Вторичный рынок жилья. Апрель 2009 - май 2009

Психология продавцов относительно проста, принцип стадности. Кто-то поставил цену, моя квартика не хуже, и я такую поставлю, а то и выше. В условиях сегодняшнего кризиса, мало что поменялось. Только когда совсем припрет, тогда продавец начнет чесать репу. А так, можно конечно искусственно сыграть на понижение: вывешиваются несколько вариантов по гораздо низким ценам, с левыми контактными телефонами. Хоть это и утка, но она мозолит глаз.

1) Если ставка по валютным депозитам 10%, а жилье (коммерч.) дорожает на 20% в год при стабильном курсе, в чем фишка доллара? А "надолго от себя не отпускать" - это в огороде закопать банку с USD? Так вы даже 10% годовых не получите.

2) Если ИПЦ 20% в год, а жилье на спаде спроса +5% в год, чем плохо рубли под ставку реф.?

3) Немедленное инвестирование - хорошо, но это только самострой домика. На это далеко не все способны. И это не 1 млн. в месяц, и не два. Или как в книжке про Чипполино, по кирпичику?

4) Рац. дом, как минимум, отличается тем, что это финансы + стройка в одном флаконе. Т.е. деньги под конкретный проект, намного больше звеньев и т.п. СС - это фактически обычный вклад + обычный депозит. Отличие в %, сроках, и цели расходования средств. Не хочешь - в любом момент пришел и забрал, да % отберут, но это фишка всех срочных вкладов. Это плата за условия кредита. Покупай, строй сам, на свое усмотрение.

5) Пока труд строителей и еще много чего оплачивается рублями - шанс есть. Случиться ли полный абзац рублю и когда - каждый решает для себя сам. Я согласен с вами, что политика последних лет относительно рубля выходит боком всем. Но я не специалист, чтобы судить дальше. Как обыватель, я вижу большой минус в том, что вся страна, до последнего халтурщика, меряет все "у баксах". И вылечить это у руководства пока не получается

1) В том, что "длительно стабильная" валюта в отличие от временно стабилизированной позволяет более уверенно накапливать (+можно подепозитить в валюте до поры - кто хочет. Можно подепозитить и в рублях - но на обычном депозите, а не СС, при этом - вдумчиво и осторожно). Банка в саду не рассматривается. Я уже отписывался не раз - тож стремно (но все же) - пару раз в год конвертация валют (евро/долл и назад). Практиковал успешно - получалось получше депозита.

2) Когда жилье на спаде - всем схема хороша. Но зачем тогда связывать рубли на годы в СС?

3) У кого не выходит - тот не делает.

4) Вы не учитываете, что флакон один - а наполняют и пьют разные. Шансы (и хорошие) есть у вступивших на начальном этапе. А дальше неизбежное - если завысить цену метра - отпугнутся участники. Поставить реальную - крах неизбежен. При высоких темпах инфляции временнОй зазор между попаданием денег в систему и овеществлением их в бетоне съедает часть денег. Эти потери накапливаются и выявляются либо на финише единичного проекта либо при оскудевании притока участников.

5) Беда в том, что даже перестав озвучивать ряд параметров (например - вспомните, когда звучало в последний раз "з/п с стоката рублей, что эквивалентно стока-та долл"?) в валюте, продолжают любить валюту больше рубля (аренда в евро, налоги -ряд в евро, ставки пошлин по импорту - в евро.........). Так что долларизация идет не тока снизу - с целью сохранить крохи, но и сверху - с целью гарантированно отобрать не менее, чем эти крохи.

metropolitan:

А может кто-то из вас смоделировать _лучший_ вариант, чем СС, на условных данных, пусть и задним числом:

..............

СС - скорее всего вообще лучше избегать. Это проект АСБ и в интересах банка.

Ценник попер потому что были доступные кредиты при реальном дефиците предложений от застройщиков. Пустили бы периферию было бы по другому.

Неправда. Реально ценник попер вверх потому что во всех окрестных странах ценник попер вверх. Надувался с запозданием пузырь рынка недвижимости в переферийных странах.

Абсолютно верно. Как пример, финансируемое государством через ББ "льготное кредитование".

