Есенина 19а

От кого зависит состояние многоквартирного дома? Можно, конечно, сказать, что от ЖЭСа, который этот дом обслуживает, от местной власти и т.д. А от жителей? Сегодня большинство квартир в стране приватизировано. Когда мы получили право собственности на квартиру путем приватизации, купли-продажи, обмена, наследования и т.п., мы стали ее владельцами и одновременно совладельцами лифта, лестницы, крыши, стен, подвала. И, согласно Жилищному кодексу, мы должны содержать все это.

Как же обеспечить содержание и сохранность нашей собственности? Государство взяло курс на создание в многоквартирных домах товариществ собственников (ТС). Что это даст жильцам и какие вопросы ставит перед ними? Давайте разбираться.

ЖКХ или товарищество собственников

Сразу скажем: проблем в этой сфере больше, чем хотелось бы. Одна из них - наши люди еще не готовы к управлению собственными домами. Они хотят комфортно жить, но деньги в свой комфорт вкладывать не очень хотят, как и принимать какие-то глобальные решения. Вот и получается, что фактически в большинстве наших многоквартирных домов сегодня нет представителей.

Между тем, нужно разделять функции управления домом и его обслуживания (эксплуатации). Что такое управление многоквартирным домом? Это обеспечение надлежащего содержания общего имущества (лифта, лестницы, крыши, стен, подвала), решение вопросов пользования вышеназванным имуществом (например, сдача помещений в аренду), предоставление коммунальных услуг жильцам.

Сегодня существуют две основные стандартные системы управления - через уполномоченных лиц (в большинстве случаев это представители государственных организаций ЖКХ) и товарищества собственников (ТС) или организации граждан-застройщиков. Обслуживанием же занимается подрядчик - ЖЭС или частная организация, которую нанимает орган управления.

ЖКХ - это привычная организация для большинства жителей страны. Что это такое - мы более или менее представляем. Попробуем кратко объяснить, что такое ТС.

Товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, образованная собственниками помещений. У него есть свой счет в банке, своя бухгалтерия и работники. Есть орган управления - так называемое правление, члены и председатель которого избираются на общем собрании жильцов дома.

Все новые дома (начиная с 2004 года) проходят через создание товарищества собственников. И заказчик строительства - застройщик до момента ввода дома в эксплуатацию - уже формирует юридическое лицо - товарищество собственников (ТС).

И уже это юридическое лицо (ТС) имеет право решать, с какой формой правления и обслуживания им жить. То ли заключить договор на обслуживание с организацией ЖРЭО, куда входят ЖЭСы, то ли заниматься самообслуживанием, то ли делегировать какие-то функции частной организации.

Говоря о плюсах системы ТС, можно отметить возможность влияния жителей на политику управления домом. Здесь работает принцип: "Кто платит - тот и музыку заказывает". То есть члены общества имеют право выбирать обслуживающую компанию (например, ЖЭС или частную организацию). Хотя выбор, к сожалению, пока невелик: в стране всего около 20 частных жилищно-коммунальных фирм. ЖЭСов - примерно 350. Но, возможно, в будущем, с развитием рынка услуг ЖКХ, положение дел изменится.

Вместе с плюсами, у товариществ собственников пока немало и минусов. Давайте рассмотрим некоторые из них подробнее.

Наш менталитет

Множество проблем возникает именно от нежелания жильцов активно участвовать в управлении своим жильем. В законе о совместном домовладении прописано, что некоторые вопросы решаются только на общем собрании при наличии кворума. Кворум составляет 2/3 собственников. Часто в товарищество собственников входит не один, а три или четыре дома. Соответственно, количество собственников доходит до тысячи человек, поэтому набрать 2/3 становится нереальной цифрой. Есть метод письменного опроса жильцов: посредством почты каждому собственнику отсылаются опросные листы. Потом они должны быть переданы в товарищество. Но люди часто ведут себя пассивно. К безынициативности жильцов добавляются такие проблемы, как социальное неравенство, конфликты внутри дома, должники.

Что у нас с образованием в этой сфере?

Кроме того, успешность ТС во многом зависит от председателя и правления. Поэтому выбирать руководителей надо вместе и с умом. Согласитесь, что у председателя товарищества собственников, кроме личностных качеств (таких как порядочность и желание работать), должно быть и соответствующее образование. Любым делом должен заниматься профессионал. Если, конечно, вы хотите, чтобы оно не было завалено.

Сегодня научиться управлению многоквартирным домом можно уже во многих учебных заведениях. Например, в образовательных учреждениях, входящих в систему Министерства ЖКХ (Республиканское учреждение образования "Жилком" и аналогичные в областных центрах), БИПе (Белорусском институте правоведения). Есть также курсы при Витебском университете и др. Есть и одно-двухдневные семинары, которые дают общее представление о том, что такое управление недвижимостью. Хотя, возможно, этого и маловато. У стран-соседей, например, выдают сертификаты руководителям, которые сдают госэкзамен соответствующей комиссии.

