Белинского, 23 (Приорбанк)

Чтобы понять суть вопроса, нужно внимательно проанализировать статью 166 ЖК в связке с другими нормами. Итак, этой статьей однозначно установлено, что участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством. Смотрим теперь, что такое эксплуатация (пункт 63 статьи 1 ЖК): эксплуатация жилищного фонда — это использование по назначению жилых помещений с систематическим осуществлением комплекса организационно-технических мероприятий по содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений).

А теперь посмотрим пункт 2 статьи 30 ЖК, который говорит нам, что плата за основные жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату за:

техническое обслуживание;
текущий ремонт;
капитальный ремонт;
коммунальные услуги (имеются в виду отопление, вода, канализация и пр.).
Таким образом, как видим, расходы участников совместного домовладения по эксплуатации этого домовладения включают в себя:

расходы по основным жилищно-коммунальным услугам (техническое обслуживание, текущий ремонт и капитальный ремонт);
расходы по содержанию этого домовладения.

Вернитесь и еще раз внимательно прочитайте приведенные выше нормы, из них явно следует, что участник совместного домовладения кроме уплаты основных жилищно-коммунальных услуг обязан нести еще и расходы по содержанию. Это и естественно. Откуда еще, по-вашему, может браться та же зарплата председателя и бухгалтера (а это минимальный штат, необходимый для обеспечения деятельности ТС или жилищного кооператива)? Из тарифов на техническое обслуживание «установленных в соответствии с законодательством»? Естественно, что нет, никто туда эти расходы не закладывал, эти тарифы формируются даже без учета того, что они будут применяться в ТС или ЖПК.

Эти расходы по содержанию должны покрываться за счет членских и иных взносов. Об этом прямо говорится в других нормах ЖК, например:

согласно пункту 1 статьи 203 для обеспечения деятельности организации застройщиков ее члены уплачивают вступительный, паевые (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков), членские, целевые и дополнительные взносы;
в соответствии с пунктом 8 статьи 207 имущество товарищества собственников формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, государственных социальных гарантий, предоставления отдельных видов жилищно-коммунальных услуг и иных поступлений.
Пунктом 59 статьи 1 ЖК определено, что членский взнос — это денежные средства, периодически вносимые членом организации застройщиков, товарищества собственников на цели, связанные с деятельностью организации застройщиков, товарищества собственников, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора). Сколько работников содержать в своем штате — это уже решает каждое ТС или ЖПК само (сам). Решило общее собрание, что в штате нужен и председатель, и бухгалтер, и инженер, и сантехник, и паспортист, и консьерж — значит, это решение должно исполняться.

А если речь идет об установке камер видеонаблюдения, то эти расходы по содержанию (камеры ведь устанавливаются для надлежащего содержания!) будут финансироваться за счет целевых взносов, поскольку согласно пункту 58 статьи 1 ЖК целевой взнос — это денежные средства, вносимые членом организации застройщиков, товарищества собственников на основании решения общего собрания их членов для дополнительного финансирования работ и мероприятий, утвержденных собранием. О чем тут можно спорить? Не понимаем.

Подходом "не хочу платить" институт совместного домовладения извели уже на нет, ситуация доходит в некоторых случаях до полного абсурда. Ищет, например, человек квартиру, чтобы купить, просмотрел множество вариантов — там подъезд грязный и обшарпанный не устраивает, там во дворе порядка нету. И тут попадает ему квартира в товариществе собственников: чисто, территория обнесена забором, дворовое оборудование целое, скамейки у подъезда аккуратные, урны для мусора, клумбы, цветы. Отлично! Нашел! Купил. А получив первую жировку, заявляет: «Я буду платить только по тарифу, «установленному в соответствии с законодательством», ничего не знаю, не надо мне тут навязывать дополнительные жилищно-коммунальные услуги, читайте ЖК и т.д.» Так и хочется сказать: «Милок, но почему же ты не купил квартиру в доме, который обслуживается ЖЭСом по тарифам, «установленным в соответствии с законодательством»? Это реальная история, друзья.

Таким образом, за то же техническое обслуживание, конечно, ТС и ЖПК теперь не вправе брать по тарифу, который выше «установленного в соответствии с законодательством». Раз установлено Указом Главы государства, значит, нужно соблюдать. Но недостающая для нормального функционирования штата ТС (ЖПК) сумма может вполне законно браться с участников совместного владения как ежемесячный членский взнос.Товариществам собственникови жилищным кооперативам нужно привести эти расчеты в соответствие с законодательством, и главное здесь — объяснить людям, что от этого изменяется структура оплаты, а не сумма.

А членам этих организаций нужно четко, раз и навсегда уяснить: в этом и заключается суть совместного домовладения, что кроме покрытия коммунальных расходов на собственниках еще лежит обязанность по уплате членских и других взносов!Являешься членом ТС или ЖПК — ты должен принять это правило, не хочешь принимать — продай квартиру и купи себе другую в доме, где нет ТС или ЖПК.

Что все-таки делать с теми, кто не хочет нести расходы по эксплуатации совместного домовладения наряду со своими соседями? На этот случай цитируем полный текст пункта 1 статьи 166 ЖК:

«Участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством.

Взыскание задолженности по расходам, предусмотренным частью первой настоящего пункта, производится на основании исполнительных надписей нотариусов, а при наличии спора — в судебном порядке».

Таким образом, не уплачивает член товарищества или жилищного кооператива членский взнос, размер и порядок внесения которого был определен общим собранием, у ТС или ЖПК есть все основания обращаться с соответствующим иском в суд.

