Жилая недвижимость. Общие тенденции. (2)

Andrew-1978:

andykom, знаю людей снимающих 1к один по 100, другие по 150. И что с этого? Но также знаю людей, которые искали осенью по 250, а им упорно предлагали по 300. Редко по 270-280 были, но пустышки.

Правильно, есть и по 500, но это (как и по 250-300) не имеет отношения к теме. Дорого сдаются квартиры в хорошем месте (метро, центр), с хорошим оснащением и большого размера. При продаже обычно ремонт и оснащение квартиры ценятся гораздо меньше, чем при аренде, а посему для оценки средней величины посмотрите на хатки без евроремонтов, не в центре, без стиралок и т.п. удобств.

Andrew-1978, так осень самый сезон, все хотят нажиться на студентах.

andykom:

1. Не делайте из цифры 250 какую-то константу. Почти наверняка она завышена. Лично знаю людей живших на Тракторном и снимавших 1к хрущ за 170 долларов/мес без квартплаты вплоть до 2008 года. Знаю людей снимающих 2к за 250 сейчас. Так что 50к это цена очень хороших однушек и неплохих двушек, но никак не средняя цена 1к квартиры. 2. Доходность аренды отражает покупательную способность арендаторов, а не покупателей и сама по себе она не является показателем "правильности" продажной цены. Более того, снижение продажной цены квартир способно поднять доходность аренды 3. У нас не Москва и тем более не Лондон (которые представляют собой этакие оазисы в пустыне - российской и мировой соответственно). 4. У нас курс практически стоит, а ставка по депозитам от 7 процентов и выше, поэтому максимальная цена средней 1к квартиры будет ну никак не более 200*12/0,07 = ~35к.

Ну если кто-то кого-то субсидирует, сдавая нормальную однушку за 170 долларов - это его/ее личное дело и проявление бескорыстности в нашем алчном мире

Вы говорите о том, что аренда не совсем релевантна к купле-продаже, поэтому не стоит ее абсолютизировать. Соглашусь, эти вещи не на 100% эквивалентны. Но взамен вы предлагаете банковский процент как более релевантный критерий. Вот здесь я не уверен, что ваше предложение более правильное. Оно, несомненно, более удобно для понижал, ведь сроки окупаемости получаются быстрее, а капитализация ниже.

Москву и тем более Лондон я как раз привел не как аналоги Минска, а как одни из самых престижных рынков аренды, где доходность от сдачи в аренду 5 и 6% соответственно. Если вы исходите из того, что Минск им не ровня, то это вынудит вас взять в качестве приемлимой арендной доходности меньший процент (скажем 4%), что приведет к еще большему росту капитализации стоимости...

Поэтому даже если я вам уступлю в оценке "чэстной" арендной суммы за среднюю минскую однушку, то при 4% "чэстной" доходности от аренды мы имеем 200*12/0,04 = 60К. Как вам такой итог?!

Или вот еще отличный вариант. Берем среднюю по Минску аренду однушки не 200 и не 250, а 225. Окэй? И ставку берем среднюю между арендным сектором и банковским, что тоже весьма неглупо. Т.е. не 4% и не 7%, а 5,5%. Тогда считаем: 225*12/0,055 = 49К. Упс, а это и есть средняя по реэлту для однушек.

Metrr:

Или вот еще отличный вариант. Берем среднюю по Минску аренду однушки не 200 и не 250, а 225. Окэй? И ставку берем среднюю между арендным сектором и банковским, что тоже весьма неглупо. Т.е. не 4% и не 7%, а 5,5%. Тогда считаем: 225*12/0,055 = 49К. Упс, а это и есть средняя по реэлту для однушек.

Что может быть проще подобрать нужные цифры под текущий ценник.

А теперь приведи нам такой же расчёт но на декабрь 2007 года.

AntonVict:

Metrr :

Или вот еще отличный вариант. Берем среднюю по Минску аренду однушки не 200 и не 250, а 225. Окэй? И ставку берем среднюю между арендным сектором и банковским, что тоже весьма неглупо. Т.е. не 4% и не 7%, а 5,5%. Тогда считаем: 225*12/0,055 = 49К. Упс, а это и есть средняя по реэлту для однушек.

