ПОРЯДОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ДОМОВ (КВАРТИР)1. Правовое регулирование
2. Жилые помещения, не подлежащие отчуждению
3. Права иностранных граждан при приобретении жилых помещений
4. Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости
5. Предварительный договор купли-продажи недвижимости
6. Условие о задатке в предварительном договоре
7. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости
8. Порядок передачи недвижимости
9. Государственная регистрация недвижимого имущества
Правовое регулированиеОтношения, возникающие в связи с заключением договора купли-продажи жилых домов (квартир), регулируются:
• Гражданским кодексом РБ (далее - ГК);
• Жилищным кодексом РБ (далее - ЖК);
• Законом РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации);
• Указом Президента РБ от 26.07.2010 № 388 «О порядке распоряжения государственным жилищным фондом» (далее - Указ № 388);
• и иными нормативными правовыми актами Республики Беларусь.
Отдельные (спорные) правоотношения, связанные с правом собственности на жилые помещения, разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда РБ от 26.03.2003 № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения».
Жилые помещения, не подлежащие отчуждениюВ п.2 ст.72 ЖК дан исчерпывающий перечень жилых помещений, которые не подлежат отчуждению.
К ним относятся:
• жилые помещения социального пользования;
• служебные жилые помещения государственного жилищного фонда;
• жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях;
• жилые помещения специального служебного жилищного фонда;
• специальные жилые помещения;
• жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны РБ;
• жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения), первоочередного отселения и последующего отселения, с которых отселено население);
• жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся в собственности Республики Беларусь и расположенные на территории иностранных государств;
• жилые помещения, построенные или приобретенные с привлечением льготных кредитов, жилые помещения, на капитальный ремонт и реконструкцию которых, а также на строительство инженерных сетей, возведение хозяйственных помещений и построек предоставлен льготный кредит, - до полного погашения таких кредитов;
• жилые помещения коммерческого использования.
Права иностранных граждан при приобретении жилых помещенийЧто касается прав иностранных граждан при совершении сделок, направленных на приобретение жилых помещений, то в соответствии со ст.12 Закона РБ от 04.01.2010 № 105-З «О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь» иностранцы в Республике Беларусь могут иметь в собственности имущество, наследовать или завещать его, пользоваться иными имущественными и личными неимущественными правами в порядке, установленном законодательством РБ, в т.ч. международными договорами Республики Беларусь.
В соответствии с п.1 ст.1093 ГК право, подлежащее применению к гражданско-правовым отношениям с участием иностранных граждан или иностранных юридических лиц либо осложненным иным иностранным элементом, определяется на основании Конституции Республики Беларусь, ГК, иных законодательных актов, международных договоров РБ и не противоречащих законодательству РБ международных обычаев.
Обратите внимание!
В соответствии с п.1 ст.73 ЖК граждане, а также юридические лица, зарегистрированные в установленном порядке в Республике Беларусь, вправе приобретать жилые помещения по договорам купли-продажи, мены или на основании иной сделки по отчуждению жилого помещения в любых населенных пунктах Республики Беларусь.
Субъектами приватизации жилых помещений могут быть только граждане.
Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие за пределами Республики Беларусь либо временно пребывающие или временно проживающие в Республике Беларусь, а также юридические лица, не зарегистрированные в установленном порядке на территории Республики Беларусь, вправе приобретать жилые помещения государственного жилищного фонда по договорам купли-продажи, мены или на основании иной сделки по отчуждению жилого помещения государственного жилищного фонда в Республике Беларусь, если это установлено международными договорами Республики Беларусь.
Такие оговорки в международных договорах встречаются, например, в отношении граждан Российской Федерации, которые вправе приобретать квартиры (дома), в т.ч. по договорам купли-продажи, в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь (постановление Совета Министров РБ от 10.07.1998 № 1086 «О реализации Решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. № 3»).
При совершении сделок купли-продажи жилых помещений частного жилищного фонда применяется норма ст.1 ГК, согласно которой правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных и международных юридических лиц (организаций, не являющихся юридическими лицами), иностранных государств, если иное не определено Конституцией Республики Беларусь, иными законодательными актами и международными договорами Республики Беларусь.
Таким образом, указанные лица (независимо от факта проживания в Республике Беларусь) вправе совершать сделки купли-продажи жилых помещений в соответствии с гражданским законодательством Республики Беларусь, если иное не установлено законодательством.
Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости
Особенностям заключения договора купли-продажи недвижимости посвящены ст.520-529 ГК.
1. Статьей 521 ГК установлена обязательность письменной формы заключения договора продажи недвижимости. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
2. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость - еще одно обязательное условие заключения данной сделки: переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Обратите внимание!
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
4. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В соответствии с п.2 ст.526 ГК если иное не предусмотрено законодательством или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
5. При заключении договора купли-продажи жилого помещения необходимо учитывать, что в нем могут проживать лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Данное условие договора продажи жилого помещения существенно и должно быть отражено в договоре путем перечня таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.529 ГК).
Прежде чем заключить договор купли-продажи, необходимо обратить внимание на некоторые факты.