ЖЭСы и ЖРЭО. Отделы жилищного хозяйства при исполкомах. Министерство. Такую цепочку управления жильем мы сохранили едва ли не единственные на постсоветском пространстве. Только менее процента жилых домов обслуживаются товариществами собственников и негосударственными компаниями. Но, увы, домовладения в частных руках не стали примером для подражания. Почему не приживается у нас западный опыт управления жильем без участия государства? Тему обсуждают Андрей РОМАШКО, заместитель начальника управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза; Олег КОМЛЮК, начальник юридического отдела администрации Советского района Минска; Валерий КАРАБАЕВ, клиент негосударственного ЖЭСа; Андрей ШЕКО, член товарищества собственников жилых домов «Силач», уполномоченное лицо по управлению общим недвижимым имуществом товарищества собственников (ТС) «Силач», и Геннадий КАЛЕНОВ, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости. «СБ»: Расчет на сознательную инициативу граждан в управлении своим совместным многоквартирным жильем, похоже, ведет нас в тупик. Согласно Концепции развития жилищно–коммунального хозяйства до 2015 года, одобренной Правительством, реформа в жилищном хозяйстве должна была обеспечить сначала конкуренцию подрядных организаций за получение заказа на предоставление жилищно–коммунальных услуг. После — конкуренцию в сфере управления недвижимостью за получение соответствующего заказа от собственника. Где все это? И что происходит на деле? Случайные люди, которых избирают на собрании жильцы, берутся за обслуживание дома, напоминающего нынче мини–завод. И к такой деятельности не предъявляется никаких особых требований. Могут себе зарплату установить самую высокую, собрать деньги у жильцов и потратить их неэффективно. В худшем случае такого управляющего уволят, а за его художества заплатят собственники... Г.Каленов: Мне кажется, таких обобщений делать не стоит. Недавно позвонила председатель одного из ЖСПК. У нее столько обид накопилось в адрес ЖРЭО, вы не представляете. По ее словам, это совершенно бесконтрольная организация. Поэтому следует говорить не о реформировании, а о создании профессионального рынка управления жильем. «СБ»: И у нас его нет... Г.Каленов: По законодательству и управляющих компаний нет. «СБ»: Зато в каждом новом доме создаются товарищества собственников, которые принимают в том числе и управленческие решения. Г.Каленов: Не надо путать разные вещи. Управляющая компания — коммерческая структура с достаточно большой капитализацией. А товарищество собственников — всего лишь форма управления совместным домовладением. У него, кроме общего дома, ничего нет. «СБ»: А давайте спросим у Андрея Ивановича, чем занимается его товарищество собственников. А.Шеко: С 2006 года мы отказались от услуг ЖЭСа. И с тех пор у нас происходит становление своей службы по содержанию и обслуживанию совместного домовладения. У нас 860 квартир. 3 подземные стоянки, 2 пристроенных административных здания. Товарищество большое, но в экономическом отношении мы очень слабы и не можем конкурировать с ЖЭСами. Единственное, что спасает, — дома находятся на «лобном» месте. Предоставляем места для наружной рекламы на фасадах зданий. Получаем дополнительный доход, который позволяет пока не выходить за пределы тарифов на техническое обслуживание, которые установило государство. Но наше товарищество, по–моему, единственное, придерживающееся такой политики. И, увы, решать многие важные вопросы не получается. «СБ»: Собрать собрание не можете? А.Шеко: Идут споры между собственниками. И с трудом достигнутые результаты собрания, в котором приняли участие около полутысячи человек, по формальным основаниям отменяются после обращения в суд нескольких конфликтующих. Сейчас в товариществе полностью отсутствуют органы управления. Я являюсь уполномоченным лицом, назначенным администрацией района. Г.Каленов: В 99 домах из 100 управление возложено на уполномоченное лицо. Как правило, в лице ЖРЭО. «СБ»: С одной только разницей: там деньги на капремонт не пропадают, как это случилось в «Силаче». А.Шеко: Да, оказалось, что деньги, которые наши жильцы отчисляли на капремонт, нигде не аккумулированы. Проще говоря, потрачены. Есть только те средства, которые смогли собрать за прошлый год. «СБ»: Валерий Антонович, а что вас не устраивает в работе вашего частного ЖЭСа, созданного застройщиком? В.Карабаев: Много чего. Например, нет света в подъезде. Все провода обрезаны. Есть подъезды, где вообще домофоны годами не работают. Сломаны почтовые ящики. Милицию пришлось вызывать. А ЖЭС вообще ни в чем не участвует. Ремонты в подъезде ни разу за 6 лет не проводились. А если, не дай бог, аварийная ситуация — ни с кем не заключен договор. Был уже прецедент. Семь подъездов затопило. В некоторых квартирах отопление работает с перебоями. В одной комнате батарея горячая, а на кухне — холодная. У нас вода грязная. Животные гибнут в подвале. Потому что не оборудованы окна сеточками согласно установленным нормам. Вот кошки и залезают. Денег больших не надо, чтобы закрыть эти форточки. А они до сих пор открыты. «СБ»: Но администрация пошла вам навстречу, предложила собрать собрание. В.Карабаев: А какие у нас возможности, допустим, у инициативной группы? Вот так выглядит информационная карточка, по которой надо прийти на собрание, — ее вручал каждому частный ЖЭС. Смотрите, вы там что–нибудь разберете? Где, когда и о чем речь? Жильцам ввели в уши: изберете правление — будете еще председателю и бухгалтеру платить зарплату. Вот и испугались. «СБ»: Сколько пришло человек? В.Карабаев: Где–то около 40 из 450. А на первое пришло вдвое меньше. Потому что о нем сообщили за сутки. Кворума нет, вот и превратили собрание в базар. «СБ»: Не собрались дважды жильцы. Но люди недовольны ЖЭСом. Что делать? О.Комлюк: Если собственники заключили договор на обслуживание с определенной организацией и их что–то не устраивает, они вправе собрать общее собрание и принять нужное им решение. Администрация района окажет содействие, предоставит помещение. Что тут неясного?! Если не собрались на обсуждение вопроса, значит, они и дальше будут обслуживаться этой же организацией. «СБ»: Погодите, а если людей обязали заключить договор с обслуживающей компанией застройщика? О.Комлюк: Как можно обязать человека или группу людей заключить какой–то договор? Согласно законодательству договор — это добровольное волеизъявление, в данном случае — граждан. Например, 2 человека в доме по Тургенева, 1 не заключили договор с обслуживающей частной организацией. «СБ»: И что? Могут не оплачивать услуги? О.Комлюк: Как же не оплачивать? По закону обязаны оплачивать. А.Ромашко: Если потребитель не заключил договор на оказание услуг по техническому обслуживанию и предоставлению коммунальных услуг, то он обязан оплачивать их по фактическому потреблению. «СБ»: Но застройщик говорит: не дам ключи от квартир, пока не будет договора. В.Карабаев: Не ключи. Не давали права оформить квартиру в собственность. Они нами управляют, а мы не имеем возможности влиять на их решения. Я принес с собой устав этого частного ЖЭСа. Там нигде о нас не говорится. А.Ромашко: Вот вы недовольны тем, что жильцы не имеют никакого отношения к работе, к уставу ЖЭСа. А о вас и не должно в их уставе говориться. Это самостоятельная организация, которая на основании договора оказывает вам жилищно–коммунальные услуги. А не управляет вашим совместным домовладением. О способе управления вы, собственники, так и не договорились. Да, застройщик вам предложил, строго по закону, свою организацию, чтобы дом не развалился без обслуживания. Чтобы вода у вас была и зимой, чтобы, не дай бог, не замерзли. Хотите перейти на обслуживание в государственный ЖЭС? Пожалуйста, никто не запрещает. Примет ваше совместное домовладение такое решение — заключайте с ним договор. Странно как–то. Почему люди, которые являются собственниками жилья, не понимают, что они сами, а не кто–то другой, должны нести ответственность за содержание их общего имущества? «СБ»: Но других людей у нас нет! Этот случай не единственный. Общие собрания нигде не могут собрать! Г.