доброе утро!
19 июля 2018 года УКС хочет навязать дольщикам создания товарищества собственников.
в вайбере уже идут споры на эту тему .
Добавлено спустя 6 минут 38 секунд
Проблемы совместного домовладения через призму Указа Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538
Автор: Александр ГОРБАЧ, юрист 14 Февраль 2017.
http://[censored]/uprawdom/status-quo/1330-14-02-2017
Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее ― Указ № 53
появился в свое время как реакция государства на выявленные жизнью и правоприменительной практикой проблемы в отношениях совместного домовладения.
Проблемы эти были разного плана, они заключались не только в несовершенстве Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении», действие которого тогда еще распространялось на жилищный сектор, но и в иных нюансах.
В первую очередь среди них следует отметить изначальную природную неэффективность совместного домовладения, беспощадно критикуемого в последнее время специалистами в области менеджмента недвижимости. Невзирая на это, Беларусь, к сожалению, находится в мировых лидерах, где доля совместного домовладения в жилищном фонде достигает 90%, в то время, когда, к примеру, в США или Норвегии ― 10%, в странах Старой Европы ― от 15 до 25%.
Немаловажное негативное значение в этом вопросе играла и продолжает играть непросвещенность граждан и неспособность в силу этого к самоуправлению. Многие становились и становятся участниками совместного домовладения, не имея о таковом ни малейшего представления, и в последующем искренне полагают, что все проблемы, связанные с их жильем, являющимся, по сути, частной собственностью, должно решать государство. Отсюда ― многочисленные жалобы в государственные органы, вплоть до призывов к ликвидации товариществ собственников (ТС) как формы управления общим имуществом. Такими жалобами, кстати, и обосновывалось в свое время появления Указа № 538.
Нельзя среди этих проблем не отметить и отсутствие благоприятных условий, необходимых для возникновения и развития отечественного бизнеса в области ЖКХ, а также рынка менеджмента недвижимости. Мировая практика такова, что недвижимостью управляют профессионалы в лице специализированных компаний (организаций), у нас же все отдали в руки дилетантов ― участников совместного домовладения, как уже отмечалось выше, чаще всего не имеющих ни малейшего представление даже о самом совместном домовладении, не говоря уже о менеджменте недвижимости как таковом.
Однако Указ № 538 все проблемы совместного домовладения, очевидно, предполагал разрешить только посредством установления строгого государственного контроля над деятельностью ТС и организаций застройщиков (жилищных потребительских кооперативов, ЖПК), «огосударствления» данной сферы общественных отношений, которая, подчеркнем еще раз, все-таки основана на частной собственности. Этот курс государственного регулирования был продолжен и в последующем, когда в Указ № 538 вносились изменения и дополнения указами Главы государства, среди которых в ракурсе интересующей нас проблемы имеют значение:
• Указ Президента Республики Беларусь от 09.10.2013 № 461 «О внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538» (далее ― Указ № 461);
• Указ Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 536 «О внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь» (далее ― Указ № 536).
Последним часть Указа № 538, регулирующая вопросы совместного домовладения (п. 1), фактически была изложена в новой редакции, которая и действует в настоящее время.
При этом нельзя не отметить, что если нормы Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З (далее ― ЖК), касающиеся вопросов совместного домовладения (раздел V), разрабатывались и основывались на нормах Указа № 538, то указы № 461 и № 536 в последующем на столько принципиально изменили положение вещей, что сегодня многие нормы ЖК уже противоречат нормам Указа № 538. Все это в связке с другими проблемными моментами создает вокруг совместного домовладения сплошную неразбериху, а в некоторых случаях даже делает невозможным применение действующих норм законодательства.
Итак, в преамбуле Указа № 538 говорится, что принят он в целях совершенствования управления общим имуществом жилых домов, упорядочения деятельности ТС и ЖПК. При этом Указом № 536 был введен новый термин: управление общим имуществом ― это деятельность, направленная на обеспечение сохранности и содержания общего имущества в надлежащем техническом и санитарном состоянии, решение вопросов владения и пользования этим имуществом и иных вопросов в соответствии с законодательством.
Что касается такого термина, как «общее имущество», то он для целей Указа № 538 используется в значении, определенном в п. 33 ст. 1 ЖК – это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения).
Остановимся подробно на нормах Указа № 538 и попытаемся проанализировать, насколько он за 6 лет усовершенствовал управление общим имуществом и как упорядочил деятельность ТС и ЖПК.
Способы управления общим имуществом
Указом № 538 определено, что управление общим имуществом может осуществляться одним из следующих способов:
• непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников находится не более 10 объектов недвижимого имущества;
• товариществом собственников или организацией застройщиков;
• уполномоченным лицом по управлению общим имуществом (далее ― уполномоченное лицо), назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом (далее ― исполком).
При этом указывается, что для решения вопросов, связанных с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, ТС и ЖПК могут в установленном порядке привлекаться организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющие ЖКУ.
Приведенный выше перечень способов управления общим имуществом был определен еще Указом № 461. Только до вступления в силу Указа № 536 (13.07.2016) первый способ мог применяться, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находилось не более пяти объектов. Теперь в домах, которые включают не более 10 квартир (и других объектов), можно не создавать ТС. Однако напомним, что в соответствии со ст. 173 ЖК в этом случае между собственниками должен заключаться договор о совместном домовладении, типовая форма которого утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.03.2013 № 155.