1. Принадлежность жилого помещения. Необходимы сведения о его собственнике. Право собственности на жилое помещение подтверждается правоустанавливающими документами на квартиру (договор мены или дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании или другие документы, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации недвижимого имущества). Кроме того, желательно выяснить основание приобретения продавцом квартиры. Подтверждающими документами могут быть договор купли-продажи (в т.ч. путем приватизации жилого помещения), договор мены и т.д.
2. Наличие проживающих в приобретаемой квартире несовершеннолетних детей, а также граждан, признанных недееспособными или ограниченными в дееспособности судом. В случае их отсутствия целесообразно уточнить факт закрепления квартиры за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения, поскольку такое жилое помещение может быть продано только с разрешения органов опеки и попечительства.
Данные сведения можно выяснить в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, либо сельском (поселковом) исполнительном комитете.
Согласно ст.76 ЖК отчуждение, аренда, наем, залог, предоставление в безвозмездное пользование жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам, признанным недееспособными или ограниченными в дееспособности судом, а также несовершеннолетним гражданам (за исключением эмансипированных или вступивших в брак до достижения совершеннолетнего возраста), при устройстве их на государственное обеспечение в детские интернатные учреждения, государственные учреждения профессионально-технического, среднего специального или высшего образования, детские дома семейного типа, в опекунские, приемные семьи осуществляются только после получения письменного согласия органа опеки и попечительства.
Орган опеки и попечительства вправе отказать в даче такого согласия, если отчуждение, аренда, наем, залог, предоставление в безвозмездное пользование жилых помещений могут существенно ухудшить жилищные условия названных граждан или причинить вред их интересам либо имущественному положению.
Отказ органа опеки и попечительства в даче согласия, предусмотренного п.1 ст.76 ЖК, может быть обжалован в судебном порядке.
Обратите внимание!
Под существенным ухудшением жилищных условий понимаются:
• обеспеченность жилым помещением общей площадью менее 15 кв.м (в г.Минске - менее 10 кв.м) на 1 человека в случае, если обеспеченность была 15 кв.м и более (в г.Минске - 10 кв.м и более);
• несоответствие жилого помещения установленным для проживания санитарным и техническим требованиям;
• несоответствие жилого помещения типовым потребительским качествам, если занимаемое жилое помещение таким качествам соответствует.
3. Нахождение квартиры в общей совместной собственности супругов либо в общей долевой собственности. Данный факт устанавливается при нотариальном удостоверении договора купли-продажи.
4. Задолженность за жилищно-коммунальные услуги, задолженность по налогам на недвижимость. Обязанность продавца либо покупателя погасить такую задолженность может быть установлена в договоре купли-продажи либо в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения. Интересы покупателя в данной сфере защищены ЖК. Согласно п.6 ст.29 ЖК при переходе прав на жилое помещение обязанности по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги собственник жилого помещения несет до момента регистрации перехода права собственности на жилое помещение.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Как правило, перед заключением договора купли-продажи жилого помещения заключается предварительный договор, который определяет условия заключения основного договора и может включать, например, условие внесения залога. Копия данного договора может потребоваться для оформления кредита на покупку жилого помещения. Заключение данного договора направлено на защиту обеих сторон.
В соответствии со ст.399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п.1 ст.165 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ГК и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В свою очередь Закон о регистрации обязывает регистрировать все договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.
Возникает вопрос: необходима ли государственная регистрация предварительного договора?
В силу норм п.2 ст.399 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Обратите внимание!
По общему правилу, сформулированному в п.1 ст.159 ГК, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Факт государственной регистрации не относится к форме договора. В этой связи можно заключить, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, не требует обязательной государственной регистрации.
В то же время государственная регистрация предварительного договора возможна по соглашению сторон как добровольно принятая на себя обязанность.
Пунктом 4 ст.415 ГК определены последствия неисполнения предварительного договора. Если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Важное условие предварительного договора - условие освобождения жилого помещения. Часто бывает, что в продаваемой квартире проживает и сам продавец и члены его семьи. Освободить квартиру он в силу обстоятельств сможет лишь при условии покупки другой квартиры и переселения в нее. Данная схема называется альтернативным обменом. Подобные условия рекомендуется сразу оговорить в предварительном договоре.
Примерная форма предварительного договора купли-продажи недвижимости приведена ниже.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи жилого помещения (жилого дома)
г.______ «__» _________ 20__ г.
Мы, гражданин Сидоров Сергей Степанович, в дальнейшем именуемый Продавец, и гражданин Петров Павел Потапович, действующий от имени гражданина Иванова Игоря Иосифовича, на основании доверенности от «___» _______ 20__ г., именуемый в дальнейшем Покупатель, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий предварительный договор (далее - Договор) о нижеследующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Стороны принимают на себя обязательство заключить договор купли-продажи жилого помещения (далее - Основной договор) в срок и на условиях Договора двухкомнатной квартиры общей площадью 54,2 кв.м, в т.ч. жилой - 36,4 кв.м, расположенной на 2-м этаже 9-этажного панельного дома по адресу: г.Минск, ул.Незнанского, д.1, кв.1 (далее - жилое помещение).
2. УСЛОВИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА
2.1. Срок заключения Основного договора и его нотариального удостоверения устанавливается Сторонами до «___» ___________ 20__ г. включительно.