Каленов: В основном по причине отсутствия желания туда идти. Не хотят. «СБ»: Они за 70 лет привыкли к тому, что ничего не надо делать, никаких нет забот об общем имуществе, ЖЭС всегда стоит за спиной и все берет на себя. И все под контролем государства. И нет уверенности, что им так уж и плохо было под ЖЭСами... А.Ромашко: Тогда не было в таком количестве частной собственности на жилье. А сейчас другая ситуация. Нужно понимать: твое жилье — ты сам и неси ответственность за его сохранность. Необходимо уходить от иждивенчества и прививать собственнику чувство ответственности. Г.Каленов: С мнением о том, что необходимо восстановить госмонополию и через ЖЭСы обеспечивать субсидиями за счет гостарифов всех граждан, в том числе очень богатых, категорически не согласен. Это противоречит принципу социальной справедливости, противоречит мировой практике. И даже здравому смыслу. Кстати, я принес с собой книгу, правда, на немецком языке. Называется «Пособие собственнику квартиры». Знаете, сколько в ней страниц? 500 плюс диск. В Германии человек, ставший собственником квартиры, первым делом получает вот эту книгу. В.Карабаев: Отлично! Г.Каленов: Здесь подробнейшим образом описывается работа управляющих компаний. Практически все вопросы, касающиеся экономики и права. Но первой, красной, строкой прописаны обязанности собственника. Поскольку в немецкой Конституции установлено, что «собственность обязывает». И как только человек становится собственником, он берет на себя обязательства. А наших людей приучили, что если я собственник, то мне обязаны. Это в корне неправильно. А.Ромашко: Периодически и у нас печатаются подобные издания, в частности, лет 6 — 7 назад вышла книга, где была изложена вся необходимая информация для собственника жилья. «СБ»: И результат? Уйдя от монополии государственного ЖЭСа, неисполнительность которого хотя бы компенсировалась дотациями к тарифам, мы приходим к монополии частного ЖЭСа, который выставляет жильцу полный, ничем и никем не ограниченный тариф. Почему схожие по функциям организации работают в разных условиях? Г.Каленов: Хорошо, допустим, сейчас тариф на техобслуживание — 500 рублей. Но мы все понимаем: это 20 процентов от себестоимости, которая равна 2,5 тысячи рублей за метр. Это в среднем. В Минске есть более сложные дома, где себестоимость технического обслуживания — 3,5 тысячи. А.Ромашко: И возникает вопрос: почему собственник в доме повышенной комфортности, с 2 лифтами, в том числе грузовым, с системой пожаротушения, рекуперации воздуха, вентилируемыми фасадами, должен платить те же 500 рублей, что и собственник квартиры в «хрущевке»? «СБ»: Но частная компания и товарищество собственников по закону могут получать дотацию государства, как и ЖЭС. Г.Каленов: Совершенно верно. Это еще 220 рублей. Но этих денег ни на что не хватает — даже на регламентируемые Техническим кодексом работы. А определенное количество специалистов по обслуживанию, по подготовке, к примеру, к отопительному периоду, по уборке территории должно быть в штате. При этом для ЖЭСа дотации на покрытие убытков гораздо больше, чем для ТС! Получается, что ТС экономит средства бюджета больше, чем ЖЭС. «СБ»: Государственному ЖЭСу хватает, потому что он обслуживает не один, а десятки домов? Г.Каленов: В результате председатель товарищества собственников вынужден либо расходовать средства на капремонт, что неправильно, либо выносить вопрос о сборе дополнительных средств на собрание. Что вполне соответствует законодательству. Главное, чтобы на это было согласие большинства собственников совместного домовладения. «СБ»: Товарищество собственников, наняв бухгалтера, управляющего, инженера и так далее на один дом, поднимет затраты до небес. Но не факт, что обеспечит лучшее качество. Кстати, кто будет контролировать качество обслуживания? А.Ромашко: Сами собственники должны контролировать. А чтобы придать прозрачность этому процессу, предусмотрен, в частности, постепенный переход на подомовой учет затрат. «СБ»: Но жильцы не разбираются в инженерных тонкостях. Посмотрите, как сдаются в эксплуатацию новые дома с массой недоделок, которые потом выявляются в процессе эксплуатации. Без индивидуальных приборов учета тепла в квартирах, без фотореле в подъездах. В итоге там круглосуточно горят лампочки! Коммерческие застройщики возводят дома и сами у себя их принимают. Разве это нормально?! А.Ромашко: Есть органы госуправления, определяющие нормы в строительстве и контролирующие их исполнение, приемочная комиссия, подписывающая акт, в которую входит в том числе и представитель администрации района. «СБ»: Андрей Иванович, расскажите, как у вас приняли дом? А.Шеко: Состав приемной комиссии был достаточно широким. В нее входили и представители товарищества собственников «Силач». Но результат плачевный. Третий корпус дома принят со значительными недоделками. На их устранение потребуется несколько миллиардов рублей. Корпус не укомплектован средствами пожаротушения, не завершены отделочные работы, есть замечания по электрике, по придомовой территории и канализационным стокам. Где нам взять такие деньги? «СБ»: Не успели предъявить претензии застройщику в гарантийный период? А.Шеко: Предъявляли. Есть официальная переписка с ним. Но все это закончилось безрезультатно. Сейчас заказали стройэкспертизу и поэтапно корпус за корпусом проводим обследование. Будем решать вопрос в суде. «СБ»: Геннадий Геннадьевич, а как в Германии меняют управляющую компанию? Г.Каленов: Знаете, там нет даже такого понятия, как долевое строительство. Строят жилье крупные компании и в первый год управляют домом сами. Но управляющая компания, которая принадлежит застройщику, должна быть сменена через 3 года. Гарантийный срок эксплуатации дома — 5 лет. Чтобы у собственников оставалось время на выявление недоделок и предъявление претензий застройщику. Кстати, немецкий законодатель предусмотрел случай, когда невозможно собрать общее собрание. По их законодательству кворум — 50 процентов. Но если кворума нет, то следующее собрание назначается через 2 часа с кворумом в 2 и более собственников. «СБ»: Это выход. Г.Каленов: Не совсем. 2 собственника могут принять совершенно фантастическое решение, которое потом всем остальным жильцам придется строго выполнять. А.Шеко: Наличие кворума — не единственная причина, почему невозможно принять управленческие решения. Правовых тонкостей, о которых жильцы не знают, очень много. Товарищество собственников — это организация, которой надо уметь профессионально управлять. И усиливать контрольную функцию за его деятельностью. Но чтобы качественно эксплуатировать жилье, нужны серьезные капиталовложения. Какие у нас есть инструменты, чтобы повысить капитализацию товарищества? Приобрести нужное оборудование, технику? Г.Каленов: Управление — это не клининг, не вывоз мусора. Нужен просто высокопрофессиональный менеджер, обязанностью которого является сохранение собственности и даже повышение ее рыночной стоимости. А.Шеко: Не согласен. Разделение функций управления и обслуживания в сегодняшних условиях, когда собственники не могут и не хотят жить по–новому, — глубоко ошибочная конструкция. Г.