Жилая недвижимость. Общие тенденции.

utilizer:

Подмухлёвываете и графики и цифры. Вот вам график в рублях за все время - потенциал падения огромный!

Rotschild, я рассматривал период в 20 месяцев,а не 60. Так что кто из нас подмухлевывает?

Если экстраполировать Вашу теорию на будущее, чтобы дать прогноз, то может стоит посмотреть, как она описывает прошлое? И может ли она объяснить, что же произошло в конце 2006 г, почему ее нельзя применять на более раннем этапе?

Rotschild,

utilizer (цитата):

То же, что и раньше- в рублях ситуация на входе и выходе стабильная, практически как на кладбище.

Подмухлёвываете и графики и цифры. Вот вам график в рублях за все время - потенциал падения огромный!

price_dinamics-rooms-1-999-month-112.png [19.4 Кб] Просмотрено: 201 Раз(а)

price_dinamics-rooms-1-999-month-112.png

примените к этому графику CPI за отчетный период и наверняка не все так однозначно выйдет.

Учитывая ежегодную инфляцию в 12%, весьма спорный момент.

По крайней мере сейчас на повестке дня з/п $500, Китайский кредит, продажа госсобственности.

предположу, что заметное рублевое падение- перспектива 1-2 лет, никак не раньше.

Давайте говорить о зп в 500$ когда она будет - а то сегодня она в повестке дня, а завтра уже нет

О "Китайском кредите" я ржу, кредит это когда вам дают денег в долг, Китай же налом ни чего не даст

Инфляция в 12% (только официальная), и распродажа гос-собственности происходит не от хорошей жизни.

Весь нал, который берёт государство - идёт не нам в карман, т.е. наша платёжеспособность не увеличивается, а только падаёт с учётом инфляции. Т.е. падать начнут именно рублёвые цены на недвижимость.

Любые финансовые ресурсы, которые получает страна идёт на поддержание текущего положения дел.

Т.е. замкнутаяя петля - будет ..опа, а со следующего года у нас прикольные суммы будут уходить на обслуживание гос-долга.

Да и населения в стране стало на 2% меньше.

Кароче будет весело - раз не можем сами управлять эффективно, отдадим тем кто сможет

Т.е. замкнутаяя петля - будет ..опа,

Вопрос- когда она затянется. С вашими доводами никто не спорит. Я уже не раз слышал высказывания, в которых хоронили нашу чудо-экономику. Пока стоит..

Не согласен,

всё таки определённый прогресс есть

долгов набрали - с бюджет нашей страны: и тот, и тот равен 22млрд (а всего ни чего пол-тора года прошло)

гляди и через год-два точно всё бесплатно раздвать бут - денег не будет

Как же без прогресса. Все развитие человеческого общества построено на постоянном прогрессе. По поводу 1.5-3 лет сам давно тылдычу. К тому времени возможен пик мирового кризиса и другие интересные события. Пока ситуация достаточно вялая.

Ivan Igorevich, ну если уж рассматривать тренд в рублях за больше чем 3 года, то неплохо бы и инфляцию учесть, или кто-то ожидает стоимость мяса или молока на уровне 2007 года?

Ivan Igorevich:

pioner1313, а причем нам тут мясо, на графике цен на жилье????

Съедает сбережения.

Ми Шуткин:

utilizer, отличная теория! Можно выбрать любой другой показатель и с помощью варьирования временного интервала "доказать" его корреляцию с РН.

Не выдерживает критики.

Ну да, при желании можно притянуть за уши и такой критерий, как "урожайность" шишек на елке в динамике (наверное).

В данном случае стоимость метра у нас выражена не в крокодильчиках, а в долларе. Аналогично ценность австралийского доллара для нас в данном случае гораздо менее интересна, нежели штатовского. Что мы имели с 2002г?- кредитный бум, который надувал пузырь на РН, одновременное обесценение доллара на фоне роста бюджетного и торгового дефицита США а также всеобщее процветание, где глобальные риски просматривались очень туманно и все верили в светлое будущее. В итоге с 2002 по 2008 бакс обесценивался, что вылилось в рост метра как в долларовом, так и в рублевом выражении- т.е. при стабильном курсе где то с 2003 в районе 2150, продолжалось снижение внутренней покупательской способности зеленого (двухзначную инфляцию у нас никто не отменял). В 2007 бум во всем мире закончился, с тех пор метр неплохо коррелирует с курсом бакса. Что здесь произошло- глобальные риски кардинально возросли- все кинулись в гособлигации США, также доллар стал валютой фондирования- т.е. из-за низких ставок народ занимает доллар и направляет туда, где ставки больше и спокойно живет на эти пару процентов. Поэтому как только возникают риски-покупка гособлигаций и фондирование сворачивается- рост доллара. Как только риски снижаются- падение доллара. Если кризис закончится завтра, доллар явно продолжит дальнейшее снижение, в мире снова наступит общее благополучие и мы выкрутимся без проблем. Это означает- рост метра (в рублях уж точно).

График лишь отражает все эти процессы и достаточно неплохо.

Rotschild:

utilizer :

То же, что и раньше- в рублях ситуация на входе и выходе стабильная, практически как на кладбище.

Подмухлёвываете и графики и цифры. Вот вам график в рублях за все время - потенциал падения огромный!

Ваш график про потенциал падения не говорит ничего. Показательнее соотношение доходов и цены. Если взять график соотношения зарплаты и цен на жилье - он будет практически плоским: 3-3.5 зарплаты за метр.

Имеем теорему - "недвижка падает как минимум на величину девальвации".

Дальнейшим развитием этой идеи идет следующая.

Проверим распространеную легенду. Легенда гласит - "Если будет девальвация - бери рублевый кредит".

Итак подсчитаем применительно к рынку недвижимости с учетом теоремы №1 - "недвижка падает на величину девальвации".

Пример - пусть на сегодня имеем в заначке 30 000 usd. Берем кредит в рублях (курс возьмем 3000) на еще 30 000 usd = 90 000 000 руб.

Покупаем квартиру сейчас ценой 60 000 usd.

Купили..... ждем девальвацию - она наступила - курс стал 6000. Кредит обесценился до 15 000 usd.

Цена согласно теореме №1 опустилась через какое-то время в те же 2 раза до 30000 usd.

Итого имеем в активах Квартиру + долг банку 15 000 usd + накапавшие проценты

А если бы не брали кредит - на сбережения могли бы купить ту же квартиру, без кредита!

utilizer:

Легенда гласит - "Если будет девальвация - бери рублевый кредит".

Да, легенда оказалась очень хлипенькой.

Сравнивается теплое с мягким, т. к. "недвижка падает на величину девальвации" отнюдь не соблюдалось хотя бы лет десять (от которых берутся кредиты, а распростанены и двадцать), а только последние года два-три. Хотя если брать кредит на год, либо считать что со временем не последует ростов инфляцирующих доходов (количества бумажек в з/п которые можно отдавать за кредит) типа роста средних з/п попиццот к концу года (да хоть в следующем) -- таки да, легенда становится хлипкой. Настаивать что все десять-двадцать кредита лет недвижимость будет проседать на сумму этих самых бумажек--кхм, без комментариев.