить протокол, либо передать в ЖЭС, для дальнейшей передачи в Суд.
То же с мусором. Мусор (ТБО, бытовой) обязан будет вывозить ЖЭС. Увидели что Валера тащит стр. мусор в контейнер с быт. отходами, позвали свидетеля, написали заявление, передали Председателю или члену Правления, те в ЖЭС, ЖЭС в Суд.

Ужас! Вы заранее делаете соседей врагами, ждущими друг от друга гадости, подлости и т. д.

Давайте вместе разбираться
Взносы в товарищество собственников жилья.

Вступительный взнос
Согласно ЖК вступительный взнос в ТСЖ — это сумма денежных средств, вносимая гражданином, юридическим лицом или ИП при вступлении в ТСЖ и предназначенная для покрытия расходов, связанных с деятельностью ТСЖ. В Типовом уставе ТС не определено, что является вступительным взносом и на какие цели должна направляться сумма этих взносов. В нем лишь указано, что вступительные взносы уплачиваются членами ТСЖ для обеспечения его деятельности. Исходя из определения вступительного взноса, установленного в ЖК, можно сказать, что отличительными чертами этого взноса в ТСЖ является то, что он:
-вносится при вступлении в ТСЖ,
- направляется на покрытие расходов, связанных с деятельностью ТСЖ.

Исходя из буквального толкования понятия вступительного взноса, в его состав следует включать расходы, связанные с деятельностью ТСЖ, которые были уже понесены к моменту вступления в него его членов. К таким расходам можно отнести издержки, связанные с созданием ТСЖ (созыв и проведение учредительного собрания, государственная регистрация), процедурой вступления в него физических и юридических лиц. Иными словами, речь может идти о расходах общего характера на самом начальном этапе деятельности ТСЖ.

Вправе ли ТСЖ устанавливать для своих членов размер вступительного взноса в зависимости от площади принадлежащего им жилого (нежилого) помещения. По нашему мнению, увязывать размер вступительного взноса с площадью помещения необоснованно. Это объясняется тем, что расходы ТСЖ на этапе становления никоим образом не зависят от размеров помещений, а потому обязанности по возмещению его членами этих расходов должны быть равными.

Членский взнос
Согласно ЖК членским взносом в ТСЖ признаются денежные средства, периодически вносимые его членом на цели, связанные с деятельностью товарищества, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора).

Согласно ЖК отличительными чертами членского взноса в ТСЖ является то, что он:
-носится периодически в течение всего срока деятельности ТСЖ,
-направляется на содержание аппарата ТСЖ и его выборных органов, а также на иные цели, связанные с деятельностью ТСЖ.

К таким постоянным расходам как раз и относятся суммы, направляемые на оплату труда штатных работников ТСЖ и на вознаграждение членов выборных органов ТСЖ. К ним же можно отнести издержки, которые связаны с функционированием органов управления и контроля ТСЖ (расходы на содержание помещения, в котором располагаются штатные работники, содержание оборудования, необходимого этим работникам для исполнения своих обязанностей, оплату услуг связи и т.п.).

Размер членских взносов должен быть обоснован соответствующей сметой.

Размер членских взносов, по нашему мнению, нельзя устанавливать в зависимости от величины жилого (нежилого) помещения, принадлежащего члену ТСЖ на праве собственности. Текущие расходы ТСЖ никак не связаны с количеством занимаемых каждым из его членов квадратных метров, а потому бюджет товарищества в этой части должен формироваться всеми его членами на равных.

С какого момента следует взимать членский взнос с нового члена ТСЖ? Лицо, к которому перешло право собственности на жилое (нежилое) помещение, становится членом ТСЖ с момента возникновения у него права собственности.

Целевой взнос
Согласно ЖК целевым взносом в ТСЖ признаются денежные средства, вносимые его членом для дополнительного финансирования работ и мероприятий, утвержденных общим собранием членов ТСЖ.

Размеры этих дополнительных платежей определяются пропорционально принадлежащей каждому собственнику доле в общем имуществе совместного домовладения исходя из общей стоимости затрат на эксплуатацию и ремонт общего имущества, содержание придомовых территорий, с учетом доходов товарищества, а также субсидий, предоставляемых государством по этим видам услуг.

Целевой взнос в отличие, например, от членского взноса, не носит характера постоянного платежа. Возникновение обязанности по его уплате связано не с самим фактом создания и деятельности ТСЖ, а с появлением каких-либо задач или проблем, которые не вписываются в рамки текущих расходов и для решения которых необходимы дополнительные денежные средства. Типичным примером может служить возникшая необходимость в проведении ремонта какой-либо части общего имущества.