Каленов: Это мировая практика. Кстати, на подписи у Путина лежат стандарты по управлению многоквартирными жилыми домами. Там четко прописаны все правила. Мы тоже можем одновременно принять эти стандарты и сделать серьезный шаг, лет на 15 вперед, причем достаточно быстро. А.Ромашко: Министерством проводится постоянная работа по адаптации законодательства к реальным условиям. Часть норм и положений, регулирующих деятельность в сфере управления общим недвижимым имуществом, нашла продолжение в Жилищном кодексе, который скоро вступает в силу. В его развитие вносим изменения в Указ Президента № 538, которые обязывают председателя товарищества собственников ежегодно в течение первого квартала года, следующего за отчетным, отчитываться перед собственниками о финансово–хозяйственной деятельности, а также представлять сведения о деятельности по требованию собственника или контролирующего органа. «СБ»: И частных ЖЭСов это тоже коснется? А.Ромашко: Непосредственно. Местные органы управления и самоуправления уже наделены полномочиями вести контроль их финансово–хозяйственной деятельности. «СБ»: И что, если обнаружат пропажу денег? А.Ромашко: За это предусмотрена ответственность, вплоть до уголовной. Административным кодексом также предусмотрена ответственность за нарушения правил по технической эксплуатации и обслуживанию жилфонда, в том числе и за нецелевое использование средств. А.Шеко: Управление товариществами собственников через общие собрания в той форме, в которой устанавливают действующее законодательство и вступающий в силу Жилищный кодекс, чрезвычайно проблематично из–за труднопреодолимых порогов явки. В этой части Жилищный кодекс, еще не вступив в силу, считаю, уже морально устарел. Есть еще масса причин, по которой буксует реформа. Просто навскидку перечислю. Это невысокая компетентность и подверженность коррупции органов управления товариществ. Отсутствие должного контроля за их деятельностью. Недостаток средств для создания и поддержания на должном уровне материально–технической базы. Раздоры между собственниками, переходящие в бесконечные судебные тяжбы. И обычное безразличие большинства собственников. Все это не позволяет эффективно управлять хозяйственной деятельностью товариществ и отрицательно отражается на качестве и стоимости жилищно–коммунальных услуг. Г.Каленов: Нужно ввести хотя бы такое правило. Если организация управляет совместным домовладением без создания товарищества собственников, она обязана хотя бы один раз в год организовать и провести общее собрание. Утвердить финансовый план, представить отчет. Хотя бы с этого надо начать. Вот эту работу мы сейчас и ведем совместно с Министерством ЖКХ. А.Ромашко: Министерство делает все, чтобы и дальше совершенствовать систему самоуправления и ее прозрачность, оставляя функции контроля за государством. Этот процесс, безусловно, нельзя пустить на самотек. Мы прекрасно понимаем. А.Шеко: Сегодня много говорилось об иждивенческих настроениях участников совместных домовладений, об их пассивности при реализации права управления общим имуществом. Но не менее злободневно звучат и другие вопросы. И первый: почему не оправдались ожидания жильцов, ставших членами товариществ, насчет качественного и недорогого технического обслуживания и содержания совместных домовладений? Вот почему дорога «на обслуживание обратно в ЖЭС» видится многим единственно верным выходом из ситуации бесхозяйственности и высокой стоимости жилищно–коммунальных услуг. А.Ромашко: Все страны, в том числе и постсоветские, это пережили. А.Шеко: Сегодня для нас вопросы содержания жилья и технического обслуживания — проблема номер один. И когда мы говорили об управленческой функции, мы не затронули экономические факторы, которые влияют на стоимость услуги. «СБ»: Товарищество собственников как управляющая и обслуживающая дом структура экономически невыгодна. А.Шеко: Абсолютно верно. А у нас, наоборот, их пытаются создавать в каждом доме, то есть дробить. Вместо укрупнения. А.Ромашко: Никто не говорит о создании товарищества для обслуживания домовладения. Для этого есть специализированные организации, в том числе и ЖЭС. Товарищество как один из способов создается, чтобы управлять совместным имуществом. «СБ»: Но, по мнению жильцов, государство, возлагая на собственников бремя ответственности за их общее имущество, предоставило им недостаточно жизнеспособные и эффективные инструменты для управления этим имуществом. А.Шеко: Да. В условиях, когда тарифами на коммунальные услуги управляет государство, товариществам остается управлять только издержками на производство некоторых из таких услуг. Но для существенного снижения издержек первоначально требуются инвестиции в создание материально–технической базы, компетентное управление и увеличение масштабов производимых услуг. Однако практических возможностей по привлечению инвестиций у товариществ собственников нет, а попытки достигнуть «эффект масштаба» путем создания крупных товариществ собственников отрицательно сказываются на их управляемости. «СБ»: И что, получается, что самой экономичной обслуживающей организацией остается ЖЭС? Он же один обслуживает два десятка домов. А.Шеко: Дело в том, что организация, которая занимается техническим обслуживанием, подчиняется тем же законам рынка и микроэкономики — экономики предприятия. И здесь уже встает вопрос эффективности управления госпредприятием. Сегодня элементарный договор подряда на вывоз мусора при фактической стоимости работ 3 — 5 миллионов на бумаге может быть оценен в 15 миллионов рублей. И вы ничего не докажете. Влияет это на стоимость вашей жировки? «СБ»: Еще бы! И потому многие читатели считают, что мы повторяем худший российский опыт реформирования ЖКХ. А.Шеко: На мой взгляд, существующая модель нуждается в реконструкции. Товарищества собственников — неэффективная форма управления совместным домовладением. «СБ»: Жизнь требует максимально простых способов волеизъявления собственников по вопросам управления общим имуществом и многократного усиления контрольной функции над их финансово–хозяйственной деятельностью. А.Шеко: Заявленные контрольные функции непросто осуществлять и самому товариществу, и исполкому. «СБ»: Так в исполкоме один или два человека, которые занимаются городским хозяйством... А.Шеко: Признаюсь, не знал, что в 510–й Указ Президента в прошлом году внесены изменения, которые возлагают на местные органы власти функции контроля за финансово–хозяйственной деятельностью товариществ собственников. Интересно, как администрации районов будут указ выполнять. Это тяжело настолько, что практически трудновыполнимо. Нет ничего лучше контроля со стороны самого собственника. Вот твое имущество, ты и будешь сам контролировать, как оно обслуживается, как расходуются собранные средства. Но, к сожалению, у нас пока это тоже не получается. «СБ»: Но вы как уполномоченное лицо можете проконтролировать? А.Шеко: Не я ведь должен контролировать, а меня. А у нас все слилось в одно: ты являешься и уполномоченным, управляя общим имуществом, и сам себе назначаешь контроль — ежегодно приглашая аудиторскую проверку. Кстати, и немногие аудиторы берутся проверять товарищества. «СБ»: А к чему это может привести, полагаем, понятно всем. Таким образом, вывод, который сам собой напрашивается из нашей беседы: у товариществ собственников практически нет ни экономических, ни иных предпосылок хозяйствовать эффективно. Таких, где содержание и обслуживание совместного домовладения на должном уровне, — единицы. Они — скорее исключение из правила. А как быть? Вот об этом сегодня должны думать все: и собственники жилья, и органы власти. Автор публикации: Александр КУЛЕВСКИЙ, Аэлита СЮЛЬЖИНА, Иван КИРИЛЕНКО

