Жилая недвижимость. Общие тенденции. (2)

mazdaj:

Скрудж Мак Дак,

Отбиться за 10 лет -это отличный срок, для инвестиций. Если это произойдет, то инвестиции в недвижимость будет очень выгодной. И естественно это скажется на стоимости самой недвижимости не в сторону понижения.

Даже 15 лет-неплохой срок

фпирёд http://realt.by/sale/flats/object/279739/ не самая окраина, кухня больше 7, не крайний этаж

отобьётся ровненько за 15 лет (225 уе/мес), даже в +500 будете

никогда сдачей не занимался пока, но есть подозрение что желательно учитывать подоходный налог как минимум, как максимум - минимальные ремонты хоть раз в лет 5 - ибо есть стойкое подозрение, что она уже подубита....

Titanium:

mazdaj:

Скрудж Мак Дак,

Отбиться за 10 лет -это отличный срок, для инвестиций. Если это произойдет, то инвестиции в недвижимость будет очень выгодной. И естественно это скажется на стоимости самой недвижимости не в сторону понижения.

Даже 15 лет-неплохой срок

фпирёд http://realt.by/sale/flats/object/279739/ не самая окраина, кухня больше 7, не крайний этаж

отобьётся ровненько за 15 лет (225 уе/мес), даже в +500 будете

никогда сдачей не занимался пока, но есть подозрение что желательно учитывать подоходный налог как минимум,

Десятки тысяч арендодателей Минска не парятся насчёт такой ерунды, как уплата налогов. Так что и Скрудж может не париться.

zoa09:

Так повышалки говорят. что денег у людей хватает и по 1200 за метр и хватит по 1500. так как рост впереди.

одни могут себе позволить построить трешку про запас и держать её пустой,

а другие с радостью живут в этих голых стенах. се ля ви.

Selen69:

Если даже Марфины подруги и знакомые (а знакомые у Марфы сигда были багатыя поентаму она среднюю и зарплату/доход на человека (себя/подругу) привыкла считать, как свой (подруги) доход + доход того парня (мужа/сожителя) и уже сплюсованное поделить на два - это и есть средний доход иё и иё подруг) на такую экономию идут, то тут ни то что в поПиццот, а поПиссЯт верить начнешь.

и я, и мои подруги в состоянии жить на свои личные доходы,

проблемы с доходами были у вашей жены, и я, по доброте душевной, попыталась объяснить её стобаксовую зарплату вашими вероятно большими доходами (муж зарабатывает, жена посещает непыльную работу ради удовольствия). но видно зря это сделала. прошу простить мою неопытность - отныне, раз вам так угодно, буду считать что ваша жена и рада бы зарабатывать больше, но не может.

Titanium:

народ, а что это такое и что с этим делать http://realt.by/sale/flats/object/279060/ никогда такого не видел, "Продается 57 долей в праве собственности на квартиру" - хм - а остальные 43 потом выкупать по 1500 за долю?

Не факт что 43, может и 1, а может и 143 и 93.

Titanium:

народ, а что это такое и что с этим делать http://realt.by/sale/flats/object/279060/ никогда такого не видел, "Продается 57 долей в праве собственности на квартиру" - хм - а остальные 43 потом выкупать по 1500 за долю?

Остальные "43 доли" потом будут тырить колбасу из холодильника "57 доли"

Похоже это продается комната в двушке

Metrr:

Уже заранее ответил на ваш вопрос в предыдущем посте. Так ведь в итоге получается, что если до понижения цен был дисбаласн между арендой и стоимостью (в том смысле что окупаемость была очень долгой), то теперь сроки стали нормальными и это уже поддержка для уровня цен, а не фактор их снижения, как это было раньше

один нюанс - всё это касается однушек. попробуйте сделайте расчеты для трешек - ситуация будет выглядеть совсем по-другому.

если взять цены квартир и цены аренды (обычные квартиры, без евро и т.п.), то разница в цене - в два раза, а разница в аренде - где-то в полтора раза. налицо дисбаланс по трешкам.

дописано. чуть поторопилась, по трешкам ведь метр существенно дешевле.

предлагаю посчитать. аренда трешки без изысков наверное 350.

marffa:

дописано. чуть поторопилась, по трешкам ведь метр существенно дешевле.

предлагаю посчитать. аренда трешки без изысков наверное 350.