Дополнительный взнос
Согласно ЖК дополнительным взносом в ТСЖ признаются денежные средства, вносимые его членом для покрытия убытков товарищества. В соответствии с Типовым уставом ТС дополнительные взносы членов товарищества по решению общего собрания могут направляться прежде всего на цели пополнения основных и оборотных средств товарищества. В нем также предусмотрено, что при отсутствии иных источников за счет дополнительных взносов могут покрываться убытки товарищества.

Manovarius, Вы видимо не совсем правильно поняли что такое вступительный взнос и на что он должен расходоваться

Manovarius:

Для простоты понимания представьте условный дом, в котором две квартиры - однушка и трешка.
Среднестатистически в однушках живет людей меньше, чем в трешках. И не надо спорить. Это статистика. Знаю прекрасно, что хватает и однушек с четырьмя жильцами и трешек с одинокой бабулей.
Но если в среднем, то все понимают, что двушки и трешки себе покупает не холостяк какой, а семья, Обычно из 3-4 человек.

Вот и рассмотрим среднюю однушку, в которой живет молодая пара (муж и жена), и среднюю трешку, в которой живет семья из 4 человек (муж, жена и двое детей).
Жильцы однушки гораздо меньшее воздействие оказывают на износ общего имущества этого дома. А жители трешки - гораздо бОльший.

Ведь общее имущество ТС - это не что иное как наши с Вами основные средства, на которые нужно насчитать условную амортизацию.
У меня в компании есть 2 основных средства. Одно 100 руб, второе 300 руб. Срок службы и целевое назначение у них одинаковый. Они отличаются только размером и, как следствие, ценой.
Кто считает, что я должен начислить на эти средства одинаковую сумму амортизации?..

Надеюсь, доступно объяснил свое видение )

Эти рассуждения не имеют отношения к вступительному взносу. Tanya_lyly, все подробно описал(а).

npu3pak00, рекомендую внимательно читать то, что пишут выше.
это нормально, что никто ничего платить не хочет.
и это первые звоночки в адрес посыла про дружный дом
- - -
*далее адресовано безликому собственнику:
при обсуждении вступительных и членских вы упорно переводите суждения в материальный достаток тех, кто купил что-то дороже вас, но вы и представления не имеете, как были заработаны чужие деньги, какие возможности у людей теперь и т.д.
вы обеспечены работой и у вас всё хорошо? давайте тогда по-другому принципу пойдём - по уровню доходов.
а чё, если получаешь больше - плати больше. тоже обоснованная дифференциация.
купил однушку - скрываешь, наверное, реальные доходы.. палиться перед налоговой не хочешь. ай-яй-яй. ата-та-та нужно сделать!

- - -
ещё раз повторюсь (в который раз)
за свои метры каждый собственник будет платить в жировках исходя из его метров.
равный вступительный и членский = равноправное участие в жизни ТС.
выше говорили - если трёшки и двушки платят больше однушек - им какие льготы по сравнению с однушками полагаются?

npu3pak00:

Вот что понимается под вступительными взносами:
- расходы, связанные с созданием и регистрацией ТС или ЖСПК;
- те же расходы на оплату труда (ведь пока еще членские взносы только начинали собирать, люди уже работали: всех обзвонили, все организовали, документы подготовили, устав написали и т. д.);
- расходы, связанные с благоустройством, которое не было предусмотрено проектно-сметной документацией, а если и было предусмотрено, не устраивает жильцов по качеству (например, решили, что мало скамеек, а фонари, установленные строителями, уже успел кто-то разбить). А это уже общее имущество, доля в праве на которое пропорциональна площади квартиры.
Список таких предполагаемых расходов можно продолжить, но все равно так или иначе они будут перекликаться с ней. Да что там перекликаться! Они непосредственно связаны с эксплуатацией дома.

у вас уже есть смета? а если не хватит?
указанные расходы являются дополнительными. обсуждаются членами ТС и на это собираются другие деньги. не из вступительного и не из членских, имхо... (ну разве что только частично)

v9419:

Предложение от badBadger

В протоколе общего собрания указывается имя, фамилия и отчество избранного уполномоченного, номер жилого и (или) нежилого помещения, принадлежащего уполномоченному, а также номера жилых и (или) нежилых помещений, принадлежащих членам Товарищества собственников, которых представляет уполномоченный.
Зачем это прописывать, если есть процедура что и как записывать в протокол!? А как тогда мы выбирали и протоколировали Членов правления? Суть улавливаете? Я считаю данный раздел лишним, так как эта информация и так вносится в протокол.