Недавно мы с мужем сняли квартиру в одной из новостроек (обслуживается товариществом собственников), т.к. своим жильем пока не располагаем. Когда пришло время оплачивать коммуналку оказалось, что в извещение дополнительно включены заработная плата председателя и бухгалтера, освещение мест общего пользования. Правомерно ли это?

Согласно нормам Инструкции о порядке планирования и калькулирования затрат на оказание услуг по техническому обслуживанию, теплоснабжению (по услугам, оказываемым организациями Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь), водоснабжению, водоотведению (канализации), пользованию лифтом, вывозу, обезвреживанию и переработке твердых коммунальных отходов, утвержденной постановлением Минжилкомхоза от 3 июня 2014г. № 11, расходы на оплату труда работников аппарата управления обслуживающей организации, начисления на оплату труда, освещение мест общего пользования входят в состав технического обслуживания жилого дома.

Таким образом, начисление членам товарищества собственников данной платы и включение ее в извещения о размере платы за жилищно-коммунальные услуги является неправомерным.

Тарифы на жилищно-коммунальные услуги для населения являются едиными для всех граждан, независимо от того, в каких домах они проживают (обслуживаемых организацией жилищно-коммунального хозяйства, товариществом собственников, организацией застройщиков, др.) и устанавливаются в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 25 февраля 2011г. № 72 «О некоторых вопросах регулирования цен (тарифов) в Республике Беларусь»:

на теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение для нужд населения – Советом Министров Республики Беларусь;

на водоснабжение, водоотведение (канализацию), пользование лифтом, техническое обслуживание, капитальный ремонт жилого дома – облисполкомами и Минским горисполкомом (по согласованию с Министерством экономики);

на услуги по вывозу, обезвреживанию и переработке твердых коммунальных отходов, оказываемых населению, – облисполкомами и Минским горисполкомом.

Я владею фирмой в г. Минске, у которой на праве собственности есть нежилое встроено-пристроенное помещение в многоквартирном жилом доме. По каким тарифам фирма должна оплачивать техническое обслуживание и производить отчисления на капительный ремонт по данному помещению?

В соответствие с Указом Президента Республики Беларусь от 25 февраля 2011г. № 72 «О некоторых вопросах регулирования цен (тарифов) в Республике Беларусь» тарифы на услуги по тепло- и водоснабжению, водоотведению (канализации), вывозу, обезвреживанию и переработке твердых и жидких коммунальных отходов, оказываемые юридическим лицам организациями системы Министерства жилищно-коммунального хозяйства, а также физическим лицам (в том числе индивидуальным предпринимателям), эксплуатирующим нежилые помещения, устанавливаются облисполкомами и Минским горисполкомом.

Так, местными исполкомами регулируются тарифы на коммунальные услуги. Тариф на техническое обслуживание нежилых помещений не является регулируемым.

В соответствии со статьей 11 Закона Республики Беларусь от 8 января 1998г. «О совместном домовладении» собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве общей собственности на это имущество.

Таким образом, внесение платы за техническое обслуживание нежилых помещений осуществляется путем оплаты фактических затрат, понесенных обслуживающей организацией на оказание данной услуги по нежилому помещению.

2. В соответствие с Положением о порядке расчета и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 июня 2014г. № 571 плата за капитальный ремонт в жилом доме вносится плательщиком жилищно-коммунальных услуг ежемесячно в доле, соразмерной общей площади занимаемых нежилых помещений, по тарифам, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат.

Вместе с тем, в настоящее время решением Минского горисполкома от 5 января 2015г. № 3 установлен только субсидируемый тариф для населения в размере 837,5 рублей за 1 кв. метр общей площади жилого помещения в месяц.

Таким образом, до момента установления Минским горисполкомом тарифа, обеспечивающего полное возмещение экономически обоснованных затрат, отчисления на капитальный ремонт нежилых помещений осуществляются на основании договорных отношений в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь.

Проживаю в новом доме, сданном чуть более года назад. В квартире установлены батареи, позволяющие регулировать температуру в комнатах, а также приборы индивидуального учета тепла. Как осуществляется начисление платы за отопление в этом случае?

В соответствии с пунктом 34 Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571, плата за теплоснабжение (отопление) жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, оборудованных приборами индивидуального учета тепловой энергии или распределителями тепла на отопительных приборах, осуществляется за каждый истекший месяц отопительного периода по показаниям прибора группового учета тепловой энергии в соответствии с заключенными договорами и с учетом доли расходов на отопление мест общего пользования.

После окончания отопительного периода производится перерасчет платы исходя из показаний распределителей тепла и приборов индивидуального учета расхода тепловой энергии.

У меня в собственности есть квартира, в которой никто не зарегистрирован. Правомерно ли начисление мне платы за мусор?

