Жилая недвижимость. Общие тенденции (8)

Скрудж Мак Дак:

audiofil:

Зато я стооооооока раз озвучивал, почему я не гадаю на кофейной гуще и тем более случайное совпадение не выдаю за прозорливость и уж тем более (2раза) не абисняю, почему прогноз …… не совсем совпавший - все равно самый точный.......
Что – действительно ни разу не читали - почему именно не даю числовых прогнозов?

Давайте попросим вашу жену сделать прогноз

Было бы любопытно узнать ее мнение. Просим-с.

Может она станет нашим осминогом Паулем

KillRib:

...........

А у нас как обычно, если за что-то берётся государство (например яйца, которые пропали когда за них взялись) то пиши пропало....

Стараться они могут -- хоть все там себе пооткручивают.
Деньги - откуда вдруг добавочные появятся у покупателей/дольщиков тока от того, что 1/3-1/4 земли будет для застройки платной?

пс
а стараются они непрерывно.. Иначе - давно был бы просто РН без спеццен и с целевой поддержкой реально нуждающихся, а не разброс халявы с вертолета (не с самолета -- штоп прицельнее... тех кого надо подкормить не пропустить)

Otero:

Скрудж Мак Дак:

audiofil:

Зато я стооооооока раз озвучивал, почему я не гадаю на кофейной гуще и тем более случайное совпадение не выдаю за прозорливость и уж тем более (2раза) не абисняю, почему прогноз …… не совсем совпавший - все равно самый точный.......
Что – действительно ни разу не читали - почему именно не даю числовых прогнозов?

Давайте попросим вашу жену сделать прогноз

Было бы любопытно узнать ее мнение. Просим-с.

Еще один....
Не совсем понятно - почему меня? Ее мнение вам надо -- ее и просИте....

KillRib:

AntonVict:

Privodchik:

Есть еще мулька: ждем сентября, будет ли аукцион невиданной щедрости и продажа ранее бесплатной земли в г.п. Минск?!

Для УКСов земля как была бесплатной, так и останется. А это ни много ни мало примерно 800 000 метров жилья.
На ценнике оставшихся 300 000 метров для коммерческих застройщиков это тоже никак не отразится. При отсутствии платежеспособного спроса застройщикам просто придется уменьшить свою норму прибыли и вместо 110% брать 30-50%. Плюс ещё 5-10% на покупку участков с аукциона.

В нормальной стране может так и было бы.
А у нас как обычно, если за что-то берётся государство (например яйца, которые пропали когда за них взялись) то пиши пропало....

Дело в том, что итоговый ценник зависит от платежеспособности покупателя, а не от затрат застройщика.
В принципе можно даже прикинуть на сколько придётся снизить прибыль застройщику, что бы продать свои квартиры.
Кадастровая стоимость метра земли в Минске под жилищное строительство ~300$.
Если застройщики не идиоты, то они не будут особо повышать эту цену на аукционе, потому что чем выше они задерут ценник на аукционе, тем бОльшей частью прибыли им придётся пожертвовать.
300$ разделим на среднее количество этажей - 9 и получим итоговое удорожание себестоимости строительства метра жилья. 300/9~35$

Таким образом при строительной себестоимости в 500$ удорожание метра при покупке земли с аукциона составит от 35$ или 7%.

Вот на эти 7% и придётся застройщику уменьшить свою прибыль.

Так что все эти новости о подорожании долевого из-за аукционов не более чем психологическая атака на буратин. Справедливости ради стОит признать, что ляхторат очень хорошо ведется на зомбирование. Практика предыдущих лет это наглядно показала.

KillRib:

Что за бред? Пардонте...

Риэлторы живут от оборота, лучше продать 10 квартир по 50к, чем одну за 200к.

А когда товар лучше продаётся, когда покупатель уверен в дальнейшем росте или когда покупатель видит разворот тренда?

