Вторичный рынок жилья. Апрель 2008 - май 2008

за метр и умрёт

Или не умрёт, коммерческое у него выше 2100$ за метр, а нежилой фонд 3650$ за метр.

Покупает у него не спекулянт или инвестор, а человек, который будет там жить (значит, не будет иметь с неё дохода, но будет использовать её потребительские свойства).

Расчитывают цену (тут я повторюсь):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Ожидаемый доход на данный момент (квартира со времени аренды не изменилась) будет такой же, какой он был, пока она сдавалась.

Найдём норму дохода. Анализ сравнимых продаж в данном случае нам не подходит, так как именно цены при аналогичных продажах мы ставим под сомнение. Используем метод кумулятивного построения. В данном случае для нас имеет значение только безрисковая ставка, так как покупатель не является инвестором/спекулянтом, а просто собирается там жить, а значит не несёт никаких предпринимательских рисков (например, что никто не будет снимать его квартиру). Фактически безрисковая ставка равна наиболее выгодному банковскому проценту по вкладам. Поэтому расчёт с помощью данного метода является самым объективным с рыночной точки зрения, так как учитывает и спрос на жильё и реальную стоимость денег. Так вот на сегодняшний день наиболее высокая ставка по вкладу в долларах 10,75%.

Если произвести более точные расчёты условной квартиры, которые я приводил изначально, то мы получим:

250*12 = 3000

3000*100%/10,75% = 27907$

Если всё подчиняется вашим формулам, то тогда почему бы человеку не жить допустим у родителей или на вокзале? Какой доход может приносить недвижимость если меняешь 1к на 2-х к, 2-х на 3-х, 3-х на дом и т.д.

matkiv:

Покупает у него не спекулянт или инвестор, а человек, который будет там жить (значит, не будет иметь с неё дохода, но будет использовать её потребительские свойства).

Расчитывают цену (тут я повторюсь):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Ожидаемый доход на данный момент (квартира со времени аренды не изменилась) будет такой же, какой он был, пока она сдавалась.

Найдём норму дохода. Анализ сравнимых продаж в данном случае нам не подходит, так как именно цены при аналогичных продажах мы ставим под сомнение. Используем метод кумулятивного построения. В данном случае для нас имеет значение только безрисковая ставка, так как покупатель не является инвестором/спекулянтом, а просто собирается там жить, а значит не несёт никаких предпринимательских рисков (например, что никто не будет снимать его квартиру). Фактически безрисковая ставка равна наиболее выгодному банковскому проценту по вкладам. Поэтому расчёт с помощью данного метода является самым объективным с рыночной точки зрения, так как учитывает и спрос на жильё и реальную стоимость денег. Так вот на сегодняшний день наиболее высокая ставка по вкладу в долларах 10,75%.

Если произвести более точные расчёты условной квартиры, которые я приводил изначально, то мы получим:

250*12 = 3000

3000*100%/10,75% = 27907$

Если всё подчиняется вашим формулам, то тогда почему бы человеку не жить допустим у родителей или на вокзале? Какой доход может приносить недвижимость если меняешь 1к на 2-х к, 2-х на 3-х, 3-х на дом и т.д.

Если хотите получать доход, сдавая в аренду свою кавртиру, - можете жить где угодно. Формула показывает, при какой цене квартиры будет выгоднее купить её (без учёта кредита), чем снимать её же (или аналогичную) и держать деньги в банке.

Доход с недвижимости изменяется вместе с её размером и качествами: допустим, сдавали вы в Шабанах однушку, а потом поменяли её на трёшку на Немиге - неужели вы будете её сдавать за ту же цену? Или я неправильно понял вопрос?

Zanud:

1. В моём ламерском представлении аннуитет должен выглядеть так:

Берётся "нормальный" кредит с убывающими выплатами, потом считается суммарная выплата и делиться на количество месяцев.

Полученное среднее - это и будет ежемесчная сумма выплат по аннуитету...

У Приора это усреднение идёт за счёт сокращения выплат основного долга -- это влияет на перспективы досрочного погашения.

2. Могу сомневаться но помойму в добавок даже эта усреднёная плата по аннуитету несколько больше , чем если посчитать согласно п.1..

Но не 12% -> 20% , а меньше, думаю "скрытый процент"...

Что б точно сказать - буду признателен , если кто даст формулу, как в приоре считается поточнее...

Онлайн калькуоятор Приора не даёт всей инфы.....

Повторю еще раз 12% аннуитетного Приора = 20% равными долями (посчитано давно, в эти 20% включены и хитрожопый расчет ежемесячной доли, и комиссии, и страхование жилья)

Повторю цитату из своего же давнего сообщения:

"У ББ расчет аннуитетного платежа исходит из того, что ежемесячно для кредита на 10 лет ты возвращаешь 119-ую часть основного долга + проценты - и все это размазано ввиде равного платежа на 119 месяцев выплат. В Приоре же при расчете аннуитетного платежа исходит из того, что вы платите, например, 238-ую часть основного долга + проценты (т.е. выплата основного долга замедлена и следовательно выплачивается больше процентов, потом в следующий месяц размер выплаты основного долга вырастает на пару долларов, а проценты уменьшаются на эти же пару долларов) - и все это размазано ввиде равного платежа на 119 месяцев выплат."