Согласно пункту 52 Положения о порядке расчета и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 июня 2014г. № 571 (далее – Положение), плата за вывоз, обезвреживание и переработку твердых коммунальных отходов в отношении жилых помещений, находящихся в собственности и (или) во владении и пользовании плательщиков жилищно-коммунальных услуг, в которых отсутствуют зарегистрированные по месту жительства граждане, осуществляется исходя из норматива образования твердых коммунальных отходов на одного плательщика жилищно-коммунальных услуг по тарифам, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на их оказание.

Учитывая вышеизложенное, так как в жилом помещении (квартире) отсутствуют зарегистрированные плательщики жилищно-коммунальных услуг или члены их семьи, начисление платы за вывоз, обезвреживание и переработку твердых коммунальных отходов осуществляется собственнику жилого помещения в соответствии с пунктом 52 Положения.

В моей квартире не стоят счетчики на воду, и никто не зарегистрирован. Должна ли я платить за воду? Иногда водой я пользуюсь для хозяйственных нужд (уборки помещения).

Согласно нормам Положения о порядке расчета и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 июня 2014г. № 571 (далее – Положение), начисление платы за услуги водоснабжения и водоотведения (канализации) осуществляется гражданам, зарегистрированным (проживающим) в жилом помещении.

Начисление платы за услуги водоснабжения и водоотведения (канализации) в жилом помещении, в котором отсутствуют зарегистрированные (проживающие) граждане и не установлены приборы индивидуального учета расхода воды, подтверждающие факт потребления данного ресурса, не производится.

Вместе с тем плата за жилищно-коммунальные услуги, в том числе за услуги водоснабжения и водоотведения (канализации), осуществляется исходя из их фактического потребления.

Так, если в жилом помещении никто не зарегистрирован и оно не оборудовано приборами индивидуального учета расхода воды, при этом собственник данного жилого помещения использует периодически воду для хозяйственно-питьевых нужд, порядок начисление платы за услуги водоснабжения и водоотведения (канализации) осуществляется на основании заключенного договора между предприятием водопроводно-канализационного хозяйства и собственником жилого помещения. При этом начисление платы будет осуществляться по тарифам, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат.

Потребление в данном жилом помещении воды в соответствии с Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и водоотведения в городах и поселках Республики Беларусь, утвержденных приказом Минжилкомхоза от 26 декабря 1995г. № 128 приравнивается к самовольному присоединению к коммунальному водопроводу или сети. При этом количество израсходованной воды определяется по пропускной способности трубы ввода, действии ее полным сечением на протяжении 24 часов ежесуточно, при скорости движения потока воды, равной 2 м/с в течение 30 суток.

В жилом доме не установлен прибор группового учета тепла. Как осуществляется начисление платы за подогрев воды и отопление в данном случае?

Положением о порядке расчета и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 июня 2014 г. № 571 (далее – Положение), определен порядок начисления платы за услуги горячего водоснабжения (подогрева воды) и теплоснабжения (отопления) в случае отсутствия приборов группового учета расхода тепловой энергии.

Так, согласно пункту 37 Положения начисление платы за услуги горячего водоснабжения (подогрева воды) начисляется исходя из средних нормативов расхода тепловой энергии на подогрев 1 куб. метра воды.

В случае недобора (перебора) платы с плательщиков жилищно-коммунальных услуг за горячее водоснабжение (подогрев воды), проживающих в многоквартирных жилых домах, не оборудованных прибором группового учета расхода тепловой энергии на подогрев воды, за период с сентября прошедшего года по август отчетного года включительно исполнителем в сентябре каждого года производится перерасчет платы по нормативам фактического расхода тепловой энергии на подогрев 1 куб. метра воды, утверждаемым местными исполнительными и распорядительными органами.

Согласно пункту 39 Положения при отсутствии в многоквартирном жилом доме прибора группового учета расхода тепловой энергии расчет количества тепловой энергии на отопление жилых помещений производится исполнителем исходя из общей площади этих помещений и средних нормативов расхода тепловой энергии на отопление 1 кв. метра их общей площади.

В случае недобора (перебора) платы с плательщиков жилищно-коммунальных услуг за услуги теплоснабжения (отопления) жилых помещений в многоквартирных жилых домах, не оборудованных приборами группового учета, в течение отопительного периода исполнителем в мае каждого года производится перерасчет платы по нормативам фактического расхода тепловой энергии на отопление 1 кв. метра общей площади жилых помещений на отопительный период, утверждаемым местными исполнительными и распорядительными органами.

Председатель товарищества собственников на общем собрании предложил установить камеры видеонаблюдения. При этом большинством было принято положительное решение по данному вопросу. Могу ли я отказаться и не оплачивать услуги видеонаблюдения?

Жилищным кодексом Республики Беларусь от 28.08.2012 (далее – Жилищный кодекс) определен исчерпывающий перечень основных жилищно-коммунальных услуг (техническое обслуживание, текущий ремонт, капитальный ремонт, коммунальные услуги).

Плата за дополнительные жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату за жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые дополнительно к основным жилищно-коммунальным услугам в соответствии с договорами на оказание дополнительных жилищно-коммунальных услуг.

Согласно ст. 166 Жилищного кодекса в случае пользования участниками совместного домовладения дополнительными жилищно-коммунальными услугами решением общего собрания участников совместного домовладения устанавливается порядок пользования этими услугами и распределения между ними расходов по их предоставлению. При этом любой участник совместного домовладения вправе отказаться от получения дополнительных жилищно-коммунальных услуг и не оплачивать их.

Постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 29.08.2014 № 17 «Об установлении формы извещения о размере платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением» усовершенствована форма извещения о размере платы за жилищно-коммунальные услуги. Основным новшеством в данном извещении является четкое разграничение основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг. При этом дополнительные услуги могут быть включены в извещение только при условии заключенного договора на их оказание.

Таким образом, дополнительные жилищно-коммунальные услуги могут быть оказаны гражданину-плательщику жилищно-коммунальных услуг и оплачены им только после заключения соответствующих договоров на оказание каждой дополнительной услуги. Понуждение к оказанию дополнительных услуг, а также включение платы за дополнительные жилищно-коммунальные услуги без заключения соответствующих договоров в извещение о размере платы за жилищно-коммунальные услуги является нарушением действующего законодательства.

Услуги по «установке и обслуживанию систем видеонаблюдения» относятся к дополнительным жилищно-коммунальным услугам.

Мне в жировку включена графа «дополнительный взнос». Бухгалтер ЖСПК, в котором я проживаю, пояснила, что этот взнос связан с возмещением убытков организации застройщиков и, что он включен в жировку на основании решения собрания. Правомерно ли это?

В соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь от 28 августа 2012г. (далее – Жилищный кодекс) дополнительный взнос - денежные средства, вносимые членом организации застройщиков, товарищества собственников для покрытия убытков организации застройщиков.

Так, в случае не возмещения платежами населения, полученными из местного бюджета субсидиями, другими источниками, такими как суммы начисленной арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые помещения в жилых домах, а также в административных зданиях, если в них расположены жилые помещения, суммы перекрестного субсидирования по коммунальным услугам (если это имеет место), средства по договорам с организациями на участие в расходах по содержанию жилищного фонда, пеня, комиссионное вознаграждение за сбор жилищно-коммунальных платежей, проценты банка за размещение на депозитных счетах временно свободных средств (кроме процентов, поступающих на счет, предназначенный для аккумулирования отчислений нанимателей и собственников жилых помещений на капитальный ремонт жилого дома), затрат по оказанию жилищно-коммунальных услуг общее собрание членов организации застройщиков в соответствии со своей компетенцией может принять решение о возмещении убытков за счет дополнительных взносов ее членов. Размер, состав и порядок внесения дополнительных взносов определяются уставом организации застройщиков.

При этом обращаем внимание, что в соответствии со статьей 203 Жилищного кодекса дополнительные взносы уплачиваются путем передачи денежных средств уполномоченному члену правления организации застройщиков или по желанию члена организации застройщиков путем перечисления денежных средств на текущий (расчетный) банковский счет этой организации.

Общее собрание членов организации застройщиков имеет право решать вопросы, которые отнесены к исключительной компетенции правления организации застройщиков.

Справочно. Статьей 188 Жилищного кодекса определена исключительная компетенция общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков.

Определение порядка начисления платы за жилищно-коммунальные услуги не входит в компетенцию общего собрания организации застройщиков.

При этом в компетенцию собрания входит установление размера обязательных платежей и взносов членов организации застройщиков.

При этом решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов организации застройщиков, а также для граждан, проживающих в жилом доме этой организации, граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, но не являющихся ее членами.

Я проживаю в доме, обслуживаемом товариществом собственников. Должны ли они выставлять мне плату за жилищно-коммунальные услуги по установленной форме жировки или к товариществу собственников эта обязанность не относится?
Положение о порядке расчета и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 июня 2014 г. № 571 (далее – Положение), регулирует вопросы расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги по жилищному фонду независимо от его формы собственности, а также платы за пользование жилыми помещениями только государственного жилищного фонда.

Таким образом, при начислении платы за жилищно-коммунальные услуги гражданам независимо от того, в каком доме они проживают (обслуживаемом организаций жилищно-коммунального хозяйства, товариществом собственников, организацией застройщиков, др.) необходимо соблюдать нормы указанного Положения.

Пунктом 3 Положения установлено, что плата за жилищно-коммунальные услуги и плата за пользование жилым помещением вносится за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца на основании платежного документа по форме, установленной Министерством жилищно-коммунального хозяйства.

Постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 29 августа 2014г. № 17 «Об установлении формы извещения о размере платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением» утверждена форма извещения о размере платы за жилищно-коммунальные услуги. Основным новшеством в данном извещении является четкое разграничение основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг. При этом дополнительные услуги могут быть включены в извещение только при условии заключенного договора на их оказание.

Общий порядок выделения бюджетных ассигнований на возмещение части затрат по техническому обслуживанию жилого дома и оказанию коммунальных услуг населению, проживающему в не обслуживаемом организациями ЖКХ жилищном фонде, определен Инструкцией по планированию, распределению и контролю за бюджетными ассигнованиями, выделяемыми на возмещение части затрат на жилищно-коммунальные услуги, оказываемые населению, проживающему в не обслуживаемом организациями жилищно-коммунального хозяйства жилищном фонде, ежегодно принимаемой министерством на очередной финансовый год (на 2012 год данная инструкция утверждена постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 1 июня 2012 г. № 7, на 2013 год — постановлением министерства от 12 февраля 2013 г. № 3). Так, в частности, согласно пункту 12 Инструкции по планированию, распределению и контролю за бюджетными ассигнованиями, выделяемыми в 2013 году на возмещению части затрат на жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые населению, проживающему в не обслуживаемом организациями ЖКХ жилищном фонде, утвержденной постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 12 февраля 2013 г. № 3, возмещению подлежат фактические убытки текущего финансового периода (разница между фактическими затратами и начисленными доходами по оплате населением за жилищно-коммунальные услуги по фиксированным тарифам и другими собственными доходами, участвующими в расчете) по жилищно-коммунальным услугам для населения, проживающего в не обслуживаемом организациями ЖКХ жилищном фонде, но не выше нормативов на убытки, определяемые местными исполнительными и распорядительными органами в соответствии с вышеназванной Инструкцией. При определении фактических убытков, связанных с оказанием жилищно-коммунальных услуг населению, учитываются прочие начисленные собственные доходы (за минусом всех обязательных налогов, сборов и отчислений) организаций — балансодержателей жилищного фонда либо специализированных организаций, в обязательном порядке направляемые на возмещение части затрат по оказанию жилищно-коммунальных услуг населению, проживающему в данном жилищном фонде. Право на получение бюджетных ассигнований для возмещения части затрат по техническому обслуживанию, жилого дома и оказанию коммунальных услуг населению, проживающему в не обслуживаемом организациями ЖКХ жилищном фонде, у организации (ЖСПК, товарищества собственников и иной организации, самостоятельно осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги) возникает не с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, а с момента ее создания с последующим оказанием жилищно-коммунальных услуг гражданам. В соответствии с пунктом 2 статьи 47 Гражданского кодекса Республики Беларусь юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. Порядок государственной регистрации субъектов хозяйствования (в том числе, некоммерческих организаций) определен Положением о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденным Декретом Президента Республики Беларусь от 16 января 2009 г. № 1.
что-то как-то все мутно написано и надо найти инструкцию к этому закону.

Частью второй подпункта 1.3 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» предусмотрено, что товарищества собственников и организации застройщиков по решению общего собрания членов товарищества собственников, общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков вправе расходовать отчисления на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирных жилых домов, а также ремонт (замену) их инженерных систем и конструктивных элементов. Следовательно, товарищества собственников и организации застройщиков имеют право расходовать отчисления на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома для текущего ремонта (замены ) конструктивных элементов многоквартирного жилого дома (кровли, стыки и т.п.) и его инженерных систем.