2.2. Срок государственной регистрации сделки и государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение устанавливается Сторонами до «___» ____________ 20__ г. включительно.
2.3. Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики жилого помещения, включая его месторасположение, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома, его удовлетворяют.
2.4. В жилом помещении на момент заключения Договора не зарегистрированы члены семьи Продавца и иные лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением (если такие лица зарегистрированы, указать Ф.И.О., права на пользования жилым помещением).
2.5. Жилое помещение должно быть освобождено Продавцом от имущества, не входящего в цену жилого помещения, не позднее 3 дней после государственной регистрации Основного договора и передано Покупателю по передаточному акту не позднее 3 дней с даты выдачи Покупателю свидетельства о государственной регистрации права.
3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Продавец обязуется:
3.1.1. Обеспечить получение согласия на отчуждение жилого помещения со стороны всех сособственников, а также третьих лиц, имеющих права в отношении данного жилого помещения.
3.1.2. Обеспечить снятие с регистрационного учета всех граждан, зарегистрированных в жилом помещении, и его освобождение в срок, предусмотренный Основным договором.
3.1.3. Погасить задолженность по платежам за жилищно-коммунальные услуги, телефонные переговоры к моменту подписания передаточного акта при передаче жилого помещения Покупателю.
3.1.4. Не изменять технического состояния жилого помещения, описанного в Договоре.
3.1.5. Незамедлительно уведомить Покупателя о появлении каких-либо причин, которые могут повлиять на исполнение обязательств по настоящему договору.
3.2. Покупатель обязуется:
3.2.1. Оплатить Продавцу стоимость жилого помещения, указанную в п.4.1 Договора в день подписания Основного договора, если Сторонами не установлено иное.
3.2.2. Принять жилое помещение у Продавца в состоянии, указанном в п.6 Договора, в сроки, установленные Основным договором.
3.2.3. Незамедлительно уведомить Продавца о появлении каких-либо причин, которые могут повлиять на исполнение обязательств по Договору.
3.2.4. После подписания Основного договора не предъявлять требований к устранению дефектов жилого помещения, которые указаны в настоящем Договоре и были известны Покупателю.
3.3. Стороны обязуются не изменять в одностороннем порядке цену жилого помещения, сроки и условия совершения сделки, не принимать действий, влекущих отказ от заключения сделки (поиск иного продавца или покупателя), если настоящим Договором не установлено иное.
4. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
4.1. Цена жилого помещения составляет сумму в белорусских рублях, эквивалентную 80 000 (восьмидесяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты. На день заключения настоящего Договора данная сумма составляет 688 000 000 (шестьсот восемьдесят восемь миллионов) белорусских рублей.
4.2. Оплата за приобретаемое жилое помещение производится Покупателем в следующем порядке:
4.2.1. Покупатель в день подписания настоящего Договора в счет цены жилого помещения передает Продавцу аванс в размере суммы, эквивалентной 5 000 (пяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты.
В случае расторжения настоящего Договора предварительная оплата (аванс) подлежит возврату Покупателю в полном объеме. При заключении Основного договора аванс подлежит зачету в счет окончательного платежа за приобретаемое жилое помещение (примечание).
4.2.2. Сумма, эквивалентная 5 000 (пяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты, передается Покупателем Продавцу наличными денежными средствами в день нотариального удостоверения сделки.
4.2.3. Сумма, эквивалентная 70 000 (семидесяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты, перечисляется на расчетный счет Продавца безналичными кредитными денежными средствами в срок, установленный кредитующим банком. Все расходы, связанные с открытием расчетного счета на имя Продавца, получением Продавцом наличными денежными средствами вышеуказанной суммы кредита, несет Покупатель.
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ЕГО РАСТОРЖЕНИЯ
5.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.
5.2. Односторонний отказ от исполнения обязательств по настоящему Договору допускается в случаях, предусмотренных законодательством, а также в случаях:
- неисполнения второй стороной своих обязательств по настоящему Договору;
- невозможности наступления условий Договора, указанных в подп.4.2.3 п.4 настоящего Договора.
6. ТЕХНИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫЕ УСЛОВИЯ
6.1. Технические характеристики жилого помещения на момент подписания настоящего Договора соответствуют техническому паспорту на объект (прилагается).
6.2. Дополнительные характеристики жилого помещения:
6.2.1. Наличие лоджии (балкона) ______________________.
6.2.2. Наличие телефона _____________________________.
6.2.3. Покрытие полов в жилых комнатах ______________, коридоре _______________, кухне ________________, ванной _____________________, туалете _____________________, их состояние ________________.
6.2.4. Плита (газовая, электрическая), модель плиты _____________________________.
6.2.5. Сантехническое оборудование __________________________________________.
6.2.6. Прочие характеристики (виды дверей, замков, наличие сигнализации и пр.)
_____________________________________________________________________________.
6.2.7. Наличие дефектов ___________________________________________________, перепланировки, переустройства, реконструкции __________________________________________________________________________.
6.2.8. Наличие мебели и оборудования, переходящих в собственность Покупателя со дня подписания Основного договора, стоимость которых включена в цену жилого помещения ___________________________________.
