АКАЗЧИКИ НА РАСПУТЬЕ, ИЛИ ПОЧЕМУ ПРИУМОЛК РЫНОК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
Вот уже больше двух месяцев заказчики объектов долевого строительства жилья не заключают договоры с новыми дольщиками. Работать по новым правилам, вступившим в силу 1 июля текущего года, на практике оказалось весьма проблематично. И если власти не внесут в них ясность, заказчикам придется отказываться от долевого строительства в пользу строительства жилья на продажу, как это делается во всем мире. Условия для этого есть, правовая база тоже.
Напомним, что принятый 15 июня и вступивший в силу с 1 июля указ № 396 установил новые правые рамки как для профучастников, так и потребителей рынка долевого строительства жилья. Но несмотря на ряд положительных моментов, касающихся в первую очередь защиты прав дольщиков, документ имеет и недостатки, которые и послужили главной причиной того, что заказчики (застройщики) оказались вынужденными приостановить свою деятельность.
Проще - не значит лучше
До вступления в силу указа от заказчиков не требовалось в обязательном порядке проводить экспертизу смет и выполнять расчет стоимости по каждому типу жилых и нежилых помещений. С 1 же июля они обязаны делать и то и другое. В принципе, эти требования выполнимы, если бы…
По словам представителей фирм-заказчиков, с которыми пришлось общаться, Белгосэкспертиза и ее структурные подразделения поначалу оказались не готовы проводить экспертизу смет (локальных), в которых подробно рассчитывается стоимость конкретного объекта с учетом всех его особенностей. Штат этих организаций изначально рассчитан на то, чтобы проводить в массовом порядке экспертизу смет, выполняемых по объектам-аналогам, то есть по упрощенной схеме. Но заказчиков, которые строят дома по индивидуальным проектам, такая схема не устраивает. Она не учитывает как особенности конкретного дома, так и то, что в ходе строительства может меняться его планировка, могут обнаруживаться изъяны в проектной документации. К тому же вписаться в смету, рассчитанную по упрощенной схеме, на практике весьма проблематично, что в свою очередь существенно увеличивает финансовые риски заказчика и подрядчика.
Правда, судя по последней информации, поступившей на прошлой неделе, органы госэкспертизы согласились принимать на экспертизу локальные сметы, в чем как раз заинтересованы заказчики. Но, учитывая, что количество направляемых на экспертизу проектов (включая сметы) теперь возрастет в несколько раз, сроки прохождения экспертизы могут растянуться на весьма продолжительное время. А это означает, что даже если будут сняты все другие вопросы, о которых мы скажем далее, то большинство заказчиков смогут возобновить заключение договоров с дольщиками не раньше ноября-декабря. Ведь утвержденная органом экспертизы сметная стоимость объекта должна приниматься за основу при определении договорной цены (и каждой квартиры, и всего дома) по вновь заключаемым договорам.
Вторая проблема, с которой столкнулись профучастники рынка долевого строительства, это новый порядок изменения в процессе строительства договорной стоимости объекта (квартиры). Мало того, что менять стоимость теперь допускается в ограниченных случаях, так еще и сам порядок изменения стоимости оказался настолько зарегулированным, что может стать причиной массового срыва сроков ввода объектов в эксплуатацию.
На практике хронология событий развивается следующим образом: вначале из-за изменения проектно-сметной документации или налогового законодательства застройщику приходится изменять цену в договоре подряда, а затем заключать дополнительные соглашения с дольщиками об изменении стоимости строительства квартир. По новым же правилам, утвержденным указом, если документ читать буквально, застройщик должен внести изменения в договорную стоимость конкретной квартиры, а уже потом вносить изменения в договор подряда (строительства дома в целом). А чтобы внести изменения в договор с дольщиком, нужно получить его согласие, предварительно уведомив его о предполагающемся изменении за 20 дней. Но срок, в течение которого заказчик обязан ждать согласия дольщика, – указ не устанавливает.