Оттолкнемся от:

2007-й, 2 комнаты, 55 кв.м., $400/м2, стоимость = $22.000 годовых в рублях, стоимость такой же "коммерческой" квартиры 1400/м2, или $77.000

Кредит 240 месяцев, 5% годовых в рублях, депозит 10% = $2.200 в рублях, сумма кредита = $19.800 в рублях

Предположим:

Доходы семьи - 2х(средняя з/п), годовая инфляция 10%, фиксированный курс рубля к доллару, скорость повышения рублевых з/п и цен на недвижимость чуть выше инфляции - 11% в год:

2007, первый платеж:

основной долг 83 + проценты 82 = 165/месяц,

доходы семьи - 2х(365) = 730/месяц, выплата по кредиту 22,6% от доходов

"рыночная" стоимость квартиры = 55х1400=77.000

Через 5-летку:

основной долг 83 + проценты 62 = 145/месяц,

доходы семьи - 2х(365)х1,685 = 1230/месяц, выплата по кредиту 11,8% от доходов

"рыночная" стоимость квартиры = 55х1400х1,685=143.600

Через 10-летку:

основной долг 83 + проценты 42 = 125/месяц,

доходы семьи - 2х(365)х2,840 = 2073/месяц, выплата по кредиту 6% от доходов

"рыночная" стоимость квартиры = 55х1400х2,840=218.680

Через 15-летку:

основной долг 83 + проценты 22 = 105/месяц,

доходы семьи - 2х(365)х4,785 = 3493/месяц, выплата по кредиту 3% от доходов

"рыночная" стоимость квартиры = 55х1400х4,785=368.445

Через 20-летку, возврат кредита:

основной долг 83 + проценты 0 = 83/месяц,

доходы семьи - 2х(365)х8,060 = 5884/месяц, выплата по кредиту 1,4% от доходов

"рыночная" стоимость квартиры = 55х1400х8,060=620.620

Вы верите в такой рост средних долларовых доходов и такую стоимость недвижимости?

Watch4U,

Предлагаю обсудить такой вопрос (вроде не обсуждался). Повлияет ли на цены вторички тот факт, что кредит для нуждающихся станет не 17%, а 14% или 15%

Я думаю может, чисто психологически. Продавцы могут поднять цену, в надежде продать дороже по такому случаю, а особо нервные покупатели могут начать покупать, думая, что упускают дно.

Хотя скорее будет просто небольшой всплеск кратковременный

ИМХО практически не повлияет, т.к. продавцы выставляют цену, не в зависимости от % на кредит для нуждающихся (сейчас большинство банков кредитует на строительство, а не покупку жилья) а от интереса покупателей к выставленной квартире и от имеющейся стоимости других квартир на рынке.

Покупателям тоже психологически снижение на 2-3% ничего не вызовет, т.к. смотрят на выплаты в месяц и на переплату по кредиту и уже соотносят со своим финансовым положением. Опять же мое имхо повлияет если условия получения кредита и ставки резко вернутся к годовой давности.

ЗЫ prohodilmimo,

аукцион по Янковского - "звонок" для продавцов вторички - четкий сигнал к снижению цен.

Сомневаюся что продовец, если и даже увидит результат аукциона то воспримет его как повод к действию, ориентироваться будет на соседей продавцов, срочность продажи и нуждаемости в деньгах.

А может, не надо? Один очевидный представитель продавцов, второй постоянно флудящий школьник.

а что топик открыт только сторонникам "по 500" ?

Touring:

Вы верите в такой рост средних долларовых доходов и такую стоимость недвижимости?

прогноз ни о чем. прогнозы на год уже никакие по точности, а уж дальше загадывать бессмысленно. К тому же он сосредточен только на деньгах, и игнорирует факт того что 20 лет надо где то жить. Желательно в большой просторной своей квартире

Yosic:

9001,

Цитата:

Одно находится в ипенях, другое - тоже ипеняЭто для вас. Для меня Уручье - это ипеня, а сухорево вполне себе ничего. Все субъективно. Лично я предпочитаю жить на окраине спокойной, чем в центре с его постоянным движением и пробками. Все субъективно.

Уручье - зашел в метро и через 10 минут вышел в центре.

Янковского - до центра минут 40 на общественном транспорте.

Тимирязева - до центра около получаса езды на общественном транспорте.

Reader_p:

Цитата:

Уручье - зашел в метро и через 10 минут вышел в центре. Янковского - до центра минут 40 на общественном транспорте. Тимирязева - до центра около получаса езды на общественном транспорте.

90% поездок идут в направлении на работу и с работы. мягко сказать не все рабочие места в центре ( что принципе размытое понятие, и можно потратить пол часа на переезд из центра в центр на общественном транспорте). поэтому ценность конкретного места сильно отличается.

про "ценность конкретного места" я уже высказывался ранее.

сейчас речь шла об удаленности районов и о транспортной доступности.

транспортная доступность в Сухарево - мягко говоря - не ахти, в Веснянке - относительно получше.

транспортная доступность в Сухарево НИКАКАЯ,

вы там живете? не могу с вами согласиться...