Отметим первую, на наш взгляд, некорректную норму Указа № 538: здесь правильнее было бы ставить условие о наличии более 10 собственников, а не более 10 объектов недвижимого имущества, поскольку количество собственников не всегда может совпадать с количеством квартир и других объектов в доме. В свою очередь, согласно п. 53 ст. 1 ЖК совместное домовладение ― это правоотношения собственников объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности двух и более собственников. Поэтому логичнее исходить все-таки из количества участников совместного домовладения. Теоретически возможна ситуация, когда в доме, например, 11 квартир, но принадлежат они двум юридическим лицам. Зачем в таком случае создавать ТС? А, исходя из действующей нормы Указа № 538, получается, что это обязательно.
Выбора нет
Указом № 536 в Указ № 538 была внесена действующая сегодня норма, согласно которой решение по вопросу выбора способа управления общим имуществом считается принятым, если за него проголосовали более двух третей участников совместного домовладения от общего количества всех участников (п. 1.2).
Ранее данный вопрос был урегулирован ст. 177 ЖК. В частности, было установлено, что общее собрание участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом считается правомочным, если на нем присутствуют более двух третей участников совместного домовладения, обладающих более чем двумя третями голосов от общего количества голосов всех участников. При этом было установлено, что каждый участник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве общей собственности на общее имущество. А решение о выборе способа управления общим имуществом могло приниматься большинством голосов присутствующих на собрании.
Однако напомним, что ЖК, как и Указ № 538, изначально допускали еще один способ управления общим имуществом ― организацией, управляющей общим имуществом. Таким образом, участники совместного домовладения в многоквартирном жилом доме действительно ранее имели выбор: либо создавать ТС, либо в соответствии со ст. 176 ЖК заключать договор с организацией, управляющей общим имуществом.
Но такой способ управления общим имуществом был упразднен еще Указом № 461, и после этого у участников совместного домовладения уже не осталось другого выбора, кроме как создать ТС. Ввиду того что уполномоченное лицо назначается исполкомом по инициативе самого исполкома, такая инициатива от участников совместного домовладения исходить не может (об этом будет сказано далее).
Можно, конечно, предположить, что выбор есть у участников совместного домовладения, которое объединяет не более 10 объектов, ― либо создавать ТС, либо заключать договор о совместном домовладении. Но в данном случае как раз не следовало бы им давать такого выбора, поскольку ТС здесь и не нужно, оно будет экономически нежизнеспособным образованием.
Очевидно, что законодатель, несколько раз меняя нормы, регулирующие вопросы управление общим имуществом, запутался сам. Разработчики Указа № 536 допустили наличие приведенной выше бессмысленной нормы, поскольку в свете действующего законодательства говорить о выборе способа управления общим имуществом вообще не приходится. Выбора нет.
Таким образом, возвращаясь к вопросу о способах управления общим имуществом, в данной ситуации было бы правильным просто определить, что в случае, если совместное домовладение объединяет не более 10 участников, заключается договор о совместном домовладении, если же участников совместного домовладения больше 10 ― создается ТС.
Такой нормы было бы вполне достаточно, и такая норма полностью отвечала бы сегодняшнему положению вещей. Вопрос о том, отвечает ли такое положение вещей целесообразности или же мировой практике, лежит уже в другой плоскости, и мы этого еще коснемся ниже.
Принятие решений по общему имуществу
В ст. 180 ЖК был определен следующий порядок управления общим имуществом. При управлении общим имуществом организацией, управляющей общим имуществом, или уполномоченным лицом, организацией застройщиков или ТС к исключительной компетенции общего собрания участников совместного домовладения относятся решения:
• об отчуждении общего имущества ― с согласия двух третей от общего количестваучастников совместного домовладения;
• об увеличении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки либо о передаче надстроенного и (или) пристроенного объекта недвижимого имущества во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения либо иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, ― с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения, а в случае уменьшения размера общего имущества ― с согласия всех участников совместного домовладения.
Иные решения общего собрания участников совместного домовладения согласно ст. 180 ЖК могли приниматься с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения.
Но с принятием Указа № 536 данный порядок претерпел значительные изменения, на наш взгляд, абсолютно необоснованные.
Так, теперь в ч. 2 подп. 1.2 п. 1 Указа № 538 определено, что решения по вопросам, касающимся управления общим имуществом, отчуждения либо передачи общего имущества во владение и пользование одному или нескольким членам ТС или ЖПК, иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы членов ТС или ЖПК и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами ЖПК, считаются принятыми, если на общем собрании членов ТС или ЖПК либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за них проголосовали более двух третей членов ТС или ЖПК и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами ЖПК, от их общего количества.
Во-первых, как уже говорилось, вопрос о выборе способа управления общим имуществом законодатель предрешил, не оставив участникам совместного домовладения никакого выбора, поэтому приведенная выше громоздкая конструкция могла бы быть несколько короче. Во-вторых, очевидно, в данной норме более правильным было бы вести речь об отчуждении либо передаче во владение и пользование части общего имущества, но никак не об отчуждении общего имущества как такового, поскольку без него невозможно нормальное функционирование жилых помещений.
В то же время определено, что по вопросу уменьшения размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки решение считается принятым, если на общем собрании членов ТС или ЖПК либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за него проголосовали единогласно все члены ТС или ЖПК и собственники объектов недвижимого имущества, не являющиеся членами ЖПК.
Данная норма выглядит более чем странно.
Во-первых, очень сложно представить, каким образом уменьшается размер общего имущества в процессе реконструкции путем надстройки или пристройки. По логике приставки над- и при- к слову «стройка», как ни крути, будут давать значение прибавки, то есть в процессе надстройки и пристройки общее имущество должно увеличиваться. Каким образом можно что-то уменьшить, что-то при этом пристраивая, остается загадкой.