Что может быть проще подобрать нужные цифры под текущий ценник. А теперь приведи нам такой же расчёт но на декабрь 2007 года.

Уже заранее ответил на ваш вопрос в предыдущем посте. Так ведь в итоге получается, что если до понижения цен был дисбаласн между арендой и стоимостью (в том смысле что окупаемость была очень долгой), то теперь сроки стали нормальными и это уже поддержка для уровня цен, а не фактор их снижения, как это было раньше

AntonVict:

Три года назад однушка в 40 метров "отбивалась" за 25 лет, сегодня за 15 лет, а завтра будет за 10 лет.

Отбиться за 10 лет -это отличный срок, для инвестиций. Если это произойдет, то инвестиции в недвижимость будет очень выгодной. И естественно это скажется на стоимости самой недвижимости не в сторону понижения.

Даже 15 лет-неплохой срок

AntonVict:

Что может быть проще ПОДОБРАТЬ нужные цифры под текущий ценник.

Ничего не нужно подбирать. Текущие цены и нинешнее равновесное положение подтверждает это.

audiofil:

http://forums.[censored]/showflat.php?Board=articles&Number=12882823&page=&view=&sb=5&o=&vc=1&fpart=6 vityuha

Ну можно попробовать решить математическую задачу .Нафтан купил тонну нефти за 365 переработал себестоимостью 25 долларов.Получил грубо 25 % бензина , керосина - 7 %, дизельного топлива - 26%, битума нефтяного - 7%, мазута - 27%.Передал все это на реализацию Белорусской нефтяной компании( читаем куче дармоедов) все это по ж.д в порт Вентспилс за 38 долларов тонна,плата за перевалку в порту ,оттуда в Голландию танкером за 11 долларов тонна .Получил деньги за бензин и дизель 750,керосин 740 ,мазут 460 заплатил с дизеля,бензина,керосина 232 доллара в российский бюджет,с мазута,битума 161 .Что бы не говорилось не выходит прибыль.

audiofil

Просто тупо нет желания и времени делать даже очень приблизительную прикидку приведенных цифр. Кроме того, там есть очень много специфичных циферек, без которых это будет расчет по методу пол-палец-потолок. Этих самых свежих циферек по беларуским заводам, честно говорю не знаю, а в интернете они не публикуются.

А посему - если кто-то уверен что 8% нефти в процессе переработки уходит в никуда (разница нефть-полученные нефтепродукты), т.е. с 20 млн.тонн (примерный суммарный объем переработки в РБ в год) потери составят 1,6 млн, то пусть оно так и будет. Только дешевле бумажными баксами печки на НПЗ топить.

Скрудж Мак Дак:

AntonVict:

Три года назад однушка в 40 метров "отбивалась" за 25 лет, сегодня за 15 лет, а завтра будет за 10 лет.

Отбиться за 10 лет -это отличный срок, для инвестиций. Если это произойдет, то инвестиции в недвижимость будет очень выгодной. И естественно это скажется на стоимости самой недвижимости не в сторону понижения.

Даже 15 лет-неплохой срок

Ну так вперед.

Почему ты еще здесь, а не вкладываешься в очень выгодную инвестицию?

ZALEX-777:

Просто тупо нет желания и времени делать даже очень приблизительную прикидку приведенных цифр.

Так Вы и не делайте прикидку чужих цифр, Вы дайте свои, а мы прикинем.



У нас тупо есть и время и желание.

[url=http://news.[censored]/212742.html]Витебское ноу-хау:

В новостройке Витебска втихаря поставили гипсокартонные стены

В Витебске на Московском проспекте ведется долевое строительство панельного дома. Вроде бы обычный панельный дом. Но... стены ванных комнат и туалетов в нем сделали из гипсокартона, причем не предупредив об этом будущих жильцов

Нда, а я сомневался, что можно ещё что-то удешевить в наших новостройках.