Коммерческая недвижимость

1748680:

сейчас арендаторы платят 2700€ с НДС

Очень много, чтобы быть похоже на правду. Ставки по аренде для этого района 6-7 евро.

1748680:

коммуналка 150-200$ по прошлому году.

Очень мало.
ИМХО, продаваны врут.

Больше похоже на скрытую рекламу.
Как правильно выше ответили, ценник и коммуналка - полная п...дешь..

Посмотрел ещё раз внимательно план помещения - коридоры под 100 квадратов, притом что общая площадь 220. Без комментариев. Неликвид полный.
6 евро - это цена потолок. Не надо гнать туфту, что есть желающие снимать коридоры по 12 евро квадрат в этой жопе Минска.
Если вы действительно потенциальный покупатель, добрый и бесплатный совет - не лезьте, заколебетесь потом убытки фиксировать.
Если начнёте сейчас уговаривать, значит вы продавец.

1748680:

Ладно с этим помещением, неликвид так неликвид.
А по этому какое заключение можно дать? Вводные данные такие:
Можно купить по частям: 120м2 или 130м2, ну или все 256м2.
В 120м2 сидит салон красоты за 5€ без НДС, в 130м2 сидит Белинвестбанк за 10€ без НДС. Интересует больше 130м2, где сидит банк.
По коммуналке данных нет, т.к. в агентстве не знают (работают называется).

Уже получше.
Но чтобы окончательно понять реальную раскладку, нужно смотреть доки, выезжать на место и т.п.
На то, что банк арендует за 10 евро, вообще не нужно смотреть.
Сегодня арендует, завтра не арендует. Нужно оценивать, за сколько вы реально можете сдать, если банк съедет
(тем более, это БИБ, который сокращает отделения). Т.е. реально это 5 евро без ндс.
Тогда непонятна вообще целесообразность этой затеи: 130 метров *1100 дол = 143 к$
Аренда 5 евро* 130 = 650 евро в месяц*12 = 7800 евро
Притом, что на депо в банке с этой суммы получится: 143 *4,07%=5820 евро
7800-5820=1980 евро
Окупаемость: 143000/1980=72 года

Ну если только деньги очень ляшку жгут
У меня только один вопрос: как вам деньги эти достались, если вы азы посчитать не можете?

FrederiCo, 5€ платит салон, т.к. делал серьезный ремонт помещения, которое принадлежало стройтресту, поэтому такая низкая ставка. Банк платит 10€. Давайте возьмем для расчета среднее в 7,5€, считать будем для 130 м2 с учетом одного месяца простоя в году. Итак: 7,5*11-6%*100/1200 = 6.46% годовых чистыми. На мой взгляд - это нормальная доходность для недвиги на сегодняшний день (помним что брали 11 месяцев рабочих в году). По депо сейчас ситуация аховая, если только не заливаться в гос. облиги на 5 лет, но этого делать не хочется, или ждать размещения евробондов (вот это уже, возможно, и лучший вариант).

FrederiCo:

Притом, что на депо в банке с этой суммы получится: 143 *4,07%=5820 евро
7800-5820=1980 евро
Окупаемость: 143000/1980=72 года

Вы сравнили с безотзывным депо под 4% и полагаете, что это действительно выгоднее?

Гога., у вас был личный опыт вывода в нежилой фонд? Часто оказывается, что это гемор непобедимый.
Ну и предложите с реалта интересный вариант для перевода в нежилой фонд и попробуем посчитать вместе доходность.

А вообще был бы очень признателен, если бы кто-то привел пример с реалта с предполагаемой доходностью выше тех же 6,5% годовых. И стараемся не забывать, что цель не стоит размазать котлету на 4-5 огрызков, чтобы потом захлебнуться в управлении этим счастьем.

FrederiCo:

которая еще в лучшем случае будет падать по 10% в год?

Как долго? До какого размера? Вы уверены, что сможете купить что-то ликвидное, "в яблочко" когда ценник упадет до 800-500? Предложите мне доходный и ликвидный одновременно объект задешево, да ладно, хотя бы по рынку, я его у вас куплю. А так - это демагогия.

FrederiCo:

Нужно прогнозировать худший сценарий

С этим не поспоришь, поэтому и берем 11 месяцев, можно и 10 и в расчётах.

FrederiCo:

в этом месте будет 6 с НДС - это потолок

Почему 6 потолок, а не 9,6? Вот как вы это прикидываете?

FrederiCo:

Депо по крайней мере не имеет свойства усыхать.

Это большой самообман уже с вашей стороны. И если мы возьмем депо около 3%, что сейчас и есть по рынку, то вы уже ничего не зарабатываете на депо и даже тело не сохраняете. Сразу предлагаю не трогать вопрос про депо в белках. Говорим исключительно про депо в валюте.

FrederiCo:

че я вас уговариваю

Ваше мне очень интересно, в чем-то может быть поучительным. Главное, чтобы оно было конструктивным.

FrederiCo:

В лучшем случае - 3,4 года, в худшем, падение затянется на 10 лет.
Ок, могу предложить вам ликвидный объект (на самом деле, он не продается, но с собственником можно обсудить).
Ст. м. Уручье, 1 этаж жилого дома, евроремонт, отдельный вход. 250 квадратов, можно половину этого метража.
В двух половинах сидят платежеспособные долгосрочные арендаторы, ставка в среднем 8 евро с НДС.
Если интересно, могу спросить, какая цена заинтересует собственника

Не пойму смысл спора. Начинать надо с того для чего приобретается помещение. Если для торговли, то лучше в центре с отдельным входом и хорошей проходимостью. Если для офиса, то в хорошем БЦ с управляющей компанией и современной планировкой. Цена м2 должна быть вторична. Если уж брать, то толковое. Лучше дороже но в хорошем месте. Tорговое всегда будет иметь спрос в районе старого города, дорого за м2 , но и в аренду можно дорого сдавать. А для офиса БЦ "Гермес" вам в помощь. Средний по цене из бизнесс-центров города за м2, в 2км от центра, с подземным паркингом и оптоволокном.

FrederiCo:

Если уже брать в БЦ, то хотя бы БЦ "Порт" рассматривать

Там где в свое время "кинули" собственников ??? И нет управляющей компании ? А есть товарищество ???
"Гермес" находиться в 4 км от Дворца Республики с нулевым километром, а где находиться ваш "Порт" ? За МКАДом ??? И по какому проекту он строился ?
В сравнении этих двух БЦ у "Гермеса" в разы больше преимуществ. А слово неликвид я бы на вашем месте вообще не употреблял. Оно просто не уместно. А рубиться с другими собственниками за арендатора придется в любом случае, какую бы собственность вы не имели.

прошу совета. Рассматриваю покупку торговой площади на Гамарника 30, по наружному фасаду , витрина на Мирошниченко. Какая там реальная ставка аренды возможна ? Перспективы ?

да нет ничего интересного в Уручье, я бы с радостью

рассматриваю любую, не нахожу ничего достойного. 6-7 % все,и то в теории, на столько же дешевеет + риски.