Во-вторых, обратимся к норме ст. 180 ЖК, в которой речь шла об увеличении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта путем надстройки и (или) пристройки. То есть все выглядело вполне логично. В то же время Указ № 536 о порядке принятия решения об увеличении размера общего имущества вообще «промолчал». Очевидно, что и здесь разработчики Указа № 536 что-то напутали, перевернули норму ЖК с ног на голову.
Ну и в-третьих, выглядит странно, что для принятия решения об отчуждении общего имущества установлен порог ниже, чем для принятия решения об его уменьшении. Хотя повторимся, что решение об отчуждении никак не может быть принято по отношению ко всему общему имуществу, а только лишь к какой-то его части. А между понятиями «отчуждение части общего имущества» и «уменьшение общего имущества» следует поставить знак равенства. Тогда зачем эта путаница?
В связи с этим полагаем, что приведенные нормы Указа № 538 о порядке принятия решений при определении судьбы общего имущества вообще не жизнеспособны, поскольку не регулируют ровным счетом ничего.
Как нам представляется, было бы правильнее определить, что:
• решение об уменьшении общего имущества может быть принято только единогласно всеми участниками совместного домовладения;
• решение о передаче общего имущества во владение и пользование (например, по договору аренды) ― двумя третями голосов от их общего количества;
• решение об увеличении общего имущества ― простым большинством голосов.
И этого было бы достаточно.
Ликвидация и реорганизация
Еще более странно выглядит норма Указа № 538 о том, что решение по вопросу реорганизации и ликвидации ТС или ЖПК, назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждения передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов считается принятым, если на общем собрании членов ТС или ЖПК либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за него проголосовали единогласно все члены ТС или ЖПК.
Во-первых, ликвидация ТС по решению участников совместного домовладения в силу действующего законодательства невозможна. Статьей 218 ЖК установлено, что ТС может быть реорганизовано или ликвидировано по решению общего собрания его членов при условии выбора этим собранием иного способа управления общим имуществом, за исключением случаев гибели или уничтожения недвижимого имущества. А поскольку, как мы уже отмечали выше, никакого выбора способа управления общим имуществом у участников нет, они не могут принять решение о ликвидации ТС. Иными словами, если у 11 собственников имеется общее имущество, то должно существовать ТС, и никуда от этого не денешься. Можно предположить, что этой нормой могут теперь «воспользоваться» дома, где не более 10 квартир, ликвидировав ТС и заключив между собой договор о совместном домовладении. Но сколько у нас таких, есть ли они вообще?..
Во-вторых, по сегодняшний день остается неразрешенным вопрос о реорганизации путем разделения так называемых «многодомных» ТС. До принятия действующего ЖК вроде как ничто не запрещало объединять в одно ТС несколько домов, хотя логике это противоречило, поскольку у владельцев квартир, находящихся в разных домах, не может быть общей собственности, а, следовательно, не может быть и отношений совместного домовладения.
Да и не только с логикой там были проблемы — с законом тоже не все вязалось, поэтому выносились даже судебные решения в пользу того, что у жителей разных домов, входящих в одно ТС, нет общего имущества. У таких «многодомных» ТС, кстати, вообще возникали проблемы с определением размера общего имущества и доли в праве общей собственности на общее имущество каждого участника совместного домовладения. Именно эти проблемы и вызывали судебные споры.
Более того, некоторые застройщики умудрились включить дома, возведенные ими в разных районах города, в одно ТС! От этого сильно страдают люди — вчерашние дольщики, а нынешние участники совместного домовладения, не понимающие, чем и с кем они совместно владеют. Попытки решить такие проблемы через суд, насколько нам известно, ничем не заканчивались. Главная проблема — нет механизма разъединения таких «монстров». Например, если из четырнадцати домов, входящих в ТС, один дом захотел отделиться и создать собственное ТС, остальные тринадцать при установленном порядке принятия решения (единогласно всеми членами ТС) могут пресечь такую инициативу, что называется, на корню. Таким образом, проблема, когда собственники квартир в отдельном доме не могут стать хозяевами реально принадлежащего им общего имущества, остается по сей день неразрешенной.
Проблема эта, однако, является куда более серьезной, чем может кому-то показаться на первый взгляд. Так, согласно ч. 4 ст. 215 ЖК на общем собрании каждый член ТС имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество, уполномоченный на собрании уполномоченных — количество голосов, равное сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов ТС. А поскольку в «многодомных» ТС доли в праве общей собственности на общее имущество определить невозможно, то невозможно определить и количество голосов, принадлежащих каждому члену ТС. Таким образом, исходя из приведенной выше нормы ЖК, получается, что любое решение общего собрания, если оно принято не единогласно, можно признавать незаконным, так как нарушен порядок голосования и подсчета голосов, да и вообще невозможно установить, сколько голосов за такое решение было отдано. Кстати, по этой причине и решение о реорганизации ТС путем разделения тоже не может быть принято, кроме как единогласно.
Выглядит более чем странным, что даже после вступления в силу действующего ЖК, который, повторимся, не позволяет создавать одно ТС на базе нескольких жилых домов, государственные органы в лице исполкомов позволяют это делать по сей день, порождая все большее количество ТС, в которых не могут по определению приниматься законные решения общих собраний участников совместного домовладения. Таким образом под каждое такое ТС закладывается мина замедленного действия, которая рано или поздно сработает. Данную проблему необходимо решать и как можно скорее.
