Вторичный рынок жилья. Апрель 2008 - май 2008

_Экономист_, в целом согласен. Но как будет в вашей модели учтен тот факт, что большинство сделок совершается теми, кто уже владеет недвижимостью, и будет ее продавать только вместе с покупкой новой (т.е. менять)? Соответственно реальных доходов должно хватать только на разницу в стоимости.

krukru:

Вот Вам раскладка:

1) Пусть доход гражданина = 850$

Пусть депозит дает доход 100$.

Пусть аренда стоит 300$

Итого у гражданина ежемесячно 650$ (из которых он отложит 300 в месяц) и ни кола ни двора.

Если гражданин женат и у него есть ребенок, он отложит в лучшем случае 200$

2) Тот же гражданин берет кредит 40К, снимает депозитные 15К и покупает однушку.

Его доход =850$

Вернут 150$ ежемесячно подоходного

ВЫплаты по кредиту составят 450$

Итого у гражданина 550$ но зато появились кол и двор.

Как это может быть не выгодно???

Это будет невыгодно если цены на жилье стабильно падают.

Но если они растут, то выгодно покупать

Это могло бы быть выгодно... только вы не потрудились покурить кредитный калькулятор.

Беларусбанк позволил гражданину с его нищенским заработком взять лишь около 29К кредита для нуждающихся.

Белинвест оказался либеральнее - там зарплаты хватило на 50К, зачем гражданину столько - берём 40К и видим выплаты от 600 уе в месяц, а не 450 как вам казалось.

Итого: гражданин из хорошей съёмной хаты с мебелью и наворотами переехал в голые стены 33метровой панельки состоянием ниже среднего. Теперь он имеет 850 + 150подоходный - 600 кредит - 350его обычные расходы = 50уе на ремонт и мебель. Через 3 месяца гражданин сможет приобрести телевизор "Горизонт" чтобы смотреть по нём как хорошо жить в хрустальном сосуде. Спать гражданину придётся на полу, зато на своём полу.

Ради этого можно и потерпеть годик.

Через год гражданин будет иметь квартиру, кровать и телевизор, а также задолженность по кредиту 38400.

А если бы разложенный нами гражданин продолжал свой беззаботный и безответственный образ жизни, то через год он имел бы 18600 на депозите, и мог бы приобрести ту же квартиру, телевизор и кровать, но задолженность по кредиту была бы меньше баксов на 500 и удалось бы избежать столь долгой половой жизни.

все правильно, просто чтобы оценивать верхнюю границу, можно принебречь факторами, которые могли бы эту границу снизить, но нельзя теми, которые могут эту границу поднять (иначе это уже не верхняя граница). В этом проблема.

Извините, но пренебречь реальными доходами нельзя, а всем остальным - легко. Если мы увяжем разницу в реальных доходах с ценами на предыдущем пике, то получим в результате новый пик цен, до которого у покупателей хватит дури (а главное - денег) допрыгнуть, если они снова поддадутся стадному инстинкту (а я не вижу причин, почему это не может произойти). Повышающие же факторы не могут являться показателем, так как цена в принципе не ограничена сверху - продавец может запросить хоть миллиард за метр, однако никто его квартирку не купит. Думаю, пик цен предыдущего хапуна показывает ценники, выставленные продавцами, и находится несколько выше цен в реально проведенных сделках - это тоже нужно учитывать.

Я могу предположить, что объем отложенного спроса на момент заметной активизации покупателей (осенью или когда это произойдет) будет меньше, чем в период предыдущего хапуна, по той причине, что, как-минимум, часть "отложенных" покупателей будет, наученная опытом прошлого хапуна, покупать раньше, чем если бы хапуна ранее не было (люди, как правило, предполагают возможным в будущем повторение сценариев развития событий, которые возникали в прошлом). Таким образом рост, если он и будет, долже быть более мягким, чем это было в прошлом. А соответственно отложенный спрос я бы не стал рассматривать как существенный фактор будущего повышения цен.

Правильно. Кроме того, огромная часть спроса, который откладывался годами, была удовлетворена ещё тогда, а это значит, что даже если бы у нас был экономический рост (которого нет), потенциал рынка всё равно будет намного меньше. Тем не менее я вполне допускаю, что продавцы при небольшом оживлении на РН слишком сильно обрадуются и сразу задерут цены, надеясь получить прибыль, сравнимую с периодом великого хапуна

в частности, можно взять во внимание иные факторы, которые поменялись с тех пор (условия получения кредитов, объемы покупки дорогих авто (первый претендент на крупную покупку после квартиры или вместо нее), и т.д.

Не думаю, что это делает погоду на рынке жилья. Кредиты я не особо отслеживаю, но когда надо, можно легко рассчитать, выгодно ли их брать. В принципе, есть люди, которые покупают машины вместо квартир, так как на это у них хватает денег (в том числе с помощью кредита). И это фактор снижения спроса на вторичном рынке жилья. Поэтому было бы неплохо найти где-нибудь статистику покупки авто и сравнить.