Я в целом сторонник того, чтобы, в случае если имеется такая возможность, прописывать все подробно - так явно ничего не будет упущено. Подробного порядка заполнения протокола нет. Общее правило: в протоколе отражаются вопросы повестки и решения по ним. Т.е. все зависит от секретаря, который будет составлять протокол, формулировок повестки дня и решений по ним. ФИО и № помещения уполномоченного и №№ помещений представляемых считаю необходимыми для корректного исполнения решения (это также являться частью ответа на второй блок вопросов).

Не позднее десяти дней до даты проведения собрания уполномоченных каждый уполномоченный уведомляет представляемых им членов Товарищества собственников о предстоящем собрании уполномоченных и вручает/направляет им бюллетень для голосования единого образца, установленного правлением Товарищества собственников.
Ведь есть же процедура уведомления членов ТС или уполномоченных (если таковы будут) заказные письма и т.д. И потом, Уполномеченному зачем это нужно, если есть Председатель и как минимум члены правления которые будут этим заниматься? Вы думаете все уполномоченные бросятся уведомлять своих представляемых? И потом в каком документе будет вестись учет кто кого представляет? А ведь этот список постоянно нужно будет корректировать…

Процедура есть, но это процедура для общего собрания (собрания уполномоченных). Процедура предусматривает, что при проведении собрания уполномоченных письменно извещаются именно уполномоченные. А здесь предусмотрено то, что уполномоченный уже в свою очередь извещает представляемых. Процедура для общего собрания с заказными письмами нам не подходит, если будем направлять заказными, то зачем нам уполномоченные, мы сможем тогда просто провести письменный опрос общего собрания. Как по мне, логично, если такая информация будет в первую очередь появляться на информационном стенде (если такой будет), тот же бюллетень в почтовом ящике это тоже извещение. В общем, есть варианты и в идеале все: и члены правления, и председатель, и уполномоченные будут работать в связке. Что касается, бросятся ли уполномоченные уведомлять представляемых, по идее должны – если ты уполномоченный у тебя есть ответственность перед представляемыми, как мне кажется. В каком документе будет отражено, кто кого представляет – это как раз тот протокол, о котором шла речь в первом блоке. Протокол хранится в делах товарищества и при желании любой может освежить в памяти кто кого представляет и даже сделать копию.

В случае изменения или дополнения повестки дня каждый уполномоченный обязан уведомить об этом представляемых им членов Товарищества собственников с предоставлением им в порядке, предусмотренном настоящим пунктом, бюллетеней для голосования, содержащих измененную повестку дня. Член Товарищества собственников, получивший бюллетень, заполняет его, выражая свое мнение по вопросам повестки дня ("за", "против", "воздержался" , подписывает и передает/направляет бюллетень представляющему его интересы уполномоченному способом, указанным в бюллетене.
В случае обращения члена Товарищества собственников к уполномоченному и(или) председателю правления Товарищества собственников по вопросам повестки дня, последние обязаны предоставить обратившемуся разъяснения, документы или материалы, которые необходимы члену Товарищества собственников для принятия решения по вопросам повестки дня.
Вы представляете какая это будет волокита, и это создаст очень большие проблемы, т.к. не все уполномоченные (не смогут это сделать) по разным причинам (командировка, болезнь и т.д.). Этим должны как минимум заниматься 2-3 Члена правления, но никак не 20-30 человек (из которых 5 по некоторым причинам не смогут этого сделать).

Волокита в какой-то мере да, но и вопросы важные, оставить представляемых без информации нельзя. И если посмотреть с другой стороны, то если этим займутся 2-3 члена правления, то какая на них ляжет нагрузка, поэтому и предполагается, что в силу возможностей, кто обратится к уполномоченному, кто к председателю.

Предоставление запрашиваемых документов осуществляется способом, согласованным с уполномоченным или председателем правления Товарищества собственников, в том числе путем личного ознакомления члена Товарищества собственников с документами, получения копий документов.
Не указан иной способ кроме личного ознакомления.