Решения по иным вопросам
Из всего порядка принятия участниками совместного домовладения решений, определенного в подп. 1.2 п. 1 Указа № 538, не вызывают никаких споров только части 5 и 6 указанного подпункта.
Так, частью 5 определено, что решения по иным вопросам, отнесенным законодательством к исключительной компетенции общего собрания членов ТС или ЖПК, считаются принятыми, если на общем собрании, на котором присутствуют члены ТС или ЖПК, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества, либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, за их принятие проголосовали члены ТС или ЖПК, обладающие не менее чем половиной голосов от их общего количества.
В свою очередь, часть 6 говорит о том, что решения по вопросам, отнесенным законодательством к компетенции собрания уполномоченных, считаются принятыми, если на собрании уполномоченных, на котором присутствуют уполномоченные, обладающие более чем двумя третями голосов от их общего количества, за их принятие проголосовали уполномоченные, обладающие не менее чем половиной голосов от их общего количества.
Уполномоченное лицо
Указ № 536 установил, что уполномоченным лицом является государственный заказчик в сфере ЖКХ (подп. 1.3 п. 1 Указа № 53. При этом определено, что для целей этого нормативного акта под госзаказчиком в сфере ЖКХ понимается юрлицо, создаваемое по решению облисполкома или Минского горисполкома в целях организации работ по обеспечению потребителей ЖКУ основными и дополнительными ЖКУ на основании договоров, за исключением услуг горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), газо-, электро- и теплоснабжения, определения исполнителей по содержанию (эксплуатации) объектов внешнего благоустройства, расположенных в пределах административно-территориальных единиц, и для осуществления иных функций, определенных законодательством.
Согласно Указу № 536 исполкомы назначают уполномоченное лицо в следующих случаях:
1) если до ввода в эксплуатацию жилого дома, строительство которого осуществлялось путем долевого строительства на основании договоров создания объектов долевого строительства и (или) с использованием жилищных облигаций, гражданами, участвующими в его строительстве, которым будет принадлежать право собственности на объекты имущества в нем, не принято в установленном законодательством порядке решение о создании ТС, — по истечении одного месяца со дня приемки жилого дома в эксплуатацию;
2) если в жилом доме, построенном организациями в целях продажи объектов недвижимого имущества в нем, участниками совместного домовладения не принято в установленном законодательством порядке решение о выборе одного из способов управления общим имуществом, — по истечении одного месяца со дня возникновения совместного домовладения;
3) если кандидатура председателя правления ТС или ЖПК, срок действия полномочий которого истек, не переизбрана в установленном законодательством порядке;
4) если в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества в соответствии с требованиями актов законодательства, в том числе ТНПА, надлежащая работа органов управления ТС или ЖПК или истек срок полномочий этих органов управления, а меры по их избранию не дают положительных результатов, а также в случаях невыполнения председателем правления требования о необходимости прохождения согласования, отказа исполкома в согласовании и (или) неоднократного (два и более раза в течение одного календарного года) нарушения председателем установленных законодательством обязанностей, — в течение одного месяца со дня выявления указанных фактов.
При этом в первых двух случаях уполномоченное лицо является единственным органом управления до принятия участниками совместного домовладения в установленном порядке решения о выборе способа управления общим имуществом, то есть, до принятия решения о создании ТС.
А вот относительно последних двух случаев определено, что полномочия председателя правления прекращаются со дня назначения исполкомом уполномоченного лица. Непонятно, правда, что происходит с самим правлением. Однако Указом № 538 установлено, что уполномоченное лицо в течение одного месяца со дня принятия исполкомом решения о назначении уполномоченного лица вносит на рассмотрение общего собрания (собрания уполномоченных) членов ТС или ЖПК по предложению исполкома кандидатуру (кандидатуры) на должность председателя правления. В случае если на общем собрании (собрании уполномоченных) членов ТС или ЖПК не принято решение об избрании председателя правления либо общее собрание (собрание уполномоченных) членов ТС или ЖПК не состоялось, управление общим имуществом осуществляется уполномоченным лицом до принятия общим собранием (собранием уполномоченных) членов ТС или ЖПК решения об избрании председателя.
Таким образом, как видим из приведенных норм, уполномоченное лицо — это своего рода временный антикризисный управляющий, назначаемый исполкомом в случаях, когда возникает угроза общему имуществу участников совместного домовладения, а по сути — угроза какой-то части жилищного фонда. Такой государственный подход представляется вполне оправданным.
Законодательство обязывает участников совместного домовладения заключать с уполномоченных лицом договор управления общим имуществом. Это прямо следует из ст. 176 ЖК, которая также говорит о том, что при отказе заключить договор управления общим имуществом уполномоченное лицо вправе заявить в суд требование о понуждении заключить такой договор. Типовой договор управления общим имуществом утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 11.04.2011 № 469 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538».
Однако хотелось бы отдельно обратить внимание на следующую проблему. Ситуация, когда вместо неэффективно работающего председателя правления назначено и управляет общим имуществом уполномоченное лицо, может тянуться долго. На практике именно так и происходит, поскольку такое положение чаще всего вызвано кризисом взаимоотношений участников совместного домовладения, а в силу этого они не могут договориться между собой и выбрать нового председателя правления.