Во что все это выльется на практике – представить не сложно: заказчик будет месяцами бегать за дольщиками и получать их согласие на изменение цены. Что будет в это время делать генподрядчик? Он просто приостановит строительные работы на объекты, пока не будут внесены изменения в контрактную цену, и как следствие - срок ввода дома в эксплуатацию будет сорван, отмечается в коллективной аналитической записке, направленной рядом минских заказчиков в адрес Минстройархитектуры.
Плюс и минусы типового договора
Профучастниками ставится под сомнение и требование заключать договоры долевого строительства в белорусских рублях. Причем договорная стоимость, которая опять же привязываться к смете, прошедшей экспертизу, должна оставаться неизменной до конца ввода объекта в эксплуатацию. Если бы это требование касалось объектов, договоры по которым начали заключаться после 1 июля, то было бы полбеды. Но в указе этот момент не конкретизируется, следовательно по домах, которые начали строиться задолго до указа, договоры с новыми дольщиками нужно заключать на новых условиях.
В своем обращении заказчики также отмечают, что введение с 1 июля новой формы типового договора долевого строительства, который значительно расширяет права дольщиков, ставит в неравные условия тех, кто заключил договоры до 1 июля, и тех, кто после, как по финансированию, так и по имеющимся у них правам. Уже одно это может вызвать недовольство среди потребителей, считают профучастники. А учитывая, что по новым правилам граждане освобождаются от уплаты госпошлины с исковых заявлений, заявлений и жалоб, подаваемых в суды и органы прокуратуры, количество исков и претензий еще более возрастет.
Кстати, в случае нарушения по вине застройщика договорного срока передачи дольщику квартиры, виновный возмещает дольщику убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001 процента от суммы внесенных за квартиру платежей за каждый день просрочки. Кроме того, начиная с этого года в Беларуси действует обязательное страхование ответственности застройщиков. По правилам страхования, в случае нарушения срока передачи дольщику квартиры, он вправе получить страховое возмещение. А страховая компания вправе в регрессном порядке предъявить затем застройщику иск о возмещении суммы, выплаченной дольщику. Получается, что за одно и то же нарушение застройщик несет двойную ответственность, а дольщик - двойное возмещение своих убытков – в виде неустойки и страховой выплаты, отмечается в коллективном обращении профучастников.
Во избежание обострения ситуации заказчики предлагают Минстройархитектуры выйти с предложением о нераспространении данного указа на объекты, которые начали строиться и по которым уже велось заключение договоров долевого участия до 1 июля 2006 года.
По мнению профучастников, в указе и приложениях к нему есть и другие слабые места. К примеру, по новым правилам, в случае несвоевременного внесения платежей, заказчик вправе предъявить дольщику штрафные санкции. Но «данные меры ответственности не распространяются на дольщиков в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление платежей за которые осуществляется банком». Предъявить же требования к банку, финансирующему такого дольщика, застройщик не может, в связи с отсутствием у последнего договора с банком.
В аналитической записке профучастники обращают внимание еще на один пункт указа, который в принципе не мешает работать заказчикам, но может неблагоприятно сказаться на рынке жилья. Согласно этому пункту дольщик имеет безусловное право произвести перевод долга либо уступку требования по договору долевого строительства другому лицу, что, по мнению заказчиков, косвенно подтолкнет развитие «черного» рынка жилья, так как даст возможность заключившему договор дольщику на любой стадии строительства (в том числе после сдачи дома в эксплуатацию) переуступить свои права дольщика другому гражданину, при этом даже не оформляя на себя право собственности или какие-либо правоустанавливающие документы. «Таким образом, недобросовестные инвесторы получают право осуществлять фактическую «перепродажу» жилья без оформления договоров купли-продажи (т.е. еще на стадии его строительства) и, как следствие, без уплаты соответствующих подоходных налогов, так как те суммы, за которые они будут «уступать» свое право дольщика, очевидно, будут скрыты и уплачены вне рамок договора уступки требований. Причем, как вытекает из указа, подобная «переуступка прав» может осуществляться дольщиками в течение всего срока строительства на одной и той же квартире – многократно», - отмечается в аналитической записке.
