Вторичный рынок жилья. Апрель 2008 - май 2008

audiofil:

ПС Зайдите http://realt.by/ и оцените количество АН, которым нужны сотрудники.

Смотрел. Список впечатляет И о чём это по вашему говорит ?

Loren:

audiofil (цитата): Не соглашусь. В свое время я размещал несколько объяв - там в поле формы есть срок размещения. Так что часть чистят руками неактуальное, часть - выбывает автоматом.

Этот самый срок размещения по умолчанию именно 1 месяц... Так что если его не менять на меньший физически (а этого явно никто не делает), то выбиваться автоматом будет именно через месяц, а никак не раньше... Потому обновление квартир за месяц наиболее близко к истине, хотя там и продолжают висеть повторы, проданные, комнаты и т.д.

Или я такой странны, или все же Вы не совсем обоснованно категоричны - я выставлял на 2 недели. Допускаю, что свои резоны у разных людей м.быть разными. Да, в принципе, повторю -по-моему с учетом того, как поменялись условия фунциклирования продавцов и покупателей за последние годы даже возврат к объемам прежним означает ухудшение условия для продавцов. А оно - значительно выше.

realTester:

Loren:

audiofil (цитата):Причем - обращаю внимание -- последняя неделя и две, 3 дня и день - нашпигованы праздниками/выходными, а активность "обновителей" в эти дни снижается (наблюдения по риэлту)

Совершенно согласен про "активность "обновителей" в эти дни снижается"... Вот только это должно влиять на количество обновляемых квартир, но никак не на общую цифру...

Влияет. Каждый год во время новогодних праздников стабильно падает объем предложения, после чего восстанавливается.

Сейчас не навогодние праздники Или потенциальные продавцы на 9 мая по куршавелям разъехались ?

audiofil:

Когда корабль тонет - что делают нелегальные жители трюмов?

Наверное разбегаются Не понятно только зачем новых искать Ну разбежались и ладно... Сделок то нет, всё равно только заказные статьи писали и в карты играли

Пардон и риэлту - нашел аналитику! http://realt.by/news/category/analiticheskie-stati/

http://realt.by/news/article/104/ -обзор 2005г

В последние годы наметился рост объемов ввода жилья, но все равно, даже при этом ввод составляет 0,4-0,45 м кв. жилой площади на одного жителя Минска. Чтобы только сбить ажиотажный спрос необходимо выйти на отметку введения новых площадей минимум в 0,55-0,6 м кв. на чел. в год; для ликвидации дефицита предложения строить хотя бы на протяжении 8-10 лет из расчета 1 м кв. на жителя Минска. Но увеличение темпов более чем в 2 раза – нереально для стройкомплекса столицы в ближайшей перспективе.

-- это -январь 2006 Сейчас строят миллион (грубо) -- и что?

Это - апрель 2006 http://realt.by/news/article/306/

В динамике объема предложения квартир вторичного рынка наметился рост. По сравнению с прошлым месяцем количество предложений увеличилось на 4 % с 3079 до 3207 объектов. В структуре предложения по числу комнат увеличились доли одно- (на 10%) и двухкомнатных квартир (на 5,9%) и снизились трехкомнатных квартир (на 2,6%) и квартир от четырех комнат (на 5 %).

Сравните с сегодняшним.

Это - сентябрь 2006 http://realt.by/news/article/636/

В динамике объема предложения квартир вторичного рынка наблюдается увеличение количества объектов. По сравнению с прошлым месяцем объем предложений увеличился на 7% с 2771 до 2964 объектов.

Это - ноябрь 2006

В динамике объема предложения квартир на вторичном рынке продолжает наблюдаться стабилизация количества объектов. По сравнению с прошлым месяцем объем предложений незначительно уменьшился с 2948 до 2822 объектов.

Январь 2007

По сравнению с прошлым месяцем объем предложений уменьшился с 2745 до 2280 объектов.

хапун

Февраль 2007

По сравнению с прошлым месяцем объем предложений уменьшился с 2280 до 2261 объектов.

хапун

Март 2007

По сравнению с прошлым месяцем объем предложений увеличился с 2261 до 2956 объектов, причем количество предложений по однокомнатным квартирам увеличилось на 60% (с 633 до 1015 объектов).