Так вот, законодательством никак не урегулированы вопросы функционирования самого ТС или ЖПК в этот период как юридического лица ― фактически, с назначением уполномоченного лица и прекращения полномочий председателя такое юридическое лицо остается без руководителя, что порождает целый ряд вопросов. Положением об уполномоченном лице по управлению общим имуществом, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 № 342 (последняя редакция от 01.07.2016 № 521), данные проблемы никак не урегулированы. Согласно всей действующей нормативной базе уполномоченное лицо уполномочивается управлять общим имуществом совместного домовладения, но не ТС или ЖПК как юридическим лицом, к данному юридическому лицу оно никакого отношения не имеет. При этом такие юридические лица с назначением уполномоченного лица не прекращают свое существование, уполномоченное лицо, еще раз подчеркнем, ― это временный антикризисный управляющий, задача которого ― навести порядок, стабилизировать ситуацию и после этого устраниться от дел.
Данные юридический вакуум необходимо устранить, поскольку нам известны ситуации, когда при назначении уполномоченного лица даже исполкомы не могут разъяснить участникам совместного домовладения, что им делать с ТС и ЖПК. А между тем они как любое юридическое лицо все это время обязаны вести бухучет, уплачивать налоги, подавать налоговые декларации, которые непонятно, кто должен подписывать, и пр.
Возвращаясь же к вопросу о выборе способа управления общим имуществом, считаем важным еще раз подчеркнуть, что сами участники совместного домовладения, исходя из норм Указа № 538, не могут выбрать такой способ управления общим имуществом как уполномоченным лицом, инициировать назначение уполномоченного лица может только исполком (администрация района).
Председатель правления
Подпунктом 1.4 п. 1 Указа № 538 определено, что председателем правления может быть гражданин, имеющий среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и освоивший содержание образовательной программы обучающих курсов (лекториев, тематических семинаров, практикумов, тренингов и иных видов обучающих курсов) по вопросам управления общим имуществом, кандидатура которого согласована исполком. Установлено, что исполком может отказать в согласовании кандидатуры на должность председателя в случаях, если:
• не представлены документы, перечень которых устанавливается исполкомом;
• из представленных документов установлено, что кандидат не соответствует указанным выше требованиям;
• кандидат ранее совершил умышленное преступление, судимость за которое не снята и не погашена.
Порядок, установленный Указом № 538, делает процедуру согласования и избрания председателя, на наш взгляд, неоправданно сложной.
Так, определено, что согласование кандидатуры председателя правления осуществляется путем принятия соответствующего решения исполкомом в течение 15 рабочих дней со дня представления документов, перечень которых устанавливается исполкомом. При этом кандидатура, согласованная исполкомом, должна быть представлена для избрания на должность председателя общему собранию (собранию уполномоченных) членов ТС или ЖПК только в течение 1 месяца со дня ее согласования.
В случае же выявления фактов осуществления полномочий председателя правления гражданином, кандидатура которого не согласована исполкомом в установленном порядке, исполком в 5-дневный срок со дня установления данного факта направляет такому председателю предписание о необходимости прохождения согласования в 3-месячный срок со дня получения этого предписания. Невыполнение требования, изложенного в предписании, либо отказ исполкома в согласовании будет основанием для досрочного прекращения полномочий председателя и назначения исполкомом уполномоченного лица по управлению общим имуществом в указанном выше порядке.
Также определено, что председатель правления в случае, если по его кандидатуре исполком в установленном порядке принял решение об отказе в согласовании, а также в случае, если исполкомом принято решение о назначении уполномоченного лица, не имеет права осуществлять полномочия, в том числе финансовые операции по текущему (расчетному) банковскому счету ТС или ЖПК, от своего имени и (или) от имени ТС или ЖПК со дня получения им уведомления о принятии соответствующего решения либо передачи ему под роспись копии данного решения. При этом уведомление о принятии соответствующего решения направляется председателю заказным письмом с обратным уведомлением не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия такого решения.
Согласно подп. 1.7 п. 1 Указа № 538 председатель правления дополнительно к обязанностям, установленным ЖК, обязан обеспечивать:
• надлежащее управление общим имуществом;
• заключение участниками совместного домовладения договоров на оказание услуг по техобслуживанию, текущему ремонту, капремонту, санитарному содержанию вспомогательных помещений жилого дома, обращению с твердыми коммунальными отходами, техобслуживанию лифтов по типовым формам, утвержденным Правительством, а также применение при осуществлении расчетов за основные ЖКУ тарифов, установленных в соответствии с законодательством;
• предоставление дополнительных ЖКУ на основании отдельного договора на оказание дополнительной ЖКУ;
• надлежащие эксплуатацию объектов недвижимого имущества и обслуживание придомовой территории (в случае наличия огражденной придомовой территории, предоставленной для строительства и (или) обслуживания многоквартирного жилого дома), в том числе путем заключения на конкурсной основе соответствующих договоров;
• принятие мер по устранению повреждений вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома в результате актов вандального характера, а также по устранению надписей и (или) изображений непристойного характера и приведению вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома в соответствие с обязательными для соблюдения требованиями ТНПА, в том числе посредством проведения текущего ремонта;
• информирование ежегодно до 31 марта года, следующего за отчетным, членов ТС или ЖПК о финансово-хозяйственной деятельности ТС или ЖПК;
• представление по требованию исполкома информации о финансово-хозяйственной деятельности ТС или ЖПК, выполняемых работах (оказываемых услугах) по эксплуатации общего имущества;
• начисление платы за ЖКУ и платы за пользование жилыми помещениями с использованием единой общереспубликанской информационной системы по учету, расчету и начислению платы за ЖКУ и платы за пользование жилым помещением, в том числе через уполномоченные местными исполнительными и распорядительными органами организации, осуществляющие учет, расчет и начисление платы за ЖКУ и платы за пользование жилым помещением (это дополнение внесено Указом Президента Республики Беларусь от 29.08.2016 № 322 «О предоставлении безналичных жилищных субсидий»).