Не было бы счастья …
Прислушаются ли к мнению профучастников рынка долевого строительства власти и какова будет реакция, станет известно позже. А пока не решены вопросы: как строить уже начатые дома, нет разъяснений к указу, заключение новых договоров и строительство многих объектов приостановлено. Кроме того, некоторые заказчики решили на время отложить начало строительства новых объектов. Девелоперы оказались на перепутье – продолжать дальше заниматься долевом строительством или начать строить дома на продажу? Для всех уже очевидно, что указ никто не отменит, и даже если появятся разъяснения, то все равно работать в новых правовых рамках будет куда сложнее, чем до их введения. Слишком много хлопот и риска. Поэтому все больше заказчиков склоняются к тому, что, похоже, пришло время для перестройки. Банки сегодня охотно предоставляют кредиты юрлицам на строительство жилых объектов. Процентные выплаты по кредитам, если речь идет о краткосрочном кредитовании, уже не пугают своей величиной как раньше. И головной боли меньше.
«Мы знаем, что недвижимость всегда будет в цене и рассчитаться с банком мы сможем в любом случае. Банк нам выдает деньги под залог строящегося объекта, мы строим дом, оформляем его на себя, а потом продаем квартиры и расплачиваемся с банком. В этом случае мы имеем дело только с двумя лицами – банком и генподрядчиком. А это не только упрощает работу, но и снижает наши финансовые риски, - заметил в беседе с журналистом руководитель одной из частных строительных компаний. - Будем работать по схеме, по которой девелоперы работают во всем мире. Единственный минус - это то, что готовые квартиры потребителям станут обходиться несколько дороже, чем в случае долевого строительства», - подытожил собеседник.
Как говорится, не бывает худа без добра. Долевое строительство, которое началось в 1994-1995 годах, возникло от бедности, и, как показал десятилетний опыт, далеко не всегда отвечало запросам и ожиданиям потребителей. Куда надежнее взять кредит и купить готовую квартиру, тем более что недостатка в кредитах сегодня нет. К тому же и проценты по кредитам становятся все более щадящими. Что же касается правого поля для строительства жилья на продажу, то оно есть в нашей стране уже давно.
Все новое – хорошо забытое старое
В ходе работы над статьей автор обнаружил весьма любопытный документ – Постановление СМ РБ от 9 декабря 1992 г. № 741 «О строительстве жилых домов и других объектов социального назначения для продажи». В юридической базе текст документа приведен с учетом изменений и дополнений, внесенных постановлениями СМ от 5 ноября 1993 г. № 760, от 5 ноября 2002 г. № 1543, от 27 июля 2006 г. № 940). Пункт первый этого постановления предоставляет право государственным предприятиям и организациям и рекомендует частным фирмам строить на продажу жилье и другие объекты. На эти цели предусматривается использовать собственные, заемные и привлеченные средства.
Указанным постановлением утверждено соответствующее положение, определяющее правила игры для застройщиков. В частности, земельные участки им должны предоставляться в соответствии с положением, утвержденным указом от 28 января 2006 года № 58. Затраты, связанные с отводом земельного участка, проектированием и прокладкой инженерных коммуникаций, плата за пользование этим участком относятся на стоимость строительства в установленном порядке.
Строить можно не только подрядным, но и хозяйственным способом. В ходе возведения хозспособом стоимость выполненных работ определяется по фактическим затратам, а расчеты с проектными, монтажными и иными привлеченными организациями за произведенные ими работы осуществляются в порядке, устанавливаемом по соглашению сторон.