все еще хапун

Апрель 2007

По сравнению с прошлым месяцем объем предложений незначительно уменьшился с 2956 до 2647 объектов.

хапун?

Май 2007

По сравнению с прошлым месяцем объем предложений увеличился с 2647 до 3569 объектов.

почуяв поживу на рынок ломанули продавцы хапун??

Июнь 2007 - из обзоров пропало упоминание об объеме предложения, а еще через полгода начались разговоры о застое с весны. Т.е. хапун кончился где-то на уровне "сами-можете-оценить", но раза в 2 с лишним (а то и три) ниже нынешнего объема. Т.е. "поток покупателей" не смог уравновесить "поток продавцов", хлынувших с "теми" ценами на РН.

Выделю -- причем покупателей ПО-ПРЕЖНЕМУ уверяли, что цены растут, они искренне считали, что завтра придется платить дороже, и тем не менее НЕ ПОКУПАЛИ. Мазохизм? Желание подождать и купить дороже? Думаю - бессилие.

Прошел год. Люди стали богаче?

_Экономист_:

5nizza:

А что это за формула, можно поподробней? Почему цена "должна" быть такова и почему она сейчас не такая, если "должна". Почему формула не учитывает ожидания?

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

http://www.analiz.prompter.ru/3_3__metody_rascheta_stavki_kapitalizatsii.htm

Здесь подробно расписана методика расчета рыночной цены недвижимости по доходному методу на примере загородного дома.

Цена должна быть такова, потому что она находится на наиболее благоприятном для текущего состояния экономики уровне. Если она будет меньше - будет дефицит. Если будет больше (наш случай ) - будет не хватать денег.

Если вам интересно, почему она стала такой, могу ответить: из-за неграмотности и глупости людей. И Дэниэл Канеман (психолог) получил в 2002 году Нобелевскую премию по экономике за то, что доказал иррациональность людей при принятии решений в условиях неопределённости. Вот только если люди принимают ничем не обоснованные решения в экономике, рынок всё равно расставит всё по своим местам и жестоко накажет за глупость.

А цена спустится. Если продавцы к тому времени не удавятся от жадности

Впрочем, даже если удавятся, - всё равно спустится

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода и используется для принятия решений о покупке недвижимости, которую планируется использовать с целью получения дохода.

Теперь хоть понятно кому и что цена "должна" - инвесторам, быть выше какой то планки для получения дохода от аренды выше альтернативного (депозита). Следуя вашей логике делаю вывод, что на рынке сплошь одни инвесторы, которым депозит будет приносить значительно больше того, что они сейчас имеют от аренды. И сейчас осознав благодаря вам, что все так просто, как иррациональны они были в условиях неопределенности, проклиная прогулы экономической теории в университете - они побегут продавать свои квартиры и бежать с вырученными деньгами в банк! Количество предложений увеличится до 20000, а цена упадет до 1000 (потому что с этого попрога уже выгодней квартиру сдавать).

Ну и конечно Нобелевскую премию по экономике дадут, а президент - квартиру, которая к тому времени у вас будет вторая, потому что одна уже куплена по 1000

5nizza:

_Экономист_:

5nizza:

А что это за формула, можно поподробней? Почему цена "должна" быть такова и почему она сейчас не такая, если "должна". Почему формула не учитывает ожидания?

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

http://www.analiz.prompter.ru/3_3__metody_rascheta_stavki_kapitalizatsii.htm

Здесь подробно расписана методика расчета рыночной цены недвижимости по доходному методу на примере загородного дома.

Цена должна быть такова, потому что она находится на наиболее благоприятном для текущего состояния экономики уровне. Если она будет меньше - будет дефицит. Если будет больше (наш случай ) - будет не хватать денег.

Если вам интересно, почему она стала такой, могу ответить: из-за неграмотности и глупости людей. И Дэниэл Канеман (психолог) получил в 2002 году Нобелевскую премию по экономике за то, что доказал иррациональность людей при принятии решений в условиях неопределённости. Вот только если люди принимают ничем не обоснованные решения в экономике, рынок всё равно расставит всё по своим местам и жестоко накажет за глупость.