О контроле товариществ собственников

Многие боятся бесконтрольности ТС. Конечно, контроль за деятельностью ТС со стороны государства необходим, и он осуществляется. Но и здесь еще существуют пробелы.

В соответствии с 538-м указом Президента ("О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков" от 14 октября 2009 года, функции контроля за деятельностью ТС возложены на органы местной исполнительной власти. Но у ее представителей есть ряд вопросов.

Местная власть контролирует санитарное содержание домов, выполнение ремонтно-строительных работ, работ по фасадам, в подъездах и другие производственные вопросы. Например, она следит, чтобы людям своевременно поступала горячая вода, вовремя включалось отопление, инженерные коммуникации дома были готовы к работе в отопительный период. В то же время в местные исполкомы поступает очень много обращений по вопросам контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ТС. Но, согласно 510-у указу ("О совершенствовании контрольной (надзорной) деятельности в Республике Беларусь"), исполком не имеет права контролировать деятельность юридических лиц. Чтобы исполком мог контролировать это, в нем должно быть создано контрольно-ревизионное управление - орган, который будет наделен соответствующими полномочиями. Сегодня же, когда граждане обращаются, например, с заявлением о том, что денежные средства расходуются не так, как должны, местные органы власти не могут это проверить.

ТС по решению общего собрания может создать ревизионную комиссию или пригласить аудиторскую проверку для контроля финансово-хозяйственной деятельности. Отчет будет представлен на обозрение всем собственникам. Но во многих обществах члены ревизионной комиссии не имеют должного образования, так как эта комиссия избирается из числа собственников. Фактически она выполняет свои функции с горем пополам.

Вот и получается, что вроде бы у исполкома и есть определенные полномочия, но осуществить проверку финансово-хозяйственной деятельности ТС он не может.

Эти вопросы требуют доработки. В Министерстве ЖКХ признают, что надо найти некую точку отсчета, чтобы собственники сами управляли своим домовладением и обслуживали его. При этом нужно, чтобы выполнялись правила эксплуатации и контролировалась финансово-хозяйственная деятельность.

Светлана Бусько.

В Беларуси сегодня имеется более 900 товариществ собственников.

Наивный вопрос

- Имеют ли частные жилищно-коммунальные организации право на дотации?

Отвечает начальник управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Эдмунд Гришкевич:

- Да, они имеют право на дотации.

Управление многоквартирным домом: взгляд практика

Своим взглядом на некоторые вопросы управления многоквартирным домом с нами поделилась председатель ассоциации по координации деятельности ТС "БелДом" Елена Хусаинова.

О проблеме - от первого лица

Я заключила договор с одним товариществом собственников, меня наняли в качестве руководителя. В соответствии с Указом № 538 "О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков", со мной заключил договор председатель собрания ТС.

Закончился месяц, я выполнила определенные работы. И, чтобы мне оплатили мою работу, в соответствии с договором на управление мне нужно подписать акт выполненных работ (оказанных услуг). Но со стороны ТС его некому подписывать. Председатель собрания был уполномочен подписать со мной договор. Других полномочий у него нет. Выходит, надо проводить собрание, которое бы вновь уполномочило кого-то это сделать. Насколько это разумно?

То же самое, когда исполком назначает уполномоченное лицо в случае, если ТС или ЖСПК (жилищно-строительный потребительский кооператив) не избрали председателя правления. Назначено уполномоченное лицо, с ним подписывает договор председатель собрания на основании указа № 538. А дальше что? Дальнейшие отношения действующим законодательством не регулируются.

Избранный председатель ТС - это работник. Ему не нужно подписывать акт выполненных работ. А у руководителя нет зарплаты, его работа оплачивается после ее выполнения и подписания акта со стороны заказчика. Получается, у управляющей компании или того, кто управляет многоквартирным домом, сейчас фактически нет возможности работать.

Об оценке работ по техническому обслуживанию дома

У нас есть Закон о защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг. Это хороший закон, но он не всегда работает. В частности, в нем записано, что представитель дома должен подписывать акт выполненных работ с организацией, занимающейся эксплуатацией дома, оказывая техническое обслуживание. На деле же получается, что если у дома нет представителя, ЖРЭО, которое является заказчиком услуги, заключает договор с ЖЭСом на обслуживание дома и они между собой подписывают акт выполненных работ. Но ЖЭС - это подразделение ЖРЭО. Получается, одна и та же организация подписывает договор сама с собой и оценивает работу сама же.