А трешку без изысков и сдавать нет никакого смысла. Да и вообще трешку трудно сдать.

AntonVict :

Витебское ноу-хау:

Как говорил Задорнов: хауноу

Скрудж Мак Дак:

marffa :

дописано. чуть поторопилась, по трешкам ведь метр существенно дешевле. предлагаю посчитать. аренда трешки без изысков наверное 350.

А трешку без изысков и сдавать нет никакого смысла. Да и вообще трешку трудно сдать.

Да, по трешкам ситуация действительно другая. 350*12/0,055 = 76К. Тогда как цена риэлта по трешкам 93К. Конечно, трешки и менее доходнее, и труднее сдать, и больше простоя в случае сдачи. Чем покупать для сдачи трешку 90 метров, подавляющее большинство предпочтут купить две однушки по 40 метров, ими заметно больше денег наколбасишь как за счет ставок аренды, так и за счет минимизации простоя.

Поэтому я и выбрал для примера все-таки однушки. В смысле так как они интереснее как инвестиционная альтернатива. А не потому, что они дают более повышальческий результат - 49К против 50К на реалте, а не 76К против 93К на реалте.

И очень забавно, что понижалы этого не заметили, а то бы понеслось: "а давайце возьмем трешки, возьмем только банковский процент, минимальную сдачу трешки. Итак, 280 (типа знакомые снимают за такие деньги)*12/0,07=48К. А на реалте 93К. Фсе, так и есть, недвижимость перегрета в два раза, дайце мне купить однушку за 25К"

Andrew-1978:

http://www.zviazda.by/a2ttachments/73378/27stu-8.indd.pdf

Мне очень понравился верхний колонтитул в этом выпуске Звязды:

БЛИЖЭЙ ДА ЛЮДЗЕЙ

Metrr:

Ну если кто-то кого-то субсидирует, сдавая нормальную однушку за 170 долларов - это его/ее личное дело и проявление бескорыстности в нашем алчном мире

По сравнению с этим

Andrew-1978:

andykom, знаю людей снимающих 1к один по 100, другие по 150.

по 170 было просто жутко дорого!

Вы говорите о том, что аренда не совсем релевантна к купле-продаже, поэтому не стоит ее абсолютизировать. Соглашусь, эти вещи не на 100% эквивалентны. Но взамен вы предлагаете банковский процент как более релевантный критерий. Вот здесь я не уверен, что ваше предложение более правильное. Оно, несомненно, более удобно для понижал, ведь сроки окупаемости получаются быстрее, а капитализация ниже.

Ошибаетесь, дело не в удобстве, дело в альтернативе! Назовете сходу пяток альтернатив банковскому депозиту доступных рядовому беларусу?

Москву и тем более Лондон я как раз привел не как аналоги Минска, а как одни из самых престижных рынков аренды, где доходность от сдачи в аренду 5 и 6% соответственно. Если вы исходите из того, что Минск им не ровня, то это вынудит вас взять в качестве приемлимой арендной доходности меньший процент (скажем 4%), что приведет к еще большему росту капитализации стоимости...

Мне кажется, вы путаете престижность рынка с дефицитом и спросом на нем. Как думаете, хатки в Лондоне по 100к за метр почем будут сдаваться в аренду? И как это будет влиять на цену аренды (~800 фунтов) флэтов стоимостью в 150к? А какие в Лондоне ставки по депозитам и кредитам? А какие инструменты кроме депозитов доступны лондонскому обывателю?

Поэтому даже если я вам уступлю в оценке "чэстной" арендной суммы за среднюю минскую однушку, то при 4% "чэстной" доходности от аренды мы имеем 200*12/0,04 = 60К. Как вам такой итог?!

В чем смысл иметь 4%, если в банке эта сумма будет приносить в 2 раза больше и постоянно увеличиваться? Так что ваши "уступки" похожи на "подгонку под ответ".

Или вот еще отличный вариант. Берем среднюю по Минску аренду однушки не 200 и не 250, а 225. Окэй? И ставку берем среднюю между арендным сектором и банковским, что тоже весьма неглупо. Т.е. не 4% и не 7%, а 5,5%. Тогда считаем: 225*12/0,055 = 49К. Упс, а это и есть средняя по реэлту для однушек.

Опять подогнали под ответ. Зачем?