Вторичный рынок жилья. Апрель 2009 - май 2009

Advanced User:

Все же большей части им нужно именно продать, а почему они не хотят снижать цены - попробуйте догадаться сами. .....................

Если же рассматривать недавние аукционы, они являются показателем только для недвижимости того типа, к которому они относятся. Их сложно проецировать на вторичный рынок, тем более, что покупатели тоже далеко не все дебилы, чтобы покупать на последние (и кредитные) деньги голые бетонные стены без ремонта, которые тупо будут стоять годами, пока они накопят хоть сколько на ремонт. Многим нужно жить в квартире сразу - поэтому квартиры без отделки, где нужно делать ремонт, также нужны далеко не всем, что также можно рассматривать, как отрицательный фактор. В прочем об этом уже писали выше

Если бы хотелки не упали уже и очень сильно как по отношению к масимуму 2007г, так и много-много ниже минимума 2008-го - можно было бы пытаться догадаться

почему они не хотят снижать цены

. Но как догадываться о причинах того, чего нет - неснижения цен продавцами? Вы выдаете за отказ от снижения аппетита продавцов временное снижение темпов падения - но такая ловкая манипуляция не остается незаметной

Очень редко получится жить сразу во вторичной квартире - чужой и уже подшарпанный ремонт, а то и вовсе запущенное жилье - по своему опыту знаю - проше сразу начинать отделку, чем сначала вычищать чужой ремонт (а порой - и кучки хлама).

Аукционы показывают, что вторичке особо не на что рассчитывать в плане роста цен. И это приятно.

audiofil,

AntonVict,

vodka

Не сочтите за агента Беларусбанка, попробую пояснить. Я пишу, что БЫЛО возможно такое стечение обстоятельств, когда накопление в БРБ, а точнее в стройсистеме, было одним из _неплохих_ вариантов. Причем слово "было" не нужно воспринимать как сослагательное. Это сейчас задним умом все клиника. Что, 2 года назад кто-то знал, как оно повернется? Риск - во всем, оценка вероятностей (без эмоций "рубли отстой, бакс вечен") это большая наука. Даже религиозно почитаемый в БССР доллар может вдруг утратить часть своей покупательской способности. И до банков добежать успеют не все.

Так вот, предположим.

Возможности за пару лет скопить в USD хотя бы на 1к нет. Не нуждющийся. Не льготник. Не сельский житель и т.п. Кредит на общих - ну был допустим 15-17% в рублях. 2 варианта:

1) копить, грубо, 20% в чем угодно, можно в валюте. Затем, кредит - или 17% в рублях, или ну пусть 12% в валюте. Плюсы: нет привязки, можно в любой момент передумать, сохранность в валюте вроде как лучше (хотя % депозита ниже). Минусы: кредит на 75-80% на общих, т.е.самых невыгодных основаниях, если еще в валюте - надо быть очень уверенным в свое работе и валютной з/п.

2) Стройсбережения. 1,5-2 года накоплений, причем можно сразу - и ждать, можно добавлять ежемесячно. Пришло время - имеешь право на кредит "ставка реф. +1%", в рублях, на 75% от цены жилья. Хош на покупку, хош на стройку. Лишь бы на жилье. Плюсы: без учета льготников лучшая ставка кредита, кредит в рублях, то ли 15 то ли 20 лет. Минусы: вклад только под ставку реф., т.е. ниже инфляции (но, как показала жизнь, по жилью "инфляция" может отличаться), есть риски пролететь при обесценивании рубля (при условии, что цена жилья привязана к доллару, а 2009 показал, что это не совсем так). Риски изменения правил игры и форс-мажоры не беру, они есть везде.

Т.о., при условии целевого накопления на жилье в период относительной стабильности экономики и финансовой системы, отсутствия права на льготы, отсутствия валютного дохода много выше среднего - стройсистема была на такая уж и клиника.

На сегодня, я так думаю, вступать в нее желающих не найдется. Но такие нынче времена.

audiofil, но что-то ведь побудило вас купить именно там, а не в новострое со строительной отделкой?

metropolitan:

audiofil,

AntonVict,

vodka

Не сочтите за агента Беларусбанка, попробую пояснить. Я пишу, что БЫЛО возможно такое стечение обстоятельств, когда накопление в БРБ, а точнее в стройсистеме, было одним из _неплохих_ вариантов. Причем слово "было" не нужно воспринимать как сослагательное. Это сейчас задним умом все клиника. Что, 2 года назад кто-то знал, как оно повернется?