То же самое происходит в случае с ЖСПК, где у дома есть председатель. Он никак не может повлиять на качество работ, которые выполняются, так как не участвует в подписании акта выполненных работ. Председатель ЖСПК как представитель дома заключил договор с ЖРЭО на обслуживание дома. ЖРЭО отдало этот дом на обслуживание ЖЭСа, и снова они подписывают акт выполненных работ между собой. Получается, ЖРЭО в этом случае выступает как заказчик. Но фактический заказчик не они, а ЖСПК. Насколько это корректно?

Лишние действия

На основании Закона о защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг договор на коммунальные услуги должен быть заключен с каждым жителем дома. Это не совсем логично. Председатель ЖСПК от имени всех жителей на основании своего устава заключил хозяйственный договор на оказание какого-то вида услуг этому дому. Далее людей приглашают в расчетно-справочный центр, и каждый жилец должен дополнительно подписать этот договор. Я считаю это излишним. Достаточно заключить договор между жильцами и председателем на покрытие расходов ТС или ЖСПК собственником.

ТС - не так уж и страшно

Если завтра не станет ЖЭСов или они потребуют реальную плату за свои услуги, с новыми домами проблем у их жителей не будет. Что касается тех домов, которым много лет и которые не отремонтированы, - если в них будут создаваться ТС, то государство перечисленные жильцами этих домов деньги на капремонт не отдаст (их у него нет). Но можно сделать так: на момент создания товарищества собственников должен быть составлен дефектный акт. В нем должно быть отражено, в каком состоянии был дом, чтобы потом при необходимости ремонта его сделали за счет средств местного бюджета, потому что туда в свое время жители перечисляли средства. Так что все не так уж и страшно. Малообеспеченным же людям сохранится адресная социальная помощь.

Товарищества собственников: благо или дополнительные расходы?

О том, что в Беларуси после капитального ремонта многоквартирных домов создание товариществ собственников станет обязательным и что для этого готовится соответствующий проект указа Президента страны, уже говорено-переговорено. Однако вопросов от этого меньше не становится. Жильцы до сих пор не понимают, благо это для них или же только дополнительные расходы? В плюсах и минусах частного домоуправления мы и попытались разобраться.

Товарищество собственников (ТС) – это форма управления недвижимостью, когда собственники жилья объединяются для того, чтобы сохранить свой дом в хорошем состоянии, правильно эксплуатировать, эффективно им управлять. Они выбирают правление товарищества и председателя. В столице ТС начали создаваться с 2004 года и на сегодня их уже 458. В основном ТС созданы по инициативе застройщика, и ни одно – в добровольном порядке. Неужели людям не хочется быть хозяевами своего дома?

Отчего у нас нелюбовь к частному домоуправлению

Когда мы будем оплачивать фактические расходы на услуги ЖКХ, тогда и научимся следить за порядком– Если вернуться в 2003–2004 годы, то кроме ЖЭСов люди тогда ничего не знали, – рассказала председатель одного из столичных товариществ, руководитель Ассоциации по координации деятельности товариществ собственников зданий «БелДом» Елена Хусаинова. – Правда, в других республиках бывшего СССР товарищества собственников уже были, хотя и назывались иначе, но кроме негатива (то там обманули людей, то здесь) о них мы больше ничего не слышали. А негатив имеет свойство накапливаться, и это народ пугает. Кроме того, все знают, что на тот же ЖЭС, если что не так, можно пожаловаться в вышестоящую организацию. А куда жаловаться в товариществе собственников? Редко кто в курсе, что в каждой районной администрации есть отдел городского хозяйства, курирующий ТС. Большинству же населения не хватает элементарных знаний в этой области.

Проблема еще и в том, что в нашем государстве, в отличие от стран–соседей, самый большой процент жилья находится в частной собственности. Это и приватизированные государственные квартиры, и дома, построенные долевым способом, и ЖСПК. Но будучи собственником жилья, наши люди не понимают, что имеют не только права на квартиру, но еще и обязанности. Ведь и двор, и детская площадка, и лавочка возле подъезда, сам подъезд, это все такая же его собственность, как и квартира. А знаете, почему люди не хотят этого понять и признать? Потому что для них обременительно обо всем этом заботиться. Большинство считает, что их собственность заканчивается за порогом квартиры. К сожалению, таков наш менталитет.

Как это работает

Ваш двор убирает дворник из ЖЭСа, туда же вы звоните, когда понадобится услуга сантехника. А кто эти и другие работы по обслуживанию дома выполняет в товариществе собственников?