Точной формулы расчета соотношения основной долг/проценты для ежемесячного платежа Приор не раскрывает. А вот общую ежемесячную выплату расчитать просто - в формулу расчета аннуитета Беларусбанка (ваш п.1) вставляете 20%, и полученный ежемесячный платеж сверяете со справкой 187 для идентичной суммы для кредита равными долями.

Xoanon,

спасибо большое за инфу..

я уже перенёс в ветку про строительство, кредиты-3 последний пост отсюда...

Но сдаётся мне что в ББ выплата равными долями доступна только для хитрожопых льготников...

(не говоря о том, что вообще кредит в ББ проблематичнее взять)

То что Приор инфу не шарит открыто - это да.

Например не знаю, сколько там страховка стоит.. Может кто подскажет?

Если говорить о 20 баксах за оформление - то это где то 0,5% для типичных сумм кредита

1)Кому нужны были быстрые деньги, тот уже их заработал, купив квартиры перед взлётом цен.

2)Что касается тех, кто купил их на пике, могу им сказать: незнание экономических законов не освобождает вас от последствий

Категории 1) и 2) - это покупатели чтобы слить, верно? То есть у них уже есть собственное жилье,

и они прикупили лишнюю кв. словно сделали ставку на бирже.

Но далеко не все участники РН - игроки словно на бирже, купил-слил-обогатился.

Как насчет категории (3) неинвесторов:тех кто купили - чтобы жить? Какая к свиньям экономика, вот Вам хлеб нужен,

но вы считаете что он дорогой- возьмите и откажитесь и не кушайте.

Нет ничего проще покупаешь и живешь. Или не покупаешь, а просто арендуешь.

Зачеи все рассматривать однобоко - как инвестиции. Купил и купил - и живешь,а дальше будет видно -

выгодна покупка или нет, выгоднее ли потом сделать ту же покупку но например новострой или за меньшие деньги.

Остается только гадать, зачем? Возможно ипотека - это средство вздутия пузыря,

или хотя бы средство оставить вздутие пузыря на определенном уровне.

Половина ветки - одно и то же от разных постеров разной же имплементацией.

1.Население держит "ушки на макушке".

Цены росли галопом за счет кредитов банков, когда была высока вероятность дефолта (вероятность, которого высшие чины и подтвердили позже).

Люди срочно влезали в кредиты, надеясь проскочить, когда кризис свершится.

Дефолт прошел "мимо". Желающих брать новые кредиты без призрака нового дефолта резко уменьшилось.

2.Банки меньше стали зарабатывать. Ипотека - инструмент, кот. позволит, по мнению банков, простимулировать новую волну кредитов на покупку жилья.

Банки при ипотеке резко диверсифицируют риски по жилищным кредитам и ,по их логике, зарабатывают больше.

3.Действие населения при введении ипотеки, учитывая п.1? Правильно. Именно поэтому партизаны эффективно боролись с оккупантами.

_Экономист_,

Лично меня в нашей ситуации больше устраивает

Я ведь утверждаю весьма простую истину: если человеку выгоднее вложить деньги в банк

в стране ожидается экономический спад со всеми вытекающими

Вырвано из контекста, но экономический спад со всеми вытекающими последствиями в конкретной голове. Вы не можете как отдельное лицо влиять на очень большое количество людей сидя за клавиатурой на мелком форуме. Толпа ( рынок) действуют по законам массового сознания, и для того чтобы на него влиять ,необходимо либо очень высокое положения , либо большие материальные ресурсы - чаще и то и другое вместе взятое. От того, что мы считаем правильным или не правильным, ситуация в толпе не меняется. Некоторые личности, даже целые народы, пытались плыть против течения ,посмотрите в окно, но результат в том же окне.

Поэтому мысли оставьте в голове, а смотрите на окружающую действительность открытыми глазами и пытайтесь спрогнозировать развитие событий не влияя на них ( если грубо- кишка тонка у нас влиять на них).

_Экономист_:

1) Однако мне совсем непонятно, как можно говорить об этом в нашей стране после того, как мы пережили великий хапун? Наши люди просто не понимают, почему они покупали квартиры по таким высоким ценам, и почему этого не следовало делать

2) Я ведь утверждаю весьма простую истину: если человеку выгоднее вложить деньги в банк, чем купить недвижимость - он должен сделать это, иначе он просто потеряет деньги. А если он будет повторять эту глупость, то разорится и естественным образом выйдёт из игры.

1) С учетом своего опыта (поведение части членов семьи при обсуждении таких тем) и наблюдения за многими иными случаями думаю часто происходит не просто непонимание экономики процесса, а полное отторжение любых попыток разъяснить его. Есть иррациональное - желание во что бы то ни стало иметь свое, +вера в постоянный рост --- и все, что противоречит догматам просто рассудком отторгается. На этом фоне панические слухи провоцируют хапун легко и просто - что и наблюдали не раз. Но! Если есть средства. Это - ключевой вопрос. Невменяемого может остановить только непреодолимое. Именно поэтому такое внимание уделяю событиям годичной давности -- когда на фоне продолжения панической информации хапун умер сам собою -- продавец хочет денег, а не удовлетворить чаяния бесквартирного. И если у того денег нет - он уже не покупатель.

2) По-моему, грамотные год назад вышли из игры, а с многими из остальных уже произошло то, о чем Вы пишете.

audiofil,

спорьте, доказывайте, попробуйте убедить читающих что именно Ваша т.зр. ближе к ИСТИНЕ

Мне в жизни кафедры хватает. А заниматься миссионерской деятельностью не собираюсь, оставлю эту область Вам.