В соответствии с п. 4 Положения о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах (далее - Положение), утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 2006 г. № 1805, запрещается производство работ с нарушением действующих строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, а также приводящих к снижению несущей способности конструкций и увеличению предельно-допустимых расчетных инженерных нагрузок на одно помещение жилого дома. Согласно Строительным нормам Республики Беларусь 3.02.04-03 «Жилые здания» в квартирах должны предусматриваться жилые комнаты, подсобные помещения и летнее помещение. Летним помещением является неотапливаемое помещение или открытая во внешнее пространство площадка (балкон, лоджия веранда, терраса). Балкон является огражденной наружной площадкой, наполовину и более (площади) выступающей за пределы граничащих с ней наружных стен здания и открытой во внешнее пространство не менее чем с двух сторон. Температурно-влажностный режим на балконе не нормируется, в то время, как в квартире температура воздуха должна быть не менее 18 градусов, а относительная влажность не более 60 процентов. Обеспечение требуемого температурно-влажностного режима невозможно без доведения всех элементов балкона до нормативных требований по термическому сопротивлению путем возведения ограждающих стен и установки окон, применяемых для жилых помещений, и возмещению теплопотерь через ограждающие конструкции балкона путем увеличения количества отопительных приборов, тип которых должен соответствовать типу приборов, установленных при строительстве дома. Учитывая изложенное, и то, что проведение вышеуказанных работ по переустройству балкона ведет к снижению эксплуатационной надежности конструкций и инженерных систем жилого дома, изменению архитектурного решения фасада, что недопустимо действующим законодательством, согласно п. 11 Положения возможно только устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий. Совмещение балкона с подсобным или жилым помещением квартиры законодательством не допускается.

Согласно пункту 8 Положения о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 2006 г. N 1805, для установки стационарного инженерного оборудования требуется разрешение местного исполнительного и распорядительного органа, а также обязательная разработка проектной документации. Кроме того, в соответствии с пунктом 5.12.1. ТКП 45-1.04-14-2005 «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений» оборудование базовых станций мобильной телефонной связи, установка радио-, телевизионных и спутниковых антенн на фасадах зданий, крышах и балконах, должны производиться только по проектной документации, утвержденной в установленном порядке. Учитывая изложенное, и то, что кондиционеры и спутниковые антенны являются стационарным инженерным оборудованием, их установка на жилых домах должна осуществляться в порядке, установленном вышеуказанным Положением.

22 сентября 2015 15:35
Уважаемые соседи!
Сейчас, когда мы решаем самые главные вопросы от жильцов требуется активное участие во всех процессах ТС, а от и.о. председателя ТС требуется подготовка к общему собранию, согласно ЖК Республики Беларусь, а это значит, что все члены ТС должны быть уведомлены не позднее 10 дней до собрания согласно «Реестра собственника». В нем должны принять участие:
1. представитель от Застройщика, он же Учредитель, он же владелец не проданных квартир;
2. представитель от администрации, как исполнительная власть и как собственник социальных квартир (это все те квартиры, которые со строительной отделкой);
3. представители фирм, которые выкупили квартиры в этом доме (собственники);
4. представитель «Гаражного строительства», т.е. собственник, член ТС, т.к. гаражи будут строиться на прилегающей территории, которая входит в акт землеотвода домов, а это значит, что без решения общего собрания ТС он не имеет право принимать какие-либо решения. Собственник гаражей обязан присутствовать на общем собрании ТС.
В ТС есть большая проблема в том, как и каким образом получать достоверную и полную информацию о процессах, происходящих в ТС. По этой причине мы не владеем информацией, а значит изолированы от дел ТС.
Поэтому предлагается активными жильцами создать инициативную группу и открыть свой сайт для обсуждения горячих новостей и для решения возникающих вопросов. А так как к вниманию принимаются только коллективные заявления, необходимо собирать подписи в случае обращения в вышестоящие организации и быстрого реагирования при решении вопросов ТС для поддержания цепочки оперативной информированности, когда нет защищенности собственников от незаконных решений со стороны любых органов. Поэтому нам и необходима работа инициативной группы!
На общем собрании членов ТС был допущен ряд нарушений:
1. И.о. председателя ТС, уполномоченная работать с жильцами по подготовке к собранию, проигнорировала ЖК РБ, согласно которого необходимо было за 10 дней выслать всем собственникам (согласно «Реестра собственника») уведомления;
2. На собрании должны были присутствовать:
- Застройщик, он же учредитель, он же собственник еще не проданных квартир;
- администрация исполкома, как исполнительная власть и как собственник социального жилья (тех квартир, которые в доме сданы со строительной отделкой);
- представители фирм, выкупившие квартиры в этом доме (они тоже собственники);
- собственник «Гаражного строительства», т.к. гаражи будут строиться на прилегающей территории, которая входит а «Акт землеотвода домов», а это значит что собственники должны на общем собрании быть ознакомлены с Проектом этого строительства и без решения общего собрания ТС он не имеет право принимать какие-либо решения самостоятельно. Также жильцы должны знать и быть ознакомлены с: а) паспортом объекта строительства «Гаража»; б) стоимостью; в) сроком строительства; г) инвестором (т.е. кто оплачивает и график проплат);
3. И.о. председателя ТС не была рассчитана доля общего долевого имущества для каждого собственника. А это нарушение, т.к. правильно определить кворум на общем собрании можно только подсчитав процентное отношение присутствующих собственников по долям. Каждый член ТС имеет количество голосов, пропорционально размеру его доли в праве собственности на общее имущество. (ст. 215 п.1 стр. 239 ЖК РБ).
Все эти нарушения дали возможность провести второе собрание с ¼ голосов от их общего количества, которое решит все вопросы Застройщика, а не жильцов. Вместо ответственности за неисполнение своих должностных обязанностей и халатного отношения к работе и.о. председателя ТС никто не накажет и не даст административное взыскание, если только подать в суд. Застройщику было выгодно завалить общее собрание, а то что жильцы лишились волеизъявления и права выбора способа управления – об этом никто не узнает!

1 октября 2015 16:32

Председателя ТС нам предложил застройщик, но он был фиктивным. Передали другому, как ИО председателя. ИО и занимался регистрацией ТС и другими вопросами. Им же и был принят дом. Ключи дали тем, кто подписал бумаги. Знаю, что все зависит от председателя. У знакомого председатель не принимал дом, пока не были устранены все недоработки.
Застройщики любят ставить своего человека, т.к. большинство квартир на этапе строительства принадлежит им.
По поводу ЖРЭО. На собрании большинством проголосовали за ликвидацию ТС и уполномоченным лицом - ЖРЭО. Исполком уже принял решение по обоим домам. При переходе могут попросить устранить недоделки.