Но как будет в вашей модели учтен тот факт, что большинство сделок совершается теми, кто уже владеет недвижимостью, и будет ее продавать только вместе с покупкой новой (т.е. менять)? Соответственно реальных доходов должно хватать только на разницу в стоимости.

Подумал я на эту тему и пришёл к выводу, что для расчёта цен в случае обмена, нужно брать за основу не цены квартир за базовый период, а их разницу в цене. Учитывая то, что сумма эта значительно меньше их полной стоимости, верхние границы цен для них чуть больше. Думаю, что именно обмен сейчас поддерживает хоть какую-то активность на вторичном рынке жилья.

Добавлю всё же, что не считаю особо интересным отслеживвать верхние границы цен, так как покупают по этим ценам только люди, которые не умеют считать свои деньги. А деньги имеют свойство заканчиваться. Значит, и люди такие со временем закончатся - они просто отдадут свои деньги кому-то другому.

_Экономист_,

Извините, но пренебречь реальными доходами нельзя, а всем остальным - легко

Именно это я и имел ввиду - пренебречь практически всеми факторами, за исключением роста реальных доходов населения, предположив, что остальные не поменялись (или поменялись несущественно), а также то, что связь между реальными доходам и верхней планкой - прямая.

Думаю, пик цен предыдущего хапуна показывает ценники, выставленные продавцами, и находится несколько выше цен в реально проведенных сделках - это тоже нужно учитывать.

Продавцы, предположительно, повышают цены не в разы, а шагами, исчисляемыми ~2% (в случае хапуна ~4% ) от стоимости предыдущих цен покупки аналогичных квартир (когда рынок на спаде, уменьшение цены, естественно, выше). Так что можно использовать и данные по продажам (у кого есть), и данные realt.by, уменьшая последние соответственно.

Тем не менее я вполне допускаю, что продавцы при небольшом оживлении на РН слишком сильно обрадуются и сразу задерут цены, надеясь получить прибыль, сравнимую с периодом великого хапуна

Это надо спрашивать и продавцов, как они планируют поступать, и насколько собираются "обрадоваться" этой осенью и далее Алгоритм действий, так сказать.

И это фактор снижения спроса на вторичном рынке жилья. Поэтому было бы неплохо найти где-нибудь статистику покупки авто и сравнить

Кто-нибудь из ГАИ есть ? Вот у кого вся статистика есть, хоть в аналитики рынка РБ записывайся.

Подумал я на эту тему и пришёл к выводу, что для расчёта цен в случае обмена, нужно брать за основу не цены квартир за базовый период, а их разницу в цене. Учитывая то, что сумма эта значительно меньше их полной стоимости, верхние границы цен для них чуть больше. Думаю, что именно обмен сейчас поддерживает хоть какую-то активность на вторичном рынке жилья.

Разницу-то разницу, но ведь никто не может точно сказать, какова доля таких покупателей (вроде раньше фигурировали цифры, что 90% сделок - размены). Видимо, это достаточно точная цифра (учитывая внимание агенств к цепочкам).

Добавлю всё же, что не считаю особо интересным отслеживвать верхние границы цен, так как покупают по этим ценам только люди, которые не умеют считать свои деньги. А деньги имеют свойство заканчиваться. Значит, и люди такие со временем закончатся - они просто отдадут свои деньги кому-то другому.

Но именно эти люди и формировали хапун. Можно ли ими принебречь ? Большинство хотело бы купить квартиру (это программа минимум), а вот купить и заработать - это уже программа максимум. Учитывая фактический рост цен, который подкреплялся покупательской способностью (покупали ведь), получается по-вашему, что большинство покупателей не умели считать деньги. Ну и что с того для стороннего наблюдателя, который хотел бы купить квартиру? На данное явление (не умение считать деньги другими) он повлиять не может, поэтому его нужно учитывать, выбирая оптимальный момент для покупки. Соответствнно адекватно оценивая нижние и верхние границы, это проще сделать (это моя методика, никому ничего не навязываю ).

Так что каждый продолжает считать по-своему, пытаясь купить, заработать, или сделать и то, и другое

Dmitriy Golubev:

и стоит заметить, что в этом месяце планы по строительству выполнены и люлей официально выписывали и новостроек введено много. или я тут снова "зашлифован" и мне только кажется что возводится куча новых домов? и что они пустые?

жаль что ваша участь выдирать слова из целых абзацев и их подначивать. хотелось услышать опровержение моих доводов, но как всегда мы гнем свою линию основываясь на словах из фраз - это говорит не в вашу пользу.

Если всё у нас так хорошо, и планы выполняются, и перспективы на миллионы квадратных метров, то не понятно одно : почему на рынке нет новостроек и долевого хотя бы по 1200-1500$ ? Что мешает застройщикам не брать кредиты, а привлекать дольщиков по "справедливым" ценам в 1000$ ? А мешает им только одно - "социальная" политика нашего государства... И до тех пор пока у нас будут очереди (а вместе с ней коррупция чинушей) и изначальное неравенство участников РН (% квартир для очередников и т.д.), то никакие формулы и экономические выкладки не изменят ситуацию...