6.3. Расходы, связанные с оформлением сделки (оплата стоимости документов, необходимых для нотариального удостоверения сделки, государственная пошлина, оплата услуг нотариуса, оплата государственной регистрации сделки, перехода права собственности и т.д.), производятся Покупателем.
6.4. Все изменения и дополнения к Договору совершаются по соглашению Сторон в письменной форме в виде дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к Договору и становится его неотъемлемой частью.
6.5. Договор составлен в простой письменной форме в 2 экземплярах.
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
7.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
ПРОДАВЕЦ
Сидоров Сергей Степанович
_______________________________
Паспорт _______________________
выдан _________________________
Адрес _________________________
_______________________________
Тел. ___________________________
Подпись _______________________ ПОКУПАТЕЛЬ
Иванов Игорь Иосифович
________________________________
Паспорт ________________________
выдан __________________________
Адрес __________________________
________________________________
Тел. ____________________________
Подпись ________________________
Примечание. В договоре может быть предусмотрено условие о задатке.
Условие о задатке в предварительном договоре
Предварительный договор об условиях совершения сделки может включать условие внесения задатка. Задаток - один из способов обеспечения исполнения обязательства.
Подписание соглашения о задатке - гарантия продавца не расторгать договор о намерениях или предварительный договор купли-продажи.
Обратите внимание!
При заключении предварительного договора купли-продажи разумнее настаивать на получении задатка, поскольку в отличие от аванса его обязаны вернуть в 2-кратном размере, если сделка по каким-либо причинам не состоится.
В гражданском законодательстве под авансом понимается сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей за передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг. Как и задаток, аванс - доказательство заключения договора, но в отличие от задатка аванс не является средством обеспечения исполнения обязательства. Поэтому согласно ст.351 ГК, если только имеются сомнения относительно того, является ли предварительный платеж задатком, в частности вследствие несоблюдения письменной формы соглашения о задатке, этот платеж считается авансом. Данное предписание носит диспозитивный характер, поскольку могут быть приняты во внимание другие доказательства, свидетельствующие, что имело место соглашение о задатке, а не об авансе. При надлежащем исполнении обязательства аванс подлежит зачету в счет окончательного платежа, при неисполнении - возврату стороне, его уплатившей.
В соответствии со ст.351 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Согласно ст.352 ГК при прекращении обязательства, обеспеченного задатком, до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения (ст.386 ГК) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В соответствии со ст.386 ГК, если в двустороннем договоре исполнение стало невозможным для одной из сторон вследствие обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает, она при отсутствии в законодательстве или договоре иных указаний не вправе требовать от другой стороны удовлетворения по договору. Каждая из сторон вправе требовать от контрагента возврата всего, что она исполнила, не получив встречного удовлетворения. Если в двустороннем договоре исполнение стало невозможным для одной стороны в силу обстоятельств, за которые она отвечает, другая сторона при отсутствии в законодательстве или договоре иных указаний имеет право отказаться от исполнения договора и взыскать причиненные неисполнением убытки. Если в двустороннем договоре исполнение стало невозможным для одной из сторон вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона, первая сохраняет право на встречное удовлетворение с зачетом выгод, сберегаемых или приобретаемых ею вследствие освобождения от обязательства.
Исходя из практики заключения и расторжения предварительных договоров купли-продажи давать задаток в белорусских рублях в сумме, эквивалентной более чем 200-300 долларам США по курсу Национального банка РБ (далее - Нацбанк РБ), нецелесообразно.
Условия заключения сделки купли-продажи недвижимости
Как уже отмечалось выше, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости. Если условие о цене недвижимости в договоре отсутствует, договор купли-продажи жилого дома (квартиры) считается незаключенным.
Если иное не предусмотрено законодательством или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (ст.526 ГК).
В том случае, когда цена квартиры установлена в договоре на единицу ее площади или иного показателя размера (например, за 1 кв.м общей площади), общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера передаваемой покупателю квартиры (п.3 ст.526 ГК).
Покупатель может произвести предварительную оплату жилого помещения в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя уплатить цену полностью или частично до передачи продавцом жилого помещения (предварительная оплата). Если покупатель не исполняет обязанности предварительно оплатить покупку, применяются правила, предусмотренные ст.309 ГК (встречное исполнение обязательств).
Расчет между сторонами по договору купли-продажи жилого помещения производится до его подписания и нотариального удостоверения.
В договоре можно предусмотреть любой порядок расчетов между продавцом и покупателем: до подписания, при подписании, в день подписания, либо указать конкретную дату расчетов (если расчет производится частями (в рассрочку), указывают не только сроки, но и размеры частей).
В силу нормативных предписаний ст.298 ГК денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях. Таким образом, при заключении договора купли-продажи необходимо обратить особое внимание на порядок взаиморасчетов между сторонами именно в белорусских рублях и параллельно определить эквивалент этой суммы в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В данном случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу Нацбанка РБ соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.
Обратите внимание!
В договоре можно указать, что покупатель оплачивает продавцу сумму в белорусских рублях, эквивалентную сумме в долларах США по курсу Нацбанка РБ на день произведения расчетов. Это довольно удобно, поскольку в случае, если расчеты будут осуществляться через несколько месяцев после подписания договора, цена сделки в белорусских рублях будет зависеть от курса доллара США.