В том то и дело, что вроде именно тогда эта тема тут обсуждалась.

Аудиофил тогда писал тоже, что и сейчас. Что все эти заманухи - развод и кидалово.

Вы верили в них тогда, Вы и сегодня верите в рубль.

Удачи.

AntonVict:

metropolitan:

audiofil,

AntonVict,

vodka

Не сочтите за агента Беларусбанка, попробую пояснить. Я пишу, что БЫЛО возможно такое стечение обстоятельств, когда накопление в БРБ, а точнее в стройсистеме, было одним из _неплохих_ вариантов. Причем слово "было" не нужно воспринимать как сослагательное. Это сейчас задним умом все клиника. Что, 2 года назад кто-то знал, как оно повернется?

В том то и дело, что вроде именно тогда эта тема тут обсуждалась.

Аудиофил тогда писал тоже, что и сейчас. Что все эти заманухи - развод и кидалово.

Вы верили в них тогда, Вы и сегодня верите в рубль.

Удачи.

Спасибо, удача нынче нужна как никогда

В рубль я не то чтобы сильно верю, и готов при случае обменять его на "презренный бетон".

Я прочитал ваше и Аудиофила мнение. Ветку по стройсбережениям видел когда-то. Хочется уточнить - Аудиофил писал "развод и кидалово" ведь не потому что знал, что произойдет в 2008 - начале 2009 года? На сегодня я бы не стал называть СС от АСБ это кидалово. Ни прямых, ни косвенных доказательств нет. Потери (на курсе, инфляции, девальвации) - это не кидалово. Кидалово - это когда деньги взяли и не отдают. А думать и считать при вступлении в систему, читать договор, следить за рынком - никому не запрещено.

А может кто-то из вас смоделировать _лучший_ вариант, чем СС, на условных данных, пусть и задним числом:

- точка отсчета лето 2007 (ничего не предвещало беды...)

- желаемая сумма - 100 млн. Из них 25 нужно скопить, на 75 просить кредит в брб "сф+1%"

- из 25 млн. есть только 10 - их сразу на счет под ставку реф, 15 млн. вносим из семейного бюджета ежемесячно по 1 млн.

- допустим, в феврале 2009 (ОНО уже случилось) имеем на счете 25 млн.+ некий процент и - право взять 75 млн. под 15% годовых (14+1), в _рублях_, можно и на вторичку, и на долевое.

плюс за это время удалось наскрести еще пару тыщ. заначки в трехлитровой банке.

- нет льгот вообще, нет сверхдоходов в у.е., играть на биржах и форексе не обучен, блата и подвязок нет, в общем простой советский гражданин.

audiofil:

Любое накопление на жилье в рублях в условиях очень высокой инфляции делает бессмысленной надежду на последующее "дешевое" кредитование. У Вас берут деньги сегодня и недоплачивают %% под обещания меньше брать %% потом. Стремно. Если бы не безбашенно зафиксированный на годы курс быра к доллару, это было бы очевидно всем и рублевые депозиты вызывали бы только смех.

Я предпочитаю свои деньги надолго от себя не отпускать.

Единственный вариант "накопления" в рублях - немедленное "инвестирование" в материалы/работу (инд.строительство).

Еще раз советую - поинтересуйтесь историей "Рационального дома" -и не 2000-2001 годом - тогда еще все рапорта были ОК! - к 2002-2003 каж. там уже искали - кто возьмется достроить, куда распихать тех, кто накопил - аотдать ему нечего и тп. У истоков того проекта тож был вроде АСБ. Прошли годы - история подзабылась и ее пытаются реинкарнировать. Но наша валюта пока не стала СКВ и стабильной, а ее "твердолобость" в 2002-2008 годах только злые шутки играла с нашим экспортом/импортом/покупательной способностью зарплат и ценами.

Если ставка по валютным депозитам 10%, а жилье (коммерч.) дорожает на 20% в год при стабильном курсе, в чем фишка доллара? А "надолго от себя не отпускать" - это в огороде закопать банку с USD? Так вы даже 10% годовых не получите.