Также определено, что председатель правления в случае, если срок действия его полномочий истек и его кандидатура на должность председателя не переизбрана на общем собрании членов ТС или ЖПК либо при голосовании, проведенном в предусмотренном законодательством порядке путем письменного опроса, а также в случаях отказа исполкома в согласовании либо принятия исполкомом решения о назначении уполномоченного лица в течение одного месяца со дня прекращения полномочий обязан передать по акту назначенному уполномоченному лицу либо вновь избранному председателю печать и документы ТС или ЖПК.
Однако, как уже отмечалось выше, все последствия «обезглавливания» ТС или ЖПК как юридического лица ни Указом № 538, ни другими нормативными актами не учтены.
Финансово-хозяйственные вопросы
Относительно непосредственно финансово-хозяйственной деятельности ТС и ЖПК Указ № 538 содержит лишь одну норму, а именно подп. 1.10 п. 1, который позволяет этим организациям по решению общего собрания их членов (собрания уполномоченных) размещать денежные средства, полученные от внесения платы за капремонт, во вклады (депозиты) в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях с последующим направлением их на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем жилого дома. Эта норма была введена в Указ № 538 еще Указом № 461.
Некоторые выводы
Таким образом, исходя из всех упомянутых выше слабых мест проанализированного нами документа, можно сделать вывод о том, что Указ № 538 в том виде, в котором он действует сегодня, не совершенствует управление общим имуществом жилых домов и не упорядочивает деятельность ТС и ЖПК, как сказано в его преамбуле, а делает эту деятельность еще более сложной, создавая перед участниками данных общественных отношений неразрешимые задачи. Похоже, что эти задачи не в силах разрешить не только исполкомы, которым предписано осуществление координации деятельности ТС и ЖПК и контроля за этой деятельностью (ст. ст. 206, 220 ЖК), но государственные органы власти более высокого уровня.
Так, в частности, в свое время Указом № 461 Правительству предписывалось в шестимесячный срок обеспечить приведение его решений в соответствие с этим Указом и внесение в установленном порядке в Палату представителей Национального собрания Республики Беларусь проекта закона Республики Беларусь, предусматривающего приведение ЖК в соответствие с этим Указом. Однако данное поручение относительно ЖК 2 года оставалось невыполненным, и, как показала жизнь, не зря, потому что Указом № 536, как уже говорилось выше, нормы Указа № 538, касающиеся вопросов совместного домовладения, почти полностью были изложены в новой редакции. Пунктом 2 Указа № 536 Правительству было дано аналогичное поручение, которое оно должно было исполнить в тот же шестимесячный срок, но по сегодняшний день нормы ЖК упорно противоречат нормам Указа № 538. И это несмотря на то, что План подготовки законопроектов на 2016 год, утвержденный Указом Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 530, содержит, в том числе, законопроект о внесении изменений и дополнений в ЖК.
В законодательстве о совместном домовладении, основанном на жилищном фонде, сегодня больше вопросов, чем ответов, при этом вопросов, на которые не могут ответить органы государственной власти, в чьей компетенции находится данная сфера.
Чтобы разрешить хоть какую-то часть этих вопросов, необходимо:
1) Устранить те противоречия в Указе № 538, на которые мы обратили внимание выше в части порядка принятия решений по вопросам распоряжения общим имуществом;
2) Решить проблему реорганизации посредством разделения «многодомных» ТС, поскольку решения общих собраний таких ТС могут признаваться незаконными ввиду невозможности правильного подсчета голосов;
3) Упростить процедуру согласования председателя правления ТС (ЖПК);
4) Устранить пробел в законодательстве, который парализует деятельность ТС и ЖПК как юридического лица в случае назначения исполкомом уполномоченного лица по управлению общим имуществом.
Самым же главным, представляется необходимость возвращения возможности управления общим имуществом специализированной организацией, что практиковалось до появления Указа № 461. Сделать это следует как можно скорее, пока не внесены изменения в ЖК, поскольку все равно рано или поздно мы к этому вернемся, это ― мировой опыт, от которого нам никуда не деться.
Недвижимость, в том числе и жилая, представляет собой огромный сектор экономики, и как любой иной сектор он нуждается в профессиональном управлении. Указ № 461 фактически поставил крест на управлении общим имуществом специализированными организациями — профессионалами, отдав все в руки дилетантов — самих участников совместного домовладения. Говоря о требованиях к образованию председателя правления, о необходимости прохождения им каких-то курсов, мы может говорить лишь о повышении уровня самоуправления участниками совместного домовладения, но никак не о профессиональном управлении общим имуществом. Никогда никакой председатель не будет в одном лице экономистом, юристом, инженером, энергетиком, психологом или специалистом в области конфликтологии и еще много кем, чьи навыки и знания необходимы для эффективного управления жилым домом (тем более ТС не может держать такой штат). Это под силу только специализированной компании. И это будет эффективным только в условиях конкуренции.