Стороны могут предусмотреть в договоре оплату жилого помещения в кредит. Выделяют продажу жилых помещений в кредит с отсрочкой или рассрочкой платежа.
Согласно п.5 ст.458 ГК жилое помещение, проданное в кредит и переданное покупателю, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Договор о продаже жилого помещения с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем указаны цена жилого помещения, порядок, сроки и размеры платежей, которые должны быть внесены покупателем жилья.
Приведем примерную форму договора купли-продажи недвижимости.
ДОГОВОР
купли-продажи жилого помещения (жилого дома)
г.______ «___» __________ 20__ г.
Мы, гражданин Сидоров Сергей Степанович, в дальнейшем именуемый Продавец, и гражданин Петров Павел Потапович, действующий от имени гражданина Иванова Игоря Иосифовича на основании доверенности от «___» ________ 20__ г., именуемый в дальнейшем Покупатель, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем.
1. Продавец продает, а Покупатель покупает двухкомнатную квартиру № 1 в доме № 1 по ул.Незнанского в г.Минске общей площадью 54,2 кв.м (в т.ч. жилой - 36,4 кв.м), расположенную на 2-м этаже 9-этажного панельного дома (далее - жилое помещение).
2. Принадлежность Продавцу жилого помещения подтверждается свидетельством (удостоверением) государственной регистрации права собственности от 01.01.1999 № 001, выданным республиканским унитарным предприятием (РУП) «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».
3. Оценочная стоимость указанной квартиры по состоянию на 1 января 2013 г. составляет __________________________________ белорусских рублей согласно справке РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» от 02.01.2013 № 13.
4. По соглашению сторон жилое помещение продано за 688 000 000 (шестьсот восемьдесят восемь миллионов) белорусских рублей, что эквивалентно 80 000 (восьмидесяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты, которые Продавец получил от Покупателя до подписания настоящего договора.
5. Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что на момент подписания настоящего договора отчуждаемая квартира (жилой дом) никому другому не продана, не подарена, не заложена, не обещана в дарении, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободна от третьих лиц, требования подп.1.18 п.1 Указа Президента РБ от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» соблюдены.
Продавец не обязан возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении.
6. Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики жилого помещения, включая его месторасположение, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома, его удовлетворяют.
7. В жилом помещении на момент заключения Договора не зарегистрированы члены семьи Продавца и иные лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением (если такие лица зарегистрированы - указать Ф.И.О. и права на пользование жилым помещением).
8. Продавец обязан освободить жилое помещение от имущества, не входящего в цену жилого помещения, не позднее 3 дней после государственной регистрации настоящего Договора и передать Покупателю по передаточному акту не позднее 3 дней с даты заключения настоящего Договора.
9. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего договора в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
10. Содержание сделки, права и обязанности Сторонам нотариусом разъяснены.
11. Расходы по удостоверению и оформлению Договора оплачивает Покупатель.
12. Настоящий Договор составлен в 3 экземплярах, из которых первый хранится в делах нотариальной конторы, второй выдается Покупателю, третий - Продавцу.
ПРОДАВЕЦ
Сидоров Сергей Степанович
_______________________________
Паспорт _______________________
выдан _________________________
Адрес _________________________
_______________________________
Тел. ___________________________
Подпись _______________________ ПОКУПАТЕЛЬ
Иванов Игорь Иосифович
________________________________
Паспорт ________________________
выдан __________________________
Адрес __________________________
________________________________
Тел. ____________________________
Подпись ________________________
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости
В соответствии со ст.164 ГК нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст.161 ГК (письменная форма сделки), удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:
• указанных в законодательных актах;
• предусмотренных соглашением сторон, даже если по законодательству для сделок данного вида эта форма не требуется.
В соответствии с Законом РБ от 18.07.2004 № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности» удостоверение сделок (договоров, завещаний, доверенностей и др.) в полном объеме относится к компетенции нотариусов.
Согласно ст.531 данного Закона лица, обратившиеся за совершением нотариальных действий, представляют нотариусу документы, удостоверяющие их личность, дееспособность граждан (гражданскую дееспособность), правоспособность юридических лиц, полномочия на совершение таких действий от имени и в интересах других лиц.
Если гражданин или юридическое лицо заключили с риелторской организацией договор на оказание риелторских услуг и по соглашению сторон сделки необходимо нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством, риелторская организация обеспечивает представление нотариусу всех сведений и (или) документов, необходимых для совершения нотариального действия.
Иные сведения, документы, необходимые для совершения нотариальных действий, нотариус самостоятельно истребует от государственных органов и иных организаций Республики Беларусь, за исключением сведений, документов, для выдачи которых требуется вынесение судебного постановления.
Сведения, документы, выдаваемые компетентными органами иностранных государств, представляются нотариусу лицами, обратившимися за совершением нотариальных действий, а в случаях, предусмотренных законодательными актами или международными договорами Республики Беларусь, истребуются нотариусом.
Порядок удостоверения договоров отчуждения земельных участков, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, договоров об отчуждении жилых домов, квартир, изолированных помещений, зданий, сооружений, договоров приватизации жилого помещения, договоров ренты, договоров о залоге имущества или права на имущество в обеспечение обязательства по договору, определяется Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Минюста РБ от 23.10.2006 № 63.