Если ИПЦ 20% в год, а жилье на спаде спроса +5% в год, чем плохо рубли под ставку реф.?

Немедленное инвестирование - хорошо, но это только самострой домика. На это далеко не все способны. И это не 1 млн. в месяц, и не два. Или как в книжке про Чипполино, по кирпичику?

Рац. дом, как минимум, отличается тем, что это финансы + стройка в одном флаконе. Т.е. деньги под конкретный проект, намного больше звеньев и т.п. СС - это фактически обычный вклад + обычный депозит. Отличие в %, сроках, и цели расходования средств. Не хочешь - в любом момент пришел и забрал, да % отберут, но это фишка всех срочных вкладов. Это плата за условия кредита. Покупай, строй сам, на свое усмотрение.

Пока труд строителей и еще много чего оплачивается рублями - шанс есть. Случиться ли полный абзац рублю и когда - каждый решает для себя сам. Я согласен с вами, что политика последних лет относительно рубля выходит боком всем. Но я не специалист, чтобы судить дальше. Как обыватель, я вижу большой минус в том, что вся страна, до последнего халтурщика, меряет все "у баксах". И вылечить это у руководства пока не получается

я вижу большой минус в том, что вся страна, до последнего халтурщика, меряет все "у баксах"

Только народ немного привык к стабильному рублю, случилось 2-е января. Всё с таким трудом наработанное доверие - коту под хвост.

Теперь наблюдаю ситуацию из далёких 90-х: после получения пенсии/зарплаты народ прежде всего кидается в обменник.

9001:

Только народ немного привык к стабильному рублю, случилось 2-е января. Всё с таким трудом наработанное доверие - коту под хвост.

Теперь наблюдаю ситуацию из далёких 90-х: после получения пенсии/зарплаты народ прежде всего кидается в обменник.

Какой-то неправильный народ... Серьезно - по мелочи бежать в обменник глупо. Только банки кормить. Вон у них рост прибыли за 1-й квартал то ли 60%, то ли еще больше. А еще падение производства собираются компенсировать за счет роста оборота и прибыли торговли. Гениально.

Так... ушли как-то от темы.

Пытаюсь вникнуть в переписку Аудиофила с Улучшенным Юзером. Много букв. Правы те, кто говорит что основная масса реальных игроков форумы не читает. Может, попробовать иголки повтыкать в чучело "повышалы"...

Общие выводы, имхо, можно делать только на основании базы НКА, там хоть какой-то объектив можно выцепить (убрав "странные" сделки). Но общая тенденция разбивается на мелкие фрагменты, интересные каждому по-своему. Т.е., есть группы покупателей и продавцов, каждая из которых движется (пытается) к своей цели. Это и по форуму видно. Ценность "общих тенденций" так ли высока в этом случае? Я отслеживал судьбу некоторых объектов, что-то случайно, что-то было интересно. Единственное, т.к. база опаздывает, нельзя сказать чем все закончилось, предположить только можно.

- ок. 48 м., 1ком, кирпич, малиновка, цены: конец 2009 года 105 -> 75 -> с конца февраля до конца апреля 62 тыс. Вероятно, дождались.

- панель на Н. Орды, 1к., 43 м., старт с 75 в январе -> в конце марта 56 с торгом -> чуть позже через агентство за 57, пропала в конце апреля. Мой прогноз - скинули пару тыс и продали. Реальные сделки в том районе 1150-1300 в марте.

- на Щорса новый дом карк-блочный от Лады, пару месяцев висела 1к. по 1380 без торга. Не так давно пропала.

- карк. блочный новострой б/о в Сухарево, где-то с марта 1к по 1270-1290, с конца апреля - 1200. Пока в наличии.

Это то что вспомнил навскидку.

В общем, кто во что горазд. Выбор пока есть, если не упираться в один вариант - есть время подумать и поторговаться. Но до обвальных распродаж еще далеко. Все решается в индивидуальном порядке, судя по всему.

9001,

Теперь наблюдаю ситуацию из далёких 90-х: после получения пенсии/зарплаты народ прежде всего кидается в обменник.

По данным Нацбанка, начиная со второй половины марта, народ валюту больше продает, чем покупает.

http://news.[censored]/economics/136560.html с нетерпением ждём-с по 500 за кило