Прибыль формируется после реализации объектов. Выбор форм реализации построенных для этой цели объектов производится собственниками. Продажная цена жилых домов (квартир), других объектов устанавливается по соглашению сторон. Порядок и условия продажи объектов на аукционах определяются правилами аукционной торговли. Правила продажи домов (квартир) установлены Временным положением, утвержденным постановлением СМ РБ от 31 августа 1993 года № 589. Другие объекты социального назначения могут приобретаться зарегистрированными на территории РБ юридическими лицами, независимо от форм собственности и постоянно проживающими в республике гражданами (группами граждан) в соответствии с законодательством.
Объекты реализуются путем заключения договоров купли-продажи. Договор составляется по установленной форме с включением в него обязательств продавца по устранению им в гарантийный срок недоделок и дефектов, обнаруженных при эксплуатации жилого дома (квартиры), другого объекта, или по возмещению покупателю расходов, связанных с их ликвидацией. Гарантийный срок определяется по соглашению сторон с учетом действующего законодательства. Договоры купли-продажи регистрируются в установленном порядке. Переход права владения, пользования земельными участками при покупке построенных на них объектов обеспечивается в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством о земле.
Так что если заказчики вознамерятся строить жилье на продажу, то для этого не будет никаких препятствий, за исключением одного. Не следует забывать, что со следующего года в городах, как предусмотрено программой, около 80 процентов всего вводимого жилья должно строиться для очередников. Следовательно, если все заказчики начнут строить дома на продажу, то их могут ограничить в праве выбора покупателей квартир. К примеру, на стадии выдачи разрешения на строительство местные власти могут обязать заказчика определенный процент квартир в доме продавать исключительно очередникам. Впрочем, это лишь предположение.
Вообще же переход на цивилизованные формы развития рынка жилья, в частности строительство на продажу, можно только приветствовать. Тем более что этот процесс в свою очередь подтолкнет развитие ипотеки в Беларуси. А там может статься, что фирмы, а вместе с ними и местные власти начнут строить жилье и для сдачи в аренду, и у нас появятся предпосылки для формирования цивилизованного рынка аренды жилья, без чего, как показывает мировая практика, почти невозможно обуздать дефицит и цены на квартирном рынке (см. «Несколько шагов навстречу долгожданному новоселью», № «НБ» от 19 июня 2006 г.). К примеру, в Швеции 40 процентов всего жилого фонда - арендное жилье, в Дании – 44 процента, в Германии – 60 процентов. Процесс создания фонда арендного жилья (муниципального, ведомственного, частного) уже начался в России, Украине, Казахстане, где в отличие от Беларуси уже понимают, что человеку не обязательно иметь жилье в собственности. Наличие развитого рынка арендного жилья позволяет людям свободно переезжать из города в город в поисках работы и лучшей жизни.
В этой связи, почему бы, например, нашим депутатам или Министерству архитектуры и строительства не инициировать разработку законодательного акта о создании фонда арендного жилья?
Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.
Статья взята из http://nb.by/index.php?mode=article&q=1
до этого пару раз обжегся с покупками на вторичном рынке. И решил что буду доверять только тем кого я знаю 
по этому и создал эту ветку про дом "гербы". Везде есть свои плюсы и минусы, например у "гербы" мне планировка очень нравится, и районы тоже и денег меньше нуна а что сроки большие это мне тоже была на руку мог спокойно без кредитов купить, но договор и много ииии по этому дому. А у мапида надежность, сроки, район так себе 
хоть до работы 800 метров. И сплю хорошо
, вовсем мире идет рост цен на жилье, у нас был коэффициент к питеру 0.8, т.е. сейчас у нас должна быть цена около 1600, но пока еще покупатели не ожили от новых правил и много чего наша власть обещал. Как говорится надежда умирает последней
, а панельку эту рекламируют уже около года, и постоянно сроки смещали. На сайте написано, что в этой панельки уже квартиры не продают.