А цена спустится. Если продавцы к тому времени не удавятся от жадности

Впрочем, даже если удавятся, - всё равно спустится

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода и используется для принятия решений о покупке недвижимости, которую планируется использовать с целью получения дохода.

Теперь хоть понятно кому и что цена "должна" - инвесторам, быть выше какой то планки для получения дохода от аренды выше альтернативного (депозита). Следуя вашей логике делаю вывод, что на рынке сплошь одни инвесторы, которым депозит будет приносить значительно больше того, что они сейчас имеют от аренды. И сейчас осознав благодаря вам, что все так просто, как иррациональны они были в условиях неопределенности, проклиная прогулы экономической теории в университете - они побегут продавать свои квартиры и бежать с вырученными деньгами в банк! Количество предложений увеличится до 20000, а цена упадет до 1000 (потому что с этого попрога уже выгодней квартиру сдавать).

Ну и конечно Нобелевскую премию по экономике дадут, а президент - квартиру, которая к тому времени у вас будет вторая, потому что одна уже куплена по 1000

Только не говорите, что спекулянты покупали квартиры, потому что им негде было жить

Если вы не поняли суть доходного метода оценки - так и быть, разжую

Если недвижимость не используется для проживания, то она де-факто убыточна. Поэтому её сдают в аренду - вот вам и доход. И не говорите, что это затраты на неё так окупаются, если съёмщик платит что-то кроме коммуналки - это чистое вложение денег в недвижимость.

И вот в один прекрасный день захотелось хозяину её продать. Покупает у него не спекулянт или инвестор, а человек, который будет там жить (значит, не будет иметь с неё дохода, но будет использовать её потребительские свойства).

Расчитывают цену (тут я повторюсь):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Ожидаемый доход на данный момент (квартира со времени аренды не изменилась) будет такой же, какой он был, пока она сдавалась.

Найдём норму дохода. Анализ сравнимых продаж в данном случае нам не подходит, так как именно цены при аналогичных продажах мы ставим под сомнение. Используем метод кумулятивного построения. В данном случае для нас имеет значение только безрисковая ставка, так как покупатель не является инвестором/спекулянтом, а просто собирается там жить, а значит не несёт никаких предпринимательских рисков (например, что никто не будет снимать его квартиру). Фактически безрисковая ставка равна наиболее выгодному банковскому проценту по вкладам. Поэтому расчёт с помощью данного метода является самым объективным с рыночной точки зрения, так как учитывает и спрос на жильё и реальную стоимость денег. Так вот на сегодняшний день наиболее высокая ставка по вкладу в долларах 10,75%.

Если произвести более точные расчёты условной квартиры, которые я приводил изначально, то мы получим:

250*12 = 3000

3000*100%/10,75% = 27907$

Некто, Dmitriy Golubev, писал, что как раз снимает однокомнатную квартиру 33 м2 по такой цене.

Так вот, если он захочет её купить, то получим:

27907/33 = 846$/м2

Но расчёт всё равно не точен, поскольку рынок учитывает налоги, которые должны быть вычтены из годового дохода. Разузнаю, как там что считается, и тогда выведу ещё более точную цену

А если кого просто название доходного метода смущает, то могу им предложить посчитать более традиционным для нашей страны - затратным

среди моих друзей/коллег/родственников за месяц 4-ро купили себе квартиры. друг продал 2 квартиры в борисове(3-ку и 2-ку) и купил 2 однокомнатные в минске обе по 50к, себе и матери. Коллега на работе взял кредит 35 тыс купил в малиновке 1к, сестре вот купили. то што рынок ожил это факт, то што стоит легион коршунов с деньгами готовые купить по 1000-1200 тоже факт, дальше што делать каждый решает для себя сам.

то што рынок ожил это факт

Откуда инфа?

то што стоит легион коршунов с деньгами готовые купить по 1000-1200 тоже факт

Откуда инфа? И почему "коршунов"?

Сегодня проехал по кольцевой от ландера до жданович. Это ж дубаи отдыхает. Количество кранов и площадок впечатляет. Видно хорошего пендаля наверху получили.