Loren:

Что мешает застройщикам не брать кредиты, а привлекать дольщиков по "справедливым" ценам в 1000$ ?

Для этого нужен некий временной отрезок,но уже СКОРО.

4 мая : Минск; дата поступления (обновления):************ за 1 месяц ***************** Найдено 6619 из 9366

5 мая : Минск; дата поступления (обновления):************ за 1 месяц ***************** Найдено 6514 из 9280

6 мая : Минск; дата поступления (обновления):************ за 1 месяц ***************** Найдено 6447 из 9215

Вполне допускаю, что снижение предложения обусловлено праздниками... Посмотрим завтра-послезавтра как изменится ситуация

krukru,

будете молоток если получится. останетесь у корыта если не получится

жаль, что после стольких выкладок и вполне разумных обоснований персоны, ратующие за рост и нашу недальновидность (ратующих за понижение), так и не смогли внятно объяснить свою правоту. единственный аргумент - разбитое корыто (33 метра за 65?), у которого вы сами и сидите. потому как за эти деньги уже можно покупать двушку.

РН называется не просто так рынком, законы рынка все расставят на своя. спорить по ходу безполезно, так как хрустальное приобритенное корыто, раздувающее жабу, сильнее всяких доводов.

krukru, Цитата:

будете молоток если получится. останетесь у корыта если не получится

жаль, что после стольких выкладок и вполне разумных обоснований персоны, ратующие за рост и нашу недальновидность (ратующих за понижение), так и не смогли внятно объяснить свою правоту. единственный аргумент - разбитое корыто (33 метра за 65?), у которого вы сами и сидите. потому как за эти деньги уже можно покупать двушку.

РН называется не просто так рынком, законы рынка все расставят на своя. спорить по ходу безполезно, так как хрустальное приобритенное корыто, раздувающее жабу, сильнее всяких доводов.

Чью бы то ни было правоту или неправоту доказывает время. Самое глупое - доказать всем и себе что будет твой сценарий, а потом окажется что ты не угадал ни одной буквы.

Я вполне рад своему корыту в 28м, купил его за 55, двуху за эти $ не купишь, и конкретно в моем доме только цены упали до 54 (52+оформление) все бывшие в продаже квартиры выкупили.

Почему нужно что то объяснять вам как человеку, который сделал выбор и очень в нем уверен. Я всего лишь отметил, что стратегия неплохая, просто рискованная, поскольку не предусматривающая стратегию повышения.

В своей стратегии я тоже весьма уверен, она более надежна. Моя стратегия даст мне ту же двуху,

даже и при понижении, просто придется больше заплатить за уже взятый кредит.

Но со своим корытом, тем не менее мне не страшны повышения цен на жилье, хоть до 3к/метр.

Вы же повышение не рассчитали. Для вас это белое пятно,нерассчитанная область, и вы будете у корыта, если повышение не случится,неужели не ясно? У меня с моей стратегией есть хоть какое то жилье. Вы же рискуете жрать гречку но с большим кредитом и более долгий срок.

НО тем не менее ваша решительная самонадеянность достойна уважения.

На ваш аргумент про жабу, скажу что всех нас точит одинаковая жаба, но мы по разному с этим справляемся. Вас точит жаба что вы хотите именно двуху, и на однуху не согласны. Вас точит жаба что вы хотите нормальное жилье но не хотите отдавать денег. Думаете меня не точила жаба с этими же вопросами? Но я ей не позволил . Моя жаба тоже хочет дзэновскую двуху, и дом за городом, причем немедленно. Но я ей запрещаю.

Это тема отдельной ветки - как справляться с жабой. Каждый справляется со своей жабой по своему, но мучить пытается она всех. Кто то думает, что справиться с ней можно дав жабе что она ни пожелает. Но проблема в том чем больше жабе дашь тем больше она душит.

Мой принцип - не позволять жабе влиять на мою жизнь. Игнорировать ее вопли.

Ну а вы справляйтесь со своей жабой сами, и потом расскажИте, что получилось.

мысль к размышлению. строится дом. какой процент щас там 1, 2, 3, 4 - комнатных квартир ? + строят щас просто стадионы, так как это намного дешевле для строителя, а деньги все равно рубить будут с метра. так купить щас могу только 1-шку, и то с большим натугом. а что делать с отсальными квартирами? солить до лучших времен ? а выплаты кто покрывать будет ? вот такие простые выводы и заставляют меня быть так уверенным в падении цен. кто может, тот покупает, но это не сравнимо с выбрасываемым кол-вом квартир на рынок.

90% и более продававцов 2чки - они же покупатели, и каждый озирается друг на друга-продашь дешевле, но

придется больше доплачивать.

1-шки могут покупать чистые покупатели,

В ответ на Ваш вопрос: 2-3-4- купят те кто продаст вам и мне убитого хруща