Легализация на рынке управления общим имуществом специализированных организаций позволит разрешить множество иных проблем совместного домовладения, в том числе:
1) Проблему управления общим имуществом в «расприватизированных» старых многоэтажных жилых домах, которыми на сегодняшний день управляют государственные организации ЖКХ фактически просто «по исторической традиции»;
2) Проблему упомянутых не единожды выше «многодомных» ТС. Ведь объединяются несколько домов в одно ТС, не подозревая о «подводных камнях» этого объединения, для большей экономической эффективности. А при наличии такого способа управления общим имуществом как специализированной организацией можно будет принять решение о ликвидации ТС и управлении общим имуществом этой организацией. Каждый дом сможет решать вопросы, связанные с управлением своим общим имуществом на своем «общедомовом» собрании, четко зная долю в праве общей собственности на общее имущество каждого участника совместного домовладения;
3) Проблему создания при возведении новых жилых домов новых юридических лиц в форме ТС как экономически неэффективных некоммерческих организаций – участники совместного домовладения вместо создания ТС смогут избирать такой способ управления общим имуществом как специализированной организацией. Это значительно сократит количество различных административных процедур, в том числе регистрационных, количество налоговых агентов и т.п.;
4) Проблему дороговизны обслуживания общего имущества посредством ТС или ЖПК – услуги специализированной организации в любом случае будут обходиться дешевле, чем содержание собственного, даже небольшого, штата ТС, ведение бухгалтерии и пр.
Не говоря уже о том, что наличие на рынке таких коммерческих организаций – это рабочие места, это налоги в бюджет. В России в значительной степени устранили имеющиеся в работе таких специализированных компаний недостатки введением лицензирования данного вида деятельности, что можно было бы сделать и у нас. Но у нас этот сектор экономики просто поставили вне закона. Это неправильно.
Вообще же, анализируя поднятую в данном материале проблему, нужно исходить из того, что с точки зрения менеджмента недвижимости совместное домовладение ― это самый неэффективный способ управления недвижимостью, о чем вскользь было сказано вначале статьи. Самый хороший вариант, когда у дома один хозяин. Поэтому государству нужно думать о том, как в будущем хотя бы не наращивать данный сектор, отдавая предпочтение другим способам решения жилищной проблемы, например, строительству арендного жилья.
Что же касается Указа № 538, то самым эффективным упорядочением деятельности ТС и ЖПК сегодня была бы полная отмена этого документа и возвращение к нормам действующего ЖК с последующим их совершенствование, поскольку, повторимся, эти нормы ЖК основывались в свое время именно на изначальных нормах Указа № 538.
http://[censored]/uprawdom/status-quo/1330-14-02-2017
Добавлено спустя 34 минуты 35 секунд
https://forum.onliner.by/viewtopic.php?t=307317
интересная статья
Так граждане и не понимают, что эти товарищества - не для нашего менталитета и правосознания 
Если у кого-то нет проблем, то это не значит, что их нет нигде. А возникающие проблемы с ЖЭСами - ерунда по сравнению со склоками и трениями, возникающими между членами товарищества по вопросам - куда расходовать деньги. У нас нет особых проблем между соседями, т. к. деньги собирает ЖЭС и если кто-то не согласен с расходами, то недовольство направляется на ЖЭС, а не на большинство соседей Вот эту важную вещь многие не хотят понимать 
Рекомендую гражданам внимательно почитать сообщения на форуме Мингорисполкома и подумать
Разумеется, никто не был готов к тому, что нас без какого-либо собрания и голосования всунут в некое товарищество! Ведь заранее нам об этом и не говорили, а люди, построившиеся за год до нас вообще ни о каких товариществах не слышали.
Конечно же никто из 'инвесторов' не думал, что помимо зарабатывания денег и выплачивания кредита банку кому-то из них придется еще выполнять обязанности председателя, для выполнения которых придется бросить работу, по заработку на которой определялась сумма кредита!
К тому же, трудно представить, чтобы 132 совершенно разных и даже незнакомых между собой людей, с совершенно разным уровнем доходов и расходов, среди которых 20 получили жилье бесплатно, еще 20 квартир построены различными предприятиями, и только около 90 - за счет частных лиц! Это около 70-ти процентов людей, а для принятия каких-либо решений необходимо единогласие владельцев 75% площади, оформленное в виде протокола!
Да и кто, кроме УКСа, мог бы собрать такое собрание? Ведь списки застройщиков были только там! Так что, ни малейшей возможности что-либо решить у нас не было изначально!
Но когда мы - совершенно чужие и разные люди все-таки собрались в одно время, в одном месте и единогласно что-то решили - оказалось, что это никого не 'колышет'!
Мне только вот еще что интересно - собирается ли Мингорисполком что-либо в этой связи предпринять? Или все наше законодательство - просто какая-то филькина грамота? И как вообще все это понимать? Кому все это было нужно?
При заключении договоров на долевое участие в строительстве в УКС Мингорисполкома, уточните сразу - кто будет осуществлять приемку и дальнейшее обслуживание дома: компетентные специалисты или любители поживиться за Ваш счет, которые 'слиняют', как только должностные обязанности начнут их утомлять, или зарплата перестанет удовлетворять, или им просто все надоест!
Если до сих пор все осталось по-прежнему, и Вас все-таки всунут в товарищество, позаботьтесь хотя бы о том, чтобы председатель, а так же все, кого он наймет для обслуживания, были жильцами вашего дома, иначе Вам придется их разыскивать неизвестно где и как! Ведь никто из них не обязан предоставлять Вам информацию о своем месте жительства!
Если это невозможно - подумайте хорошенько, стоит ли вкладывать такие деньги и подписываться на кредиты, если за аварии и какие-нибудь обнаруженные после заселения деффекты в Вашей квартире никто не ответит!
Имейте в виду, что МАПИД устраняет неисправности только тогда, когда специальная комиссия составит акт о том, что имели место недоработки именно со стороны МАПИДа. В эту комиссию, помимо представителей МАПИДа, обязательно входить специалисты из 'обслуживающей организации', а если это товарищество - то еще и лично товарищ председатель!