VictorMichailov:

Мониторю каждый день двушки в одном и том же рабочем районе. Последние полгода больше чем 6-7 хаток не выставлялось. Последние пару недель по 14 - 16. Причем появились нереальные варианты кирпичных хрущей по 2000+. Когда начинаешь звонить риэлторам говорят, что уже продано. Как продано если только вчера появилась? В общем, началось искусственное удерживание средней цены на риэлте самими же риэлторами.

Сам договорился с людьми смотреть квартиру, цена устраивала, район тоже. К вечеру, после визита к ним риэлтера цена выросла на 30%...

ценники рисуют,как будто последний день живут
http://myadel.mn.slando.by/obyavlenie/dom-s-uchastkom-v-myadelsko ... cf5cfddba7

KillRib:

AntonVict, как-то вы "перевернули" так что пока что не могу парировать ваших аргументов.

Добавлено спустя 2 минуты 17 секунд

О!

Когда сделок будет больше:
1. при ценнике по2500,
2. при ценнике по1500 ?

Вы берете две крайности, рынок условно говоря на пике и рынок на дне. А есть ещё переходная стадия, когда рынок уже достиг пика и начинается разворот, но об этом знают только люди "варящиеся" в этой теме. И вот в этот небольшой отрезок времени, до того, как факт снижения скрывать станет невозможно, представителям рынка жулья кровь из носу необходимо рисовать картину дальнейшего роста.
Делается это для того, что бы выжать из покупателя по максимуму. Ведь сделки по 1 500$ всё равно никуда не денутся, а вот по 2 500$ придётся ждать возможно долгие годы.

AntonVict, спасибо убедили/

Ох эти алчные сриэлторы

KillRib, В качестве примера можно взять период "хапуна" с 1 декабря 2006 года по 1 мая 2007 года (рост ценника с 1 170$ до 1 870$) - 4 900 записей в НКА.
И период снижения ценника с 1 декабря 2008 года по 1 мая 2009 года - 3 400 сделки.

Разница в 1 500 сделок или на 30%.

audiofil:

Правда -- на буйно растущем рынке - тож плохо (покупатели не поспевают за жабой продавцов и число сделок падает -- тому доказ-во 2007 год -- хапун и минимум сделок.

Так и есть. Если пик цен сильно "затягивается", то количество сделок уменьшается.
01.06.2007 - 01.12.2007 - количество сделок - 4 380
01.06.2009 - 01.12.2009 - количество сделок - 6 400

Ныне почти сюда не хожу, но намедни заглянул. Понеже сделаю ставку: <2000. Назову и конкретное число, которое кажется мне вероятным-- 1810.

Не знаю что тут обсуждалось, а что нет, так что сорри если бояню. Широко известно в узких кругах, что для алализа ценовых тенденций важнейший тип квартир-- однушки. Ну там они самые ликвидные и именно их покупают без цепочек, число сделок с остальными квартирами зависит от сделок с однухами, причём там ещё и мультипликативный эффект если квартир в цепочке несколько. Собственно если смотреть на что-то кроме цен, важнейшее явление текущего децихапуна-- снижение числа однух о общем числе выставленных квартир(не помню со скольки, с 30+ процентов до 22 на минимуме).

Есть такая гипотеза, что изменения структуры предложения, которые впоследствии обуславливают ценовой тренд, начинают происходить раньше чем это видно в ценах (особенно в реалтовских, где учитываются данные за последний месяц). Так вот, за последние недели по моим наблюдениям число однух выросло, отжавшись ото дна процентов на 10+ (хотя в понедельник перед мониторингом может как обычно что-то вычистят). Срок не большой, но прогноз делаю исходя из того, что эта тенденция закрепится.

Откуда мог взятся рост числа однух? Может выставляют больше квартир перед осенью, когда якобы лучше продавать. Да только вот кажется мне, что при таком росте какой наблюдался, на сезонность все давно забили. ИМХО число сделок в августе будет порядка 900.