Согласно п.57 данной Инструкции при удостоверении договора об отчуждении жилых помещений (жилых домов, квартир, изолированных помещений, иных капитальных строений (зданий, сооружений)) нотариус требует соответствующие документы и уточняет необходимые факты.
1. Проверяет государственную регистрацию недвижимого имущества, прав на него, ограничений (обременений) прав по выписке из регистрационной книги территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - организация по государственной регистрации).
Нотариус проверяет принадлежность недвижимого имущества на праве собственности или ином вещном праве и истребует документ, подтверждающий приобретение права собственности (иного вещного права) на недвижимое имущество (свидетельство о праве на наследство, судебное постановление (копия), договор, удостоверенный регистратором организации по государственной регистрации и др.). В случае отсутствия подлинных документов подтверждающим документом может являться копия документа, хранящегося в делах государственной нотариальной конторы (частного нотариуса), верность которой заверяется подписью с проставлением даты и скрепляется гербовой печатью руководителя государственной нотариальной конторы (частного нотариуса), а также архивная копия нотариального документа, выданная ведомственным нотариальным архивом, данные документы в тексте договора не указываются.
Таким документом, подтверждающим право собственности продавца на квартиру, может являться договор купли-продажи, договор купли-продажи на условиях приватизации, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство, регистрационное удостоверение, решение суда и т.п. Если правоустанавливающий документ - договор приватизации, необходимо представить справку о начислении участникам приватизации жилищной квоты и о том, кто участвовал в приватизации (справка выдается жилищно-эксплуатационной службой по месту нахождения квартиры), если в договоре данные сведения отсутствуют.
2. Истребует у налогового органа по месту нахождения недвижимого имущества справку об уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества - при отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего постоянно не проживающему на территории Республики Беларусь гражданину РБ, иностранному гражданину, лицу без гражданства либо не имеющему места нахождения в Республике Беларусь иностранному или международному юридическому лицу (организации, не являющейся юридическим лицом).
К данной справке налогового органа, выдаваемой в отношении физического лица, прилагается информационное сообщение налогового органа. В информационном сообщении должны быть указаны:
• сумма (за каждый последующий месяц года, в котором выдается справка), вид налога (налогов), подлежащего (подлежащих) уплате за последующие месяцы;
• реквизиты счета, на который должен быть перечислен соответствующий налог (налоги).
В случае если физическое лицо обратилось за совершением нотариального действия после истечения срока действия справки налогового органа, то нотариус совершает нотариальное действие только после уплаты физическим лицом налога в случае, если налог подлежит уплате в соответствии с информационным сообщением. Уплату налога физическим лицом нотариус проверяет по документу, подтверждающему его уплату.
Документ - справка из инспекции Министерства по налогам и сборам РБ по месту расположения квартиры об отсутствии задолженности по уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость. Справка действительна 30 дней с момента выдачи.
3. Проверяет по выписке из регистрационной книги наличие ограничения (обременения) прав в отношении недвижимого имущества, в случае их наличия отражает их в договоре и разъясняет сторонам правовые последствия.
Документ - выписка территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, для совершения всех видов сделок с объектами недвижимости, с отметкой нотариальной конторы по месту нахождения квартиры об отсутствии арестов и запрещений. Срок действия выписки указывается на самой выписке.
4. Проверяет отсутствие запрещения отчуждения недвижимого имущества и ареста по алфавитной книге запрещений отчуждения недвижимого имущества и арестов и выписке из регистрационной книги, о чем на выписке из регистрационной книги производит соответствующую отметку с проставлением даты и заверяет своей подписью.
Не может быть предметом договора об отчуждении имущества недвижимое имущество:
• на которое наложен арест;
• принадлежащее лицу, обязанному возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении. Факт, не является ли продавец обязанным лицом, нотариус может проверить по соответствующим документам (документу, удостоверяющему личность, банкам (базам) данных обязанных лиц, информации, полученной из органов внутренних дел, и др.). В тексте договора указывается, что продавец удостоверяет, что не является лицом, обязанным возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении.
Недвижимое имущество, на которое наложено запрещение отчуждения, может быть предметом договора об отчуждении в случае:
• если кредитор дал согласие на перевод должником своего долга на другое лицо;
• отмены судом запрещения отчуждения в обеспечение иска.
5. Кроме указанных документов нотариус истребует также письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.
Сведения о совместно проживающих членах семьи подтверждаются:
• справкой о месте жительства и составе семьи, выданной организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, организацией, предоставившей жилое помещение, сельским, поселковым, городским (города районного подчинения) Советом депутатов (исполнительным комитетом);
• копией лицевого счета, выданной организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги;
• иными документами.
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные либо ограниченные в дееспособности члены семьи собственника, либо если указанные лица принимали участие в приватизации отчуждаемого жилого помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Если жилое помещение приобретено в собственность в результате приватизации, истребуется согласие всех участников приватизации (в т.ч. несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет) на отчуждение данного жилого помещения как проживающих, так и не проживающих в отчуждаемом жилом помещении.
Сведения об участниках приватизации могут быть подтверждены:
• договором приватизации;
• справкой о начисленной жилищной квоте, выданной местным исполнительным и распорядительным органом;
• решением либо выпиской из решения о приватизации жилого помещения местного исполнительного и распорядительного органа либо органа управления юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находилось жилое помещение;
• иными документами.