Даже при вызове аварийной бригады, первым делом у Вас спросят: 'Какой ЖЭС Вас обслуживает и кому выставлять счет за вызов?'. Если Вы скажете, что у Вас товарищество - Вам вежливо посоветуют обратиться к председателю, с которым они и будут вести разговоры. Если в это время Ваш председатель окажется вне досягаемости - Вам никто ничем не поможет, поскольку оплата таких вызовов частными лицами - не предусмотрена!
Председатель товарищества не подчиняется ни одному министерству или какому-либо другому гос. органу. Только общему собранию 'товарищей', а так же собственным интересам! Так что, если у Вас случилась какая-то беда, он вовсе не обязан прибыть на место происшествия и принимать необходимые меры для устранения неисправностей! Он может спокойно сидеть на даче, или в гостях, или по месту основной работы, или в командировке, или в больнице. А без него - никто ничего не решит и никто Вам не поможет!
Нанимать председателя - никто лично права не имеет! Председатель должен быть выбран общим собранием жильцов, на котором за него должны проголосовать владельцы 70 или 75 процентов общей площади всех квартир!
И наконец, имейте в виду, что пока дом не заселен полностью, и не все коммуникации подключены и функционируют, миникатастрофы случаются очень часто! Например - придут люди, покрутят краны, воды нет - ну и ладно, уедут. А краны закрутить кто-нибудь обязательно забудет!
Теоретически - все это, конечно, надо!
А практически: четверть жильцов - малоимущие (социальники), у которых денег нет и никогда не было; большая часть остальных - бедные трудяги, получившие льготные кредиты 'за выслугу лет', то есть простояв на очереди около двадцати лет(льготники); да еще несколько 'крутых воротил', строящих 'за собственные средства', отчаявшись дождаться милости от Государства, да и у тех половина заработка уходит на выплату кредита, как, впрочем, и у 'льготников'.
И такому вот контингенту Вы предлагаете пойти по пути Россиян? То есть, как я понял, скинуться по сотке-другой баксов и нанять весь необходимый персонал на один дом? Ну, или даже на два дома?
Да Вы, наверное, шутить изволите!
Ведь в наших домах даже из-за подключения кабельного телевидения или установки входных дверей возникают нескончаемые 'прения', типа: 'А почему так дорого?', 'Да Вы, наверное, себе половину отхватите!', 'А почему мои знакомые за такую же квартиру платят 60000 в месяц, а я должен платить 70000?'
Да и те, кто может себе это позволить - тоже не с луны свалились и знают обо всех этих 'председателях' и их аферах не по наслышке! Ведь у всех есть родственники или знакомые, живущие или жившие в так наз. 'ЖСК'.
К тому же, как ни крути, даже если вообразить, что кто-нибудь совершенно безвозмездно возьмет на себя всю головную боль по организации и ведению дел товарищества - все равно это всего лишь человек!
В то же время, как я уже говорил, без этого человека, или в его отсутствие - никто ничего не сделает, даже если в доме случится потоп или пожар!
Вот что меня, собственно, больше всего в этом деле возмущает! То есть, с одной стороны, есть целый ряд учреждений, для которых попросту не предусмотрены расчеты с физическими лицами. И среди них, как ни странно, аварийные службы! А с другой стороны - никто не может быть уверен в том, что председатель товарищества окажется в нужное время в нужном месте! Не говоря уже о том, что никто не сможет этого председателя обязать находиться в пределах досягаемости все 24 часа в сутки и все 365-366 дней в году, если он этого просто не захочет! Не подчиняется он никому, и никого не боится. Если что-то кому-то не нравится - 'выбирайте другого председателя'! Вот и весь ответ на любую претензию.
Конечно, если бы дома сейчас строились на совесть, то беспокоиться, возможно, было бы и не о чем. Но когда дом сдается с множеством недоделок, которые неискушенный 'чайник'-председатель даже и обнаружить не может, а потом, когда его начинают каждый день дергать возмущенные жильцы - вообще отказывается от выполнения своих обязанностей. Ложится в больницу, или уезжает куда-нибудь, чтобы никто не достал, или просто не подходит к телефону! Что тогда делать нам, так называемым 'собственникам'?
Вот в чем был, собственно, вопрос! А не в том - что такое 'хорошо', и что такое 'товарищество'.
Конечно, можете говорить, что надо выбрать другого председателя, живущего в нашем доме и т.п. Но вся беда в том, что никто и никогда теперь не возьмет на себя ответственность за все 'грехи' старого председателя, который был 'назначен' УКСом, который (УКС), по-моему, и должен нести всю ответственность за сложившуюся ситуацию! А не я и не мои соседи.
Вот если бы УКС заплатил из собственных средств все долги пени, которые начисляются на наши дома из-за того, что председатель решил 'уволиться', о чем мы, кстати, узнали лишь тогда, когда по дому стали ходить злые дядьки и грозиться отключить лифты, поскольку этот наш председатель за все время своей 'службы' ни разу не перечислил им денег, как, впрочем, и за подогрев воды, и за вывоз мусора! Вот тогда, возможно, можно было бы вести речь о каких-то выборах, каких-то кандидатурах и т.п.
Так что, господа 'оптимисты', спасибо вам, конечно, за умные советы сторонних наблюдателей, но я совершенно уверен в том, что никто из вас, оказавшись в подобной ситуации и даже ощутив себя Большим Российским Собственником, не захотел бы провести остаток жизни без зарплаты, половину которой пришлось бы отстегивать банку за кредит, а другую - различным кредиторам!
Добавлено спустя 2 минуты 8 секунд