– На общем собрании члены товарищества сообща выбирают наиболее выгодную форму обслуживания дома и прилегающей территории, – рассказала начальник отдела ГО «Минское городское жилищное хозяйство» Алла Нилова. – Товарищество может самостоятельно набирать специалистов для обслуживания, но это выгодно, если в ТС много домов. Если же один-, двух- либо трехподъездный дом, то такое обслуживание обойдется дорого. Поэтому даже если ТС и взяло на работу дворника либо уборщицу подъезда, оно все равно заключает договор с тем же государственным ЖРЭО либо частными обслуживающими организациями на выполнение каких-то видов работ по обслуживанию дома. Но, с другой стороны, наличие в ТС нескольких домов тоже не есть хорошо. Хотя в данном случае оплата за техническое обслуживание будет меньше, но собрать собственников нескольких домов на общее собрание для принятия того или иного решения практически невозможно. Есть и другие нюансы.

Если подошло время капремонта

– Отчисления на капремонт товарищество собственников может аккумулировать на своем депозитном счете, а может и отчислять в бюджет района на специальный субсчет, – проинформировала Елена Хусаинова. – Однако, на мой взгляд, не надо доводить дом до капремонта. Если, например, где-то прохудилась кровля или что-то еще случилось, значит, надо тут же это отремонтировать, а не накапливать проблемы. В домах нашего товарищества люди некоторых квартир жаловались на промокание и промерзание стен, мы взяли и за средства, которые отчисляются на капремонт, отремонтировали стыки полностью по всей стене. Нужна модернизация в тепловом узле – по решению членов ТС покупается новое, более экономичное оборудование. Если своевременно устранять возникающие проблемы, дом будет долго в нормальном состоянии. Ведь деньги, которые сейчас население отчисляет на капремонт, обесцениваются, а стройматериалы постоянно дорожают. Кстати, неплохо бы перенять практику Латвии. Там выделяют льготный кредит на капремонт дома, а затем собственники его выплачивают частями. Думаю, этот способ был бы целесообразным в ситуациях, когда дом уже сейчас требует капремонта.

Управлением должны заниматься профессионалы

Насколько эффективно работают товарищества собственников? Однозначно ответить на этот вопрос специалисты не смогли. Представитель государственного объединения Алла Нилова считает, что хоть положительные примеры работы ТС и есть, но «люди никогда не могут быть всем довольны – кому-то не нравятся большие начисления, где-то не заключены договоры на обслуживание дома» и т. д. Специалист уверена, что все зависит от председателя товарищества, насколько он заботится о том, чтобы людям жилось комфортно.

По мнению Елены Хусаиновой, успешные ТС в столице можно пересчитать по пальцам. Связано это с тем, что руководителям большинства ТС не хватает знаний, чтобы решать проблемы, с которыми они ежедневно сталкиваются в своей работе.

– Содержанием, эксплуатацией и управлением в ТС должны заниматься квалифицированные специалисты, – говорит председатель ассоциации. – И учить их надо не на двухнедельных курсах, а в высшем учебном заведении по специальности «управление недвижимым имуществом». Они должны получать и экономические навыки, и инженерно-технические, юридические, знания психологии и др. И заниматься этим надо уже сейчас. Вот тогда у нас появятся профессионалы, которые будут востребованы и все начнет работать на должном уровне. Положительный опыт подготовки таких специалистов уже есть в Германии, России, Украине.

О перспективах частного домоуправления

Как бы этого кому ни хотелось, но будущее все же за частным домоуправлением – будь то товарищество собственников или нечто ему подобное. И в этом наши эксперты абсолютно солидарны.

– Государство не может постоянно нести на себе бремя ЖКХ, это тянет нас всех назад, – считает Елена Хусаинова. – Ведь почему у нас дома стоят без капремонта по 40 лет? Потому что нет средств на их ремонт. Почему подъезды в таком состоянии, что туда страшно зайти? Потому что люди сами не хотят, чтобы там был порядок. Ждут, что придет дядя и за просто так им все отремонтирует. И после этого мы хотим хорошо жить? Но этого не может быть, пока море денег у нас будет уходить на дотации. Ведь на сегодня население возмещает затраты на услуги ЖКХ всего лишь в размере 30 процентов от их стоимости. Но в одном и том же доме живет и бизнесмен, и многодетная мама, и пенсионер. Понятно, что доходы у них рознятся, а дотации идут на всех. На мой взгляд, чтобы что-то сдвинулось в системе ЖКХ, необходимо уже сейчас оплату за техобслуживание сделать для населения стопроцентной. Да, кто-то поплачет, потому что ему будет тяжело. Но потом возьмет свою жировку, документы и пойдет за адресной помощью, если по его доходам она ему положена. В других странах так делают уже давно. Вот тогда поддержку государства получит тот, кто в ней действительно нуждается, а не все подряд. А когда люди будут оплачивать фактические расходы, тогда и ТС начнет эффективно работать. Тогда все научатся считать деньги и следить за порядком не только в своей квартире, но и в подъезде, и во дворе. И чем раньше мы это поймем, тем быстрее наша жизнь перейдет на более качественный уровень.