Отчуждение находящихся в собственности Республики Беларусь жилых домов, квартир, а также не завершенных строительством жилых домов (квартир) (долей в праве собственности на жилые дома, квартиры, не завершенные строительством жилые дома (квартиры)) осуществляется с соблюдением порядка, предусмотренного Указом № 388.
В договоре об отчуждении доли в праве общей собственности может быть определен порядок пользования жилым домом, квартирой, изолированным помещением, зданием, сооружением. В случае если отчуждаемый объект расположен на земельном участке - также порядок пользования земельным участком.
Если участниками сделки являются не все участники долевой собственности, порядок пользования определяется в соглашении, заключаемом между всеми участниками долевой собственности.
Жилые дома, дачи и садовые домики, иные капитальные строения (здания, сооружения) могут отчуждаться субъектам права частной собственности на землю только вместе с земельными участками, если они находятся в частной собственности, в порядке, установленном законодательством.
Кроме того, при совершении сделки купли-продажи жилого помещения потребуются следующие документы:
• копия лицевого счета. Срок действия 6 месяцев;
• заявление супруга собственника о согласии на отчуждение квартиры (при наличии прав) или заявление продавца об отсутствии супруга. Договор о продаже жилого дома, квартиры, являющихся общей совместной собственностью супругов, заключенный одним из супругов, может быть удостоверен лишь при наличии согласия другого супруга на их отчуждение. Договор, заключенный без письменного согласия супругов, признается недействительным. Это правило применяется ко всем случаям заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости, даже когда приобретатель недвижимости был добросовестным;
• заявление участников общей долевой собственности об отказе от преимущественного права покупки или свидетельство государственной нотариальной конторы (нотариуса) о передаче заявления продавца (дарителя и т.д.) участникам общей долевой собственности, о предстоящей продаже либо мене;
• заявления всех совершеннолетних членов семьи собственника квартиры, проживающих в отчуждаемой квартире и имеющих право пользования квартирой и участвовавших в приватизации квартиры, о согласии на совершение сделки;
• согласие местного исполкома на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или на отчуждение жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, либо жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним.
Удостоверение сделки осуществляют при личной явке сторон и представлении паспортов. При подписании договора законным представителем необходимо представить документы, подтверждающие полномочия представителя, и паспорт представителя, при подписании договора представителем, действующим по доверенности, - доверенность и паспорт представителя.
Если земельный участок находится в собственности или пожизненном наследуемом владении продавца, необходимо представить государственный акт на земельный участок, выписку из земельной кадастровой книги, земельно-кадастровый план участка.
Обратите внимание!
Покупатель приобретает право собственности на жилое помещение после регистрации договора купли-продажи в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Приведем примеры заявлений о даче согласия на продажу квартиры супруга и об отсутствии супруга, претендующего на отчуждаемую квартиру.
В нотариальную контору г.Минска
гражданки Сидоровой Светланы Сергеевны, 1964 года рождения,
проживающей в г.Минске,
по ул.Незнанского, д.1, кв.1
ЗАЯВЛЕНИЕ
Я, Сидорова Светлана Сергеевна, даю согласие на продажу моим мужем, Сидоровым Сергеем Степановичем, приобретенной нами в период нашего брака квартиры № 1, расположенной в г.Минске по ул.Незнанского в доме № 1, любому лицу за цену и на условиях по своему усмотрению.
Статья 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье мне разъяснена.
Дата _________________________
(подпись)
В нотариальную контору г.Минска
гражданина Сидорова Сергея Степановича, 1964 года рождения,
проживающего в г.Минске,
по ул.Незнанского, д.1, кв.1
ЗАЯВЛЕНИЕ
Я, Сидоров Сергей Степанович, удостоверяю, что не имею супруги, могущей претендовать согласно ст.23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье на отчуждаемую мной квартиру № 1, расположенную в г.Минске по ул.Незнанского в доме № 1.
Дата _________________________
(подпись)
С содержанием указанного заявления ознакомлен приобретатель __________________
(подпись)
Порядок передачи недвижимости
Порядок передачи недвижимости установлен ст.527 ГК.
Согласно п.1 ст.527 ГК передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. За основу можно взять требования, предъявляемые ст.53 ЖК к акту о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения. Например, в таком акте указываются:
• сведения о сторонах договора найма жилого помещения (фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется), место жительства - для граждан; наименование и место нахождения - для юридических лиц);
• место нахождения (адрес) жилого помещения;
• количество жилых комнат жилого помещения, общая площадь жилого помещения, иные характеристики жилого помещения (по усмотрению сторон);
• сведения о состоянии жилого помещения на момент его передачи нанимателю;
• иные данные (по усмотрению сторон).
Обратите внимание!
Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче. При этом законодательством или договором может быть предусмотрен иной порядок передачи. Уклонение сторон от подписания передаточного акта на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество соответственно.
В случае если обязательство не предусматривает сроков исполнения и не содержит условий, позволяющих их определить, представляется, что оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Вместе с тем ст.527 ГК не установлено никаких сроков. Целесообразно в договоре купли-продажи отразить конкретные сроки передачи недвижимости.