Указано два способа: 1. ознакомление лично 2. получение копии (оставили заявку – вам кинули в ящик, например, и т.д). Они указаны с формулировкой в том числе, т.е не ограничены указанными способами. Допустимы иные способы, как удобно и как согласуете с тем, кто информацию представляет, ведь есть совсем простой вариант – устно (если это удовлетворит представляемого). В целом можно еще включить пару тройку – если это необходимо.

При голосовании на собрании по вопросам повестки дня каждый уполномоченный обязан выбирать вариант голосования, набравший простое большинство голосов от общего количества голосов, принадлежащих в совокупности уполномоченному и проголосовавшим членам товарищества собственников, представляемым уполномоченным.
По итогам проведения собрания уполномоченных оформляется протокол. Протокол подписывается всеми уполномоченными, присутствующими на собрании, и председателем правления Товарищества собственников, а также заверяется печатью Товарищества собственников. Бюллетени для голосования хранятся в делах Товарищества собственников в течение пяти лет, протоколы – постоянно.
Можно и так но опять же по протоколу есть процедура оформления.

Процедура прописана для общего собрания, тут другой орган. Конечно, процедура аналогична, но соблюдая логику и последовательность изложения нужно прописывать для собрания уполномоченных.

Мне, по правде говоря, по душе больше общее собрание с письменными опросами, без уполномоченных (я знаю вариант не популярный), но это требует активности жильцов и, как уместно замечено, при ее отсутствии мы станем в тупик (хотя мне кажется при направлении за месяц, можно в один из вечеров заполнить бюллетень и отправить его, ну да ладно). На собрании дольщиков проголосовали за уполномоченных, так что так тому и быть, надо работать с уполномоченными) У уполномоченных есть свои минусы: если они не советуются с представляемыми, то как-то уж совсем не честно 20 человек решают за 400; отсутствует 2-3 уполномоченных – а это уже 40-60 человек выпали из голосования. Хотя, например, при неоднородной активности в разных двадцатках могут быть противоречивые результаты голосования уполномоченных. В конечном итоге все зависит от того, как будут участвовать жильцы. Идеального способа управления прописать не выйдет всегда будут нюансы и зависеть все будет только от добросовестности, порядочности и ответственности исполнителей.

тогда вопрос: вы хотите за вступительные в среднем около 5 б.в. (если 10% от базовой за кв.м.) потратить на : 1)создание и регистрацию ТС; 2)расходы на ЗП. 5 и 6 секции оплатят пункт 1. я думаю все согласятся, что это не правильно ехать за чужой счет, поэтому считаю правильным возмещать суммы им за переплату, а % который закинут на риски пусть ложится на счет ТС.

Ivankomaz, так вам так и так эту сумму платить придется))) она не изменится как при одном расчете, так и при втором)))

Ivankomaz, я с вами согласен, поэтому и предлагаю компенсацию выводить строкой возврат средств в жировке.

npu3pak00, ну вот хоть убейте... Вижу логику в словах ProjectReality и Tanya_lyly, но не вижу в Вашей. Не вижу принципиальной разницы в работе правления ТС по отношению квартирам разной площади. Мне-то пофигу с моей двушкой. Я и так по середине между однушками и трешками. Для них суммы в зависимости от вариантов будут меняться, а для меня - нет. Но я хочу понять логику...Солнце в виде правления и штата ТС будем все одинаково "светить" и для всех одинаково делать одинаковый объем работ. Вот какая разницу бухгалтеру (или кто там еще этим занимается) рассчитать коммуналку для однушки или для трешки в упор не понимаю?

Manovarius:

Ivankomaz:

Manovarius, Вы видимо не совсем правильно поняли что такое вступительный взнос и на что он должен расходоваться

Возможно...

Разобрались)

Согласно ст.166 п.1 ЖК. Участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством.
Из ст.1 п.63 ЖК. Эксплуатация жилищного фонда – использование по назначению жилых помещений с систематическим осуществлением комплекса организационно-технических мероприятий по содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений).

Так вот организационно-технические мероприятия включают в себя работу дворника, электрика, сантехника, паспортиста, бухгалтера и председателя. И все они работают за оговоренные материальные вознаграждения.
Поэтому расходы на зарплату персонала - это составляющая расходов на эксплуатацию.
А сейчас, если перечитать ст.166 п.1 ЖК, распределяться между собственниками они должны пропорционально доле каждого.
От себя я ничего не придумываю, это ЖК РБ за подписью президента. Так что все вопросы к компетентным органам почему они так решили установить. Думаю обоснуют)