Если продавец в нарушение договора не исполняет обязанности по передаче покупателю проданного имущества, покупатель вправе требовать реального исполнения договора: передачи ему проданной квартиры (жилого дома) и возмещения убытков, причиненных с задержкой исполнения со стороны продавца, либо отказаться от исполнения договора, потребовав от продавца возмещения убытков.
Обязательство считается исполненным, если подписан документ о передаче недвижимости и недвижимость фактически передана покупателю. Вместе с тем передача недвижимости покупателю еще не означает передачу ему права собственности на нее. Право собственности возникает лишь в момент регистрации этого права.
Определенные сложности вызывает оформление права собственности на квартиру или жилой дом, приобретенные по договору купли-продажи, где были произведены перепланировка и переоборудование. Органы регистрации нередко отказывают покупателям переоборудованной недвижимости в регистрации права собственности. В таких случаях покупатель может обратиться в суд за защитой своего права собственности.
Обратите внимание!
Согласно п.2 ст.275 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
В связи с этим существенное условие договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами права пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, - перечень этих лиц с указанием их права на пользование продаваемым жилым помещением (ст.529 ГК). Отсутствие в договоре условия о сохранении за указанными лицами права пользования жилыми помещениями дает право новому собственнику требовать их выселения без предоставления другого жилого помещения.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве, применяются правила ст.445 ГК, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора.
В случае если недостатки жилого помещения не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества (в данном случае - квартира), вправе по своему выбору потребовать от продавца:
• соразмерного уменьшения покупной цены;
• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Приведем пример акта о приеме-передаче недвижимости.
Передаточный акт
жилого помещения № 1 в доме № 1 по ул.Незнанского
г. «___» _______ 20__ г.
Мы, нижеподписавшиеся Сидоров Сергей Степанович и Иванов Игорь Иосифович, составили настоящий акт о том, что Продавец передал, а Покупатель принял во владение 2-комнатную квартиру № 1 в доме № 1 по улице Незнанского общей площадью 54,2 кв.м (жилой - 36,4 кв.м) (далее - жилое помещение).
Жилое помещение приобретено Покупателем на основании договора купли-продажи жилого помещения от «___» ____________ 20__ г. № ___.
Технические характеристики жилого помещения на момент подписания настоящего передаточного акта соответствуют техническому паспорту на объект (прилагается).
Дополнительные характеристики жилого помещения:
наличие лоджии (балкона) ______________________________________________;
наличие телефона _____________________________________________________;
Покрытие полов в жилых комнатах ___________________, коридоре _______________, кухне __________, ванной _____________, туалете _____________, их состояние __________.
Плита (газовая, электрическая), модель плиты ___________________________________.
Сантехническое оборудование ________________________________________________
_______________________________________________________________________________.
Прочие характеристики (виды дверей, замков, наличие сигнализации и пр.) __________
________________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________.
Наличие дефектов ___________________________________________________________
_______________________________________________________________________________,
перепланировки, переустройства, реконструкции ________________________________
_______________________________________________________________________________.
Наличие мебели и оборудования, переходящих в собственность Покупателя со дня подписания Основного договора, стоимость которых включена в цену жилого помещения __
_______________________________________________________________________________.
Покупатель подтверждает, что характеристики передаваемого жилого помещения его удовлетворяют.
Сдал квартиру ____________________________ ____________________________
(фамилия, инициалы) (подпись)
Принял квартиру __________________________ ____________________________
(фамилия, инициалы) (подпись)
Государственная регистрация недвижимого имущества
Гражданское законодательство предусматривает государственную регистрацию недвижимого имущества и государственную регистрацию сделок с данным имуществом (ст.131 ГК).
Государственная регистрация недвижимого имущества - это юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество. Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.
Правила государственной регистрации в отношении таких видов объектов недвижимого имущества, как земельные участки; капитальные строения (здания, сооружения); незавершенные законсервированные капитальные строения; изолированные помещения, в т.ч. жилые, и других объектов установлены Законом о регистрации.
Объекты государственной регистрации (ст.4 Закона о регистрации):
• создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;
• возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в т.ч. долей в правах (далее - права), за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом о регистрации и иными законодательными актами Республики Беларусь;
• сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.
Для государственной регистрации предусмотрена определенная последовательность. Например, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, основание которых - сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки и т.п. Последовательность государственной регистрации установлена ст.10 Закона о регистрации.
Что касается регистрации сделки купли-продажи жилого помещения, то согласно п.1 ст.224 ГК право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи этого имущества к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.522 ГК).
Согласно общим требованиям к документам, представленным для осуществления государственной регистрации, установленным ст.32 Закона о государственной регистрации, документы, представленные для осуществления государственной регистрации, должны включать:
• заявление о государственной регистрации;
• документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий, а также документы, подтверждающие полномочия представителей и должностных лиц, и (или) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших документ, выражающий содержание сделки, на его подписание, если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актами Президента РБ и Совета Министров РБ;
• документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актами Президента РБ и Совета Министров РБ;
• документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации;
• документы, подтверждающие уплату государственной пошлины в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.
Перечень документов, предоставляемых гражданами для осуществления процедуры государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, определен главой 22 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200.
